1、昆明東部生態(tài)城項目市場研究分析報告“昆明東部生態(tài)城”項目市場研究分析報告目錄3第一章昆明市場調(diào)研整體思路4第二章昆明市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析6第三章昆明市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r10第四章昆明市產(chǎn)業(yè)布局與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)12第五章昆明市城市發(fā)展與規(guī)劃18第六章昆明市房地產(chǎn)市場分析31第七章項目區(qū)域環(huán)境分析及價值研判34第八章項目區(qū)域整體規(guī)劃44第九章項目基本概況46第十章項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（規(guī)劃）47第十一章項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析48第十二章項目區(qū)域住宅消費群體分析50第十三章項目區(qū)域商業(yè)市場調(diào)查分析51第十四章項目地塊定性分析52第十五章規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想55第十六章規(guī)劃配套56第十七章項目的總投資與銷售收入估算63

2、第十八章項目的SWO分析63第十九章結(jié)論昆明市市場調(diào)研整體思路一、市場調(diào)研闡述本次調(diào)研充分運用自身擁有的強(qiáng)大資源優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，以標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、國際化的定義和方法，結(jié)合自身對中國房地產(chǎn)行業(yè)、細(xì)分市場和各類項目的深刻洞察，追蹤研究昆明市房地產(chǎn)市場及別墅細(xì)分市場，分析昆明市房地產(chǎn)市場及主要別墅項目的現(xiàn)狀、特點與未來發(fā)展趨勢，向公司各股東及主要投資者提供有關(guān)“昆明東部生態(tài)城項目”的信息和項目可行性研究報告。二、市調(diào)研區(qū)域的界定本報告將昆明市房地產(chǎn)市場作為一個整體單元考察，對住宅、別墅及土地交易等細(xì)分市場進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查和深度研究。止匕外，對嵩明縣、楊林工業(yè)區(qū)、昆明嵩明職教基地、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、體育休

3、閑旅游度假區(qū)等進(jìn)行調(diào)查與研究。三、市場調(diào)研分析方法的確定(一)調(diào)研程式的制定“昆明東部生態(tài)城”項目“市場調(diào)查工作小組”制定了周密的工作計劃，并對主要項目和區(qū)域進(jìn)行了實地考察和調(diào)研，數(shù)據(jù)真實可靠，工作方法得當(dāng)，分析充分。(二)調(diào)研方法及內(nèi)容的研究1、直接調(diào)查(1)橫向調(diào)查。由工作小組對昆明重點地區(qū)、重點項目進(jìn)行直接的電話交流與深度訪談，獲取相關(guān)原始數(shù)據(jù)與資料。(2)縱向調(diào)查。由熟悉昆明房地產(chǎn)市場的第三方合作伙伴采集資料2、間接調(diào)查充分利用我們的政府資源、協(xié)會資源及對昆明市歷史數(shù)據(jù)的掌握，了解昆明市房地產(chǎn)市場的相關(guān)信息與動態(tài)數(shù)據(jù)。3、綜合分析通過直接和間接調(diào)查所獲取的數(shù)據(jù)以及第二手研究材料，由工作

4、小組策劃分析人員對相關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行評估、分析，最終獲得本項目可行性研究報告。第二章昆明市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析一、城市概況昆明位于中國西南邊陲，云南中部湖盆群的中心地帶，擁有富饒的滇池盆地，具有優(yōu)越的地理位置。昆明作為云南省的省會、西南地區(qū)的中心城市之一，是中國連接?xùn)|南亞、南亞通道上的樞紐，具有重要的區(qū)域地位。二、地理特征昆明地區(qū)地處云貴高原中部，處于金沙江、南盤江、紅河的分水嶺地帶。地勢由北向南呈階梯狀逐漸低緩。大部分地區(qū)海拔在15002800米，為山地貌，最高點在北部祿勸縣轎子山馬鬃嶺，海拔為4247米，最低點在祿勸普渡河與金沙江交匯處，海拔僅746米。主城中心區(qū)海拔1891米，三面環(huán)南瀕滇池。

5、昆明市坐落在滇池盆地北部，北緯24°23',東經(jīng)103°23'。2005年，昆明轄區(qū)總面積為21111平方公里。三、行政區(qū)劃2006年昆明市轄5區(qū)1市8縣。昆明城區(qū)四區(qū)區(qū)劃調(diào)整整合后，全市共有社區(qū)居委會315個，村委會1256個。全市戶籍總?cè)丝?08萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口2111>.21萬人，少數(shù)民族人口74萬人，占總?cè)丝跀?shù)的14.6%四、氣候狀況昆明市屬低緯高原山地季風(fēng)氣候。由于地處云貴高原中部，緯度低，海拔高，加之有高原湖泊滇池、陽宗海調(diào)節(jié)溫濕度，形成“夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒”四季如春的宜人氣候。昆明四季溫暖如春，全年溫差較小，市區(qū)年平均氣溫在15c左右

6、，最熱時月平均氣溫19C,最冷時月平均氣溫7.6Co由于溫度、濕度適宜，日照長，霜期短，所以鮮花常年不謝，草木四季長青，昆明“春城”的美譽(yù)由此得來。五、交通狀況根據(jù)昆明市城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃軌道交通為三軸兩輔助線三軸：南北軸：北京路東西軸：東風(fēng)路發(fā)展軸：主城至東城發(fā)展軸線兩輔助線：景觀線：世博園一一主城一一滇池度假區(qū)產(chǎn)業(yè)線：高新區(qū)一一經(jīng)開區(qū)一一東城區(qū)軌道交通的2號線延地鐵邊南北向穿越而過。六、文化習(xí)俗昆明文化源遠(yuǎn)流長，有明顯的滇文化特點。昆明人民“務(wù)農(nóng)耕、善歌舞、喜花燈、重詩書”。昆明境內(nèi)群眾性文藝活動繁榮，花燈、滇劇盛行。昆明豐富的民族文化為昆明東部生態(tài)城提供了良好的文化底蘊(yùn)，在今后開發(fā)

7、建設(shè)中應(yīng)注重民族文化的發(fā)掘和弘揚，以便對項目特色的塑造。第三章昆明市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)分析2008年昆明市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1605.39億元，比上年增長12.0%,全年全社會固定資產(chǎn)投資跨過1000億元大關(guān)，完成1050億元，比上年增長28.4%,其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資259.29億元，增長16.8%。2009年昆明市上半年全市生產(chǎn)總值（GDP770.16億元，同比增長8.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值38.99億元，增長4.7%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值346.15億元，增長4.0%。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值385.02億元，增長13.9%。全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成542.48億元，

8、同比增長123.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)分別完成投資5.83億元、110.33億元、426.32億元,分別增長439.9%、89.0%132.2%。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成173.74億元，同比增長88.4%。二、昆明市GD吸增長情況從近幾年昆明市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展看來：1、昆明市GDPft云南省GDP中占有相當(dāng)大的比重，一直維持在30流右，略呈現(xiàn)下降的趨勢，可以看出云南省其他城市發(fā)展也較快。2、昆明市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在全國各城市中適中，發(fā)展速度在07年達(dá)到（數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局）（數(shù)據(jù)來源：云南省統(tǒng)計局、昆明市統(tǒng)計局）三、昆明市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況從上圖歷年固定資產(chǎn)投

9、資狀況及房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的占比我們可以看出：昆明市固定資產(chǎn)投資保持持續(xù)穩(wěn)定的增長，且占GDP的比重較高，對GDP勺拉動作用明顯；從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例來看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例在27流右，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例略偏低，但總體結(jié)構(gòu)較為平衡，房地產(chǎn)發(fā)展出處于合理水平。從昆明市歷年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及所占比的變化來看，昆明市第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)占有相當(dāng)?shù)谋戎兀谌a(chǎn)業(yè)相對較為發(fā)達(dá)，這主要是昆明是一個旅游城市，以旅游為先導(dǎo)帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整較好，第一產(chǎn)業(yè)的比例在逐漸降低（數(shù)據(jù)來源：昆明市統(tǒng)計局）四、昆明市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長情況自2004年以來，昆明市的

10、人均可支配收入一直穩(wěn)步提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)有五、昆明市經(jīng)濟(jì)情況總結(jié)（一）昆明位于中國西南邊陲，云南中部湖盆群的中心地帶，擁有富饒的滇池盆地，具有優(yōu)越的地理位置。昆明作為云南省的省會、西南地區(qū)的中心城市之一，是中國聯(lián)結(jié)東南亞、南亞通道上的樞紐，具有重要的區(qū)域地位。昆明市全市總?cè)丝诩s608萬人，市區(qū)人口211.2萬人，是一個大中型城市，發(fā)展?jié)摿薮?。昆明市近幾年?jīng)濟(jì)發(fā)展平緩，在07年出現(xiàn)個一次較大的增長。從總體經(jīng)濟(jì)來看，昆明市經(jīng)濟(jì)總量占真?zhèn)€云南省經(jīng)濟(jì)總量的1/3,在云南省中排名第一。昆明市近幾年固定資產(chǎn)投資占取GDFffl比例較高，其固定資產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為明顯，房地產(chǎn)發(fā)展所占結(jié)構(gòu)合理。（四）三

11、次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，國民經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展第四章昆明市產(chǎn)業(yè)布局與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)-、昆明市產(chǎn)業(yè)布局按照工業(yè)布局、用地適應(yīng)和符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的要求，積極推進(jìn)工業(yè)發(fā)展重心向呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、安寧工業(yè)區(qū)、北部五縣區(qū)等六大產(chǎn)業(yè)片區(qū)轉(zhuǎn)移。引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向安寧、東川、?？?、楊林、呈貢等5個省重點規(guī)劃發(fā)展的工業(yè)園區(qū)集中。昆明市將實施工業(yè)發(fā)展倍增計劃，以項目帶產(chǎn)品、產(chǎn)品帶企業(yè)、企業(yè)帶行業(yè)，推進(jìn)30戶重點骨干企業(yè)倍增發(fā)展，促進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群化，加快機(jī)電、輸配電、先進(jìn)動力裝置等的發(fā)展，擴(kuò)大和提高制造業(yè)的發(fā)展規(guī)模和水平，將生物醫(yī)藥、光電子信息、機(jī)械裝備制造、磷化工培育成繼煙草、冶金之

12、后新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不斷增強(qiáng)工業(yè)發(fā)展后勁。采用節(jié)能降耗、降低污染和資源綜合利用的新技術(shù)、新工藝，積極發(fā)展銅工業(yè)、適時發(fā)展鋁工業(yè)、優(yōu)化鋼鐵工業(yè)、鼓勵發(fā)展有色金屬、黑色金屬深加工及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，把昆明建成全國重要的銅、鋁工業(yè)基地和面向全省及周邊地區(qū)的鋼鐵工業(yè)基地。重點發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)片區(qū)：（一）呈貢新區(qū)市級行政、文化、科技、教育中心。重點發(fā)展電子信息、生物制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流、商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)。（二）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特別是生物制藥、新材料為主。建設(shè)國家級創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、云南軟件園、云南大學(xué)科技園和云南留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園，建設(shè)國家級高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地和公共型保稅庫、新

13、材料工業(yè)園、現(xiàn)代生物制藥產(chǎn)業(yè)園、科技基地等特色產(chǎn)業(yè)基地。（三）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展電子信息、機(jī)械制造、生物醫(yī)藥及綠色食品、包裝印刷、新材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設(shè)昆明信息產(chǎn)業(yè)基地、光電子產(chǎn)業(yè)基地和出口加工區(qū)。（四）安寧片區(qū)重點發(fā)展鋼鐵、磷鹽化工、電力、新型建材等產(chǎn)業(yè)，形成重要的鋼鐵和鹽、磷化工基地。（五）北部五縣區(qū)以重化工能源和農(nóng)副產(chǎn)品加工基地為主。東北部：重點發(fā)展煤炭、煤化、冶金、農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)。西北部：重點發(fā)展水電、重化工、農(nóng)產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)。（六）空港經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展空港物流及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)。二、昆明市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)拓展和優(yōu)化服務(wù)業(yè)，發(fā)展具有帶動和整合傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)作用的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、社會化、集

14、約化水平，增強(qiáng)昆明在全省商貿(mào)、旅游、文化、金融、物流、信息的中心地位，為建成面向東南亞、南亞的區(qū)域性商貿(mào)、物流和信息中心打下基礎(chǔ)。（一）實現(xiàn)旅游業(yè)的新跨越圍繞“居住、休閑、養(yǎng)生、體驗在昆明”的主題，堅持政府主導(dǎo)型和旅游精品戰(zhàn)略，以項目建設(shè)推動旅游業(yè)大發(fā)展，實現(xiàn)由數(shù)量擴(kuò)張到質(zhì)量效益統(tǒng)一，由單一觀光型向觀光度假、康體休閑、會展商務(wù)復(fù)合型旅游轉(zhuǎn)型的跨越式發(fā)展。以高水平的規(guī)劃指導(dǎo)景區(qū)景點建設(shè)，引導(dǎo)、推動民營企業(yè)參與優(yōu)勢資源和項目開發(fā)，打造石林世界地質(zhì)公園、世博園、陽宗海、環(huán)滇池旅游圈、轎子雪山、安寧溫泉等六大景點，把昆明建設(shè)成國內(nèi)外重要的觀光、康體休閑和面向東南亞、南亞的國際度假勝地。推進(jìn)文化與旅游的

15、結(jié)合，提升旅游產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和文化內(nèi)涵。（二）積極發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)大力培育文化市場，支持民營文化企業(yè)做大做強(qiáng)，扶持一批具有市場開拓能力、市場競爭力強(qiáng)的龍頭文化企業(yè)。堅持項目帶動，圍繞培育廣播影視業(yè)、文化旅游業(yè)、文化娛樂業(yè)、體育服務(wù)業(yè)、會展文博業(yè)、民族民間藝術(shù)品創(chuàng)作業(yè)、現(xiàn)代傳媒業(yè)、藝術(shù)教育培訓(xùn)業(yè)、文化信息服務(wù)業(yè)等九大文化產(chǎn)業(yè)，實施一批輻射力大、帶動性強(qiáng)的文化產(chǎn)業(yè)項目。到2010年，形成以文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)為龍頭、多種所有制文化企業(yè)共同發(fā)展，體系完備、結(jié)構(gòu)合理、競爭有序、市場繁榮、效益顯著、具有現(xiàn)代都市特色的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，使文化產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到10%以上，成為昆明市新的經(jīng)濟(jì)支柱。（三）優(yōu)化提升商

16、貿(mào)業(yè)以連鎖經(jīng)營、物流配送和電子商務(wù)等現(xiàn)代流通組織形式改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。主城區(qū)一環(huán)路以內(nèi)重點改造建設(shè)六條特色商業(yè)街和九個商業(yè)區(qū)，主城二環(huán)路以內(nèi)控制發(fā)展大型購物中心、倉儲式商場、大型超市以及批發(fā)市場，重點發(fā)展特色店和精品店。鼓勵大型流通企業(yè)與國內(nèi)外知名企業(yè)的合作合資經(jīng)營，實現(xiàn)流通企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。采取連鎖經(jīng)營方式改造提升農(nóng)村市場和代銷店，擴(kuò)大農(nóng)村消費需求。（四）大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)以公路、鐵路、航空為依托，構(gòu)筑以現(xiàn)代綜合交通運輸體系為主的物流設(shè)施平臺，以信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主的物流信息平臺，以政府引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、扶持為主的物流政策平臺，加快官渡金馬阿拉現(xiàn)代物流中心區(qū)、呈貢昆南集裝箱中心站為載體的物流園區(qū)、昆明

17、航空港物流園區(qū)、安寧重要生產(chǎn)資料及磷化工產(chǎn)品物流園區(qū)建設(shè)。大力發(fā)展第三方物流，推進(jìn)物流配送中心建設(shè)，加快構(gòu)筑以昆明為中心的滇中城市群物流核心圈，初步形成面向東南亞、南亞的現(xiàn)代物流中心基本框架。（五）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展強(qiáng)化規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)控作用，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，適度控制城市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)向新區(qū)發(fā)展。第五章昆明市城市發(fā)展與規(guī)劃一、城市規(guī)劃概況（一）昆明都市區(qū)空間布局近期建設(shè)地域：15分鐘交通圈一一主城。近期城市空間跨越重點：45分鐘交通圈一一環(huán)滇池城市群、小哨、嵩明、宜良。中遠(yuǎn)期建設(shè)地域：60分鐘交通圈一一整個大昆明都市區(qū)范圍。在滇池盆地中：積極發(fā)展“一湖四片”，

18、預(yù)測20年內(nèi)，滇池盆地城市人口將發(fā)展到450萬人，建成面積460KM2在滇池流域外發(fā)展：新機(jī)場航空城、安寧冶金化工城市，將促進(jìn)全市域城市化水平由52炮高到80姒上。（二）現(xiàn)代新昆明總體框架環(huán)湖公路一一全長114公里。環(huán)湖截污一一在環(huán)湖公路外側(cè)，全長101公里，其中，環(huán)湖截污干管長82公里，截污溝及生態(tài)帶19公里。環(huán)湖生態(tài)一一恢復(fù)建設(shè)42平方公里的湖濱生態(tài)濕地和42平方公里的風(fēng)景林區(qū)，實現(xiàn)環(huán)湖生態(tài)系統(tǒng)的重建和修復(fù)。環(huán)湖新城即“湖四片”以滇池為中心，在滇池東岸的呈貢，南岸的晉城、新街，西岸的昆陽、海口，分別建設(shè)新城，與北岸的主城一道，構(gòu)成現(xiàn)代新昆明城市區(qū)。規(guī)劃總?cè)丝?50萬人，用地460平方公里。

19、(三)現(xiàn)代新昆明的總體定位中國面向東南亞、南亞區(qū)域性國際商貿(mào)旅游城市；國家歷史文化名城；西南地區(qū)重要的中心城市之一；云南省省會；現(xiàn)代化開放城市及山水園林生態(tài)城市。二、交通規(guī)劃(一)交通線網(wǎng)一一四大交通圈層支撐“一湖四片”發(fā)展。1、環(huán)湖高速公路圈層該系統(tǒng)為昆明公路樞紐的核心，也是昆明交通樞紐的核心部分?？傞L240公里左右。(1) 8字形高速過境系統(tǒng)：昆曲、東連接線、北繞城線、南繞城線、安晉、昆玉、昆安高速；(2) 6大高快速入口:昆石、昆玉、安楚、昆祿、昆曲、機(jī)場高速；2、環(huán)湖快速軌道交通圈層(1)環(huán)湖軌道交通：連通南環(huán)線，并行環(huán)滇現(xiàn)代快速軌道交通;(2)機(jī)場軌道交通線：利用貴昆復(fù)線開行機(jī)場軌道

20、交通線；(3)城鐵輕軌線：利用昆河米軌通道，建設(shè)城鐵輕軌系統(tǒng)；3、環(huán)湖旅游景觀道路圈層環(huán)湖景觀交通大道：突出景觀設(shè)計和觀光效果的環(huán)滇池景觀交通大道。4、湖面旅游水運交通圈層湖面水運系統(tǒng)：滇池水體改善后，開通旅游水運系統(tǒng)。(二)環(huán)湖交通樞紐結(jié)點(1)現(xiàn)代航空港昆明新國際空港：面向東南亞、南亞的現(xiàn)代國際空港，集多交通方式于一體的現(xiàn)代客運樞紐。(2)物流中心(1)國際級物流中心：面向東南亞、南亞的國際級物流基地。(2)省級物流中心：東、西、南3個省級物流中心東、西、南3個省級物流中心國際級物流中心。三、環(huán)境整治(一)加強(qiáng)滇池流域的治理昆明市堅持標(biāo)本兼治、綜合治理、工程措施與生物措施相結(jié)合，目前正全力

21、推進(jìn)滇池污染治理工作。政府制定了滇池流域水污染防治“十一五”規(guī)劃,以草海治理為突破口，實施截污、清淤、河道整治、生態(tài)修復(fù)等工程項目，實施滇池北岸水環(huán)境綜合治理，完成船房河、盤龍江等主城入湖河道綜合整治和滇池底泥疏浚二期工程。（二）強(qiáng)化城市環(huán)境治理昆明市政府目前計劃優(yōu)先建設(shè)城市排水管網(wǎng)，完善配套污水收集系統(tǒng)，開展污水資源化和再生水回用工程建設(shè)，采取自然型護(hù)岸綜合治理城市河流。重點治理背街小巷和城郊結(jié)合部的臟亂差，改造城中村，拆除違章建筑和臨時建筑。逐步搬遷主城二環(huán)路周邊批發(fā)市場和客運站，完成東、南二環(huán)改造和綜合整治。治理機(jī)動車尾氣，建成城市空氣質(zhì)量自動監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，城市規(guī)劃區(qū)空氣質(zhì)量達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)

22、的天數(shù)大于96%o推進(jìn)煙塵控制區(qū)、噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)、安靜小區(qū)、綠色工地等建設(shè)，提高城市大氣環(huán)境質(zhì)量。實施12噸/年的危險廢物集中處置工程。四、城市規(guī)劃與布局（一）城市空間結(jié)構(gòu)一一形成“組團(tuán)發(fā)展、生態(tài)穿插、有機(jī)聯(lián)系、整體推進(jìn)”的“玉帶申珠”布局模式。（二）城市發(fā)展規(guī)模一一依據(jù)滇池盆地用地空間容量分析結(jié)論，滇池盆地人口規(guī)模上限約540萬。五、重點發(fā)展區(qū)域“一湖四片”城市格局將以滇池為中心，構(gòu)建以山、水、城、林相互交融的“大昆明城市區(qū)”，并加大滇池治理力度，恢復(fù)滇池生態(tài)系統(tǒng)，全面提升昆明城市形象與綜合競爭實力。北城（主城）：金融服務(wù)業(yè)、面向東南亞和南亞的商務(wù)貿(mào)易、教育、以信息產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。東城

23、：面向東南亞和南亞的商務(wù)貿(mào)易、教育產(chǎn)業(yè)、以加工業(yè)為主的新興工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)等。南城：旅游業(yè)，包括觀光度假和體育休閑產(chǎn)業(yè)等。西城：高技術(shù)、高附加值、低消耗、低污染新興工業(yè)。表3-1“四城”區(qū)域規(guī)劃數(shù)據(jù)用地規(guī)模（平方公里）城市人口（萬人）現(xiàn)狀規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃北城（主城）180220245220東城（呈貢新城）5.5100595南城（晉城一新街新城）3802.775西城（昆陽一海口新城）136011.160合計201.5460263.84501、主城截止到2009年，主城城市人口數(shù)400萬，建城區(qū)面積212平方公里。今后的發(fā)展重點主要是控制建設(shè)規(guī)模，提高建設(shè)檔次，通過置換產(chǎn)業(yè)和疏散人口，改善道路交通條件

24、，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施，強(qiáng)化城市園林綠化建設(shè)，保護(hù)歷史文化名城風(fēng)貌，整體提升城市環(huán)境質(zhì)量。(1)城市功能定位：特色鮮明、文化底蘊(yùn)豐厚的金融商貿(mào)綜合服務(wù)中心，現(xiàn)代新昆明城市的核心。(2)城市規(guī)模：人口220萬人，用地220平方公里。(3)規(guī)劃分區(qū)：主城共劃分55個分區(qū)。其中，盤龍區(qū)13個，五華區(qū)9個,西山區(qū)12個，官渡區(qū)19個，高新區(qū)1個，經(jīng)開區(qū)1個，度假區(qū)1個。2、呈貢新城呈貢新城距主城二環(huán)路15公里，用地主要位于呈貢縣洛羊鎮(zhèn)、斗南鎮(zhèn)、龍城鎮(zhèn)、吳家營鄉(xiāng)、北鄰昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，用地內(nèi)有鐵路重要樞紐貨站一一昆明南站。規(guī)劃范圍內(nèi)大部分用地為丘陵緩坡。現(xiàn)狀城市人口5萬人，建成用地5.5平方公里。呈貢新城

25、基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，擁有昆玉、昆石兩條高速公路，22萬伏及11萬伏高壓電網(wǎng)和每天8.3萬立方米的水資源儲量，具備了近期大規(guī)模啟動建設(shè)的條件。(1)城市功能定位：形成面向東南亞的國際物流中心；中國花卉交易中心及研發(fā)中心；現(xiàn)代新昆明重要的行政、文教及新興工業(yè)區(qū)之一。(2)城市規(guī)模：人口95萬，用地107平方公里。(3)城市結(jié)構(gòu)布局：以鐵路樞紐及國際行政商務(wù)區(qū)為城市中心，以南北向中干道、東西向景觀主軸和城市快速環(huán)路形成“十字加環(huán)”為基本背景，以公共綠池、防護(hù)林帶、山林為分隔的軸帶結(jié)合、梯度推進(jìn)的組團(tuán)集合布局。(4)市級行政中心：位于昆明市呈貢新城吳家營鄉(xiāng)小尖山以北，白龍?zhí)端畮煲晕?，中干道以東0.5公里

26、的地區(qū)。南面緊鄰連接滇池與小尖山之間的城市中心綠化走廊，北靠新潭路?？傆玫孛娣e965畝，其中188畝為發(fā)展用地。行政中心的建設(shè)和搬遷對于加快呈貢新城建設(shè)步伐，減輕主城負(fù)荷，緩解主城交通壓力具有十分重要的意義。其中包括市委、市人大、市政府、市政協(xié)、各委辦局、便民中心、會議中心等單體建筑。3、晉寧新城晉寧新城由晉城、新街、馬金鋪構(gòu)成，是滇文化的發(fā)祥地，其中晉城是歷史文化古鎮(zhèn)，該區(qū)域現(xiàn)狀城市人口2.7萬人，建成用地3平方公里。(1)城市功能定位：依托便捷的交通優(yōu)勢、倚山傍水的自然環(huán)境、深厚的歷史文化底蘊(yùn)，沿環(huán)湖高速公路形成組團(tuán)式發(fā)展的新型旅游度假城。(2)城市規(guī)模：人口約75萬，用地80平方公里。(

27、3)城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)：晉城一一新城中心；滇池南岸最古老的城鎮(zhèn)，背山面水，形成自然與人工環(huán)境融合、景色怡人的新城。馬金鋪一一主題公園及相關(guān)服務(wù)設(shè)施。晉街一一休閑運動中心，形成風(fēng)景優(yōu)美的高爾夫球場、別墅群。4、海口新城?？谛鲁鞘怯衫リ?、古城、?？谌?zhèn)構(gòu)成，這里是鄭和故鄉(xiāng)，也是云南現(xiàn)代工業(yè)發(fā)祥地，現(xiàn)狀城市人口約11.1萬人，建成用地13平方公里。(1)城市功能定位：以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的工業(yè)城。(2)城市規(guī)模：人口60萬，用地63平方公里。(3)城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)：帶狀組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)。城市公共服務(wù)中心一一昆陽和?？谏嫌魏涌诠I(yè)區(qū)一一古城和螳螂川下游，并與安寧工業(yè)區(qū)相互協(xié)調(diào)六、城市

28、規(guī)劃對城市房地產(chǎn)市場的影響(一)新城建設(shè)前景有效地刺激了昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長。在“一湖四片”城市格局的推動下，同時借著宏觀房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的東風(fēng)，2005年開始，昆明市因新城區(qū)規(guī)劃的推出吸引了大批房地產(chǎn)開發(fā)商投資，昆明市的房地產(chǎn)市場處于一個快速發(fā)展的上升通道。2005年開始，昆明市房地產(chǎn)年投資增長率超過20%根據(jù)昆明市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2008年昆明市完成房地產(chǎn)投資259億元，比上年同期增長25%,新的城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)者發(fā)出的強(qiáng)烈利好信號顯而易見。(二)新城區(qū)規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位、風(fēng)格、類型等指標(biāo)。城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的開發(fā)方向和地段選擇提供了依據(jù)，從而規(guī)定、制約著城市居住空間的發(fā)展方向和模

29、式。城市區(qū)域總體規(guī)劃目標(biāo)為城市未來發(fā)展奠定了主基調(diào)，并成為完善城市功能、提升城市綜合實力的指南，區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)也以此為前提。另外，城市規(guī)劃中的功能分區(qū)，也為房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇提供了依據(jù)，項目開發(fā)規(guī)模、類型、風(fēng)格等指標(biāo)也隨之受到影響。昆明城市規(guī)劃目標(biāo)所追求的是“居住、休閑、養(yǎng)生、體驗在昆明”，人與自然的最佳和諧，力求建成最適合人居住的城區(qū)。（三）城市規(guī)劃中城市空間結(jié)構(gòu)的改變和城市配套設(shè)施、道路交通網(wǎng)絡(luò)的改善影響了房地產(chǎn)商品的價格。城市空間結(jié)構(gòu)的發(fā)展趨勢指引著交通規(guī)劃方案，處于城市發(fā)展方向地區(qū)的道路交通網(wǎng)絡(luò)和城市配套設(shè)施，也將隨之大為改善。而交通及配套設(shè)施與房地產(chǎn)價格的關(guān)系緊密相聯(lián)，通達(dá)性和便

30、捷度是確定土地價值的一大重要因素。在追逐利潤目標(biāo)的驅(qū)使下，房地產(chǎn)自然向交通便捷處集中。在一定程度上，房地產(chǎn)商品價格的空間分布規(guī)律反映了城市的功能結(jié)構(gòu)與形態(tài)結(jié)構(gòu)的地區(qū)差異。第六章昆明市房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場綜述2004-2008年間，昆明房地產(chǎn)投資開發(fā)完成金額呈波浪開形發(fā)展。其中,50犯上，但房地產(chǎn)投2004-2006年的受國家調(diào)控影響較大，增長幅度下降達(dá)到資總額仍呈上升趨。2005年規(guī)劃確定昆明新城建設(shè)后，2006、2007年根據(jù)昆明新城建設(shè)的規(guī)劃要求大力進(jìn)行了相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，由此帶動了房地產(chǎn)市場的投資增長，但2004年以后，國家開始調(diào)控房地產(chǎn)市場，受此影響，增長放緩，但投資總額仍在

31、增加，2009年房地產(chǎn)增長迅速。二、房地產(chǎn)市場分析（一）房地產(chǎn)投資情況2009年1-3季度昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成255.26億元，同比增長61.1%。（二）房地產(chǎn)銷售情況2009年1-3季度，昆明主城四區(qū)共成交各類商品房25204套，日均成交約273套，成交面積為222.07萬nf,成交金額為121.17億元，成交均價為5456.56元/小成交量環(huán)比增長45.74%,同比增長更是高達(dá)147.39%。（三）產(chǎn)品銷售均價1、普通住宅目前昆明市普通住宅的銷售均價為4782.05元/m20商品住宅的均價格延續(xù)了小幅的上升，但是由于目前經(jīng)濟(jì)還處在穩(wěn)步回升階段，因而可以預(yù)見普通住宅的價格在短時間內(nèi)還不會

32、出現(xiàn)大幅度上漲趨勢，僅會在小幅調(diào)整中適度上揚。2、商業(yè)商業(yè)占在售樓盤的比例較小，僅為4.64%,均彳介為15451.10元/褶。昆明商業(yè)進(jìn)入一個升級的階段，商業(yè)不再是以住宅配套為主，純商業(yè)項目不斷涌現(xiàn)，較高的投資回報率等因素讓商業(yè)備受青睞，價格也隨之走高。3、別墅純別墅項目占到總在售樓盤項目的12.58%,在混合物業(yè)中別墅項目和普通住宅、商業(yè)項目均占有一定比例。別墅項目主要分布在滇池板塊、世博板塊和東市板塊，其中以滇池板塊的別墅項目分布最為密集。別墅項目在價格方面的表現(xiàn)較為穩(wěn)定，均價為8211.50元/褶。4、寫字樓寫字樓占在售樓盤的1.32%,僅占很小比例，寫字樓項目一般都是混合商業(yè)項目及普

33、通住宅項目出現(xiàn)在城市的CBD中，目前數(shù)量不多，比例偏小，寫字樓均價為7511.26元/m2,主要分布于二環(huán)內(nèi)。（單位：元/itf）三、昆明別墅市場分析昆明市純別墅項目占到總在售樓盤項目的12.58%。別墅項目主要分布在滇池板塊、世博板塊和東市板塊，其中以滇池板塊的別墅項目分布最為密集，目前市場別墅總供應(yīng)量約為20萬itf。別墅項目在價格方面的表現(xiàn)較為穩(wěn)定，均價為8211.50元/褶，但就目前形勢而言，別墅作為稀缺型資源，其價格的穩(wěn)步攀升是大勢所趨。從區(qū)域位置和別墅價格來看，昆明市目前別墅主要分為三個區(qū)域，傳統(tǒng)別墅區(qū)域（南市區(qū)滇池路、世博板塊）環(huán)境優(yōu)美，交通便利，周邊配套完善齊全，高檔住宅集中區(qū)

34、域；新興別墅區(qū)域（植物園板塊、經(jīng)開區(qū)板塊）和近遠(yuǎn)郊別墅區(qū)域（崇明、安寧、富民、昆瑞公路等）。（一）昆明市場主要特征1、昆明市低密度別墅市場的分類根據(jù)價值資源及其在市場上的不同表現(xiàn)，可以將昆明市低密度市場分為三類。分類成熟板塊內(nèi)項目板塊外項目特殊資源（高爾夫、溫泉）項目價值資源板塊價值一包含自然資源價值/城市價值等土地成本價值/自然資源價值/產(chǎn)品價值高爾夫、溫泉價值特征依托具有完善的配套與市政設(shè)施、便利交通的城市資源與城市景觀資源,依托良好的自然山水生態(tài)資源和區(qū)域潛在價值形成點式分布。依托高爾夫設(shè)施資源，位于高爾夫球場內(nèi)或周邊，或依托溫泉資源及其他休閑度假資源。區(qū)域位于昆明主城內(nèi)，交通便利、配套

35、齊全、板塊成熟度、認(rèn)知度高、滇池板塊、世博板塊。位于昆明郊區(qū)，分為近郊和遠(yuǎn)郊，除呈貢已漸成板塊，其他均分布較散，配套不全，認(rèn)知度低。位于有特殊休閑度假資源的區(qū)域，如各高爾夫球場、安寧溫泉小鎮(zhèn)。功能第一居所、城市別墅。第二居所，郊區(qū)別墅，近郊項目可兼作第一居所與第二居所。第二或第三居所，休閑度假。產(chǎn)品少量獨棟，聯(lián)排及類別墅的疊加、花園洋房較多。獨棟相對較多，聯(lián)排、洋房等。多為獨棟別墅和公寓的組合，有少量聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品，獨棟別墅集中在350褶左右，公寓不超過200m20價格獨棟價格在15000-20000,總價在5001000萬；聯(lián)排價格10000-150000獨棟價格在5000-10000,總

36、價在200500萬，聯(lián)排價格在4000700000高爾夫項目獨棟別墅價格在15000元/褶以上，離市中心越近價格越高，溫泉項目價格相對較低。代表項目極少墅、滇池衛(wèi)城、滇池南郡、高天流云、茉莉唐朝、世博生態(tài)城西山別墅、野鴨湖、村上春墅、云大知城、世林國際、智者的山丘春城高爾夫、陽光高爾夫、滇池高爾夫、溫泉山谷。2、昆明市在售獨棟別墅項目項目項目地址獨棟別墅面積（m2）價格（元/m2）西山別墅三期西山區(qū)國家森林公園碧雞關(guān)立交橋旁252495m210000海韻楓丹海境度假區(qū)紅塔西路18號345.05m2、388.68m2、394.32m2、400.71m514.18m217000-20000野鴨湖雙

37、龍鄉(xiāng)天生壩野鴨湖度假區(qū)377.91m427.5m481.29m512.03m260008000嶺東紫郡昆明市東郊石安公路旁386m2、429m2、497m2、495m213000世林國際官渡區(qū)昆明市東郊石安公路旁（果林湖西岸）340498m278009500極少墅西山區(qū)滇池路與前衛(wèi)西路交匯處397m221000萬輝星城昆明市太平新區(qū)290m2、300m28000-9300智者的山丘盤龍區(qū)金殿水庫七公里處150200m2600萬/幢世博生態(tài)城三期云嶺鄰里盤龍區(qū)昆明世博園旁300600m212000村上春墅富民縣大營鎮(zhèn)成器墩村昆明西北23公里的螳螂J|與昆祿公路交界處300500m23000-50

38、00恒大金碧天下安寧市以東太平開發(fā)區(qū)190260m26000-70003、昆明獨棟別墅項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項目容積率密度綠化率建筑風(fēng)格建筑類型世博生態(tài)城0.3520%69%現(xiàn)代簡約獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓滇池衛(wèi)城（微風(fēng)島）0.620%40.5%西班牙、現(xiàn)代簡約別墅海韻楓丹0.5934%52%歐陸經(jīng)典獨棟、雙拼野鴨湖0.4/70%現(xiàn)代簡約三期為獨棟、聯(lián)排、雙拼智者的山丘0.55/61%歐陸經(jīng)典獨棟、聯(lián)排、疊加萬輝星城1.07/47.32%法式獨棟、聯(lián)排、花園洋房、小高層極少墅0.628.6%56.4%現(xiàn)代簡約獨棟、疊加、聯(lián)排、雙拼、嶺東紫郡0.28/60%歐陸經(jīng)典獨棟、聯(lián)排、疊加金家大院0.36/70%獨棟滇池高爾夫0.48/62.2%現(xiàn)代簡約獨棟高天流云0.2918%70%北美加州獨棟4、昆明獨棟別墅項目容積率分析昆明有獨棟別墅的純別墅樓盤容積率在0.28-0.6之間，最高為滇池衛(wèi)城0.28,其次為高天流云為0.29,其建筑密