1、（標(biāo)） 黑龍江水韻林都風(fēng)情生態(tài)園旅游有限公司 旅游養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園商業(yè)計劃書 前言：黑龍江水韻林都風(fēng)情生態(tài)園旅游有限公司創(chuàng)建的養(yǎng)老養(yǎng)生旅游綜合產(chǎn)業(yè)生態(tài)園地處黑龍江省小興安嶺南麓、松花江中游北岸的橫山林場，毗鄰五營、朗鄉(xiāng)、南岔等林業(yè)局，園區(qū)占地面積1200畝左右，集山、水、林、泉、洞于一身,形成獨特的小興安嶺的峰巖景觀。這里古樹參天、綠濤滾滾，生長著紅松、落葉松、白樺等100多種樹木，徜徉其中，猶如置身天然氧吧，更有人參、刺五加、五味子、黃芪、藍(lán)莓等500多種名貴中藥材，以及山葡萄、蘑菇、木耳、蕨菜、松子等山特產(chǎn)，莽莽林海中還棲息著東北虎、馬鹿、熊、飛龍、罕達犴等240多種珍禽異獸，此外園區(qū)內(nèi)還擁

2、有三星拉子、臥佛嶺、天然溶洞、清河濕地等大量的原生態(tài)景觀，儼如一個天然資源寶庫，如此得天獨厚的森林資源和秀山美水，使園區(qū)成為一個原生態(tài)無污染的天然大公園，置身其中，能真正感受到回歸大自然的感覺。 隨著交通條件的大幅度改善和經(jīng)濟社會發(fā)展水平不斷提升，該區(qū)域越來越呈現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展勢頭和巨大的發(fā)展?jié)摿?。在國?nèi)多地域、多層次、多領(lǐng)域的全面合作快速發(fā)展的大背景下，“水韻林都”立志向高知品牌的方向推進，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生與旅游項目相結(jié)合的新典范，建設(shè)國家養(yǎng)老養(yǎng)生發(fā)展戰(zhàn)略的先行實踐區(qū)和示范區(qū)。園區(qū)總體規(guī)劃基于市場的客戶需求，充分彰顯科學(xué)開發(fā)，以人為本，合理規(guī)劃的方針，將以養(yǎng)老養(yǎng)生為主體，結(jié)合旅游休閑文化，集娛

3、樂、醫(yī)療康復(fù)等多元化服務(wù)項目為一身。水韻林都旅游養(yǎng)老養(yǎng)生綜合產(chǎn)業(yè)生態(tài)園項目計劃總投資約20億元，主要建設(shè)內(nèi)容有：公寓樓（7層，帶電梯）、別墅群、醫(yī)療機構(gòu)（門診部，住院部及治療康復(fù)中心）、老年培訓(xùn)中心（星級賓館）、老年大學(xué)樓及相應(yīng)配套設(shè)施，其中包括：食堂、洗衣房、超市、風(fēng)味一條街、鍋爐房、浴室、水療、變電所、泵房以及污水處理池等。園區(qū)建設(shè)項目總占地面積約956畝（637270平方米），其中公寓及別墅群等居住用房面積約112000平方米，醫(yī)療機構(gòu)面積約20000平方米，相應(yīng)配套設(shè)施面積約37080平方米?，F(xiàn)初步規(guī)劃將分三期進行，一期為園區(qū)西南部舊房址上進行公寓樓、樣板別墅群、食堂、浴室、水療建造及

4、相關(guān)景觀、配套路面的建設(shè)，預(yù)計投資1.8億元人民幣，二期為園區(qū)東北部辦公室及居民區(qū)舊址上建設(shè)老年培訓(xùn)中心、超市、別墅群，預(yù)計投資為11億元人民幣億元，三期為園區(qū)中部庫房舊址上建設(shè)行政辦公大樓、老年大學(xué)、風(fēng)味一條街等，預(yù)計投資7.2億元人民幣。整體項目計劃預(yù)計于2016年整體建成完工。建成后的水韻林都不但擁有得天獨厚的自然資源，更擁有以人為本的養(yǎng)生環(huán)境，暢捷的旅游交通，以及巨大的客源市場，屆時園內(nèi)將可以承接全國乃至全世界的旅游休閑活動以及各種會議療養(yǎng)，為游客提供多層次多功能多元化服務(wù)。 水韻林都是具體落實國務(wù)院關(guān)于鼓勵發(fā)展養(yǎng)老養(yǎng)生要求，促進社會大發(fā)展的必然選擇，滿足客源市場多元化的需求

5、，多樣化的旅游資源整合，可以說開辟了行業(yè)合作的新領(lǐng)域，所帶來的社會效益乃至經(jīng)濟效益將無法估量。根據(jù)對此次商業(yè)開發(fā)項目的具體定位，結(jié)合本集團總體開發(fā)戰(zhàn)略設(shè)想，在此提出項目規(guī)劃方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。第一部分  執(zhí)行概要一、項目概述旅游養(yǎng)老養(yǎng)生綜合產(chǎn)業(yè)生態(tài)園中的一個重要組成部分是一個集旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項目。酒店式綠色風(fēng)景別墅群倚已建成的 畝人工湖建設(shè)，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的生態(tài)園風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人群休閑度假的一個最佳去處。該項目的建設(shè)分為兩期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及推廣等，目前正在進行中

6、。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅200幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括歐式100幢、中式100幢。該項目的初期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項手續(xù)完備，預(yù)計初期建設(shè)總投資 萬元,占地面積 畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，后期的繼續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進行調(diào)整和創(chuàng)新。二、項目發(fā)起人簡介黑龍江水韻林都風(fēng)情生態(tài)園旅游有限公司（以下稱“水韻林都”）作為本項目的發(fā)起主體，對項目進行總體策劃，并作為投資人投資興建該項目。公司簡要情況如下：公司名稱：黑龍江水韻林都風(fēng)情生態(tài)園旅游有限公司 注冊時間：2010年 月 日注冊資金： 萬人民幣公司地址：公司電話： 公司傳真： “水韻林

7、都”將按照現(xiàn)代先進旅游開發(fā)公司管理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進行管理系統(tǒng)的設(shè)計和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人管理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡有效的組織管理體系。三、股東單位“水韻林都”的 家大股東分別是： 有限公司和 有限公司公司成立于 年，注冊資金 萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的集團公司，下屬 家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及 等領(lǐng)域。公司是  有限公司成立于 年，注冊資金 萬元，是在國家工商行政管理局注冊并具獨立法人資格的集團公司，下屬 家子公司，業(yè)務(wù)范圍涉及 等領(lǐng)域。公司是 第二部分 項目提供的產(chǎn)品和服務(wù)一、項目的創(chuàng)意和定位（一）項目創(chuàng)意“酒店式湖景別墅”項目是生態(tài)園內(nèi)最核心、

8、最具盈利能力的項目之一。鑒于北方的地理條件，相對缺乏高檔消費的親水地產(chǎn)別墅，酒店式湖景別墅倚 畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。本項目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、歐式等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨在創(chuàng)造一個融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的會所式社區(qū)，是成功人士夢想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。（二）項目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進行度假休閑、商業(yè)會務(wù)等群體提供多方位服務(wù)。酒店式湖景別

9、墅項目包括200棟別墅群以及 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計以及每棟別墅獨立的人文景觀配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂項目，必將成為國內(nèi)眾多休閑度假生態(tài)園中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力和社會影響的關(guān)鍵。從景觀特色上分析，酒店式湖景別墅以營造人工湖為中心的水域景觀做為主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設(shè)施來吸引海內(nèi)外遠(yuǎn)近游客。從規(guī)劃建設(shè)旅游項目上分析，酒店式湖景別墅是“水韻林都”旅游開發(fā)項目中一個重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂項目共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)?/p>

10、常工作、生活節(jié)奏緊張，渴望利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。便捷通暢的交通體系，園內(nèi)精心設(shè)計和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和消費心理，為游客營造一個融于自然的休憩空間。從時空距離上分析，生態(tài)園交通方便、各種設(shè)施設(shè)備齊全，哈、齊、牡、佳等距離較近的周邊城市居民或游客能夠開展節(jié)假日1、2日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。二、項目優(yōu)勢（一）地理位置優(yōu)越，交通便利旅游養(yǎng)老養(yǎng)生綜合產(chǎn)業(yè)生態(tài)園位于 ，東臨 ，緊靠 高速公路和 國道，距哈爾濱市區(qū) 公里，哈爾濱國際機場 公里，齊齊哈爾市 公里，牡丹江市 公里，佳木斯市 公里，經(jīng)黑龍江水韻林都生態(tài)園有限責(zé)任公司

11、申請，黑龍江省政府同意在 高速公路建設(shè)水韻林都養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園處出口，未來將可直接通過高速公路直接進入生態(tài)園地，交通更加便利。這也同時體現(xiàn)了黑龍江省政府對“水韻林都”的大力支持。（二）具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體酒店式湖景別墅的市場定位是酒店式高檔別墅，而且園區(qū)規(guī)模較大，總建設(shè)規(guī)劃面積 畝。隨著國民經(jīng)濟保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相當(dāng)一部分人先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因此項目目標(biāo)客戶源較為充裕。（三）與園區(qū)內(nèi)多個項目形成資源共享及優(yōu)勢互補酒店式湖景別墅是都市生態(tài)園中一個重要的組成部分，為生態(tài)園項目二期建設(shè)內(nèi)容之一，其他部分子項目將在 年陸續(xù)開工建設(shè)。按照

12、生態(tài)園的設(shè)計規(guī)劃，整個園區(qū)項目的工程建設(shè)將分成 個時期，從 年 月份起建設(shè)，預(yù)計 年全部完成。其中，一期部分將在 年 月竣工并開始試營業(yè)。生態(tài)園一期項目中包括 、 、 、 、 等項目，其主體工程設(shè)計已經(jīng)基本完成，預(yù)計一期建設(shè)完成后，園區(qū)即可正式對社會開放，接待各地游客，成為東北三省一帶的熱門旅游景點。到時園區(qū)內(nèi)可進行包括：農(nóng)業(yè)大棚采摘， ， ， 表演等娛樂性活動項目，屆時游客將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。（四）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別養(yǎng)老養(yǎng)生墅”經(jīng)營模式圍繞 畝人工湖建設(shè)的酒店式湖景別墅項目整體形象突出，各類建筑設(shè)計風(fēng)格獨特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件

13、條件。酒店式湖景別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項目優(yōu)勢互補，聯(lián)合經(jīng)營，形成資源共享，生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨具特色的經(jīng)營項目襯托出酒店式湖景別墅的潛在價值。三、項目規(guī)劃及建設(shè)方案（一）項目地址酒店式湖景別墅占地 畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的 側(cè)，在生態(tài)園圖示 處。（項目位置見下圖）   （二）酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的湖景別墅200 幢，形成倚勢而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括歐式仿巴洛克100幢、中式仿古四合院100幢。  湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖1   歐式 圖紙  

14、                     湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖2 中式 圖紙通過景觀帶將花園和別墅進行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果。獨特的建筑風(fēng)格和庭院景觀讓游客充分體驗水韻林都養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園風(fēng)格的雅致與精巧。歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng)格的西班牙式

15、建筑。天然大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進口墻紙的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個獨立的院落，北房兩側(cè)是東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾坊時刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。  湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖3     圖紙 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖4 圖紙（三）項目經(jīng)營范圍主要包括：住宿、會務(wù)等。1、住宿：采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。2、會務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。（四）項目實施保障條件1、項目立項已獲本公司股東

16、方面董事會決議和靜計投資 號文件批準(zhǔn)。2、本項目建設(shè)用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。3、本項目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達至建設(shè)用地紅線；本項目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無妨礙性市政管網(wǎng)。4、配套環(huán)境及休閑娛樂設(shè)施基本完備。 第三部分  項目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟的配合進入2010年以來，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展取得了較為顯著的成績。雖然近來國際經(jīng)濟風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟增長卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定?！熬盼濉逼陂g國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近8%。在我國制定的“十五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，未來十年的國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長將在7

17、.2%左右。目前我國人均年收入已達1,090美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。（一）社會消費水平穩(wěn)步提高在良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。休閑運動性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費心理。（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點，逐步成長為我國國民經(jīng)濟的支

18、柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國務(wù)院、黑龍江省政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署，黑龍江省人民政府也發(fā)出了關(guān)于加強旅游業(yè)發(fā)展的通知，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法。（三）養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園面臨良好的發(fā)展機遇目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷得到提高。在宏觀經(jīng)濟較快增長的同時，通貨膨脹水平相對較低，各類價格水平變動均較平穩(wěn)。隨著國民生活水平的進一步提高，人們對居住的空間和品位追求已上升到一個更高的層次。在充分考慮到經(jīng)濟可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護和滿足精神需求

19、等條件選址建造的養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性必然會受到普遍歡迎。后小康人們居住主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。我們正是迎合了廣大都市人家庭、團體等集體休閑度假消費的需求，大家庭、大團體回歸生態(tài)自然更顯得自然和諧。另一方面，生態(tài)園內(nèi)酒店式別墅僅僅出別墅客房床位的時段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。二、當(dāng)?shù)卣罅χС?/p>

20、及優(yōu)惠政策（一）生態(tài)園項目已獲得黑龍江省政府及地區(qū)政府及的大力支持。該項目從規(guī)劃階段就引起包括省委、省政府等領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。將此項目列為農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游開發(fā)一號工程。并要求各有關(guān)部門盡最大努力配合、支持該項目開發(fā)建設(shè)。同時又獲得當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，無疑為項目的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營等各項工作的順利開展進行提供了有力的保障。（二）相關(guān)優(yōu)惠政策三、面臨的良好機遇（二）中國加入WTO加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加入世界貿(mào)易組織（WTO）會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機遇。加入WTO對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。我國加入WTO以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運行

21、機制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進入中國的機會增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進經(jīng)濟發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動了經(jīng)濟消費，同時創(chuàng)收了大量的外匯，國內(nèi)的“五一黃金周”、“十一黃金周”以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟發(fā)展作出了巨大的貢獻，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有條件享受休閑度假的樂趣。（四）周遍地區(qū)具有較強的消費能力和市場需求東北三省經(jīng)濟發(fā)展迅速，特別是我省經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)十余年增長迅速，多項發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)呈現(xiàn)越來越強勁的發(fā)展態(tài)勢。東三省及周

22、邊地區(qū)人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費觀念和消費意識不斷得到增強，特別是對休閑度假消費需求旺盛，從而為旅游養(yǎng)老養(yǎng)生綜合產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的市場空間和客源基礎(chǔ)。四、發(fā)起人具備承擔(dān)項目建設(shè)的優(yōu)勢和能力（一）經(jīng)營管理能力“水韻林都”通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策和文化的統(tǒng)一性。并在此基礎(chǔ)上對各級主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。（二）資本運作能力 作為本項目資本運作平臺“水韻林都”投資將依托養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)旅游開發(fā)積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機制更大規(guī)模地調(diào)動資源并取得良好的經(jīng)濟效益。實踐表明，實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變?nèi)Q于

23、整個集團的綜合實力和時機。外延的擴張依賴于內(nèi)涵的做實，機會的撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。“水韻林都”投資在進行資本運營時，重點選擇那些有實力、有市場以及與公司有互補性的戰(zhàn)略伙伴合作。公司的資本運做遵循有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成的價值分配制度的原則，必將取得良好的回報。（三）產(chǎn)權(quán)機制和經(jīng)營理念水韻林都創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機制和開放的經(jīng)營理念強調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工持股。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對企業(yè)價值創(chuàng)造的重要作用。 第四部分  市場分析（一）龐大的潛在市場規(guī)模和強勁的市場需求 現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對城市高樓、擁擠不堪的交通，

24、大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園迎合了現(xiàn)代大都會人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。（二）目標(biāo)客戶分析綠色親水的酒店式別墅是商界人士進行業(yè)務(wù)洽談、加強感情交流的重要社交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會、新聞發(fā)布會等商業(yè)聚會，為了展示企業(yè)形象和實力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。所以本項目目標(biāo)客戶群主要定位于： 政府職能部門； 大中型企事業(yè)單位；海內(nèi)外商界精英人士； 高收入的職業(yè)經(jīng)理人；外企 律師等精英人士； 追求高層次娛樂且具備消費能力的年輕人（富二代）。 第五部分  競爭分析一、競

25、爭影響因素分析目前為止“水韻林都”養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園是省內(nèi)唯一的酒店式養(yǎng)老養(yǎng)生度假別墅建筑，同時入住酒店別墅的人們還能免費享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)各種配套娛樂休閑運動設(shè)施。（一）價格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照本地區(qū)高檔次度假村，俱樂部，會所的消費水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價為原則，吸引廣大客戶群體。（二）交通生態(tài)園位處近郊，交通便利，享有天然地理位置優(yōu)勢。（三）環(huán)境環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、高素質(zhì)入住客戶群體等多方面。調(diào)查結(jié)果表明，清新的空氣，田園風(fēng)情的裝修，星級酒店式的服務(wù)肯定能吸引大批客戶前來消費。酒店式湖景別墅處在萬畝都市生態(tài)園內(nèi)，周邊環(huán)境良好，將對客戶形成良好的整體印象。（四）

26、娛樂項目、配套設(shè)施設(shè)置娛樂項目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費的欲望。通過對高收入、高消費階層的消費狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往造成客戶興趣消失；綜合項目越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長客戶停留時間，另一方面可以引起客戶多方面興趣，并直接影響到營業(yè)收入。酒店式湖景別墅為生態(tài)園初期建設(shè)項目，盡享項目提供的資源與配套設(shè)施指日可待。二、競爭優(yōu)勢分析（一）齊全的配套娛樂設(shè)施（二）創(chuàng)新的酒店式別墅經(jīng)營模式（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道屆時同處園區(qū)內(nèi)的本集團企業(yè)會員俱樂部培訓(xùn)機構(gòu)專門為各企事業(yè)單位的中高層管理者和各界友好人士提供各種培訓(xùn)服務(wù)，同時俱樂部會員中聚集了大量

27、各地各界的高層次、高收入階層精英人士，人人渴望加入一張龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)的格局即將形成。 第六部分  經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃黑龍江水韻林都風(fēng)情生態(tài)園旅游有限公司將統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)園，其核心領(lǐng)導(dǎo)層及財務(wù)部由公司統(tǒng)一招聘及委派。核心領(lǐng)導(dǎo)層要具有豐富的商業(yè)企管經(jīng)驗以及旅游開發(fā)經(jīng)驗。由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)組建其他基層人員的用工招聘和培訓(xùn)上崗，并直接對股東和集團負(fù)責(zé)。在初期項目的建設(shè)過程中，先依托現(xiàn)有人員組織建設(shè)及經(jīng)營。隨著項目的推進，人力資源架構(gòu)及管理體系要不斷豐富完善。 未來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上改進項目的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r，并對未來發(fā)展規(guī)劃做出進

28、一步的修改及完善。從建設(shè)上看，該項目的建設(shè)分為兩期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計建設(shè)別墅100棟及其他附屬服務(wù)建筑設(shè)施、市場宣傳及推廣等，目前正在積極快速進行當(dāng)中。內(nèi)容明細(xì)如下：序號 工程名稱 工程規(guī)模（平方米） 備注 1 公寓樓 48000 7層帶電梯2 別墅群 200（300棟）3 員工宿舍 4000 三層4 門診部 60005 住院部 80006 治療康復(fù)中心 6000 7 食堂 4500 8 洗衣房 500 9 鍋爐房 88010 浴室，水療 1500011 變電所 160012 污水處理池 300013 泵房 60014 超市 3000 三層15 風(fēng)味一條街 8000 兩排兩層16 綠化工

29、程 108010（163畝）17 綠化地帶及園林 27000（40畝）18 行政辦公大樓 2000019 其余為田園景觀用地。 第七部分  市場銷售一、市場計劃（一）市場進入市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請全國及海內(nèi)外的政府及企業(yè)高級官員和兩岸三地地的體育與娛樂界名人明顯，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各種新聞發(fā)布會、論壇、競技活動、大獎賽等等，利用他們的影響力迅速擴大自身的知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。（二）市場開發(fā)項目運作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時，配合不斷擴大的園內(nèi)

30、各類俱樂部的穩(wěn)定會員，并通過他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動消費。在條件成熟時，逐步推出后期100棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在國內(nèi)生態(tài)旅游開發(fā)及生態(tài)度假市場領(lǐng)先的地位和市場份額。二、銷售策略聯(lián)合國內(nèi)高爾夫俱樂部、馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部等高端俱樂部群體，實現(xiàn)資源共享、客戶共享。聯(lián)合國內(nèi)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。對持卡來俱樂部消費的客戶，將給予推薦單位一定的利潤返點和個人禮品，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動業(yè)務(wù)。聯(lián)合集團下屬的各地分公司和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供景點基地，以增加客源進而提高企業(yè)知名度。三、公共關(guān)系作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可以

31、通過以下方法提升社會關(guān)注度以及企業(yè)形象：（一）平面媒體廣告為了強化養(yǎng)老養(yǎng)生旅游在人們心目中的高檔定位，廣告只在時尚類與旅游類雜志刊登。因為這些雜志的消費者有一定經(jīng)濟實力，符合我們的目標(biāo)客戶定位。（二）電視媒體廣告不做單純的電視廣告視頻，要以高檔會務(wù)、發(fā)布會等形式進行，以強化人們對養(yǎng)老養(yǎng)生旅游的理解和認(rèn)識。（三）廣播廣告 在交通臺按小時滾動播出，此廣告直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費能力的目標(biāo)客戶，雖然價格較低，但是可迅速提高知名度。（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告    是我們的主要廣告手段。互聯(lián)網(wǎng)廣告價格比傳統(tǒng)媒體也低很多，傳播對象符合我們的目標(biāo)客

32、戶定位，因為上網(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。準(zhǔn)備在國內(nèi)眾多的門戶網(wǎng)站和旅游專業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。 （五）戶外廣告在市區(qū)的繁華地段和高速公路樹立大型戶外廣告，提高品牌知名度，樹立品牌實力的象征。此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應(yīng)。 第八部分  項目的運營與管理一、治理結(jié)構(gòu)根據(jù)公司法和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)管理制度，以保護股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點和實際情況下，隨著新的投資者的進入，公司將相應(yīng)的調(diào)整公司章程、股東大會會議規(guī)則、董事會工作規(guī)則、監(jiān)事會工

33、作規(guī)則和經(jīng)理工作規(guī)則，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運作。 （一）關(guān)于股東與股東大會 平等對待所有股東，保護股東合法權(quán)益。公司章程將規(guī)定股東大會為公司的權(quán)力機構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開股東大會，能夠確保股東表決權(quán)的行使，達到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時、充分披露。公司的重大決策均由股東大會和董事會依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級管理人員的聘任、解聘均符合法律、法規(guī)及公司章程規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實行人員、資產(chǎn)、財務(wù)、機構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開”，各自獨立核算、獨立承擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任，公司董事會、監(jiān)事會和內(nèi)部機構(gòu)獨立運作。 （二）關(guān)于董事與董事會 公司董事的選舉將嚴(yán)格按照公司章程規(guī)定

34、的董事選舉的條件和程序進行；公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能夠忠實、誠信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會和董事會，對所議事項能夠表達明確意見；公司董事會的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求；董事會對股東大會負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、公司章程及董事會工作規(guī)則的規(guī)定行使職權(quán)；董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時召開臨時會議，并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進行，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會秘書認(rèn)真組織記錄和整理董事會所議事項，并由出席董事和記錄人在會議記錄上簽字，對會議記錄進行妥善保存； 公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨立董事制度和董事會專門委員會，進一步完善公司

35、董事會工作制度。 （三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會 公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、公司章程及監(jiān)事會工作規(guī)則的規(guī)定行使職權(quán)。二、管理團隊本項目的前期開發(fā)運營管理工作必須要在公司的統(tǒng)一指揮下，先選拔建立一支具有高度的專業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)員工培訓(xùn)能力的管理團隊，其后在逐步完善架構(gòu)一支具有自身企業(yè)文化濃郁、核心凝聚力極強的精英管理隊伍。（目前已有大量專業(yè)人員在項目進行中開展工作）管理團隊兼有以下特點：1、團隊成員要確立起明確的共同目標(biāo)，增強吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力；2、做到合理分工與協(xié)作，使每個成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和

36、職責(zé)，以及與其他成員之間的相互關(guān)系；3、 加強團隊成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認(rèn)同；4、實現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍；5、保證職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清晰。三、激勵與約束公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價標(biāo)準(zhǔn)和激勵約束機制。對高級管理人員按照經(jīng)營計劃，進行月度考核，并根據(jù)考核結(jié)果確定月度效益獎；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績效考核辦法執(zhí)行。 公司在適當(dāng)?shù)臅r候，將引入股票期權(quán)的激勵機制。一般情況下，激勵機制包括如下幾方面：1、每年平均每個雇員的工資將增長10%，獎金將增長5%以上；2、內(nèi)部調(diào)動雇員以其個人意愿為主

37、導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力；3、每年評定“特殊貢獻獎”，發(fā)放特別獎金和證書；4、提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎勵；5、為雇員提供醫(yī)療保險及社會保險；6、骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎金與業(yè)績掛鉤。 第九部分  投資估算酒店式湖景別墅項目一、二期建設(shè)200棟別墅總投資額 萬元（不包括土地評估價值及流動資金）。前期投入 萬元，還需再投入資金 萬元，項目運營第一年日常經(jīng)營流動資金需求為 萬元（不包含在總投資內(nèi)）。一、項目實施進度酒店式湖景別墅項目一期計劃 年 月份全面開工，工期約 年，將于 年 月 日竣工驗收投入使用。年度工程計劃如下：時間 完成工程進度 年 月

38、60; 日前期策劃，項目規(guī)劃設(shè)計、宣傳及推廣（必須完成）。 年 月 日前項目一期主體工程完成20%。年 月 日前項目一期主體工程完成80%。年 月 日項目一期主體工程封頂。年 月  日項目一期竣工驗收。年 月 日正式試營業(yè)。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計 萬元：1、前期策劃（含人員費用）： 萬元；2、項目規(guī)劃設(shè)計及市場宣傳、推廣費用： 萬元；2、需要再投入資金： 萬元三、運營第一年流動資金 ： 萬元1 別墅維護費用按1萬元/年計算，第一年為 萬元。2 土地租賃費用 萬元。 土地租賃費用根據(jù)項目公司與甲方簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 元/畝計算

39、。本項目共計占地 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。3 管理費用員工總數(shù) 人，月工資總額 元，年工資總計 萬元。4 年廣告投入費用  萬元將選擇電視媒體、路牌廣告公司、報紙廣告公司、宣傳單等印刷品投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等等推廣形式。5 財務(wù)費用按占銷售收入的3%計算，第一年為2.65萬元。6 綜合費用 水電費、交通費等以及低值易耗品等第一年計 萬元。第一年費用支出合計約 萬元。 第十部分  經(jīng)濟效益分析本商業(yè)計劃采取求實、穩(wěn)健、保守的原則進行財務(wù)預(yù)測。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測的政治、經(jīng)濟等風(fēng)險的情況下，財務(wù)預(yù)測將可

40、能受到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務(wù)預(yù)測。一、收入預(yù)測（一）出租比例預(yù)測本項目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此客房的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國內(nèi)每年的5月10月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。但是我們可借助北方冰雪文化得天獨厚的有利條件創(chuàng)新思路改變以往的經(jīng)營模式，創(chuàng)出自己的一條光明大路。年份 出租比例（%）預(yù)計今后 旺季 淡季 平均項目建成第一年 70 30 50項目建成第二年

41、 77 33 55項目建成第三年 85 36 61項目建成第四年 93 40 67項目建成第五年 95 45 70財務(wù)說明： 項目運作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預(yù)計：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為30%，后三年每年以10%的比例遞增，在第五年項目進入穩(wěn)定運營，以旅游行業(yè)星級酒店的入住率為計算依據(jù)，旺季別墅出租率為95%，淡季別墅出租率為45%。（二）租賃價格預(yù)測年份人均收費價格（ 元-天） 團體 散客 平均項目建成第一年 

42、;1200 1800 1500項目建成第二年 1500 2100 1800項目建成第三年 1800 2400 2100項目建成第四年 2100 2700 2400項目建成第五年 2400 3000 2700財務(wù)說明： 參考同地區(qū)市場價格，項目運作第一年團體客戶每天的出租金額為1200元/套，零散客戶每天的出租金額為1800元/套；其后 年 年，項目周邊環(huán)境得到大幅改善，形成自己的輻射經(jīng)濟圈，每套別墅的出租金額以比上年增長300元；運作第五年后，租賃價格基本

43、穩(wěn)定，保守估計團體客戶每天的出租金額為2400元/套，零散客戶每天的出租金額為3000元/套。（三）租賃收入預(yù)測時   間 項目建成第一年 項目建成第二年 項目建成第三年 項目建成第四年 項目建成第五年 出租比例（%） 50 55 61 67 70 70 70租賃價格（元/套） 1500 1800 2100 2400 2700 2700 2700租賃收入（萬元） 42

44、0 554.4 717.36 900.48 1058.4 1058.4 1058.4財務(wù)說明： 受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計每年實際能入住的天數(shù)為280天/年。二、成本費用預(yù)測單位：萬元 項目建成第一年 項目建成第二年 項目建成第三年 項目建成第四年 項目建成第五年 別墅維護費用 萬元土地租賃費用管理費用  萬元營銷費用 萬元財務(wù)費用  萬元綜合費用   萬元合 計 萬元財務(wù)說明： 別墅維護費用按1萬元/年計算。 土地租

45、賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年1200元/畝計算。本項目共計占地 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。 管理費用第一年為 萬元，以后三年每年遞增3%；運作第五年后，管理費用按占租賃收入的5%計算。 出于自身的經(jīng)營特點，營銷費用在項目運營初期金額較大，隨著客戶認(rèn)知程度的增加，營銷費用呈大幅遞減的趨勢，在進入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費用將維持在一個固定的價格水平。 財務(wù)費用按占租賃收入的3%計算。 綜合費用第一年為 萬元，以后年度按占租賃收入的3%計算。 三、利潤及投資報酬率預(yù)測單位：萬元年份 項目建成第一年 項目建成第二年 項目建成第三年 項目建成第四年 項目建成第五年 收入合計費用合計 營業(yè)利潤 所得稅凈利潤 投資報酬率 財務(wù)說明： 銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預(yù)測。 成本費用來自本商業(yè)計劃本章之成本費用預(yù)測。 2011年2012年的所得稅按利潤總額的33%計算。四、特別提示盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，并代為管理。使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別的進行交換；日常經(jīng)營中為游客提供住所。本商業(yè)計劃書中的經(jīng)濟效益分析僅僅