1、會(huì)計(jì)學(xué)1經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)(jngyng)行為如何影響行為如何影響ROIC第一頁(yè)，共23頁(yè)。2第一第一(dy)部分部分戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系(tx)回顧回顧P2第二部分第二部分經(jīng)營(yíng)行為如何影響經(jīng)營(yíng)行為如何影響ROICP18第四部分第四部分重慶公司重慶公司ROIC初步解析初步解析P39第1頁(yè)/共22頁(yè)第二頁(yè)，共23頁(yè)。3先問(wèn)一個(gè)先問(wèn)一個(gè)(y )問(wèn)題問(wèn)題某地區(qū)公司1月份投入(tur)100萬(wàn)元買地建房，項(xiàng)目可售總貨值120萬(wàn)元，7月開盤，當(dāng)月回款60萬(wàn)元，8月回款60萬(wàn)元，8月項(xiàng)目售罄。20/100=20% ？20/120=16.7%？其他其他(qt)？請(qǐng)問(wèn)該地區(qū)公司ROIC是多少？第2頁(yè)/共22頁(yè)第三頁(yè)

2、，共23頁(yè)。41ROIC2銷售回款銷售回款EBIT3出租、物管出租、物管EBIT4商業(yè)物業(yè)評(píng)商業(yè)物業(yè)評(píng)估增值估增值5年度平均投入資本（年度平均投入資本（IC） 說(shuō)明：說(shuō)明：地區(qū)公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際投入的資金額度，不區(qū)分資金來(lái)源是所有者權(quán)益或是債務(wù)地區(qū)公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際投入的資金額度，不區(qū)分資金來(lái)源是所有者權(quán)益或是債務(wù)(zhiw)(zhiw)。現(xiàn)金與銀行存款、籌資活動(dòng)（如?，F(xiàn)金與銀行存款、籌資活動(dòng)（如借款及償還債務(wù)借款及償還債務(wù)(zhiw)(zhiw)本息等）均不影響投入資本。本息等）均不影響投入資本。 年度平均年度平均ICIC（年初（年初ICIC1 1月末月末ICIC1212月末月末

3、ICIC）13 13 投資性房地產(chǎn)竣工當(dāng)年的評(píng)估增值，按當(dāng)年投資性房地產(chǎn)竣工當(dāng)年的評(píng)估增值，按當(dāng)年40%40%、次年、次年35%35%、后年、后年25%25%分?jǐn)傆?jì)入分?jǐn)傆?jì)入ROICROIC的分子的分子合資、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司總體合資、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司總體EBITEBIT、投入資本、投入資本100%100%納入地區(qū)公司納入地區(qū)公司ROICROIC的分子分母的分子分母注：詳見地區(qū)公司戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系管理辦法第2頁(yè)4.3。ROIC具體計(jì)算辦法、模板隨后將由集團(tuán)(jtun)財(cái)務(wù)部發(fā)文。第3頁(yè)/共22頁(yè)第四頁(yè)，共23頁(yè)。51ROIC2銷售回款銷售回款EBIT5年度平均投入資本（年度平均投入資本（IC） 說(shuō)明：說(shuō)明：

4、地區(qū)公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際投入的資金額度，不區(qū)分資金來(lái)源是所有者權(quán)益或是債務(wù)?，F(xiàn)金與銀行存款、籌資活地區(qū)公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)際投入的資金額度，不區(qū)分資金來(lái)源是所有者權(quán)益或是債務(wù)?，F(xiàn)金與銀行存款、籌資活動(dòng)（如借款及償還債務(wù)本息等）均不影響投入資本。動(dòng)（如借款及償還債務(wù)本息等）均不影響投入資本。 年度平均年度平均ICIC（年初（年初ICIC1 1月末月末ICIC1212月末月末ICIC）13 13 合資、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司總體合資、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司總體(zngt)EBIT(zngt)EBIT、投入資本、投入資本100%100%納入地區(qū)公司納入地區(qū)公司ROICROIC的分子分母的分子分母注：詳見地區(qū)公司戰(zhàn)

5、略評(píng)價(jià)體系管理辦法第2頁(yè)4.3。ROIC具體計(jì)算辦法、模板隨后將由集團(tuán)(jtun)財(cái)務(wù)部發(fā)文。第4頁(yè)/共22頁(yè)第五頁(yè)，共23頁(yè)。6月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入年初1100020030040050060070608060900100011001200單位(dnwi)：萬(wàn)元回款回款EBIT = 60 + 60 100 = 20第5頁(yè)/共22頁(yè)第六頁(yè)，共23頁(yè)。7年度平均年度平均(pngjn)(pngjn)投入資本計(jì)算投入資本計(jì)算月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007060408060-20

6、900-201000-201100-201200-20單位(dnwi)：萬(wàn)元年度年度(nind)平均投入資本平均投入資本=（0+100+100+100+100+100+100+40 -20-20-20-20-20）/13= 41.5第6頁(yè)/共22頁(yè)第七頁(yè)，共23頁(yè)。8ROIC計(jì)算計(jì)算(j sun)月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007060408060-20900-201000-201100-201200-20單位(dnwi)：萬(wàn)元ROIC=回款回款EBIT/ 年度年度(nind)平均投入資本平均

7、投入資本 =20/41.5= 48.1%第7頁(yè)/共22頁(yè)第八頁(yè)，共23頁(yè)。9ROIC利潤(rùn)率利潤(rùn)率周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率產(chǎn)品(chnpn)創(chuàng)新提高銷售總額營(yíng)銷殺傷力提高(t go)銷售單價(jià)價(jià)值工程優(yōu)化成本配置有利的地價(jià)支付進(jìn)度銷售、回款加快開發(fā)周期縮短A1A3A2B3B2B1第8頁(yè)/共22頁(yè)第九頁(yè)，共23頁(yè)。10月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007065358060-25900-251000-251100-251200-25單位(dnwi)：萬(wàn)元A1初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+5年

8、均IC39.241.5-2.3ROIC63.7%48.1%+15.6% A1不平衡(pnghng)使用容積率，改變?cè)O(shè)計(jì)方案：業(yè)態(tài)套數(shù)a套均面積b總面積=a*b單價(jià)c套總價(jià)=b*c方案1 高層公寓100100100000.0121.2方案2高層公寓801008000 0.01151.15多層洋房121672000 0.01652.75方案一總貨值=100*1.20=120萬(wàn)元方案二總貨值=80*1.15+12*2.75=92+33=125萬(wàn)元第9頁(yè)/共22頁(yè)第十頁(yè)，共23頁(yè)。11營(yíng)銷營(yíng)銷(yn xio)品牌力提高銷售單價(jià)品牌力提高銷售單價(jià)A2月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年

9、初0110001002001003001004001005001006001007065358060-25900-251000-251100-251200-25單位(dnwi)：萬(wàn)元l營(yíng)銷部將單套總價(jià)(zn ji)從1.2萬(wàn)提高到1.25萬(wàn)，總貨值提高到125萬(wàn)元A2初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+5年均IC39.241.5-2.3ROIC63.7%48.1%+15.6% 第10頁(yè)/共22頁(yè)第十一頁(yè)，共23頁(yè)。12價(jià)值價(jià)值(jizh)工程優(yōu)化成本配置工程優(yōu)化成本配置月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初01950952009530095400955009

10、5600957060358060-25900-251000-251100-251200-25單位(dnwi)：萬(wàn)元A3初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+5年均IC36.941.5-4.6ROIC67.7%48.1%+19.6% A3l通過(guò)優(yōu)化成本配置(pizh)，減少項(xiàng)目投資5萬(wàn)元第11頁(yè)/共22頁(yè)第十二頁(yè)，共23頁(yè)。13開發(fā)周期縮短開發(fā)周期縮短(sudun)單位(dnwi)：萬(wàn)元B1l開發(fā)周期縮短(sudun)一個(gè)月，提前至6月開盤月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006060407060

11、-20800-20900-201000-201100-201200-20B1初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT20200年均IC32.3 41.5 -9.2 ROIC61.9%48.1% + 13.8% 第12頁(yè)/共22頁(yè)第十三頁(yè)，共23頁(yè)。14銷售銷售(xioshu)、回款加快、回款加快單位(dnwi)：萬(wàn)元B2l仍然是7月份銷售(xioshu)，銷售(xioshu)、回款速度加快，7月、8月回款從60、60萬(wàn)變?yōu)?0、40萬(wàn)元月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007080208040-

12、20900-201000-201100-201200-20B2初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT20200年均IC40.0 41.5 -1.5 ROIC50.0%48.1%+ 1.9% 第13頁(yè)/共22頁(yè)第十四頁(yè)，共23頁(yè)。15有利的地價(jià)有利的地價(jià)(d ji)支付進(jìn)度支付進(jìn)度單位(dnwi)：萬(wàn)元B3l部分地價(jià)款延到2月份(yufn)支付月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初015005025001003001004001005001006001007060408060-20900-201000-201100-201200-20B3初始初始情景情景差異差異變化變化回

13、款EBIT20200年均IC37.7 41.5 -3.8 ROIC53.1%48.1%+ 4.9% 第14頁(yè)/共22頁(yè)第十五頁(yè)，共23頁(yè)。16月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007065358060-25900-251000-251100-251200-25單位(dnwi)：萬(wàn)元A1初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+5年均IC39.241.52.3ROIC63.7%48.1%+15.6% A1不平衡使用(shyng)容積率，改變?cè)O(shè)計(jì)方案：業(yè)態(tài)套數(shù)a套均面積b總面積=a*b單價(jià)c

14、套總價(jià)=b*c方案1 高層公寓100100100000.0121.2方案2高層公寓801008000 0.01151.15多層洋房121672000 0.01652.75方案一總貨值=100*1.20=120萬(wàn)元方案二總貨值=80*1.15+12*2.75=92+33=125萬(wàn)元第15頁(yè)/共22頁(yè)第十六頁(yè)，共23頁(yè)。17月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007075258050-25900-251000-251100-251200-25單位(dnwi)：萬(wàn)元A2+B2初始初始情景情景差異差異變化變化

15、回款EBIT2520+5年均IC38.5 41.5 -3.1 ROIC65.0%48.1% + 16.9% A2B2l營(yíng)銷部將單套總價(jià)(zn ji)從1.2萬(wàn)提高到1.25萬(wàn)l銷售、回款進(jìn)度從7、8月份60、60萬(wàn)提高到75、50萬(wàn)元第16頁(yè)/共22頁(yè)第十七頁(yè)，共23頁(yè)。18月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0110001002001003001004001005001006001007055458030159030-1510010-251100-251200-25單位(dnwi)：萬(wàn)元A2l營(yíng)銷部將單套總價(jià)從1.2萬(wàn)提高到1.25萬(wàn)l客戶對(duì)價(jià)格敏感(mngn)，銷售、回

16、款速度減緩。A2初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+ 5年均IC43.8 41.5 + 2.3 ROIC57.0%48.1%+ 8.9% 第17頁(yè)/共22頁(yè)第十八頁(yè)，共23頁(yè)。19月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初011000100200100300100400100500100600100703070802050902030100201011020-1012015-25單位(dnwi)：萬(wàn)元A2l營(yíng)銷部將單套總價(jià)從1.2萬(wàn)提高到1.25萬(wàn)l客戶對(duì)價(jià)格(jig)敏感，銷售、回款速度大幅減緩。A2初始初始情景情景差異差異變化變化回款EBIT2520+ 5年

17、均IC55.8 41.5 + 14.2 ROIC44.8%48.1%-3.3% 第18頁(yè)/共22頁(yè)第十九頁(yè)，共23頁(yè)。20月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0100020003100010040010050010060010070010080010090604010060-201100-201200-20單位(dnwi)：萬(wàn)元C1初始初始情景情景差異差異變化方向變化方向回款EBIT20200年均IC44.6 41.5 + 3.1 ROIC44.8%48.1%- 3.3% C1第19頁(yè)/共22頁(yè)第二十頁(yè)，共23頁(yè)。21月份月份資金流出資金流出資金流入資金流入月末月末IC年初0100020003000400050006000700080009000100001110001001200100單位(dnwi)：萬(wàn)元C2初始初始情景情景差異差異變化方向變化方向 回款EBIT020- 20 年均年均IC15.441.5 - 26.2 ROIC0%48.1%-48.1%拿地當(dāng)年拿地當(dāng)年C2第20頁(yè)/共22頁(yè)第二