1、會計學(xué)1花園洋房產(chǎn)品分類花園洋房產(chǎn)品分類n區(qū)域區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)；n占地面積占地面積： 萬平米。n建筑面積：建筑面積： 萬平米n物業(yè)類型物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排，共2700戶。組團：9n綜合容積率綜合容積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅一期聯(lián)院別墅二二期期洋洋房房二二期期別別墅墅一期情景花園洋房一期情景花園洋房第1頁/共34頁n情景花園洋房在設(shè)計上融合了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特色是米的橫廳，戶戶有露臺。n主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶二層：南向露臺入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺入戶二層露臺入戶三層露臺三層露臺首層花園

2、入戶首層花園入戶首層情景房首層情景房首層情景房首層情景房第2頁/共34頁架空層平面情景房錯層12米第3頁/共34頁露臺入戶錯層第4頁/共34頁錯層第5頁/共34頁露臺主人區(qū)露臺露臺第6頁/共34頁頂層面積：178-187平米左右價格：95-100萬元左右n一期情景花園實現(xiàn)均價：一期情景花園實現(xiàn)均價： 55005500元元/ /平米左右（平米左右（0505年洋房均價），實現(xiàn)市區(qū)內(nèi)中高檔住宅的銷售價格；年洋房均價），實現(xiàn)市區(qū)內(nèi)中高檔住宅的銷售價格；n銷售火爆，客戶對洋房類的產(chǎn)品形式市場接受度高，達到銷售火爆，客戶對洋房類的產(chǎn)品形式市場接受度高，達到120-130120-130套套/ /月；月；第7

3、頁/共34頁地理位置地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達；規(guī)模規(guī)模：約25萬平方米，容積率產(chǎn)品產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，形成視線軸的上游景觀，豐富空間層次?？倯魯?shù)總戶數(shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。第8頁/共34頁n層層退臺，由自家退臺俯層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進入視室外樓梯，小花園也進入眼底；眼底；退臺退臺退臺退臺室外樓梯室外樓梯首層私家花園首層私家花園俯瞰露臺俯瞰露臺外置樓梯外置樓梯步入式花園步入式花園n 步入式設(shè)計，穿過院子

4、才可進入家步入式設(shè)計，穿過院子才可進入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；環(huán)境的結(jié)合；n外置樓梯，打破傳統(tǒng)外置樓梯，打破傳統(tǒng)”樓道樓道”的昏暗，增加與自然的親近；的昏暗，增加與自然的親近；第9頁/共34頁n通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季；率高于秋冬季；n在露臺中布置綠植、桌椅、鵝在露臺中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時豐富了生活情趣；自然，同時豐富了

5、生活情趣；n超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點；品的一大賣點；第10頁/共34頁期開盤當(dāng)天銷售期開盤當(dāng)天銷售60% 60% ；n二二期銷售未作任何推廣，開盤一期銷售未作任何推廣，開盤一周內(nèi)也銷售一空；周內(nèi)也銷售一空；n銷售價格：銷售價格：三期三期04-0504-05年年實現(xiàn)價格實現(xiàn)價格60006000元元/ /平米平米該項目在房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，實現(xiàn)較快的銷售速該項目在房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，實現(xiàn)較快的銷售速度與成熟區(qū)域的銷售價格度與成熟區(qū)域的銷售價格三期產(chǎn)品以4層半建筑為主： 首層面積：150平米左右 價格：95萬元左右，隨樓附帶小院。二層面積：130-150平米左

6、右 價格：74-86萬元左右頂層面積：160-180平米左右 價格：96-108萬元左右第11頁/共34頁從洋房類項目的銷售狀況上看，市場接受度高從洋房類項目的銷售狀況上看，市場接受度高n客戶追求的是低密度的生活感受：客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到舒適與價位的最佳接合點?；▓@洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退臺，多層產(chǎn)品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，能夠真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一起。n得房率高、實惠：得房率高、實惠：在戶型設(shè)計上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房

7、率，同時，戶主還能獲得贈送面積，享受更大的實用面積。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高n功能空間與情趣生活的豐富：功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強了室內(nèi)外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。n改變?nèi)穗H關(guān)系改變?nèi)穗H關(guān)系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進行交流。n私密性、安全性：私密性、安全性：在露臺、花園的活動多為種植、觀景、

8、娛樂活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。第12頁/共34頁第13頁/共34頁第14頁/共34頁abcd六大價值點：六大價值點：獨特的露臺空間a.多景式陽光房6 6層情景洋房層情景洋房深圳深圳XXXXXX城城豐富的建筑形態(tài)首層私家庭院在深圳XXX城中出現(xiàn)了6層的情景洋房，區(qū)別于XXX典型的情景洋房在于層高更高、控制面積，主力戶型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；ef大面積贈送全明戶型深圳深圳XXX城城第15頁/共34頁私家

9、花園陽光房多露臺、陽臺設(shè)計，與景觀的親密接觸；全明戶型，保證采光效果；第16頁/共34頁二層：二層：111111平米平米 3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 五層：五層：8080平米平米 2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)三層：三層： 9898平米平米 3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) 六層：六層：7272平米平米 2 2室室2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi)四層：四層： 8888平米平米 3 3室室2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi)二層三層四層五層六層第17頁/共34頁四層，94平米，3室2廳1衛(wèi)270度八角窗增加了臥室的采光通風(fēng)效果，提升了居住舒適度，也可以按照需要改造成情趣空間，提升居住樂趣；主臥朝南與大面積露臺連接，次臥北

10、向，或者設(shè)計露臺連接或者在端頭適當(dāng)情趣化設(shè)計，居住價值得到提升；第18頁/共34頁和六層兩個臥室均超北，對北方城市客戶接受會有困難，建議戶型局部調(diào)整，將主臥室與餐廳空間調(diào)換，保證主臥南向采光；同時與露臺相接部分門窗采取保暖功能較好的材質(zhì)，保證冬季居住舒適度；六層次臥次臥六層主臥主臥主臥主臥衛(wèi)生間衛(wèi)生間餐廳餐廳次臥次臥衛(wèi)生間衛(wèi)生間餐廳餐廳第19頁/共34頁第20頁/共34頁p寬景洋房為洋房創(chuàng)新產(chǎn)品，為6層平層設(shè)計，以90-110平米二室二廳一衛(wèi)為主，戶戶南北通透p寬景洋房最大的特點是超短進深、全明設(shè)計，以通風(fēng)采光的最佳尺度創(chuàng)造全新的戶型舒適標(biāo)準(zhǔn)p臥室、客廳、餐廳等主要功能空間全部朝南，主臥南北通

11、透，舒適性強7米超短進深設(shè)計，動靜功能分布合理6米橫廳，南北雙向陽臺，帶來開朗尊貴的空間感受，整體面寬米，開間進深比達主臥南北通透，附帶小書房、衣帽間，營造奢華的自我空間 二室二廳一衛(wèi)建筑面積101平米第21頁/共34頁要進行面積控制；102平米雙朝南臥室，客廳南向，采光、觀景；大面寬，短進深，比例為：1；無障礙空間設(shè)計，可以按照住戶需要進行再設(shè)計；130平米，3室2廳2衛(wèi)南北通透，全明設(shè)計，南向主臥套間，符合北方居住習(xí)慣；約米大面寬戶型，約7米寬廳設(shè)計，活動空間廣闊；雙南臥面向西山水庫，采光、觀景效果好；約10平米入戶花園，拓展交往空間；入戶花園入戶花園7m大連大連XXX假日風(fēng)景假日風(fēng)景第2

12、2頁/共34頁94平米，面積控制；雙臥室、客廳餐廳朝南，南北通透，全明設(shè)計，保證居住舒適度；超寬廳設(shè)計，大面寬，采光、觀景效果良好；117平米，超北次臥面積過小，可以改造成其他功能空間或是減少以控制面積；12米超大面寬，主要活動空間全部朝南布置；與客廳連通的陽臺，與景觀的緊密接觸；第23頁/共34頁第24頁/共34頁五大價值點：12層均有地下室附送獨特的露臺空間豐富的建筑形態(tài)氣派的橫向客廳a.豪華的頂層套房abcde3+13+1寬景寬景HouseHouse產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點第25頁/共34頁第26頁/共34頁庭院入戶/多景式情景房從入戶花園走到一樓地下室地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和

13、書房地下室半圍合庭院第27頁/共34頁通向地下室的樓梯露臺二層：二層：附送露臺附送露臺/地下室地下室明廚明衛(wèi)明廚明衛(wèi)方正實用方正實用第28頁/共34頁送露臺空中花園頂層附送閣樓三層復(fù)式結(jié)構(gòu)：三層復(fù)式結(jié)構(gòu)：復(fù)式結(jié)構(gòu)復(fù)式結(jié)構(gòu)4個露臺個露臺獨立主人套房獨立主人套房客廳挑空客廳挑空第29頁/共34頁案例：深圳寬景案例：深圳寬景houseXXXhouseXXX城城項目項目用地用地建面建面容積率容積率研究產(chǎn)品對象研究產(chǎn)品對象價格價格開發(fā)商開發(fā)商XXX城397000平米437000平米1.1寬景house6000元/平方米XXX地產(chǎn)總體規(guī)劃布局總體規(guī)劃布局開開放放式式廣廣場場九年制學(xué)校；九年制學(xué)校；幼兒園幼

14、兒園寬景寬景house情景洋房情景洋房商業(yè)中心；商業(yè)中心；LoftTOHO小高層小高層多層創(chuàng)新產(chǎn)多層創(chuàng)新產(chǎn)品寬景品寬景house占一期物業(yè)占一期物業(yè)比例，總比例，總套數(shù)套數(shù)123套套第30頁/共34頁戶型戶型建筑面積（建筑面積（m2m2）房型房型層數(shù)層數(shù)開間開間進深進深花園（花園（m m2 2）露臺（露臺（m m2 2） 地下室（地下室（m m2 2）端頭套1474房2廳2衛(wèi)1.5層12.615.464696中間套1424房2廳2衛(wèi)1.5層12186289底層小露臺贈送96平米半地下室氣派的八米橫廳獨特的入戶方式富有層次感的錯層，分區(qū)更合理贈送約60平米的花園端頭戶型一層端頭戶型一層中間套戶型一中間套戶型一層層贈送89平米半地下室多景式陽光房第31頁/共34頁戶型戶型建筑面積（建筑面積（m2m2）房型房型層數(shù)層數(shù)開間開間進深進深露臺（露臺（m m2 2） 地下室（地下室（m m2 2）端頭套1414房2廳2衛(wèi)1.5層12.615.48.669中間套1364房2廳2衛(wèi)1.5層1215.48.670氣派的八米橫廳端頭套戶型二層端頭套戶型二層贈送70平米半地下室贈送9平米的露臺通向地下室的樓梯通向地上二層的樓梯第32頁/共34頁戶型戶型建筑面積