1、第六章一 房地產(chǎn)金融1 房地產(chǎn)金融定義：指與房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資金融通活動和房地產(chǎn)金融投資活動A房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的介入和支持，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)大量資金的支持。B房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以促進(jìn)金融業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)的發(fā)展也要求房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定、豐厚利潤的投資場所。2 房地產(chǎn)金融特點A作為不動產(chǎn)基礎(chǔ)的地產(chǎn)具有保值和增值性是一個極好的金融資產(chǎn)投資場所。B作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)是最好的抵押擔(dān)保品，債權(quán)可靠安全。C作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)貸款或債券償還期長，可穩(wěn)定地提供源源不斷的現(xiàn)金流。3 房地產(chǎn)金融功能A籌資，金融機(jī)構(gòu)通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)所需的資金支持。B融資，金融

2、機(jī)構(gòu)通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)和個人中去，支持房地產(chǎn)開發(fā)和消費。C運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過旺、投資過熱時，收緊房地產(chǎn)貸款，當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場疲軟時，擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。4 房地產(chǎn)金融作用A為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積極籌集資金。B合理有效地分配和引導(dǎo)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。C實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控。貨幣或貨幣資本利率，對房地產(chǎn)供給和需求兩方面產(chǎn)生影響。貨幣和貨幣資本的數(shù)量與貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。二 房地產(chǎn)金融體系1 定義：各大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部、住房儲蓄銀行、

3、住房公積金管理中心、住房合作社以及信托投資公司和保險公司。2 住房公積金（繳存對象、繳存基數(shù)、繳存比例） 是一種強(qiáng)制性的專項儲蓄存款，按照一定比例，每月從職工工資中作為專項資金加以扣除，職工所在單位也按相同比例撥出相應(yīng)的資金，然后把兩部分資金共同存入個人的住房公積金帳戶，歸職工個人所有。三 住房抵押貸款1 住房抵押貸款種類（首付款、還款期、利息、抵押率） 住房公積金貸款、商業(yè)銀行信用貸款以及公積金和信用相結(jié)合的貸款。2 調(diào)控房地產(chǎn)過熱的貨幣政策：提高房貸利率和提高首付比例的替代性分析A對房地產(chǎn)價格抑制作用替代性強(qiáng)提高利率直接提高購房成本，造成房地產(chǎn)需求下降，平抑房地產(chǎn)價格；提高首付比例降低或推

4、遲消費者當(dāng)前購買力，約束房地產(chǎn)需求，平抑房地產(chǎn)價格。B對銀行風(fēng)險影響比較替代性強(qiáng)提高利率加重貸款購房者的利息負(fù)擔(dān)，促使其更謹(jǐn)慎考慮自己還款能力；提高首付比例，若發(fā)生違約還款，其經(jīng)濟(jì)損失比低首付比例者高，銀行驅(qū)逐還款概率低的客戶，降低銀行貸款的平均風(fēng)險，替代性高C對消費者公平性影響替代性差提高利率就提高購房成本，給購房者增加負(fù)擔(dān)；提高首付比例只是推遲了購房時間，不提高購房實際支出，替代性差四 房地產(chǎn)證券化1 狹義房地產(chǎn)證券化：房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)證券化和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要資金的金融機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)，匯集成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券形式出售給社會公眾，出售給社會投資者的過程。2

5、廣義房地產(chǎn)證券化：房地產(chǎn)項目融資證券化、房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化不僅包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)證券化和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，還包括以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為擔(dān)保發(fā)行的房地產(chǎn)企業(yè)債券、房地產(chǎn)企業(yè)股票等房地產(chǎn)項目融資證券化、房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。l 房地產(chǎn)企業(yè)債券：政府或金融機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)為了籌措房地產(chǎn)建設(shè)資金而向社會發(fā)行的借款信用憑證。l 房地產(chǎn)股票：股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。3 房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)證券化對房地產(chǎn)金融作用A拓寬房地產(chǎn)金融渠道B提高抵押貸款的流動性，規(guī)避和轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險C增加社會小額投資者的投資品種，減輕巨額儲蓄滯留在金融機(jī)構(gòu)的壓力五 房地產(chǎn)金融一、二級市場（1）一級房地產(chǎn)金融市場：與房地產(chǎn)

6、開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的首次貨幣資金融通的場所。（2）二級房地產(chǎn)金融市場：房地產(chǎn)抵押權(quán)上市轉(zhuǎn)讓場所。 辦理住房儲蓄、住房信用貸款、房地產(chǎn)抵押權(quán)上市轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)證券化、發(fā)行房地產(chǎn)金融股票或債券、房地產(chǎn)金融股票或債券上市轉(zhuǎn)讓。第七章一 房地產(chǎn)交易市場1 房地產(chǎn)需求：房地產(chǎn)消費者在特定時期內(nèi)、一定價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量（有效需求）。A房地產(chǎn)需求特點l 房地產(chǎn)需求的整體性l 房地產(chǎn)需求的區(qū)域性l 房地產(chǎn)需求的層次性B影響房地產(chǎn)需求的主要因素l 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平l 居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)l 城市化水平l 國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策（土地政策、財政政策、貨幣政策和住房政策）

7、l 消費者對未來的預(yù)期2 房地產(chǎn)供給：房地產(chǎn)生產(chǎn)者在特定時期內(nèi)、一定價格水平上，愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)數(shù)量。A房地產(chǎn)供給特點l 城市土地供應(yīng)剛性和一級市場的壟斷性l 房地產(chǎn)供給的層次性l 房地產(chǎn)供給的滯后性l 房地產(chǎn)供給的時期性B影響房地產(chǎn)供給的主要因素l 房地產(chǎn)市場價格l 土地價格和城市土地數(shù)量l 資金供應(yīng)量和利率l 稅收政策l 建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力l 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期3 房地產(chǎn)流通兩種基本形式：房地產(chǎn)出租和出售二 房地產(chǎn)買賣市場及形式：現(xiàn)房交易、商品房預(yù)購預(yù)售、房地產(chǎn)拍賣、房地產(chǎn)交易或轉(zhuǎn)讓其他形式1 現(xiàn)房交易l 傳統(tǒng)體制下的私有房屋出售l 商品房出售l 公房出售l 經(jīng)濟(jì)適用

8、住房出售2 商品房預(yù)購預(yù)售l 定義l 利弊l 合同效用3 房地產(chǎn)拍賣l 抵押房屋拍賣l 罰沒房地產(chǎn)l 特殊目的拍賣房屋l 特殊房屋拍賣4 房地產(chǎn)交易或轉(zhuǎn)讓其他形式l 房地產(chǎn)互換l 房地產(chǎn)繼承l(wèi) 房地產(chǎn)贈與三 房地產(chǎn)租賃市場l 背景l(fā) 合同效用l 租金第八章一 房地產(chǎn)價格由房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格構(gòu)成，兩者經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或本質(zhì)是完全不同的。1 房屋價格是房屋價值的貨幣表現(xiàn)，是房屋價值的價格。土地價格是地租資本化的價格，由于城市土地投入人類勞動形成的價值，因此土地價格由土地地租（絕對地租、級差地租或壟斷地租）和土地資本的價值構(gòu)成，即土地價格由土地的資源價格（土地使用權(quán)價格）和土地的資本價格構(gòu)成。2 絕對地租、

9、級差地租或壟斷地租的區(qū)別二 房地產(chǎn)價格升值1 房地產(chǎn)價格升值涵義和特點構(gòu)成：呈現(xiàn)上升、下降、再上升的周期性循環(huán)，并在循環(huán) 中不斷上升的螺旋式上升，房地產(chǎn)升值實質(zhì)是土地升值）2 房地產(chǎn)升值（土地升值）原因：l 需求拉動型土地l 土地效率提高型l 勞動積累型l 土地用途轉(zhuǎn)換型3 房地產(chǎn)升值作用l 資產(chǎn)增值l 土地資源充分利用l 穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)局勢4 房地產(chǎn)升值調(diào)控l 控制房地產(chǎn)升值速度，抑制非正常升值l 合理分配升值收益，抑制過度投機(jī)第九章一 房地產(chǎn)收益與房地產(chǎn)收益分配原則土地價格是土地地租的資本化，土地地租是由土地所有權(quán)壟斷（絕對地租）和土地經(jīng)營性壟斷（級差地租）決定的、超過房地產(chǎn)平均利潤的超額利潤，

10、壟斷地租是由特殊地段具有特殊的使用價值決定?，F(xiàn)有的土地不是單純的自然物，經(jīng)過人類長期加工，已附著了大量土地資本，如政府是土地所有者和投資者的同一主體，土地使用者交付的地租除真正地租外還包括土地資本的折舊和利息。二 房地產(chǎn)租稅費設(shè)置1 土地租金（土地出讓金）l 定義：國家根據(jù)土地所有權(quán)向土地使用者收取的費用，是土地所有權(quán)的貨幣實現(xiàn)，體現(xiàn)了土地所有者和土地使用者之間的權(quán)利讓渡關(guān)系，屬于雙方經(jīng)濟(jì)行為，也可以理解為一定年限土地使用權(quán)的價值，是該年限內(nèi)地租的資本化，或說是將來一段時間內(nèi)地租按照一定的貼現(xiàn)率折現(xiàn)的價值。l 土地批租制：土地出讓中一次性收取40-70年不等的土地使用費用。l 土地年租金制度：

11、土地出讓時不收取土地出讓金，而在以后使用年限中每年收取土地使用費用。2 房產(chǎn)稅3 契稅4 土地增值稅l 定義l 作用最有利于抑制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為l 1、土地增值稅是對凈所得征稅，是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)增值額征稅。l 2、土地增值稅難以轉(zhuǎn)嫁，是對凈利潤征稅，稅負(fù)全部由資產(chǎn)所有者承擔(dān)，對價格形成沒有影響，不會提高房地產(chǎn)價格。第十章一 房地產(chǎn)泡沫衡量指標(biāo)（1）房價收入比 ：住房價格與城市居民家庭年收入之比,用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。一般認(rèn)為房價收入比在3 6 倍之間為合理區(qū)間。（2）租售比：指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀

12、況良好的租售比一般為13001200。如果租售比低于1300,意味著房地產(chǎn)投資價值相對變小,房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);如果高于1200,表明這一區(qū)域房地產(chǎn)投資潛力相對較大,后市看好。用于觀察房地產(chǎn)市場冷熱發(fā)展趨勢，銷售價格和租賃價格嚴(yán)重偏離說明房地產(chǎn) 市場過熱，兩者同步發(fā)展說明房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（3）空置率：指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例,空置率在5%10%為合理區(qū),在10% 20%為空置危險區(qū),在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重：用于判斷房地產(chǎn)市場是否存在由于對未來預(yù)期過高而出現(xiàn)的投資過熱現(xiàn)象，繼而引發(fā)的價格飛漲和大量的空置。（5）房價

13、增長率占GDP增長率比重：用于測量房地產(chǎn)行業(yè)相對國民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。二 房地產(chǎn)泡沫形成原因（1）預(yù)期視角l 經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期l 城市化預(yù)期l 政策預(yù)期（2）供求視角l 非理性需求l 城市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求l 供給創(chuàng)造需求l 供給結(jié)構(gòu)不合理（3）投資替代品視角（4）房地產(chǎn)金融視角三 房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī):（1）房地產(chǎn)泡沫破滅后,房地產(chǎn)價格急劇下降,很多情況下將會跌破房地產(chǎn)的抵押價值,房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回,經(jīng)營陷入困境,一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛破產(chǎn)倒閉;金融機(jī)構(gòu)的呆、壞賬將會因此大量增加;（2）數(shù)量龐大的不良資產(chǎn)因其資金滯留而危及金融業(yè)的資產(chǎn)流動性及安全性,極大地破壞了銀行信用制度;泡沫經(jīng)濟(jì)破裂,金融

14、系統(tǒng)中存在的“債務(wù)鏈”逐級放大,利潤下降等一系列問題嚴(yán)重削弱了作為金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人的社會存款人對金融機(jī)構(gòu)的信心,導(dǎo)致了大量資金的撤離。第十一章1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)：供求總量基本平衡、供給結(jié)構(gòu)基本合理和供給價格基本穩(wěn)定2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧l 2003-2004年主要是防范房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，主要通過土地和金融政策約束房地產(chǎn)開發(fā)商的投資和居民的購房需求。l 2005年主要是遏制房價過快上漲勢頭，出現(xiàn)了國八條和新國八條。l 2006-至今主要是調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，從土地、稅收、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)交易秩序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施（1）保證中低價位普

15、通商品住房供應(yīng)l 強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控l 嚴(yán)格執(zhí)行政府指導(dǎo)價作為土地出讓條件l 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度l 規(guī)范發(fā)展住房租賃市場（2）實行購房實名制，加大稅收調(diào)控力度抑制投機(jī)炒作（3）強(qiáng)調(diào)完善廉租住房制度（4）整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施（1）加大公共財政體制改革,嚴(yán)格土地管理制度,改變地方政府對土地財政的依賴關(guān)系。（2）將控制資產(chǎn)價格膨脹納入中國貨幣政策調(diào)控目標(biāo)。（3）征物業(yè)稅和住宅空置稅,抑制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)行為。（4）拓寬房地產(chǎn)融資渠道,監(jiān)控和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)融資行為。（5）防范國際熱錢聚集于房地產(chǎn)行業(yè)，對于外資的利用要嚴(yán)格審查其投資對象，防止熱錢的快進(jìn)快出。l 拓展房地產(chǎn)融資渠道和培育融資機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)融資、解決房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴