1、第八章第八章 房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序 8-1房地產(chǎn)估價程序概述 一、房地產(chǎn)估價程序的內(nèi)容（一、房地產(chǎn)估價程序的內(nèi)容（12項）項） 獲取估價業(yè)務(wù) 受理估價委托 制定估價作業(yè)方案 搜集估價所需資料 實地查看估價對象 分析估價對象價值 測算估價對象價值 判斷估價對象價值 撰寫估價報告 內(nèi)部審核估價報告 交付估價報告 估價資料歸檔 二、房地產(chǎn)估價程序的作用二、房地產(chǎn)估價程序的作用 估價程序的作用 一是規(guī)范估價行為 二是避免估價疏漏 三是保障估價質(zhì)量 四是提高估價效率 估價程序在估價鑒定中的作用 對于估價結(jié)果異議等引發(fā)的估價報告鑒定中，其中一個重要方面是檢查估價機構(gòu)和估價師是否履行了必要的程序 8

2、-2 獲取估價業(yè)務(wù)獲取估價業(yè)務(wù) 一、估價業(yè)務(wù)來源渠道一、估價業(yè)務(wù)來源渠道 專業(yè)估價業(yè)務(wù)來源渠道 被動接受 主動爭取 爭取估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)通過提升自己的知名度、品牌和公信力，提高估價技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)男麄?、廣告等方式進(jìn)行，而不應(yīng)采取不正當(dāng)?shù)母偁幨侄潍@得 自有自估 這種估價行為不屬于專業(yè)估價行為，其估價結(jié)果或估價報告對外不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù) 二、不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形二、不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形 有利害關(guān)系或利益沖突的：尤其是在拆遷評估和抵押評估中，超出了自己的業(yè)務(wù)范圍的 一級資質(zhì)公司可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù) 二級資質(zhì)公司可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的估價業(yè)務(wù)（除

3、兩項） 三級資質(zhì)公司可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的估價業(yè)務(wù)（除三項） 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)公司可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的估價業(yè)務(wù)（五項除外） 自己的專業(yè)能力難以勝任的： 可以介紹給其它合適的公司 可以與合適的公司聯(lián)合承接或合作完成 可以聘請其它專業(yè)機構(gòu)出具專業(yè)意見 【2007年真題】 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有（ ）。 A在建工程抵押估價業(yè)務(wù) B城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù) C該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù) D正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù) 【答案】D 8-3受理估價委托受理估價委托 一、受理估價

4、委托概述一、受理估價委托概述 步驟：步驟： 明確估價基本事項、確定估價其他事項、草擬估價委托書明確估價基本事項、確定估價其他事項、草擬估價委托書和估價委托合同、接受估價委托書及簽訂估價委托合同。和估價委托合同、接受估價委托書及簽訂估價委托合同。 相關(guān)規(guī)定：相關(guān)規(guī)定： 估價業(yè)務(wù)應(yīng)以估價機構(gòu)名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用，估估價業(yè)務(wù)應(yīng)以估價機構(gòu)名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用，估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)。價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)。 分支機構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。分支機構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。 簽訂估價委托合同之后，未經(jīng)委托人同意，不得轉(zhuǎn)讓、變簽訂估價委托合

5、同之后，未經(jīng)委托人同意，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)。相轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)。 【2006年年真題真題】 接受估價委托后，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托接受估價委托后，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該估的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該估價項目。（價項目。（ ） 【答案】【答案】 【解析】經(jīng)委托方同意的情況下可以轉(zhuǎn)讓【解析】經(jīng)委托方同意的情況下可以轉(zhuǎn)讓二、明確估價基本事項二、明確估價基本事項明確估價目的-龍頭估價目的原則上應(yīng)由委托人基于估價需要而提出，但委托人可能不具備專業(yè)估價知識，無法準(zhǔn)確表述，一般應(yīng)當(dāng)由估價師用符合估價要求的表述將其

6、表達(dá)出來，然后再請委托人確認(rèn)。估價目的可以通過詢問委托人未來完成后的估價報告是作何用途、是供給誰或者由誰認(rèn)可來明確。明確估價目的有助于明確估價對象、估價時點以及估價類型明確估價對象估價對象應(yīng)是估價師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已明確的估價目的，依據(jù)法律、法規(guī)和政策并征求委托人同意后確定估價對象的內(nèi)容包括估價對象的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況三大類估價師還應(yīng)要求委托人提從其所能提供的反映估價對象狀況的資料明確估價時點估價時點不是由委托人決定的，也不是由估價師單獨決定，而應(yīng)由估價師根據(jù)估價目的，在征求委托人同意后確定，也就是由估價目的決定明確估價類型估價類型與估價時點一樣，不是由委托人決定，也不是由

7、估價師決定，而是由估價目的決定不同的估價類型，即使使用相同的估價方法，其中的系數(shù)、參數(shù)等的取值也可能不同 【重點】估價時點的確定 一般項目以房地產(chǎn)估價師實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)某個日期為估價時點 國有土地上房屋征收估價的估價時點，一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日，分期分段實施的，以當(dāng)期當(dāng)段房屋拆遷實施之日為估價時點 參原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價的，其估價時點為原估價報告所確定的估價時點，除非原估價報告確定的估價時點有誤 【2007年真題】 1列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（ ）。 A估價對象 B估價時點 C價值類型 D估價方法 E估價所需材料 【答案】BC【200

8、6年真題】下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有（ ）。A對當(dāng)前的價值進(jìn)行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點B城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰C分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點D房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點【答案】AB確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)（ ），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A估價原則B估價目的C估價方法D估價程序【答案】 B 三、簽訂估價委托合同三、簽訂估價委托合同 估價委托合同的作用 建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系 明確

9、委托人和估價機構(gòu)的權(quán)利義務(wù) 載明估價的有關(guān)事項 估價委托合同的內(nèi)容 委托人的名稱或者姓名和住所；估價機構(gòu)的名稱和地址；負(fù)責(zé)本估價項目的估價師的姓名和注冊號；估價目的；估價對象；估價時點；價值類型；委托人的協(xié)助義務(wù)；估價服務(wù)費用及支付方式；估價報告交付日期和交付方式；違約責(zé)任；解決爭議的方法；委托人和估價機構(gòu)認(rèn)為需要約定的其它事項。 8-4制定估價作業(yè)方案制定估價作業(yè)方案 一、估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容 含義 估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么，什么時侯做，由誰來做以及如何去做，即是關(guān)于未來一系列行動的計劃 內(nèi)容 擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法 擬搜集的估價所需資料及其來源渠道 預(yù)計需要的時間、人

10、力和經(jīng)費 估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排 二、制定估價作業(yè)方案的思路擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法不同的估價方法所需要的資料不同，所以必須在搜集資料前先初步確定估價方法估價方法之間的三種關(guān)系一是可以同時使用，以相互驗證，二是可以相互補充，三是可以相互引用擬搜集的估價所需資料及其來源渠道預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費隨著估價對象的復(fù)雜以及估價精度要求的提高，估價師應(yīng)當(dāng)按照估價對象或估價目的進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工有時還需要聘請其他領(lǐng)域的專家協(xié)助，將其專業(yè)工作成果作為估價報告的附件，并在重要專業(yè)幫助中加以說明估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排采用線條圖（橫道圖、甘特圖）和網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)【重點】確定估價方法的規(guī)定對于同一估

11、價對象，宜選用兩種及兩種以上的估價方法有條件選用市場法估價的，應(yīng)當(dāng)以市場法為主要的估價方法收益性房地產(chǎn)估價，應(yīng)當(dāng)選用收益法作為其中的一種估價方法具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法 8-5搜集估價所需搜集估價所需資料資料 估價所需資料的分類（四類） 反映估價對象狀況的資料 相關(guān)實例資料，即類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料 資料的具體類型取決于擬采用的估價方法 市場法應(yīng)

12、搜集交易實例資料 收益法主要搜集收益實例資料 成本法和假設(shè)開發(fā)法，主要搜集開發(fā)建設(shè)成本實例 搜集資料的渠道（六渠道） 要求委托人提供 估價師在實地查看估價對象時獲取 查閱估價機構(gòu)自己的資料庫 詢問有關(guān)知情人士 到政府有關(guān)部門查閱 查閱有關(guān)報刊或網(wǎng)站資料 估價師對資料的質(zhì)疑 估價師應(yīng)當(dāng)對委托人提供的資料進(jìn)行關(guān)注，合理懷疑委托人提供的資料 必要時估價師應(yīng)當(dāng)對委托人提供的資料進(jìn)行檢查，對自己搜集的資料也應(yīng)進(jìn)行核實 8-6實地查看估價對象實地查看估價對象 含義實地查看是指估價師親自到估價對象現(xiàn)場，檢查、含義實地查看是指估價師親自到估價對象現(xiàn)場，檢查、觀察估價對象的狀況觀察估價對象的狀況 方法在實地查看

13、時，一般需要委托人中熟悉情況的人方法在實地查看時，一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查看房地產(chǎn)的業(yè)主陪同，估價師要形成員和被查看房地產(chǎn)的業(yè)主陪同，估價師要形成實地查實地查看記錄看記錄 完成查看后，估價師應(yīng)在實地查看記錄上簽名，并完成查看后，估價師應(yīng)在實地查看記錄上簽名，并盡量要求委托人中協(xié)助實地查看的人員和被查看房地產(chǎn)盡量要求委托人中協(xié)助實地查看的人員和被查看房地產(chǎn)的業(yè)主簽名認(rèn)可的業(yè)主簽名認(rèn)可 拆遷評估的實地查看記錄，應(yīng)由實地查看的估價人拆遷評估的實地查看記錄，應(yīng)由實地查看的估價人員、征收人、被征收人簽名認(rèn)可，如果被征收人不同意員、征收人、被征收人簽名認(rèn)可，如果被征收人不同意在上面簽名的，應(yīng)當(dāng)

14、請除委托人和估價機構(gòu)以外的無利在上面簽名的，應(yīng)當(dāng)請除委托人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明 估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，也應(yīng)去估價對象原估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，也應(yīng)去估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解址進(jìn)行必要的調(diào)查了解 【2007年真題】 下列關(guān)于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是（ ）。 A房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對 B房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝 C房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、

15、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣 D估價對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解 【答案】B 8-7分析估價對象價值分析估價對象價值 要形成市場背景分析和估價對象最高最佳使用分析 抵押估價的還要形成估價對象變現(xiàn)能力分析 8-8測算估價對象價值測算估價對象價值 限制估價方法采用的情況，必須是真正缺乏估價所必要的資料，而不能因為估價機構(gòu)或估價師沒有盡力去搜集 對于理論上適用而未在正式出具的估價報告中采用的估價方法，應(yīng)在估價報告中充分說明未采用的理由8-9判斷估價對象價值判斷估價對象價值不同估價方法結(jié)果有較大差異的原因計算過程是否有誤；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否

16、恰當(dāng)；選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的；是否符合估價原則；房地產(chǎn)市場是否處于特殊狀態(tài)。一般情況下的綜合方法（測算無誤，結(jié)果差異不大時）可選用簡單算術(shù)平均數(shù)和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)等方法選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時，通常是對最適用于該估價對象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價方法測算的結(jié)果賦予較大的權(quán)重當(dāng)由于房地產(chǎn)市場處于特殊狀態(tài)導(dǎo)致不同估價方法測算結(jié)果差異較大時不能簡單地采取平均的方法求出一個綜合結(jié)果應(yīng)視不同的情況特別是根據(jù)估價目的將其中的一種估價方法的測算結(jié)果作為估價結(jié)果或者在排除了不合適的估價方法的結(jié)果后，將余下的結(jié)果再進(jìn)行綜合【重點】權(quán)重的確定采用兩種方法的，權(quán)重不宜大于0.7或小于0.3采用三種方法的，

17、權(quán)重不宜大于0.6或小于0.2采用四種及以上方法的，權(quán)重不宜大于0.5或小于0.15 8-10撰寫估價報告撰寫估價報告 估價報告的含義 估價報告的質(zhì)量 內(nèi)在質(zhì)量 估價結(jié)果的合理性和準(zhǔn)確性 估價方法選用的全面性和正確性 估價參數(shù)選取的合一性和準(zhǔn)確性 外在質(zhì)量 文字表述、文本格式以及印刷質(zhì)量等 估價報告的形式 采取書面形式 分為敘述式報告和表格式報告兩種 估價報告的組成（八大部分） 封面、目錄、致委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。 重點估價報告使用期限 概念:估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期、估價報告有效期，是指自估價報告出具日期起算，

18、使用估價報告不得超過的時間 致委托人函落款的年月日即為估價報告出具日期 明確估價報告使用期限的意義 超過估價報告使用期限使用報告的，相關(guān)責(zé)任由使用者承擔(dān) 在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外 估價報告使用期限與估價責(zé)任期限的區(qū)別 如果估價報告超過了其使用期限還未得到使用，則估價責(zé)任期就是估價報告使用期限 如果估價報告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期限應(yīng)為無限期，或者到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止 【重點】估價的假設(shè)和限制條件 含義:估價的假設(shè)和限制條件是有針對性并盡量簡潔地說明估價所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件 內(nèi)容 對

19、應(yīng)著評估的價值類型，說明其主要條件 對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的關(guān)注，無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實性 說明未經(jīng)調(diào)查核實或無法調(diào)查核實的有關(guān)情況和資料 說明在情況不明確或資料不全時是以合種情形來估價的 說明估價中的一些特殊處理 說明在估價中未考慮的因素 目的 為了規(guī)避估價風(fēng)險，保護(hù)估價師和估價機構(gòu) 為了告知、提醒估價報告使用者注意，保護(hù)估價報告使用者 防止以下三種情況出現(xiàn) 一是濫用估價的假設(shè)和限制條件 二是不明確估價的假設(shè)和限制條件 三是無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的假設(shè)和限制條件 【重點】估價結(jié)果報告和技術(shù)報告 結(jié)果報告 委托人、估價機構(gòu)、估價對象、估價目的、評估的

20、價值類型和定義、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、估價報告應(yīng)用的限制、估價作業(yè)日期、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員 技術(shù)報告 估價對象分析（包括最高最佳使用分析） 房地產(chǎn)市場分析（市場背景分析） 估價方法選用分析 估價的詳細(xì)測算過程 估價結(jié)果及其確定的理由【2007年真題】房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（ ）。A說明估價報告的合法性、真實性B說明估價的獨立、客觀、公正性C規(guī)避估價風(fēng)險D保護(hù)估價報告使用者E防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD【2007年真題】估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象，估價目的、估價時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員和（ ）。A價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件B價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制D價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應(yīng)用的限制【答案】D 8-11內(nèi)部審核估價報告內(nèi)部審核估價報告 一、內(nèi)部審核的項目 估價報告的完整性 估價的假設(shè)和限制條件 估價目的及價值類型和定義 估價對象的界定、描述