1、項目項目10 寫字樓項目置業(yè)投資實務(wù)寫字樓項目置業(yè)投資實務(wù)v10.1 寫字樓項目投資概述寫字樓項目投資概述v1.寫字樓的含義、分類與特點寫字樓的含義、分類與特點v1）寫字樓的含義）寫字樓的含義v寫字樓的原意是指用于辦公的建筑物，或是由辦公寫字樓的原意是指用于辦公的建筑物，或是由辦公室組成的大樓，室組成的大樓，1971年，年，Rhodes和和Kan提出：提出：“寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制寫字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理。定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理。”v從這個意義上講，寫字樓是指國家機關(guān)、企事業(yè)單從這個意義上講，寫

2、字樓是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動的建筑物位用于辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動的建筑物.v2）寫字樓的分類）寫字樓的分類v目前，我國對寫字樓的分類尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員根據(jù)工作需要，通常依照建筑面積、使用功能、現(xiàn)代化程度、綜合條件進(jìn)行不同的分類。v（1）按建筑面積大小劃分：v小型寫字樓：建筑面積一般在1萬平方米以下；v中型寫字樓：建筑面積一般在13萬平方米；v大型寫字樓：建筑面積一般在3萬平方米以上。v（2）按使用功能劃分：v單純型寫字樓：基本上只有辦公一種功能，而沒有其他功能；v商住型寫字樓：既能辦公，又能提供居住的寫字樓；v綜合型寫字樓：以辦公為主，同時又具備其他多種

3、功能，如公寓、商場、展廳、餐廳等多功能的綜合性樓宇。v（3）按現(xiàn)代化程度劃分：v非智能化寫字樓：指自動化程度較低或設(shè)施設(shè)備較簡單的普通寫字樓；v智能化寫字樓：指具有高度自動化功能的樓宇，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設(shè)備自動化、大樓管理自動化等功能。智能化寫字樓一般具有“3A”或“5A”標(biāo)準(zhǔn)。v（4）按綜合條件劃分：v甲級寫字樓 v乙級寫字樓 v丙級寫字樓 v3）寫字樓的特點）寫字樓的特點v（1）地理位置優(yōu)越，交通便利v（2）設(shè)備完善先進(jìn)，建筑檔次高v（3）功能齊全，設(shè)施配套v（4）使用時間集中，人員流動性大v (5）經(jīng)營管理要求高，時效性強。v2.寫字樓投資價值的影響因素寫字樓投資價值

4、的影響因素v1)區(qū)位因素區(qū)位因素v(1)位置位置（2）交通條件）交通條件（3）周圍環(huán)境）周圍環(huán)境v2）實體因素）實體因素v（1）建筑結(jié)構(gòu)v（2）建筑規(guī)模v（3）裝修水平v（4）設(shè)施配套v（5）商務(wù)配套v（6）物業(yè)管理v（7）租戶類型及資信v3.寫字樓項目投資分析內(nèi)容與特點寫字樓項目投資分析內(nèi)容與特點v1.寫字樓項目投資分析內(nèi)容寫字樓項目投資分析內(nèi)容v1）市場分析）市場分析v2）投資成本與收入估算）投資成本與收入估算v3）投資項目財務(wù)分析）投資項目財務(wù)分析v4）投資項目風(fēng)險分析）投資項目風(fēng)險分析v5）投資方案比選）投資方案比選10.2寫字樓項目投資經(jīng)濟評價及風(fēng)險分析寫字樓項目投資經(jīng)濟評價及風(fēng)險分

5、析 v1)靜態(tài)投資經(jīng)濟評價指標(biāo)v指沒有考慮資金時間價值的指標(biāo)，也稱為靜態(tài)指標(biāo)，包括會計收益率(ARR)，靜態(tài)投資回收期（即PP）。v2)動態(tài)投資經(jīng)濟評價指標(biāo)v又稱動態(tài)指標(biāo)，即考慮了資金時間價值的指標(biāo)。動態(tài)評價指標(biāo)由于考慮了時間價值，因而彌補了靜態(tài)評價指標(biāo)的缺點。主要包括凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)v2.寫字樓項目投資風(fēng)險分析寫字樓項目投資風(fēng)險分析v房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險和經(jīng)濟風(fēng)險等，其中的經(jīng)濟風(fēng)險又可分市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險等。10.4寫字樓項目投資案例分析寫字樓項目投資案例分析 案例案例10-110-1： 某公司以10 000元/平方米的價格

6、購買了一棟建筑面積為27 000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當(dāng)于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。 假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年

7、的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。 試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。解：簡要分析如下：1相應(yīng)指標(biāo)計算 1）寫字樓投資的基本情況: （1）寫字樓購買總價： 27 00010 000=27 000（萬元） （2）購買寫字樓的稅費：27 0005.3%=1 431（萬元） （3）股本投資： 27 00030%+1 431=9 531（萬元） （4）抵押貸款額： 27 00070%=18 900（萬元）2）抵押貸款年還本付息額1515(1)7.5%(17.5%)189002141.

8、13(1)1(17.5%)1nniiAPi萬元） 3）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況 第1年凈經(jīng)營收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（萬元） 第2年凈經(jīng)營收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（萬元） 第3年凈經(jīng)營收入： 27 0001601285%（1-28%）=3 172.61（萬元） 第4年及以后各年凈經(jīng)營收入： 27 0001601295%（1-28%）=3 545.86（萬元） 本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。年 末 0 1 2 34151648股本金投入9 531.00凈經(jīng)營收入2 426.112 799.

9、363 172.613 545.863 545.86抵押貸款還本付息2 141.132 141.132 141.132 141.13 0.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9 531.00 284.98 658.231 031.481 404.733 545.86表表10- 1 10- 1 現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前） 單位：萬元單位：萬元 4）該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值 因為ic =14%，故12312333159531 284.98 (1 14%)658.23 (1 14%)1031.48 (1 14%)1404.73 14% 1-(1 14%)(1 14%)3545.86

10、14% 1-(1 14%) (1 14%)789.81(NPV 萬元） 5）該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 因為i1=14%時，NPV1=789.81萬元，設(shè)i2=15%，則：122312333159531284.98 (1 15%)658.23 (1 14%)1031.48 (1 14%)1404.73 15% 1-(1 15%)(1 15%)3545.86 15% 1-(1 15%) (1 15%)224.34(NPV 萬元）789.8114%(15%14%)14.78%789.81224.34FIRR 用插入法 2結(jié)論 因為 NPV=789.81萬元0，F(xiàn)IRR =14.78%14%，故該項

11、目可行。 案例案例10-210-2： 某寫字樓售價1 950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個，每個單元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度遞增。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費為單元月租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1 500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報費、評估費、活動費等）占貸款額的2%。 該物業(yè)資產(chǎn)使用15年，按線性折舊法計算折舊費用。折舊基數(shù)為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項目是否值得投資？ 分析： 大部分投資者都要依賴籌措的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房

12、地產(chǎn)資金籌措的主要形式。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實際上是想考察該項目的抵押貸款投資決策是否可行。也就是說，該項目在貸款的情況下再考慮各種應(yīng)交稅款，還能否獲得預(yù)期收益。 為了求解這一問題，應(yīng)分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計算該項目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。解：1貸款分期償付計劃 已知: 該筆貸款年利率 r= 12%，期限n=1512=180個月，要求按月還本付息，則： （1）每月計息利率：i=r/n = 0.12/12 = 0.01 （2）月還款系數(shù) :

13、180180(1)0.01(1 0.01)0.012001680.012(1)1(1 0.01)1nniii （3）月還本付息額 : 15000.012 = 18(萬元) （4）年還本付息額 : 1812 = 216(萬元) （5）年貸款余額 ： () 12() 12(1/12)1/12(1/12)n ton trMrr貸款余額把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。例：第5年末貸款余額為：() 12(15 5) 12() 12(15 5) 12(1/12)1(1 12%/12)1181254.79/12(1/12)12%/12(1 12%/12)n ton trMrr 又 某年償還

14、本金 = 上一年貸款余額 該年貸款余額 某年償還利息 = 每年付款額 該年償還本金 各年償還本金和利息情況依次可以算出。詳見抵押貸款分期償還計劃,見表11-4。年份每年付款額貸款余額本 金利 息 =- 0 216 1 500 1216 1 461.92 38.08 177.92 2216 1 419.02 42.9 173.10 3216 1 370.66 48.36 167.64 4216 1 316.18 54.48 161.52 5216 1 254.79 61.39 154.61 6216 1 188.42 66.37 149.63 7216 1 107.66 80.76 135.24

15、 8216 1 019.82 87.84 128.16 9216 920.83 98.99 117.0110216 809.31 111.52 104.4811216 683.62 125.69 90.3112216 542.01 141.61 73.3913216 382.44 159.57 56.4314216 202.62 179.82 36.1815216 0 202.62 13.38表表10-2 10-2 抵押貸款分期償還計劃表抵押貸款分期償還計劃表 單位：萬元單位：萬元 2折舊計劃 已知：該物業(yè)按線性折舊法計算折舊額； 折舊基數(shù)為： 1 95085%=1 657.5萬元； 則年平均

16、折舊額為：1 657.51/15=110.55（萬元）3稅前現(xiàn)金流量 各年稅前現(xiàn)金流量 =各年潛在總收入-各年空置及其他損失-經(jīng)營成本（或經(jīng)營費用）-年還本付息額。 按題設(shè)已知條件，（1）該項目年潛在總收入 =單元月租金單元數(shù)12個月（1+ 升幅）（2）該項目空置及其他損失 =2單元月租金單元數(shù)（1+ 升幅）（3）實際總收入=潛在總收入-空置其他損失（4）經(jīng)營成本：第1年為當(dāng)年實際總收入的20%，以 后每年按6% 比例遞增，即： 經(jīng)營成本=第1年實際總收入20%（1+ 升幅）（5）凈經(jīng)營收入=實際總收入-經(jīng)營成本（6）年還本付息額，見表11-4 欄。（7）稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營收入-年還本付息額

17、 上述計算結(jié)果見表11-5。年份經(jīng)營收入空置及其他損失實際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量 =- =-=-1432.0072.00360.0072.00288.00 216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00

18、147.117578.9296.49482.43102.13 380.30216.00164.30表表10-3 10-3 稅前現(xiàn)金流量計算表稅前現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元單位：萬元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.

19、00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表續(xù)表10-3 10-3 稅前現(xiàn)金流量計算表稅前現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元單位：萬元 4稅金及稅后現(xiàn)金流量計算 稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅收入綜合稅率 應(yīng)納稅收入=凈經(jīng)營收入-利息-折舊-年均分?jǐn)側(cè)谫Y成本 其中：年平均分?jǐn)側(cè)谫Y成本=1 5002%15=2（萬元）； 本案例中，該項目應(yīng)交納的

20、稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的3%、0.1、18%、9.84%。上述四項合計的綜合稅率為租金純收入的30.85%。 上述稅后現(xiàn)金流量計算結(jié)果如表10-4所示。年份凈經(jīng)營收入還貸 利息折舊費分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量 = - - -=X1288.00177.92110.552.00-2.47 30.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.81 30.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056

21、.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表表10-4 10-4 稅后現(xiàn)金流量計算表稅后現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元單位：萬元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104

22、.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表續(xù)表10-4 10-4 稅后現(xiàn)金流量計算表稅后現(xiàn)金流量計算表 單位