1、商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家 “家飾界”項(xiàng)目定位報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家 南通城市分析商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】城市簡介l南通“據(jù)江海之會(huì)、扼南北之喉”，隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上海” 。l城市下轄如皋、海門、啟東3市（縣級(jí)），海安、如東2縣，崇川、港閘、通州3區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 。l蘇通長江公路大橋建成以后，使南通進(jìn)入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。l全市總面積8544平方公里，占江蘇省十二分之一。商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】宏觀經(jīng)濟(jì)l 整體來看，自2003年以來，南通市地區(qū)生產(chǎn)總值一直保持高速增長的態(tài)勢(shì)，年均增速超過16%。l 從2003年起至2007年處于高速

2、發(fā)展時(shí)期，年平均增長率超過19%，受2008年金融危機(jī)的影響2008-2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速出現(xiàn)一定程度下滑，但仍保持14%19%的增長率，2011年增長雖稍有放緩，但2012年增長有所恢復(fù) 。l 橫向比較來看，2012年南通市國內(nèi)生產(chǎn)總值在整個(gè)江蘇省地級(jí)市排名第四，其態(tài)勢(shì)仍反映出南通經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長動(dòng)力。 商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】固定資產(chǎn)投資l整體來看，南通市固定資產(chǎn)投資保持了迅猛的發(fā)展，但橫向比較仍有較大空間。 l2003年到2007年是南通市固定資產(chǎn)投資的迅速發(fā)展期，2007年以后，延續(xù)了之前的增長態(tài)勢(shì)，速度上一致保持在每年20%左右的增長率。l橫向?qū)Ρ葋砜矗?012年其固

3、定資產(chǎn)投資額在江蘇各城市排名第四，與GDP排名一致。但與前三名還有很大差距，仍有較大的發(fā)展空間。 商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】社零總額l2003年以來，南通市社零總額保持了約年均15%以上的增速；其中08年以前是相對(duì)高速增長，08年以后，增長速度有所減緩，但從去年以來又漸趨復(fù)蘇。l橫向比較來看，2012年南通市社零總額在江蘇省各大地級(jí)市中排名第三，僅次于南京和無錫，消費(fèi)水平位于江蘇省前列。商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)l三產(chǎn)比重反映一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及發(fā)展階段，2012年南通市第一、二、三產(chǎn)業(yè)占比分別為7%、53%、40%，表明南京市國民經(jīng)濟(jì)以第二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。l自2

4、003年以來，第二產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)先增長后下降的趨勢(shì)，而第三產(chǎn)業(yè)比重自2005 年以來一直保持增長趨勢(shì)。l預(yù)計(jì)未來南通市三產(chǎn)比重將保持目前一升兩降的變化趨勢(shì)，即第一、二產(chǎn)業(yè)比重下降，而第三產(chǎn)業(yè)比重保持增長。商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】人口及家庭l人口數(shù)量的變更體現(xiàn)著一個(gè)城市的吸引力水平。 l自2003年到2010年，南通市的人口一直處于負(fù)增長狀態(tài)，但遞減速度開始放緩主要是從08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，這說明經(jīng)濟(jì)危機(jī)以前，南通市人口輸出現(xiàn)象較為廣泛。 l自2010以后，人口回歸上升通道，逐年增加，結(jié)合目前的城鎮(zhèn)化率來看仍有較大的發(fā)展空間。 商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】消費(fèi)能力l居民人均消費(fèi)性

5、支出反映城市居民的消費(fèi)情況，近年來南通人均消費(fèi)性支出一直保持與人均可支配收入同步增長的趨勢(shì)，反映南通市民消費(fèi)比較理性。l2012年南通居民人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入的63.12%，體現(xiàn)了南通城鎮(zhèn)居民的潛在消費(fèi)需求。l以上表明，盡管目前南通市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)性支出和周邊發(fā)達(dá)城市相比仍有一定差距，但其快速增長的趨勢(shì)反映城市未來巨大的消費(fèi)潛力。商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】綜合橫向比較l綜合來看，南通崇川區(qū)在各個(gè)對(duì)比核心區(qū)的發(fā)展中屬于相對(duì)均衡的狀態(tài)。 l相對(duì)突出的指標(biāo)是GDP，這說明崇川區(qū)在產(chǎn)業(yè)支撐上的優(yōu)勢(shì)。 l相對(duì)弱勢(shì)的指標(biāo)是到位注冊(cè)外資，這也一定程度上反映了崇川區(qū)在外向吸引

6、力上的弱勢(shì)。 商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】發(fā)展規(guī)劃l南通實(shí)施“東西軸向外延伸、南北相向聚合” 城市發(fā)展戰(zhàn)略，目標(biāo)建設(shè)300萬人口特大城市，中心城市 “一核三片區(qū)”發(fā)展新格局，向區(qū)域服務(wù)型中心城市轉(zhuǎn)型，向長三角副中心城市邁進(jìn)；l南通發(fā)展方向：主城區(qū)和通州城區(qū)相向發(fā)展，主城區(qū)主要發(fā)展東、南方向，整合西、北方向；l通州城區(qū)主要發(fā)展西、南方向，整合東、北方向；形成帶狀加組團(tuán)城市布局形態(tài)。l預(yù)計(jì)未來南通城南板塊（新市政府及 CBD區(qū)域）、開發(fā)區(qū)板塊和城東板塊（外環(huán)東至通州區(qū)域）將是城市主要發(fā)展方向。 商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通城市分析】總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家 南通商業(yè)分析商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【

7、南通商業(yè)分析】主商圈現(xiàn)狀格局商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈現(xiàn)狀格局商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈南大街商圈商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈新區(qū)商圈商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈北大街商圈商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈項(xiàng)目介紹商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈項(xiàng)目介紹商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈項(xiàng)目介紹商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈項(xiàng)目介紹商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈項(xiàng)目介紹商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈項(xiàng)目介紹商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈項(xiàng)目

8、介紹商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈項(xiàng)目介紹商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通商業(yè)分析】典型商圈項(xiàng)目介紹商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家 在南通而言，傳統(tǒng)商業(yè)中心以南大街為首，大眾的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)形成，即使如新城 區(qū)中南CBD已經(jīng)培育發(fā)展近10年，在趨于成熟的背景下，依舊不能撼動(dòng)南大街商圈 在南通人心目中的地位。 舉例來說，工農(nóng)路沿線上齊聚圓融、文峰城市廣場(chǎng)、星光耀等多個(gè)大型商業(yè)綜合 體，往北更有萬達(dá)、萬科等行業(yè)巨頭領(lǐng)銜港閘商業(yè)圈，此外南通其他商業(yè)中心暫不一 一例舉。南通城市常住及外來人口規(guī)模有限，不足以支撐目前傳統(tǒng)商業(yè)的消費(fèi)體量。 總體而言，南通整個(gè)區(qū)域百貨商業(yè)中心數(shù)量多，體量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，也不乏競(jìng)爭(zhēng)

9、失敗 者。而針對(duì)區(qū)域型商業(yè)配套而言，大潤發(fā)、樂天瑪特、華潤蘇果等大型超市也已全面 覆蓋，基本飽和。 雖然傳統(tǒng)商業(yè)中心受眾面廣泛，但是新東區(qū)目前正處于初步發(fā)展階段，周邊常住 人口有限，傳統(tǒng)商業(yè)氛圍并未形成，不具備大體量商業(yè)進(jìn)駐條件。況且在已有大潤發(fā) 進(jìn)駐的情況下，更不適合發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)?！灸贤ㄉ虡I(yè)分析】總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家 南通專業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】 南通市共有專業(yè)市場(chǎng)44個(gè)，億元市場(chǎng)占總數(shù)的48.9%，其中生產(chǎn)資料市場(chǎng)有9個(gè)，家具、五金及裝飾材料市場(chǎng)16個(gè)，農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)10個(gè)，紡織服裝鞋帽市場(chǎng)4個(gè)，汽車摩托車及零配件市場(chǎng)、食品飲料及煙酒市場(chǎng)各2個(gè),花卉市場(chǎng)1個(gè)。

10、2010年，全市專業(yè)市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交額903.48億元，同比增長44.6%，占全部億元市場(chǎng)成交額的81.8%。成交額位居前三的專業(yè)市場(chǎng)依次是：紡織、服裝、鞋帽市場(chǎng)（成交額727.68億元），其成交額占了專業(yè)市場(chǎng)總成交額的80.5%,占全部億元市場(chǎng)總成交額的65.8%。商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】主要專業(yè)市場(chǎng)情況南通東星燈飾城：約12000，經(jīng)營燈飾為主，建材、衛(wèi)浴為輔。租賃均價(jià)： 一層 130元/月 二層 110元/月 三層 75元/月出租率約95%經(jīng)營狀況很好商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】主要專業(yè)市場(chǎng)情況方天大市場(chǎng)：建筑面積約200

11、00，家具、燈飾、紡織輔料、副食品、文具等。租賃均價(jià)約95元/月/出租率90%經(jīng)營狀況良好商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】主要專業(yè)市場(chǎng)情況中原綜合批發(fā)市場(chǎng)：建筑面積20000左右，玩具、五金、燈飾、機(jī)械、文具、副食品。只租不售，為村里集體用地，村里統(tǒng)一管理。租賃均價(jià)約90元/月/出租率95%經(jīng)營狀況良好商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】主要專業(yè)市場(chǎng)情況南方燈飾城：建筑面積10000左右，五金、燈飾、機(jī)械。銷售了一部分，2-3樓持有大部分。1樓外鋪?zhàn)赓U均價(jià)110元/月/，2-3樓為燈飾城租賃均價(jià)40元/月/出租率95%經(jīng)營狀況良好商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】主要專業(yè)市場(chǎng)

12、情況居然之家：25000，家居城開業(yè)兩年，經(jīng)營衛(wèi)浴、地板、家具、櫥柜等。租賃價(jià)格： 一層 130元/月/ 二層 110元/月/ 三層 90元/月/ 四層 70元/月/出租率90%以上經(jīng)營狀況良好商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家好一家：約12000，2002年開業(yè)；經(jīng)營衛(wèi)浴、地板、家具、櫥柜等。租賃均價(jià)： 一層 140元/月/ 二層100元/月/出租率約75%經(jīng)營情況一般，2樓空置率較高【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】主要專業(yè)市場(chǎng)情況商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家百安誼家：家居城開業(yè)兩年，經(jīng)營衛(wèi)浴、地板、家具、櫥柜等。銷售一半左右，返租5年，售價(jià)約2萬/；租賃均價(jià)約120元/月/，免租2月出租率90%以上經(jīng)營狀況良好【南通專業(yè)市

13、場(chǎng)分析】主要專業(yè)市場(chǎng)情況商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家京揚(yáng)頤高數(shù)碼廣場(chǎng)：25000，2013年開業(yè)，經(jīng)營IT數(shù)碼類產(chǎn)品租賃價(jià)格： 一層 65元/月/ 二層 45元/月/ 三層 30元/月/出租率80%以上經(jīng)營狀況一般【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】主要專業(yè)市場(chǎng)情況商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家上述數(shù)據(jù)及內(nèi)容看來，南通專業(yè)市場(chǎng)整體發(fā)展情況良好且基本成熟。南通專業(yè)市場(chǎng)基本涵蓋家紡、服裝、建材、家具、五金、機(jī)電、電器、食品等常規(guī)業(yè)態(tài)，所以再發(fā)展同類市場(chǎng)并無優(yōu)勢(shì)。在當(dāng)今“輕裝修重裝飾”的大潮流下，南通家飾軟裝行業(yè)暫未形成大體量大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，此時(shí)選擇家飾軟裝類專業(yè)市場(chǎng)可謂時(shí)機(jī)成熟，極具發(fā)展?jié)摿?，為廣大商家提供大型專業(yè)平臺(tái)，整合現(xiàn)有

14、分散資源，形成南通首家大規(guī)模的家飾軟裝專業(yè)市場(chǎng)，輻射南通甚至華東區(qū)域。【南通專業(yè)市場(chǎng)分析】總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家 “家飾界”項(xiàng)目定位商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家 2012年，中國的GDP超過日本，成為第二大經(jīng)濟(jì)體，說明中國的社會(huì)生產(chǎn)力已經(jīng)發(fā)展到較高水平，人民的生活水平已大幅提高，吃飽穿暖不再是生活的首要需求，人們對(duì)生活品質(zhì)有了更高的追求，“軟裝”這個(gè)行業(yè)正是為提高人們的生活品質(zhì)而存在的。 “軟裝”歷來就是人們生活的一部分，它是生活的藝術(shù)。在古代，人們已懂得用鮮花和油畫等來裝飾房屋，用不同的裝飾品來表現(xiàn)不同場(chǎng)合的氛圍，現(xiàn)代人更加注重用不同風(fēng)格的家具、飾品和布藝來表現(xiàn)自己獨(dú)特的品位和生活情調(diào)。 據(jù)國家權(quán)

15、威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表明，全國33個(gè)省會(huì)城市，393個(gè)地級(jí)城市，近3000個(gè)縣級(jí)城市，軟裝飾的年消費(fèi)能力在2000億3000億元；一個(gè)10萬人口的小縣城，軟裝飾年消費(fèi)能力不低于1000萬元。 在關(guān)于家居裝飾的調(diào)查中， 81的被調(diào)查者認(rèn)為居室裝修不能保值，只能隨著時(shí)間的推移貶值、落伍、淘汰，守著幾十年前的裝修不放，只能降低自己的居住質(zhì)量和生活品質(zhì)；70以上的被調(diào)查者表示將會(huì)加大自己家居裝飾方面的投入。 目前，國家相關(guān)部門開始鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司大力開發(fā)精裝修房，這主要是為了降低裝修成本，避免浪費(fèi)。同時(shí)，很多房地產(chǎn)公司為了增強(qiáng)自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也大力發(fā)展精裝修房項(xiàng)目。 大量精裝修房的出現(xiàn)，必將擴(kuò)大軟裝飾市場(chǎng)，因?yàn)?/p>

16、裝修風(fēng)格單一，業(yè)主沒辦法從裝修上體現(xiàn)自己的個(gè)性和品位，只有在后期的軟裝飾上下大力氣，才能彌補(bǔ)精裝修房的缺憾。 隨著人均居住面積的增加，使得家庭裝飾品的需求量變大，以前人均居住面積較小，家里沒有多余的地方來擺放工藝品?，F(xiàn)在隨著居住面積的增加，各類工藝品已經(jīng)成為家庭裝飾的必需品。 裝修理念的改變和文化品位的提高，使得“輕裝修重裝飾”的理念已經(jīng)被人們普遍接受，這種理念其實(shí)在國外很早就已經(jīng)普及，按目前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，國人的生活水平也將逐漸和國際接軌，這并不是要大家一味地模仿外國人的生活方式，只是“輕裝修重裝飾”的理念在國外已有了多年的歷史，并被大家證實(shí)是科學(xué)的、合理的家庭裝修理念。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來

17、看，軟裝將成為裝飾行業(yè)的主流?！尽凹绎椊纭表?xiàng)目定位】軟裝市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【“家飾界”項(xiàng)目定位】思考方向1、凸顯自身與業(yè)態(tài)差異化特點(diǎn)形成專業(yè)化導(dǎo)向2、只有自身定位獨(dú)特訴求方能針對(duì)性的引爆市場(chǎng)3、在區(qū)域內(nèi)以及全市的搶先占位商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家高度-輻射力，造勢(shì)，龍頭定位借勢(shì)-整合資源，填補(bǔ)市場(chǎng)空白突破-唯一性，壟斷性，權(quán)威性創(chuàng)新-豐富的業(yè)態(tài)定位融合規(guī)模-獨(dú)立規(guī)模，引領(lǐng)市場(chǎng)地位和實(shí)力【“家飾界”項(xiàng)目定位】定位原則商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家開發(fā)戰(zhàn)略，選亮點(diǎn)，給實(shí)惠，展現(xiàn)價(jià)值通過自我中心化，打造一種新的商業(yè)領(lǐng)域拓展形態(tài)走業(yè)態(tài)多維互動(dòng)，削減市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)【“家飾界”項(xiàng)目定位】定位方向商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家造

18、熱點(diǎn)，搶市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)追捧打造以家飾為主體的消費(fèi)新座標(biāo)， 通過政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲的方式來重新定義區(qū)域市場(chǎng)由認(rèn)識(shí)、認(rèn)知、認(rèn)可、到投資整個(gè)過程，實(shí)現(xiàn)區(qū)域升級(jí)通過全面領(lǐng)先市場(chǎng)的規(guī)劃理念，打造南通前所未有的真正的高品位商業(yè)文化，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力【“家飾界”項(xiàng)目定位】競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【“家飾界”項(xiàng)目論證】SWOT分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）1、大潤發(fā)入駐，提供穩(wěn)定人流量，、大潤發(fā)入駐，提供穩(wěn)定人流量，且與大潤發(fā)業(yè)態(tài)不沖突且與大潤發(fā)業(yè)態(tài)不沖突2、南通專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營狀況良好、南通專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營狀況良好3、“家飾界家飾界”涵蓋品類豐富，便于涵蓋品類豐富，便于后期招商及運(yùn)營后期招商及運(yùn)營機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（

19、OPPORTUNITY）1、南通市政府新東區(qū)發(fā)展策略，、南通市政府新東區(qū)發(fā)展策略，將來與通州區(qū)相連，項(xiàng)目輻射區(qū)將來與通州區(qū)相連，項(xiàng)目輻射區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大域?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大2、南通目前沒有家飾產(chǎn)品的細(xì)、南通目前沒有家飾產(chǎn)品的細(xì)分市場(chǎng)，項(xiàng)目家飾型定位可面向分市場(chǎng)，項(xiàng)目家飾型定位可面向整個(gè)南通甚至華東區(qū)域整個(gè)南通甚至華東區(qū)域劣勢(shì)（劣勢(shì)（WEEKNESS）1、新東區(qū)目前處于發(fā)展階段，、新東區(qū)目前處于發(fā)展階段，項(xiàng)目需要培育期項(xiàng)目需要培育期威脅（威脅（THREATEN）1、純家飾類商業(yè)，南通僅此一、純家飾類商業(yè)，南通僅此一家，暫無威脅家，暫無威脅商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【“家飾界”項(xiàng)目論證】業(yè)態(tài)分布1F商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【“家飾界”項(xiàng)目論證】業(yè)態(tài)分布2F商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【“家飾界”項(xiàng)目論證】業(yè)態(tài)分布3F商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【“家飾界”項(xiàng)目論證】業(yè)態(tài)分布頂層平臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家【“家飾界”項(xiàng)目論證】租金及政策建議租金建議： 一層沿街：80元/月 一層內(nèi)鋪：60元/月 二層：50元/月 三層：40元/月一、二、三層整體均價(jià)為50元/月（不包含一層沿街） 政策建議：一次性繳納3年房租，送1年一次性繳納1年房租，送3個(gè)月 商業(yè)地產(chǎn)策劃傳媒專家 為吸引主力商家、品牌商家