1、1五大策略開發(fā)策略經(jīng)營策略人流動線策略建筑規(guī)劃策略商業(yè)規(guī)劃策略2二八原則u實踐購物中心選址的二八原則，即確定20 分鐘商 圈之內(nèi)的客源要做80 的生意 。u香港購物中心在開發(fā)建設(shè)之前，一般都有十分精確的商圈核算，作為城市中心的購物中心，香港購物中心都信奉的一個基本商圈原則就是：20 分鐘 商圈之 內(nèi)的客 源要做 80 的 生意， 這一原 則 被稱 為香港購物中心二八原則 。u又一城在 客源半徑上，擴大了20分鐘核心商圈的作用 ，而將30分鐘次要商圈及1個小時的邊緣的期望值降 低。開發(fā)策略3原則說明最短時間原則購物中心應(yīng)當位于人流集散最方便的區(qū)位。隨著交通改善，購物者的活動范圍大大增加，因此距離

2、已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多地考慮購物過程所花費的行車時間。區(qū)位易達性原則購物中心應(yīng)分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性取決于交通工具和道路狀況。聚集原則商業(yè)活動具有集聚效應(yīng)，集中布置能夠相互促進，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會經(jīng)濟活動的焦點常常成為優(yōu)先選擇的地點。接近購買力原則購物中心要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費人口分布區(qū)。香港購物中心選址原則開發(fā)策略4購物中心成為地鐵與地面交通工具的換乘站 ,而不是快速通過u香港購物中心這一選址策略的精明之處就在于最大程度上利用人流，并將人流迅速轉(zhuǎn)換為購買力。u香港購物中心的精明之處在于利用地鐵使購物中心成為地面的人流

3、和地鐵人流交匯的場所 。開發(fā)策略5多主力店原則u多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購物中心每層甚至于有數(shù)個主力店u香港購物中心都是多層，最高有18層之多，通 過多主力店的設(shè)置，使購物中心的人流拉動力達到最強。香港有的購物中心一層 有 數(shù)個主 力店， 如又一城、海港城等購物中心，某些層級一層甚至于有三家以上的主力 店。又一城TASTE超市 、瑪莎百貨 、 歡 天雪地溜冰場、LOG-ON 、H&M商業(yè)規(guī)劃策略6平面商業(yè)分布不設(shè)商品專屬區(qū)，而是實行混業(yè)經(jīng)營u現(xiàn)代購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營區(qū)域的劃分，主張集中與分散相結(jié)合。成功的購物中心大都采用混業(yè)經(jīng)營 與分區(qū)經(jīng)營并軌方法。即在大的類別和大的經(jīng)

4、營品種上，劃分一條基本的界線，以區(qū)域和經(jīng)營層及作為劃分。在這一前提下又 采用比較靈活的、適應(yīng)變化的、相對松散的混業(yè)經(jīng)營方法。商業(yè)規(guī)劃策略7同一個購物中心不同檔次商品共存，將不同價位的商品分別設(shè)置于不同的樓層u在購物中心內(nèi)，商鋪是共生的關(guān)系，商鋪與商鋪之間必須要相與帶動，因此同一區(qū)域內(nèi)商品組合必須要有一定的互補性。u不同區(qū)域的商品組合要適合不同消費水平和不同消費年齡層次的消費者需求，這些都涉及到購物中心內(nèi)商業(yè)區(qū)域的劃分和商品組合技術(shù)。u購物中心的商業(yè)經(jīng)營區(qū)域的劃分，一般應(yīng)遵循一個基本的原則：任何一個購物中心的業(yè)態(tài)都是非 常豐富的，任何一個購物中心都不應(yīng)該片面地適應(yīng)某 一類消費者，而應(yīng)該盡量適應(yīng)更

5、大范圍之內(nèi)的消費者 。商業(yè)規(guī)劃策略8區(qū)域型 購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心主力店u香港區(qū)域型購物中心以百貨公司作為核心主力店的現(xiàn)象比較普遍 ，主要百貨公司有瑪莎百貨、西武百貨、連卡佛百貨、生活創(chuàng)庫、永安百貨等，其中瑪莎百貨開店最多，在時代廣場、太古城中心、又一城等購物中心內(nèi)均有瑪莎百貨店 。u社區(qū)型購物中心的核心消費群體以周邊消費者為主 ，往往以超市為核心主力店 ，以更多地滿足消費者日常消費需要。百佳超市、惠康超市是香港發(fā)展 較好的 超市，其中 百 佳超市開店最多。在新城市廣場、屯門廣場、德福廣場均有開店。商業(yè)規(guī)劃策略9影 音器材1%1%娛 樂 /休閑1%各類

6、服務(wù)服 裝 / 配 飾/ 鞋帽37%美 食15%珠寶精 品14%服 裝 / 配 飾/ 鞋帽美 食珠寶精 品美 容 美 發(fā) /個 人 護理各類 服務(wù)家 居玩 具 /童 裝書籍 /光 碟運 動 及 用 品影 音器材百貨 / 超 市/ 便 利店娛 樂 /休閑運 動 及 用 品4% 百貨 / 超 市/ 便 利店書籍 /光 碟5%玩 具 /童 裝3%家 居4%2%美 容 美 發(fā) /個 人 護理13%商業(yè)規(guī)劃策略與穿有關(guān)的承租商戶數(shù)量最多，平均占總占總承租商戶數(shù)量的30以上u總體上來看，香港購物中心的商戶結(jié)構(gòu)大體會有四大類商戶，即服裝配飾鞋帽 、美食、珠寶精 品 、美容美發(fā)個人護理等商戶。其中，服裝配飾鞋

7、帽的商戶數(shù)量是最多的，其 次是美食、珠寶精品、美容美發(fā)個人護理等 類商戶，這四大類商戶構(gòu)成了購物中心商戶的主體。10不要把餐飲放在一個地方，而是要多點多層的休閑餐飲u香港購物中心的餐飲設(shè)置一般采 取集中和分期相結(jié)合的方法，多點多層，讓購物中心的餐飲功能無處不在，這樣也實 現(xiàn)了餐飲功能 的休閑化。u購物中心除了在某一個固 定的區(qū) 域設(shè)置美食廣場，同 時在多 個樓層 設(shè)置風味廳，在每一層都設(shè)有飲食、休閑的場所 ，對整個購物中心的人氣、人流量的帶動作用都是很大的，從功能分區(qū)上來說，這也是一種更細致、更人性化的安排。商業(yè)規(guī)劃策略11復(fù)合型人流推動結(jié)構(gòu)u設(shè)計復(fù)合型人流推動結(jié)構(gòu) ，地鐵入口直接 與較 高樓

8、層 相連 ，提高各樓層租金 收益水平。u香港購物中心的規(guī)劃思想是很先進的，其中一個非常重要的經(jīng)驗就是對人流推進結(jié)構(gòu)的設(shè)計很先進、很多元化。商業(yè)規(guī)劃策略人流人流推進結(jié)構(gòu)第一層地下層的人流又一城地下層與地鐵相連，停車場設(shè)在地下室，地鐵的客流和開私家車的客流從地下進入商場 。第二是地面層的人流又一城由于鄰近巴士站，乘坐巴士的客流從地面進入商場。第三是四樓的人流考慮到四樓有酒店和寫字樓，又一城于是修建了一條私家路直通四樓，并設(shè)置候車區(qū)，由 于四樓基本為開私家車的顧客，消費水平強，消費能力高，于是四樓也擁有了穩(wěn)定的進入商場的人流。12將主力店設(shè)置于購物中心的兩端,將一般商戶設(shè)置于購物中心的中部u購物中心

9、內(nèi)部的人流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂 。內(nèi)部人流動線設(shè)計的基本要求是晝引導(dǎo)人流經(jīng)過每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流，使每一平方米的室內(nèi)空間都能為購物者創(chuàng)造愉悅的體驗，使每一間店鋪都創(chuàng)造盡可能多的營業(yè)額。u購物中心的人流動線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)，與主力店的位置安排有關(guān)。u當?shù)貕K形狀為長條形時，香港購物中心的經(jīng)驗是將主力店設(shè)置于兩端，將一般承租商戶設(shè)置于中間 的方式。商業(yè)規(guī)劃策略又一城的UG層平面當中，其 兩端分別是香港唱片旗艦店 和AMC電影院，而一般的承租商戶則分布于中間。這樣在兩大主力店的拉動下，中間的一般承租戶就能享受更 多的人流，實現(xiàn)資源互動，人流共享的目的

10、又一城的UG 層平面13大量運用弧形動線,創(chuàng)造購物中心豐富的視覺空間和愉快的購物體驗人流動線在設(shè)計時應(yīng)注意兩個方面的要求 ：u應(yīng)突出購物中心內(nèi)部空間的可視性從而起到引導(dǎo)公共購物的作用，營造空間的安全感和舒適感覺。u應(yīng)強調(diào)交通組織的引導(dǎo)性，讓顧客能很容易到達商場的各個區(qū)域，只有顧客能看到、走到的地方才能產(chǎn)生好的效益。u透過圓弧形動線，能讓顧客視野的延伸性更強，可視性更強，單店的能見率更高，便于顧客到達店面。人流動線策略14不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布u香港的購物中心往往不會讓核心主力店占滿某一整層 ，而是同時占據(jù)幾個層面的一部分，一般都小于該層的 二分之 一 。這樣的布

11、置可以讓主力店在多個層面發(fā)揮作用，匯聚和引導(dǎo)人流到達更多的層面，提高同層的其他小商鋪的商業(yè)價值。u案例：又一城的AMC電影院頒布在三層人流動線策略15自動扶梯&通天梯u香港購物中心一般將自動扶梯布置在比 較醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一組自動扶梯，以方便顧客乘坐，如中庭、出入口等位置 。中庭作為購物中心內(nèi)部平面交通和垂直交通的樞紐，是布置自動扶梯主要區(qū)域和最為集中的區(qū)域。u在多層的購物中心內(nèi)，設(shè)計跨多層的“通天梯”實現(xiàn)人流跨層傳送。按照商業(yè)價值隨樓層上升遞減的規(guī)律，則樓層越高商業(yè)價值越低，但設(shè)置高層直達扶梯后，由于可從低樓層直達高樓層，如4樓直達8樓，這樣4樓就和8樓具有了幾

12、乎相同的商業(yè)價值。人流動線策略16u娛樂、休閑、餐飲是該商場吸引人流的特色地 方，電影院分別分布于商場的最上面的三層，歡天雪地溜冰場設(shè)在商場地面上第五層，餐飲和玩具反斗城均設(shè)在最頂上一層。溜冰場上面一層設(shè)有觀看的臺階，就餐時可以觀看溜冰場上的風景。溜冰溜冰 場周邊場周邊 業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局不讓主力店占據(jù)一整層的面積，而是要讓它同一店鋪多層分布建筑規(guī)劃策略17人性化設(shè)施u人性化的細節(jié)設(shè)計無處不在。u洗手間：外面設(shè)有等候區(qū)，等候區(qū)中有石凳；附上指示牌，明晰顧客身處何處。u無障礙設(shè)計：激發(fā)老年人的購買力。u在購物中心設(shè)計充足的停車位。香港購物中心的建設(shè)者充分考慮到消費者對服務(wù)的需求，不給消費者的購物過

13、程帶來一絲不滿和不方便。建筑規(guī)劃策略18推動購物中心三權(quán)分立式管理，極度重視物業(yè)經(jīng)營管理公司對購物中心的作用u香港眾多購物中心運營管理模式是按照“三權(quán)分立” 原則設(shè)立的，成立專門的商業(yè)經(jīng)營公司和物業(yè)管理公司，實現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)以及管理權(quán)的分離。u發(fā)展商成為購物中心的所有者，獲取租金收益；u商業(yè)經(jīng)營公司擁有經(jīng)營權(quán)，負責從初期招商到后期的整體營銷和服務(wù)監(jiān)督等職能；u物業(yè)管理公司擁有管理權(quán)，負責購物中心日常的保安、清潔和保修等工作u這一模式推動了購物中心管理水平的提升，并且實現(xiàn)了成本的數(shù)字化管理。經(jīng)營策略如一個20萬平方米的購物中心，經(jīng)營管理公司只需要有20 個管理人員就夠了，不動產(chǎn)的管理包括：人事

14、、建物、租約與承包合約，不動產(chǎn)服務(wù)包括：空調(diào)、消防、招商、行銷等，清潔及保安服務(wù)則大部分是外包，可使人員任用較有彈性。經(jīng)營和管理既能統(tǒng)一，又能各自動作，既方便了管理，也降低了成本。19經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻，牢牢把握商場主動權(quán)，形成大業(yè)主小租戶現(xiàn)象u香港購物中心基本上都被地產(chǎn)商作為一項長期增值物業(yè)擁有，很少有購物中心的商鋪 出售，故產(chǎn)權(quán)很統(tǒng)一，業(yè)主擁有對購物中心的絕對控制權(quán)。u基于產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，作為發(fā)展商的“經(jīng)營之手 ” 商場物業(yè)經(jīng)營管理公司就擁 有以購物中心強大的控制權(quán)。在這一前提下，為實現(xiàn)優(yōu)良的投資回報，實現(xiàn)良好的管理，購物中心經(jīng)營管理方對商戶要求幾近苛刻。u香港的購物中心 幾乎每一個

15、都是大業(yè)主小商戶，但購物中心的經(jīng)營業(yè)績和管理 水平都很好。經(jīng)營策略20購物中心的租戶每年保持5%-10%的淘汰率u為充分保證購物中心的競爭力，及時調(diào)整經(jīng)營不善的租戶，調(diào)整銷售不佳的商品，香港購物中心對場內(nèi)的租戶每年保持5%-10%的淘汰率，以確保購物中心擁有良好的新陳代謝能力，并保持購物中心在市場上的競爭力 。u香港購物中心 經(jīng)營管理策略中，也充分引入了競爭機制和淘汰機制。u香港購物中心在與承租方簽訂合約時，即在與租戶的續(xù)約與解約的權(quán)力方面，保持了靈活的空間 。u購物中心與承租戶的租約大都以2-3年為主，押金在2-3月租金之間。但這并不表示承租商戶在合約期內(nèi)，即使經(jīng)營不善也可以繼續(xù)經(jīng)營。u如果購物中心的租金收取是采取與承租