1、12n第一局部 根底資料研究n第一篇 城市宏觀背景分析n1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析n城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)Pn城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布Pn城市人口規(guī)模濟(jì)人口結(jié)構(gòu)，收入水平、消費(fèi)水n 平等P32、城市結(jié)構(gòu)和城市開展規(guī)劃城市性質(zhì)與功能區(qū)特點(diǎn)P交通系統(tǒng)開展?fàn)顩r與開展規(guī)劃P根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施狀況P4第二篇 城市商業(yè)開展研究城市商圈分析商業(yè)版塊分析P各商圈研究P典型商業(yè)工程分析P5第三篇 區(qū)域環(huán)境及商業(yè)市場研究1、區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)P 區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布P 區(qū)域人口特征P61、區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域城市定位與開展規(guī)劃P區(qū)域交通系統(tǒng)狀況及開展規(guī)劃P根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施狀況P72、品類經(jīng)營者及消費(fèi)者微

2、觀調(diào)研 經(jīng)營者調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計P 經(jīng)營者訪談個案實錄P 消費(fèi)者調(diào)研統(tǒng)計分析P83、區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商業(yè)布局P 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)P 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營方式P 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營規(guī)模P93、區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商業(yè)租售價格P 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者構(gòu)成及特征P 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況、存在的問題P 區(qū)域商業(yè)開展和經(jīng)營動向P 區(qū)域商業(yè)的潛在競爭P104、區(qū)域消費(fèi)者研究 消費(fèi)群體P 消費(fèi)需求P 消費(fèi)特征P11第二局部 定位及開展策略第四篇 工程條件與地塊解析1、工程區(qū)位與區(qū)域概況P2、工程規(guī)模P3、工程SWOT分析P4、案例分析P5、借鑒點(diǎn)P12第五篇 開展方向初步判斷1、工程競爭分析P2、總體開展戰(zhàn)略P 整體形象P 與住

3、宅局部的相互關(guān)系分析P3、分期開發(fā)策略P13第六篇 工程整體定位工程定位報告1、定位思路P2、總體商業(yè)定位P3、目標(biāo)客層定位P4、競爭力定位P14工程定位報告5、商業(yè)版塊定位自持、銷售P6、業(yè)態(tài)建議自持、銷售P7、4地塊主樓租售定位 P8、橄欖城社區(qū)商業(yè)租售定位P9、其他建議P15第七篇 工程財務(wù)測算1、租金收入P2、工程管理本錢P3、持有物業(yè)總體效益測算P16第七篇 工程財務(wù)測算4、4地塊主樓銷售測算P5、橄欖城社區(qū)商業(yè)銷售測算 P6、銷售實現(xiàn)與利潤估測 P7、靜態(tài)、動態(tài)財務(wù)分析 P17第三局部 產(chǎn)品風(fēng)格及物業(yè)要求建議第八篇 產(chǎn)品風(fēng)格及物業(yè)要求建議1、建筑風(fēng)格建議P2、商業(yè)景觀規(guī)劃建議P3、

4、商業(yè)導(dǎo)示建議P4、各業(yè)態(tài)對物業(yè)要求標(biāo)準(zhǔn)建議P18第九篇 經(jīng)營管理實操方案一、工程租售建議總體策略思路P二、工程招商策略 1、招商范圍及各階段招商重點(diǎn) P 2、招商方案與周期進(jìn)度 P 3、招商策略 P 4、招商達(dá)標(biāo)率 P19三、商業(yè)運(yùn)營模式建議1、商業(yè)管理模式P2、商業(yè)管理公司運(yùn)作建議P20四、工程銷售策略1、銷售方案P2、銷售周期P3、銷售達(dá)標(biāo)率P4、租售結(jié)合的營銷策略P1 1銷售策略銷售策略銷售方案/銷售周期/銷售率/營銷策略銷售方案銷售方案A-2-01A-3-01A-4-01B-9-02B-9-03B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04C-3-01C-3-04C-4-0

5、1面積：面積：A-2-01A-2-01：20002000A-3-01A-3-01：2161621616 A-4-01A-4-01：47534753 B-9-02B-9-02：9593095930 B-2-04B-2-04：12631263 B-4-01B-4-01：1107211072 B-8-02B-8-02： B-11-04B-11-04：72157215 B-11-01B-11-01：2967829678 C-3-01C-3-01：2241822418 C-3-04C-3-04：53245324 C-4-01C-4-01： 合計：合計：223013.53223013.53銷售方案銷售方案

6、2222萬余平米的商業(yè)配套面積萬余平米的商業(yè)配套面積5 5年甚至以上的開發(fā)周期年甚至以上的開發(fā)周期每年每年4 4萬余平米的銷售面積萬余平米的銷售面積工程的銷售方案，是我們實現(xiàn)去化，實現(xiàn)利潤最工程的銷售方案，是我們實現(xiàn)去化，實現(xiàn)利潤最大化的關(guān)鍵大化的關(guān)鍵銷售方案銷售方案方案一：期房銷售方案一：期房銷售優(yōu)勢：優(yōu)勢：保證工程的現(xiàn)金流，及整個工程的順利運(yùn)作；保證工程的現(xiàn)金流，及整個工程的順利運(yùn)作；劣勢：劣勢：周邊配套沒有成型的根底之上推售，無法取得最大化利潤周邊配套沒有成型的根底之上推售，無法取得最大化利潤銷售周期長；銷售周期長；銷售難度較大銷售難度較大銷售方案銷售方案B-9-02B-9-03u推售地

7、塊：推售地塊：B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03u推售時間：推售時間：20212021年年20212021年年u推售面積：推售面積：9862298622u推售價格：建議集中商業(yè)自持，社區(qū)商推售價格：建議集中商業(yè)自持，社區(qū)商業(yè)以業(yè)以1000010000元元/ /價格推售價格推售u詳情：詳情：u 此地塊為規(guī)劃中的集中商業(yè)用地，此地塊為規(guī)劃中的集中商業(yè)用地，月開始招商銷售，截止月開始招商銷售，截止20212021年完場工程招年完場工程招商及其銷售，在商及其銷售，在0202號地塊招商成功的同時號地塊招商成功的同時啟動啟動0303號地塊，最大化帶開工程銷售。號地塊，最大化帶開工程銷售。B

8、-9-02B-9-03銷售方案銷售方案u推售地塊：推售地塊：A-2-01A-2-01、A-4-01A-4-01、A-3-01A-3-01u推售時間：推售時間：20212021年年20212021年年u推售面積：推售面積：2836928369u推售價格：推售價格：90009000元元/ /u詳情：詳情：u 該局部地塊集中在南三環(huán)沿線，針該局部地塊集中在南三環(huán)沿線，針對面是工程規(guī)劃中的集中性商業(yè)，所以該對面是工程規(guī)劃中的集中性商業(yè)，所以該地塊將是商業(yè)局部中利潤最大的一塊，在地塊將是商業(yè)局部中利潤最大的一塊，在B-B-9-02/039-02/03號地塊成功運(yùn)作完城的時候，號地塊成功運(yùn)作完城的時候，2

9、0212021年，這局部地塊將會以現(xiàn)鋪的方式面市，年，這局部地塊將會以現(xiàn)鋪的方式面市，成熟的配套和入住率將會最大化提升該地成熟的配套和入住率將會最大化提升該地塊的商業(yè)價值，塊的商業(yè)價值，20212021年完場該局部地塊銷年完場該局部地塊銷售；售；A-2-01A-3-01A-4-01銷售方案銷售方案u推售地塊：推售地塊：B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、u B-11-01/02/04 B-11-01/02/04u推售時間：推售時間：20212021年年20212021年年u推售面積：推售面積：4922849228u推售價格：推售價格：12000-150012000-1500元元

10、/ /u詳情：詳情：u 這是工程中除集中商業(yè)外，商業(yè)局這是工程中除集中商業(yè)外，商業(yè)局部最為集中的地帶，也是整個工程中住宅部最為集中的地帶，也是整個工程中住宅局部最好的位置，北臨工程的集中商業(yè)區(qū)，局部最好的位置，北臨工程的集中商業(yè)區(qū)，周邊以配套輔助商業(yè)為主，將整個住宅區(qū)周邊以配套輔助商業(yè)為主，將整個住宅區(qū)包圍在內(nèi)，建議在包圍在內(nèi)，建議在20212021年期推售該局部地年期推售該局部地塊，塊，20212021年完成該地塊銷售年完成該地塊銷售B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04銷售方案銷售方案u推售地塊：推售地塊： C-3-01/04 C-3-01/04 、C-4-01C-4-

11、01u推售時間：推售時間：2021202120212021年年u推售面積：推售面積：43655.24 43655.24 u推售價格：推售價格：1000010000元元/ / u詳情：詳情：u 該地塊處于工程最南面，從地理位該地塊處于工程最南面，從地理位置上來說是整個地塊中最差的位置，所以置上來說是整個地塊中最差的位置，所以該地塊將在工程的最后一期推出，在該地該地塊將在工程的最后一期推出，在該地塊推出的時候工程一期等已成現(xiàn)房，各種塊推出的時候工程一期等已成現(xiàn)房，各種商業(yè)配套及入住率大幅提升，建議在商業(yè)配套及入住率大幅提升，建議在20212021年入市，年入市，20212021年年底銷售完成年年底

12、銷售完成C-3-01C-3-04C-4-01銷售方案銷售方案2021202120212021202120212021B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03地塊集中商業(yè)地塊集中商業(yè)的招商銷售工作的招商銷售工作A-2-01A-2-01、A-4-01A-4-01、A-3-01A-3-01南三環(huán)地塊推售南三環(huán)地塊推售B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、B-11-B-11-01/02/0401/02/04中心商業(yè)區(qū)銷售中心商業(yè)區(qū)銷售C-3-01C-3-01、C-3-C-3-0404、C-4-01C-4-01最最后一期商業(yè)推后一期商業(yè)推售在售在1616年底完年底完成銷售成銷售銷

13、售方案銷售方案u方案二：現(xiàn)房銷售方案二：現(xiàn)房銷售u優(yōu)勢：優(yōu)勢：u現(xiàn)鋪銷售，市場認(rèn)可度高；現(xiàn)鋪銷售，市場認(rèn)可度高；u價值提升最大化價值提升最大化u銷售難度較小銷售難度較小u銷售周期短銷售周期短u劣勢：劣勢：u工程開發(fā)的資金要求較高；工程開發(fā)的資金要求較高；銷售方案銷售方案u推售地塊：推售地塊：A-2-01A-2-01、A-4-01A-4-01、A-3-01A-3-01u推售時間：推售時間：20212021年年20212021年年u推售面積：推售面積：2836928369u推售價格：推售價格：90009000元元/ /u詳情：詳情：u 月月20212021年底，工程交房入住后成現(xiàn)年底，工程交房入住

14、后成現(xiàn)鋪銷售鋪銷售A-2-01A-3-01A-4-01銷售方案銷售方案u推售地塊：推售地塊：B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03u推售時間：推售時間：20212021年年20212021年年u推售面積：推售面積：9862298622u推售價格：建議集中商業(yè)自持，社區(qū)商推售價格：建議集中商業(yè)自持，社區(qū)商業(yè)以業(yè)以1500015000元元/ /價格推售價格推售u詳情：詳情：u 月開始啟動招商，招商工作先行，銷售月開始啟動招商，招商工作先行，銷售推進(jìn)，推進(jìn)，20212021年底完成招商及銷售工作年底完成招商及銷售工作, ,該地該地塊是工程的點(diǎn)睛地塊，意義重大，是商業(yè)塊是工程的點(diǎn)睛地塊，意

15、義重大，是商業(yè)價值提升的重點(diǎn)。價值提升的重點(diǎn)。B-9-02B-9-03銷售方案銷售方案u推售地塊：推售地塊：B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、u B-11-01/02/04 B-11-01/02/04u推售時間：推售時間：20212021年年20212021年年u推售面積：推售面積：4922849228u推售價格：推售價格：15000-2000015000-20000元元/ /u詳情：詳情：u 月月，現(xiàn)房交付使用，集中商業(yè)區(qū)開業(yè)月月，現(xiàn)房交付使用，集中商業(yè)區(qū)開業(yè)運(yùn)營，最大化提升工程價值，是工程最大運(yùn)營，最大化提升工程價值，是工程最大的贏利點(diǎn)；的贏利點(diǎn)；B-2-04B-4-01

16、B-11-01B-11-02/04銷售方案銷售方案u推售地塊：推售地塊： C-3-01/04 C-3-01/04 、C-4-01C-4-01u推售時間：推售時間：2021202120212021年年u推售面積：推售面積：43655.24 43655.24 u推售價格：推售價格：1200012000元元/ / u詳情：詳情：u 2021 2021年年20212021年，整個工程全面交付年，整個工程全面交付使用，配套設(shè)施齊全，盡可能提升工程的使用，配套設(shè)施齊全，盡可能提升工程的商業(yè)價值，保證工程利潤最大化商業(yè)價值，保證工程利潤最大化C-3-01C-3-04C-4-01銷售方案銷售方案2021202

17、12021202120212021A-2-01A-2-01、A-4-01A-4-01、A-3-01A-3-01南三環(huán)地塊推售南三環(huán)地塊推售B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03地塊集中商業(yè)地塊集中商業(yè)的招商銷售工作的招商銷售工作B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、B-11-B-11-01/02/0401/02/04中心商業(yè)區(qū)銷售中心商業(yè)區(qū)銷售C-3-01C-3-01、C-3-04C-3-04、C-4-C-4-0101最后一期商業(yè)推售在最后一期商業(yè)推售在1717年底完成銷售年底完成銷售2021銷售周期銷售周期方案一：期房銷售方案一：期房銷售周期周期2010年年2011

18、年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年合計合計面積328743287447058.514184.5246142461443655.24223013.53銷售率14.74%14.74%21.1%6.36%11.04%11.04%19.56%100%銷售周期銷售周期方案二：現(xiàn)房銷售方案二：現(xiàn)房銷售周期周期2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年合計合計面積14184.514184.532874574885748843655.24223013.53銷售率6.36%6.36%14.74%25.78%25.78%19.56%100%營銷策略營銷策

19、略營銷總綱營銷總綱 租售結(jié)合的營銷總綱，通租售結(jié)合的營銷總綱，通過招商租賃，帶租約銷售推動過招商租賃，帶租約銷售推動銷售工作進(jìn)行。銷售工作進(jìn)行。營銷策略營銷策略自持與銷售相結(jié)合自持與銷售相結(jié)合 B-9-02 B-9-02號地塊的商業(yè)用地，建議規(guī)劃為集中型物業(yè)，號地塊的商業(yè)用地，建議規(guī)劃為集中型物業(yè)，而這局部物業(yè)以自持的模式，控制在開發(fā)商手中，在整而這局部物業(yè)以自持的模式，控制在開發(fā)商手中，在整個工程地塊中，個工程地塊中，0202號地塊處于工程的核心位置，該地塊號地塊處于工程的核心位置，該地塊的成功運(yùn)作將會給商業(yè)帶來巨大的利潤，通過該地塊的的成功運(yùn)作將會給商業(yè)帶來巨大的利潤，通過該地塊的成功招商

20、，充分表達(dá)其他局部商業(yè)的價格，提升工程價成功招商，充分表達(dá)其他局部商業(yè)的價格，提升工程價值。值。營銷策略營銷策略A-2-01A-2-01、A-3-01A-3-01、A-4-01A-4-01地塊地塊 該地塊的商業(yè)局部大多數(shù)在臨南三環(huán)的位置，該地塊的商業(yè)局部大多數(shù)在臨南三環(huán)的位置，南邊的南邊的B B地塊更是規(guī)劃中的集中商業(yè)區(qū)，商業(yè)價地塊更是規(guī)劃中的集中商業(yè)區(qū)，商業(yè)價值僅次于值僅次于B B地塊，易居建議針對該地塊，在規(guī)劃地塊，易居建議針對該地塊，在規(guī)劃中以一層結(jié)構(gòu)的獨(dú)立商鋪出售，保證工程利潤，中以一層結(jié)構(gòu)的獨(dú)立商鋪出售，保證工程利潤，并且在工程現(xiàn)房階段推售效果更好；并且在工程現(xiàn)房階段推售效果更好；A

21、-2-01A-3-01A-4-01營銷策略營銷策略B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03地塊地塊 該地塊是工程規(guī)劃中的商業(yè)地塊，位置處于該地塊是工程規(guī)劃中的商業(yè)地塊，位置處于整個工程最核心的位置，所以該地塊的運(yùn)作成敗整個工程最核心的位置，所以該地塊的運(yùn)作成敗直接關(guān)系到工程后期商業(yè)價值的提示。直接關(guān)系到工程后期商業(yè)價值的提示。 我們建議：首先啟動該區(qū)域的商業(yè)，通過招我們建議：首先啟動該區(qū)域的商業(yè)，通過招商，引入大型的主力店進(jìn)駐，并且該物業(yè)只租不商，引入大型的主力店進(jìn)駐，并且該物業(yè)只租不售，作為自持局部保存，以該地塊的成操作來啟售，作為自持局部保存，以該地塊的成操作來啟動整個工程的商業(yè)

22、局部。動整個工程的商業(yè)局部。B-9-02B-9-03營銷策略營銷策略B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、B-11-01/02B-11-01/02、B-11-04B-11-04地塊地塊 該地塊是除去集中商業(yè)外，最為集中的社區(qū)該地塊是除去集中商業(yè)外，最為集中的社區(qū)商業(yè)局部，該局部地塊位于整個開發(fā)工程的核心商業(yè)局部，該局部地塊位于整個開發(fā)工程的核心位置，建議業(yè)態(tài)定位社區(qū)配套商業(yè)，結(jié)構(gòu)上在臨位置，建議業(yè)態(tài)定位社區(qū)配套商業(yè)，結(jié)構(gòu)上在臨寒山東路及馮莊路局部設(shè)計兩層結(jié)構(gòu)，與北面的寒山東路及馮莊路局部設(shè)計兩層結(jié)構(gòu)，與北面的集中商業(yè)區(qū)形成照應(yīng)，利用現(xiàn)有路網(wǎng)形成商業(yè)休集中商業(yè)區(qū)形成照應(yīng)，利用現(xiàn)有路

23、網(wǎng)形成商業(yè)休閑步行街，以現(xiàn)鋪模式出售；閑步行街，以現(xiàn)鋪模式出售；B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04營銷策略營銷策略C-3-01C-3-01、C-3-04C-3-04、C-4-01C-4-01地塊地塊 該局部地塊位于工程最南邊，從開發(fā)節(jié)奏上該局部地塊位于工程最南邊，從開發(fā)節(jié)奏上看該地塊將是工程最后開發(fā)一期，作為該地塊的看該地塊將是工程最后開發(fā)一期，作為該地塊的配套商業(yè)，由于在其東邊有黃河科技大學(xué)，所以配套商業(yè)，由于在其東邊有黃河科技大學(xué)，所以建議該地塊結(jié)構(gòu)設(shè)計上以單層為主，業(yè)態(tài)布局上建議該地塊結(jié)構(gòu)設(shè)計上以單層為主，業(yè)態(tài)布局上以學(xué)生類主題為主，現(xiàn)鋪銷售利潤會比較好，但以學(xué)生

24、類主題為主，現(xiàn)鋪銷售利潤會比較好，但是對該地塊來說，在其開發(fā)的時候，其他地塊均是對該地塊來說，在其開發(fā)的時候，其他地塊均已開發(fā)完畢并且已經(jīng)交付使用，作為最后一期商已開發(fā)完畢并且已經(jīng)交付使用，作為最后一期商業(yè)來說，期鋪現(xiàn)鋪的差異并不是很大。業(yè)來說，期鋪現(xiàn)鋪的差異并不是很大。C-3-01C-3-04C-4-0144第十篇 風(fēng)險控制及其他建議結(jié)束語45第一局部 根底資料研究第一篇第一篇 城市宏觀背景分析城市宏觀背景分析46第一篇 城市宏觀背景分析1、 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo) GDPGDP09年上半年，全市GDP完成億元，同比增長7.3%，增速比第一季度加快個百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)完成增

25、加值億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，增長3.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，增長12.6%。目前推動全市GDP增長的主要動力來自第三產(chǎn)業(yè)。47 工業(yè)增加值工業(yè)增加值工業(yè)增加值止跌上升工業(yè)增加值止跌上升圖：圖：20212021年年6 6月月-2021-2021年年6 6月規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅走勢圖月規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅走勢圖1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析481、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 工業(yè)增加值工業(yè)增加值 上半年，全市工業(yè)增加值在穩(wěn)步上升，一方面得上半年，全市工業(yè)增加值在穩(wěn)步上升，一方面得 利于政府各種放寬企業(yè)開展的政策稅收支持，同利于政府各種放寬企業(yè)開展的政策稅收支持，同 時政府刺激內(nèi)需的效果也

26、得到顯現(xiàn)。上半年全市時政府刺激內(nèi)需的效果也得到顯現(xiàn)。上半年全市 完成工業(yè)增加值億元，同比增長完成工業(yè)增加值億元，同比增長0.4%0.4%，比一，比一 季度提高個百分點(diǎn)。隨著政府穩(wěn)定各種保增長季度提高個百分點(diǎn)。隨著政府穩(wěn)定各種保增長 的政策，預(yù)計下半年全市工業(yè)生產(chǎn)將會加快回暖。的政策，預(yù)計下半年全市工業(yè)生產(chǎn)將會加快回暖。491、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 進(jìn)出口進(jìn)出口n進(jìn)、出口總值小幅增加，但仍然處于負(fù)增長階段進(jìn)、出口總值小幅增加，但仍然處于負(fù)增長階段 n圖：鄭州對外貿(mào)易增長情況走勢圖圖：鄭州對外貿(mào)易增長情況走勢圖-100%-50%0%50%100%150%08.0608.0708.0808.0908.1

27、008.1108.1209.109.209.309.409.509.6出口商品總額同比增長率(%)進(jìn)口商品總額同比增長率(%)50 進(jìn)出口進(jìn)出口 6月，全市進(jìn)、出口總值同比下降幅度減小，但在 整體外部經(jīng)濟(jì)仍未復(fù)蘇的情況下，進(jìn)、出口總值 開始出現(xiàn)小幅上升趨勢。1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析51 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速急穩(wěn)步上升固定資產(chǎn)投資增速急穩(wěn)步上升圖：鄭州市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖圖：鄭州市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅走勢圖0%10%20%30%40%50%08.1-6 08.1-7 08.1-8 08.1-908.1-1008.1-1108.1-1209.1-2 09.1-3 09.1-4 09

28、.1-5 09.1-61、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析52 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 上半年，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步加快上半年，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)步加快， 在拉動國內(nèi)投資，刺激內(nèi)部需求的指導(dǎo)下，上在拉動國內(nèi)投資，刺激內(nèi)部需求的指導(dǎo)下，上 半年新開工工程同比增加半年新開工工程同比增加571個，固定資產(chǎn)投個，固定資產(chǎn)投資資 同比增長同比增長34%，在投資拉動下，全市經(jīng)濟(jì)得以，在投資拉動下，全市經(jīng)濟(jì)得以穩(wěn)穩(wěn) 步增長。步增長。1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析53 社會零售總額社會零售總額n社會零售總額穩(wěn)步增長社會零售總額穩(wěn)步增長n圖：鄭州市社會消費(fèi)品零售總額增幅走勢圖圖：鄭州市社會消費(fèi)品零售總額增幅走勢圖0%5%10%

29、15%20%25%08.1-608.1-708.1-808.1-908.1-1008.1-1108.1-1209.109.1-209.1-309.1-409.1-509.1-61、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析54 社會零售總額社會零售總額 上半年，全市社會消費(fèi)零售總額完成上半年，全市社會消費(fèi)零售總額完成697697億元億元， 同比增長同比增長18%18%，主要受內(nèi)需拉動明顯，進(jìn)入，主要受內(nèi)需拉動明顯，進(jìn)入0909 年以來，全市社會消費(fèi)開始保持穩(wěn)定開展階段年以來，全市社會消費(fèi)開始保持穩(wěn)定開展階段， 預(yù)計這將持續(xù)下去。預(yù)計這將持續(xù)下去。1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析551、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布城市產(chǎn)業(yè)

30、構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布 2021年，鄭州市完成生產(chǎn)總值年，鄭州市完成生產(chǎn)總值3004億元，比上年增長億元，比上年增長12.2%；在全國；在全國26個省會城市中位居第七，排在廣州、杭個省會城市中位居第七，排在廣州、杭州、武漢、成都、沈陽和南京之后；在中部六省省會城州、武漢、成都、沈陽和南京之后；在中部六省省會城市中排名第二，僅次于武漢市武漢為市中排名第二，僅次于武漢市武漢為3960億元。人均億元。人均生產(chǎn)總值生產(chǎn)總值40617元，增長元，增長10.7%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的調(diào)整為。第一產(chǎn)業(yè)開展調(diào)整為。第一產(chǎn)業(yè)開展平穩(wěn)，第二產(chǎn)業(yè)增速較快，第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降。平穩(wěn)，第二產(chǎn)業(yè)增速較快，

31、第三產(chǎn)業(yè)比重有所下降。56城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布 在第二產(chǎn)業(yè)中汽車、裝備制造、鋁、食品和能源工業(yè)等優(yōu)勢行業(yè)的競爭在第二產(chǎn)業(yè)中汽車、裝備制造、鋁、食品和能源工業(yè)等優(yōu)勢行業(yè)的競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)。全部工業(yè)完成增加值億元，是力進(jìn)一步增強(qiáng)。全部工業(yè)完成增加值億元，是2003年的倍，年均增長年的倍，年均增長19.1%，占全市生產(chǎn)總值的比重由，占全市生產(chǎn)總值的比重由40.7%提高到提高到49.4%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入和利潤分別到達(dá)銷售收入和利潤分別到達(dá)4260億元和億元和443億元，分別是億元，分別是2003年的倍和倍。年的倍和倍。年銷售收入超億元企業(yè)增加年銷售收

32、入超億元企業(yè)增加853家，到達(dá)家，到達(dá)998家，超百億元企業(yè)實現(xiàn)家，超百億元企業(yè)實現(xiàn)“零零的突破，到達(dá)的突破，到達(dá)7家。家。1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析57城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布 到到2021年，全市將建立以先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代工業(yè)年，全市將建立以先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代工業(yè)體系。加快建設(shè)全國重要的汽車生產(chǎn)基地、裝備制造業(yè)基地、鋁工業(yè)基體系。加快建設(shè)全國重要的汽車生產(chǎn)基地、裝備制造業(yè)基地、鋁工業(yè)基地、食品工業(yè)基地、煤化工基地和能源工業(yè)基地。實施扶優(yōu)扶強(qiáng)，培育地、食品工業(yè)基地、煤化工基地和能源工業(yè)基地。實施扶優(yōu)扶強(qiáng)，培育一批年銷售收入超百億元企業(yè)集團(tuán)，提高規(guī)

33、模效益。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)一批年銷售收入超百億元企業(yè)集團(tuán)，提高規(guī)模效益。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)向鄭汴新區(qū)、鄭洛工業(yè)走廊和特色工業(yè)園區(qū)集中，走產(chǎn)業(yè)集，引導(dǎo)企業(yè)向鄭汴新區(qū)、鄭洛工業(yè)走廊和特色工業(yè)園區(qū)集中，走產(chǎn)業(yè)集群開展道路，打造各具核心競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。群開展道路，打造各具核心競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析581、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布 依托鄭東新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭汴產(chǎn)依托鄭東新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭汴產(chǎn)業(yè)帶、鄭州九龍國際產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)和航空港區(qū)平臺，著力打造業(yè)帶、鄭州九龍國際產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)和航空港區(qū)平臺

34、，著力打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國內(nèi)外現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)聚集中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚強(qiáng)企業(yè)聚集中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚地。繼續(xù)淘汰落后生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)能力，嚴(yán)格控制高能耗和高污染地。繼續(xù)淘汰落后生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)能力，嚴(yán)格控制高能耗和高污染企業(yè)開展，提高資源利用率和投入產(chǎn)出率，切實提升經(jīng)濟(jì)開展的質(zhì)企業(yè)開展，提高資源利用率和投入產(chǎn)出率，切實提升經(jīng)濟(jì)開展的質(zhì)量和效益。量和效益。59城市人口規(guī)模及人口結(jié)構(gòu)、收入水平、消費(fèi)水平等城市人口規(guī)模及人口結(jié)構(gòu)、收入水平、消費(fèi)水平等20212021年末，全市人口已經(jīng)到達(dá)萬人，其中年末，全市人口已經(jīng)到達(dá)萬人，其中市區(qū)人口萬人，城鎮(zhèn)人口萬人，人口自市區(qū)人口萬人，城鎮(zhèn)

35、人口萬人，人口自然增長率在然增長率在4.84.8，到，到20212021年，全市人口自然增長率年，全市人口自然增長率要控制在要控制在66以內(nèi)。以內(nèi)。鄭州市作為省會城市，目前除了常住居民外，大鄭州市作為省會城市，目前除了常住居民外，大約有約有100100萬左右的流動人口，主要來自省內(nèi)各個地市萬左右的流動人口，主要來自省內(nèi)各個地市區(qū)縣和省外。區(qū)縣和省外。1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析60城市人口規(guī)模及人口結(jié)構(gòu)、收入水平、消費(fèi)水平等城市人口規(guī)模及人口結(jié)構(gòu)、收入水平、消費(fèi)水平等n全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15732元，增長14.9%；略比武漢少780元，比洛陽高1060元，人均消費(fèi)性支出9700元，增長11.3

36、%。其中市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16120元，增長14.5%；人均消費(fèi)性支出9703元，增長10.8%。農(nóng)村居民人均純收入7548元，增長14.5%；人均生活消費(fèi)支出4575元，增長16.8%。 1 1、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析、城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析612、城市結(jié)構(gòu)和城市開展規(guī)劃城市性質(zhì)與功能區(qū)特點(diǎn)根據(jù)鄭州市政府十一五規(guī)劃，突出鄭州區(qū)位優(yōu)勢，以科技為先導(dǎo)，以貿(mào)促工，以流通促開展，貫徹實施開放帶動戰(zhàn)略，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局，建立與完善市場體系，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)、穩(wěn)定、快速開展。到本規(guī)劃期末，把鄭州建成全國重要的商貿(mào)、金融、信息中心，到達(dá)中等興旺國家同類城市水平；成為經(jīng)濟(jì)繁榮、交通興旺、環(huán)境優(yōu)美、根底設(shè)施完善、

37、效勞功能良好、具有中原特色的社會主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市。622、城市結(jié)構(gòu)和城市開展規(guī)劃城市性質(zhì)與功能區(qū)特點(diǎn)市區(qū)在黃河以南，南水北調(diào)中線工程以東，豫04公路以北，京珠高速公路以西，選擇城市建設(shè)用地。以中心組團(tuán)為核心，各組團(tuán)之間留有綠地系統(tǒng)分隔，形成相對獨(dú)立的城市開展區(qū)。東西為主要開展方向。市區(qū)由中心組團(tuán)、北部花園口組團(tuán)、西部須水組團(tuán)、東部圃田組團(tuán)和東南部小李莊組團(tuán)組成，采取“多中心、組團(tuán)式布局。632、城市結(jié)構(gòu)和城市開展規(guī)劃城市性質(zhì)與功能區(qū)特點(diǎn)中心組團(tuán)以調(diào)整改造為主，重點(diǎn)開展第三產(chǎn)業(yè)， 完善各項城市根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施。結(jié)合 舊區(qū)改造、商城保護(hù)、商務(wù)中心建設(shè)，合理調(diào) 整用地結(jié)構(gòu)。642、城市結(jié)構(gòu)和

38、城市開展規(guī)劃城市性質(zhì)與功能區(qū)特點(diǎn)邊緣組團(tuán)分擔(dān)市中心區(qū)局部職能。西部須水組團(tuán)：以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、加工工業(yè)、制藥工業(yè)等大型工業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)用地為主；東部圃田組團(tuán)：隴海鐵路以南布局加工工業(yè)、汽車配套工業(yè)、倉儲站場用地；隴海鐵路以北以商貿(mào)、金融、辦公用地為主。652、城市結(jié)構(gòu)和城市開展規(guī)劃城市性質(zhì)與功能區(qū)特點(diǎn)邊緣組團(tuán)分擔(dān)市中心區(qū)局部職能。東南部小李莊組團(tuán)：以工業(yè)、倉儲、居住用地為主。北部花園口組團(tuán)：以游樂、體育、科研、療養(yǎng)和商 貿(mào)、辦公用地為主。組團(tuán)之間以大片楔形綠色空間、鐵路、河流、快速路進(jìn)行分隔。鐵路、快速路、河流兩側(cè)設(shè)置綠化隔離帶。66交通系統(tǒng)開展?fàn)顩r與開展規(guī)劃 全市已經(jīng)規(guī)劃建成二、三、四環(huán)快速路

39、，同時加快實施5縱、4橫交通網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃中的地鐵1號線已經(jīng)開建，地鐵5號線規(guī)劃方案也已通過審批，正在建設(shè)的鄭東新客快東站，將承擔(dān)未來高速鐵路客運(yùn)樞紐。到2021年，鄭州市將建成縱橫加環(huán)線的交通網(wǎng)絡(luò)。公、鐵、航空等多方位立體交通優(yōu)勢，穩(wěn)固鄭州的物流交通樞紐地位。2、城市結(jié)構(gòu)和城市開展規(guī)劃67根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施狀況客運(yùn)站和貨運(yùn)站，完成鄭州車站地上和地下工程建設(shè)，建設(shè)集裝箱貨站，積極籌建鄭州輔助編組站和鄭州第二客站，完成鄭州公路港建設(shè)，完成公路主樞紐客貨站場建設(shè)(如鄭州各運(yùn)西站在柿園橋以東、水廠以南定位；客運(yùn)北站在鄭花公路北、北繞城公路南定位)，完成市區(qū)四橋一路及三環(huán)路工程。2、城市結(jié)構(gòu)和城市開展

40、規(guī)劃68根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施狀況完善市場體系建設(shè)，促進(jìn)鄭州商貿(mào)、金融的開展。結(jié)合舊城改造，建設(shè)鄭州中心商務(wù)區(qū)(CBD)和花園路、碧沙崗、客運(yùn)總站市級商業(yè)中心，完善市場體系。完善“二七廣場地區(qū)商貿(mào)金融區(qū)的建設(shè)，燕鳳商務(wù)金融區(qū)進(jìn)入起步階段，構(gòu)成中心商務(wù)區(qū)(CBD)的基本框架。2、城市結(jié)構(gòu)和城市開展規(guī)劃69根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施狀況加快鄭州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；鄭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)抓好根底設(shè)施建設(shè)和招商引資，形成規(guī)模；各縣(市)、區(qū)立足本地優(yōu)勢建設(shè)工貿(mào)小區(qū)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。加快規(guī)劃建設(shè)大型公共設(shè)施。建設(shè)大型體育中心、會展中心、河南大劇院、河南博物館以及市科技館、

41、市博物館等文化娛樂博覽工程。2、城市結(jié)構(gòu)和城市開展規(guī)劃70第二篇 城市商業(yè)開展研究城市商圈分析城市商圈分析商業(yè)板塊分布商業(yè)板塊分布龍湖商圈龍湖商圈花園路花園路農(nóng)業(yè)路農(nóng)業(yè)路商圈商圈紫紫荊荊山山商商圈圈二七二七商圈商圈火車站火車站商圈商圈碧沙崗碧沙崗商圈商圈71城市商圈分析各商圈研究各商圈研究二七商圈二七商圈區(qū)域范圍以二七紀(jì)念塔為中心，由金水路、銘功路、正興街、德化街、人民路等圍合而成，呈放射狀分布；代表項目大商新瑪特金博大店、丹尼斯百貨人民路店、百盛購物中心、大上海城、正弘國際名店、北京華聯(lián)、鄭州百貨大樓、鄭州華聯(lián)商廈、百年德化風(fēng)情購物公園、光彩市場等；在建及待建項目沃爾瑪鄭州旗艦店（印象城）、

42、丹尼斯夢幻樂園；主要業(yè)態(tài)精品百貨、大賣場、家電通訊專業(yè)店、品牌專賣店，潮流陣線等；市場定位市級、核心商業(yè)中心；主要消費(fèi)群體1635歲，其中大商，丹尼斯，百盛，正弘，華聯(lián)消費(fèi)群體主要為年輕白領(lǐng)為主的中偏高檔消費(fèi)階層；主要特點(diǎn)歷史文化濃厚，地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，業(yè)態(tài)多樣化，并逐步推行“錯位經(jīng)營”；發(fā)展方向著重在總量上控制，結(jié)構(gòu)調(diào)整，功能開發(fā)，提高吸引輻射能力，形成具有鮮明特色的都市商業(yè)氛圍，政府鼓勵設(shè)置大型購物中心，主題商廈，專業(yè)店，專賣店，文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)，餐飲網(wǎng)點(diǎn)和老字號商店。72城市商圈分析各商圈研究各商圈研究火車站商圈火車站商圈 區(qū)域范圍以大同路為界，鄭州火車站商圈可分成兩部分，大同路以南形

43、成以批發(fā)服裝、通訊器材為主，以北形成了小商品批發(fā)、電子產(chǎn)品批發(fā)為主；代表項目銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、天隆服裝城、錦榮商貿(mào)城、天榮時裝城、恒泰服裝廣場，金城服飾廣場，鄭州國際小商品批發(fā)市場，大同路箱包市場，新世紀(jì)箱包城，金智萬博商城，通訊器材大世界，地一大道；主要業(yè)態(tài)主要以服裝、箱包、通訊器材、電子配件、小商品等批發(fā)市場為主的專業(yè)市場；市場定位省級，服裝與小商品批發(fā)集散地；主要消費(fèi)群體省內(nèi)及周邊省市的個體商戶，本市中低消費(fèi)者；主要特點(diǎn)依據(jù)鐵路、公路交通優(yōu)勢，自發(fā)形成以批發(fā)為主的專業(yè)市場，但經(jīng)營者設(shè)施落后，市場功能不完善，經(jīng)營管理落后等，需要升級改造；發(fā)展方向符合該區(qū)域的批發(fā)市場；73城市商圈分析各

44、商圈研究各商圈研究碧沙崗商圈碧沙崗商圈 區(qū)域范圍以鄭州商業(yè)大廈為中心，西到桐柏路，東到嵩山路，南到中原路，北到棉紡路；主要項目鄭州商業(yè)大廈、中原商貿(mào)城、泰隆大廈、天龍大廈、丹尼斯嵩山路店、國美電器、五星電器、蘇寧電器、永樂生活電器、迪信通、大商新瑪特桐柏路店；主要業(yè)態(tài)主題百貨、超市大賣場，品牌專賣，主題特色餐飲；市場定位由市級商業(yè)中心向區(qū)域級商業(yè)中心轉(zhuǎn)變；主要消費(fèi)群體以附近居民、職工、學(xué)生為主；主要特點(diǎn)歷史悠久，是目前鄭州市區(qū)西部最集中的商業(yè)區(qū)，但商業(yè)業(yè)態(tài)落后，發(fā)展不充分；發(fā)展方向進(jìn)一步提高商業(yè)聚集程度，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高檔次，明確定位，突出特色，注入文化氛圍，形成有層次，集購物、休閑、文化娛樂、

45、餐飲為一體的商業(yè)區(qū)特色。鼓勵設(shè)置專業(yè)店，專賣店，文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)，餐飲網(wǎng)點(diǎn)，適度設(shè)置大型購物中心，百貨店，便利店，超市和金融、郵電、旅游、商務(wù)、住宿等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；74城市商圈分析各商圈研究各商圈研究紫荊山商圈紫荊山商圈 區(qū)域范圍紫荊山路、花園路沿線，南至隴海路，北至黃河路；主要項目紫荊山百貨、正道花園商廈、易初蓮花、紫金城、曲美家居；在建項目新世界百貨，家樂福（方圓創(chuàng)世廣場） ，銀泰百貨；主要業(yè)態(tài)主題百貨、超市大賣場，主題特色餐飲；市場定位由市級商業(yè)中心向區(qū)域級商業(yè)中心轉(zhuǎn)變；主要消費(fèi)群體周邊社區(qū)居民；主要特點(diǎn)鄭州傳統(tǒng)商圈之一，城市副中心，商業(yè)業(yè)態(tài)相對單薄，消費(fèi)群體比較單一；發(fā)展方向未來幾大商圈的連接

46、帶；75城市商圈分析各商圈研究各商圈研究花園路花園路/農(nóng)業(yè)路商圈農(nóng)業(yè)路商圈 區(qū)域范圍以農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口的大“十”為中心，南起黃河路、北至東風(fēng)路；主要項目大商新瑪特國貿(mào)店、丹尼斯百貨花園路店、家樂福、關(guān)虎屯生活廣場、正道中環(huán)百貨、融元百貨；在建項目花園路關(guān)虎屯底商；主要業(yè)態(tài)精品百貨，大賣場、家電連鎖，通訊，特色主題餐飲；市場定位鄭州未來的高檔商業(yè)中心；主要消費(fèi)群體目前以區(qū)域消費(fèi)者為主，未來若干年輻射到全市及外地；主要特點(diǎn)商業(yè)位置得天獨(dú)厚，從長遠(yuǎn)來看是極具發(fā)展?jié)撡|(zhì)和消費(fèi)能力的新興商圈；發(fā)展方向?qū)⒂梢粋€區(qū)域級商業(yè)中心發(fā)展成市級商業(yè)中心；76城市商圈分析各商圈研究各商圈研究龍湖商圈龍湖商圈 區(qū)域范

47、圍以鄭東CBD為中心；主要項目寶龍城市廣場；在建項目宏遠(yuǎn)CBD步行街、丹尼斯CBD步行街、嘉園CBD步行街、新澳CBD步行街；主要業(yè)態(tài)主題百貨，品牌專賣，特色/主題餐飲，倉儲式賣場；市場定位新區(qū)配套商圈；主要消費(fèi)群體鄭東新區(qū)及周邊社區(qū)居民、企業(yè)；主要特點(diǎn)起點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)較高，旨在塑造現(xiàn)代商業(yè)形象，但交通通達(dá)性較差，目前無法形成較好的商業(yè)氛圍；發(fā)展方向提高檔次，突出特色，注入文化氛圍，形成有層次，集購物、休閑、文化娛樂、餐飲為一體的商業(yè)區(qū)特色。鼓勵設(shè)置專業(yè)店，專賣店，文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)，餐飲網(wǎng)點(diǎn)，適度設(shè)置大型購物中心，百貨店，便利店，超市和金融、郵電、旅游、商務(wù)、住宿等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；77典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)

48、工程分析城市商圈分析大商新瑪特金博大店大商新瑪特金博大店經(jīng)營面積經(jīng)營面積：約約4 4萬萬 ；商場定位商場定位：中高檔中高檔；童裝、運(yùn)動、床上用品等4F男士正裝、休閑裝等3F少女裝及名種流行飾品等2F化妝品、珠寶飾品、女士鞋包等1F新瑪特超市-1F業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)樓層樓層業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布78城市商圈分析典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 大商新瑪特金博大店大商新瑪特金博大店超市超市餐飲類餐飲類少女少女少淑裝少淑裝運(yùn)動類運(yùn)動類休閑類休閑類童品類童品類男正裝男正裝家紡類家紡類家電類家電類內(nèi)衣類內(nèi)衣類珠寶珠寶名表名表美妝類美妝類其他類其他類20%20%2%2%20%20%7%7%7%7%3%3%14%14%3%

49、3%6%6%2%2%7%7%8%8%1%1%備注備注: :其他類指飾品其他類指飾品, ,配飾等業(yè)種配飾等業(yè)種; ; 業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)占比79城市商圈分析典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析大商新瑪特金博大店大商新瑪特金博大店工程分析工程分析n目前該集團(tuán)大力擴(kuò)張河南市場,在河南新鄉(xiāng)等地市相繼開設(shè)分店,同時在鄭州先后將紫荊山百貨,正弘名品納入旗下,并將登喜路等世界知名品牌率先引入鄭州,與昔日河南商界龍頭丹尼斯形成抗衡事態(tài),但由于局部品牌為丹尼斯所壟斷故其目前局部業(yè)態(tài)商家知名度相對較弱,如不加強(qiáng)品牌差異化將很難在市場上真正立足；n門前雖擁有面積較大的廣場區(qū)域但根本做為地面停車場,該區(qū)域如能充分利用,定期或不

50、定期舉辦廣場活動將為商場增加營業(yè)收入及大量人流聚集；80城市商圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 丹尼斯百貨丹尼斯百貨 經(jīng)營面積：經(jīng)營面積： 地下一層，地下一層， 地上七層，地上七層， 共計八層共計八層, , 每層營業(yè)面積約每層營業(yè)面積約42004200, , 總營業(yè)面積約萬；總營業(yè)面積約萬； 商場定位：中高檔；商場定位：中高檔；流行表飾品國際名品少女休閑；2F美甲內(nèi)衣少淑裝流行包中式服裝；3F飾品羊絨衫淑女裝童趣童玩童裝；4F皮件商務(wù)男裝西服配件明視達(dá)眼鏡；5F男士服飾家電工藝品床品衛(wèi)浴餐廚花卉；6F化妝品珠寶進(jìn)口表進(jìn)口飾品眼鏡；1F女鞋珠寶化妝品時尚配飾；-1F業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)樓層樓層1 1

51、館館 都市百貨都市百貨2 2館館 丹尼斯超市丹尼斯超市 3 3館館 運(yùn)動會館運(yùn)動會館業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布81城市商圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 丹尼斯百貨丹尼斯百貨 業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)占比少女少女少淑裝少淑裝珠寶名表珠寶名表男正裝男正裝美妝類美妝類男女男女皮具類皮具類家紡類家紡類內(nèi)衣類內(nèi)衣類童品類童品類其他類其他類28%28%5%5%24%24%13%13%15%15%3%3%3%3%8%8%1%1%備注備注: :其他類指飾品其他類指飾品, ,配飾等業(yè)種配飾等業(yè)種; ;82城市商圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 丹尼斯百貨丹尼斯百貨工程分析工程分析n 商場所處地理位置與二七商圈核心區(qū)

52、域雖相隔一定的距離,但兩者之間由音像,個性小店,外貿(mào)店等業(yè)態(tài)進(jìn)行自然連接,商場整體業(yè)態(tài)較全,特別是美妝品牌持有量為鄭州之最；n 消費(fèi)人群的定位以年輕白領(lǐng),時尚商務(wù)人士,成功人士為主,與周邊其他商業(yè)形成一定的消費(fèi)群體差異化,定位準(zhǔn)確,在整個鄭州商界長時間處于龍頭地位；n 目前遭受大商集團(tuán)的強(qiáng)勢抗衡,如在品牌更新升級等方面不做努力的話將勢必被大商集團(tuán)搶走半壁江山；83城市商圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 北京華聯(lián)商廈北京華聯(lián)商廈 建筑面積：約萬；建筑面積：約萬； 經(jīng)營面積：約經(jīng)營面積：約5萬；萬； 六層；六層； 商場定位：中檔商場定位：中檔業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布少女裝及名種流行飾品等2F2F淑

53、女裝、文胸內(nèi)衣、兒童用品、毛衫等3F3F男式正裝、休閑裝，男鞋及男式飾品等4F4F經(jīng)營數(shù)碼家電廣場、運(yùn)動裝、休閑裝、床上用品、家私用品；5F5F化妝品、珠寶飾品、女士鞋包等1F1F綜合超市-1F-1F業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)樓層樓層84城市商圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 北京華聯(lián)商廈北京華聯(lián)商廈 業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)占比超市超市少女少女少淑裝少淑裝珠寶珠寶名表名表內(nèi)衣類內(nèi)衣類運(yùn)動運(yùn)動休閑類休閑類美妝類美妝類男正裝男正裝男女男女皮具類皮具類童品類童品類17%17%28%28%8%8%2%2%8%8%5%5%10%10%11%11%5%5%家紡類家紡類5%5%其他類其他類1%1%備注備注: :其他類指飾品其他

54、類指飾品, ,配飾等業(yè)種配飾等業(yè)種; ;85城市商圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 北京華聯(lián)商廈北京華聯(lián)商廈工程分析工程分析n 商場為國內(nèi)老牌商業(yè),但物體結(jié)構(gòu)相對陳舊,缺乏時代感,業(yè)態(tài)與其他商場的同質(zhì)化太強(qiáng),缺乏較強(qiáng)的市場競爭力,僅在商品價格上稍占優(yōu)勢,但該優(yōu)勢非長久優(yōu)勢,只有在業(yè)態(tài)規(guī)劃上改頭換面給人以全新的感觀尚能在鄭州擁有其一席之地;86城市商圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 百盛購物廣場百盛購物廣場 經(jīng)營面積：約經(jīng)營面積：約5 5萬；萬； 商場定位：中檔商場定位：中檔 業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布： 業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布男式正裝，休閑裝5F5F少女裝及名種流行飾品等2F2F淑女裝、文胸

55、內(nèi)衣、毛衫等3F3F男式正裝、休閑裝，運(yùn)動，皮件，飾品等4F4F床上用品、家私用品；6F6F化妝品、珠寶飾品、鞋，箱包等1F1F綜合超市-1F-1F業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)樓層樓層87城市商圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 百盛購物廣場百盛購物廣場業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)占比超市超市少女少女少淑裝少淑裝珠寶珠寶名表名表內(nèi)衣類內(nèi)衣類運(yùn)動運(yùn)動休閑類休閑類美妝類美妝類男正裝男正裝男女男女皮具類皮具類童品類童品類14%14%25%25%4%4%2%2%20%20%5%5%13%13%10%10%3%3%家紡類家紡類3%3%其他類其他類1%1%備注備注: :其他類指飾品其他類指飾品, ,配飾等業(yè)種配飾等業(yè)種; ;88城市商

56、圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 百盛購物廣場百盛購物廣場工程分析工程分析n 商場在業(yè)態(tài)布局上存在一定問題,雖具有非常好的對外展示面,但目前入駐業(yè)態(tài)與商場內(nèi)部均無任何互通,使得兩地消費(fèi)人流無法互動；n 商場擁有較大面積的中庭但在促銷商品選擇上選擇失誤,促銷商品價位偏高；n 商場管理人員工資較低流動性較大故造成管理較為混亂；89城市商圈分析城市商圈分析 典型商業(yè)工程分析典型商業(yè)工程分析 百盛購物廣場百盛購物廣場工程分析工程分析商場在非購物類業(yè)態(tài)上相對較為成功,目前擁有眾多鄭州知名餐飲娛樂品牌,例:銀莊酒吧/KTV,爆米花量販?zhǔn)終TV,橫店影城,KFC等,該業(yè)態(tài)做為商場的一個重要的經(jīng)營亮點(diǎn)

57、值得借鑒；商場目前很好的利用廣場優(yōu)勢,經(jīng)常舉辦各種活動,為商場會聚了大量的人流；90第三篇 區(qū)域環(huán)境及商業(yè)市場研究1 1、區(qū)域環(huán)境分析、區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會指標(biāo)91第三篇 區(qū)域環(huán)境及商業(yè)市場研究1 1、區(qū)域環(huán)境分析、區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布92第三篇 區(qū)域環(huán)境及商業(yè)市場研究1 1、區(qū)域環(huán)境分析、區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域內(nèi)隨著城市化進(jìn)程的加快，第一產(chǎn)業(yè)比重在逐步縮小；07年以前，區(qū)域內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，根本占GDP總量的56%以上，工業(yè)根底雄厚；在08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，區(qū)域內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)嚴(yán)重萎縮，占GDP總量缺乏

58、20%，而第三產(chǎn)業(yè)此時已絕對優(yōu)勢成為區(qū)域內(nèi)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，目前第三產(chǎn)業(yè)占GDP總量的80%，第三產(chǎn)業(yè)的快速開展，為區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的開展提供的穩(wěn)定的根底。區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布93第三篇 區(qū)域環(huán)境及商業(yè)市場研究1 1、區(qū)域環(huán)境分析、區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域人口特征區(qū)域人口特征 二七區(qū)人口密度大二七區(qū)人口密度到達(dá)3696人/平方公里，目前僅次于金水區(qū)。流動人口增幅較大從二七區(qū)區(qū)域人口分布來看，區(qū)域常住人口總量增長緩慢，更多的來自區(qū)域商貿(mào)中心帶來的流動人口增長，這使得區(qū)域內(nèi)人口密度逐年增大，并且增幅明顯。區(qū)域人口購置力穩(wěn)定區(qū)域商貿(mào)中心地位不可撼動，三次產(chǎn)業(yè)增速明顯，同時區(qū)域家庭結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，區(qū)域人口家庭收入相比照較穩(wěn)定。9

59、4第三篇 區(qū)域環(huán)境及商業(yè)市場研究1 1、區(qū)域環(huán)境分析、區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域城市定位與開展規(guī)劃區(qū)域城市定位與開展規(guī)劃二七區(qū)由于良好的交通優(yōu)勢而開展成為全市的商貿(mào)物流中心，同時區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的快速開展，為區(qū)域開展樓宇經(jīng)濟(jì)提供了可能。未來區(qū)域內(nèi)將會改造和擴(kuò)建更多的現(xiàn)代化的物流園區(qū)，穩(wěn)固區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的地位 。95第三篇 區(qū)域環(huán)境及商業(yè)市場研究1 1、區(qū)域環(huán)境分析、區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域交通系統(tǒng)狀況及開展規(guī)劃區(qū)域交通系統(tǒng)狀況及開展規(guī)劃區(qū) 域 內(nèi) 隴 海 鐵 路 、 京 廣 鐵 路 樞 紐 ， 同 時 公 路 運(yùn) 輸相 當(dāng) 興 旺 ， 市 內(nèi) 二 環(huán) 、 三 環(huán) 快 速 路 通 達(dá) 全 程 ， 同時 規(guī) 劃 的

60、地 鐵 1 、 2 、 3 、 5 號 線 將 區(qū) 域 覆 蓋 ， 更 加快 市 內(nèi) 各 區(qū) 交 通 聯(lián) 系 ， 目 前 已 經(jīng) 通 過 規(guī) 劃 的 京 廣路 沙 口 路 打 通 工 程 ， 將 極 大 方 便 二 七 區(qū) 與 北區(qū) 的 聯(lián) 系 ， 隴 海 路 高 架 也 將 加 速 區(qū) 域 東 西 向 的 發(fā)展 ； 1 0 7 國 道 、 鄭 少 高 速 、 京 珠 高 速 給 區(qū) 域 連 接 其他 省 市 提 供 了 快 捷 的 交 通 資 源 ， 目 前 正 在 建 設(shè) 的航 空 港 物 流 園 區(qū) ， 更 加 增 強(qiáng) 了 區(qū) 域 公 、 鐵 、 航 空運(yùn)輸?shù)臉屑~地位。96第三篇 區(qū)域環(huán)