1、房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增政策宣講及操作實務主辦：南昌市國稅局2016年4月 3月18日，克強總現(xiàn)布2016年5月1日起施行全面營改增。具體政策： 財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號） 附件：1.營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 2.營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定 3.營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定 4.跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定配套文件 1、納稅人跨縣（市）提供建筑服務增值稅征收管理辦法 2、不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣管理辦法 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理辦法 4、納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理辦法

2、 5、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理辦法全面營改增政策總體介紹 A、全行業(yè)覆蓋營改增，一是已經(jīng)實行增值稅的行業(yè)，包括制造業(yè)和之前納入營改增試點的交通運輸、郵政、電信行業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等；二是納入營改增試點的四大行業(yè)，包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)。 看點：抵扣鏈條打通，可抵扣項目增加，制造業(yè)和前期試點行業(yè)受益多多 B、房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)分別由原來3%和5%的營業(yè)稅稅率，改為11%的增值稅稅率，但整個行業(yè)稅負不會增加 C、金融業(yè)和生活服務業(yè)由原來5%的營業(yè)稅稅率改為6%的增值稅稅率，行業(yè)稅負將明顯下降 D、營改增對國家財政收入影響： 全國稅收收入123405億元增長7.2%； 國內(nèi)增值稅

3、31225億元， 營業(yè)稅19314億元，分行業(yè)看，金融業(yè)營業(yè)稅4561億元，增長19.5%；房地產(chǎn)營業(yè)稅6104億元，增長8.5%；建筑業(yè)營業(yè)稅5136億元，增長7.2%，租賃和商務服務業(yè)1106億元，住宿餐飲業(yè)506億元。第一部分 面對“營改增”房地產(chǎn)建筑企業(yè)需要做些什么準備工作？1、“營改增”對建筑業(yè)稅負的影響成本項目成本項目占比占比稅率稅率每百元成本可抵扣每百元成本可抵扣進稅額進稅額應納增值稅應納增值稅原材料55%17%7.99按10%利潤計算:銷項稅額=100/(1-10%)/1.11*11%=11元進項稅額=8.61應納稅增值稅:11-8.61=2.39稅負=2.39/111=2.1

4、5%其中水泥45%17% 鋼材 40%17% 其他 10%6%-17%人工30%0-機械使用費5%17%0.72其他10%-合計100%8.61 要獲得多少進項稅額才能與原營業(yè)稅稅率持平? 假設該建筑安裝企業(yè)取得含稅收入X，取得進項稅額Y 此時，令應交增值稅等于營改增前按營業(yè)稅計算的稅款 (X/1.11*11%-Y) =X*3% 解此方程式得: Y=6.91%X 100，Y=6.91 建筑企業(yè)甲供材業(yè)務稅負大大降低！ 案例：某建筑企業(yè)與A企業(yè)簽訂一項包工包料工程項目，合同總金額5000萬元，其中材料部分3000萬元，由甲方自行購。 在營業(yè)稅時代，應該計算繳納的營業(yè)稅為5000*3%=150萬元

5、。 在增值稅時代，應當計算繳納的增值稅為2000/1.03*3%=58.25萬元 稅負降低! 2、房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅負分析 演澤“營改增”對房地產(chǎn)建筑業(yè)經(jīng)營全過程的影響 假設企業(yè)為獲得222萬元的建筑服務收入,獲得了14萬元的進項項目項目提供方提供方購買方購買方可抵可抵扣扣稅稅金金收入收入（含（含稅）稅）稅金稅金不含稅收不含稅收入入成本成本可抵扣可抵扣稅稅金金稅改前稅改前0 0222222營業(yè)稅營業(yè)稅6.666.66210.9210.9210.9210.911.111.1稅改后稅改后1414222222增值稅增值稅200200* *11%-11%-14=814=82002002002002222

6、影響影響6.56.50 0+1.34+1.34-10.9-10.9-10.9-10.910.910.910+5.34-10=1217-17=50.34總體稅負降低3、營改增前建筑企業(yè)應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理哪些事宜 （1）企業(yè)的戶管已經(jīng)由地稅遷往國稅，企業(yè)應當配合主管稅務機關做好“稅費種認定”，告知企業(yè)涉及不同稅率的業(yè)務，以便于準確做好相應的稅種登記！ （2）符合一般納稅人認定標準或需要登記為一般納稅人的企業(yè)應當做好一般納稅人登記工作，（攜帶稅務登記證副本） （3）購買稅控專用設備，并做好發(fā)行工作 特別提示：稅控專用設備可以抵扣企業(yè)應繳增值稅 （4）申請領購增值稅普通發(fā)票與專用發(fā)票 （5）需要網(wǎng)

7、上申報的企業(yè)可以到江西省數(shù)字中心辦理數(shù)字證書 （6）做好稅庫銀聯(lián)網(wǎng)手續(xù) 其中5-6項可以51以后辦理。第二部分 房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增的政策解析及操作實務一、建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)征稅范圍的界定 建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。 1.工程服務。 工程服務，是指新建、改建各種建筑物、構筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構工程作業(yè)。 2.安裝服務。 安裝服務，是指生產(chǎn)設備、動力設備、起重設備

8、、運輸設備、傳動設備、醫(yī)療實驗設備以及其他各種設備、設施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設工程作業(yè)，以及被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。 固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經(jīng)營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務繳納增值稅。 3.修繕服務。 修繕服務，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。 4.裝飾服務。 裝飾服務，是指對建筑物、構筑物進行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。 5.其他建筑服務。 其他建筑服務，是指上列工程作業(yè)之外

9、的各種工程作業(yè)服務，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚(港口碼頭服務)）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。 建筑業(yè)哪些業(yè)務可以免稅或適用零稅率： 1、工程項目在境外的建筑服務。 2、工程項目在境外的工程監(jiān)理服務。 3、工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務。 銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權的業(yè)務活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物等。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。 構筑物，包括道路、橋梁、

10、隧道、水壩等建造物。 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。二、納稅人的分類 1、納稅人的定義： 在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。 以原營業(yè)稅制度相比最大的差別： 不以項目為納稅人，而是以獨立核算單位為納稅人 案例：中國一建在江西省設立二級分公司，在南昌設立三級分公司，南昌分公司有10個項目分布在江西省各縣市，則增值稅的納稅人分別有 中國一建 江西省分公司 南昌

11、分公司 10項目做為南昌分公司的業(yè)務一并在南昌分公司計算申報增值稅。 2、分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人 應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準的納稅人（500萬元）為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。 年應稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規(guī)定標準但不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。 關注：與建筑企業(yè)發(fā)生業(yè)務的其他個人的身份界定！ 符合一般納稅人條件的納稅人應當向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記。 除國家稅務總局另有規(guī)定外，一經(jīng)登記為一般納稅人后，不得轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。 國家

12、稅務總局關于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關事項的公告（國家稅務總局公告2015年第18號） 本次營改增，符合條件的會直接進行批量登記一般納稅人資格； 問題：我家符合簡易征稅的條件，現(xiàn)稅局要求我們進行一般納稅人認定，要去辦理嗎？ 答：簡易征稅的企業(yè)一定是一般納稅人！ 超過一般納稅人標準未申請登記為一般納稅人的處理方法： 第三十三條 有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票： （一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。 （二）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的3、承包經(jīng)營、承租經(jīng)營、掛靠經(jīng)營企業(yè)的納稅人 第二條 單位以

13、承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關法律責任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人 關鍵問題：如何控制掛靠人、項目經(jīng)營的票據(jù)風險？三、實務識別稅率、征收率及簡易稅率及新老項目選擇1、細數(shù)現(xiàn)行增值稅稅率征收率交通運輸業(yè)交通運輸業(yè)有形動產(chǎn)租賃業(yè)有形動產(chǎn)租賃業(yè)生活服務業(yè)生活服務業(yè)部分部分跨境勞務跨境勞務11%17%6%6%零稅率零稅率國際運輸；國際運輸；向境外提供的研發(fā)、設計勞務向境外提供的研發(fā)、設計勞務存在諸多的過渡性存在諸多的過渡性“免稅項目免稅項目”例如：研發(fā)、例如：研發(fā)、技術轉(zhuǎn)讓

14、、合同能源管理等技術轉(zhuǎn)讓、合同能源管理等老合同繼續(xù)營業(yè)稅老合同繼續(xù)營業(yè)稅老設備可選擇簡易征收老設備可選擇簡易征收融資租賃差額征收且超融資租賃差額征收且超3%3%稅負即征即退稅負即征即退未考慮期初存貨，稅負上升；未考慮期初存貨，稅負上升；公共交通可選擇簡易征收公共交通可選擇簡易征收；“營改增營改增”稅率一覽表稅率一覽表出口勞務大多免稅出口勞務大多免稅郵政業(yè)郵政業(yè)電信業(yè)電信業(yè)郵政普遍服務與郵政特殊服務均免稅。；11%11%，6%基礎電信服務11%；增值電信服務6%；其他營改增服務其他營改增服務6%建筑業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)金融保險業(yè)金融保險業(yè)11%11%11%6%6%2、重新認識兼營和混合銷售業(yè)

15、務及稅率的確定規(guī)則 兼營 試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率： 1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。 2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。 3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。 與財稅2013106號的混業(yè)經(jīng)營概念基本相同?。?）兼營行業(yè)的界定與原辦法的差異 財稅2013106號關于兼營的

16、規(guī)定 第三十六條 納稅人兼營營業(yè)稅應稅項目的，應當分別核算應稅服務的銷售額和營業(yè)稅應稅項目的營業(yè)額；未分別核算的，由主管稅務機關核定應稅服務的銷售額。 注意兩者規(guī)定的不一致。 新辦法規(guī)定更剛性。 提出了合同簽訂，財務核算的要求！辨別分開核算的具體操作 案例1：A企業(yè)分別的不動產(chǎn)租賃業(yè)務、建筑安裝服務、商品銷售服務，會計核算時能將收入分別將不同業(yè)態(tài)的收入記入二級科目，但進項稅額放在一個科目中核算，沒有按業(yè)態(tài)設置明細帳，如何算稅？ 案例2：某企業(yè)即有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、又有建筑業(yè)，即有老項目又有新項目，會計核算時能免將開發(fā)業(yè)務和建筑業(yè)務分別核算，但新老項目無法分開核算，如何算稅？（2）混合銷售的界定

17、混合銷售 一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。 上述從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內(nèi)。與原規(guī)定存在不一致的關鍵點 增值稅暫行條例實施細則 第五條 一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應稅勞務，為混合銷售行為。除本細則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當繳納增值稅；其他單位

18、和個人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應稅勞務，不繳納增值稅。 第二十八條 以從事貨物生產(chǎn)或者提供應稅勞務為主，是指納稅人的年貨物生產(chǎn)或者提供應稅勞務的銷售額占年應稅銷售額的比重在50%以上。 第六條 納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算貨物的銷售額和非增值稅應稅勞務的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應稅勞務的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務的行為；（二）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。 2011年23號公告規(guī)定了具體操作辦法新辦法到有為止沒有明確該規(guī)定是否繼續(xù)有效！ 混合銷售政策的規(guī)定與2

19、3號是否有效，對建筑企業(yè)的影響體現(xiàn)： 自產(chǎn)貨物同時提供建筑安裝服務屬于銷售貨物的混合銷售，按17%計征增值稅，顯然會增加企業(yè)的稅收負擔。 案例：A公司，一般納稅人，生產(chǎn)鋁合金門窗，兼有安裝資質(zhì)，從甲企業(yè)接手某地產(chǎn)企業(yè)的鋁合金門窗分包工程，其中，鋁合金材料銷售價500萬元，安裝工程部分300萬元。 在原營業(yè)稅制下，企業(yè)按500*17%=85計算銷售項，按300*3%=9萬元計算繳納營業(yè)稅，合計納稅94萬元。 51營改增后，該企業(yè)應當如何納稅呢？ 按原23號規(guī)定有效情況下的混合銷售計算： 銷售貨物：500/1.17*17%=72.65萬元 建筑服務：300/1.11*11%=29.73萬元 合計1

20、02.38萬元 按混合銷售計算： 800/1.17*17%=116.24萬元 直接影響納稅人的稅負！ 兼營與混合銷售的區(qū)分： 建筑企業(yè)的包工包料業(yè)務：混合銷售（11%） 廚柜工程：混合銷售（17%） 鋁合金門窗安裝：混合銷售（17%） 建筑企業(yè)銷售原材料同時提供建筑服務：兼營 電力設備安裝公司提供電表安裝同時電表銷售：兼營 地產(chǎn)公司銷售精裝修房：（11%）兼營 施工企業(yè)承包外墻涂料保溫施工，但是該材料又是從外單位購進的，同時又生產(chǎn)欄桿負責安裝，那請問哈我公司是什么銷售，該交什么稅？3、房地產(chǎn)建筑業(yè)的過渡政策（1）新項目和老項目的稅率選擇 有關規(guī)定（七）建筑服務。 1.一般納稅人以清包工方式提供

21、的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。 以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。 2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。 甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。 3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。 建筑工程老項目，是指： （1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目； （2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項

22、目。 解決問題：建筑安裝業(yè)老項目可以采取簡易方法計稅，是按具體項目確認3%，還是整個公司所有項目必須統(tǒng)一確認一個標準？ 房地產(chǎn)企業(yè)的過渡政策： （八）7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。 房地產(chǎn)老項目，是指 （一）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目； （二）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。 不動產(chǎn)租賃： （九）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方

23、法,按照5%的征收率計算應納稅額。 取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。 轉(zhuǎn)租也適用本辦法?。?）如何區(qū)分新項目和老項目 遵行的原則是什么？ 新項目，新政策（11%），老項目，老政策（簡易稅率3%） 如何劃分（分四種情況）： A、營改增之前，簽訂的建筑施工合同，但是，沒有辦理工程施工許可證，導致了工程未動工，營改增之后，才辦理了工程施工許可證，工程正式動工的項目，叫做新項目。第一個標準是以工程施工許可證為標準的。 B、營改增之后才簽訂的建筑施工合同的項目叫做新項目，所以第二個標準是以合同為主。 C、營改增之前未完工的施工項目，營改增之后繼續(xù)

24、施工的項目，叫做老項目。 D、先上車后買票的行為，營改增之前沒有辦理任何的合同，包括工程施工等法律手續(xù)，但是工程已經(jīng)正式動工了，營改增后再補辦有關的合同、工程施工規(guī)劃等一些手續(xù)的工程，這還是叫做老項目。 總規(guī)定：許可證標準為第一順序；合同標準為第二順序。（3）新老項目選擇時應當注意六大問題 營改增之前采購的建筑施工材料已經(jīng)用于工程施工項目，但是，拖欠材料款，營改增后，才支付供應商的材料款，而獲得了供應商開據(jù)的增值稅專用發(fā)票，不可以抵扣增值稅的進項稅。 營改增之前，施工企業(yè)購買的辦公用品，機械設備等固定資產(chǎn)以及其他存量資產(chǎn)，但是一次未獲得對方開據(jù)的發(fā)票，等到營改增以后，才獲得以上資產(chǎn)供應商開據(jù)的

25、增值稅專用發(fā)票，同樣不可以抵扣增值稅的進項稅。 營改增之前已經(jīng)完工的施工項目，但是未進行工程結(jié)算，營改增后才進行了工程結(jié)算，收到了業(yè)主支付的工程款，建筑企業(yè)可以選擇簡易計稅3%交增值稅，開增值稅發(fā)票。 營改增前，已經(jīng)完工的施工項目，而且，進行了工程結(jié)算，但是業(yè)主一直拖欠工程款，營改增后業(yè)主才支付工程款，施工企業(yè)繼續(xù)按3%交建安稅，開建安發(fā)票 注：（來不及開建安票的，在2016年12月31前可以開增值稅普通發(fā)票）。 營改增之前已經(jīng)完工以及營改增之前未完工的施工項目，營改增之后繼續(xù)施工的項目，有兩種方法處理，第一，繼續(xù)按照老政策執(zhí)行，可以選擇簡易計稅,按3%在勞務發(fā)生地繳納,回機構所在地申報。第二

26、，選擇一般計稅方法，按11%計算銷項，按差額的2%在當?shù)仡A繳稅款，回機構所在地申報。 營改增之后，新老項目交替出現(xiàn)，共同經(jīng)營，共同生產(chǎn)的情況下，必須要分開采購，分開核算，分開決算，也就是說，營改增后老項目產(chǎn)生的增值稅的進項稅，不可以在新項目進行抵扣。實務案例分析 某建筑公司截止2016年4底有如下項目： 1、2015年3月開工的工程，已經(jīng)完工，并已經(jīng)結(jié)算，但由于業(yè)方資金短缺，一直未付款； 2、2015年5月開工的工程，包工包料，已完工40%，工程進度款已支付30%； 3、2016年4月5日簽訂一項目，施工許可證注明的開工日期為2016年4月15日，則辦完開工議式； 4、2016年4月16日簽一

27、項目，尚未辦理施工話可證，包工包料。 5、2016年4月20日簽訂一項目，合同約定甲方提供部分原材料，尚未理施工許可證。 6、正在商談一項目，從中國一建分包某高速公路路段的施工工程，不需要單位辦理施工許可證，預計5月份能拿下合同，同時獲知中國一建已就該項目辦理了施工許可證（注明開工日期為2016年2月） 問題：以上項目哪些可以選擇簡易征稅？哪些應當選擇一般計稅？ 同一企業(yè)是否可以即有簡易征稅又有一般計稅項目同時存在？ 選擇簡易征稅的項目是否可以對外開具增值稅專用發(fā)票？（4）選擇簡易征稅辦法我可以直接用嗎？ 全國納稅服務規(guī)范稅務認定規(guī)范之“增值稅一般納稅人選擇簡易征稅辦法計算增值稅” 【報送資料

28、】 （1）增值稅一般納稅人簡易征收備案表2 份。 （2）一般納稅人選擇簡易辦法征收備案事項說明。 （3）選擇簡易征收的產(chǎn)品、服務符合條件的證明材料，或者企業(yè)符合條件的證明 材料。四、銷項稅額的計算 1、正常銷售情況下計稅銷售額的準確歸集 （1）銷售額的確定 第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。 第二十三條 一般計稅方法的銷售額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額： 銷售額含稅銷售額（1+稅率） 第三十五條 簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的

29、，按照下列公式計算銷售額： 銷售額含稅銷售額（1征收率）（2）價外費用的認定與案例解析 價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目： （一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。 （二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。 原條例：第十二條 條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。但下列項目不包括在內(nèi)： （一）受托加工應征消費稅的消費品所代收代繳的消費稅；（銷售服務

30、不涉及消費稅） （二）同時符合以下條件的代墊運輸費用：1.承運部門的運輸費用發(fā)票開具給購買方的；2.納稅人將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給購買方的。 （三）同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（新辦法將納入不征增值稅的范疇）1.由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；2.收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；3.所收款項全額上繳財政。 （四）銷售貨物的同時代辦保險等而向購買方收取的保險費，以及向購買方收取的代購買方繳納的車輛購置稅、車輛牌照費。 建筑業(yè)特有的價外費用舉例： 案例1：A工程公司與20*6年簽訂施工合同

31、，約定工程款8000萬元，與工程結(jié)算時付清，逾期將按10%利息。2017年5月工程結(jié)算，甲方直至20*7年10月支付，同時支付逾期利息400萬元，計稅銷售額？ 墊資款的存（貸）款利息、違約金、賠償金等同理！ 各種提前竣工獎、全優(yōu)工程獎、材料差價款等各種名目的款項 特別關注：營業(yè)稅暫行條例實施細則第十六條 除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款。已不再是價外費用原押金先征后退（3）銷售折讓和銷售折扣的增值稅處理 第三十二條 納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退

32、還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應當從當期的進項稅額中扣減 第三十六條 納稅人適用簡易計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減?？蹨p當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應納稅額中扣減。 第四十二條 納稅人發(fā)生應稅行為，開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生開票有誤或者銷售折讓、中止、退回等情形的，應當按照國家稅務總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票；未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法第三十二條和第三十六條的規(guī)定扣減銷項稅額或者銷售額。 第四十三條 納稅人發(fā)生應稅行為，將價款和折

33、扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，以折扣后的價款為銷售額；未在同一張發(fā)票上分別注明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。（同財稅200316號）（4）跨營改增期間發(fā)生服務退回操作流程 特別關注：過渡期發(fā)生銷售退回的涉稅處理 財稅201636號附件2 一、（十三）試點前發(fā)生的業(yè)務 2.試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。 銷售部門應當做好銜接工作，爭取在4月份申報期內(nèi)抵減。2、原營業(yè)稅總分包差額征稅在增值稅領域的應用及政策延續(xù)分析 （1）建筑業(yè)總分包差額征稅的改變 營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定

34、一、（九） 5.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 6、試點納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。試點前發(fā)生的差額業(yè)務的過度規(guī)定 （十三）試點前發(fā)生的業(yè)務。 1.試點納稅人發(fā)生應

35、稅行為，按照國家有關營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當向原主管地稅機關申請退還營業(yè)稅。 因此，各部門要緊密配合，盡快將試點前發(fā)生的差額抵減票據(jù)整合到位，在5月15日取得并在營業(yè)稅申報中將此抵減。 差額抵減票據(jù)已經(jīng)取得營業(yè)稅完稅憑證，是否可以作為增值稅業(yè)務的抵減憑證？ 第六條 納稅人按照上述規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除支付的分包款，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。 上述憑證是指： （一）從分包方取得的2016

36、年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。 上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預繳稅款的扣除憑證。 （二）從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項目名稱的增值稅發(fā)票。 （三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。 （2）新增房地產(chǎn)企業(yè)差額計稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 土地出讓金如何配比差額抵扣？ 特別注意：地產(chǎn)企業(yè)的老項目選擇適用簡易稅率，則該項目不得差額抵扣進項稅 （2）物業(yè)公司差額征稅變相延續(xù)

37、 依據(jù)：三十七條規(guī)定，必須符合”以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項?！碧卣?，可以抵減。 （3）勞務公司差額征稅規(guī)定阻斷，需要另謀出路 3、視同銷售情況下計稅銷售額的準確確認 第十四條 下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)： （一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形 根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務、航空運輸服務，屬于試點實施辦法第十四條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務。 手機短信公益特服

38、號（另行發(fā)文明確） （不得隨意解釋） 問題： 1、不動產(chǎn)無償給下屬單位使用？ 2、房地產(chǎn)存貨無租給他人使用？ 3、出租不動產(chǎn)免租期？如何確定視同銷售額 主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額： （一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。 （二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。 （三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為： 組成計稅價格=成本（1+成本利潤率） 成本利潤率由國家稅務總局確定 特別關注：自建建筑對外銷售不再視同銷售 附件2、一、（八）2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅

39、方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。業(yè)務宣傳費視同銷售的實務操作 借：銷售費用-促銷費 貸：銀行存款 附件：某禮品的普通發(fā)票一張 風險在哪？ 增值稅暫行條例實施細則第四條： 第四條 單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（八）將自

40、產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。（五）進項稅額的確定1、進項稅額的抵扣及專票類型 進項稅額，是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。 （1）專用發(fā)票的類型 第二十五條 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：（四張票） （一）從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。 （二）從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。 （三）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為： 進項

41、稅額=買價扣除率 買價，是指納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。 購進農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法抵扣進項稅額的除外。 （四）從境外單位或者個人購進服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。 納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應當具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。（2）甲供材的抵扣技巧 甲供材，業(yè)主購買主材，建筑業(yè)只有小部分原材料，大部分人工 包工包料：全部原材料可以抵扣17% 甲供材與大包合同的選擇 部分甲供材下按政策

42、規(guī)定也可以選擇簡易征稅或一般計稅，如何選擇？ （思考：營改增后、建筑企業(yè)招投標合同工程造價的報價技巧？）（3）沙石料和商品混泥土的抵扣政策 財政部 國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知財稅20099號 國家稅務總局關于增值稅簡易征收政策有關管理問題的通知國稅函200990號 財政部國家稅務總局關于簡并增值稅征收率政策的通知財稅201457號（4）取得不動產(chǎn)抵扣的特殊規(guī)定 購入不動產(chǎn)的特殊規(guī)定： 適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從

43、銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。 融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定 案例解析（權威解釋見不動產(chǎn)抵扣管理辦法（5）其他可以抵扣的項目 會議費用和咨詢費用 公司發(fā)生的住宿費、差旅車票（火車、高鐵、飛機等）、通訊費、交通費、餐飲費、清潔衛(wèi)生費、綠化費、舉辦的卡拉OK活動發(fā)生的娛樂費等 用職工為辦事（如報關，報檢，報稅）配備的轎車所用的汽油專用發(fā)票，其進項可以抵扣嗎？ 5月1日前購買

44、的庫存材料等，在營改增后使用，該部分材料進項稅能否抵扣？如何抵？（六）進項稅額轉(zhuǎn)出的規(guī)定 （1）七類不得抵扣的事項： （一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。 納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。 問題：用于簡易征稅項目獲得專票能抵扣嗎？（2）混用的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)可以抵扣 文件中明確只有專用三大事項：即簡易征、免稅項目、職工福利 關于其他權益性無形資產(chǎn)的特殊之處： 其他權益性無形資產(chǎn)，包括基

45、礎設施資產(chǎn)經(jīng)營權、公共事業(yè)特許權、配額、經(jīng)營權(包括特許經(jīng)營權、連鎖經(jīng)營權、其他經(jīng)營權)、經(jīng)銷權、分銷權、代理權、會員權、席位權、網(wǎng)絡游戲虛擬道具、域名、名稱權、肖像權、冠名權、轉(zhuǎn)會費等。 （二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。 （三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。 （四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。 （五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。 本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構成不動產(chǎn)實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和

46、給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。 固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關的設備、工具、器具等有形動產(chǎn)。 （六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。 （七）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形 （3）如何定性非正常損失？ 非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形。（4）混用的非固定資產(chǎn)進項能全額抵扣嗎？如何分割？ 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃

47、分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額當期無法劃分的全部進項稅額（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）當期全部銷售額 主管稅務機關可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。 例：A企業(yè)2016年5月發(fā)生電費支出100萬元，取得增值稅專用發(fā)票注明稅款17萬元，該企業(yè)即有應稅的服務項目收入8000萬元，同時又有免稅項目收入2000萬元，其不得抵扣的電費進項稅額： 2000/（2000+8000）*17=3.4萬元 案例：地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)兼有新老項目時，如何分攤進項稅額案例分析 進項稅額轉(zhuǎn)出計算的兩種情形: 1、已抵扣進項稅

48、額的購進貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務、服務，發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形（簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外）的，應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的，按照當期實際成本計算應扣減的進項稅額； 已抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額： 不得抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值適用稅率 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財務會計制度計提折舊或攤銷后的余額。 進項稅額轉(zhuǎn)回的特殊規(guī)定： 按照試點實施辦法第二十七條第（一）項規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)

49、，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額： 可以抵扣的進項稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）適用稅率 上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。（七）應納稅額的計算1、小規(guī)模納稅人（簡易征稅）的計算 應納稅額=（全部價款及價外費用-分包款）/（1+3%）*3% 借：應交稅費-應交增值稅 貸：銀行存款 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務收入 應交稅費-應交增值稅2、建筑業(yè)一般納稅人預征稅款和計算應納增值稅的操作實務 應納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額-上期留抵 建筑安裝業(yè)的增值稅困惑： 異地承建合同如何納稅？ 問

50、題：異地項目使用總機構的設備等，導致進項稅額在總機構集結(jié)，而建筑服務收入按屬地原則在異地，如何計算增值稅？ 在勞務發(fā)生地預征：2%或3% 有關規(guī)定一、（七）4.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2的預征率在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 5.一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 6.試點納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申