1、劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案裁判要旨土地的劃撥性質(zhì)并不影響合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶前 需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，合同當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議 土地岀讓金后即可辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)事人據(jù)此主張合同無(wú)效 應(yīng)不予支持。案情原告曹平、季花（乙方）與被告崔利斌、徐善琴（甲方） 于2011年5月11日在江蘇省南通市通州區(qū)金沙鎮(zhèn)天誠(chéng)房產(chǎn) 中介所簽訂了房地產(chǎn)買賣合同一份,合同約定甲方將其所 有的位于金沙鎮(zhèn)花行橋新村2 0號(hào)樓2 02室（67.93平方米） 出售給乙方，總售價(jià)為41.8萬(wàn)元。中介成交費(fèi)由甲、乙雙方 各負(fù)擔(dān)4 0 00元

2、。付款方式:簽訂合同時(shí)乙方預(yù)付定金人民 幣2元，余款3 9.8萬(wàn)元，甲方20 1 1年8月份交鑰匙時(shí)，乙 方款清后，雙方即辦理過(guò)戶（交房前所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等相 關(guān)費(fèi)用由甲方結(jié)清）。房產(chǎn)證過(guò)戶費(fèi)、契稅由乙方承擔(dān)，個(gè)人 所得稅由甲方承擔(dān)。雙方不得違約，如有違約，違約方的賠 償金為總房?jī)r(jià)的2 0%o原告曹平于當(dāng)日匯款2萬(wàn)元定金給 被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收條。另查明，徐善琴未岀面簽訂合同，合同上徐善琴的簽字系 由其丈夫崔利斌代簽;出售房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地。天誠(chéng) 中介負(fù)責(zé)人錢某證明，在原、被告簽訂合同時(shí),約定由原告負(fù) 擔(dān)將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的土地出讓金。曹平、季花認(rèn)為，劃撥土地不應(yīng)進(jìn)

3、入市場(chǎng)流通，案涉合同 應(yīng)為無(wú)效。同時(shí)，本案徐善琴未在合同上簽字，房屋買賣合同 未成立。遂起訴至南通市通州區(qū)人民法院，要求兩被告返還 房屋定金2萬(wàn)元。兩被告在審理中不同意返還房屋定金，并 要求兩原告繼續(xù)履行合同。裁判通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。兩 原告與兩被告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強(qiáng)制性規(guī) 定，應(yīng)為有效。訟爭(zhēng)房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合 同的履行，僅是在辦理過(guò)戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地, 當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地出讓金后即可辦理過(guò)戶手續(xù)，故 對(duì)原告訴稱合同無(wú)效的主張，法院不予支持?，F(xiàn)兩被告始終愿 意岀售房屋，并無(wú)違約之情形。故兩原告要求被告雙倍返還 定金

4、的請(qǐng)求法院不予支持。通州法院判決:駁回兩原告的訴訟請(qǐng)求。判決后，兩原告不服，向南通市中級(jí)人民法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人 真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法 有效。曹平、季花稱劃撥土地上房屋不應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)流通，案涉 合同應(yīng)為無(wú)效，但從中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 第四十條第一款“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有 批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用 權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)岀讓金”之 規(guī)定來(lái)看，劃撥土地上的房屋并非絕對(duì)禁止轉(zhuǎn)讓，只要辦理 土地出讓

5、手續(xù)、繳納土地出讓金后即可轉(zhuǎn)讓。（絕對(duì)禁止規(guī) 定，才是效力性強(qiáng)制規(guī)范嗎？有的法律規(guī)定合同批準(zhǔn)后生效, 此時(shí)，批準(zhǔn)應(yīng)是效力性強(qiáng)制規(guī)定，但不是絕對(duì)禁止規(guī)定。因 此，效力性強(qiáng)制規(guī)范，包括絕對(duì)禁止規(guī)范，如禁止買賣毒品、 槍支，但不限于絕對(duì)禁止規(guī)范。）且曹平、季花在訂立合同時(shí) 明知案涉土地為劃撥土地，此后也未積極辦理相應(yīng)土地岀讓 手續(xù)，故法院對(duì)曹平、季花該主張不予支持。崔利斌、徐善琴 在原審審理中明確表示愿意繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為徐善琴對(duì) 案涉合同予以追認(rèn)，故法院對(duì)曹平、季花該主張亦不予支持。南通中院判決：駁回上訴，維護(hù)原判。評(píng)析本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為夫妻一方簽訂售房協(xié)議及劃撥土地上 房屋買賣合同的效力問(wèn)題。關(guān)

6、于夫妻一方簽訂協(xié)議岀售共有住房的效力問(wèn)題。本案 中,被告夫妻一方為代表與兩原告簽訂了售房協(xié)議，該協(xié)議是 成立還是不成立，其效力如何確定?物權(quán)法第一百零六條規(guī)定, 受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，且以合理的價(jià)格 轉(zhuǎn)讓,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。本案中，原、 被告經(jīng)中介簽訂售房協(xié)議,原告支付對(duì)價(jià)，符合善意取得的規(guī) 定，故即使售房一方徐善琴不同意轉(zhuǎn)讓房屋，也不影響合同 的效力，原告依法可取得房屋所有權(quán)。況且，本案中，被告徐 善琴并未主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，反而對(duì)崔利斌轉(zhuǎn)讓房屋的行為 予以追認(rèn)，根據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定，無(wú)權(quán)代理經(jīng)過(guò)被代理人 追認(rèn)后為有效。故本案原告方主張合同未成立的理由不能成

7、 立。關(guān)于劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題。根據(jù)物權(quán)法第一 百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、 出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi) 的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因而本案當(dāng)事人約定轉(zhuǎn)讓房屋 則該房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)依法轉(zhuǎn)讓。由于該房屋 所占用建設(shè)用地使用權(quán)系被告通過(guò)劃撥方式取得，根據(jù)中 華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十條第一款的規(guī)定， 該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，獲得批準(zhǔn)后 還應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂售 房協(xié)議時(shí)未經(jīng)過(guò)政府部門(mén)批準(zhǔn)，那么是否影響到協(xié)議的效力？根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若 干問(wèn)題的解

8、釋（二）第十四條的規(guī)定,合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因 此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。 但僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的,則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其 效力。（管理性強(qiáng)制規(guī)定，應(yīng)該一律有效,無(wú)需根據(jù)具體情況認(rèn) 1 /1定其效力，否則效力性規(guī)定、管理性規(guī)定的區(qū)分有何必要？關(guān) 鍵是如何區(qū)分兩類強(qiáng)制性規(guī)定。最高法院2009年7月7日 在關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指 導(dǎo)意見(jiàn)中提岀，管理性強(qiáng)制規(guī)范根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力, 我認(rèn)為這種提法不妥。）本案中，兩被告房屋所在小區(qū)土地使 用權(quán)均為劃撥取得，兩被告轉(zhuǎn)讓房屋不改變土地使用性質(zhì)，

9、仍為居住而使用房屋及土地，故不涉及國(guó)家利益和公共利 益，且該小區(qū)未列入政府拆遷計(jì)劃范圍，政府不存在不予審批 的理由。因此，兩原告完全可以通過(guò)采取繳納土地岀讓金或 土地收益的方式取得原劃撥土地的使用權(quán)。（政府批不批， 法院無(wú)法在民事判決中預(yù)測(cè)。法院預(yù)測(cè)政府會(huì)批，并據(jù)此認(rèn) 定為管理性強(qiáng)制規(guī)范，合同有效，萬(wàn)一政府不批，合同該如何 履行呢？當(dāng)事人提起行政訴訟解決,合同履行將會(huì)復(fù)雜漫 長(zhǎng)。）另外,最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同 糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第十一條“土地使用權(quán)人未 經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土 地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以 土地使

10、用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有 可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，同時(shí),劃撥土地為無(wú) 償取得，故需政府審批前置。而當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房 地產(chǎn)時(shí)約定將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓,不適用 該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。（這是對(duì)司法解釋的縮小解 釋，我認(rèn)為不妥。司法解釋顯然將審批理解為效力性強(qiáng)制規(guī) 范。）本案案號(hào)：（201 2 ）通民初字第0 1 32號(hào)；（20 13）通中民 終字第08 9 7號(hào)案例編寫(xiě)人:江蘇省南通市通州區(qū)人民法院張建平金永 南本案核心：管理性強(qiáng)制規(guī)范、效力性強(qiáng)制規(guī)范的區(qū)分。 本案中，法律并不絕對(duì)禁止劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓，這是將審批 認(rèn)定為管理性強(qiáng)制規(guī)定，認(rèn)定合同有效的理由。有些審批規(guī) 范，如果認(rèn)定為管理性強(qiáng)制規(guī)范，認(rèn)定合同有效，但如果履行 過(guò)程中得不到審批，合同無(wú)法履行，該如何處理?像本案，如 果法院判決合同有效，兩被告如果向政府提出審批請(qǐng)求，政府 部門(mén)拒絕批準(zhǔn)的，原合同該如何處理？我認(rèn)為，一方面，對(duì)政 府拒絕審批的，原、被告任一方或雙方都可以向法院提起行政 訴訟或向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議，通過(guò)此途徑爭(zhēng)取得到審批, 為履行清除障礙;另一方面，如果通過(guò)行政訴訟或行政復(fù)議， 無(wú)法爭(zhēng)取審批的，如法院判決政府拒絕行為合法、訴訟已過(guò) 起訴期限等，