1、2014.12.014合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研成本費(fèi)用類別成本費(fèi)用類別相關(guān)文件名稱及說明相關(guān)文件名稱及說明調(diào)研分判調(diào)研分判 一、土地征地成本一、土地征地成本1、土地出讓契稅安徽省契稅暫行辦法費(fèi)用為4%，高于滬寧線水平2、其他土地費(fèi)用合政201431號(hào)(土地使用稅)費(fèi)用較低，可按2元暫估 二、前期工程費(fèi)二、前期工程費(fèi)1、白蟻防治費(fèi)皖價(jià)費(fèi)2006240號(hào)2 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)2、人防易地建設(shè)費(fèi)安徽省人民防空工程建設(shè)與維護(hù)管理規(guī)定 設(shè)計(jì)可控，通常不繳納3、新墻體基金皖政200321號(hào)10 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)4、散裝水泥基金皖政200380號(hào)1.5 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)5、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)合價(jià)房20

2、1374號(hào)0.6 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)6、防雷減災(zāi)費(fèi)關(guān)于降低和規(guī)范地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)的通知6 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)7、噪聲排污費(fèi)造價(jià)201413號(hào)2 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)8、環(huán)境、交通、日照報(bào)告費(fèi)我市變更日照分析費(fèi)價(jià)格管理形式2 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)9、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)合政辦200881號(hào)較滬寧地區(qū)便宜，且可談性大10、教育設(shè)施配套費(fèi)合政辦201022號(hào)滬寧部分地區(qū)無此部分費(fèi)用11、審圖費(fèi)合價(jià)房201363號(hào)1.5 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研1 1、前期及后配套費(fèi)用分判、前期及后配套費(fèi)用分判一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)

3、研成本費(fèi)用類別成本費(fèi)用類別相關(guān)文件名稱及說明相關(guān)文件名稱及說明評(píng)估分析評(píng)估分析12、招標(biāo)管理費(fèi)合價(jià)服2009216號(hào)1.5 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)13、沉降觀測等監(jiān)、檢測費(fèi)用皖價(jià)服201328號(hào)7 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)三三、公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共基礎(chǔ)設(shè)施1、供水工程無明確收費(fèi)文件與自來水公司商定，受方案影響大2、供電工程合政辦201350號(hào)較滬寧地區(qū)便宜但潛在收費(fèi)項(xiàng)不明3、供氣工程合價(jià)商201272號(hào)收費(fèi)明確，可控4、有線電視合價(jià)服201311號(hào)10 元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)四四、后期成本、后期成本1、公共維修基金合政201032號(hào)由小業(yè)主繳納，但前期需要代付代繳2、交易服務(wù)費(fèi)合價(jià)房201135號(hào)

4、2元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)3、房屋測繪費(fèi)合價(jià)房201359號(hào)2元/m2,屬于常規(guī)數(shù)據(jù)五五、其他建設(shè)費(fèi)用、其他建設(shè)費(fèi)用1、建設(shè)工程質(zhì)量保證金合建質(zhì)安200810號(hào)由施工單位繳納，不產(chǎn)生資金成本2、農(nóng)民工工資保障金合勞社秘200796號(hào)約15元/m2,產(chǎn)生資金成本3、農(nóng)民工工傷保險(xiǎn)合人社秘2007196號(hào)約1元/m2,產(chǎn)生資金成本一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研2 2、部分、部分前前后期費(fèi)用分析后期費(fèi)用分析1、大市政配套費(fèi)住宅按70元/m2，非住宅按110元/m2,其中非住宅區(qū)域的收費(fèi)概念較為模糊，部分房企，如華潤等，地下車庫可免征此部分成本。由于我司剛進(jìn)入合肥市場，目前測算按含

5、地庫繳費(fèi)模式考慮。2、農(nóng)民工保證金由開發(fā)商前期繳納，后期可收回可能較大。存在可操作的空間，當(dāng)?shù)厝A潤采用由乙方承擔(dān)的方式處理，節(jié)約了資金成本；但土地測算時(shí)，建議依然考慮資金成本，其繳納額折合建安成本約15元/m2。3、新型墻體基金當(dāng)?shù)厝A潤在測算時(shí)一般按40%退回考慮，我司目前按不考慮退費(fèi)進(jìn)行考慮；其建安成本為10元/m2。一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研4、散裝水泥保證金當(dāng)?shù)厝A潤在測算時(shí)一般按50%退回考慮，我司目前按不考慮退費(fèi)進(jìn)行考慮；其建安成本為1.5元/m2。5、農(nóng)民工工傷保險(xiǎn)項(xiàng)目業(yè)主代為墊付保障金，在工程決算完成后，項(xiàng)目業(yè)主和建筑業(yè)企業(yè)共同到市清欠辦辦理保障金清退手續(xù)

6、。其折合在建安成本約1元/m2，有資金成本產(chǎn)生。一、一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研3 3、調(diào)研成果匯總表、調(diào)研成果匯總表費(fèi)用科目費(fèi)用科目調(diào)研情況說明調(diào)研情況說明參考值參考值備注備注 一、前期工程費(fèi)303.00 元元/m2 （一）規(guī)劃報(bào)批費(fèi)完成調(diào)研，數(shù)據(jù)支持31.00 元/m2 （二）市政配套費(fèi)完成調(diào)研，數(shù)據(jù)支持141.00 元/m2 （三）設(shè)計(jì)技術(shù)費(fèi)用未調(diào)研，跟公司定位而定48.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 （四）施工報(bào)建費(fèi)未調(diào)研，跟公司定位而定57.00 元/m2 （五）三通一平及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定26.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 二、公共基礎(chǔ)設(shè)施457.00 元元/

7、m2 1、后期土方未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定20.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)值 2、小區(qū)圍墻完成調(diào)研，參照公司標(biāo)準(zhǔn)化4.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)值 3、大門、門衛(wèi)設(shè)施未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定3.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)值 4、駁岸、橋涵工程未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定0.00 元/m2不考慮 5、景觀工程完成調(diào)研，參照公司標(biāo)準(zhǔn)化35.00 元/m2樂居標(biāo)準(zhǔn) 6、游泳池未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定0.00 元/m2不考慮 7、體育設(shè)施設(shè)備未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定0.00 元/m2不考慮 8、小區(qū)主干道路未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定10.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)值 9、小區(qū)雨污水未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定15.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)值一、合肥地區(qū)前后期配套

8、調(diào)研一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研費(fèi)用科目費(fèi)用科目調(diào)研情況說明調(diào)研情況說明建筑單方建筑單方備注備注 二、公共基礎(chǔ)設(shè)施二、公共基礎(chǔ)設(shè)施457.00 元元/m2 10、供水工程完成調(diào)研，有核心數(shù)據(jù)支持83.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)值 11、供電工程完成調(diào)研，有核心數(shù)據(jù)支持176.00 元/m2 12、供氣工程完成調(diào)研，有核心數(shù)據(jù)支持25.00 元/m2 13、電信工程完成調(diào)研，有核心數(shù)據(jù)支持0.00 元/m2不考慮 14、有線電視完成調(diào)研，有核心數(shù)據(jù)支持10.00 元/m2 15、智能化工程未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定25.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 16、路燈照明系統(tǒng)未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定8.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

9、 17、外場消防工程未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定15.00 元/m2經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 18、零星公共基礎(chǔ)設(shè)施未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定14.00 元/m2 19、其他公共基礎(chǔ)設(shè)施未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定2.00 元/m2 三、后期成本三、后期成本14.00 元元/m2 1、公共維修基金完成調(diào)研，有核心數(shù)據(jù)支持0.00 元/m2 2、零星后期成本完成調(diào)研，有核心數(shù)據(jù)支持13.00 元/m2 3、其他后期成本未調(diào)研，跟現(xiàn)場方案而定1.00 元/m2小計(jì)774.00 元元/m2一、一、合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研合肥地區(qū)前后期配套調(diào)研4 4、前后期配套費(fèi)對比、前后期配套費(fèi)對比數(shù)據(jù)來源：上海（香溢瀾庭）、常州（香溢俊園一期）、

10、南京（香溢紫郡六期A區(qū)）、蘇州（香溢瀾橋一期）、無錫（香溢紫郡園）774960121211447008540200400600800100012001400合肥常州上海南京蘇州無錫單方費(fèi)用合 肥 地 區(qū) 建 安 成 本 調(diào) 研對于土方外運(yùn)的路線，政府沒有規(guī)劃的要求，但是需要注意的是一般在晚上10點(diǎn)之后才可以出土，政府指定堆土的地點(diǎn)，但可以進(jìn)行溝通。土方外運(yùn)價(jià)格在30元/m3左右，短駁11-12元/m3，大挖機(jī)臺(tái)班260-280元/小時(shí)。合肥土質(zhì)較好，一般30層的住宅以靜壓管樁為主，局部為人挖樁，灌注樁用的很少。一般雙層車庫為掛網(wǎng)噴漿+錨桿，單價(jià)在100元/m2左右。二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研二、

11、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研人工按照最新人工68元/工日，不區(qū)分類別。合肥車位配比為1:1，地上不超過25%。各業(yè)態(tài)反饋數(shù)據(jù)如下：33層高層建安成本（含地下）在1200元/m2左右；11層小高層比高層低40-50元/m2；單層費(fèi)人防車庫土建1800元/m2左右，安裝200元/m2，單層人防車庫比非人防車庫增加300-400元/m2；政府要求為B1級(jí)保溫，開發(fā)商反饋基本上采用A級(jí)保溫。實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)大部分項(xiàng)目選擇無機(jī)保溫砂漿，反饋價(jià)格約55元/m2。一般采用鋁合金門窗，塑鋼門窗使用較少。鋁合金門窗為普通鋁合金門窗，非斷橋隔熱，綜合單價(jià)在300-350元/m2二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)

12、研政府對外裝飾無特殊要求，外立面多采用真石漆，單價(jià)在55-60元/m2之間。合肥無特殊要求，查看保利項(xiàng)目，樣板房進(jìn)戶門品牌為群升。一般品牌為奧的斯，三菱、日立等品牌，合肥地區(qū)對電梯的品牌比較敏感。12層以下設(shè)置太陽能，超過12層的逆向設(shè)置12層太陽能；無特殊要求，使用較多的是夾膠玻璃欄桿，也可以做鐵藝欄桿。二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研景觀工程一般不低于250元/m2，有小品、水景等，較高的達(dá)到500元/m2;小區(qū)一般為瀝青道路，小區(qū)道路與雨污水成本折合建筑面積40-50元/m2。供水項(xiàng)目無明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一般按照現(xiàn)場實(shí)際工程量進(jìn)行結(jié)算，二次供水也無明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可單獨(dú)進(jìn)行招

13、標(biāo)選擇供應(yīng)商；供電項(xiàng)目除相關(guān)的配套費(fèi)用有明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之外，其它項(xiàng)目可以從供電公司的供應(yīng)商名單中招標(biāo)選擇；二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研有相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未配電梯的物業(yè)按購房款總額的1%交存；配電梯的物業(yè)按購房款總額的2%交存。此項(xiàng)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，公司不需繳納。二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研二、合肥地區(qū)建安成本調(diào)研序號(hào)序號(hào)成本科目成本科目常常州州合肥合肥備注備注1前期工程費(fèi)404303建安成本中：基礎(chǔ)工程、鋼筋及混凝土的價(jià)格處于浮動(dòng)狀態(tài)，且對后期成本影響較大2建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)218221753公共基礎(chǔ)配合費(fèi)5444574后期成本1

14、214小計(jì)31402949數(shù)據(jù)來源（建安工程費(fèi)）：常州-香溢瀾橋二期，合肥-新站區(qū)地塊主 要 施 工 做 法 成 本 對 比三三、主要施工做法成本主要施工做法成本對比對比類別類別部位部位合肥做法合肥做法單方造價(jià)單方造價(jià)公司標(biāo)準(zhǔn)化做法公司標(biāo)準(zhǔn)化做法單方造價(jià)單方造價(jià)單位成本差異單位成本差異樓地面工程廚房30厚C15細(xì)石砼找平；15.0 素水泥砂漿一道1.5 -13.53 水泥砂漿一道1.5 30厚C20細(xì)石砼找平15.3 13.80 5厚水泥砂漿隨搗隨抹6.0 6.00 1.2厚JS防水一道37.0 37.00 小計(jì)43.27 衛(wèi)生間、陽臺(tái)30厚1:3水泥砂漿找坡17.50 素水泥砂漿一道1.5

15、-16.03 1.5厚JS防水一道43.00 30厚C20細(xì)石砼找平15.3 -27.70 20厚1:2.5水泥砂漿12.40 5厚水泥砂漿隨搗隨抹6.0 -6.40 1.2厚JS防水一道37.0 37.00 小計(jì)-13.13 起居室、樓道間30厚C15細(xì)石砼找平；15.0 素水泥砂漿一道1.5 -13.53 水泥砂漿一道1.5 30厚C20細(xì)石砼找平15.3 13.80 5厚水泥砂漿隨搗隨抹6.0 6.00 小計(jì)6.27 降低40萬降低100萬三、主要施工做法成本對比三、主要施工做法成本對比假定一個(gè)20萬方的項(xiàng)目，若我司高配做法參照當(dāng)?shù)刈龇ㄟM(jìn)行，可以節(jié)約530萬元！類別類別部位部位合肥做法合

16、肥做法單方造價(jià)單方造價(jià)公司標(biāo)準(zhǔn)化做法公司標(biāo)準(zhǔn)化做法單方造價(jià)單方造價(jià)單位成本差異單位成本差異墻柱面工程起居室、公共區(qū)域界面處理劑一道2.5界面處理劑一道2.50.00 8厚1:1:6水泥石灰砂漿17.98厚1:1:4混合砂漿18.91.00 5厚1:2.5水泥石灰砂漿10厚1:1:6混合砂漿耐堿網(wǎng)格布一道3.13.10 小計(jì)4.10 管道井界面處理劑一道2.5無-2.50 8厚1:1:6水泥石灰砂漿17.9-17.90 5厚1:2.5水泥石灰砂漿小計(jì)-20.40 涂料工程起居室無0二遍膩?zhàn)优?.37.3小計(jì)7.30 降低140萬降低250萬合肥地區(qū)客戶敏感點(diǎn)調(diào)研PS：（圣泰峰尚國際）整體品質(zhì)與

17、我司樂居+項(xiàng)目基本一致，但根據(jù)前期反饋定位，我司目前均按多彩石+彈性涂料測算，建成后的實(shí)際效果與此相類似，但耐久性會(huì)略差；石材干掛飾面砂漿四、四、合肥地區(qū)客戶敏感點(diǎn)調(diào)研合肥地區(qū)客戶敏感點(diǎn)調(diào)研PS： （圣泰峰尚國際）雖然當(dāng)?shù)亻_發(fā)商稱保溫監(jiān)控十分嚴(yán)格，但是在實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)石材干掛處發(fā)現(xiàn)大面積未進(jìn)行保溫鋪貼，說明當(dāng)?shù)卦诒乇O(jiān)管上存在一定的操作空間；無保溫四、合肥地區(qū)客戶敏感點(diǎn)調(diào)研四、合肥地區(qū)客戶敏感點(diǎn)調(diào)研四、合肥地區(qū)客戶敏感點(diǎn)調(diào)研四、合肥地區(qū)客戶敏感點(diǎn)調(diào)研PS： （圣泰峰尚國際）當(dāng)?shù)亻_發(fā)商稱大部分樓盤采用鋁合金門窗，塑鋼門窗較少，但調(diào)研發(fā)現(xiàn)其塑鋼門窗門窗比例依然較大，8000以上樓盤通常配置鋁合金；四、合肥地區(qū)客戶敏感點(diǎn)調(diào)研四、合肥地區(qū)客戶敏感點(diǎn)調(diào)研PS：（綠城桂花園）該樓盤屬于高端盤，地下車庫采用大柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，地面為耐磨地坪，無分色墻裙；未進(jìn)行墻裙分色普通耐磨地坪PS：（綠城桂花園）該樓盤屬于高端盤，其小區(qū)圍主要采用的是仿石磚