1、鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 1資資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估報(bào)報(bào)告告書(shū)書(shū)目目錄錄聲明聲明 .2 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要 .3 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū) .5 5一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者.5二、評(píng)估目的.5三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍.5四、價(jià)值類(lèi)型及其定義.6五、評(píng)估基準(zhǔn)日.6六、評(píng)估依據(jù).7七、評(píng)估方法.8八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況.9九、評(píng)估假設(shè).10十、評(píng)估結(jié)論.11十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明.12十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明.13十三、評(píng)估

2、報(bào)告日.14資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)附件資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)附件 .1515鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 2聲聲 明明（一）本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。（二）委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員不承擔(dān)責(zé)任。（三）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合

3、同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。（四）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。（五）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。（六）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制。鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處

4、置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 3資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要鐵中評(píng)報(bào)字2020第 056 號(hào)鐵嶺中實(shí)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受鐵嶺市中級(jí)人民法院的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，按照必要的評(píng)估程序，采用市場(chǎng)法，對(duì)孟智所有的住宅樓價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)發(fā)表評(píng)估結(jié)論專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有者和委托人以外的其他評(píng)估報(bào)告使一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有者和委托人以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者用者1、委托人：鐵嶺市中級(jí)人民法院2、產(chǎn)權(quán)持有人：孟智3、其他評(píng)估報(bào)告使用者：除委托人外無(wú)其他報(bào)告使用人。二、評(píng)估目的二、評(píng)估目的擬作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)，本次評(píng)估目的是債務(wù)人不能到期清償債務(wù)，人民

5、法院以產(chǎn)權(quán)持有人的資產(chǎn)償還所欠債務(wù)作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的需要提供價(jià)值參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍1、納入本次的評(píng)估對(duì)象為單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估范圍為擬作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)資產(chǎn)而涉及的委托人提供的住宅樓 1 處，面積 111.54 平方米。2、具體評(píng)估對(duì)象及資產(chǎn)類(lèi)型：孟智所有名下房屋，位于清鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 4河區(qū)。該房屋位于清河區(qū)張相鎮(zhèn)昌盛路西段 160-4 號(hào)弘業(yè)天鵝城（一期）小區(qū) 9 號(hào)樓 2 單元 102 室。一樓，樓新，該房屋

6、精裝修，南面有一塊可利用土地作花園菜園。該房屋與樓上二樓一同裝修，樓內(nèi)有樓梯，本次沒(méi)有考慮二樓情況。3、納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估時(shí)確定的資產(chǎn)范圍一致。四、價(jià)值類(lèi)型及其定義四、價(jià)值類(lèi)型及其定義本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型是市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是 2020 年 7 月 15 日。六、評(píng)估方法六、評(píng)估方法本次評(píng)估以持續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提，結(jié)合委估對(duì)象的實(shí)際情況，綜合考慮各種影響因素，采用市場(chǎng)法對(duì)納入擬作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)范圍的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。七、

7、評(píng)估結(jié)論七、評(píng)估結(jié)論經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢(xún)證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日 2020 年 7 月 15日的評(píng)估結(jié)論如下：評(píng)估值￥557,700.00 元（人民幣大寫(xiě)伍拾伍萬(wàn)柒仟柒佰元整） 。評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。本報(bào)告使用有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日 2020 年 7 月 15 日起至 2021 年 7 月14 日止。八、評(píng)估報(bào)告日八、評(píng)估報(bào)告日評(píng)估報(bào)告日:二二年八月四日 在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，特別提請(qǐng)報(bào)告使用者使用本報(bào)告時(shí)鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)

8、的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 5注意報(bào)告中所載明的特殊事項(xiàng)以及期后重大事項(xiàng)。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告全文。本評(píng)估結(jié)論的使用有效期原則上為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。如果資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)狀況與評(píng)估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估更新業(yè)務(wù)或重新評(píng)估。鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有所有的住宅樓價(jià)值作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所有的住宅樓價(jià)值作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)鐵中評(píng)報(bào)字 2020第 056 號(hào)鐵嶺中實(shí)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所接受鐵嶺市中級(jí)人民法院的委托，對(duì)孟智所

9、有所有的位于清河區(qū)的住宅樓的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，選取適當(dāng)價(jià)值類(lèi)型，履行適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序，進(jìn)行合理假設(shè)，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日 2020 年 7 月15 日價(jià)值發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)論報(bào)告如下：一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者委托方、產(chǎn)權(quán)持有者委托方:鐵嶺市中級(jí)人民法院產(chǎn)權(quán)持有人: 孟智除國(guó)家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，凡是本次委托書(shū)中沒(méi)有約定的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 6二、評(píng)估目的：二、評(píng)估目

10、的：擬作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)。本次評(píng)估人民法院為資產(chǎn)擬作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)估價(jià)這一經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)格參考。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：1、 納入本次的評(píng)估對(duì)象為單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估范圍為擬作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)資產(chǎn)而涉及的委托人提供的住宅樓 1 處，面積 111.54 平方米。2、具體評(píng)估對(duì)象及資產(chǎn)類(lèi)型：孟智所有名下房屋，位于清河區(qū)。該房屋位于清河區(qū)張相鎮(zhèn)昌盛路西段 160-4 號(hào)弘業(yè)天鵝城（一期）小區(qū) 9 號(hào)樓 2 單元 102 室。一樓，樓新，該房屋精裝修，南面有一塊可利用土地作花園菜園。該房屋與樓上二樓一同裝修，樓內(nèi)有樓梯，本次沒(méi)有考慮二樓情況。3、委托評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)

11、物狀況 房屋正常使用。四、四、價(jià)值類(lèi)型及其定義價(jià)值類(lèi)型及其定義（一）價(jià)值類(lèi)型 本次評(píng)估采用在持續(xù)使用前提下的市場(chǎng)價(jià)值作為選定的價(jià)值類(lèi)型。 （二）價(jià)值類(lèi)型定義 市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。 持續(xù)使用在本報(bào)告中是指被評(píng)估資產(chǎn)會(huì)按目前的用途和使鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 7用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況在原地繼續(xù)使用，并在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，不會(huì)發(fā)生重大改變。 （三）選擇價(jià)值類(lèi)型的理由。

12、采用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型的理由是市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型與其他價(jià)值類(lèi)型相比，更能反映交易雙方的公平性和合理性，使評(píng)估結(jié)果能滿(mǎn)足本次評(píng)估目的之需要。五、評(píng)估基準(zhǔn)日五、評(píng)估基準(zhǔn)日 （一）按現(xiàn)場(chǎng)勘查日期確定本次評(píng)估的基準(zhǔn)日為 2020 年 7月 15 日。 （二）評(píng)估基準(zhǔn)日的確定，是委托方、產(chǎn)權(quán)持有者根據(jù)以下具體情況確定的： 1評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估日期較接近，增加市場(chǎng)價(jià)格的詢(xún)價(jià)和資信調(diào)查的準(zhǔn)確度、透明度。 2本評(píng)估基準(zhǔn)日最大程度地達(dá)成了與評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日的接近，有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的。 （三）本次評(píng)估工作中所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 所選定的評(píng)估基準(zhǔn)日臨近期間，國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)未發(fā)生重大波

13、動(dòng)，各類(lèi)商品、生產(chǎn)資料和勞務(wù)價(jià)格基本穩(wěn)定，人民幣對(duì)外幣的市場(chǎng)匯率在正常波動(dòng)范圍之內(nèi)，因而，評(píng)估基準(zhǔn)日的選取不會(huì)使評(píng)估結(jié)果因各類(lèi)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)點(diǎn)的不同受到實(shí)質(zhì)性的影響。 六、評(píng)估依據(jù)六、評(píng)估依據(jù)在本次資產(chǎn)評(píng)估工作中，我們主要所遵循的國(guó)家、地方政府鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 8有關(guān)部門(mén)的法律、法規(guī)以及在評(píng)估工作中參考的文件、資料主要有：（一）法律、法規(guī)依據(jù)1、 中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法2016 年 12 月 1 日施行。2、 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和

14、其他有關(guān)規(guī)定；3、參照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范gb-t50291-1999；4、 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第98 號(hào)；5、國(guó)家及政府有關(guān)部門(mén)頒布的其它法律、法規(guī)、文件和規(guī)定。（二）準(zhǔn)則依據(jù)1、 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則財(cái)資【2017】43 號(hào)；2、 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則中評(píng)協(xié)【2017】30號(hào)；3、 資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中評(píng)協(xié)【2017】32號(hào)；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)中評(píng)協(xié)【2017】47 號(hào)；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序中評(píng)協(xié)【2017】31 號(hào)；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則委托合同中評(píng)協(xié)【2017】33 號(hào)；資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案中評(píng)協(xié)【2017】34 號(hào)；4、

15、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)中評(píng)協(xié)【2017】38 號(hào)；（三）權(quán)屬依據(jù)房屋查檔證明。鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 9（四）取價(jià)依據(jù) 1、資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊(cè)。2、本所評(píng)估人員收集到的與評(píng)估有關(guān)的其他資料。七、七、 評(píng)估方法評(píng)估方法 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法等資產(chǎn)評(píng)估方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。（一）評(píng)估方法的適用性分析 市場(chǎng)法是利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接

16、比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。 收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。 成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法的總稱(chēng)。評(píng)估對(duì)象為房屋，所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，同一供求圈內(nèi)與評(píng)估對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)交易案例很多，適宜選用市場(chǎng)法，故本次評(píng)估主要采用一種評(píng)估方法，即市場(chǎng)法。（二）市場(chǎng)法評(píng)估技術(shù)思路 市場(chǎng)法是根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思路及其方法確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。市場(chǎng)法評(píng)估首先是選擇市場(chǎng)上與委估房地產(chǎn)相類(lèi)似、同區(qū)域的

17、近期正在銷(xiāo)售的房地產(chǎn)作為參鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 10照物，從時(shí)間因素、交易因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等方面找出委估房地產(chǎn)與每個(gè)可比參照物之間的共性與差異，然后對(duì)參照物的銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行修正，通過(guò)綜合分析，確定委估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。 市場(chǎng)法計(jì)算公式： 評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格=交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)位因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（三）評(píng)估結(jié)論確定的方法 鑒于上述評(píng)估思路，本次評(píng)估采用市場(chǎng)法評(píng)估，建筑面積以房屋查檔證明面積為準(zhǔn)。八、評(píng)估程序?qū)嵤?/p>

18、過(guò)程和情況八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況評(píng)估實(shí)施的主要程序，整個(gè)評(píng)估工作分五個(gè)階段進(jìn)行：（1）評(píng)估準(zhǔn)備階段與委托方就本次評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問(wèn)題協(xié)商一致，并制定出資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。（2）現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段主要工作如下：1、對(duì)委估資產(chǎn)按評(píng)估委托書(shū)所列明細(xì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察2、查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，以房屋查檔證明作為產(chǎn)權(quán)證明。3、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂資產(chǎn)的具體評(píng)估方法。對(duì)委估建筑物類(lèi)資產(chǎn)的清查(1)根據(jù)評(píng)估范圍內(nèi)各建構(gòu)筑物的類(lèi)型和分布特點(diǎn)，清查時(shí)評(píng)估人員首先分析被評(píng)估單位申報(bào)資產(chǎn)的建造時(shí)間、層高、面鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的

19、住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 11積等。核查時(shí)了解房產(chǎn)概況，收集產(chǎn)權(quán)證明文件，然后對(duì)其結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝飾及給排水、供電照明、采暖通風(fēng)等設(shè)備配備情況等現(xiàn)場(chǎng)勘查。（3）評(píng)定估算評(píng)估人員依據(jù)本所針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定的操作方案，明確評(píng)估參數(shù)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行分析、驗(yàn)證、整理，選取相關(guān)參數(shù)運(yùn)用評(píng)估方法對(duì)標(biāo)的物價(jià)值進(jìn)行計(jì)算、分析、判斷，錄入計(jì)算機(jī)并形成初步評(píng)估結(jié)果。（4）評(píng)估匯總階段對(duì)所評(píng)資產(chǎn)審核的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。（5）提交報(bào)告階段在上述工作的基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見(jiàn)，在全面考慮有

20、關(guān)意見(jiàn)后，按評(píng)估所內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三級(jí)復(fù)核制度和程序?qū)υu(píng)估報(bào)告進(jìn)行校正，綜合分析，形成最終評(píng)估結(jié)論，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。九、評(píng)估假設(shè)九、評(píng)估假設(shè)本次評(píng)估是建立在以下前提和假設(shè)條件下的： （一）一般假設(shè) 1、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)：假定被評(píng)估的資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況在原地繼續(xù)使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。 2、交易假設(shè) 交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目

21、 12行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。 3、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)為基礎(chǔ)。 本次評(píng)估假設(shè)被評(píng)估資產(chǎn)沒(méi)有被查封，未設(shè)定擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償?shù)南拗?。（二）特殊假設(shè) 1、本次評(píng)估是以本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列明的特定評(píng)估目的為基本假設(shè)前提。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定假設(shè)：是假定評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)

22、環(huán)境無(wú)重大變化，無(wú)其他不可預(yù)測(cè)和不可抗力因素造成的重大不利影響。 3、無(wú)重大變化假設(shè)：是假定國(guó)家有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。 4、無(wú)不利影響假設(shè)：是假定無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)委托方的待估資產(chǎn)造成重大不利影響。 5、無(wú)瑕疵假設(shè)：是假定待估資產(chǎn)無(wú)權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)，或存在的權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)已全部揭示。 當(dāng)出現(xiàn)與前述假設(shè)條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 13十、評(píng)估結(jié)論十、評(píng)估結(jié)論經(jīng)實(shí)施評(píng)估程序

23、后，應(yīng)用市場(chǎng)法，于評(píng)估基準(zhǔn)日 2020 年 7月 15 日，委估資產(chǎn)在持續(xù)使用的假設(shè)前提下的市場(chǎng)價(jià)值為評(píng)估值￥557,700.00 元（人民幣大寫(xiě)伍拾伍萬(wàn)柒仟柒佰元整） 。評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。本報(bào)告使用有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日2020 年 7 月 15 日起至 2021 年 7 月 14 日止。十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)(包括但不限于)：1、本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論是反映委估資產(chǎn)在資產(chǎn)現(xiàn)狀利用前提下，于評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的本報(bào)告所列明的評(píng)估目的下持續(xù)使用的市場(chǎng)價(jià)值。2、本評(píng)估報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件數(shù)

24、據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。3、委托方對(duì)所提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬等資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任；注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任是對(duì)該資料及其來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn)和披露，不代表對(duì)本次委估資產(chǎn)的權(quán)屬提供任何保證，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)超出注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍。4、產(chǎn)權(quán)情況鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目

25、 14以房屋查檔證明作為產(chǎn)權(quán)認(rèn)定依據(jù)。5、未決事項(xiàng)、或有事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素 根據(jù)房屋查檔證明確定納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)不涉及未決事項(xiàng)、或有事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素。 6、重大期后事項(xiàng)，確定在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，評(píng)估報(bào)告出具之前，無(wú)重大期后事項(xiàng)需披露。 7、其他需要說(shuō)明的重要事項(xiàng) （1）勘察受限 評(píng)估師未對(duì)各種建筑物的隱蔽工程及內(nèi)部結(jié)構(gòu)（非肉眼所能觀察的部分）做技術(shù)檢測(cè)，評(píng)估師在假定產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)資料是真實(shí)有效的前提下，在未借助任何檢測(cè)儀器的條件下，通過(guò)實(shí)地勘察作出的判斷。 （2）本評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。（3）本評(píng)估報(bào)告是依據(jù)人民法院及相關(guān)當(dāng)事人提供的資料和信息出具，資料和信息的真實(shí)性、完整性、合法性對(duì)評(píng)估結(jié)論構(gòu)成影響，依據(jù)同一標(biāo)的資產(chǎn)的其他資料或者信息可能得出與本報(bào)告不一致的評(píng)估結(jié)論。（4）本次評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物尚未提供單獨(dú)土地使用證，本次評(píng)估假設(shè)房屋建筑物分?jǐn)偟募w土地使用權(quán)用途為建設(shè)用地，評(píng)估結(jié)果包括土地使用權(quán)價(jià)值。鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行鐵嶺市中級(jí)人民法院擬對(duì)孟智所有的住宅樓作司法執(zhí)行財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目 15十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明（一）本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估