1、成都奧園可行性研究報告目 錄報告總體結論6I.報告說明6II.總體評價6III.技術經(jīng)濟指標7IV.結論與建議8第一章 項目介紹911項目背景及地塊現(xiàn)狀9112項目背景9113地塊現(xiàn)狀912項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境10121自然及人文歷史景觀條件10122交通條件10123水、土地、空氣污染狀況10124項目地塊周邊治安狀況分析1013項目地塊周邊建筑狀況分析1114項目地塊周邊居民狀況1115項目地塊周邊市政工程實施情況1116項目地塊周邊配套設施狀況11161商業(yè)設施11162生活設施1117項目地塊優(yōu)劣勢分析12171優(yōu)勢分析12172劣勢分析13第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究142.1國民經(jīng)

2、濟景氣狀況對本項目的影響142.2銀行利息及金融政策對本項目的影響142.3通貨膨脹因素對本項目的影響152.4固定資產(chǎn)投資對本項目的影響152.5消費需求對本項目的影響16第三章項目區(qū)位環(huán)境分析1731項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理17311行政區(qū)劃17312自然地理1732項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況183.2.1國民經(jīng)濟183.2.2對外開放183.2.3城鄉(xiāng)建設193.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位1934 項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況19341人文歷史19342項目區(qū)位景觀狀況2036項目區(qū)位城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)狀況2237項目區(qū)位生活配套設施狀況23371能源狀況23372通訊狀況23373教育條件23

3、374醫(yī)療條件2338項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃2439項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析24391有利因素24392不利因素25第四章 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀2741房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加274.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁2743住宅開發(fā)份額不斷擴大2844規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高2845商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降2846開發(fā)結構仍需改善2947空置總量與空置面積上升2948土地政策購置面積增勢較猛2949成都房地產(chǎn)市場展望31第五章 市場有效需求及項目定位建議3251消費者特征分析32511消費能力32512年齡結構3252消費者地域結構3253消費者心理習慣特征3

4、353成都市房地產(chǎn)消費市場需求特征34531消費者對方位的選擇分析34533消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇3555項目所處板塊的消費環(huán)境3956成都購房者對運動與健康的認知程度4057成都市購房者對精裝房的認知程度4058本項目目標消費群體綜合定位4059產(chǎn)品主題定位41第六章 項目建設進度4461施工條件4462計劃進度安排44第七章 項目投資估算及資金籌措4671投資估算的范圍4672投資估算的內(nèi)容4673投資估算的依據(jù)4774項目總投資4775投資分年投入計劃4976資金籌措49第八章 財務效益分析與財務評價5081財務分析的依據(jù)5082財務指標的選取5283財務效益分析5284 盈虧平衡分析5

5、785敏感性分析5886風險分析5985財務評價61附表目錄表一：經(jīng)濟技術指標7表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟指標18表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標29表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術指標 單位：m246表五：項目投資估算表48表六：資金籌措49項目銷售價格預測 單位：元/ m250項目各方案銷售額51投資收益率53表：保守方案項目現(xiàn)金流量表54表：一般方案項目現(xiàn)金流量表55表：樂觀方案項目現(xiàn)金流量表56盈虧平衡表57項目敏感性分析表58報告總體結論I. 報告說明本報告中投資估算采用假設開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預測采用市場比較法。計算時點為2001年10月。本報告所采用的計算方

6、法、分析依據(jù)以及得出的結論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應調整。II. 總體評價溫江得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業(yè)協(xié)調發(fā)展，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。大量的土地資源、建設單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項目具有良好的市場前景。根據(jù)本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結論性意見供委托方參考：本項目用地區(qū)位理想，有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項目。本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。本項目在技術上和財務上是可行的，并具有良好的

7、投資價值和相當?shù)氖找婊貓?。III. 技術經(jīng)濟指標表一：經(jīng)濟技術指標項目合計一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨體別墅2

8、97152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè)步行街、生活會所等非住宅建筑。l 項目項目總占地面積： 1570畝l 容積率: 1.1l 建筑覆蓋面積： 261668平方米 （覆蓋率25%）l 綠化率 42%l 高度限制: 18米l 車位比例： 1：0.9l 項目開發(fā)周期： 5年l 開發(fā)總成本： 14.6億元（營業(yè)稅及附加未計入）每平方米單位成本： 1269元/平方米l 項目銷售收入：保守估計： 16.5億元一般估計： 18.9億元樂觀估計： 21

9、.6億元l 總投資利潤率：保守估計： 6.74%一般估計： 22.09%樂觀估計： 39.58%l 權益資本利潤率：保守估計： 254.90%一般估計： 306.96%樂觀估計： 365.27%l 凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）： 保守估計： 3153一般估計： 17325樂觀估計： 33162l 內(nèi)部收益率IRR：保守估計： 11%一般估計： 33%樂觀估計： 57%l 盈虧平衡點X：保守估計： 0.943一般估計： 0.829樂觀估計： 0.732IV. 結論與建議本項目用地區(qū)位理想、有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。當然本項目

10、也存在一定的風險，建設單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉移風險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當?shù)目尚行?。建設單位應抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設計，在工程建設過程中嚴格實行招標和建設監(jiān)理制，力爭在2002年上半年開工建設。第一章 項目介紹11項目背景及地塊現(xiàn)狀112項目背景l(fā) 溫江位于成都市西面，上風上水，光華大道西延線的開工建設以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進行正面的引導，單已暗含借機帶動溫江跨越式發(fā)展之意。l 溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動溫江經(jīng)濟和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開

11、了“住在溫江成都房地產(chǎn)高層論壇會”。論壇會的后續(xù)效應以及置信“芙蓉古城”項目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關注，先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。l 未來2-3年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達到400萬平方米，按1：3的安置比例計算，將帶來1200萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。l 2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在成都市藝術中心舉辦了“建信奧林匹克花園”奧地利

12、皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。113地塊現(xiàn)狀項目地塊位于溫江縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側與華新國際和愛使房產(chǎn)的項目地塊為鄰，北側目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側的田壟約一米左右，沿路兩側有部分村民自建的房屋。12項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境121自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質較為清澈，

13、沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團共同構成了一道獨特的風景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。122交通條件l 項目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。l 項目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉柳城公路，南側的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項目及區(qū)域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好的。123水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小。江安河水質較為清澈

14、、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染??；光華大道的施工未對周邊環(huán)境造成明顯破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。124項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主，服務業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。13項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主。14項目地塊周邊居民狀況項目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務業(yè)

15、人口及企業(yè)單位居民極少。15項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設兩側的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。16項目地塊周邊配套設施狀況161商業(yè)設施地塊周邊的商業(yè)設施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設施和娛樂場所。162生活設施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設施。l 醫(yī)療教育設施附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個別個體診所，東面土龍公路一側有成都市獅馬路小學教育實驗基地，星星外國語學校及

16、四川省商業(yè)學校等教育單位。17項目地塊優(yōu)劣勢分析171優(yōu)勢分析l 土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。l 項目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設計師留出了設計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設施的完善。l 緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標準建設以及規(guī)劃沿路兩側100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。l 項目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。l 便于與其它開發(fā)企業(yè)

17、合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復投資帶來的重復性浪費。l 地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西風俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。l 項目地塊所處區(qū)域為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點高，政府便于加強控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性。l “住在溫江”成都房產(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。l 光華大道兩側鋪設的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣

18、、路等基礎設施條件。l 本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎條件。加之成都建信公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項目品牌和運作模式，溫江縣政府將“建信奧林匹克花園”項目列為溫江縣政府一號工程，都將進一步加強本項目的優(yōu)勢。172劣勢分析l 項目地塊面積大，開發(fā)建設周期長，投資成本大，資金回收慢。l 項目地塊地勢平坦，地塊內(nèi)的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。l 地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進行，存在較大的變數(shù)，若其建設滯后，將對本項目的開發(fā)周期產(chǎn)生較

19、大影響。l 地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項目的推廣。l “森宇音樂花園”距項目地塊較近，并先于本項目推出市場，其價格定位較低，均價在1300元左右，若其推出后產(chǎn)品品質與消費者預期存在較大的差異，會大大損害溫江版塊房產(chǎn)項目的整體形象，不利于“奧園”項目的推廣。在相鄰本項目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實質性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設施和吸引人氣上顯得勢單力孤。第二章 宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究本項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環(huán)節(jié)必然會受到國家宏觀經(jīng)濟形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當然要準確的預

20、測宏觀面對本項目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個不同的 層面及角度對本項目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟形勢作定性研判：2.1國民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的影響在全球經(jīng)濟增長趨勢減緩，一些權威結構普通提出悲觀預測的時候，中國GDP在今年一季度增長8.1%，需求方面，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長12.4%，消費品零售總額同比增長10.3%，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的運行態(tài)勢，進而亞洲開發(fā)銀行4月19日也提出預測，認為中國和東南亞各國經(jīng)濟今年增速分別大7%和6%以上。目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢，物價也是穩(wěn)定的，只要各項宏觀經(jīng)濟政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外

21、需，最近，有越來越多的國內(nèi)外學者認為，世界經(jīng)濟尤其美國經(jīng)濟增長放緩慢將明顯影響中國經(jīng)濟的增長。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局副局長邱曉華認為，國際需求將減少，國內(nèi)需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經(jīng)濟運行將相對平穩(wěn)，增長率保持在7%8%之間，不會出現(xiàn)大起大落。與此同時，據(jù)國家統(tǒng)計局調查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù)118.6，比上年同期提高3.4個百分點，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。我們認為，整體國民經(jīng)濟將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟景氣狀況及今年的經(jīng)濟基本面而言是支持本項目的，但在本項目開發(fā)中應注意到今年下半年經(jīng)濟增長可能放緩對內(nèi)需增長的影響。

22、2.2銀行利息及金融政策對本項目的影響從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，今年一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，供應適度，落到了中央年初調整目標1314%之內(nèi)，金融運行平穩(wěn)。國家貨幣政策委員會今年確定總的方針是，繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定；靈活運用公開市場業(yè)務操作，及時調節(jié)商業(yè)銀行流動性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定；積極運用信貸政策，促進信貸結構調整；促進貨幣市場和醬市場協(xié)調發(fā)展。據(jù)專家預測，從我國經(jīng)濟發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢來看，短期內(nèi)我國銀行利息不會有上調的可能。因此，該項目的開發(fā)期內(nèi)依然會處于一個較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項

23、目的開發(fā)進程，相關的配套資金及時到位，工程抵押貸款和消費性按揭貸款總體上利率風險不會太大。2.3通貨膨脹因素對本項目的影響今年一季度居民消費價格總水平同比上漲0.7%，物價總水平呈現(xiàn)出長穩(wěn)中微漲之勢。其中，城市上漲0.6%，農(nóng)村上漲0.8%。從構成看，上漲較快的項目主要是娛樂教育文化用品及服務項目和居住，同比分別上漲9.2%和2.4%，但食品價格下降1.6%。工業(yè)品出廠價格上漲0.8%，原材料、燃料、動力購進價格上漲2.9%。今年的物價還會進一步上漲，但漲幅不會太大，漲速也不會太快。由于物價水平總體比較平穩(wěn)，對本項目的投資收益影響不會太大。但是原材料、燃料、動力價格上漲較快可能會影響項目開發(fā)成

24、本及費用開支，委托方應注意把握開發(fā)節(jié)奏，合理控制成本。2.4固定資產(chǎn)投資對本項目的影響今年14月份國有及其它經(jīng)濟類型累計完成投資4236億元，增長16.5%，比去年同期高出7.2個百分點，其中更新改造和房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長的態(tài)勢：更新改造投資增長24.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長22.8%，基本建設投資增長12.1%。在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中14月份，西部地區(qū)國有及其他經(jīng)濟類型投資672億元，同比增長了26.2%，而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了7.9和12.9個百分點。在投資增長中，有二個方面是值得關注的。一是新開工項目和資金來源呈現(xiàn)了較快的增長態(tài)勢，在資金來源中，自籌

25、資金增長明顯，從自籌資金的較快增長中可以看出，在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓勵措施的共同作用下，擴大更新改造投資在很大程度上已成為企業(yè)的一種自覺行為，這將促進投資增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長狀況則反映出整體經(jīng)濟活動日漸活躍。二是住房投資的增長已經(jīng)連續(xù)數(shù)個季度保持在20%以上，由此也帶來了建材、裝修和家具市場的繁榮，人們的購房觀念和行為也開始從消費向投資轉變。這與消費信貸的發(fā)展有很大的關系。在去年高速增長的基礎上，今年第一季度的信貸繼續(xù)大幅增長，成為中國經(jīng)濟和金融發(fā)展中的一個突出現(xiàn)象。這也是今年經(jīng)濟繼續(xù)回升的一個重要因素。2.5消費需求對本項目的影響改革開放以來，我國經(jīng)濟增長最主要、最穩(wěn)定的推動力量是

26、消費需求的增長。除個別年份，消費增量占GDP增量的比重在60%左右來源于居民消費的增長和政府支出的擴張。在總消費中，居民消費一直占80%左右，處于主導地位。今年4月份，國內(nèi)消費品市場繼續(xù)保持活躍態(tài)勢，當月實現(xiàn)社會消費品零售總額2821億元，比上年同月增長9.7，增幅比上年同期高0.6個百分點，14月份累計實現(xiàn)社會消費品零售總額12077億元，比上年同期增長10.1%。今年1月1日開始從三個方面增加工資，一是為機關事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元，二是給13個省634個縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠地區(qū)津貼”，三是實施干部稱職考評，發(fā)放年終獎。這次調整工資涉及4500多萬人，增支800億元。增

27、加800億元的工資，相當于全國工資總額增另0.75個百分點左右。由于工資政策具有長期效應，因此，這次調整工資將對擴大國內(nèi)需求、強化內(nèi)需對經(jīng)濟增長的拉動作用將產(chǎn)生重要影響。同時我國住房制度改革“九五”期間取得了突破性進展，住房的貨幣化分配正在全國范圍逐步展開，去年全國首次出現(xiàn)了住房個人貸款超過開發(fā)貸款的現(xiàn)象，國家計劃以高達1，000億銀行貸款扶持個人住消費貸款，均將進一步擴大市場需求。結論：從上述宏觀基本面分析，跨入2001年，中國房地產(chǎn)面臨發(fā)展的特殊機遇和挑戰(zhàn)。國家宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中見暖，新的經(jīng)濟熱潮將有力地影響房地產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟形勢及國家宏觀政策導向支持本項目并有相當?shù)睦帽尘啊５怯捎诤暧^面特別

28、是國際經(jīng)濟的不確定性因素，委托方在開發(fā)項目過程中仍要密切關注經(jīng)濟局勢，根據(jù)形勢的變化預期，及時調整項目動作思路。項目區(qū)位環(huán)境分析31項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理311行政區(qū)劃溫江縣地處成都平原腹心，東臨成都市青羊區(qū)，南鄰雙流縣，西接崇州市，北連郫縣，是成都的七個衛(wèi)星城市之一。溫江縣轄10鎮(zhèn)182個村，面積27704平方公里，人口為3056萬?？h城柳城鎮(zhèn)建成區(qū)面積124平方公里，人口數(shù)量為10萬。東距成都19公里，南去雙流機場20公里，距將建的成都鐵路西站12公里。按成都市總體規(guī)劃，成都市將逐步撤縣建區(qū)。今年1月1號，新都縣成為第一個撤縣建區(qū)的試點衛(wèi)星城市。據(jù)可靠消息，成都南的華陽和成都西的溫江可

29、望成為第二批撤縣建區(qū)城市，并將由此在基礎設施建設、工農(nóng)業(yè)結構調整，城市總體規(guī)劃等方面獲得快速發(fā)展。312自然地理素為“天府之國”的膏腴之地、享有“金溫江”之美譽的溫江縣屬岷江水系都江堰自然灌溉區(qū)，境內(nèi)平疇沃野，物產(chǎn)豐富，氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青，年平均氣溫158，年降水量9661毫米；境內(nèi)觀賞植物資源豐富，縣內(nèi)河流十分發(fā)達。境內(nèi)有4條大河：金馬河、楊柳河、江安河、清水河以及其支流。1996年以來，溫江共投入建設資金172億元，自然生態(tài)得到了進一步改善，生態(tài)環(huán)境指標協(xié)調發(fā)展。片區(qū)16個生態(tài)環(huán)境指標全部達到國家二類地區(qū)驗收標準，全縣林木覆蓋率149%，高出國家標準近5個百分點。城鎮(zhèn)大

30、氣環(huán)境質量、城鎮(zhèn)噪聲狀況、水環(huán)境質量等均達到國家規(guī)定標準。溫江縣具有“一小”幅員面積只有277平方公里，“二少”總人口只有30萬人，“三近”距成都市區(qū)只有18公里，“四平”境內(nèi)地勢為無山無丘的平原沃野等顯著特點。32項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況3.2.1國民經(jīng)濟2000年，溫江較好的保證了全年目標任務的完成和“九五”計劃的實現(xiàn)，再次被評為全省綜合經(jīng)濟實力“十強縣”，并升至第七位，為全縣實施“十五”計劃，大力推進溫江跨越式發(fā)展奠定了良好基礎。表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟指標項目單位實績同比增減（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值萬元362096116人均國內(nèi)生產(chǎn)總值元11856113第一產(chǎn)業(yè)增加值萬元4797732第二

31、產(chǎn)業(yè)增加值萬元189230139第三產(chǎn)業(yè)增加值萬元124889101全社會固定資產(chǎn)投資總額萬元81182-04外貿(mào)進出口總額萬美元2190183社會消費品零售總額萬元19233114職工年均工資元10957195城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元7303108農(nóng)民人均純收入元309253年末存款余額萬元291364116年末貸款余額萬元177057-333.2.2對外開放溫江主要推進“一園兩區(qū)建設”（海峽兩岸科技園、衛(wèi)星城經(jīng)濟區(qū)、金馬旅游區(qū)）和五大開發(fā)（工業(yè)開發(fā)、農(nóng)業(yè)開發(fā)、衛(wèi)星城開發(fā)、旅游開發(fā)、市場開發(fā)），外向型經(jīng)濟格局初步形成。目前，全縣共引進各類企業(yè)600家。其中，引進三資企業(yè)135家，總投資52億

32、美元，協(xié)議外資497億美元，三資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達25億元，位居全省第一位。3.2.3城鄉(xiāng)建設溫江縣體育設施較為齊備，具體育場館一個；2000年溫江縣體育事業(yè)財政投入為45萬元，同比增長1142%。金融機構較為發(fā)達。全縣農(nóng)村有9個鎮(zhèn)為省級小城鎮(zhèn)建設試點。全縣初步形成以衛(wèi)星城為中心，道路為紐帶，小城鎮(zhèn)為主體，中心村為基點，城鄉(xiāng)一體化生態(tài)型中等城市的格局。3.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位當前，溫江正處在跨越式發(fā)展的關鍵時期，聚人氣、造聲勢，提高知名度、美譽度，穩(wěn)固發(fā)展生態(tài)型規(guī)模型農(nóng)業(yè)，長足發(fā)展生態(tài)型工業(yè)經(jīng)濟，活躍第三產(chǎn)業(yè)是其城市發(fā)展戰(zhàn)略。圍繞這一目的，溫江縣政府已先期策劃實施了“住在溫江”活動，并取得了成

33、功使包含本項目在內(nèi)的近十個大型房地產(chǎn)項目得以實質性啟動。第二步是塑造“吃在溫江”擬以“美食在溫江”的概念為基礎自然演繹。第三步是“樂在溫江”，這是溫江第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的完整定位，其內(nèi)涵是溫江第三產(chǎn)業(yè)的整體蓬勃發(fā)展，使溫江成為都市人娛樂、休閑等時尚消費的理想之所。完成圍繞“人”的“三步走”戰(zhàn)略，切實營造起人氣、商氣，推動全縣第三產(chǎn)業(yè)的整體啟動和全面發(fā)展。34 項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況341人文歷史溫江縣為古蜀國領域，相傳為魚鳧王都，境內(nèi)猶存柏灌王墓，魚鳧王墓和魚鳧王都遺址，迄今已有4000多年的歷史。西魏恭帝二年（公元255年）始置溫江縣。改革開放以來，溫江縣先后被確定為成都市第一個衛(wèi)星城、省

34、市小康縣建設試點、省“一條線”經(jīng)濟發(fā)展重點縣、省級臺商投資區(qū)、省級小城鎮(zhèn)建設試點、省級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化試點和國家級生態(tài)示范縣。1997年2月，被省委、省政府命名為四川省第一個“小康縣”。342項目區(qū)位景觀狀況l 休閑旅游好去處在溫江，無論訪古尋幽、休閑度假，賞花品茗啖佳肴，都能找到滿意的去處。若想尋古之幽思，有古跡大乘院，陳家桅桿、古蜀國魚島鳧城遺址、魚鳧王墓、柏灌王墓等豐富燦爛的魚鳧文化；田野里那一塊塊綠“地毯”，一道道翠色“屏風”一團團蔥籠竹木，秀麗的景色，清新的空氣，處處是濃蔭遮蔽花香四溢的農(nóng)家樂，在這里賞花品茶，休閑娛樂，嘗農(nóng)家風味，飲鄉(xiāng)村美酒，會給人難忘的享受；此外還有“東方幸運城”“花圃

35、農(nóng)莊”“華亨酒店”“柳城賓館”等綜合性旅游地，展現(xiàn)出溫江縣休閑旅游的蓬勃生機。l 金馬太極地旅游區(qū)金馬太極地旅游區(qū)位于溫江縣金馬鄉(xiāng)境內(nèi)，距成都市區(qū)26公里，面積1500多畝，是一個新開發(fā)的平原田園式旅游區(qū)。擬建成一個融現(xiàn)代氣派、民族風格和川西平原特色為一體的吃住行游購娛綜合配套的具有旅游觀光、度假、娛樂、健身等多功能的綜合性景點。l 金馬溫泉早在清乾隆年間，溫江就有“南郭溫泉”的記載。今年4月，在距金馬旅游區(qū)15公里處成功鉆探出溫泉，填補了成都平原沒有溫泉的空白，被譽為“成都平原第一泉”?！暗谝蝗钡你@探成功，給溫江旅游帶來了新的亮點，使溫江再次成為游人關注的熱點。這一溫泉井底溫度63oC，井

36、口溫度46oC，日出水量6600立方米，開采年限幾達100年以上，水質優(yōu)良，鍶含量居全市溫泉之首，極具醫(yī)用、浴療特性。同時，與溫泉一隅之隔的金馬旅游區(qū)溫江水上世界、金馬娛樂大世界、成都國際賽馬場、溫江金馬奇特城、快慢速賽車廣場已建成營運，還有風格各異的別墅群、度假村，均因溫泉的開發(fā)而更添風采。l 陳家桅桿這座坐落于溫江縣壽安鄉(xiāng)天鵝村的迷宮式清代古宅，因宅前豎有雙斗石桅桿的功名標志，故被當?shù)厝朔Q“陳家桅桿”，系翰林陳宗典父子于清同治三年（1863）所造，歷時8年，傾注匠心。陳家桅桿具有“小橋、流水、人家”的情調。其四面溪水環(huán)繞，風景別致。門前的雙斗石桅桿巍然屹立，氣勢雄偉，院前照壁橫陳，八字粉墻

37、分列兩旁，墻上鐫刻有浮雕石刻及鏤空的“?！?、“壽”兩字和蝙蝠等，圖案精湛；黑漆卷拱重檐大龍門，上有花鳥彩繪，十分逼真，光耀奪目。在建筑大師徐尚志、古建專家古家南、風景園林專家熊世堯、建設部專家錢震岳、李素樂、古民居學者季富政等專家學者的眼里，陳家桅桿是一個“活生生的民間文化博物館”。l 西南花木第一縣溫江是國家級生態(tài)示范區(qū)，素有花木之鄉(xiāng)的美譽，有著悠久的花木種植歷史，是川西園林之母和川派樹樁盆景的發(fā)祥地之一?，F(xiàn)已發(fā)展成西南地區(qū)最大的花木生產(chǎn)基地，共有花木3萬多畝，占成都花木總量的50%以上，是“四川省重點花木市場和花木產(chǎn)業(yè)化試點縣”。別具特色的溫江花木沿著產(chǎn)業(yè)化道路不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)形成規(guī)模化

38、、商品化和專業(yè)化。主要有紫薇、雪松、銀杏、桂花、廣玉蘭、深山含笑、羅漢松等綠化觀賞花木2000多種；古老蒼勁的川派樁頭盆景更是一絕，具有很高的美化欣賞價值。種花木、靠技術。作為全國最大的花木集散地之一，現(xiàn)有交易服務帶1萬余畝，交易區(qū)4個，門市300個，花木產(chǎn)品遠銷北京、廣州、昆明等地。每年銷量近2000車皮，銷售額達到1億元?；井a(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是形成了優(yōu)美的城市生態(tài)環(huán)境，又取得了良好的經(jīng)濟效益。15項目區(qū)位道路與交通狀況l 溫江縣城內(nèi)有較為便利、快捷的交通網(wǎng)絡，全縣公路總里程354公里，其中一級公路328公里，二級公路781公里，三級公路608公里，四級公路1823公里。目前溫江雖然村村通公路，

39、但溫江的骨干交通大道卻只有成溫邛路一條與成都相連。而成都至溫江18萬輛的日均車流量已使成溫通道接近飽和。開辟新的成溫通道已成為溫江經(jīng)濟實現(xiàn)新跨越的“必由之路”。l 溫江縣距成都市區(qū)僅10公里12分鐘車程，緊靠新成溫公路快速通道，成都繞城高速公路穿越其中。擬于明年5月全面完成的連接成都市中心的高等級公路三條：一是連接西延線和成灌高速路；二是連接成都繞城高速公路和飛機制造公司（132廠）；三是連接青羊區(qū)文家鄉(xiāng)立交橋。另外，溫江縣準備再修建三條與成都相連的主干道：第一條是從光華村穿二環(huán)路到溫江柳城的長125公里的快速通道光華大道；第二條是正在規(guī)劃中的從成都黃田壩永寧溫江，第三條是從大石西路機投溫江。

40、l 項目所在地涌泉鎮(zhèn)占地213平方公里，距三環(huán)路僅8公里，與青羊區(qū)僅一線之隔?？傞L125公里、預計投資13億、雙向8車道的光華大道西延線青羊段將由青羊區(qū)與溫江縣政府共同投資修建。光華大道該路起于青羊區(qū)光華大道在蘇坡鄉(xiāng)與溫江縣的交界點，止于柳城大道，全長125公里，貫穿溫江國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級生態(tài)示范區(qū)和金馬旅游區(qū)。待2003年此路修通，從涌泉鎮(zhèn)進入市中心僅7分鐘車程，距雙流國際機場僅10公里。與境內(nèi)的向陽路、溫雙路、土龍路、公金路形成了發(fā)達的交通網(wǎng)絡，這將為整個溫江房地產(chǎn)的開發(fā)提供良好的基礎設施，極大地改善溫江招商引資環(huán)境，加快溫江城市化進程，使之成為成都市區(qū)向外輻射的居住、休閑

41、、娛樂和旅游熱點。36項目區(qū)位城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)狀況l 城市建設溫江的城市建設目標是要建設一個現(xiàn)代化的花園城市。位于成都平原腹心地帶的溫江，岷江正流金馬河及其支流江安河、楊柳河、清水河均流經(jīng)縣境。溫江要利用這些豐富的水利資源“引水入城”，讓城區(qū)有寬闊的水景，目前縣政府正擬投資上千萬元整治城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的占地167畝的溫江公園，讓公園完全開放，提升溫江縣的形象，并使周邊成為溫江的最佳居住區(qū)域。同時，溫江將著重發(fā)揮苗木優(yōu)勢，在新建城市快速通道兩旁興建立體綠化，并準備利用這6萬畝苗木建成西部森林生態(tài)園。l 溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤概況目前溫江縣城區(qū)內(nèi)在售樓盤基本屬于本地地產(chǎn)商所開發(fā)的樓盤，其總體情況為

42、：項目開發(fā)規(guī)模小、檔次較低、針對的目標消費群體為本地消費者，付款方式單一。比如位于城中心的“金桂花園”和某沿街商住樓，其公寓單套建筑面積在80m2150m2之間，較好樓層的銷售單價為900元/m2左右，必須采用一次性付款的方式。銷售情況較好，130m2以下的戶型都已基本售完，150左右的戶型剩余量較大，總體上已銷售量已分別達到70%和80%。37項目區(qū)位生活配套設施狀況371能源狀況l 電力狀況現(xiàn)有35KV變電站4座，110KV變電站2座；有各級輸電線路51條，其中110KV輸電線路4條，35KV線路6條，10KV線路41條；共有小水電站10個，總裝機容量8170KW；日供電量為206KWH。

43、形成了“環(huán)網(wǎng)結構，開環(huán)運行”的配網(wǎng)框架。l 天然氣狀況天然氣主管道923公里，日供氣能力22萬立方米。372通訊狀況總裝機容量達66萬戶，并建成了全縣寬帶多媒體通信骨干網(wǎng)和成都溫江SDH高速傳輸網(wǎng)和DDN數(shù)據(jù)傳輸網(wǎng)。移動通信方面，有GSM網(wǎng)一個，900MNZ基站21個，能同時容納30000部手機同時通話。373教育條件境內(nèi)具有各類學校（含成教）78所，其中大中專院校11所；在校學生人數(shù)為46萬人。建平雙語學校、新世紀外語學校和溫江中學等都在成都享有盛名。良好的教育條件能使投資者的子女受到良好的教育，也能為企業(yè)生產(chǎn)培訓各類人才。374醫(yī)療條件全縣共有縣人民醫(yī)院、中醫(yī)院、紅十字醫(yī)院等縣屬醫(yī)療衛(wèi)生機

44、構22個，有成都市第五人民醫(yī)院等駐溫醫(yī)療衛(wèi)生機構7個。38項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃溫江縣按照國家建設部對鄉(xiāng)村城市化試點工作的部署和要求，從溫江縣的實際出發(fā)，堅持以經(jīng)濟建設為中心，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化為基礎，農(nóng)村工業(yè)化為主導，基礎設施建設為手段，加快“一園兩區(qū)“的建設，合理調整產(chǎn)業(yè)結構，構筑以衛(wèi)星城為中心，小城鎮(zhèn)為依托，中心村和農(nóng)村聚居點為基點的新型城鄉(xiāng)體系。實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、以點帶面、梯次推進，到2005年，鄉(xiāng)村城市化各項指標達到國家建設部要求，建成具有典型的川西平原特色的鄉(xiāng)村城市化模式。39項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析391有利因素l 自然環(huán)境優(yōu)越“上風上水”的溫江占據(jù)了作為生活居家之所的“天時”和“地

45、利”。除了具有天府之國溫潤的天氣之外，其清新的空氣、優(yōu)良的水質、繁茂的樹木花草等自然條件，強于成都市及成都東、南、北幾個方向的區(qū)縣。優(yōu)越的自然環(huán)境是溫江作為房地產(chǎn)開發(fā)地的一大優(yōu)勢。l 土地資源豐富，可進行大規(guī)模開發(fā)溫江基本上是房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，易找到大塊適合開發(fā)的土地，加之溫江政府對招商引資的注重，因此，溫江是成都近郊適合開發(fā)“第一居所”的一塊寶地。而且，目前在溫江可拿到一手地，地價相對便宜。溫江豐富的土地資源有利與開發(fā)商進行大規(guī)模的成片開發(fā)，帶來房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益。l 文化附加價值高溫江相傳是4000多年前古蜀國魚鳧王都的所在地。古魚鳧文化是溫江的金字招牌，是一筆難以估量的無形資產(chǎn)。此外

46、，水文化是溫江的文脈，古老的川西習俗與文化至今仍隨處可見，形成了其獨有的文化優(yōu)勢。l 一定數(shù)量的市政建設和生活配套設施溫江縣目前的市政建設情況和現(xiàn)有的生活配套設施可以滿足當前溫江縣居住人群的需要，并且在成都的各郊縣中位列前沿。l 政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視與大力促進溫江縣政府對房地產(chǎn)開發(fā)的重視程度高，不僅給予了各項優(yōu)惠政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開發(fā)的進程。l 規(guī)劃后的交通狀況良好溫江縣以現(xiàn)有的交通線路加上規(guī)劃修建的道路，將形成較完善的交通網(wǎng)絡通暢便捷的縣內(nèi)道路和四通八達的通向成都和周邊郊縣的干線，勢必提升溫江的綜合開發(fā)價值。392不利因素l 成都市向東向南發(fā)展對溫江房地產(chǎn)發(fā)展的影響成

47、都市政府提出的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃使政公眾的注意力被東南方的發(fā)展所吸引；而對溫江地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的宣傳只能有當?shù)卣畞硗瓿?，其力度的不足導致宣傳的效果的不明顯。因此，要使得消費者對溫江房地產(chǎn)熱切關注成為一大難題。l 華陽、龍泉、中和等郊縣房地產(chǎn)對溫江房地產(chǎn)的沖擊華陽、龍泉、中和等郊縣的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在已成一定規(guī)模，其交通和生活配套更為完善，并且成都市消費者對華陽的認知程度比對溫江更加深刻。同是成都近郊的房地產(chǎn)開發(fā)市場，華陽目前占據(jù)相對有利的地位。l 交通道路建設中的不確定因素本項目緊鄰的光華大道溫江段的修建已經(jīng)開始，但是直接影響本項目與成都通行的光華大道青羊段的開工與通車時間尚難以確定。l 開發(fā)

48、商對開發(fā)時機的把握具有不確定性溫江開發(fā)時機的不確定性導致了各開發(fā)商雖已經(jīng)在溫江圈地，但大多仍在等待項目開發(fā)的時機。l 本地房產(chǎn)開發(fā)對溫江房地產(chǎn)市場的影響溫江本地房地產(chǎn)市場的容量有限，需求的層次較低。新開發(fā)的項目與其原有的樓盤相比品質上具有較大的跨越。消費者對于突然提升品質樓盤的接受會需要一定的時間。l 開發(fā)商之間的激烈競爭溫江現(xiàn)已經(jīng)聚集了一批開發(fā)實力雄厚，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商。對于房地產(chǎn)市場的認識使其大多都進行大規(guī)模的開發(fā)。相似的產(chǎn)品在不規(guī)范的市場條件下可能會形成惡性競爭，影響項目的贏利。l 規(guī)?；木幼…h(huán)境尚未形成各開發(fā)商進行了土地的購買但已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)的并不多；而完全依靠政府行為無法建成

49、成熟的社區(qū)生活居住環(huán)境。因此本區(qū)位現(xiàn)在暫時還不具有規(guī)?；木幼…h(huán)境。第四章 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀研究成都市房地產(chǎn)市場基本狀況及市場特征，對項目可行性作區(qū)域性研判。41房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加成都市房地產(chǎn)業(yè)在十年歷史內(nèi)并未出現(xiàn)其他省市的隨國家宏觀經(jīng)濟政策及產(chǎn)業(yè)政策的調整面大起大落的情況，相反走出一條相對平穩(wěn)的發(fā)展軌跡。歷史數(shù)據(jù)分析，1990年成都房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值為2.13億元，占當年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的1.1%，經(jīng)過90年代十年的快速發(fā)展，行業(yè)發(fā)展速度幾乎兩倍于全市國民經(jīng)濟增長速度，到1990年全市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達36.34億元，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的3.1%，突破了3%的總要產(chǎn)業(yè)分界點

50、，確立了成都房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要支柱產(chǎn)業(yè)地位。尤其值得注意的是，住宅業(yè)逐漸扮演者成都房地產(chǎn)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)角色：1998年全市完成住宅建設投資70.9億元，拉動GDP增長1.02個百分點；1999年全市完成住宅建設投資82.。98億元，拉動GDP增長1.2個百分點；2000年完成住宅建設投資達119.99億元，拉動GDP增長3個百分點。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的比重日益增加，成都市政府及各區(qū)政府充分意識到城市經(jīng)營的重要性，積極“造市”，相繼出臺各種相關配套政策扶持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展。4.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁從投資增占速度情況看，成都市房地產(chǎn)業(yè)投資在1992-1995年期間，歷經(jīng)了一個高速發(fā)

51、展的重要時期：1992年房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.44億元，于1991年相比增長204.5%；1995年投資額為54.5億元，增長率為61.5%。其中一府南河綜合整治工程、二環(huán)路建設、天府廣場拆遷等一系列的重點工程建設為契機，成都市房地產(chǎn)業(yè)獲得了決定性的基礎性發(fā)展。1996-1999年，成都房地產(chǎn)業(yè)處于一個相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。隨著成都市住房制度改革的不斷深化，1998年底取消福利分房制度，實行并鼓勵個人住房消費貸款，消費結構從集團性消費向散戶時代全面過渡，市場環(huán)境發(fā)生了質的變化。2002年，在國家實施西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的政策背景下，成都房地產(chǎn)全年新開工商品房面積達769.46萬平方米，比上年相比，凈

52、增加176.01萬平方米，增幅達9.7%，全年完成投資129.16億元，名列各項投資增幅榜首，在連續(xù)九年增長的基礎上再創(chuàng)新高，從份顯示了投資者的信心。毫不夸張地講，成都已成為我國西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的一片熱土。43住宅開發(fā)份額不斷擴大隨著福利分房制度的取消，開發(fā)商紛紛擴大住宅開發(fā)份額。2000年成都使住宅開發(fā)投資86.76億元（含經(jīng)濟適用房），與上年相比增長56.6%，占開發(fā)總投資比重從1999年58.9%上升為67.2%，尤其是于98年相比住宅比重攀升幅度達10.3個百分點。從住宅開工規(guī)模來看，2000年開工面積為1244.39萬平方米，其中新開工規(guī)模667萬平方米，比去年同期相比分別增長24

53、%和32.6%。住宅新開工規(guī)模已占上平房新開規(guī)模的86.7%，由此反映出開發(fā)商對住宅消費市場看好的信心較強。44規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，以規(guī)模開發(fā)實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營策略已出現(xiàn)端倪。2000年成都商品房新開工面積平均規(guī)模為32467平方米，與1999年相比新開工面積平均規(guī)模增加了3306平方米，特別是在成都花園、萬科城市花園、中海名城、蜀風花園城等一批大規(guī)模項目啟動的示范效應下，強強結合聯(lián)手開發(fā)，依托品牌、質量、價格、服務來擴大市場份額已成為成都房地產(chǎn)開發(fā)市場的顯著特征。與此同時，由于城市居民住宅消費市場的擴大，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的逐步改善，2000年成都開發(fā)也全

54、年實現(xiàn)商品房銷售收入87.74億元，其中住宅62.86億元，與上年相比分別增長21.4%和11.1%，全年實現(xiàn)利潤總額2.28億元，較上年增長58.3%，虧損企業(yè)從99年的210家，減少到201家，開發(fā)企業(yè)總體效益提高。45商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降盡管從2000年成都是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報的快報數(shù)據(jù)中，我們可以計算出一個很刺眼的負增長，即2000年全全市商品房銷售僅為63.50億元，比1999年下降6.9%，但是出辦公樓和商業(yè)用房銷售面積與上年基本持平外，住宅銷售面積同比增長3.98%。2000年成都商品房每平方米平均售價為1804元，比上年下降2.1%?？紤]統(tǒng)計口徑

55、原因，我們認為商品房銷售額及上品方銷售面積今后仍將穩(wěn)步增加，但商品房價格總體水平穩(wěn)中趨于下降。46開發(fā)結構仍需改善成都目前的開發(fā)結構規(guī)模仍與市場需求不能緊密結合，高檔住宅2000年銷售下降18.1%的基礎上，2000年開始出現(xiàn)下滑趨勢，而新開工面積卻增長20.7%。委托方應高度重視這一情況，增強決策的科學性減少盲目性。47空置總量與空置面積上升成都商品房空置總量從1998年大幅度減少后，有逐年增加到152.3萬平方米?？罩寐室矎?8年9.3%上升到2000年的11.0%?？罩每偭颗c空置率同步上升，對整體房地產(chǎn)市場是一種潛在的危險。48土地政策購置面積增勢較猛受政策性變動因素的影響，2000年成

56、都房地產(chǎn)市場土地購置增勢較猛，全年購置土地面積612.18萬平方米，支付土地購置費用33.37億元，與上年相比分別增長71.3%和67.8%。二級市場土地資源規(guī)模的迅速擴大，一方面為今后商品房開發(fā)奠定良好的基礎，一方面也預示著今后潛在市場競爭激烈和市場風險。附表：1996-2000年成都市房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟指標表表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標年份/指標1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）869335610070260110259481190032513100000房地產(chǎn)業(yè)值（萬元）184401229556321716363394432300房地產(chǎn)業(yè)值占國內(nèi)

57、生產(chǎn)總值比率2.122.282.93.13.3房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)本年投資完成額（萬元）6843797301477996759396651290000#住宅372592349139455224554029890300商品房施工面積（萬m2）1046.521103.851141.331326.831421.22#住宅730.13726.52775.421003.571156.04商品房竣工面積（萬m2）372.1359.9303.65375.18427.84商品房銷售額（萬m2）3247884419534971736682642635000#住宅27255435299043141654428850800

58、0商品房銷售面積（萬m2）231.09292.42331.61370.5380.22#住宅208.43262.42310.92336.91350.22個人購買商品房比率（%）6968.871.7782.881.1商品房空置面積（萬m2）105.36170.87110.77136.54129.32#住宅82.42122.3761.9985.987.97成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況對比表年份/指標1996年1997年1998年1999年2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）11.611.510.110.210.8本年投資完成額（萬元）25.56.79.517.537.5#住房16.91-6.3830.38

59、21.760.69商品房施工面積（萬m2）18.75.53.3916.257.11#住房15.9-0.56.7329.4215.19商品房竣工面積（萬m2）33.614.4-20.3731.674.7商品銷售額（萬元）59.136.111.338.8-6.9商品房銷售面積（萬m2）8026.513.411.72.7#住房78.7125.918.488.363.9849成都房地產(chǎn)市場展望隨著成都市政建設的高速推進和城市化進程的快速發(fā)展，加之深化房改，刺激國內(nèi)需求、西部大開發(fā)等宏觀的背景，對于成都而言，我們有理由相信，正如投資額的大幅增加顯示了投資者的信心，在未來的五到十年的時間里，成都房地產(chǎn)業(yè)仍

60、將獲得進一步的快速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中的先導型租用越來越民縣，并最終成為成都市國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。當然由于今年上市數(shù)量的逐年累計增大，市場競爭的不斷加劇是必然的，從推進住宅產(chǎn)業(yè)化的進程來看，企業(yè)戰(zhàn)略種族與整合是必經(jīng)之路。以往，誰有資金誰就可以踏入房地產(chǎn)這個門檻，市場的準入度較低，各家的投入產(chǎn)出效益都不高。目前，成都已涌出業(yè)績矚目的大型開發(fā)集團公司，象萬達集團、中海外、萬科等，他們對市場的發(fā)展起到了良性刺激作用。我們認為，將來市場真正的競爭存在于大集團公司之間，而他們競爭的焦點更集中于市場占有率及籌資能力這兩個方面。對于項目的投資的決策時點而言，可以得出初步結論：本項目的投資開發(fā)順應了成都市房