1、1三門峽市地方稅務(wù)局流轉(zhuǎn)和財(cái)產(chǎn)行為稅科 劉奇波土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀主要內(nèi)容主要內(nèi)容土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則1財(cái)稅財(cái)稅200621號(hào)號(hào)2國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)3國(guó)稅函國(guó)稅函2010220號(hào)號(hào)5國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)4土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則v轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人 。v國(guó)有土地，是

2、指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。的土地。v地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 v附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。移動(dòng)即遭損壞的物品。土地增值稅土地增值稅的納稅義務(wù)的納稅義務(wù)人人土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則v單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體

3、及其他組織。關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。v個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。v轉(zhuǎn)讓并取得收入是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓并取得收入是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅土地增值稅納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則v轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地使用權(quán)不轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、出讓國(guó)有土地使用權(quán)不屬于征稅范圍。屬于征稅范圍。v轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著轉(zhuǎn)讓國(guó)有

4、土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物在土地增值稅暫行條例中簡(jiǎn)稱為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，物在土地增值稅暫行條例中簡(jiǎn)稱為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅相關(guān)文件所提及的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)除另土地增值稅相關(guān)文件所提及的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)除另外明確外應(yīng)包括上述任一行為。外明確外應(yīng)包括上述任一行為。土地增值稅土地增值稅納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則土地增值稅計(jì)算步驟土地增值稅計(jì)算步驟增值額增值額稅率、速算扣除系數(shù)稅率、速算扣除系數(shù)扣除額扣除額增值額：收入減去扣除額。增值額：收入減去扣除額?？鄢?xiàng)目：扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

5、；（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 收入收入四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算公式。四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算公式。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)

6、政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額：v 指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：v 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡(jiǎn)稱房地開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)

7、項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體內(nèi)容：（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體內(nèi)容：v土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)?/p>

8、凈支出、安動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。置動(dòng)遷用房支出等。v前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平三通一平”等支出。等支出。v建筑安裝工程費(fèi)：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安建筑安裝工程費(fèi)：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。v基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化

9、等工程發(fā)生的支出。污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。v公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。設(shè)施發(fā)生的支出。v開發(fā)間接費(fèi)用：是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用：是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（三）房地產(chǎn)開

10、發(fā)費(fèi)用的具體內(nèi)容：（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的具體內(nèi)容：v財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5以內(nèi)以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除。v凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿环膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)

11、開發(fā)費(fèi)用按本條能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10以以內(nèi)計(jì)算扣除。內(nèi)計(jì)算扣除。v上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。轄市人民政府規(guī)定。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：v 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷

12、售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。用。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：v 指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ：v 指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的

13、營(yíng)業(yè)稅、城市維指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（六）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（六）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 ：v 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)加計(jì)20的扣除。的扣除。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條

14、例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則增值額增值額稅率稅率速算扣除系數(shù)速算扣除系數(shù)應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額增值額增值額（50%扣除項(xiàng)目金額）扣除項(xiàng)目金額）30%增值額增值額30（扣除項(xiàng)目金額（扣除項(xiàng)目金額50%）增值額增值額（100%扣除項(xiàng)目金額）扣除項(xiàng)目金額）40%5%增值額增值額40扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額5（100%扣除項(xiàng)目金額）扣除項(xiàng)目金額）（200%扣除項(xiàng)目金額）扣除項(xiàng)目金額）60%35%增值額增值額60扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額35土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則v 以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算

15、以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。v 成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也例?jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)??？砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂Ｍ镣恋氐卦鲈鲋抵刀惗愊嘞嚓P(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住

16、宅：v 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則納稅人建造普納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目超過(guò)扣除項(xiàng)目金額金額20因國(guó)家建設(shè)需因國(guó)家建

17、設(shè)需要依法征用、要依法征用、收回的房地產(chǎn)收回的房地產(chǎn) 稅收優(yōu)惠稅收優(yōu)惠個(gè)人因工作調(diào)個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房自用住房土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（二）國(guó)家征用、收回的房地產(chǎn)：（二）國(guó)家征用、收回的房地產(chǎn)：v 指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。v 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)由

18、納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。定免征土地增值稅。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則（三）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓（三）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房原自用住房 ：v 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 根據(jù)財(cái)稅根據(jù)

19、財(cái)稅2008137號(hào)文的規(guī)號(hào)文的規(guī)定，定，2008年年11月月1日起，個(gè)人銷售住宅日起，個(gè)人銷售住宅暫免征收土地增值稅。暫免征收土地增值稅。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則一、土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則v （一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；v （二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；v （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀二、財(cái)稅二、財(cái)稅200621號(hào)號(hào) 1明

20、確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定明確土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題明確土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題 32明確轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算明確轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算 5明確以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅明確以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅 4明確城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要的界定明確城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要的界定 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀二、財(cái)稅二、財(cái)稅200621號(hào)號(hào)一、一、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問(wèn)題通住宅的征免稅問(wèn)題 ：v 條例條例第八條中第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和和財(cái)政部

21、、國(guó)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知（財(cái)稅字（財(cái)稅字19992101999210號(hào)）第三條中號(hào)）第三條中“普通住宅普通住宅”的認(rèn)定，的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知意見的通知（國(guó)辦發(fā)（國(guó)辦發(fā)200526200526號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公號(hào)）制定并對(duì)社會(huì)公布的布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建

22、造其他商品房的，應(yīng)分納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。別核算土地增值額。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀二、財(cái)稅二、財(cái)稅200621號(hào)號(hào)二、二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題 ：v納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例條例第六條第第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)額并從

23、購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%5%計(jì)算。對(duì)納稅人計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)予以扣除，但不作為加計(jì)5%5%的的基數(shù)?；鶖?shù)。v對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收中華人民共和國(guó)稅收征收管理法管理法（以下簡(jiǎn)稱（以下簡(jiǎn)稱稅收征管法稅收征管法）第）第3535條的規(guī)定，實(shí)行條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。核定征

24、收。 轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀二、財(cái)稅二、財(cái)稅200621號(hào)號(hào)三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題 ：v對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)稅收稅收征管法征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。v對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%85

25、%以以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則，對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。規(guī)定。 土地增值稅預(yù)征和清算土地增值稅預(yù)征和清算土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀二、財(cái)稅二、財(cái)稅200621號(hào)號(hào)四、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納四、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題稅人自

26、行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題 ：v因因“城市實(shí)施規(guī)劃城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；v因因“國(guó)家建設(shè)的需要國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況

27、。項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀二、財(cái)稅二、財(cái)稅200621號(hào)號(hào)五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題 ：v對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知（財(cái)稅（財(cái)

28、稅字字199548號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。規(guī)定。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)1明確土地增值稅清算單位明確土地增值稅清算單位非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 32明確土地增值稅清算條件明確土地增值稅清算條件5土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 4土地增值稅的扣除項(xiàng)目土地增值稅的扣除項(xiàng)目 6土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證7土地增值稅核定征收的條件土地增值稅核定征收的條件8清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 土土地

29、地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)一、土地增值稅的清算單位一、土地增值稅的清算單位 ：v 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。v 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)二、土地增值稅的清算條件二、土地增值稅的清算條件 ：v（

30、一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：增值稅的清算：v1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；v2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；v3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。土地增值稅清算條件土地增值稅清算條件土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)二、土地增值稅的清算條件二、土地增值稅的清算條件 ：v（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

31、求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：v1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；v2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；v3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；清算手續(xù)的；v4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 土地增值稅

32、清算條件土地增值稅清算條件土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ：v（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：其收入按下列方法和順序確認(rèn)：v1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的

33、同類房地產(chǎn)的平均按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；價(jià)格確定；v2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。評(píng)估價(jià)值確定。v（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確

34、定 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ：v （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效

35、憑證；不能提供合法金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。有效憑證的，不予扣除。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ：v （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的

36、建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ：v（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電

37、站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：公共設(shè)施，按以下原則處理：v1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；用可以扣除；v2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；v3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。成本、費(fèi)用。土土

38、地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ：v （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。外，不得扣除。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目 ：v （五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)

39、按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ：v 符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在

40、主管二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 v 對(duì)對(duì)符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，稅人，清算規(guī)程清算規(guī)程已明確由主管稅務(wù)機(jī)已明確由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)日內(nèi)辦理清算手續(xù) 。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ：v納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)

41、送以下資料：v（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；稅納稅申報(bào)表；v（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；v（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)（三）主管

42、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。的證明資料等。v納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證：六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證：v 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求符

43、合要求的鑒證報(bào)告，的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信可以采信。v 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)七、土地增值稅的核定征收七、土地增值稅的核定征收 ：v房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和

44、收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：土地增值稅：v（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；v（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；v（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；v（四）符合

45、土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；v（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀三、國(guó)稅發(fā)三、國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào)八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ：v 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)

46、，扣除項(xiàng)目金進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。v 單位建筑面積成本費(fèi)用單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額目總金額清算的總建筑面積清算的總建筑面積 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)1總體框架清晰明了總體框架清晰明了明確納稅人在注銷前必須進(jìn)行清算明確納稅人在注銷前必須進(jìn)行清算 32新增新增“前期管理前期管理”內(nèi)容內(nèi)容5授予稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)授予稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)4強(qiáng)化征納雙方的責(zé)任強(qiáng)化征納雙方的責(zé)任6對(duì)納稅人提供的

47、清算資料有新要求對(duì)納稅人提供的清算資料有新要求7明確了是否受理清算的處理方式明確了是否受理清算的處理方式8增加了清算前納稅評(píng)估的要求增加了清算前納稅評(píng)估的要求9新增“清算審核”程序性、實(shí)質(zhì)性的規(guī)定10清算可以實(shí)行核定征收清算可以實(shí)行核定征收土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào) 一、清算規(guī)程分六章，新增一、清算規(guī)程分六章，新增“前期管理前期管理”、“清算審核清算審核”等內(nèi)容。等內(nèi)容。 二、清算規(guī)程第二條，明確規(guī)定了它的適二、清算規(guī)程第二條，明確規(guī)定了它的適用范圍。用范圍。 三、清算規(guī)程第三條，首次明確了土地增三、清算規(guī)程第三條，首次明確了土地增值稅清算

48、的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算的定義，有利于征納雙方做好土地增值稅清算工作值稅清算工作 土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)v一、強(qiáng)調(diào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目清算前，提前介一、強(qiáng)調(diào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在項(xiàng)目清算前，提前介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，對(duì)房地產(chǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程實(shí)施跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納開發(fā)全過(guò)程實(shí)施跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同步。稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同步。v二、明確提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算予二、明確提出對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算予以關(guān)注。以關(guān)注。v三、對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理

49、，強(qiáng)化稅三、對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理，強(qiáng)化稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入監(jiān)控。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)v管理規(guī)程對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行管理規(guī)程對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)登記注銷、工商注銷。否則不予辦理稅務(wù)登記注銷、工商注銷。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)納稅人的責(zé)任納稅人的責(zé)任v

50、 一、清算規(guī)程第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報(bào)一、清算規(guī)程第四條，明確規(guī)定了納稅人的申報(bào)責(zé)任，并對(duì)申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。責(zé)任，并對(duì)申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。v 二、清算規(guī)程第十一條，強(qiáng)調(diào)了不按稅務(wù)機(jī)關(guān)確二、清算規(guī)程第十一條，強(qiáng)調(diào)了不按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定期限清算或不提供清算資料的責(zé)任。定期限清算或不提供清算資料的責(zé)任。 征管法第六十二條納稅人未按照規(guī)定的期限辦理征管法第六十二條納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款

51、報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。以上一萬(wàn)元以下的罰款。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任v 一、清算規(guī)程第五條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，一、清算規(guī)程第五條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。并對(duì)是否及時(shí)審核納稅人清算申報(bào)情況、宣傳輔導(dǎo)。并對(duì)是否及時(shí)審核

52、納稅人清算申報(bào)情況、依法征收土地增值稅情況負(fù)責(zé)。依法征收土地增值稅情況負(fù)責(zé)。v 二、清算規(guī)程第三十條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)二、清算規(guī)程第三十條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性具有審核關(guān)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的合法性、真實(shí)性具有審核責(zé)任。同時(shí)第三十一條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介機(jī)責(zé)任。同時(shí)第三十一條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告未采信或部分未采信的，應(yīng)告知其構(gòu)出具的鑒證報(bào)告未采信或部分未采信的，應(yīng)告知其理由。理由。v 三、清算規(guī)程第三十二條，土地增值稅清算審核三、清算規(guī)程第三十二條，土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，結(jié)束，主管稅

53、務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)清算規(guī)程第十一條，授予主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否清算規(guī)程第十一條，授予主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否要求納稅人進(jìn)行清算的自由裁量權(quán)。要求納稅人進(jìn)行清算的自由裁量權(quán)。 對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求，也可不要求納稅人進(jìn)行清算?？梢?，也可不要求納稅人進(jìn)行清算。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)v清算規(guī)程第十二條，對(duì)納稅人進(jìn)行土地增清算規(guī)程第十二條，對(duì)納稅人進(jìn)

54、行土地增值稅清算應(yīng)提供的資料提出了新要求，完善和值稅清算應(yīng)提供的資料提出了新要求，完善和補(bǔ)充了原有資料的不足。補(bǔ)充了原有資料的不足。v一是，統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及一是，統(tǒng)一制定并規(guī)范了土地增值稅清算表及附表的參考格式，同時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)附表的參考格式，同時(shí)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新制定。際情況重新制定。v二是，增加了二是，增加了”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明“。v三是，增加了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)三是，增加了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明材料。用有關(guān)的證明材料。v稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)盡可能要求納稅人提供與開發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)盡可能要求納稅人提供與開發(fā)項(xiàng)

55、目有關(guān)的所有資料。有關(guān)的所有資料。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)v 清算規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地清算規(guī)程第十三條，明確規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否受理土地增值稅清算的處理方式有三種：增值稅清算的處理方式有三種：v 一、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受一、對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理。理。v 二、對(duì)符合清算條件，但報(bào)送清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在二、對(duì)符合清算條件，但報(bào)送清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料的，予以受規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)

56、定期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料的，予以受理理v 三、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。三、對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。v 同時(shí)規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由同時(shí)規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷不得撤銷。v 我省的規(guī)定：一、納稅人報(bào)送的土地增值稅清算資料不全的，主管稅務(wù)我省的規(guī)定：一、納稅人報(bào)送的土地增值稅清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人在機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人在3個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)報(bào)資料。二、縣（市、區(qū)）主管稅務(wù)個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)報(bào)資料。二、縣（市、區(qū)）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，應(yīng)及時(shí)組織人員審核，對(duì)清算機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，

57、應(yīng)及時(shí)組織人員審核，對(duì)清算資料齊全的，應(yīng)在資料齊全的，應(yīng)在30日內(nèi)審核完畢；對(duì)清算資料不齊全或分期開發(fā)項(xiàng)目日內(nèi)審核完畢；對(duì)清算資料不齊全或分期開發(fā)項(xiàng)目在在5年以上的，應(yīng)在年以上的，應(yīng)在60日內(nèi)審核完畢。（豫地稅函日內(nèi)審核完畢。（豫地稅函2009188號(hào)）號(hào)）土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)v鑒于清算規(guī)程第六條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)鑒于清算規(guī)程第六條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要全程介入并跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，做到要全程介入并跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。因此，清稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。因此，清算規(guī)程第十四條提出了土地增值稅清

58、算前進(jìn)算規(guī)程第十四條提出了土地增值稅清算前進(jìn)行納稅評(píng)估的要求。行納稅評(píng)估的要求。v一是，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算一是，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。確定要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。v二是，對(duì)確定暫不進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)二是，對(duì)確定暫不進(jìn)行清算的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)2009

59、91號(hào)號(hào)v清算審核的內(nèi)容很多，主要有以下幾點(diǎn)：清算審核的內(nèi)容很多，主要有以下幾點(diǎn)：v1、資料的審核；、資料的審核；v2、直接銷售收入的審核；、直接銷售收入的審核；v3、非直接銷售收入的審核；、非直接銷售收入的審核；v4、扣除項(xiàng)目的程序性審核；、扣除項(xiàng)目的程序性審核；v5、扣除項(xiàng)目（如成本項(xiàng)目、代收費(fèi)用、關(guān)聯(lián)、扣除項(xiàng)目（如成本項(xiàng)目、代收費(fèi)用、關(guān)聯(lián)企業(yè)交易等）應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容的審核等。企業(yè)交易等）應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容的審核等。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)200991號(hào)號(hào)v一、在清算中發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，一、在清算中發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收

60、方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。v二、清算規(guī)程第三十五條對(duì)核定征收程序二、清算規(guī)程第三十五條對(duì)核定征收程序作出了明確規(guī)定，即：符合核定征收條件的，作出了明確規(guī)定，即：符合核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。土土地地增增值值稅稅相相關(guān)關(guān)政政策策解解讀讀四、國(guó)稅發(fā)四、國(guó)稅發(fā)2