1、閔行馬橋市場定位報告住宅市場概況區(qū)域競爭-閔行南部區(qū)域主力供應(yīng)公寓，旗忠板塊目前產(chǎn)品線都是獨(dú)棟，是純粹的別墅區(qū)物業(yè)類型板塊主力均價新盤數(shù)量公寓梅隴春申、顓橋4.1-4.5萬11個江川路、吳涇、馬橋2.7-4萬疊加當(dāng)代萬國府MOMA均價4.2萬2個萬科城3.4萬獨(dú)棟馬橋5-7萬3個區(qū)域競爭-閔行南部公寓售價3-4.5萬，獨(dú)棟5-8萬，疊加受供應(yīng)限制價格3.5萬左右物業(yè)類型項目名稱成交均價公寓春申景城三期4.1萬中海寰宇天下4.5萬上海星河灣4.3萬鑫都城紫云華庭2.5萬綠地璀璨天城2.8萬海賦尚品3.2萬鳳凰城3.0萬紫竹半島4.0萬萬科城2.9萬疊加當(dāng)代萬國府MOMA均價4.2萬萬科城3.4萬

2、獨(dú)棟中星紅廬5.1萬御濤園精裝6萬綠城玫瑰園7.7萬產(chǎn)品形態(tài)板塊名稱入市時間代表個案體量（）容積率形態(tài)主力戶型()建筑風(fēng)格交付標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立馬橋06.12綠城玫瑰園14.50.18地上兩層地下一層地上430-600地下300-500英式、法式、西班牙式、意大利式毛坯10.1御濤園4.50.175地上兩層地下一層地上195-330地下100-200歐式精裝11.4中星紅廬12.180.175地上兩層地下一層地上270-623 地下200-400都鐸風(fēng)格與法式經(jīng)典相結(jié)合毛坯均為超低密度的純獨(dú)棟社區(qū)，產(chǎn)品線分為400以上的資源型大豪宅以及200-350的中小獨(dú)棟區(qū)域競爭-獨(dú)棟區(qū)域競爭-疊加主力150以內(nèi)的

3、經(jīng)濟(jì)小疊加，馬橋和江川路都是高容積率的混合型社區(qū)配置華府天地愉園萬科城當(dāng)代萬國府MOMA板塊旗忠別墅區(qū)馬橋江川路規(guī)劃圖R=1.0R=2.4R=2.0物業(yè)類型疊加疊加+27-28層公寓疊加+17層公寓戶型面積主力：140149 次主力：172186108-131上疊110下疊130主力總價尚未入市370-480萬500-600萬量價表現(xiàn)-獨(dú)棟單價5-7.4萬，單盤流量不足兩套資源大獨(dú)棟憑土地資源占有形成價值高地，主力總價2000-5500萬，中小獨(dú)棟1000-2000萬物業(yè)類型板塊項目名稱開盤時間整體成交均價戶型面積成交套數(shù)主力總價月均流量獨(dú)棟別墅閔行馬橋綠城玫瑰園二期2010.47409343

4、012000萬1.9套中星紅廬2011.449421270-358961350-2000萬1.6套2013.456292405-623262000-5300萬0.7套御濤園2010.158517（精裝）195-3301561000-2300萬2.1套量價表現(xiàn)-閔行南部上游板塊公寓主力需求總價600萬以內(nèi)，總價500萬以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型小疊加月均去化可達(dá)13套物業(yè)類型板塊項目名稱開盤時間最新均價戶型面積成交套數(shù)主力總價月均流量疊加閔行馬橋萬科公園大道2014.113.4萬108-131149370-480萬13套大平層閔行顓橋上海星河灣2013.84.3萬240-304573

5、850-1300萬18套閔行梅隴春申春申景城三期2014.34.1萬201-24946780-980萬2套中高端公寓閔行梅隴春申中海寰宇天下（月均52套）2014.94.5萬99426385-455萬24套130423495-590萬24套150138600-690萬4套單價2.6萬元/左右，主力需求總價400萬以內(nèi)，單盤流量可達(dá)60-75套物業(yè)類型板塊項目名稱開盤時間最新均價戶型面積成交套數(shù)主力總價月均流量普通公寓顓橋鑫都城紫云華庭（月均57套）2015.102.5萬70-8753180-220萬11套120-144183305-365萬37套186-23930480-600萬6套江川路海賦

6、尚品2016.13.2萬8248240-260萬24套94-123136290-370萬68套鳳凰城（月均22套）2015.33萬88-11014230-300萬3套129-141151320-390萬16套158-18261440-500萬5套183-24312460-670萬1套馬橋萬科公園大道2015.52.9萬77-126699200-355萬70套綠地璀璨天城（月均76套）2014.112.8萬53-981035115-250萬65套129-147170290-370萬11套量價表現(xiàn)-閔行南部下游板塊閔行南部板塊雖然以90-100平米面積段產(chǎn)品去化量最大，但整體量價實現(xiàn)最好的仍然是1

7、40平米以上產(chǎn)品，目前區(qū)域內(nèi)120-180平米的別墅產(chǎn)品是空白點(diǎn)。市場空間與機(jī)遇成交面積618121455465828078872122469成交均價2788424951293622702633960 Column02 Column03 Column04 Column05278842495129362270263396005000100001500020000250003000035000020000400006000080000100000120000140000160000閔行南部住宅分面積成交情況聯(lián)排成交面積00048963379獨(dú)棟成交面積000215953078聯(lián)排均價0002609

8、723081獨(dú)棟均價0004902949625120-140140-160160-180180-200200以上0002609723081000490294962501000020000300004000050000600000100002000030000400005000060000閔行南部聯(lián)排與獨(dú)棟分面積成交情況市場空白市 場 總 結(jié)市場分析市場物業(yè)兩級分化 2.0以上的高層公寓 0.5以下的獨(dú)棟別墅同質(zhì)化機(jī)會點(diǎn)滿足中高端需求的聯(lián)排、疊加、洋房產(chǎn)品市 場 機(jī) 會 分 析商業(yè)市場概況商業(yè)成交趨勢-閔行閔行歷年商業(yè)成交面積相對穩(wěn)定，而供應(yīng)量近年來呈井噴，目前供求失衡，庫存較大。2459776

9、8226204085249510437496412642177701115671120248112140177163118632118961217114190191672440527872050001000015000200002500030000050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000201020112012201320142015供應(yīng)面積（平米）成交面積（平米）成交均價（元/平方米）商業(yè)成交結(jié)構(gòu)-閔行小戶型商鋪去化速度較快，目前庫存以300平以上大戶型為主。7%14%12%28%39%成交結(jié)構(gòu)（平方）60以下6

10、0-100101-150151-300300以上5%8%7%17%63%庫存結(jié)構(gòu)（平方）60以下60-100101-150151-300300以上商業(yè)成交趨勢-馬橋、江川、顓橋地塊及周邊板塊商業(yè)供應(yīng)與成交較少，整體均價較低。10445232418231591626212929629333358108593350894921951870741014614255109341782096261820602000400060008000100001200014000160001800020000020000400006000080000100000120000201020112012201320142

11、015供應(yīng)面積（平米）成交面積（平米）成交均價（元/平方米）商業(yè)成交結(jié)構(gòu)-馬橋、江川、顓橋區(qū)域商鋪主力成交面積在150平以內(nèi)，庫存主要以300平以上大戶型為主。7%13%44%31%5%成交結(jié)構(gòu)（平方）60以下60-100101-150151-300300以上34%3%6%15%42%庫存結(jié)構(gòu)（平方）60以下60-100101-150151-300300以上商業(yè)區(qū)域競爭布局區(qū)域供應(yīng)較少，目前庫存不多，但整體去化均價較低。序號名稱板塊銷售面積銷售套數(shù)庫存面積庫存套數(shù)銷售均價1君蓮宏潤麗苑閔行顓橋板塊128901010075992綠地璀璨天城閔行馬橋板塊2760233304.9221270453萬

12、科城vcity閔行馬橋板塊23755200451394上海中電紫旺電器城閔行江川路板塊2066936018415.43516807商業(yè)區(qū)域競爭個案萬科城vcity整盤面積約50萬方配有少量的商業(yè)配套，目前已售罄；依靠起大量的住宅支撐其商業(yè)銷售價格為區(qū)域內(nèi)最高的。萬科城vcity成交趨勢201320142015合計成交面積2027309392375成交套數(shù)363140成交均價456564353443677成交面積60以下162660-100511101-150238由于單價較高，戶型基本以60平米以下為主，控制總價，目前已售罄。雖然體量較小，但由于投資者對區(qū)域商業(yè)的認(rèn)可度較低，且單價較高，導(dǎo)致整

13、體銷售周期較長。商業(yè)市場小結(jié)u 銷售市場：消費(fèi)供應(yīng)量較小，去化速度較慢，小面積低總價產(chǎn)品接受度較高；u 經(jīng)營狀況：已開業(yè)體量較小，檔次偏低，生活配套缺失嚴(yán)重，由于人口導(dǎo)入較慢，品牌商家普遍持觀望態(tài)度。u 市場容量：雖然目前商業(yè)市場發(fā)展滯后，體量較小，但未來規(guī)劃商業(yè)體量較大，競爭激烈；辦公市場概況辦公成交趨勢-閔行受莘莊商務(wù)區(qū)開發(fā)的影響，閔行辦公供應(yīng)量呈現(xiàn)井噴，目前庫存較大，市場競爭激烈。841137151110877325406541541310532453111510071261159209577226008381600245012084117199214302742730447050001

14、00001500020000250003000035000020000040000060000080000010000001200000201020112012201320142015供應(yīng)面積（平米）成交面積（平米）成交均價（元/平方米）辦公成交結(jié)構(gòu)-閔行辦公市場大宗交易占比逐年增高，目前去化與庫存以500平米以上大戶型為主。19%6%13%26%36%成交結(jié)構(gòu)（平方）150以下150-200200-300300-500500以上18%6%13%31%32%庫存結(jié)構(gòu)（平方）150以下150-200200-300300-500500以上辦公成交趨勢-馬橋、江川、顓橋目前地塊周邊區(qū)域辦公供應(yīng)與成交

15、較少，僅有的中電紫旺電器城也是以小戶型類住宅產(chǎn)品進(jìn)行銷售。4307945676657145465311608010911124798992020004000600080001000012000140001600018000050001000015000200002500030000350004000045000500002012201320142015供應(yīng)面積（平米）成交面積（平米）成交均價（元/平方米）辦公市場小結(jié)根據(jù)區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的市場特征，結(jié)合本項目自身條件，我們認(rèn)為本項目不適宜開發(fā)辦公。Content 01市場特征：閔行南部缺乏商務(wù)氣氛，未來閔行商務(wù)開發(fā)主要集中在莘莊及南虹橋區(qū)域。本項

16、目自身條件：本項目周邊并不具備辦公所需的商務(wù)氛圍及交通便利性，且區(qū)域投資客對辦公類產(chǎn)品認(rèn)可度較低，未來量價很難得到實現(xiàn)。政策簡析宏 觀 政 策周期時間軸上海樓市表現(xiàn)（萬/萬套）經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景貨幣政策房產(chǎn)政策因素成交總量月均成交價格漲幅第一輪上升期21個月（06/3-07/11）3031/23.8144/1.150%高增長高通脹（07年GDP增長14.2%、CPI增長4.75%），熱錢流入，流動性泛濫貨幣逐步緊縮（06年M2增長率15.7%，07年M2增長率16.7%；06年48月兩次加息，07年3至9月7個月內(nèi)五次加息）信貸先松后緊（07年9月前首付三成，9月后首套且90平以下，首付最低二成；首

17、套且90平以上，首付最低三成；二套及以上首付最低四成，利率1.1倍）調(diào)整期15個月（07/12-09/2）916/7.761/0.5-13%金融危機(jī)（08年9月雷曼兄弟申請破產(chǎn)），經(jīng)濟(jì)增長下滑（08年GDP增長9.6%）貨幣逐步寬松（08年M2增長率17.78%；07年12月加息，08年9月至12月內(nèi)五次降息）大幅放松（ 08年11月首套7折優(yōu)惠，首付下調(diào)至二成、契稅營業(yè)稅優(yōu)惠）第二輪上升期23個月（09/3月-11/1）2566/21.9112/0.9585%經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到正常軌道（09年GDP增長9.2%， 10年GDP增長10.6% ）貨幣極度寬松（09年M2增長率28.4%；10年10月、

18、12月兩次加息）先松后緊（09年繼續(xù)執(zhí)行首套7折利率；10年4月，首套90平以上，首付最低三成；二套首付最低五成，利率1.1倍；10年9月，暫停發(fā)放三套及以上貸款；不符合規(guī)定的非本地居民暫停發(fā)放貸款。上海10月7日出臺限購細(xì)則并執(zhí)行調(diào)整期16個月（11/2-12/5）909/7.957/0.5-8%經(jīng)濟(jì)下滑，高通脹（11年GDP增長9.3%、CPI增長5.41%）貨幣緊縮（11年M2增長17.32%；11年2月到7月6個月內(nèi)三次加息）、信貸收緊（11年1月底出臺新國八條，二套房首付六成，利率1.1倍，限購細(xì)則進(jìn)一步明確，范圍擴(kuò)大）樓市周期走勢及影響因素宏 觀 政 策周期時間軸上海樓市表現(xiàn)（萬/

19、萬套）經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景貨幣政策房產(chǎn)政策因素成交總量月均成交價格漲幅第三輪上升期19個月（12/6-13/12）1926/15.9101/0.8418%經(jīng)濟(jì)下滑，通脹回落（13年GDP增長7.7%，CPI增長2.63%）貨幣平穩(wěn)（13年M2增長13.6%；12年6月、7月兩次降息）個稅新規(guī)推動二手房交易火爆，帶動新房改善需求，但具體執(zhí)行并不嚴(yán)格調(diào)整期15個月（14/1-15/3）1163/9.778/0.658%經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，通脹平穩(wěn)（14年GDP增長7.4%，CPI增長2.0%）貨幣平穩(wěn)（14年M2增長12.2%； 14年11月、15年3月兩次降息）（首套基準(zhǔn)利率，二套首付七成、利率1.1倍，信貸

20、審批特別嚴(yán)格），（14年6月起二三線城市逐步取消限購）第四輪上升期11個月（15/4-16/2）1503/12.1137/1.129%經(jīng)濟(jì)下滑，通漲回落（2015年GDP增長6.9%，2016年1月CPI增長1.8%）貨幣寬松（15年4月至16年3月共四次降息）信貸寬松（15年3月貸款未結(jié)清購買二套的，首付最低四成，15年9月，首套或二套（首套貸款已結(jié)清）的，公積金貸款首付最低二成、商業(yè)貸款首付最低三成）；利率最低85折左右；降稅收（15年3月營業(yè)稅“5改2”，16年2月降契稅）樓市周期走勢及影響因素宏 觀 政 策今日新政l 從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保

21、險的年限，將自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。l 企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行l(wèi) 實行差別化住房信貸政策對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。l 商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對購房人首付款的核查，購房人在申請貸款時，應(yīng)承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺。土地降準(zhǔn)購買一套房

22、，90平及以下，契稅按1%征收；90平以上1.5%；購買二套房，90平及以下按1%征收；90平以上2%。對外銷售購買不足2年的住房全額征收營業(yè)稅；2年及以上免征。北上廣深暫不實施第二三條2016年降契稅營業(yè)稅3月1日起， 人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點(diǎn)上海：中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70，郊區(qū)不低于60多層、小高層和高層中小套型建面標(biāo)準(zhǔn)：90、95和100平 已出臺政策1月 2月 3月 最直接的影響就是客戶需求被壓制，住宅購房門檻大幅抬高，對于類住宅產(chǎn)品將會是重大利好。05000100001500020000250003000035000020000004000000600000

23、08000000100000001200000014000000160000001800000020082009201020112012201320142015住宅成交面積（平米）商業(yè)成交面積（平米）辦公成交面積（平米）住宅成交均價商業(yè)成交均價辦公成交均價2010年住宅市場限購后，從成交量而言，商辦市場沒有受到明顯影響；從價格而言商業(yè)物業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步增長，而辦公物業(yè)去化均價明顯上升。限購對商辦市場的影響營改增對商辦市場的影響5月1日起將會實施“營改增”，對于商辦類物業(yè)的利好不僅僅在于稅賦的減少，更大的在于銷售、租賃端對于相關(guān)購買、使用企業(yè)的稅賦抵扣，同時新政要求企業(yè)購買住宅3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓對于商辦市

24、場也是利好。以房價100萬元，物料成本20萬元為例契稅“營改增”前“營改增”后營業(yè)稅（5%） 增值稅（17%）銷項稅（11%）進(jìn)項稅（17%）稅費(fèi)（萬元）56.8116.8合計8.47.6l “營改增”改革對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言利大于弊，建安成本占比越高的企業(yè)減稅效果越是明顯，但同時對于建安成本占比過低的企業(yè)有增稅的風(fēng)險。l 商辦物業(yè)一般建安成本高于普通住宅，相關(guān)開發(fā)企業(yè)的稅賦一般會相應(yīng)減少，而在經(jīng)營與銷售端，由于可以轉(zhuǎn)化為可抵扣的增值稅，將會較大程度的激勵企業(yè)購買或租賃。項 目 區(qū) 位 機(jī) 會 分 析以莘莊為中心，以滬閔路、七莘路為軸線，劃分成新城主城區(qū)、顓橋、馬橋旗忠、梅隴吳涇、紫竹、江川

25、六大組團(tuán)規(guī) 劃 解 讀區(qū)位理解1. 新城主城區(qū)是全區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。2. 顓橋組團(tuán)規(guī)劃側(cè)重市級莘莊工業(yè)區(qū)和航天科技研發(fā)中心的建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，形成航天產(chǎn)業(yè)和光顯示產(chǎn)業(yè)研發(fā)生產(chǎn)基地。3. 馬橋旗忠組團(tuán)規(guī)劃依托上海旗忠國際體育中心，形成以體育為特色，以森林綠化為背景，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。4. 梅隴吳涇組團(tuán)規(guī)劃發(fā)展示范居住區(qū)和都市型工業(yè)，促進(jìn)吳涇市級工業(yè)基地的升級換代。5. 紫竹組團(tuán)規(guī)劃依托紫竹科學(xué)園區(qū)、上海交大、華師大等的科教、研發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展高新技術(shù)和研發(fā)產(chǎn)業(yè)，形成上海的高科技研發(fā)基地。6. 江川組團(tuán)規(guī)劃依托老工業(yè)基地優(yōu)勢，整合區(qū)內(nèi)資源，形成以發(fā)電成套設(shè)備、軌道交通車輛為

26、重點(diǎn)的現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地。閔行區(qū)定位為上海的新型輔城，以產(chǎn)業(yè)+居住的功能為主。本項目位于全區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心、居住人口密集區(qū)，同時也是閔行的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)。規(guī) 劃 解 讀閔行功能規(guī)劃北部高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)北部區(qū)包括華漕鎮(zhèn)、七寶鎮(zhèn)、莘莊鎮(zhèn)、虹橋鎮(zhèn)、梅隴鎮(zhèn)、新虹街道、古美路街道。依托虹橋商務(wù)區(qū)開發(fā)，重點(diǎn)建設(shè)“大虹橋”地區(qū)使之成為上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的重要平臺，服務(wù)長三角的高端商務(wù)中心和上海西部國際教育、文化、醫(yī)療中心。南部創(chuàng)新研發(fā)先進(jìn)制造功能區(qū)南部包括吳涇鎮(zhèn)、顓橋鎮(zhèn)、馬橋鎮(zhèn)、江川路街道、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)“大紫竹”地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快江川裝備制造業(yè)基地和吳涇工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化升級，建設(shè)紫竹國際創(chuàng)新港。東部統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展功能區(qū)東部主要包括浦江鎮(zhèn)區(qū)域。重點(diǎn)探索實踐統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的路徑和模式，不斷升級現(xiàn)金制造、現(xiàn)代服務(wù)、居住休閑，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)的能級。閔行區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃閔行區(qū)將進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，優(yōu)化制造業(yè)的布局。重點(diǎn)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)均落位于南部的各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，推動形成三大組團(tuán)格局。規(guī) 劃 解 讀閔行產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃中部組團(tuán)市級工業(yè)基地中部組團(tuán)由莘莊工業(yè)區(qū)和吳涇工業(yè)基地組成。作為生物醫(yī)藥制造業(yè)基地，重點(diǎn)發(fā)展生物制品、藥物制劑、動物疫苗的研發(fā)和生產(chǎn)制造。南部組