1、商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)專業(yè)課程奧特萊斯商業(yè)基本情況 “奧特萊斯”, 英文OUTLETS的中文直譯。英文原意是“出口、出路、排出口”的意思。在零售商業(yè)中專指銷售國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名品牌過(guò)季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，也被稱為“品牌直銷購(gòu)物中心”。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國(guó)，迄今已有近一百年的歷史。Outlets最早就是“工廠直銷店”，專門處理工廠尾貨。后來(lái)逐漸匯集，慢慢形成類似Shopping Mall的大型Outlets購(gòu)物中心，并逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。雖然這種業(yè)態(tài)在美國(guó)已有100年歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右開始的。19972001年：集中的、由房地產(chǎn)開發(fā)商主

2、導(dǎo)的大型休閑購(gòu)物中心,開發(fā)商的介入使Outlets發(fā)生質(zhì)變，以前各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的工廠店被整合在一起，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象，過(guò)去作為經(jīng)營(yíng)主體的品牌商（廠家），變成Outlets這一全新經(jīng)營(yíng)模式的供貨商。同時(shí)功能更加齊全，提升購(gòu)物環(huán)境，休閑購(gòu)物一體化，選址向城市靠近，1小時(shí)車程，包括鄉(xiāng)村式(花園式)和MALL式兩種主要形態(tài)。19701987年：分散的、廠家各自主導(dǎo)的工廠直銷店一些服裝工廠利用其倉(cāng)庫(kù)銷售訂單尾貨，一家工廠一個(gè)Outlet Store，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價(jià)格低廉，所以吸引了大批顧客。19881996年：逐步聚集、廠家聯(lián)合主導(dǎo)的工廠直銷店很多工廠聯(lián)合起來(lái)將直銷店集中開設(shè)，雖然以名牌和低價(jià)

3、吸引顧客，但沒有形成規(guī)模，且離城市較遠(yuǎn)，一般在6080英里（100150公里）左右，開車要一個(gè)多小時(shí)。1997年以后：“休閑購(gòu)物一體化”，直銷中心(Outlet Center)這一業(yè)態(tài)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，表現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)融合和邊緣化傾向。一方面，原來(lái)意義上的“工廠直銷零售業(yè)”(Factory Outlet Industry) 總體規(guī)模在萎縮。另一方面，新的直銷中心功能更加齊全，實(shí)行休閑購(gòu)物一體化，工廠直銷中心與購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)邊緣模糊。很多中心已突破該業(yè)態(tài)原有剛性化的數(shù)量指標(biāo)，即必須半數(shù)以上的租戶是工廠直銷零售商的界線。國(guó)外Outlets發(fā)展的趨勢(shì) 購(gòu)物中心化 城市奧萊城市奧萊 、休閑娛樂化由于部分老的奧

4、特萊斯店經(jīng)營(yíng)困難，奧特萊斯中心的一些商店撤出，余下的商店不足以支撐奧特萊斯中心的經(jīng)營(yíng)，迫使中心的業(yè)主調(diào)整計(jì)劃。某些業(yè)主為了精選承租人，只能縮小奧特萊斯中心的規(guī)模。他們選擇的承租人希望是自己中心所獨(dú)有的且具特色的商店。其次只能是足價(jià)零售商、推動(dòng)時(shí)尚的連鎖店和餐館，具有強(qiáng)勢(shì)品牌的地區(qū)性零售商也被選擇。于是工廠直銷零售商的比重被削減，奧特萊斯中心的第一元素就被弱化。調(diào)整后的“奧特萊斯”更接近于一般的購(gòu)物中心，功能更加齊全，休閑娛樂等元素增加。 國(guó)外Outlets發(fā)展特點(diǎn) （1）擴(kuò)張迅速 Outlets迅速發(fā)展風(fēng)靡全球，在美國(guó)、歐洲、日本甚至東南亞國(guó)家，業(yè)態(tài)均已進(jìn)入蓬勃發(fā)展?fàn)顟B(tài)。在美國(guó)已有300多家，

5、銷售增長(zhǎng)率逐年大幅遞增。 （2）與三大傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)平分市場(chǎng) 在歐美國(guó)家的大型零售商中， Outlets已經(jīng)和百貨、超市、大型購(gòu)物中心四分天下。在美國(guó)的商業(yè)企業(yè)銷售排行榜中， Outlets就占前五席中的三席。 （3）經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)兩級(jí)分化、業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)化 國(guó)外 Outlets經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)兩極分化，企業(yè)集中度加大，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。美國(guó)排名前五位經(jīng)營(yíng)Outlets的公司，共有140多個(gè)分店，出租面積有3300萬(wàn)多平方英尺。分別占美國(guó)Outlets中心總數(shù)的61.8%和59.9%。 （4）品牌和模式的成功復(fù)制 已成功實(shí)現(xiàn)品牌和模式的異地復(fù)制，WoodburyPremiumOutlets公司美國(guó)最大的Outlets經(jīng)營(yíng)

6、公司，全球有51家分店，其中美國(guó)本土41家，日本8家，韓國(guó)墨西哥各一家。美國(guó)Outlets美國(guó)奧特萊斯優(yōu)勝劣汰過(guò)程中兩極分化，產(chǎn)業(yè)并購(gòu)使公司集中。如經(jīng)營(yíng)奧特萊斯規(guī)模最大的業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商Chelsea Property Group 被美國(guó)最大的商業(yè)房地產(chǎn)商Simon Property Group, Inc. 收購(gòu)。該公司在國(guó)內(nèi)的31個(gè)奧特萊斯中心出租率達(dá)99%，每平方英尺平均可比銷售達(dá)412美元；在日本的4個(gè)中心出租爆滿，每平方英尺平均銷售超過(guò)820美元。Chelsea在美國(guó)、日本和墨西哥擁有全產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的奧特萊斯中心Premium Outlet 60個(gè)和其他一些購(gòu)物中心總計(jì)1710萬(wàn)平方英尺

7、。各國(guó)Outlets的基本情況發(fā)展商發(fā)展商奧特萊斯中心奧特萊斯中心數(shù)量數(shù)量面積（面積（GLA）( (平方英尺平方英尺)每平方英尺平每平方英尺平均銷售均銷售每平方英尺基每平方英尺基本租金本租金出租率出租率%Chelsea Property Group5312,138,096$379*$20.38（額外）98（其它）91Prime Retail4211,943,531$241$2790.3Tanger Factory Outlet Centers295,141,744$294$14.2296Horizon Group Properties91,791,383- 3.2%$9.5776New Pla

8、n Excel Realty Trust61,899,000NA$16.4886Total13932,913,756美國(guó)排名前五位的奧特萊斯美國(guó)排名前五位的奧特萊斯 下表是美國(guó)排名前五位開發(fā)經(jīng)營(yíng)奧特萊斯的公司，他們經(jīng)營(yíng)的奧特萊斯中心共有139個(gè)，出租面積有3291萬(wàn)多平方英尺。分別占美國(guó)奧特萊斯中心總數(shù)的61.8%和59.9%。 案例: 紐約Woodbury Outlets 區(qū)位：位于紐約以北中央山谷區(qū)域。規(guī)模：經(jīng)過(guò)數(shù)次擴(kuò)張，直銷中心目前包含220家品牌店，7.2萬(wàn)柜臺(tái)面積，非常遼闊的郊區(qū)大型商場(chǎng)。項(xiàng)目定位：世界上最大的品牌直銷中心。 以購(gòu)物為主，兼具飲食、休憩、逛街、游樂功能。 銷售折扣：2

9、5%-65%的折扣。主要客源 ：美國(guó)、加拿大車族，世界各地旅游客源。商場(chǎng)服務(wù)：除了英文標(biāo)示外還有日文及中文標(biāo)示，有重要的事項(xiàng)廣播時(shí)除了用英語(yǔ)外還有中文的。建筑：一層的花園式Outlets 規(guī)劃特點(diǎn)和業(yè)態(tài)落位功能分區(qū)：劃分成五個(gè)功能區(qū)，用不同顏色區(qū)別，紫色，紅色，藍(lán)色，綠色，金黃色，每個(gè)區(qū)都有齊全的品門類、功能服務(wù)和對(duì)應(yīng)顏色的停車場(chǎng)每個(gè)不同顏色的購(gòu)物區(qū)都有標(biāo)示圖，同時(shí)還有編號(hào)輔助，讓購(gòu)物者容易辨識(shí)方向紫色的Grapevine Court紅色的Red Apple Court藍(lán)色的Blue Court綠色的Evergreen Court 金黃色的Marigold Court案例：案例：美國(guó)新澤西花園

10、購(gòu)物中心新澤西花園購(gòu)物中心是一個(gè)奧特萊斯業(yè)態(tài)購(gòu)物中心，獨(dú)具特色的不僅是它的主力店+次主力店+餐飲+奧特萊斯的業(yè)態(tài)組合。更重要的是主力店招入的是尼曼馬庫(kù)斯高檔服飾百貨和紐約第五大道折扣百貨，這樣主力店更有吸引力，更符合項(xiàng)目定位服務(wù)功能。共計(jì)有200個(gè)品牌專業(yè)商店，服裝和鞋類購(gòu)物免稅，食品區(qū)擁有各類口味餐廳，還有兒童游戲區(qū)。日本御殿場(chǎng)premium OUTLET 的規(guī)劃特點(diǎn)：與環(huán)境美妙結(jié)合，將旅游觀光和Outlet購(gòu)物休閑相銜接，有效延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間。獲得更多消費(fèi)。御殿場(chǎng)擁有富士山下河谷兩岸秀美的風(fēng)光，其中設(shè)置的高大鐵塔和廣場(chǎng)，從50米高的摩天輪上眺望富士山。規(guī)劃特點(diǎn)和業(yè)態(tài)落位日本Outlets日

11、本是在20世紀(jì)90年代中后期由美國(guó)最大的outlets連鎖公司premium outlets分別與日本大型企業(yè)如三井不動(dòng)產(chǎn)等合資開發(fā)奧特萊斯。目前日本共有奧特萊斯50余家。根據(jù)日本奧特萊斯發(fā)展需要，日本服飾廠商開始設(shè)計(jì)奧特萊斯專業(yè)商品，例如N ext door等開發(fā)17家奧特萊斯店 案例 日本御殿場(chǎng)日本御殿場(chǎng)premium OUTLET位于風(fēng)光優(yōu)美的靜岡縣富士山風(fēng)景區(qū)，與東京之間距離為90分鐘車程，御殿場(chǎng)擁有風(fēng)光秀美的河流景觀，旅游觀光和OUTLET購(gòu)物休閑結(jié)合，能夠更有效延長(zhǎng)顧客逗留時(shí)間。210家國(guó)內(nèi)外知名品牌店鋪和西餐廳品牌店。170家名品店，其中35家第一次入住日本，既有歐美名牌（例如美

12、國(guó)GAP）也有一些沒有品牌的優(yōu)良商品但價(jià)格低廉非常吸引顧客。歐洲Outlets歐洲的奧特萊斯分為兩種不同形式，一種是在城市中的會(huì)員制品牌俱樂部，另一類是在郊外的花園式奧特萊斯村。這兩種形式都以環(huán)境優(yōu)美、購(gòu)物舒適為特色。案例 英國(guó)的BICESTER VILLAGE OUTLET SHOPPING倫敦比斯特Outlets，位于牛津郡心臟地帶，距倫敦1個(gè)小時(shí)車程，以國(guó)際一線品牌為主200多個(gè)品牌。銷售折扣1-6折。歐洲九大Outlets購(gòu)物村的始祖.線形動(dòng)線布局.庭院花園式的歐式建筑風(fēng), 聚購(gòu)物、旅游、休閑、餐飲于一體的鄉(xiāng)村式購(gòu)物中心。營(yíng)業(yè)面積4.5萬(wàn)。周邊旅游景點(diǎn)密集,倫敦地區(qū)車族旅游客源。倫敦比

13、斯特Outlets購(gòu)物村特點(diǎn) 規(guī)劃特點(diǎn)和業(yè)態(tài)落位國(guó)際Outlets購(gòu)物村小鎮(zhèn)的特點(diǎn)（1）極具吸引力的品牌組合 。薈萃世界著名品牌以“名牌+實(shí)惠”聚客是奧特萊斯的核心理念。（2）超乎想象的低價(jià) 。奧特萊斯的商品一般在6折以下，甚至低至13折，物美價(jià)廉。（3）良好的購(gòu)物環(huán)境。 購(gòu)物環(huán)境舒適，主題多元集游購(gòu)?qiáng)蕿橐惑w，延長(zhǎng)消費(fèi)者在店內(nèi)的停留時(shí)間。迎合多種愛好和多年齡層次的消費(fèi)者偏好。（4）管理分工明確，店外由開發(fā)商管理，店內(nèi)由經(jīng)營(yíng)者管理，每個(gè)商店自主經(jīng)營(yíng)。實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理。對(duì)城市發(fā)展的推動(dòng) （1）提升城市形象、連接城市和旅游發(fā)展的紐帶。outlets項(xiàng)目通過(guò)旅游區(qū)、貿(mào)易伙伴和地方當(dāng)局推廣旅游業(yè)，每年可

14、吸引近千萬(wàn)的旅游及消費(fèi)者，是連接中心城市和旅游勝地的紐帶，很好的提升城市和市場(chǎng)形象，起到營(yíng)銷推廣的作用。 （2）促經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引投資 outlets每1萬(wàn)平方米可提供200250個(gè)就業(yè)崗位，能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展吸引新的投資，是城市更新?lián)Q代的催化劑。生產(chǎn)商供應(yīng)商發(fā)展Outlets的需求（1）迅速回籠資金的需要。 outlets為品牌供應(yīng)商銷售其庫(kù)存、斷碼、過(guò)季商品，既不影響正價(jià)品的銷售，又能為此類商品提供規(guī)范銷售渠道，在保持品牌形象的同時(shí)又迅速回籠資金。（2） outlets商品的生產(chǎn)及推廣成本低。很多生產(chǎn)商針對(duì)消費(fèi)需要專門生產(chǎn)outlets商品, 使用過(guò)去的經(jīng)典面料、款式，省去了大量新品研發(fā)費(fèi)用、渠

15、道費(fèi)用、推廣費(fèi)用，使銷售價(jià)格非常實(shí)惠。（3） outlets購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本低。Outlets小鎮(zhèn)一般都遠(yuǎn)離城市中心，商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)單舒適，經(jīng)營(yíng)硬件投入較低，相關(guān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用也很低，從而能夠給消費(fèi)者最大程度的折扣?？偨Y(jié)：世界Outlets發(fā)展基本特點(diǎn)和規(guī)律我國(guó)的Outlets （1） Outlets起步晚，發(fā)展速度快中國(guó)奧特萊斯目前還處于起步和發(fā)展階段，自 2002年北京燕莎首次將Outlets模式引入中國(guó)，由于其成功的示范效應(yīng)，在全國(guó)引發(fā)了Outlets開發(fā)熱潮。 （2）對(duì)Outlets認(rèn)識(shí)和理解參差不齊國(guó)內(nèi)對(duì)Outlets業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)理念、運(yùn)作方式、管理模式等方面的認(rèn)識(shí)和理解參差不齊。目前統(tǒng)計(jì)，全

16、國(guó)有各種類型的Outlets店近400余家， Outlets休閑購(gòu)物中心含休閑小鎮(zhèn)項(xiàng)目已經(jīng)和在建約600多家。但真正意義的Outlets非常少，屈指可數(shù)。 （3）Outlets尚未產(chǎn)業(yè)化，市場(chǎng)成熟度低我國(guó)在經(jīng)濟(jì)水平、市場(chǎng)環(huán)境、商品渠道、經(jīng)營(yíng)流程等與國(guó)外差距極大，雖然國(guó)內(nèi)Outlets發(fā)展迅速，但成功案例少，零售業(yè)市場(chǎng)占有率更少，Outlets在國(guó)內(nèi)尚未形成產(chǎn)業(yè)化 。 （4）廠房式（MALL式）與花園式兩種形態(tài)并存北京燕莎和上海青浦是廠房式和花園式Outlets的典型代表，美國(guó)用了30年完成從廠房式到花園式的演變，在我國(guó)僅用3-4年就實(shí)現(xiàn)了，兩種模式的Outlets在中國(guó)都表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

17、 （5）探索Outlets本土化模式， 正在進(jìn)行未見成熟案例案例：北京燕莎奧特萊斯位于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路，中心距離首都機(jī)場(chǎng)約25公里。 總建筑面積約12萬(wàn)，經(jīng)營(yíng)面積近10萬(wàn)平方米，車位1500個(gè) 。 分期開業(yè)：A座 2002年12月；B座 2003年11月；C座 2007年12月 項(xiàng)目定位：以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌折扣服飾購(gòu)物為主，集餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合性購(gòu)物中心 。國(guó)內(nèi)首家工廠式Outlets。銷售折扣：37折不等，經(jīng)常性的品牌熱賣會(huì)折扣1-5折 入住品牌：國(guó)際國(guó)內(nèi)一二線品牌共近600個(gè)。 規(guī)劃特點(diǎn)和業(yè)態(tài)落位建筑 集中折扣大賣場(chǎng)，地下一層、地上三層 分區(qū) A座 B座

18、C座規(guī)劃特點(diǎn)和業(yè)態(tài)落位A座：歐洲精品、商務(wù)休閑、婦女兒童、家居用品以及太陽(yáng)鏡、鐘表；B座：皮鞋、皮具、運(yùn)動(dòng)戶外商品 C座：國(guó)際一線服裝品牌、時(shí)尚商品、運(yùn)動(dòng)休閑品牌、餐飲服務(wù)案例: 上海青浦奧特萊斯區(qū)位：上海市普陀區(qū)金沙江路真北路口，距上海市中心人民廣場(chǎng)26公里規(guī)模：用地240畝16萬(wàn) ，建面11萬(wàn)，商鋪面積從100到500不等，停車場(chǎng)擁有車位1200個(gè)。 投資額：4.7億元人民幣投資商：百聯(lián)集團(tuán)和香港九龍倉(cāng)（中國(guó)） 項(xiàng)目定位：以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌折扣服飾購(gòu)物為主，以餐飲為輔的大型綜合性購(gòu)物中心。國(guó)內(nèi)首家花園式Outlets。經(jīng)營(yíng)模式：全部持有, 2006-2007年：90扣率經(jīng)營(yíng)，2008年：

19、100扣率經(jīng)營(yíng)。客 源 ：上海及江浙車族最多、其次為周邊高端住宅客、旅游客源功能分區(qū)：區(qū)國(guó)際一線服飾、區(qū)國(guó)際運(yùn)動(dòng)休閑品牌、二線品牌以及國(guó)內(nèi)品牌。 區(qū)餐飲休閑娛樂區(qū)。共入駐品牌240多個(gè)。規(guī)劃特點(diǎn)和業(yè)態(tài)落位A區(qū)：國(guó)際一線品牌Armani、Alfred Dunhill、AutaSon、Aquutum、Adolfo Dominguez、BCBG、BMW Life-style、CERRUTI1881、CANALI、EEC Time Zone、Givenchy、ImagineX Multi Brands、ImagineX (Hugo Boss)、Liu Jo、Mondi、Pal Zileri、Piomb

20、o、Ports International、S.F.F、Three-on-the-bund、Zegna Outlet Store等29個(gè)B區(qū)：國(guó)際知名品牌國(guó)內(nèi)著名品牌Adidas、AEE、Biba、CK Underwear、Clarks、CORDIER、ESPRIT、Gas、GEOX、I.T、Jessica、KEYING、LACOSTE、LaVico、Le Coq Sportif、Le Saunda、Lilly、LUXMAN、MYTENO、Miss Sixty、NAUTICA、Nike、Reebok、Reporter、Samsonite、Sisley、The North Face、United

21、 Colors of Benetton、Wilson等150多個(gè)C區(qū)：餐飲永和豆?jié){、燕鮑翅、The Coffeebeanery、W.、Lamborghini、CDDA、VON DUTCH、卡丹狄諾、甜密密、美式唐納茲、吳越人家等54個(gè)建筑：美國(guó)花園式Outlets地上一層，局部二至三層 規(guī)劃：由23棟造型別致的建筑群構(gòu)成，廣場(chǎng)總體布局采用了環(huán)狀連續(xù)空間，中部設(shè)水系，商鋪間以商業(yè)街形式相聯(lián)，預(yù)留前區(qū)廣場(chǎng)停車。 建筑規(guī)劃特點(diǎn)上海青浦奧特萊斯的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)精心籌備：該項(xiàng)目自2004年開始策劃、購(gòu)地至2006年4月28日開業(yè)，整體籌備歷經(jīng)兩年多，但是其中招商籌備就有一年多。招商的品牌資金投入：期間針對(duì)國(guó)際

22、一線品牌采用“買斷商品、扣率合作和貼補(bǔ)裝修等措施將供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)降至最低。針對(duì)阿瑪尼、杰尼亞等10個(gè)大品牌進(jìn)行重點(diǎn)聯(lián)洽，最終投入3000萬(wàn)元裝修費(fèi)和3000萬(wàn)元買斷款將其引進(jìn)（如：ARMANI，500平米店鋪，投入400萬(wàn)元裝修費(fèi)和800萬(wàn)元買斷款）。國(guó)際一二線品牌的帶動(dòng)效應(yīng)：國(guó)際一線品牌進(jìn)駐后，有效地帶動(dòng)國(guó)際二線品牌和國(guó)內(nèi)知名品牌的合作與進(jìn)駐。聯(lián)營(yíng)提扣與租金標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合 向國(guó)際一二線品牌優(yōu)惠反而增強(qiáng)了盈利依據(jù)3.5元/平米.天的成本，原定按6元/平米.天的租金標(biāo)準(zhǔn)招商合作。由于供應(yīng)商為降低風(fēng)險(xiǎn)，90%以聯(lián)營(yíng)扣率合作，如：阿瑪尼、杰尼亞等大品牌：7-10%；星巴克：8%；僅大部分餐飲項(xiàng)目和少數(shù)品牌以

23、租賃合作，如：耐克：租金2元/平米.天，有效地拉動(dòng)了品牌招商和消費(fèi)者的光顧。銷售業(yè)績(jī)當(dāng)年銷售額在10億元以上案例: 天津武清佛羅倫薩小鎮(zhèn)位于京津之間的天津武清區(qū)，距北京五環(huán)路60公里，天津市中心38公里，有多高速路及國(guó)道通過(guò)，距離京津高速公路主干道大約 10 分鐘車程距離北京市中心約 55 分鐘車程，從高速路楊村出口到小鎮(zhèn)入口只需5分鐘。小鎮(zhèn)的主要入口距武清高鐵站僅100米?！胺鹆_倫薩小鎮(zhèn)”是中國(guó)首座純正意大利建筑風(fēng)格的大型高端名品折扣中心，到佛羅倫薩小鎮(zhèn)仿佛置身在意大利街頭，不出國(guó)門就能體驗(yàn)到意大利風(fēng)情可觀賞意大利風(fēng)格的建筑群和街頭美景，品嘗意大利和各國(guó)美食，欣賞精彩的表演和休閑活動(dòng)。是集休

24、閑、購(gòu)物、餐飲、觀光于一體的奧特萊斯購(gòu)物小鎮(zhèn)，有300多個(gè)世界一二線和國(guó)內(nèi)外著名品牌，包括Fendi,Prada,Zegna,Ferragamo,Versace ,Burberry等。銷售折扣只有 16 折, 項(xiàng)目一期200多個(gè)國(guó)內(nèi)外高端品牌規(guī)劃特點(diǎn)和業(yè)態(tài)落位回環(huán)的動(dòng)線布局，多方向出入口接駁停車位。一期與二期布局對(duì)稱,動(dòng)線互通一體化格局,建筑面積20萬(wàn)平方米一期建筑面積約9萬(wàn)平方米，同一建筑群均以連廊貫通，以廣場(chǎng)和小橋形成樞紐；街區(qū)風(fēng)格統(tǒng)一、而廣場(chǎng)環(huán)境各異。臨街建筑多為假二層、非臨街建筑為一層。 整體人流動(dòng)線與店鋪布局規(guī)劃切分較為適宜、進(jìn)深合理，格局簡(jiǎn)單清晰，通過(guò)廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)最大限度保證了商鋪前人

25、流勻稱，避免視覺死角。動(dòng)線總結(jié)：國(guó)內(nèi)Outlets發(fā)展存在的主要問(wèn)題（1）盲目追求規(guī)模國(guó)內(nèi)項(xiàng)目策劃時(shí)動(dòng)輒十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平米，還以規(guī)模宏大作為賣點(diǎn)，對(duì)未來(lái)招商和經(jīng)營(yíng)欠考慮。美國(guó)最大的Woodbury Commons Outlets面積不超過(guò)8萬(wàn)平方米，而且是幾十年共五六期擴(kuò)建后的結(jié)果。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)能力有待提升由于建筑布局、交通入口、車位布置等規(guī)劃設(shè)計(jì)欠妥，導(dǎo)致不同區(qū)域商鋪招商困難，經(jīng)營(yíng)冷熱不均，游客到達(dá)部分商鋪步行路線過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。（3）開發(fā)商招商能力弱許多開發(fā)商缺乏國(guó)外知名品牌經(jīng)銷商的資源，招商介入的時(shí)機(jī)過(guò)晚，直接造成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)的困難。很多在建的Outlets中心拖延開業(yè)，開業(yè)后也存在大

26、量空鋪，招商不力是直接因素。 （4）缺乏低成本的進(jìn)貨渠道 一般的品牌經(jīng)銷商無(wú)法以低廉的價(jià)格直接從國(guó)外廠家獲得正牌特價(jià)商品，打完折之后的價(jià)格消費(fèi)者依然很難接受，例如阿瑪尼西服打折完1萬(wàn)元，Prada包打完六折6500元；貨品少，補(bǔ)充慢。（5）誤用概念，名不符實(shí)其一，盜用概念，小型獨(dú)立折扣店號(hào)稱Outlets ，例如云裳奧特萊斯；其二，有名無(wú)實(shí)，借Outlets之名開發(fā)項(xiàng)目，真正由品牌持有者或廠家參與的比例較低，甚至主業(yè)態(tài)不是Outlets。據(jù)統(tǒng)計(jì)目前全國(guó)有各種類型的Outlets店大約400余家，但真正意義的Outlets非常少。選址要求：1.消費(fèi)能力旺盛的大城市和發(fā)達(dá)地區(qū)。以大型中心城市客源為

27、核心、旅游客源為主要，周邊客源為輔助。2.距離城市中心4590分鐘車程，最大限度地吸引客流，滿足各種交通工具通行；3. 郊外主要交通道路交會(huì)處，多條高速公路、省道的交叉點(diǎn)上。4.風(fēng)景優(yōu)美的地帶，旅游觀光景區(qū)或線路的必經(jīng)之地，這樣可以增加游客游覽奧特萊斯的滯留時(shí)間，從而產(chǎn)生更多的經(jīng)營(yíng)銷售。這一點(diǎn)已經(jīng)被國(guó)內(nèi)為無(wú)數(shù)成功的案例所證明了。奧特萊斯項(xiàng)目選址基本特點(diǎn)、要求案例 日本御殿場(chǎng)日本御殿場(chǎng)坐落于風(fēng)景優(yōu)美的自然環(huán)境中，可眺望富士山，擁有歐風(fēng)式的建筑外觀。加上距離富士山、箱根等度假地距離很近的優(yōu)越條件，迎來(lái)很多海內(nèi)外顧客。“御殿場(chǎng)OUTLETS四周被群山樹林環(huán)繞，景色秀麗，空氣清潔，仿佛身處自然公園。在

28、這里您能感受到北美城市街道風(fēng)情，可以欣賞美麗的風(fēng)景，又可以滿足您的購(gòu)物欲望，一舉多得！最可以清晰地眺望富士山的季節(jié)是秋，冬。這個(gè)季節(jié)空氣清潔，是欣賞富士山的最佳時(shí)節(jié)。尤其是冬季富士山頂被雪覆蓋，山頂白雪皚皚，非常壯觀！”旅客游記指 標(biāo)懷柔青浦北京上海人均生產(chǎn)總值（元）29788 47220 49505 56732.6 人均社會(huì)消費(fèi)品零售額（元）11727155472071618516人口（萬(wàn)人）337515381815懷柔商業(yè)和經(jīng)濟(jì)條件遠(yuǎn)不及青浦發(fā)達(dá)由表可見懷柔人均GDP29788元，只有北京平均水平的60%，而青浦人均47220元，是上海平均水平的83%，青浦是懷柔的1.58倍；人均社會(huì)消費(fèi)

29、品零售額方面，懷柔人均11727元，只有北京平均水平的57%，而青浦人均15547元，是上海平均水平的84%，青浦是懷柔1.33倍。指標(biāo)懷柔青浦全年旅游總收入（億元）10.5615.2全年旅游接待量（萬(wàn)人次）1042345但是懷柔旅游消費(fèi)接待量卻是青浦的3倍，盡管消費(fèi)客單價(jià)低，農(nóng)家樂為主。但是卻也達(dá)到了青浦的70%由表看出，盡管懷柔旅游人均消費(fèi)遠(yuǎn)低于青浦。但懷柔的旅游接待量遠(yuǎn)高于青浦，旅游收入是青浦的69.5%，這主要與懷柔具有的旅游優(yōu)勢(shì)資源有關(guān)，是懷柔奧特萊斯匯聚客流的重要因素。懷柔旅游的主要游客大多是北京市區(qū)的有車族自駕車游客，這部分人通常對(duì)品牌的認(rèn)知程度較高，經(jīng)濟(jì)能力較好，品味較高，與奧

30、特萊斯目標(biāo)群體特征相符，正是這部分人是懷柔發(fā)展奧特萊斯的一大機(jī)遇。懷柔奧特萊斯把握高層次的游客群，將其發(fā)展為較穩(wěn)定的消費(fèi)市場(chǎng)，彌補(bǔ)懷柔本地客源不足的缺陷。以北京懷柔奧特萊斯與上海青浦奧特萊斯比較為例 懷柔與青浦同是中國(guó)兩個(gè)最大都市的遠(yuǎn)郊區(qū)，同為發(fā)展中的新城，懷柔和青浦有很強(qiáng)的可比性。懷柔在北京所處的地位與青浦在上海所處的地位明顯不同，青浦工業(yè)化比重高，商業(yè)市場(chǎng)比懷柔發(fā)達(dá)，居民人均消費(fèi)水平高，更具商業(yè)活力和市場(chǎng)潛力，當(dāng)?shù)鼐用裼锌赡艹蔀閵W特萊斯較穩(wěn)定的客源。懷柔當(dāng)?shù)鼐用穸唐趦?nèi)難以成為奧特萊斯依托的消費(fèi)市場(chǎng)。奧特萊斯小鎮(zhèn)設(shè)計(jì)規(guī)劃的基本要素p地塊規(guī)劃p總平面-分區(qū)p動(dòng)線-步行車流與出入口、車位p建筑風(fēng)

31、格p步行街布局、寬度p商鋪規(guī)格、進(jìn)深與面寬p體量p景觀-水系p娛樂游藝p代表性項(xiàng)目的設(shè)計(jì)基本參數(shù)參考 地塊規(guī)劃1.更要講求項(xiàng)目地塊的對(duì)稱性,可以更有效劃分主題街區(qū)和設(shè)計(jì)動(dòng)線。對(duì)于不規(guī)則 的地塊，一定尋找出對(duì)稱軸線與幾何區(qū)域。美國(guó)紐約Woodbury Outlets、日本御殿場(chǎng)都是這樣2.更要求平層建筑以便充分的沿街展示，便于顧客游覽逛街而不是樓上樓下。 總平規(guī)劃 分區(qū)分區(qū)齊全例如 青浦奧萊區(qū)國(guó)際一線服飾、區(qū)國(guó)際運(yùn)動(dòng)休閑品牌、二線品牌和國(guó)內(nèi)品牌。 區(qū)餐飲休閑娛樂區(qū)。功能合理例如 武清佛羅倫薩各區(qū)域的餐飲、衛(wèi)生間都分散布置與商鋪的距離適宜合理，方便顧客使用。餐飲多設(shè)置于各個(gè)街道盡端，能夠有效帶動(dòng)客

32、流的循環(huán)。動(dòng)線 機(jī)動(dòng)車與步行、客貨分流。車位 一般是設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的商用停車數(shù)量的3倍以上。停車場(chǎng)須在入口處。l佛羅倫薩小鎮(zhèn)的客流通道與貨運(yùn)通道各自獨(dú)立互不干擾；保持貨流的隱秘性便于整佛羅倫薩小鎮(zhèn)的客流通道與貨運(yùn)通道各自獨(dú)立互不干擾；保持貨流的隱秘性便于整體運(yùn)營(yíng)。另外在運(yùn)貨時(shí)間和管理上加以處理，貨流于早上體運(yùn)營(yíng)。另外在運(yùn)貨時(shí)間和管理上加以處理，貨流于早上09:3009:30以前開門營(yíng)業(yè)前進(jìn)入，以前開門營(yíng)業(yè)前進(jìn)入，錯(cuò)客流時(shí)間；貨運(yùn)通道暢通性好，管理規(guī)范錯(cuò)客流時(shí)間；貨運(yùn)通道暢通性好，管理規(guī)范。l車位大約車位大約20002000個(gè)，布置在四個(gè)角出入口的位置上方便客戶進(jìn)出；還在北側(cè)預(yù)留地塊，個(gè)，布置在四

33、個(gè)角出入口的位置上方便客戶進(jìn)出；還在北側(cè)預(yù)留地塊，預(yù)計(jì)可以建預(yù)計(jì)可以建500500個(gè)車位停車場(chǎng)個(gè)車位停車場(chǎng)。 建筑風(fēng)格 奧特萊斯小鎮(zhèn)主流的建筑風(fēng)格是以地中海式為主的，地中海式風(fēng)格主要是指西班牙式和意大利的風(fēng)格，一些主要標(biāo)志是： 黃色或白色立面顏色 、石材 騎樓、陽(yáng)臺(tái)、 鐘樓，煙囪，穹頂?shù)葮?biāo)志性構(gòu)造 街心小品和雕塑 等等 街區(qū)的規(guī)劃l將各街區(qū)定位成不同的主題。各街區(qū)有區(qū)別內(nèi)容更豐富。l步行街的設(shè)計(jì)不應(yīng)是一律筆直，設(shè)計(jì)為蜿蜒曲折的以曾強(qiáng)顧客逛街好奇性和趣味性。 天津佛羅倫薩為意大利古典建筑風(fēng)格：1紅色或褐色陶瓦屋頂2 紅褐和土黃、局部深紅、靛藍(lán)或黃銅作為墻面涂料顏色 3. 采用典型羅馬式列柱墻和回

34、廊 4. 立面的點(diǎn)綴元素用格柵或線型天津佛羅倫薩佛羅倫薩小鎮(zhèn) 分為三個(gè)主題街區(qū)，分別是羅馬街區(qū)，威尼斯街區(qū)，佛羅倫薩街區(qū)、u奧特萊斯商鋪的設(shè)計(jì)原則，一般情況下面積分為大中小三個(gè)類別。大約小的128-240中的288-400大的500-800特大1000以上。具體可以依據(jù)各級(jí)品牌店的要求，按一線品牌每店鋪約250平米-300平米左右， 二線品牌約為130平米左右， 而快時(shí)尚類的商鋪可能在500-800平米 左右.商鋪可以根據(jù)需要打通合并靈活組合。u原則上商鋪進(jìn)深與面寬應(yīng)該是1:1.5-1:2 的比例 上海青浦奧特萊斯的主流店鋪是128-160平米。大的400-500平米約占3%。佛羅倫薩小鎮(zhèn)主流

35、店鋪面積140-250平米，中大型店總數(shù)量不超過(guò)20個(gè)。幾個(gè)廣場(chǎng)周邊設(shè)置少量400-1000平米大型店鋪，用以主力品牌的旗艦店提升整體形象。兩個(gè)項(xiàng)目的大多數(shù)店鋪面寬進(jìn)深比例在1:2左右。商鋪規(guī)格、進(jìn)深與面寬 體量 不宜過(guò)大下組數(shù)據(jù)顯示,國(guó)內(nèi)當(dāng)前比較有代表性的項(xiàng)目,因所在的位置、運(yùn)營(yíng)專業(yè)、投資條件具備有優(yōu)勢(shì),其項(xiàng)目總建面十萬(wàn)平米左右.包括了所有業(yè)種業(yè)態(tài) ,其中的奧特萊斯業(yè)態(tài)所占的比例是很低的.其建筑面積也不過(guò)在1-2萬(wàn)平米之間.因此, 基本上一般大約在1-1.5萬(wàn)平米左右?？偨鎋萬(wàn)平米國(guó)際國(guó)內(nèi)一二線品牌奧特萊斯部分約 _萬(wàn)平米普通服裝類業(yè)態(tài)是餐飲鞋帽箱包童裝玩具青浦奧特萊斯1117%1.8773%占10 %.佛羅倫薩小鎮(zhèn)1015%1.559%26 %.燕莎奧特萊斯1020%264%16% 景觀、水系奧特萊斯項(xiàng)目不僅在景觀優(yōu)美旅游資源豐富的地方選址，還極力建造景觀，以此更多的吸引客流更久的留住客人。水系是其中的主要的內(nèi)容，增加人們?cè)谟H近水景休閑游覽時(shí)逗留時(shí)間娛樂游藝配套娛樂和游藝, 國(guó)內(nèi)外大量的奧萊配備娛樂游樂項(xiàng)目，更主動(dòng)更有效的留住游客。不僅有大型游樂場(chǎng)、還有影院、溜冰場(chǎng)、大型室內(nèi)水世界樂園，