1、第四章 房地產(chǎn)運營預(yù)測 重點：掌握一元線性回歸分析方法 、非線性回歸分析、序時平均法、挪動平均法、長期趨勢預(yù)測法難點：挪動平均法以及長期趨勢預(yù)測法 了解：房地產(chǎn)預(yù)測的相關(guān)知識點，以及房地產(chǎn)預(yù)測的定性分析方法.第四章 房地產(chǎn)運營預(yù)測房地產(chǎn)運營預(yù)測的概念12房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法3房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法4房地產(chǎn)運營預(yù)測的的程序與類別第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的概念一、房地產(chǎn)運營預(yù)測的概念及港地產(chǎn)運營預(yù)測的作用一預(yù)測的概念 預(yù)測是根據(jù)知推測未知，根據(jù)以往推測未來，根據(jù)客觀的閱歷和教訓(xùn)、客觀的資料與條件、演化的邏輯與推斷、尋求事物的未來開展規(guī)律。其目的在于做出決策，為未來的不確定要素提供信息和數(shù)據(jù)

2、，為制定政策、擬定方案、確定目的等艱苦事項效力。二房地產(chǎn)運營預(yù)測的概念房地產(chǎn)運營預(yù)測的概念就是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的過去和現(xiàn)狀以及企業(yè)運營的以往開展規(guī)律性來估計或推測房地產(chǎn)運營企業(yè)的未來運營環(huán)境和運營方向的科學(xué)方法。第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的概念三房地產(chǎn)運營預(yù)測的作用 房地產(chǎn)運營預(yù)測對于協(xié)助房地產(chǎn)運營者準(zhǔn)確捕獲和掌握房地產(chǎn)行業(yè)信息具有重要的作用。1、運營預(yù)測是房地產(chǎn)運營企業(yè)制定運營決策的前提2、運營預(yù)測是房地產(chǎn)運營企業(yè)制定營銷戰(zhàn)略的根據(jù)3、運營預(yù)測有利于提高房地產(chǎn)運營企業(yè)的競爭才干第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的概念二、房地產(chǎn)運營預(yù)測的特點、原那么和內(nèi)容一房地產(chǎn)運營預(yù)測的特點 房地產(chǎn)企業(yè)圍繞運營過程所作的預(yù)測

3、除了具有普通預(yù)測的特點外，還具有本人獨到的特點，詳細表如今以下幾個方面：1、雙重性2、個別性3、長期性4、復(fù)雜性二房地產(chǎn)運營預(yù)測的原那么1、銜接的原那么2、相關(guān)的原那么3、類推的原那么4、系統(tǒng)的原那么第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的概念三房地產(chǎn)運營預(yù)測的內(nèi)容1、預(yù)測特定城市房地產(chǎn)業(yè)的未來前景2、預(yù)測未來一個時期內(nèi)房地產(chǎn)市場對各類房屋樓宇設(shè)計和功能等需求的變化趨勢3、預(yù)測個別房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程優(yōu)勢和優(yōu)勢、能夠的運營風(fēng)險環(huán)節(jié)、本錢突破的能夠性、運營過程中的競爭要素等問題4、對房地產(chǎn)品價錢走勢的預(yù)測5、預(yù)測各類房屋供應(yīng)的增長和市場占有率的變化6、預(yù)測房地產(chǎn)金融市場的開展動向第一節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的概念四房

4、地產(chǎn)運營預(yù)測的影響要素 影響房地產(chǎn)運營預(yù)測的主要要素是未來一個時期內(nèi)市場的變化。因此，深化研討分析影響房地產(chǎn)市場變化的各種要素，分清主要要素和次要要素，對于準(zhǔn)確的建立運營預(yù)測模型有很大的協(xié)助。1、各類房地產(chǎn)的存量及現(xiàn)狀 1住宅存量 2有商業(yè)收益房地產(chǎn)的存量2、人口情況 1人口的絕對量 2人口的增長速度 3家庭構(gòu)造 4人口流向3、房地產(chǎn)價錢的變化4、國家的經(jīng)濟開展程度第二節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的程序和類別一、房地產(chǎn)預(yù)測的根本程序房地產(chǎn)運營預(yù)測的根本程序分為三個階段七個環(huán)節(jié)。一預(yù)備階段1、確定運營預(yù)測的目的和要求2、搜集資料1搜集歷史資料2搜集現(xiàn)實資料3、分析判別1分析察看各影響要素同需求量的依存關(guān)系

5、2分析房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)供銷關(guān)系及其變化3分析當(dāng)前的消費心思4其他方面的分析判別第二節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的程序和類別二實施階段1、進展預(yù)測1選擇運營預(yù)測方法2建立運營預(yù)測模型3預(yù)測計算2、預(yù)測結(jié)果分析1結(jié)果分析2運營預(yù)測誤差三、提交運營預(yù)測報告階段1、提出運營預(yù)測報告2、追蹤與反響第二節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的程序和類別是確定預(yù)測目的和要求搜集資料分析判別進展預(yù)測預(yù)測結(jié)果分析合理否？提出預(yù)測報告追蹤與反響否預(yù)備階段實施階段提交報告第二節(jié) 房地產(chǎn)運營與管理的含義及其特征二、房地產(chǎn)運營預(yù)測的分類1按預(yù)測內(nèi)容分類 1開發(fā)運營工程預(yù)測 2房地產(chǎn)開發(fā)運營的總體環(huán)境預(yù)測2按時間期限分類 1長期預(yù)測 2中期預(yù)測 3短

6、期預(yù)測3按預(yù)測范圍分類 1宏觀預(yù)測 2微觀預(yù)測4按預(yù)測方法分類 1定性預(yù)測 2定量預(yù)測 3綜合預(yù)測第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法一、個人閱歷判別法二、專家預(yù)測法 1、專家會議法 2、德爾菲法 3、德比克法明確預(yù)測目的設(shè)計調(diào)查表向?qū)＜液円庖娋C合歸納結(jié)果意見能否集中？明確預(yù)測目的是進一步綜合問題第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法三、相互影響分析法 專家預(yù)測法不能明確指出未來各種事物之間的關(guān)系，為彌補這一缺陷，可以采用相互影響分析法。它能明確指出未來事物之間的關(guān)系，并確定一系列事件A1，A2.，.An及其發(fā)生的概率P1，P2，Pn之間的變化關(guān)系。 相互影響分析法通常用事件相互影響分析表進展分析

7、，其表現(xiàn)方式如下表所示。其中，“表示正的影響，闡明一事件的發(fā)生將增進其他事件的發(fā)生概率。“表示負(fù)的影響，闡明一事件的發(fā)生將增進其他時間的發(fā)生概率?！氨硎緦ζ渌录o影響。實踐運用時，還要標(biāo)求出正負(fù)影響的程度，修正事件發(fā)生的概率。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法假設(shè)發(fā)生該事件發(fā)生概率對諸事件的影響A1A2A3A4P1P2P3P4A1A2A3A4事件相互影響分析表第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法四、定性預(yù)測結(jié)論的構(gòu)成方法一客觀概率法 這種方法是指參與預(yù)測的人員將預(yù)測工程的結(jié)果用概率的方式描畫出來，然后求出這些預(yù)測數(shù)字的算術(shù)平均數(shù)作為預(yù)測結(jié)果，其計算公式為： 41或 42第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的

8、定性預(yù)測法例41 某房地產(chǎn)開發(fā)商對下年度的商品房銷售情況進展預(yù)測，7個預(yù)測者以為銷售前景良好的概率估計見表4-2，試求銷售前景最好的預(yù)測概率。表4-2 7人預(yù)測概率值解：根據(jù)表4-2中的數(shù)據(jù)，銷售前景良好的預(yù)測概率為：假設(shè)上例中，預(yù)測者不是7人而是20人，見表4-3.表4-3 20人預(yù)測概率值 預(yù)測者A1A2A3A4A5A6A7概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51預(yù)測者fi /人1234352概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51Pi fi0.570.822.073.241.683.601.02第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法那么根據(jù)表4

9、-3中數(shù)據(jù)計算的銷售前景良好的預(yù)測概率為： 第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法二記分法1、平均法 該法以各方案的得分值作為計算的根據(jù)，計算出算術(shù)平均數(shù)加以比較，計算公式為： 4-3式中： 方案j的平均分值； 對方案j作出預(yù)測的專家數(shù)； Xij專家i對方案j評定的分?jǐn)?shù)第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法例4-2 某房地產(chǎn)開發(fā)公司對某一開發(fā)工程擬定了三個開發(fā)方案，聘請7位專家進展預(yù)測，各位專家對各個方案評定的分值見表4-4，試決議最優(yōu)方案。表44 三個方案的評定分值專家方案A1A2A3A4A5A6A7甲9874676已6977107丙51058710解：根據(jù)表4-4中數(shù)據(jù)，可計算出甲、乙、丙三個方案

10、的平均分值為顯然，乙方案為最優(yōu)方案。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法2、比重系數(shù)法 該法以各種得分總數(shù)占全部方案修正總分的比重作為比較的根據(jù)。其計算公式為：4-4 式中 ： Wj方案j得分總數(shù)占全部方案修正總分的比重； Lj積極性系數(shù)，它等于mj/m，m為參與運營預(yù)測的全部專家人數(shù)，mj為對方案j作出預(yù)測的專家人數(shù)； n方案的個數(shù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法例3 試根據(jù)表4-4資料，采用比重系數(shù)法決議最優(yōu)方案。解：根據(jù)表4-4資料，L1=L3=0.857，可計算出個方案的Wj顯然，甲方案為最優(yōu)方案。最優(yōu)方案之所以發(fā)生了變化，是由于思索了積極性系數(shù)的緣故。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)

11、測法3、總分值頻率法這種方法用得到總分值的頻率作為各方案比較的根據(jù)，其計算公式為：4-5式中 fj方案j的總分值頻率； mj對方案j作出運營預(yù)測的專家人數(shù)； 對方案j作出運營預(yù)測為總分值的專家人數(shù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定性預(yù)測法例4-4 試根據(jù)表4-4資料假設(shè)非常為總分值，采用總分值頻率法決議最優(yōu)方案。 解：根據(jù)表4-4資料，甲乙丙方案中評為總分值者分別為0,1,2，可計算出各方案的總分值頻率為： 顯然，丙方案為最優(yōu)方案。 第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法一、因果分析法一一元線性回歸分析1、根據(jù)統(tǒng)計資料繪出相關(guān)圖，計算相關(guān)系數(shù)： (4-6)2、建立運營預(yù)測模型建立一元線性回歸運營預(yù)測模型

12、為： (4-7)式中 Y因變量，如銷售收入 X自變量，如施工面積 a回歸常數(shù)，是一元線性回歸方程的截距 b回歸系數(shù)，是一元線性回歸方程的斜率第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法3、待定參數(shù)利用最小二乘法，待定參數(shù)a，b由以下方程組確定： (4-8)那么 4-9 4、運用模型進展預(yù)測 將Xi 值帶入一元線性回歸方程中可以得到各個回歸值Yc 。假設(shè)需求預(yù)測，代入Xo 的數(shù)值，就可得到相對應(yīng)的運營預(yù)測值(X=Xo).第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法例4-5 假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1992-2001年的統(tǒng)計資料見表4-5.試建立一元線性回歸方程，并預(yù)測Xo=5.1百萬m2時的銷售收入是多少？ 表4-5 1

13、992-2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房開發(fā)情況年份1992199319941995199619971998199920002001開發(fā)面積/百萬m20.650.761.031.010.881.271.903.653.754.8619.76銷售收入/百萬元101110148164202244450856101913204596第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法解：1根據(jù)表4-5可以繪出關(guān)于開發(fā)面積銷售收入的散點圖，如下圖?？梢钥闯鰯?shù)據(jù)點的分布趨勢。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法2計算相關(guān)系數(shù)r。根據(jù)公式4-6和表4-5資料列表計算，入表4-6所示。闡明開發(fā)面積與銷售收入為強相關(guān)，變化方向一樣

14、，即開發(fā)面積增大時，銷售收入也增大；開發(fā)面積減小時，銷售收入也減少。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法 表4-6 相關(guān)系數(shù)計算表年份開發(fā)面積X/百萬m2銷售收入Y/百萬元X2Y2XY Yc19920.651010.42251020165.6581.3119930.761100.57761210083.6112.6919941.031481.060921904152.44189.7219951.011641.020126896165.64184.0119960.882020.774440804177.76146.9219971.272441.612959536309.88258.1819981.

15、94503.61202500855437.9219993.6585613.32257327363124.4937.1720003.75101914.062510383613821.25965.720014.86130223.619616952046327.721282.3819.76459660.083384024215083.344596第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法3根據(jù)表4-6資料，可計算出一元線性回歸方程的待定參數(shù)b和a那么一元線性回歸預(yù)測的方程為： Y=-104.13+285.29X將Xi各值代入上述方程，可得相對應(yīng)的回歸值Yc，詳見表4-6所示。4運用模型預(yù)測。依題意，知開發(fā)面

16、積Xo=5.1百萬m2，代入回歸方程得到銷售收入為Yc=-104.13+285.29*5.1百萬元=0.85百萬元第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法二非線性回歸分析常見的一元曲線方程轉(zhuǎn)化為一元直線方程見表4-7.序號曲線名稱曲線方程換元形式直線方程1雙曲線2冪函數(shù)Y=bXb3指數(shù)函數(shù)Y=abx4對數(shù)函數(shù)lgX 表4-7 常見的一元曲線方程轉(zhuǎn)化表第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法對于擬合曲線回歸方程的問題，求解步驟如下：1應(yīng)根據(jù)數(shù)據(jù)點的分布情況，確定變量X與Y之間的函數(shù)類型，選擇適當(dāng)曲線與數(shù)據(jù)點擬合。2應(yīng)確定X與Y之間相關(guān)函數(shù)的未知參數(shù)。某些特殊類型的函數(shù)，可以經(jīng)過換元法，把非線性問題轉(zhuǎn)化為線性

17、問題來處置。應(yīng)該指出，非線性回歸問題的相關(guān)系數(shù)不能用式4-6直接求得，必需經(jīng)過先求相關(guān)指數(shù)，相關(guān)指數(shù)的平方根才是相關(guān)系數(shù)式4-10。(4-10) 其中 其中 第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法為了確定可信度，還需計算估計規(guī)范離差，可按下式計算：4-12 式中 回歸值； 回歸方程的待定系數(shù)個數(shù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法例4-6 試根據(jù)例4-5，建立指數(shù)函數(shù)回歸方程，并預(yù)測百萬平米的銷售收入。 解：設(shè)擬合曲線方程 ,根據(jù)表4-7的換元方式，得 ,這樣就把一元非線性回歸問題變換成了一元線性回歸問題。其中 根據(jù)表4-5資料和式4-9可求得轉(zhuǎn)換后直線方程的待定系數(shù)A，B，列表計算見表4-8.第

18、四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法表4-8 轉(zhuǎn)換后的計算XX20.652.00430.42251.30279513712960.762.04140.57761.55146414612961.032.17031.06092.2354091725761.012.21481.02012.236948170360.882.30540.77442.02875215720251.272.38741.61293.03199819920251.902.65323.615.04108290256003.652.932513.322510.703638306763.753.008214.062511.2807588

19、1190444.863.114623.619615.13696171517056919.7624.832160.08354.549784697223143第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法那么將各期X的數(shù)代入方程得到各期回歸值，見表48.當(dāng)百萬平米時，銷售收入Yc=1980.67百萬元。根據(jù)式4-10可計算出相關(guān)系數(shù)為由式4-11可計算規(guī)范離差S(Y)為比較例4-5和例4-6的結(jié)果，可以看出根據(jù)表4-5資料配合的回歸方程，一元線性回歸方程比一元指數(shù)函數(shù)方程好，可靠性大。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法二、時間序列分析法一序時平均法這是用過去的統(tǒng)計資料求其平均值，作為下一期的運營預(yù)測值的方法，

20、其計算公式如下：式中 表示t+1期的運營預(yù)測值； T 時間數(shù)列的項數(shù)； Xi各期的察看值，i=1,2，t。4-13第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法2、挪動平均法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法3、指數(shù)平滑法它是利用預(yù)測前一期的實踐值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測值進展加權(quán)平均來去的預(yù)測值的方法。其計算公式為：本期預(yù)測值= *上期實踐發(fā)生值+1- *上期預(yù)測值式中：為平滑系數(shù)，且0 1 當(dāng) =1時，預(yù)測值=上期實踐發(fā)生值 當(dāng) =0時

21、，預(yù)測值=上期預(yù)測值。 在實踐任務(wù)中，平滑系數(shù)普通是根據(jù)原預(yù)測數(shù)與實踐數(shù)的差別大小來確定的。假設(shè)差別較大， 應(yīng)適當(dāng)取較大值；假設(shè)差別較小， 應(yīng)適當(dāng)取較小值。為了計算方便，普通根據(jù)閱歷估計，當(dāng)差別較大時， 取0.7-0.8為宜；當(dāng)差別較小時， 取0.2-0.3為宜。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法例 某房地產(chǎn)公司2006年7-12月份的實踐銷售量及預(yù)測值見下表，假設(shè)設(shè)=0.3，求2007年1月份銷售量的預(yù)測值。 2006年7-12月份實踐銷售量即及測值 單位：平方米月份實際銷售量預(yù)測值7500052008480050009520053001049005000115500530012600058

22、00第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法解：1月份預(yù)測值= *上期實踐銷售量+1- *上期預(yù)測值 =0.3*6000+1-0.3*5800 =1800+4060 =5860平方米 即2007年1月份的銷售量預(yù)測值為5860平方米。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法三長期趨勢預(yù)測法其根本原理是：根據(jù)過去各期的實踐數(shù)值，分析其開展趨勢，并假定今后按該趨勢開展，從而測定今后各期的數(shù)據(jù)。假設(shè)過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，那么其變化趨勢可用直線方程來表示；假設(shè)過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，那么可用曲線方程來表示。在這里，我們只引見趨勢直線方程。求趨勢直線的方程式是：式中：Y為預(yù)測值；X為代表的年份；a、b為待定系數(shù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法運用最小二乘法求得如下方程式組：令=0.那么上式可簡化為：式中：Yi為各年的實踐銷售量；Xi為各年的代號；n為已掌握數(shù)據(jù)的年數(shù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)運營預(yù)測的定量預(yù)測法例 關(guān)于某城市住宅物