1、園區(qū)項目策劃思路近些年，在國家政策的引導(dǎo)下，科技園、小微園、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城項目紛紛上馬，市場呈現(xiàn)一片繁榮。但是，做這行的都知道，規(guī)劃林志玲，投產(chǎn)羅玉鳳是再正常不過的事情。有相當一部分項目，規(guī)劃做得非常漂亮，一看就是出自頂級機構(gòu)之手。但缺點也十分明顯，這樣的規(guī)劃并不能賦予園區(qū)準確的產(chǎn)業(yè)定位與招商路徑，更不能提供商業(yè)計劃和盈利模式，投資人根本無法據(jù)此落地，或者落地了也無法運營，對相當一部分項目而言，立項的公告就是它這一生最高光的時刻了。所以，在筆者看來，園區(qū)的建設(shè)應(yīng)該是策劃在先、規(guī)劃在后，策劃的比例高于規(guī)劃。01項目未動，策劃先行孫子曰：夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也，未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也。

2、多算勝，少算不勝，而況于無算乎！計篇園區(qū)作為一個系統(tǒng)工程，歷時幾年甚至幾十年，投資少則幾個億，多則幾十億，中間涉及到政府、開發(fā)商、建筑商、投資方、運營方、高新企業(yè)、科技人才、現(xiàn)代服務(wù)等社會各個方面、各類資源的整合與協(xié)調(diào)，所以，前期的策劃非常重要。依托經(jīng)驗豐富的獨立第三方園區(qū)策劃機構(gòu)，在科學調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，運用熟練的策劃技能、新穎超前的創(chuàng)意和跨越式思維，對現(xiàn)有資源進行優(yōu)化和整合，并進行全面、細致的構(gòu)思謀劃，制作詳細、可操作性強的方案，并在執(zhí)行過程中進行不斷調(diào)整完善，將幫助主題科技園項目規(guī)避潛在損失，有效降低風險，贏得更高的經(jīng)濟效益、社會效益。02項目策劃思考要點站在園區(qū)投資開發(fā)運營的角度，園區(qū)

3、策劃過程中，我們必須考慮如下問題：1、從宏觀經(jīng)濟形勢和國家戰(zhàn)略層面來看，在經(jīng)濟大環(huán)境的各種力量格局演變過程中，我們擬運作的園區(qū)項目是否順應(yīng)趨勢？是否吻合社會發(fā)展階段性需求？2、從區(qū)域城市間戰(zhàn)略規(guī)劃和城市自身發(fā)展戰(zhàn)略來看，城市發(fā)展的動力機制是什么？我們在這中間扮演的角色是什么？對于城市發(fā)展而言，園區(qū)項目處于一個什么樣的位置？未來可能的格局轉(zhuǎn)換有哪些？3、從園區(qū)項目所輻射區(qū)域角度來看，輻射區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)格局怎么樣？產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢是什么？同業(yè)間的競爭格局怎么樣？資源的爭奪強度如何？自身項目如何才能有效把握住機會？規(guī)避風險？4、從項目本身來看，項目所面對市場的潛力有多大？潛在客戶的需求點有哪些？產(chǎn)品力如何

4、打造？品牌如何傳播？后臺如何有效管理？5、從項目后臺背景來看，投資方過往的項目經(jīng)歷有哪些？核心團隊的經(jīng)驗體系和思想理念？管理團隊的資源整合能力和項目運作能力？政府的實際支持力度？6、從項目后期運營來看，如何有效搭建高效的運作團隊？如何有效地整合官、產(chǎn)、學、研、資、介等多方資源？如何提升園區(qū)自身及入園企業(yè)的內(nèi)在價值？03科學策劃常用工具園區(qū)策劃，離不開科學理論工具的指導(dǎo)。要做好項目策劃，一定要深入鉆研各類管理工具，掌握其精髓，再結(jié)合項目實際調(diào)研情況，以合理的思維邏輯為依據(jù)，形成可以經(jīng)受實踐檢驗的策劃方案。切忌胡亂造概念、憑空講故事、盲目畫大餅。策劃常用的管理工具包括：二八法則、CIS系統(tǒng)、PES

5、T分析、SWOT分析法、5W2H法、戰(zhàn)略地圖、波特五力分析模型、波特價值鏈分析模型、馬斯洛需求理論、藍海戰(zhàn)略、長尾理論、USP理論、4P4C理論、360度品牌模型、定位理論、微笑曲線等。當然，僅僅掌握工具還不夠。園區(qū)策劃作為一種運用腦力的理性行為，本質(zhì)上是思維的程序化運用。要更科學有效地提升項目策劃的能力水準，也離不開對思維自身的淬煉與升華。常用的思維模式和思維訓練方法包括：互聯(lián)網(wǎng)思維、邏輯思維、實證思維；六頂思考帽子、思維導(dǎo)圖、魚骨圖、沙盤推演、項目復(fù)盤和經(jīng)驗教訓總結(jié)等。04功夫在詩外陸游認為：一個詩人，所寫作品的好壞高下，是其經(jīng)歷，其閱歷，其見解，其識悟所決定的。同樣，要做好園區(qū)策劃，對于

6、國際局勢、國家政經(jīng)格局、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、數(shù)字新經(jīng)濟、科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等領(lǐng)域的理解是分不開的。首先，當我們接手一個項目時，一定要明確自己看問題的角度和高度。很多時候，一個園區(qū)承載了這個地區(qū)在任書記、市長的政治抱負，承擔了當?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的歷史使命，在項目策劃時，社會價值、政治意義大于經(jīng)濟利益，盈利可能并不是重點考慮的問題。但如果是一個開發(fā)商的項目，則可能更多的考慮是如何快速銷售，快速盈利，這時在開發(fā)節(jié)奏和銷售模式上將大不一樣。所以，在項目策劃過程中，我們一定要深刻理解項目背后的邏輯，一定要多與委托方多溝通，多觀察。從高度上講，一般而言，在其位，則謀其政，一個人所處的位置，決定了思考問題的高度和利益出發(fā)

7、點。我們在策劃項目時，一定要注意提報對象的級別，務(wù)虛與務(wù)實要根據(jù)實際情況有機結(jié)合，對于政府而言，適當務(wù)虛，更能體現(xiàn)出高度與廣度，對于企業(yè)而言，務(wù)實一點，將更有利于委托單位進行項目決策。其次，平時要注意與不同的圈子多交流，及時掌握行業(yè)發(fā)展動態(tài)。戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)等無疑是未來主流方向，作為園區(qū)策劃人員，我們一定要與相關(guān)的圈子保持較密切的互動。社會在高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)在不斷轉(zhuǎn)型升級，園區(qū)的策劃也要與時代保持同步，方能保持自身的活力與競爭力。這就要求我們平時要深入各大圈層，進行深層次的調(diào)研和分析，才能保持自己思想的銳度，走在時代的前沿。第三，自身的心態(tài)調(diào)整，培養(yǎng)自身創(chuàng)業(yè)意識。從整體園區(qū)企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)來看，區(qū)內(nèi)入園企業(yè)絕大一部分是創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成長企業(yè)，園區(qū)更多地是服務(wù)于創(chuàng)業(yè)者。園區(qū)項目策劃者如果只是從職業(yè)者的角度來思考和處理問題，將無法更好地理解創(chuàng)業(yè)者的心態(tài)特征和行為方式。所以，自身的心態(tài)調(diào)整非常重要，策劃者應(yīng)該更多地以創(chuàng)業(yè)者的心態(tài)，站在創(chuàng)業(yè)者的角度來看問題，很多問題就很容易理解。05有勢借勢，無勢造勢，蓄勢待發(fā)。孫子曰：計利以聽，乃為之勢，以佐其外。勢者，因利而制權(quán)也。主題園區(qū)也好，高新產(chǎn)業(yè)園也罷，一個園區(qū)項目的策劃，關(guān)鍵是勢，總體要求便是有勢借勢，無勢造勢，蓄勢待發(fā)。有勢借勢。借國家的勢、社會的勢、行業(yè)的勢、公司的勢，強調(diào)因勢利導(dǎo)，導(dǎo)向利于自己這一方。無勢造勢。所謂造勢，即將虛勢、弱勢放