1、杭州90方產(chǎn)品專項市場研討一、掃描“90類，觀市場競爭格局二、掃描“90類，觀競品傳播訴求三、掃描“90類，尋覓明星樓盤“90類板塊細分主城區(qū)90類板塊三墩九堡華豐丁橋喬司三墩、華豐、丁橋、九堡、喬司受地脈價值決議，90類產(chǎn)品多分布于城北與城東北，社區(qū)內(nèi)戶型面積為70%的90平米以下和30%的120平米左右，屬于主城內(nèi)滿足根底居住的房源品類?？缃?0類板塊NO、1濱江二線、蕭山四橋的開通與地鐵工程的開展，推進了濱江的開展，住在濱江曾經(jīng)得到了置業(yè)者的認可，并隨著地鐵工程的迅速進展，住在濱江腹地、蕭山板塊也成為第一次置業(yè)者可以選擇的方向。濱江二線蕭山外城90類板塊NO、1天都城天都城、閑林正在走向

2、成熟的衛(wèi)星城，逐漸得到90類目的客群的接納，以低價錢成為主要競爭手段，并成為分流華豐與丁橋目的客群的主力。閑林開展明顯滯后，在此不作過多贅述。閑林外城90類板塊NO、2下沙下沙正在崛起的衛(wèi)星城。隨著生活配套與地鐵概念的逐漸落實，漸漸得到90類目的客群的認可，加之江景資源與濕地資源的雙重環(huán)境，使區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品呈現(xiàn)出兩極定位的趨勢，既：90平米低端與150平米以上中高端同時存在的景象，并成為分流90類主城客群的主力，區(qū)域人群多是新杭州人，且文化特征較為明顯。“90類產(chǎn)品遍地開花三墩、華豐、丁橋、九堡、喬司濱江二線、蕭山、天都城、閑林、下沙為什么在90板塊中沒談到橋西？00元/左右的區(qū)域均價位于90類的

3、首位 具備劇烈地緣情節(jié)的老城北客戶，其中分為兩類，一為杭州本地老城北居民，二為年年租住在城北的新杭州人。主力客群呈現(xiàn)出劇烈的地緣性在這個只需“高端居住和“根底居住兩類產(chǎn)品有理由存活的年代，沒有為“中檔居住產(chǎn)品留下土壤，特別是類似于“90類產(chǎn)品和非90類價錢的橋西，可以突破地緣認同區(qū)域的房產(chǎn)價錢尚需時間。90類產(chǎn)品和非90類價錢展開來看比拼90平米兩房不被第一次置業(yè)者認可，風景大院可以闡明問題；搶占高端，做90平米精裝修兩居又超越了地緣特征和客戶特征，凱德視界可以闡明問題；做75平米兩房又與目的客群的置業(yè)心態(tài)錯位，天陽上河闡明了問題；比拼90平米三房又明顯在被后起的“真90板塊宰殺，南北西岸又是

4、一個活生生的案例；所以，“90類正規(guī)軍當屬三墩、華豐、丁橋、九堡、喬司濱江二線、蕭山、天都城、閑林、下沙其中，“90類王牌軍三墩、九堡、華豐、濱江二線“90類義勇軍下沙、天都城上榜理由：環(huán)境優(yōu)秀、地鐵經(jīng)停、處理戶口還有，后備軍丁橋上榜理由：地鐵經(jīng)停，但遙不可期；體量宏大，但遙遙無期；先天缺乏，經(jīng)濟適用房開發(fā)區(qū)還是后起的；最后，老紅軍閑林上榜理由：東動西靜經(jīng)過對市場環(huán)境的綜合研判，挑選場外的相關(guān)競爭區(qū)域和代表樓盤鎖定三墩、華豐、九堡、錢江二線，同時關(guān)注丁橋分流橋西板塊的目的客群重點關(guān)注自在城、樺楓居、錢塘山水、南北西岸、泊林公寓和觀筑觀筑南北西岸樺楓居自在城柏林公寓一個不爭的現(xiàn)實：90類板塊間，

5、特別是90平米以下產(chǎn)品的市場印象完全由單價要素決議九堡11500元/平米濱江二線11500元/平米三墩9500元/平米華豐9000元/平米丁橋8500元/平米下沙8500元/平米閑林7500元/平米天都城7000元/平米各板塊產(chǎn)品間的質(zhì)量差別不大，板塊質(zhì)量近似，而置業(yè)目的的可替代性正在逐漸加強！ 特別是九堡、三墩、華豐、丁橋、濱江二線。“90方三大趨勢“90方三大趨勢趨勢一、90方小三房成為供應(yīng)主流，且競爭逐漸加劇！與兩房相比，小三房更占據(jù)競爭優(yōu)勢，遭到開發(fā)親睞模型一工程之爭，兩房對三房上河VS視界VS銀樹灣VS風景大院 溫馨兩居與緊湊三居之間的對比經(jīng)市場驗證后得到答案，小三房明顯占據(jù)了市場優(yōu)

6、勢。另一方面，上河75方兩居相對滯銷也闡明了一個問題：置業(yè)者對空間功能完備性的要求。模型二板塊之爭，兩房對三房喬司VS九堡 將兩板塊競爭鎖定在6月份左右，我們發(fā)現(xiàn)兩地之間價差當時到達2000元/平米以上，但九堡“小三房代表泊林公寓與魅力之城明顯更受市場親睞，而與緊鄰九堡并且同樣具備地鐵概念的喬司相比呈現(xiàn)出銷售優(yōu)勢。具有完備的功能空間，小三房成為置業(yè)者首選理由一、可以順應(yīng)家庭構(gòu)造的變化。如：子女與父母房，甚至保姆房的預(yù)留，被以為是理性的置業(yè)選擇；理由二、可以順應(yīng)習慣性的家庭生活方式。如：視聽室、獨立書房，甚至吸煙室，被以為失去一些主臥面積也未嘗不可。且小三房市場競爭加劇主城區(qū)90類板塊遍及小三房

7、九堡華豐丁橋天都城喬司申花橋西濱江閑林除中心區(qū)域外，小三房根本在主城區(qū)一切板塊中都有出現(xiàn)；下沙主要以90平米兩房為主，與目的客群的背景、環(huán)境根底有直接的關(guān)系；三墩目前還沒有真正意義上的小三房，但在該區(qū)域的金地工程與中海工程未入市之前還不能隨便斷定；趨勢二、“90方，與投資絕緣！受政策影響：“90類產(chǎn)品繼續(xù)供應(yīng)放量；受地段影響：“90類地段天生不麗質(zhì)；受產(chǎn)品類型影響：“90類小三房的繼續(xù)放量；90方無法防止驗證90方：純住類產(chǎn)品趨勢三、90方，無地段！三墩橋西九堡華豐丁橋下沙天都城閑林喬司主城邊緣和衛(wèi)星城，是“90方的聚集地理由一總價要素導(dǎo)致了90類板塊間的替代性加強；理由二交通環(huán)境與到達間隔類

8、似致使板塊替代性進一步強化；理由三配套檔次與質(zhì)量在一定程度上趨同；理由四新杭州人沒有地緣妨礙，需求落戶的去下沙；理由五學(xué)區(qū)問題不影響置業(yè)“90類的本地人；三墩橋西九堡華豐丁橋下沙天都城閑林喬司“90方無地段的多重理由趨勢一、90方小三房成為主流，且競爭加劇；趨勢二、90方，與投資絕緣；趨勢三、90方，無地段；一、掃描“90類，觀市場競爭格局二、掃描“90類，觀競品傳播訴求三、掃描“90類，尋覓明星樓盤來看一些“90類產(chǎn)品的傳播一SLOGAN：暖和而真實的生活屬性定位：國際方式，中國內(nèi)涵SLOGAN：市中心國際質(zhì)量高度屬性定位：獨攬運河八景精裝公館來看一些“90類產(chǎn)品的傳播二SLOGAN：金燕顯

9、貴，名園傳邸屬性定位：市中心/三河三園/人文公館SLOGAN：流淌上品生活屬性定位：270度雙水岸科技生活來看一些“90類產(chǎn)品的傳播三SLOGAN：源藝術(shù)，納世界屬性定位：ART DECO藝術(shù)筑品SLOGAN：CROSS質(zhì)量社區(qū)，先進生活方向?qū)傩远ㄎ唬褐鞒菂^(qū)CLD質(zhì)量大盤來看一些“90類產(chǎn)品的傳播四SLOGAN：有風，有風景，有風景的心境屬性定位：拱宸橋西，品牌教育圈，世界級運河景觀住品SLOGAN：在都市中行走，在風景中停留屬性定位：新古典浪漫庭園來看一些“90類產(chǎn)品的傳播五SLOGAN：江景無邊，山境無限屬性定位：90平米全江景公寓連城國際觀瀾時代在90類產(chǎn)品的推行中，一個有趣的景象上東城

10、海派風景視界燕園上河西岸上東城他們對于地段位置的訴求一主城區(qū)CLD質(zhì)量大盤連城國際銜接主城的大型國際社區(qū)觀瀾時代CBD后花園海派風景橋西板塊北向延伸他們對于地段位置的訴求二視界市中心國際質(zhì)量燕園市中心/三河三園/人文公館上河市中心75平米提高兩房流淌上品生活西岸他們要牢牢抓住城市的尾巴！繞城線路是區(qū)分城里城外的規(guī)范嗎？不遠處，究竟是遠還是近？緊鄰主城，想要闡明什么？做錢江新城的后花園，要等多少年？用運河概念就能擠進市中心嗎？與運河概念無關(guān)，橋西板塊的北向延伸能帶來多少利益？一、掃描“90類，觀市場競爭格局二、掃描“90類，觀競品傳播訴求三、掃描“90類，尋覓明星樓盤90方，無偶像！ 縱觀整個杭

11、州，找遍一切板塊，在置業(yè)者心目中沒有任何一個工程可以成為90平米的樣板規(guī)范； 置業(yè)者在挑剔取舍的過程中接受現(xiàn)實，置業(yè)后沒有任何成就感，找不到有家之后的愉悅與滿足！但市場上仍有這樣的工程存在嘉里樺楓居工程特點25萬平米全部精裝修；位于城東北方向，居城北、華豐兩板塊交界處，是城市東進政策的受害者，隨著秋石高架與留石高架的開通，工程價值日漸突顯。SLOGAN：生活就在不遠處優(yōu)秀小三房格局2137.65米3.6米2.95米整體進深7.65米；主臥3.6米面寬；獨立餐廳；分區(qū)合理，功能空間較全面；居住溫馨度高；部分單元同樣實現(xiàn)一梯兩戶；整體精裝修此外，還包括建筑大堂精裝修、樓梯公共空間精裝修、地下車庫精

12、裝修和社區(qū)入口的入戶門廳理念。贊成美樹總戶數(shù)：1184戶占地面積：5.3681萬方建筑面積：12.8835萬方容積率：2.4建筑密度：21.1綠地率：30%車位比例：1：0.558建筑形狀：高層、小高層建筑風格：ART DECO景觀設(shè)計：貝爾高林主筆，古典英式園林主力戶型格局：90平米小三房90方，社區(qū)質(zhì)量的表現(xiàn)得房率83%以上部分小三居實現(xiàn)三房朝南帶儲物間或儲物陽臺的小三房帶套間主臥的兩房90平米一梯兩戶90方以上，社區(qū)質(zhì)量的再提升得房率83%以上夾層、高廳，類別墅的空間平米兩梯兩戶雙陽臺一露臺奢華主臥套間貝爾高林擔綱設(shè)計波托菲諾星河灣廣州金色家園金色海岸ART DECO精工建筑采用ART DECO裝飾藝術(shù)鍛造輝煌挺拔的建筑形狀，雕琢以鐵藝與別致頂冠使建筑充溢了細節(jié)審美，一種醇和濃重的心情與意境構(gòu)成獨樹一幟的空間氣