1、呈：長城集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)長城集團(tuán)優(yōu)客聯(lián)邦2期 銷售價格測算與合作建議 書SY5-W!NBrokerage 思源經(jīng)紀(jì)成都思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二零零八年四月二十三日編制一、周邊項目銷售均價確定分析經(jīng)過在08年4月19-21日三天內(nèi)，我司對紅牌樓區(qū)域內(nèi)小戶 型項目進(jìn)行深訪，根據(jù)項目現(xiàn)場銷售價格的測算后我們得出，各 項目的銷售均價分布入下：紅 南港：銷售均價6550元/平方米 杰 座：銷售均價6500元/平方米泰基南棠：銷售均價6500元/平方米（項目于6月初開盤,該價格為項目銷售人員告知價分析后結(jié)果）橙 堡：銷售均價6300元/ 平方米天邑華庭：銷售均價為 6300 元平方米注： 上述價格測定以各項目 2

2、007 年 10 月到現(xiàn)在的各階段銷售均價的平均值為計算單位。二、區(qū)域項目價格評定比較系數(shù)確定區(qū)域項目價格影響因素確定為了科學(xué)、合理的測算項目未來銷售價格，我們采用 市場比較法 ，對項目銷售均價進(jìn)行測算，以強(qiáng)調(diào)項目價格定位的競爭優(yōu)勢。于是我們對項目價格確定的影響因素進(jìn)行拆分與確定，其詳細(xì)權(quán)重示意如下（單項因素總分值為 10 分） ：1 、 項目地理位置：從項目處于成都城市區(qū)域的角度來看，本案評定值為 7 分，優(yōu)越項目地理位置的加分，次于項目地理位置的減分（由于區(qū)域內(nèi)項目都處于紅牌樓，所以，其地理位置不做詳細(xì)細(xì)分） ；2 、 開發(fā)商品牌：長城品牌測評為 7 分，明顯優(yōu)越項目品牌的加分，較優(yōu)越于項

3、目品牌的加 1 分， 略優(yōu)于長城品牌的加分，低于長城品牌的減分，嚴(yán)重低于長城品牌的減 1 分；3 項目規(guī)模：以項目 2 期規(guī)模為測評依據(jù)，項目分值為分，比項目大的加分，比項目小的減分；4 周邊配套：本案分值為 7 分，比項目優(yōu)越的加分，次于項目周邊配套的減分；5小區(qū)配套設(shè)施：項目測評為分，比本案小區(qū)配套優(yōu)越的加分，次于項目小區(qū)配套的減分；6規(guī)劃合理性：項目規(guī)劃測評為9 分，最優(yōu)于項目規(guī)劃的加 1 分， 次優(yōu)于項目規(guī)劃的加分， 次于項目規(guī)劃的減分，最次的減1 分；7 交通方便程度：項目測評為 8 分，鑒于區(qū)域劃分不明顯，優(yōu)于項目交通的加分，次于項目交通的減分；8物業(yè)管理完善性：項目測評為8 分，

4、優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；9空氣環(huán)境狀況：項目測評為分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；生活方便程度：項目測評為8 分， 優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；車位擁有情況：項目測評為分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；住宅朝向合理性：項目測評為分， 優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；外景均好性：項目測評為分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；小區(qū)綠化比例：項目測評為8分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；整體景觀搭配：項目測評為8分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；人車分流情況：項目測評為分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；戶型面積合理性：項目測評為分， 優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；各面積段戶

5、型比例合理性：項目測評為分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；間隔設(shè)計：項目測評為分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；各結(jié)構(gòu)戶型比例合理性：項目測評為6 分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；項目及目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確性：項目測評為 6 分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；高科技建材產(chǎn)品應(yīng)用：項目測評為 6 分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；項目置業(yè)者評價：項目測評為 6 分，優(yōu)于項目的加分，次于項目的減分；目芻邦綜合評價_-我公司項目紅南港杰座泰基南棠1、地理位置7 （鄰市中心，但綜 合樓對噪音有一定 的隔離作用）7（臨市中，但有立 交橋影響）（未有本案成熟）7（與本案成熟度 當(dāng)）2、開發(fā)商品牌7

6、 （有知名度，美譽(yù) 度不高）（知名度與美譽(yù)度 都高）（知名度與美譽(yù)度 不高）7 （與本案相同3、項目規(guī)模（項目有多塊土地 可開發(fā)）8 （比項目規(guī)模?。? （同前所敘述）8 （同前所敘述4、周邊配套設(shè)施7（周遍生活配套完善）7 （同前所敘述）7 （同前）7 （同前所敘述5、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施（打造街區(qū)，但未 全面）8（自身配套僅為商 業(yè)）8 （同前）8 （同前）6、規(guī)劃合理性9 （街區(qū)打造，人車 分流情況較好）（樓間距離較高， 人車分流欠佳）（戶型設(shè)計差，人 車分流狀況較好）（同前）7、交通方便程度8（車輛多，等車時 間短）（車輛多，等車時 間長）（車輛多，等車時 間長）（車輛多，等車 間長）8、物

7、業(yè)管理完善性8（較完善的物業(yè)管 理水平）)889、空氣環(huán)境狀況（緊二環(huán)路，空氣 質(zhì)量較差）（緊鄰機(jī)場路，空 氣質(zhì)量較差）（緊鄰工地，空氣 質(zhì)量較差）（空氣質(zhì)量一般10、生活方便程度8（小區(qū)及周邊配套 設(shè)施基本能滿足住 戶生活需求）（周邊配套設(shè)施基 本能滿足住戶生活 需求，小區(qū)配套少）（小區(qū)生活配套設(shè) 施較缺乏，周邊配 套設(shè)施基本能滿足 住戶生活需求）（小區(qū)有一天 套，周邊配套較11、車位擁有情況（車位擁有率高）9 （80%左右的車位擁有率）8 （擁有車位率不 高）（同前）12、住宅朝向合理性（東西朝向房屋較 少，大多數(shù)為南北 朝向）8（大多數(shù)為南北朝 向）（部分房屋為東西朝向，約20%）（東西

8、朝向房屋少，約占15%）13、外景均好性814、小區(qū)綠化比例715、整體景觀搭配布局合理性888816、人車分流情況17、戶型面積合理性（、戶型經(jīng)濟(jì)，但 屬性性不高7 （戶型面積更舒 適）(40 80m2 戶型)(60 169品戶;18、各面積段戶型比例合理性76719、間隔設(shè)計（項目為走廊式結(jié)構(gòu)）7 （戶型設(shè)計較好）7 （戶型設(shè)計合理）7 （戶型設(shè)計較理）20、各結(jié)構(gòu)戶型比例合理性6 （集中表現(xiàn)為60-70 的套二）（戶型分布恰當(dāng)）6 （主力戶型結(jié) 80 以下）（主力戶型結(jié)構(gòu) 合理，比例較合21、項目及目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn)確性6 （有明確定位（有明確定位）6 （定位指向性強(qiáng)）（定位準(zhǔn)確）22、高

9、科技建材產(chǎn)品應(yīng)用6 （采用了環(huán)保、高 技術(shù)）（技術(shù)含量要低 點）23、項目置業(yè)者評價6 （評價一般）（置業(yè)者評價較 好）（評價不高）6 （評價一般）綜合1691692、各影響因素確定分值確定注：未說明部分，為我司多專業(yè)人員，實際調(diào)研評分后的平均計算值。三、市場比較法對項目銷售均價的測算鑒于本案現(xiàn)在的直接競爭對手為紅南港項目，未來競爭對手主要為杰座與泰基南棠項目，及周邊其他項目的分流，經(jīng)過我司 多名專業(yè)人員調(diào)研比較后，對其項目權(quán)重計算與測算方法分布如下：A、考慮市場競爭因素，我司采用可類比項目量化定價法對項 目進(jìn)行價格評定。B 、其權(quán)重分布為：紅南港占25%杰座權(quán)重占18%泰基南棠 占25%橙堡

10、占17%天邑華庭占15% （選擇樓盤里要求， 其一為直接競爭對手，代表其合理性；其二為距項目較近 的，有參考價值）；C 、項目分值評定，以項目自身為基準(zhǔn)，參考項目評分的辦法 進(jìn)行評定D、項 目價格計算公式為：M=（S1/A1）*K1+（S2/A2）*K2 + （S3/A3）*K3+.+（Sn/An）*Kn.其Si表示為比較項目銷售均價;Ai為比較項目項目本案評分比值；Ki比較項目權(quán)重.其價格計算過程為:評估項目我公司項目分值紅南港杰座泰基南棠1、地理位置7772、開發(fā)商品牌773、項目規(guī)模8884、周邊配套設(shè)施77775、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施8886、規(guī)劃合理性97、交通方便程度88、物業(yè)管理完善性

11、8889、空氣環(huán)境狀況10、生活方便程度811、車位擁有情況9812、住宅朝向合理性813、外景均好性814、小區(qū)綠化比例15、整體景觀搭配布局合理性888816、人車分流情況17、戶型面積合理性718、各面積段戶型比例合理性76719、間隔設(shè)計77720、各結(jié)構(gòu)戶型比例合理性66721、項目及目標(biāo)客戶群定位準(zhǔn) 確性6622、高科技建材產(chǎn)品應(yīng)用623、項目置業(yè)者評價66綜合評價169169項目休整系數(shù)項目銷售均價655065006500價格修正值6500權(quán)重25%18%25%本案銷售均價經(jīng)市場比較法對項目價格進(jìn)行測算后，項目的銷售均價格保持在6480元/平方米。四、項目銷售的相關(guān)建議1、對市場

12、的思考：就宏觀政策影響，從成都房地產(chǎn)市場整體來看，其發(fā) 展水平，進(jìn)入一個理性發(fā)展階段；同時成都房地產(chǎn)市場在2007年就開始未出現(xiàn)“金九銀十”的市場慣例（如左圖示意），所以我司認(rèn)為，本案 在2008年9月末開盤，其受市場拉動的可能性不高故建議項目整體銷售均價保持在6480元/ 平方米左右。2、對項目銷售進(jìn)度的思考、快速回款，實現(xiàn)多資源的開發(fā)；、提高項目認(rèn)知度，便于紅牌樓后期項目的持續(xù)開發(fā)；、年前回款1 個億的銷售壓力；在開盤后的 4 個月之內(nèi)，其中 1 月過年，購房人群明顯下降， 折算回款周期為 100 天左右， 銷售進(jìn)度的確保存在一定壓力。3、對項目工程等的思考、項目主體在2009年 1 月方

13、可封頂，項目按揭方可辦理，使項目銷售回款具備不確定性因素影響。、項目住宅部分，總體量約萬平方米，總 478 戶，總銷售額小于億，如果按照項目 1 月份開始辦理按揭，年前回款1 個億，這就意味著在100 天時間內(nèi)要消耗掉項目全部銷售總額（按45%以上辦理按揭計算） ， 按照現(xiàn)有市場發(fā)展不明朗的情況， 項目其存在一定的銷售進(jìn)度瓶頸。五、合作模式建議綜上所述，以本案快速回款為目的，提升項目知名度，帶動后續(xù)項目的持續(xù)開發(fā)，我司建議與貴司合作相關(guān)內(nèi)容如下：在長城公司即定的年前時間內(nèi)完成銷售額億以上；為項目搭建其合理的營銷渠道，提升項目與長城的知名度與美譽(yù)度；我司愿為本案2 期前期裝飾費(fèi)用進(jìn)行墊付，其費(fèi)用在后期代理傭金中一并予以返回；項目 2 期代理傭金為項目