1、1、房地產(chǎn)開發(fā)的概念2、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序3、土地使用權(quán)的獲取4、城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開 發(fā)的影響第一章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理 Real Estate Development2第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)是不斷地重新配置建造環(huán)境以滿足社會(huì)需要的一種活動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)地下設(shè)施和地上設(shè)施進(jìn)行綜合開發(fā)，配套建設(shè)。 以城市土地資源為對(duì)象，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法Real Estate Developme

2、nt3第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念一、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)提高了土地使用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)企業(yè)的投資活動(dòng) 房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過(guò)程 房地產(chǎn)開發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)Real Estate Development4第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的涵義 經(jīng)營(yíng) 產(chǎn)品和服務(wù)提供者以市場(chǎng)為對(duì)象，以產(chǎn)品、服務(wù)的生產(chǎn)和交換為手段，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)而進(jìn)行的一系列有組織的活動(dòng)。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 指房地產(chǎn)開發(fā)、流通、管理、服務(wù)全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)。 兩者關(guān)系 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一種形式。 房地產(chǎn)開發(fā)就是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。Real Estate Development5第

3、一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 從投資角度： 開發(fā)成本高，投資量大 開發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)，投資周轉(zhuǎn)慢 市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性 需求具有穩(wěn)定性 涉及面廣，綜合性強(qiáng)Real Estate Development6第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念三、房地產(chǎn)開發(fā)商及其合作伙伴 土地所有者或當(dāng)前的土地使用者 政府及政府機(jī)構(gòu) 金融機(jī)構(gòu) 建筑承包商 專業(yè)顧問(wèn) 消費(fèi)者或買家Real Estate Development7第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的原因： 1、房地產(chǎn)產(chǎn)品的形成內(nèi)在的規(guī)律性 2、減少投資風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行 3、城市政府審批制度階段劃分： 1、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 2、前期

4、工作 3、建設(shè)階段 4、租售與資產(chǎn)管理階段Real Estate Development8一、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序投資機(jī)會(huì)選擇市 場(chǎng) 分 析投資決策分析投資機(jī)會(huì)篩選投資機(jī)會(huì)尋找項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)開發(fā)企業(yè)合作對(duì)象咨詢公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)Real Estate Development9用地分析立項(xiàng)、選址征地、拆遷、安置、補(bǔ)償建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)商、咨詢公司 發(fā)改委規(guī)劃國(guó)土有關(guān)部門規(guī)劃管理局土地部門土地使用權(quán)證尋找預(yù)租（售）客戶進(jìn)一步市場(chǎng)分析開發(fā)成本估算承包商選擇開發(fā)公司、代理公司開發(fā)商、咨詢公司開發(fā)商、造價(jià)咨詢招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)公司項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜方案設(shè)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證市政設(shè)施

5、接駁談判、協(xié)議規(guī)劃管理局有關(guān)部門籌集開發(fā)資金勘察規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院金融機(jī)構(gòu)二、前期工作Real Estate Development10三、建設(shè)階段第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序施工組織管理與控制竣工驗(yàn)收、交付使用開發(fā)、施工、監(jiān)理多部門Real Estate Development11四、租售與資產(chǎn)管理階段 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序銷售、租賃計(jì)劃、推廣銷售、租賃 物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理房地產(chǎn)咨詢公司房地產(chǎn)代理公司開發(fā)、物業(yè)公司Real Estate Development12嚴(yán)格地講，土地使用權(quán)取得方式： 1、行政劃撥（土地使用權(quán)出讓金免） 2、出讓 3、轉(zhuǎn)讓 4、土地或房地產(chǎn)租賃第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲

6、取Real Estate Development13一、土地使用權(quán)出讓 定義：是指國(guó)家將一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development14 劃撥、協(xié)議方式出讓 深圳：1987.11.25(土地招標(biāo))、1987.12.1（拍賣） “第四條 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！?2002.7.1招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 要加快工作進(jìn)度，在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用

7、協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。 2004.3.30關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development15一、土地使用權(quán)出讓 （一）協(xié)議方式 指國(guó)有土地的所有者或其代表，作為出讓人與要求使用國(guó)有土地者，即開發(fā)企業(yè)作為受讓人，就出讓土地使用權(quán)所涉及有的關(guān)事項(xiàng)，如出讓土地的面積、年限、用途、出讓金等反復(fù)協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)后，由出讓方向受讓方出讓國(guó)有土地使用權(quán)的一種出讓方式。第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development16一、土地使用權(quán)出讓 （一）協(xié)議方式用地申請(qǐng)復(fù)核、協(xié)商簽訂土地出讓合同1

8、、土地的座落、四至、地形等；2、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件：項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限。規(guī)劃控制指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求?；A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求?；A(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定。項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置要求。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式等；3、出讓年限、出讓金評(píng)估值及付款方式；4、出讓合同文本；5、其它特殊要求及有關(guān)規(guī)定。程序第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development17一、土地使用權(quán)出讓 （二）招標(biāo)拍賣掛牌 第八條出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。 2007.9.1招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有

9、土地使用權(quán)規(guī)定 第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development18一、土地使用權(quán)出讓 （二）招標(biāo)拍賣掛牌 1、招標(biāo)拍賣掛牌公告出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development19一、土地使用權(quán)出讓 （二）招標(biāo)拍賣掛牌 1、招標(biāo)拍賣掛牌公告招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；投標(biāo)、競(jìng)買保證金；其他需要公告的事項(xiàng)。 武漢市掛牌

10、出讓國(guó)有土地使用權(quán)公告 第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development20一、土地使用權(quán)出讓 （二）招標(biāo)拍賣掛牌 2、招標(biāo)方式 招標(biāo)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development21一、土地使用權(quán)出讓 （二）招標(biāo)拍賣掛牌 3、拍賣方式 是指政府或其代表，作為拍賣人在特定時(shí)間，特定的公開場(chǎng)合，組織符合條件，有意受讓土地的開發(fā)企業(yè)來(lái)競(jìng)投一定年期的土地使用權(quán)。第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate

11、Development22一、土地使用權(quán)出讓 （二）招標(biāo)拍賣掛牌 4、掛牌方式 是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限，將擬出讓的土地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買者的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用權(quán)受讓人的一種土地出讓方式。 第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development23一、土地使用權(quán)出讓 （二）招標(biāo)拍賣掛牌 4、掛牌方式 具體程序是： 1）發(fā)布掛牌公告 2）掛牌競(jìng)賣第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development24一、土地使用權(quán)出讓 （二）招標(biāo)拍賣掛牌 4、掛牌方式 3）成交 一個(gè)競(jìng)買人

12、：報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交 兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人：出價(jià)最高者為競(jìng)得人，出價(jià)相同時(shí)，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外 兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的：現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。 不成交： 無(wú)應(yīng)價(jià)者、競(jìng)買者的報(bào)價(jià)低于底價(jià)、不符合其他條件，掛牌不成交 4） 簽約第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development25二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 1、以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，只是對(duì)原權(quán)利剩余期限的轉(zhuǎn)讓 改變?cè)鲎尯贤s定的土地用途的轉(zhuǎn)讓，必須取得主管部門的同意，簽訂土

13、地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，并調(diào)整出讓金 轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，原使用人應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書，并先行辦理房屋所有權(quán)變更登記，而后再憑變更后的房屋所有權(quán)證書，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development26二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 2、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的

14、，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳政府或者作其他處理 第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development27三、土地使用權(quán)出讓合同 1、合同正文的主要內(nèi)容第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development28四、土地使用權(quán)出讓價(jià)格與用地類型劃分 1、土地使用權(quán)出讓價(jià)格及其含義 土地使用權(quán)出讓金 毛地價(jià) 熟地價(jià) 第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development29四、土地使用權(quán)出讓價(jià)格與用地類型劃分 2、土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的用地類型劃分 居住用地 商業(yè)用地 工業(yè)用地 公共設(shè)施用地 市政公用設(shè)施用地 其他用地

15、第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development30五、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 1、開發(fā)前景 2、舊城區(qū)狀況與開發(fā)條件六、新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) 1、開發(fā)前景 2、新城區(qū)狀況與開發(fā)條件第三節(jié) 土地使用權(quán)的獲取Real Estate Development31第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、城市規(guī)劃的作用和任務(wù) 城市規(guī)劃，是城市政府為了確立城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綱領(lǐng)性文件。 主要任務(wù)是：研究確定城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模（包括人口規(guī)模和用地規(guī)模）；確定城市布局形式和功能分區(qū)；制定城市

16、道路和交通系統(tǒng)規(guī)劃，城市園林綠地系統(tǒng)規(guī)劃，城市給水、排水、防洪、供電、供熱、燃?xì)夤?yīng)、郵電等專項(xiàng)工程規(guī)劃以及城市各項(xiàng)工程管線設(shè)計(jì)。此外，還制定主要公共建筑位置的規(guī)劃方案、地震設(shè)防城市的防震規(guī)劃、城市改建規(guī)劃等。 Real Estate Development32第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響二、城市規(guī)劃及與其他規(guī)劃的關(guān)系 1、層次城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃Real Estate Development33第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響二、城市規(guī)劃及與其他規(guī)劃的關(guān)系 2、內(nèi)容 3、城市規(guī)劃的動(dòng)態(tài)變化 4、與其他規(guī)劃的關(guān)系

17、納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)與國(guó)土規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。Real Estate Development34第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響三、城市規(guī)劃建設(shè)用地的分類 1、居住用地 2、公共設(shè)施用地 3、工業(yè)用地 4、倉(cāng)儲(chǔ)用地 5、市政公用設(shè)施用地 6、綠地Real Estate Development35第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響四、開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 居住區(qū)總用地、居民每人占地、居住區(qū)總建筑面積、總戶數(shù)、平均每戶居住建筑面積、居住建筑密度、容積率、人口毛密度、人口凈密度、平均層數(shù)、高層比

18、例、住宅間距、居住區(qū)平均造價(jià)、建設(shè)周期 2、非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑容積率、總建筑面積、地上建筑面積、建筑密度、規(guī)劃建設(shè)用地面積、建筑高度、綠化率、停車位個(gè)數(shù)、有效面積系數(shù)Real Estate Development36第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理 1、土地使用權(quán)出讓控制性詳細(xì)規(guī)劃土地出讓土地使用權(quán)出讓合同附件：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：面積、使用性質(zhì)、容積率、建筑密度等。2、附圖：區(qū)位和現(xiàn)狀、坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)和標(biāo)高、建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。Real Estate Development37第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)

19、房地產(chǎn)開發(fā)的影響五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理 1、土地使用權(quán)出讓控制性詳細(xì)規(guī)劃土地出讓土地使用權(quán)出讓合同附件：1、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：面積、使用性質(zhì)、容積率、建筑密度等。2、附圖：區(qū)位和現(xiàn)狀、坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線坐標(biāo)和標(biāo)高、建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。Real Estate Development38第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響五、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理 2、房地產(chǎn)開發(fā) 主要體現(xiàn)：選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、驗(yàn)收等Real Estate Development39第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響開發(fā)商申請(qǐng)開發(fā)商提交： 立項(xiàng)文

20、件、用地申請(qǐng)、工程情況說(shuō)明、選址要求、擬建方案、1/2000、1/500地形圖及其他材料。1、選址、定點(diǎn)審批審核征詢意見(jiàn)發(fā)選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書審核開發(fā)商提交： 征詢意見(jiàn)表、征地和拆遷安置補(bǔ)償方案及土地部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總圖或用地圖。Real Estate Development40第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響開發(fā)商申請(qǐng)開發(fā)商提交： 計(jì)劃部門的征地計(jì)劃、市政府批準(zhǔn)的征用農(nóng)地文件、 1/2000或1/500地形圖、 選址規(guī)劃意見(jiàn)書及其他材料。 2、申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證階段審核主要規(guī)定： 用地性質(zhì)、位置、界限。發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證Real Estate Devel

21、opment41第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響開發(fā)商申請(qǐng)開發(fā)商提交： 計(jì)劃任務(wù)、開發(fā)商對(duì)擬建項(xiàng)目說(shuō)明、方案示意圖、地形圖、控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料。 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段審核主要規(guī)定： 用地性質(zhì)、位置、界限。下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及用地紅線圖Real Estate Development42第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響開發(fā)商提交： 2個(gè)及以上方案設(shè)計(jì)、方案報(bào)審表、總平圖、平立剖面圖、設(shè)計(jì)說(shuō)明書及其他相關(guān)資料。 4、設(shè)計(jì)方案審批階段開發(fā)商申請(qǐng)修改、調(diào)整發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書審核Real Estate Development43第四節(jié) 城市規(guī)劃及其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響開發(fā)

22、商提交：年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政主管部門審查意見(jiàn)及相關(guān)協(xié)議等資料。 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段開發(fā)商申請(qǐng)綜合圖會(huì)簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、竣工驗(yàn)收階段檢查驗(yàn)收Real Estate Development44第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系一、房地產(chǎn)開發(fā)法律體系 ：由法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等構(gòu)成。 作用：保障房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的健康有序的發(fā)展。Real Estate Development45第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系一、房地產(chǎn)開發(fā)法律體系 1、按立法層次房地產(chǎn)開發(fā)法律房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章房地產(chǎn)開發(fā)其他相關(guān)法規(guī)Real Estate

23、 Development46第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系一、房地產(chǎn)開發(fā)法律體系 2、按法律的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律房地產(chǎn)前期階段的法律規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段法律規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)交易服務(wù)階段法律規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理的法律規(guī)范Real Estate Development47第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 1、項(xiàng)目資本金制度 “從1996年開始，對(duì)各種經(jīng)營(yíng)性投資項(xiàng)目，包括國(guó)有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和集體投資項(xiàng)目，試行資本金制度，投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金才能進(jìn)行建設(shè)。 公益性投資項(xiàng)目不實(shí)行資本金制度。 ” 國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目

24、試行資本金制度的通知 （國(guó)發(fā)199635號(hào)）Real Estate Development48第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 1、項(xiàng)目資本金制度 資本金：是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的出資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)。 出資方式：貨幣、實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)Real Estate Development49第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 1、項(xiàng)目資本金制度 “鋼鐵項(xiàng)目資本金比例由25及以上提高到40及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)

25、項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20及以上提高到35及以上?！?國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知（國(guó)發(fā)200413號(hào)）2004.4.26Real Estate Development50第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 2、“兩書”制度 “第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。住宅質(zhì)量保證書可以作為商品房購(gòu)銷合同的補(bǔ)充規(guī)定?！?商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定建設(shè)部建房1998102號(hào)Real Estate Development51第五節(jié) 房

26、地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 住宅質(zhì)量保證書 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。 應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；（3）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂抹灰層脫落1年；Real Estate Development52第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 住宅使用說(shuō)明書 應(yīng)當(dāng)對(duì)住

27、宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。 一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： （1）開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；（2）結(jié)構(gòu)類型；（3）裝修、裝飾注意事項(xiàng)；（4）上水、下水、電、燃?xì)?、熱氣、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；（5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；（6）門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；（7）配電負(fù)荷；（8）承重墻 、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；（9）其他需說(shuō)明的問(wèn)題。 Real Estate Development53第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 3、項(xiàng)目手冊(cè)

28、制度 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)主管部門備案。Real Estate Development54第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 4、商品房預(yù)售許可制度 “第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證?！?城市商品房預(yù)售管理辦法（1994年建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2004年修訂） Real Estate Development55第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 商品房

29、預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；4、已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；5、七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；6、已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。Real Estate Development56第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下

30、列證件（復(fù)印件）及資料： （一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表； （二）開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書； （三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； （五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明； （六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。Real Estate Development57第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理制度 商品房預(yù)售“五證” 1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證() 2）國(guó)有土地使用證 3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4）建設(shè)

31、工程施工許可證 5）商品房預(yù)售許可證Real Estate Development58Real Estate Development59Real Estate Development60Real Estate Development61Real Estate Development62Real Estate Development63Real Estate Development64Real Estate Development65第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （三）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)管理制度 （四）工程建設(shè)管理制度 1、資質(zhì)管理規(guī)定、注冊(cè)制度、招投標(biāo)制度、監(jiān)理制度 2、項(xiàng)目報(bào)建制度 3、施工許可證制度 Real Estate Development66第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)法律體系二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度 （四）工程建設(shè)管理制度 4、竣工驗(yàn)收制度 “第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 ” “第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收 ”城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 Real Estat