1、05工商（2） 古韻荔灣新大新選址分析1一.具體位置及周圍地理特征表述二.輻射的商圈范圍三.周圍交通條件評估及物業(yè)特征四.商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境評估和競爭店分析五.商圈內(nèi)居民及流動人口特征，收入和消費結(jié)構(gòu)分析六.評價目錄2 新大新荔灣商廈于2004年1月份隆重開業(yè)，位于荔灣路100號，與歷史悠久的彩虹橋相伴，這里文化氣息濃郁，是國內(nèi)外旅客領(lǐng)略南粵風(fēng)情的一道窗口。荔灣商廈秉承新大新公司“以穿戴類為主導(dǎo)，服裝為龍頭，各類商品經(jīng)營組合配套發(fā)展”這一鮮明的經(jīng)營特色，薈萃中外名牌、優(yōu)質(zhì)商品超過10萬種，與周邊的商鋪形成錯位經(jīng)營，突出大型百貨公司的名牌效應(yīng)，進一步活躍西關(guān)老城區(qū)的商業(yè)氛圍，成為荔灣商業(yè)的又一大亮點

2、。 一.具體位置及周圍地理特征表述 3樓層介紹 1F 超市、煙酒、滋補品、日用化妝品、小家用電器、影視音響、數(shù)碼產(chǎn)品、按摩器材、鞋類皮件、箱包系列、鐘表、驗光配鏡 1/2F 詩婷美容院、金龍游藝室、辦公室、服務(wù)部 2F 男女服飾、床上用品、嬰童服飾、嬰兒用品4荔灣新大新5二. 輻射的商圈范圍 6 荔灣新大新臨近康王路商圈，政府也規(guī)劃以康王路為中軸線，北至東風(fēng)西路，中至陳家祠廣場地下商業(yè)城，南至上下九商業(yè)步行街，有機整合沿線商區(qū)和旅游區(qū)，逐步建成點、線、面相結(jié)合的商住一體的中心區(qū)。 但由于地理位置不夠優(yōu)越，人流量相對不大。7商圈情況小結(jié)：A、商圈交通主要靠公交車及地鐵，自駕車購物較少。B、商圈功

3、能定位：商業(yè)貿(mào)易、休閑購物。C、商圈形象：西關(guān)文化、旅游商業(yè)、市民消費。D、消費者特征：年齡：1625歲，4560歲；荔灣區(qū)個體戶、部分年輕白領(lǐng)；8三.周圍交通條件評估及物業(yè)特征地理條件：處于荔灣路，周圍娛樂設(shè)施較多，有小紅牛餐館，麥當(dāng)勞，七天連鎖酒店，戲院，超市等。可直達的公交汽車有：88，237，549，133，52，134，114等91. 小紅牛火鍋102.七天連鎖酒店113.家樂福超市12四.商圈內(nèi)商業(yè)環(huán)境評估和競爭店分析； 荔灣新大新位于荔灣路，附近娛樂和飲食設(shè)施較多，荔灣路是連接中山八路同東風(fēng)西的一條南北向道路，但新大新的位置靠近東風(fēng)西但又未到東風(fēng)西，縮在兩條主干道之間的一條次干道

4、上，若不是在周邊居住或工作的人，較難注意。13各競爭對手地理位置圖康王商業(yè)城新光百貨新大新公司千色店14 (1) 新光百貨 廣州市新光百貨有限公司位于荔灣商業(yè)中心地帶的新光城市廣場，共處于中山七路與康王中路交匯處，直通地鐵一號線陳家祠站。場內(nèi)經(jīng)營面積達1.3萬平方米，以潮流時尚女性顧客為主要目標(biāo)顧客，主力經(jīng)營淑女裝、時尚女裝、行政女裝、皮具鞋類等，附以珠寶、床品、男裝、精品、化妝品等形成一間全新業(yè)態(tài)的時尚百貨公司。 新光百貨創(chuàng)立于2004年9月，是新光集團在04年開拓的全新產(chǎn)業(yè)，新光集團主力經(jīng)營地產(chǎn)開發(fā)、電信鋪墊、娛樂飲食、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)等多元化產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)營范圍：首層-鐘表、鞋類皮具、化妝

5、品、滋補品、煙酒、客服中心二層-國際名店、時尚女裝、潮流飾品、配飾三層-行政女裝、床品、童裝、女士內(nèi)衣四層-男士服飾、行政套裝、休閑服飾、男士內(nèi)衣、男士配件 新光城市廣場位于廣州市荔灣區(qū)康王路與中山七路黃金交匯處，東望人民路、西北望陳家祠綠化廣場，南臨上下九商業(yè)區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。項目周邊的交通十分方便，不僅有多路公交車線路沿線經(jīng)過，而且地鐵站近在咫尺，是新光集團精心打造的地鐵上蓋商住物業(yè)。項目用地面積14799平方米，總建筑面積約16萬平方米，其中商業(yè)建筑面積約5萬平方米。1516(2) 千色店 千色店百貨用品有限公司(千色店或公司)，成立于1995年，是一家專營護膚品、精品等的專業(yè)女性時

6、尚百貨連鎖機構(gòu)。公司創(chuàng)辦之始就秉承高品質(zhì)、低價格、豐富的品種、舒適的環(huán)境、專業(yè)的服務(wù)為宗旨，消費群體定位在中高收入的都市女性。一般是白領(lǐng)都市女性購買時尚形象品的首選零售品牌。 經(jīng)營特色： 1.開架式銷售投入銷售點收款機(POS)系統(tǒng)實行計算器聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)一管理統(tǒng)一采購統(tǒng)一配送大大降低成本讓顧客得到更多的實惠。三分之二以上的化妝品及相關(guān)日用品由海外采購，保證了國際最新產(chǎn)品的引進和極具競爭力的價格。 2. 真誠待客，快捷的服務(wù)，令千色店會員制持續(xù)多年。目前會員達30多萬名。 3. 千色店的中外品牌已達兩萬多種，主要分為九大類：護膚品、彩妝、香水、膜類、美容小物、日用品、飾品、皮具、內(nèi)衣。一些國際知名品牌

7、一直與千色店共同開拓新的市場領(lǐng)域：蘭蔻、SK-II、資生堂、倩碧、CD、雅詩蘭黛、歐萊雅、美寶蓮、安莉芳、KENZO、CK、BOSS等。 1718(3) 康王商業(yè)城 康王商業(yè)城位于中山七路與西華路之間，南面連接陳家祠地鐵站。該項目由中原獨家主持全程策劃銷售代理，具體包括：前期市場調(diào)研、功能規(guī)劃、包裝策劃與銷售推廣等，根據(jù)前期調(diào)查數(shù)據(jù)及結(jié)合項目的特點，中原將其定位為“環(huán)球旅游式”主題商城，并賦予四個首創(chuàng)概念，將項目優(yōu)點發(fā)揮得淋漓盡致，于2000年3月正式開售時，連創(chuàng)銷售佳績。而在項目后續(xù)銷售階段中，中原因應(yīng)市場變化不斷推出眾多投資計劃配合銷售，具體有：超級回本易計劃、銀屋換金鋪、零風(fēng)險返租、創(chuàng)業(yè)

8、板投資計劃、買鋪送鋪等計劃，成功為發(fā)展商爭取各階段最大的經(jīng)濟及社會效益。2001年4月更促成某上市公司大手購買美國區(qū)2000余平方米商鋪，成交額達1.2億元，成為全市最大筆的商鋪交易。截至2001年8月，康王商業(yè)城已售出952間商鋪，成交額高達 4.35億元。良好的銷售業(yè)績及社會的廣泛好評。 19 小結(jié)：荔灣新大新相對于新光和康王城，位置的優(yōu)越性不突出，而且經(jīng)營衣服，鞋類等消費品種類不及光百貨豐富，而且價格沒有康王城那么有優(yōu)勢，化妝品品類經(jīng)營不及千色店專業(yè)。 但其擁有新大新的品牌優(yōu)勢，仍可吸引一些本區(qū)的忠誠顧客。20五.商圈內(nèi)居民及流動人口特征，收入和消費結(jié)構(gòu)分析商圈內(nèi)主要是以荔灣區(qū)居民消費為主，其中主要客戶定位于收入在4000元以上，追求生活品質(zhì)，懂得享受生活的收入較高人群，主要以白領(lǐng)為主。區(qū)內(nèi)寫字樓較少，商務(wù)氣氛較弱，時尚消費不足。在新大新附近有荔灣商夏和彩虹商廈，在主要商圈范圍內(nèi)，寫字樓白領(lǐng)是主要的消費群。新大新公司推出會員VIP卡，擁有會員卡的可享受8.8折的優(yōu)惠。并且每月帶有8數(shù)字這一天均作為新大新的會員日。居民購買消費品主要是以衣服，鞋類，化妝品，耐用消費品為主。21評價1通常是大品牌