1、2009房地產(chǎn)估價師考前輔導(dǎo)精講班房地產(chǎn)估價理論與方法房地產(chǎn)價格和價值-2（上）一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。考試要求1了解房地產(chǎn)價格的含義；2熟悉房地產(chǎn)價格的形成條件；3熟悉房地產(chǎn)價格的特征；了解地價與一般物品價格的不同；4熟悉房地產(chǎn)需求；5熟悉房地產(chǎn)均衡價格；來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)6熟悉房地產(chǎn)供給；7熟悉房地產(chǎn)供求與價格關(guān)系的特殊性；8熟悉價值、使用價值和交換價值；9掌握成交價格、市場價格、理論價格和評估價值；10掌握市場價值和非市場價

2、值11掌握買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值；12了解原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值；13了解市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價；14熟悉基準地價、標定地價和房屋重置價格；15熟悉土地價格、建筑物價格和房地價格； 16掌握總價格、單位價格和樓面地價；17熟悉現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格；來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)18熟悉起價、標價、成交價和均價；19熟悉評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。二、內(nèi)容講解第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類現(xiàn)實生活中經(jīng)常出現(xiàn)這種情形：多個不同的名稱可能指的是同一種事物，同一個名稱可能指的是多種不同的事物。科學(xué)的研究

3、，要求盡可能避免混亂和含糊的用語。因此，進行房地產(chǎn)估價，必須弄清房地產(chǎn)價格和價值的種類以及每種房地產(chǎn)價格和價值的確切含義，以正確地理解和選用所接觸到的價格和價值，把握需要評估的房地產(chǎn)價值的內(nèi)涵?？v觀古今中外，房地產(chǎn)價格和價值的種類繁多，名稱也不完全一致，有的還是特定房地產(chǎn)制度政策或特定歷史階段的產(chǎn)物。不同的房地產(chǎn)價格和價值，所起的作用不盡相同；在評估不同的價值類型時，應(yīng)采用的依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。來源：建設(shè)工程教育來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)網(wǎng)下面不是將每種房地產(chǎn)價格和價值單獨一一介紹，而是將相關(guān)的幾種價格或價值放到一起進行介紹。這樣做雖然會出現(xiàn)個別重復(fù)現(xiàn)象，但有助于更好地比較和理解，而且在不同

4、的地方，介紹的角度也會有所不同。一、價值、使用價值和交換價值價值一詞在日常生活中的含義很廣，例如歷史價值、藝術(shù)價值、學(xué)術(shù)價值、價值觀、“人生的價值是什么”中的價值等等。在房地產(chǎn)估價中，所涉及的價值主要是經(jīng)濟學(xué)范疇的價值。在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價值分為使用價值和交換價值。其中，使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會，交換價值通常用貨幣來衡量，因此，交換價值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們在經(jīng)濟活動中通常簡稱的價值，一般指的是交換價值；在房地產(chǎn)估價中通常所講的價值，也是指交換價值。任何一種物品能夠成

5、為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。沒有使用價值的物品不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。因此，使用價值是交換價值的前提，即沒有使用價值肯定就沒有交換價值。但是反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值。例如空氣，缺了它人們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價值。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。但在房地產(chǎn)估價中首先應(yīng)對有關(guān)房地產(chǎn)使用價值的房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等進行“鑒定”，因為這些影響著房地產(chǎn)交換價值的大小。就如同對古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進行估價，如果不知其真

6、偽來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)和品質(zhì)，肯定評估不出其真實的價值。因此，日本把估價稱為鑒定評價是有其一定道理的。來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)5房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）。（2002年試題）A使用價值B交換價值C投資價值D賬面價值答案：B6就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。（）（2004年考試題）答案：二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值（一）成交價格成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方實際達成交易買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。成交價格是一個已經(jīng)完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機、

7、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價格策略等的不同而不同。理解成交價格，應(yīng)對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關(guān)系有所了解：來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)（1）賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意接受的最低價格（簡稱最低賣價），買者的出價必須高于這個最低價格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。（2）買價也可稱為需求價格，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時所愿意支付的價格。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心愿意支付的

8、最高價格（簡稱最高買價），賣者的要價必須低于這個最高價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。（3）賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當最高買價高于或等于最低賣價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價、最高買價、成交價三者的關(guān)系為：最高買價成交價最低賣價在圖3-4（a）中，因為最高買價低于最低賣價，所以交易不能成功。在圖3-4（b）中，因為最高買價高于最低賣價，所以交易可能成功，并由最低賣價和最高買價構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間。賣者和買者通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端（但通常不成功）。實際的成交價將落在這一區(qū)間

9、的某個位置，至于是剛好為最低賣價或最高買價還是在它們之間，取決于買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。在買方市場下，成交價會偏向最低賣價；在賣方市場下，成交價會偏向最高買價。成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常

10、成交價格。嚴格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個：公開市場。交易對象本身具備市場性。眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應(yīng)是價格的被動接受者，其中的任何一個買者或賣者對價格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。理性且自私的經(jīng)濟行為。這又被稱為“經(jīng)濟人假定”；其含義有二，即“人是理性的，也是自私的”。具體在交易中，指交易雙方均是謹慎的，價格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點，充分了解市場行情。

11、適當?shù)钠陂g完成交易。即有適當長的時間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價分為招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標成交價是指采取招標方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，掛牌成交價是指來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。在目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，一般會

12、降低地價。招標出讓方式由于不僅考慮投標報價，通常還考慮投標人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標人不一定是投標報價最高者，所以有一定的抑制地價的作用，但主要以投標報價高低確定中標人的招標出讓方式有抬高地價的作用。拍賣出讓方式由于“價高者得”，所以最能抬高地價。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標方式，拍賣方式出讓的地價最高。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價形成機制不同、地塊位置的好壞不同，（拍賣、招標出讓的地塊一般位置較好）、缺乏經(jīng)驗、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。7在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。（2003

13、年試題）A高于B等于來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)C低于D不高于E不等于答案：AB（二）市場價格市場價格簡稱市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。（三）理論價格理論價格是在經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經(jīng)濟學(xué)里有許多詞來表達它，如價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格等。但理論價格也不是靜止不變的。價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調(diào)節(jié)達到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格

14、，理論價格是長期均衡價格；市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格，例如在投機需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價格。一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動（即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動），它們之間的關(guān)系可見圖3-5。就

15、成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言，房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)的市場價格。（四）評估價值評估價值（appraisa lvalue）也稱為評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價，是指估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼。例如，通常把市場法、收益法、成本法求得的價值分別稱為比準價格收益價格和積算價格。從某種意義上講，成本法測算出的價值傾向于最低賣價，收益法測算出的價值傾向于最高買價，市場法測算出的價值傾向于成交價格。此外，收益法測算出的價值趨向于理論價格，市場法測算出的價值趨向于市場價格。當房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法、收益法和

16、成本法測算出的價值基本一致。在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，市場法測算出的價值會大大高于收益法測算出的價值。換句話說，如果市場法測算出的價值大大高于收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)的價值被市場高估或者存在一定的泡沫。當成本法測算出的價值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場法或收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。評估價值雖然不是事實，但當為交易目的而估價時，評估價值與成交價格卻有著密切的關(guān)系。由于缺乏完全市場，房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)房地產(chǎn)估價為交易當事人提供要價或出價的參考依據(jù)，或者提供議價的基礎(chǔ)。在這種情況下，房地產(chǎn)的評估價值往往會

17、成為房地產(chǎn)的成交價格。但值得注意的是，由于估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師評估出的價值往往不同。但稱職的估價師所評估出的價值應(yīng)當是基本一致的，彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內(nèi)。由上可見，要求評估的是客觀合理的價值，而實際評估出的可能是帶有房地產(chǎn)估價師個人主觀因素的價值，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同。但從理論上講，一個良好的評估價值正常成交價格市場價格。三、市場價值和非市場價值不論何種類型的房地產(chǎn)評估價值均是推測估價對象在一定條件下最可能的價格。這是一組按照價值前提或者說評估價值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價值。（一）市場價值市場價值（

18、market value MV）過去稱為公開市場價值（open market value MV），是多數(shù)估價項目需要評估的價值類型，國內(nèi)外對它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同，是指估價對象在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：（1）交易雙方是自愿地進行交易的賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給個定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)。（2）交易雙方是出于利己動機進行交易的交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益。（3）交易雙方是理性而謹慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買。（4）交易雙方有較充

19、裕的時間進行交易賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示。（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發(fā)。市場價值還有一些隱含條件，包括：最高最佳使用；繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；市場參與者的集體觀念和行為。如果給市場價值下個簡要的定義，那么它是理性而謹慎的交易雙方，處于利己動機，有較充裕的時間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進行交易最可能的價格。征收國有土地上單位和個人的房屋雖然是強制性的，不符合上述市場價值形成條件中的“交易雙方是自愿地進行交易的”，

20、但因為要“依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益”，所以，房屋征收估價應(yīng)當采用市場價值標準。8公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格（）。（2006年試題）A賣方和買方掌握必要的市場信息B賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象C買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易答案：AD9城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標準。（）（2003、2007年試題）答案：2009房地產(chǎn)估價師考前輔導(dǎo)精講班房地產(chǎn)估價理論與方法房地產(chǎn)價格和價值-2（下）（二）非市場價值在實

21、際估價中，有些估價項目的要求評估的是在不符合市場價值形成的條件中的一個或多個條件下最可能的價格。凡不符合上述市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。因此，非市場價值不是一種價值，而對市場價值以外的各種價值的一個概況性稱呼。非市場價值主要有快速變現(xiàn)值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。市場價值和這五種非市場價值，可以說是六種基本價值類型。它們是一組按照價值前提或者說是評估價值的本質(zhì)來劃分的價值。1快速變現(xiàn)值快速變現(xiàn)值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果交易時間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則其最可能的價

22、格較低，因此快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。例如，賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值。2謹慎價值謹慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價值。謹慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值即為謹慎價值。3在用價值在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值?，F(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值。4殘余價值殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。例如，某個針對特定

23、品牌進行了裝飾裝修的餐廳，當不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時，該種裝飾裝修不但不會增加該餐廳的價值，反而會減少該餐廳的價值。因此，此時殘余價值會低于市場價值。但在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值，并據(jù)此給予拆遷補償。5投資價值投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如人們在為某個房地產(chǎn)項目或某項資產(chǎn)做銷售宣傳時，經(jīng)常稱其具有投資價值；二是指從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）的角度來衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。因此，某一房地產(chǎn)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，

24、對該房地產(chǎn)所評估出的價值。與此相比，該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。即市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值；投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。6在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。（）（2003年考試試題）答案：7房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（）。（2007年試題）A市場價值B清算價值C快速變現(xiàn)價值D投資價值答案：D同一房地產(chǎn)之所以對不

25、同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設(shè)成本或經(jīng)營費用方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。如果所有的投資者都作出相同的假設(shè)，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上很少出現(xiàn)這種情況。評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估價值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。以折現(xiàn)率為例，評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率（即典型的

26、投資者所要求的報酬率）；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。在凈收益方面，評估投資價值時通常采用的是稅后凈收益，即要扣除所得稅，而評估市場價值時通常采用的是稅前凈收益，即不扣除所得稅。另外，不同的投資者對未來凈收益的估計，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當投資價值大于市場價格時，說明值得

27、投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對其擬投資（購買）的房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值；但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高購買價格，例如為其確定投標報價提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。8在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。（2

28、001年試題）A社會一般的收益率B收益法中的資本化率C投資者要求的滿意收益率D投資者要求的最低收益率答案：D9在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。（）（2004年考試題）答案：四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值是一組房地產(chǎn)交易或有關(guān)經(jīng)濟行為類型來劃分的房地產(chǎn)價格或價值。（一）買賣價格買賣價格也稱為銷售價格，簡稱買賣價，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和

29、其他經(jīng)濟利益。（二）租賃價格租賃價格通常稱為租金。有時稱為租價，在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。其中，市場租金也稱為協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。商品租金也稱為全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素構(gòu)成。成本

30、租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成。準成本租金是指接近但還達不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當包括：地租；房屋折舊費，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的折舊費；維修費；管理費；投資利息；保險費；房地產(chǎn)稅（是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；租賃費用，如租賃代理費；租賃稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、租賃手續(xù)費；利潤。實際中的房租可能包含著上述真正的房租構(gòu)成因素之外的費用，例如可能包含家具設(shè)備使用費、物業(yè)服務(wù)費用、水

31、費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費等；也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費用，例如出租人與承租人約定維修費、管理費、保險費等由承租人負擔(dān)。房租有的按使用面積計算，有的按建筑面積計算，有的按套或幢計算。其中，住宅一般是按使用面積或套計租，非住宅一般是按建筑面積計租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租還有定額租金、定率租金（也稱為分成租金、百分比租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金）等。此外，還應(yīng)注意租賃價格與租賃權(quán)價格（承租人權(quán)益價值）是兩個不同的概念。（三）抵押價值在房地產(chǎn)抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產(chǎn)的價值，貸款人希望在整個抵押期間，抵押房地產(chǎn)無論是在設(shè)立抵

32、押權(quán)時的價值，還是隨著時間的流逝而變化直至實現(xiàn)抵押權(quán)時的價值，都要大于未償還的貸款余額，因為只有這樣才可能保障貸款收回。因此從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。但在實際房地產(chǎn)抵押估價中，因在估價時尚難以明確設(shè)立抵押權(quán)的日期、貸款期限、貸款償還方式、債務(wù)人是否

33、如期償還，以及不如期償還時將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣的時間等估價所必要的前提條件，所以房地產(chǎn)抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產(chǎn)在估價時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為估價作業(yè)日期內(nèi)或者房地產(chǎn)估價師實地查看估價對象期間的某個日期（原則上為完成估價對象實地查看之日），假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。所謂估價作業(yè)日期，是指估價的起止日期，具體是自正式接受估價委托之日起至出具估價報告之日止的時間。此時的法定優(yōu)先受償款具體為假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。而為了彌補這種抵押價值評估的缺陷，保障

34、貸款收回，要求房地產(chǎn)抵押估價包括“估價對象變現(xiàn)能力分析”，向估價報告使用者作“估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估”等提示。當房地產(chǎn)的抵押價值小于未償還的貸款余額時，應(yīng)當要求抵押人提供與不足的價值相當?shù)膿?dān)?；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)。下列公式將有助于對抵押價值的正確理解：可見，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)“打折”或者扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的“凈值”，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款下的“完全價值”。例3-1某商品住宅在建工程的建設(shè)用地面積25000，擬建500套住宅，總建筑面積50000，已完成總投資的80%。開發(fā)商以5000元/的價格預(yù)售了其中100套，建筑面積共計10000，預(yù)購人按房價的70%辦理了個人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為260萬元。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際投入少200萬元?，F(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2000萬元。當?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為65%。請求取該在建工程的再次抵押價值。解該在建工程的再次抵押價值求取如下：10某已抵押房地產(chǎn)因