1、 中融信托-鴻山新城鎮(zhèn)股權投資集合資金信托計劃信托計劃信托類型: 股權投資類結構化信托信托目的: 受托人接受委托人的委托，設立指定管理方式的集合資金信托，以入股項目公司等方式運用信托資金，受托人按年向受益人分配信托收益，信托到期后償還信托本金并支付信托利益。資金用途: 信托資金以增資和資本公積的方式注入中國新城鎮(zhèn)旗下公司，進入鴻山新城鎮(zhèn)用于無錫鴻山新城鎮(zhèn)基礎設施和公建配套建設。受托人: 中融信托信托規(guī)模: 6.5億元（其中優(yōu)先級4.5，次級2億，優(yōu)先次級比2.25:1）信托期限: 18個月（滿6個月時有權回購并提前終止；如果融資方在6個月時不行使回購權，則信托期限為18個月）預期年化收益率 1

2、00萬元認購金額300萬元， 9%/年； 300萬元認購金額， 9.8%/年；收益分配: 按年付息風控措施: 1、土地抵押：鴻山新城鎮(zhèn)名下的“吳文化風情街”的88903.4平方米土地和15078.58平方米商鋪，以及鴻慶地產(chǎn)名下的在建工程（對應土地面積69212.4平方米）為本信托計劃提供抵押擔保; 2、連帶責任擔保：由上置控股、中國新城鎮(zhèn)及上海金羅店開發(fā)有限公司為本次信托計劃提供連帶責任保證。 3、 資金監(jiān)管：在保管銀行開立資金監(jiān)管賬戶，通過派駐現(xiàn)場監(jiān)管人員，控制項目公司及其股東鴻山開發(fā)公司實際資產(chǎn)及信托資金的使用。項目介紹： “無錫鴻山新城鎮(zhèn)”項目位于無錫新區(qū)鴻山鎮(zhèn)，位于無錫市與蘇州市的兩

3、市交界處，并位于兩市交通走廊上，距兩市市中心的直線距離都在20公里以內(nèi)。新城位于中國長江三角洲腹地，屬上海一小時經(jīng)濟圈范疇，距上海1小時車程，到省會城市南京約160公里。新城水陸交通便捷，傍京杭大運河、望虞河、伯瀆河；西接無錫蘇南國際機場（約8.5公里），緊靠312國道，滬蓉高速公路、滬常高速，無錫至通州的高速穿境而過，距離京滬高速鐵路無錫站約3公里。此外，鴻山鎮(zhèn)作為吳文化的發(fā)源地之一，具有著名人文景觀“鴻山十八景”，并于2002年被列入第一批國家AA級景區(qū)和無錫市旅游十八景之一。 無錫鴻山文化新城被列為第三批全國發(fā)展改革試點小城鎮(zhèn)，規(guī)劃面積8.68平方公里。 無錫鴻山新鎮(zhèn)項目將借助國家鴻山遺

4、址公園大規(guī)模開發(fā)建設的契機，打造蘇南最大、功能最全、環(huán)境最優(yōu)的“都市新綠洲”，其將大大改善新區(qū)的投資服務環(huán)境，改善居住環(huán)境，并形成良好的生態(tài)循環(huán)。同時，無錫新城鎮(zhèn)項目將大力發(fā)展休閑觀光旅游、酒店商務服務、零售商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，豐富和完善新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構，促進無錫新區(qū)“創(chuàng)新型國際化科技新城”建設目標和城市化進程的早日實現(xiàn)，并樹立建設小城鎮(zhèn)的典范，其社會效益顯著。 新城項目的預計開發(fā)成本總額為60.6億元，截至2012年12月底，已經(jīng)支付的實際開支為18.5億元。目前鴻山文化新城整體完成進度為67%，已建成7萬平方米的吳文化廣場，每年的4月中旬都將在此舉辦吳文化節(jié)，全國乃至世界各地的吳氏宗親都將匯聚一

5、堂進行祭祀活動；另有1.5萬平方米吳文化風情街作為配套設施。同時于2011年引進上海瑞金醫(yī)院入駐新城。 整個項目預測總收入期10年，總收入金額為858312萬元。稅前利潤為380016萬，稅后利潤為285012萬，經(jīng)濟效益明顯。從2007年至2012年底，總計出讓了9宗地塊，合計1089畝，按照土地出讓收入的分配比例，新城鎮(zhèn)公司獲得總計109538萬元?？晒┪磥沓鍪鄣耐恋孛娣e為4660畝。未來三年（信托期限內(nèi)）計劃出讓土地200畝、300畝、500畝，將為新城鎮(zhèn)帶來出讓金返還18億，毛利約9.826億。擔保方介紹： 中國新城鎮(zhèn)（1278.HK） 中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司于2006年1月4日在英國

6、維爾京群島注冊成立。公司在新加坡和香港兩地上市。 中國新城鎮(zhèn)及其附屬公司是中國內(nèi)地的新城鎮(zhèn)開發(fā)商，主要在中國的大型城市從事大規(guī)模新城鎮(zhèn)規(guī)劃和開發(fā)，包括審計總體規(guī)劃、動遷安置現(xiàn)有居民和企業(yè)、平整和預備土地和基礎工程建設。 根據(jù)2013年5月16日中國新城鎮(zhèn)董事會的公告顯示，公司以及公司大股東上置投資控股有限公司與國開國際控股有限公司訂立了諒解備忘錄，由國開國際控股自己或指定一間公司認購中國新城鎮(zhèn)增發(fā)的新股。交易完成后，國開國際控股將持有中國新城鎮(zhèn)51%的股份，取代上置控股成為公司新的控股股東。 國開金融有限責任公司（簡稱“國開金融”） 是國家開發(fā)銀行根據(jù)國務院批準的商業(yè)化轉型方案設立的全資子公司

7、，成立于2009年8月，注冊資本金350億元人民幣。國開金融主要從事 “城鎮(zhèn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資、海外投資、基金業(yè)務” 四大業(yè)務，以服務中國的城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和國際化進程為目標。目前旗下管理著國家開發(fā)銀行和國開金融唯一的海外戰(zhàn)略投資平臺國開國際控股有限公司（1062.HK）、國務院作為十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的具體措施之一的由國家發(fā)改委批復國家開發(fā)銀行設立的大型產(chǎn)業(yè)投資基金裝備制造產(chǎn)業(yè)投資基金、發(fā)起設立了國家級母基金國創(chuàng)母基金以及中非發(fā)展基金、中國-比利時基金、中國-東盟基金等具有重大戰(zhàn)略意義的涉外基金以及弘毅、渤海產(chǎn)業(yè)基金、綿陽產(chǎn)業(yè)基金等國內(nèi)優(yōu)秀私募股權基金在內(nèi)的20多支基金。 國開行的入股，將為中國新城鎮(zhèn)

8、在城鎮(zhèn)化建設方面提供強大的資金支持。 目前公司在開發(fā)項目有上海羅店新城鎮(zhèn)（總占地6.8平方公里，96%竣工，可供出售剩余土地約699,588平方米（占總數(shù)的30%），可供出售至2015年）、無錫鴻山新城鎮(zhèn)（總占地面積8.68平方公里，發(fā)展項目的67%已竣工，可供出售剩余土地存貨約311萬平方米（占總數(shù)的81%），可供出售至2020）、濟陽李相新城鎮(zhèn)（占地面積20.55平方公里，發(fā)展項目約45%已竣工，可供出售剩余土地存貨約1,184萬平方米（占總數(shù)的96%），可供出售至2038年）。 截至2012年12月31日，中國新城鎮(zhèn)的總資產(chǎn)為117.6億元，凈資產(chǎn)為32.4億元，收入為9.35億元。 上

9、置控股及上置集團（1207.HK） 上置投資控股有限公司（上置控股）成立于1999年7月，注冊于英屬維爾京群島。上置投資控股有限公司為上置集團有限公司（SRE， 1207.HK）和中國新城鎮(zhèn)發(fā)展有限公司（CNTD，1278.HK）的控股公司。截至2012年12月31日，其持有SRE股份的55.23%，持有CNTD股份的32.64%。 上置集團有限公司成立于1993年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)與建筑營造及土地開發(fā)為主營業(yè)務架構的綜合性地產(chǎn)開發(fā)公司。1999年12月10日在香港交易及結算所有限公司上市。2013年，上置集團有限公司在中國房地產(chǎn)500強排名69位，是上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強之一，為上海碩誠

10、置業(yè)有限公司全資控股公司。上置集團以中國上海為區(qū)域發(fā)展重心，以中高檔住宅物業(yè)為核心房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)組合，先后在上海核心區(qū)域開發(fā)了“綠洲花園”、“斯格威”、“綠洲雅賓利”、“華府天地”、“美蘭湖花園”、“香島原墅”等眾多優(yōu)秀物業(yè)，年開量達50萬平方米。 截至2012年底，公司總資產(chǎn)293.55億港元，總負債195.93億港元。截至2013年6月30日，上置集團實現(xiàn)合同銷售收入85490.86萬元，合同銷售面積49511.55平米，預計2013年下半年可實現(xiàn)246,190萬元銷售，全年可實現(xiàn)331,680萬元銷售收入。 上置集團在上海資信情況良好，為農(nóng)業(yè)銀行和浦發(fā)銀行總行的3A級優(yōu)質(zhì)客戶。公司還有中

11、國工商銀行上海市分行提供的人民幣100億元授信額度。 上海金羅店開發(fā)有限公司 上海金羅店開發(fā)有限公司是中國新城鎮(zhèn)公司為開發(fā)上海金羅店項目設立的項目公司。金羅店項目位于上海市北部的寶山區(qū)，距離市中心人民廣場28公里，距離虹橋機場32公里。上海市軌道交通7號線在項目周邊設有美蘭湖站和羅南站，目前已經(jīng)通車。 截至2012年12月31日，金羅店開發(fā)有限公司總資產(chǎn)45.02億元，負債36.28億元，凈資產(chǎn)8.74億元。、2011、2012年合并營業(yè)收入分別為5.44億元、8.03億元，擔保實力較強。項目亮點 1、本項目為全國發(fā)展改革試點小城鎮(zhèn)項目，符合當前政府城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向，社會效益較高 當前政府經(jīng)濟

12、工作的重點內(nèi)容是推進城鎮(zhèn)化發(fā)展，本項目為第三批全國發(fā)展改革試點小城鎮(zhèn)，符合政策指導方向。 無錫鴻山新鎮(zhèn)項目將借助國家鴻山遺址公園大規(guī)模開發(fā)建設的契機，打造蘇南最大、功能最全、環(huán)境最優(yōu)的“都市新綠洲”，將大大改善新區(qū)的投資服務環(huán)境、居住環(huán)境，并形成良好的生態(tài)循環(huán)。同時，項目將大力發(fā)展休閑觀光旅游、酒店商務服務、零售商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，豐富和完善新區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構，促進無錫新區(qū)“創(chuàng)新型國際化科技新城”建設目標和城市化進程的早日實現(xiàn)，并樹立建設小城鎮(zhèn)的典范，其社會效益顯著。 2、 項目合作方背景實力較強 上海新城鎮(zhèn)有限公司是一家實力雄厚的上市公司。截止2012年底，總資產(chǎn)超過117.6億元，較2011年增加

13、10億元，凈資產(chǎn)32億元，實現(xiàn)銷售收入9.35億元，較2011年增加近3億元。且公司開發(fā)的上海新羅店項目獲得良好的市場效應和品牌口碑，在舊城改造方面經(jīng)驗豐富。其背后股東上置集團和國開金融能為該項目的順利運作提供政府關系、資金渠道、運營經(jīng)驗等全方位的支持。 3、 擔保方實力雄厚 港股上市公司中國新城鎮(zhèn)（1278.HK）和上置集團（1207.HK）及上海金羅店開發(fā)公司為本信托提供連帶責任擔保。截至2012年底，新城鎮(zhèn)總資產(chǎn)117.6億元，全年營業(yè)收入9.35億元；上置集團總資產(chǎn)293.55億港元，全年營業(yè)收入33.5億港元；上海金羅店總資產(chǎn)45億，全年營業(yè)收入8.03億。擔保方實力雄厚。 4、項目未來現(xiàn)金流充裕，能充分覆蓋信托本息 項目主要收入為無錫新區(qū)財政的出讓金返還，預測總收入期10年，總