1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律實(shí)務(wù)，法律出版社出版 朱樹(shù)英/著近年來(lái)，各地律師受理的房地產(chǎn)案件呈上升趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)引起的 糾紛以其爭(zhēng)議標(biāo)的大，案情復(fù)雜而成為律師的一類新的專業(yè)實(shí)務(wù)。隨著房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)市場(chǎng)層出不窮的新模式、新創(chuàng)造，律師的法律實(shí)務(wù)涉及房地產(chǎn)的具體問(wèn)題也越 來(lái)越寬泛，而且實(shí)踐中還不斷出現(xiàn)新的操作性的法律問(wèn)題，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 專業(yè)法律服務(wù)實(shí)踐迫切需要展開(kāi)對(duì)律師有關(guān)房地產(chǎn)的具體實(shí)務(wù)分類研究探討。本人在上海市建緯律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)十年來(lái)，承辦了大量的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 訴訟和非訴訟案件，其中不少案件具有實(shí)務(wù)研討的典型意義和總結(jié)價(jià)值。由于國(guó) 家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專門立法薄弱，為加強(qiáng)研究的實(shí)務(wù)性和針對(duì)性，本書(shū)

2、研討以實(shí) 際案例為主要線索，適當(dāng)配以有關(guān)的論文和法律文件。需要說(shuō)明，本書(shū)所涉的法 律實(shí)務(wù)僅圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而展開(kāi)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展和規(guī)范運(yùn)作，主要要 依靠開(kāi)發(fā)商和投資商，由此，本書(shū)涉及案例的當(dāng)事人主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或投資 商，也即本書(shū)僅涉及律師的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的法律實(shí)務(wù)和為開(kāi)發(fā)商提供的法律服 務(wù)。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其法律服務(wù)概述要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特定范圍內(nèi)討論律師實(shí)務(wù)，應(yīng)首先對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一 系列基本問(wèn)題統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。（一）關(guān)于房地產(chǎn)。房地產(chǎn)，通常指地產(chǎn)和房產(chǎn)的合稱。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地使用制度的多樣 性，決定了房地產(chǎn)概念的復(fù)雜性。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)離不開(kāi)用以開(kāi)發(fā)的土地，按 我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

3、的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地主要有出讓和劃撥兩大類， 因此由于房地產(chǎn)的用地取得的來(lái)源和方法不同，與土地密切相關(guān)的房地產(chǎn)的概念 也會(huì)因土地取得方法不同而不同。廣義的房地產(chǎn)包括以各種方式取得土地使用權(quán) 而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，而狹義的房地產(chǎn)僅包括以土地出讓方式取得土地使用權(quán)而開(kāi)發(fā) 的房地產(chǎn)。本書(shū)討論的主要是指狹義的房地產(chǎn)，因此，本書(shū)所稱的房地產(chǎn)，是指 有條件、有期限的土地使用權(quán)和相應(yīng)土地上的房屋產(chǎn)權(quán)合二為一，并能夠作為商 品流通的不動(dòng)產(chǎn)。在律師實(shí)務(wù)中，因出讓土地而引起的房地產(chǎn)糾紛紛繁蕪雜，而 因劃撥取得土地從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或房屋建造活動(dòng)，在本書(shū)選用的案例中也有各種 表現(xiàn)方式和具有特定的運(yùn)作方式。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土

4、地主要是通過(guò)出讓方式取 得，故本書(shū)討論的律師實(shí)務(wù)，主要是因出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí) 務(wù)。土地與房屋的不可分離的特點(diǎn)，決定了兩者在法律層面的互相依存關(guān)系，同 時(shí)決定了房地產(chǎn)由于地產(chǎn)和房產(chǎn)各具特點(diǎn)的互相依存而產(chǎn)生的一系列具體的法 律問(wèn)題，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的合作建房和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等疑難案件產(chǎn)生的法律 根源。房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)合二為一的特點(diǎn)，是狹義范圍內(nèi)即土地出讓 所形成的有條件、有期限的土地使用權(quán)的本質(zhì)特點(diǎn)，司法實(shí)踐中有關(guān)房地產(chǎn)案件 不規(guī)范操作問(wèn)題導(dǎo)致開(kāi)發(fā)行為的無(wú)效，也恰恰是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的取得方式的違 法而造成的。因此，準(zhǔn)確分析判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地使用權(quán)的非完全所有權(quán)屬

5、性以及有條件、有期限使用的特征，往往成為準(zhǔn)確把握案件是非成敗的關(guān)鍵。作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)，其基本特點(diǎn)是相對(duì)動(dòng)產(chǎn)而言的位置固定以及不可移動(dòng) 性。但是房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)還是存在區(qū)別的。房地產(chǎn)是一種典型的不動(dòng)產(chǎn)，但房地 產(chǎn)不等同于不動(dòng)產(chǎn)。兩者的區(qū)別是房地產(chǎn)主要從財(cái)產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)角度來(lái)衡量；不 動(dòng)產(chǎn)則是從移動(dòng)會(huì)損害其價(jià)值角度來(lái)判斷。因此，在不動(dòng)產(chǎn)范疇界定房地產(chǎn)的特 點(diǎn)和定義，有助于深刻理解房地產(chǎn)反映在司法實(shí)踐中諸多具體問(wèn)題的本質(zhì)特征。（二）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所下的定義是：“指在依據(jù) 本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建設(shè)的行為”，這是房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的廣義定義。由

6、于該法關(guān)于取得土地使用權(quán)的方法有出讓和劃撥兩種方 式，因此，我們有理由判定：在土地出讓前提下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也即狹義的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)，則指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其以受讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ) 設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。不論以何種方式取得土地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本特征有三：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體是具有資質(zhì)，依法核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的公司 或其它經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般分為綜合開(kāi)發(fā)公司或項(xiàng)目公司。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司是指具 有相應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，具有企業(yè)法人資 格的以贏利為目的的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；而項(xiàng)目公司則是指在特定地塊上從事開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所 在地塊的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)而組建的具有企業(yè)

7、法人資格的以贏利為目的的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。顯 然，項(xiàng)目公司與綜合開(kāi)發(fā)公司的區(qū)別在于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特定性，建設(shè)規(guī)模的確定 性和公司組建的操作性等方面。因特定地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)而組建的項(xiàng)目公司，應(yīng)當(dāng) 是律師提供法律服務(wù)以及研究其具體操作特點(diǎn)的重點(diǎn)。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的客體即開(kāi)發(fā)的房屋主要分為住宅和非住宅兩大類。非住宅 的房地產(chǎn)有工業(yè)、商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)等。我國(guó)城市規(guī)劃法第31條明 確規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目 的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定 其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或 者個(gè)人在取得建設(shè)用

8、地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部 門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地。”房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的用地許可必須獲得規(guī)劃的批準(zhǔn)，并按批準(zhǔn)的使用性質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，例如： 被批準(zhǔn)為工業(yè)用地的，不得建設(shè)娛樂(lè)設(shè)施；被批準(zhǔn)為建造辦公樓的，不得建造住 宅。開(kāi)發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋的開(kāi)發(fā)用途和使用，都會(huì)因開(kāi)發(fā)客體的違法而 導(dǎo)致開(kāi)發(fā)行為的無(wú)效。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容包含著廣泛而復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其開(kāi)發(fā)流程決定 了開(kāi)發(fā)內(nèi)容包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)以及物業(yè)租售的全部過(guò)程，涉及到開(kāi)發(fā)商對(duì) 開(kāi)發(fā)用地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)開(kāi)發(fā)房屋的施工營(yíng)建以及預(yù)、銷售和租賃等全部經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程

9、一般可分成三個(gè)階段：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、施工營(yíng)建、物業(yè)銷售。 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也稱前期開(kāi)發(fā)，主要是取得土地以及動(dòng)拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；施工 營(yíng)建也稱中期開(kāi)發(fā)，主要是指從設(shè)計(jì)施工招投標(biāo)到房屋施工建設(shè)直至竣工驗(yàn)收； 物業(yè)銷售也稱后期開(kāi)發(fā)，主要包括開(kāi)發(fā)的房屋具備預(yù)售條件之后的預(yù)、銷售，租 賃，抵押及物業(yè)管理等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的整體性，決定了律師的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的法律實(shí)務(wù)的多門類和綜合性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式又有單獨(dú)開(kāi)發(fā)和合作開(kāi)發(fā)的區(qū)別。單獨(dú)開(kāi)發(fā)指只有一家開(kāi) 發(fā)商，而合作開(kāi)發(fā)則有多個(gè)情況各不相同的開(kāi)發(fā)主體，這又造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中 共同合作開(kāi)發(fā)的一種特殊的法律關(guān)系，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要具備開(kāi)發(fā)用地、建設(shè) 資金、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等多方

10、面的條件和優(yōu)勢(shì)，投入資金巨大往往為單個(gè)企業(yè)所難以承 受，在異地開(kāi)發(fā)情況下，投資者和土地所在地的合作尤為重要，因此，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)形式往往采取多個(gè)企業(yè)、其它經(jīng)濟(jì)組織甚至自然人之間的合作開(kāi)發(fā)，合作開(kāi)發(fā) 前提下的開(kāi)發(fā)主體不僅僅是單個(gè)綜合公司或項(xiàng)目公司，往往由具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)和不 具有資質(zhì)、缺乏建設(shè)資金的土地方和沒(méi)有土地的投資者之間以及其它合作者之間 采用聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方式組成共同體，也因此產(chǎn)生了更為復(fù)雜的另一類需專門分析研究 的具體法律實(shí)務(wù)。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的律師服務(wù)如前所述，圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而展開(kāi)的法律服務(wù)，面對(duì)的是一個(gè)龐大的市場(chǎng)。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既涉及地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，又包含房產(chǎn)的建設(shè)和物業(yè)的租售，一個(gè)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目涉

11、及的資金少則幾千萬(wàn)，幾個(gè)億，多則幾十億人民幣。由于我國(guó)城市化進(jìn)程 和各地先后進(jìn)入大建設(shè)時(shí)期，再加上我國(guó)關(guān)于西部開(kāi)發(fā)建設(shè)的重大決策，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)本身已經(jīng)形成一個(gè)不容忽視的龐大市場(chǎng)。面對(duì)這樣一個(gè)法律問(wèn)題層出不窮的 復(fù)雜的龐大市場(chǎng)，律師應(yīng)當(dāng)充分注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性和立法滯后性的基本特 點(diǎn)，高度關(guān)注開(kāi)發(fā)過(guò)程中的非訴訟服務(wù)即預(yù)防爭(zhēng)議和糾紛的服務(wù)，而圍繞房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)非訴訟或訴訟的律師服務(wù)也會(huì)分別形成各具特點(diǎn)的法律服務(wù)市場(chǎng)。律師應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律服務(wù)的市場(chǎng)主體、市場(chǎng)需求和客觀成效來(lái)確定 自己的實(shí)務(wù)操作以及拓展方略。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)法律服務(wù)的需求主體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)法律服務(wù)的需求主體主要有土地方、開(kāi)發(fā)

12、商、投資商、承包 商及購(gòu)房人五部分。土地方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根基和來(lái)源，土地方往往占據(jù)著商場(chǎng)上漫天要價(jià)的有 利地位。土地方具有自己的利益，怎樣合法獲取，便需要律師的法律服務(wù)，這是 相對(duì)容易“伺侯”的、支付律師費(fèi)也較爽氣的市場(chǎng)主體。開(kāi)發(fā)商和投資商往往是分離的，開(kāi)發(fā)商和投資商雖沒(méi)有土地，卻具有資質(zhì)或 資金，其中投資商通常有金融或銀行背景或者有的本身就是金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)離不開(kāi)這兩個(gè)要素。開(kāi)發(fā)商和投資商更多考慮的是自己的開(kāi)發(fā)合法性和投資回 報(bào)。這兩個(gè)市場(chǎng)主體是律師服務(wù)的重點(diǎn)，項(xiàng)目公司往往由這兩部分主體的合作或 合資構(gòu)成。律師許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的訴訟或非訴訟的委托人，正是開(kāi)發(fā)商、投資商 或項(xiàng)目公司。由于房

13、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的復(fù)雜性和國(guó)家有關(guān)政策的限制，開(kāi)發(fā)商或投 資商的合法權(quán)益的保護(hù)，成為律師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求中最重要的需求，是 律師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的法律服務(wù)的重點(diǎn)。而承包商在房屋建設(shè)過(guò)程中的法律服務(wù)需求則是另一類更為復(fù)雜的法律實(shí) 務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的承發(fā)包市場(chǎng)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的形成為前提的又一個(gè)獨(dú)具特 點(diǎn)的市場(chǎng)，也即房地產(chǎn)建設(shè)工程法律服務(wù)市場(chǎng)。本人所著的2000年5月由法律 出版社出版的建設(shè)工程法律實(shí)務(wù)已有專門論述，本書(shū)不再作分析。購(gòu)房人則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域法律服務(wù)的又一類人數(shù)多、服務(wù)面廣的需求主 體。相對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，購(gòu)房人是弱勢(shì)群體，但是其中也不乏法律意識(shí)非常 強(qiáng)、分析問(wèn)題非常精明的人才，

14、他們的購(gòu)房合法權(quán)益的保護(hù)更多地需要律師提供 服務(wù)，這一類需求主體人多面廣，決定了律師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的另一類大量 的法律服務(wù)，這類服務(wù)需求也是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為前提所形成的一類專門法律實(shí) 務(wù)，也存在著許多值得深入研究的法律問(wèn)題。在購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)的諸如面積差異、質(zhì)量瑕疵、逾期交房、相鄰侵權(quán)等等法 律問(wèn)題，引起了數(shù)量更為眾多的糾紛案件，正在成為廣大律師的服務(wù)內(nèi)容，但應(yīng) 當(dāng)看到：房地產(chǎn)銷售階段出現(xiàn)的問(wèn)題通常是在前期或中期開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的。一 個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終形成幾百套房屋的銷售或租賃，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是蛋糕的整體，購(gòu)買的 房屋是分割后的小塊蛋糕，因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是源、是本，物業(yè)租售是支、是末。 律師應(yīng)當(dāng)從源頭去規(guī)

15、范開(kāi)發(fā)行為，從根本上預(yù)防和消除出現(xiàn)在銷售階段各種問(wèn)題 的原因。有鑒于此，本人認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律服務(wù)市場(chǎng)的更主要、更重要的服務(wù)需 求和對(duì)象在于開(kāi)發(fā)商和投資商，因此，本書(shū)選用的案例是基于這部分主體的需求， 討論的基點(diǎn)也立足于開(kāi)發(fā)商和投資商。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的法律服務(wù)需求。毋庸諱言，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中出現(xiàn)的數(shù)量眾多、案情復(fù)雜、標(biāo)的巨大的訴 訟案件，已成為律師服務(wù)的重要法律實(shí)務(wù)。選擇具有專業(yè)知識(shí)的律師，也已經(jīng)是 遇到訴訟案件時(shí)的開(kāi)發(fā)商、投資商在法律服務(wù)領(lǐng)域重要的市場(chǎng)需求，但是，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中更大的服務(wù)需求并不在于訴訟領(lǐng)域，而在于非訴訟服務(wù)，因?yàn)樗?開(kāi)發(fā)商都不希望有訴訟，面對(duì)訴訟是不得已的。因

16、此，律師的法律服務(wù)應(yīng)當(dāng)全過(guò) 程參與，全方位把關(guān)，在設(shè)定各種法律關(guān)系、簽訂各種合同之前就先行提供服務(wù)， 把日后可能會(huì)發(fā)生的各種疏漏和欠缺，在合同生效前就予以避免或消除，這是房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)更主要的服務(wù)需求，也是律師更重要的服務(wù)。律師應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)市場(chǎng)的訴訟和非訴訟兩條戰(zhàn)線全面進(jìn)取，揚(yáng)長(zhǎng)避短，融會(huì)貫通，互相促進(jìn)，建 立適應(yīng)市場(chǎng)需求、拓展服務(wù)范疇的良性發(fā)展機(jī)制。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的法律服務(wù)成效與拓展市場(chǎng)的相互關(guān)系。律師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中法律服務(wù)的成效決定了律師業(yè)務(wù)的深入和擴(kuò)張，也 就是說(shuō)，律師的市場(chǎng)地位是由其作為所決定的。法律服務(wù)市場(chǎng)同樣會(huì)遵循市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)的一般發(fā)展規(guī)律，法律實(shí)務(wù)的有效性決定著律師

17、能否占領(lǐng)市場(chǎng)及占領(lǐng)市場(chǎng)的份 額。從這個(gè)角度來(lái)分析，律師對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域一系列法律關(guān)系和操作問(wèn)題的研 究及其深度，是提高律師法律服務(wù)成效的前提和關(guān)鍵。不能指望律師自己對(duì)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的具體法律不知所云，卻會(huì)連續(xù)不斷有委托人來(lái)求教。因此，只有 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的法律服務(wù)，不斷有所發(fā)現(xiàn)，并加以總結(jié)，深入研究，才能成 為委托人心目中的老師和專家，也才能游刃于復(fù)雜的法律實(shí)務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì) 量和實(shí)際成效。探討律師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的實(shí)踐操作，提高廣大律師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的 服務(wù)質(zhì)量，從而取得更好的服務(wù)成效，正是撰寫(xiě)本書(shū)的目的和宗旨。二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的實(shí)務(wù)操作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中相對(duì)復(fù)雜、經(jīng)常出

18、現(xiàn)疑難案件的是合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓， 這兩類法律實(shí)務(wù)實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中一種主要的市場(chǎng)需求的兩個(gè)不同表現(xiàn)方 式。如前所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)。根據(jù)我國(guó)有關(guān) 法律法規(guī)和政府有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地、資質(zhì)和資金三要素。在操作 實(shí)踐中，有土地的一方可能沒(méi)有資質(zhì)和資金，有資質(zhì)的一方則可能沒(méi)有土地和資 金，有資金的一方又可能不同時(shí)擁有土地和資質(zhì)，而這三者在任何一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 中又缺一不可。于是，分別擁有這三個(gè)要素的不同的權(quán)益主體就采取了聯(lián)合經(jīng)營(yíng) 的方式來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，其中蘊(yùn)含著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式以及因此產(chǎn)生的復(fù) 雜的法律問(wèn)題，這就是本書(shū)要重點(diǎn)討論的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，或稱合作建

19、房。由于市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和合作各方的主、客觀原因，使已進(jìn)行的合作開(kāi)發(fā)難以 為繼，開(kāi)發(fā)進(jìn)程停滯，不少開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為各地的“爛尾樓”，這也是各地政府都 深感棘手的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的頑癥。而解決合作開(kāi)發(fā)難以為繼和爛尾樓的根本辦法，則是妥善終止原有的合作開(kāi)發(fā)，尋求新的合作伙伴，重新進(jìn)行合作，這就是 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清盤(pán)和轉(zhuǎn)讓。我國(guó)目前尚無(wú)關(guān)于合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的專門立法，具體操作性的法律法規(guī) 更是零星、散亂，當(dāng)事人既不得不采取合作開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的方法，在市場(chǎng)中運(yùn) 作又缺少法律的支撐和規(guī)范，對(duì)許多具體操作問(wèn)題更難以把握，這是此類實(shí)務(wù)操 作層面和合作進(jìn)程中出現(xiàn)大量糾紛的根本原因。此類案件不僅標(biāo)的巨大、情況復(fù) 雜，而且往

20、往當(dāng)事人的合同約定朦朧，有歧義，有具操作性，使案件處理缺乏依 據(jù)，難以把握。這種客觀現(xiàn)狀，不僅有足夠的操作實(shí)務(wù)使律師有條件深入研究糾 紛中所碰到的各種法律關(guān)系，并且妥善解決訴訟爭(zhēng)議焦點(diǎn)成為主要的操作實(shí)踐； 也使律師的非訴訟的合同簽訂和履約管理的服務(wù)凸現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的重要性，這種重要性 使之成為律師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)操作實(shí)務(wù)中又一重要的具體領(lǐng)域，值得有更多的律師 去深入研究去占領(lǐng)，去拓展。2002年5月8日，我受廈門仲裁委員會(huì)和廈門市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的邀請(qǐng)，在 廈門召開(kāi)的有近500名仲裁員、法官，律師和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代表參加的專題講 座上交流了一天。同年6月2日，我又受中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)委員 會(huì)和北京

21、華夏經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心的共同邀請(qǐng)，在北京舉辦的“第三屆房地產(chǎn) 糾紛處理法律實(shí)務(wù)研討班”上作了一天的主題演講。兩次演講的題目都是“房地 產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作以及應(yīng)注意的法律問(wèn)題”。演講所涉及到的具 體問(wèn)題都是以本書(shū)所選用的有針對(duì)性的案例來(lái)說(shuō)明或論證的。兩次演講和交流都 取得了預(yù)期的效果。廈門仲裁委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)林建文聽(tīng)講后的評(píng)價(jià)是：“演講涉及 的內(nèi)容基本上涵蓋了我們審理同類案件所碰到的所有問(wèn)題，聽(tīng)后深受啟發(fā)?！币韵率茄葜v提綱的全文：一、有關(guān)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的一般概念1、房地產(chǎn)：指有條件、有期限的土地使用權(quán)和相應(yīng)土地上的房屋所有權(quán)合 二為一，并能夠作為商品進(jìn)行流通的不動(dòng)產(chǎn)。2、房地

22、產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)：通常是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合作開(kāi)發(fā)，指以提供土地使用權(quán) 一方與對(duì)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資一方對(duì)特定地塊的建設(shè)項(xiàng)目以合資或合作方式進(jìn)行 共同開(kāi)發(fā)的行為。合作開(kāi)發(fā)的土地使用方式應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。3、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的主要模式：（1）法人型合作開(kāi)發(fā)：合作開(kāi)發(fā)各方組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義辦 理有關(guān)手續(xù)，合作開(kāi)發(fā)的權(quán)利義務(wù)由公司項(xiàng)目章程具體明確。土地協(xié)議折價(jià)入股方式構(gòu)成合作投資比例；土地評(píng)估作價(jià)入股方式構(gòu)成合資投資比例。（2）合伙型合作開(kāi)發(fā)：合作開(kāi)發(fā)各方未組成項(xiàng)目公司，以投資各方名義共 同辦理有關(guān)手續(xù)，合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。合作開(kāi)發(fā)

23、涉及一個(gè)項(xiàng)目；合作開(kāi)發(fā)涉及幾個(gè)用地性質(zhì)規(guī)劃用途不一的項(xiàng)目；合作各方的回報(bào)方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地補(bǔ) 償方式。（3）合作開(kāi)發(fā)的其它方式：先合伙后轉(zhuǎn)為法人型的合作開(kāi)發(fā)4、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓：已經(jīng)獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目公司股 東或合作開(kāi)發(fā)的收益人互相之間，或向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開(kāi)發(fā)權(quán)益的行為。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的模式：（1）以項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)（兼并或收購(gòu)）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（2）以項(xiàng)目合作各方權(quán)益比例的變更轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)益：權(quán)益在合作各方內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；權(quán)益轉(zhuǎn)讓給合作各方以外第三人。6、均系要式的須經(jīng)批準(zhǔn)的行為：合作開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃選址、規(guī)劃用地、 建筑設(shè)計(jì)、施工

24、許可，以及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用人（股東或權(quán)益人）或者項(xiàng)目功 能、用途等變更手續(xù)，均需獲得政府有關(guān)主管部門的許可或批準(zhǔn)，并持有批準(zhǔn)文 件或證照。二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款1、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的主要條款：（1）合作開(kāi)發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃 指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；入、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀。（4）合作方式；A、共同組建項(xiàng)目公司方式需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作程 序、利潤(rùn)分配等；B、合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式（包

25、括土地投入的評(píng)估）、投入期限、投資比 例、合作經(jīng)營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。（5）項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi) 用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；（6）項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本及投資總額的差異） 的投入方式；（7）項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；（8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管 理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）；（9）違約責(zé)任；（10）解決爭(zhēng)議的方法；（11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（2）項(xiàng)目概況（包括：座落

26、地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃 指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；（4）項(xiàng)目現(xiàn)狀。入、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）；命項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況。（5）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；A、以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè) 的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等；B、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式；需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需 出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。（6）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限；（7）項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日

27、期及方式；（8）轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；（9）雙方的權(quán)利義務(wù)；（10）違約責(zé)任；（11）解決爭(zhēng)議的方法；（12）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。三、制作房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題1、制作房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)注意的問(wèn)題（1）要明確合作各方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；（2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先 后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；（3）組成項(xiàng)目公司合作開(kāi)發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與 投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；（4）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；（5）以

28、籌建處或其它名義合作開(kāi)發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；（6）合作開(kāi)發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使 用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；（7）一個(gè)地塊上合作開(kāi)發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn) 行審批并辦理不同的證照；（8）合作開(kāi)發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的 分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資 回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式；（9）合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)政府批準(zhǔn)手續(xù)的辦理義務(wù)人和面 積增加造成成本增加的分擔(dān)方式及面積

29、分配方式；（10）合作開(kāi)發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體 約定一旦合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。2、制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問(wèn)題（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由全體所有人、受讓人以書(shū)面形式協(xié)商一致；（2）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃 批文等；（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)符合開(kāi)發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；（4）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng) 按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手 續(xù)；（5）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定 公告程序；（6）未成立

30、項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng) 目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓 給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；（7）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí) 尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清 的費(fèi)用的承擔(dān)方式；（8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓合 同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；（9）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開(kāi)始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約 定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；（10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約

31、定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并 明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。本書(shū)共選用的12個(gè)非訴訟案例和48個(gè)訴訟案件中有26個(gè)案件是關(guān)于房地 產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的案件，有的訴訟案件甚至幾經(jīng)最高人民法院的審理，可 見(jiàn)其疑難復(fù)雜程度。結(jié)合合作開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓眾多非訴訟案例和訴訟案件的成敗 得失，本書(shū)偏重從律師制作合同的非訴訟角度來(lái)加以判斷、總結(jié)，希望是一次對(duì) 廣大律師有借鑒意義的嘗試。三、律師為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供服務(wù)的重點(diǎn)就規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為來(lái)看，實(shí)施開(kāi)發(fā)行為的主體即開(kāi)發(fā)商是關(guān)鍵，其開(kāi)發(fā) 行為的規(guī)范直接影響并決定著整個(gè)市場(chǎng)的有序運(yùn)作。如開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程 中，在規(guī)劃許可、施工營(yíng)建以及預(yù)銷售過(guò)程中能夠依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范運(yùn)作，則開(kāi)發(fā) 過(guò)程中的矛盾和糾紛就會(huì)相對(duì)減少，操作成功的開(kāi)發(fā)商甚至能夠避免其發(fā)生，有 的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就完全沒(méi)有糾紛和訴訟，因此，律師在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域提供法律服務(wù)， 非訴訟是重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商是重點(diǎn)。時(shí)下，百姓購(gòu)房已成為經(jīng)濟(jì)生活中的重要活動(dòng)，不少中低收入的百姓傾畢生 積蓄購(gòu)房，怎會(huì)不反復(fù)權(quán)衡，小心謹(jǐn)慎。而各地頻頻出現(xiàn)的百姓購(gòu)房中的訴訟和 糾紛，又都反映了房地產(chǎn)交易中的種種弊端。但是，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程來(lái)看待這 一社會(huì)現(xiàn)象