1、深圳市城市更新現(xiàn)狀與問題分析深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院二零零六年十一月一、前言城市更新成為城市轉(zhuǎn)型的迫切要求 當(dāng)前城市發(fā)展面臨土地資源、環(huán)境、人口、能源等方面的瓶頸約束和巨大壓力，“難以為繼”形勢逼人。結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級、體制創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展已成為深圳進一步發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 為了最大限度的挖掘空間資源，改善環(huán)境水平，共同推動“和諧深圳、效益深圳”的發(fā)展，需要對存量空間資源進行潛力挖掘和優(yōu)化調(diào)整，因此，城市全面更新成為深圳市城市轉(zhuǎn)型的迫切要求，舊城改造已成為各級政府主抓的重要議題之一。 城市更新的對象 城中村改造主要是在急劇城市化過程中遺留下的村鎮(zhèn)社區(qū)建設(shè)問題，而其它類型的改造則是城市發(fā)展中建筑體

2、老化、或是結(jié)構(gòu)和功能衰退等問題，不同的改造行為進展各異。一、前言城市更新歷史文化街區(qū)老商業(yè)區(qū)老倉儲區(qū)城中村舊工業(yè)區(qū)舊居住區(qū)2.1 現(xiàn)狀概況（1）對象界定此次研究的城中村（舊村）為全市2004年12月統(tǒng)計的市域范圍內(nèi)所有的城中村。（2）規(guī)模以私宅集中區(qū)作為統(tǒng)計對象，截至2004年12月底，全市城中村共有私宅35萬棟，總用地面積93.49Km2，總建筑面積1.06億m2。 二、城中村分區(qū)行政村（個）用地面積（萬m2）基底面積（萬m2）建筑面積（萬m2）棟數(shù) （萬）平均層數(shù)建筑密度容積率特區(qū)內(nèi)91800.11424.502138.864.235.00.532.67福田區(qū)15195.62107.456

3、69.140.906.20.553.42羅湖區(qū)35235.68125.20647.941.245.20.532.75南山區(qū)29291.21156.86720.581.684.60.542.47鹽田區(qū)1277.6034.99101.200.412.90.451.30特區(qū)外2298548.892847.088422.9130.663.00.330.99寶安區(qū)1384428.011476.244311.3516.542.90.330.97龍崗區(qū)914120.881370.844111.5614.123.00.331.00合 計3209349.003271.5810561.7734.893.20.35

4、1.13表 全市城中村私宅現(xiàn)狀情況匯總表二、城中村城中村私宅用地面積各區(qū)分布城中村私宅建筑面積各區(qū)分布（3）空間分布 特區(qū)內(nèi)城中村主要呈斑塊狀不均勻分布，城中村與城市建成區(qū)界限比較明確； 特區(qū)外城中村是城區(qū)建設(shè)的主體，村與村之間連綿發(fā)展，主要沿著城市發(fā)展軸線如深惠路、107國道呈帶狀分布。 二、城中村2.2 現(xiàn)狀特征與問題 從問題的內(nèi)容來說，城中村存在物質(zhì)空間和社會空間兩方面問題。物質(zhì)空間方面的問題包括土地問題、建設(shè)問題、環(huán)境問題，社會空間方面包括經(jīng)濟問題、管理問題、文化問題。 從問題的層次來說，城中村存在內(nèi)部和外部兩個層次的問題。內(nèi)部問題主要指包括城中村土地和產(chǎn)權(quán)混亂、居住環(huán)境和生活條件惡化

5、、內(nèi)部治安社會嚴(yán)重、村民與集體經(jīng)濟難以持續(xù)發(fā)展等問題。外部問題主要指城中村的存在嚴(yán)重阻礙了城市總體結(jié)構(gòu)完善和土地利用效益提升，以及對城市景觀影響，對城市環(huán)境的污染，對城市整體社會治安的影響，對于社會公平和市場經(jīng)濟秩序的破壞等。 二、城中村 2.3改造中存在的問題 產(chǎn)權(quán)問題大量違法建筑存在的現(xiàn)實與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地。 規(guī)劃問題現(xiàn)狀開發(fā)強度太大，可是容積率低，開發(fā)商無利可圖不會干，業(yè)主也不會接受。 拆遷補償問題業(yè)主提出的補償安置數(shù)額巨大，這會給改造單位帶來巨大的改造風(fēng)險，令開發(fā)商望而卻步。此外，業(yè)主傾向于只接受住房補償，使改造陷入更大的困境。 土地供應(yīng)及資金問題為保證改造單位

6、在改造中有贏利或至少不虧損，政府需要對其實行大幅度地價優(yōu)惠，或進行大量資金補貼，這不僅影響到地價收益進而延緩城市建設(shè)步伐，而且容易造成土地供應(yīng)失控，沖擊商品房市場。 政策適應(yīng)性問題城中村改造政策實施以來，其政策的“適用性”在特區(qū)內(nèi)外產(chǎn)生強烈反差，主要表現(xiàn)在城中村邊界范圍界定不明晰以及改造優(yōu)惠政策等方面。 三、舊工業(yè)區(qū)3.1 現(xiàn)狀概況（1）對象界定大范圍舊工業(yè)區(qū)：通過與規(guī)劃對照，識別出所有不符合規(guī)劃的工業(yè)區(qū)，以及符合規(guī)劃的工業(yè)區(qū)中有改造需求的工業(yè)區(qū)。小范圍舊工業(yè)區(qū)：主要通過物質(zhì)形態(tài)、功能結(jié)構(gòu)和管理經(jīng)營的角度對工業(yè)區(qū)進行界定。主要指具有以下任一種情況的工業(yè)區(qū)：物質(zhì)形態(tài)老化：1990年前開發(fā)建設(shè)的工

7、業(yè)廠房、工業(yè)片區(qū)；功能結(jié)構(gòu)衰退：特區(qū)內(nèi)主要指功能發(fā)展轉(zhuǎn)變的工業(yè)區(qū)，特區(qū)外各街道的老墟鎮(zhèn)或鎮(zhèn)中心內(nèi)早期建設(shè)的工業(yè)區(qū)；管理經(jīng)營落后：不符合現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展要求、規(guī)模小、土地利用效率低、或手續(xù)不合法等特征的鎮(zhèn)、村級工業(yè)區(qū)。本研究主要針對小范圍舊工業(yè)區(qū)進行研究，以下所稱舊工業(yè)區(qū)均指對小范圍舊工業(yè)區(qū)的界定結(jié)果。 （2）規(guī)模 全市舊工業(yè)區(qū)總規(guī)模47.37k，其中寶安規(guī)模最大，占到全部舊工業(yè)區(qū)的40.15；其次龍崗區(qū)，占32.55；特區(qū)內(nèi)南山區(qū)規(guī)模明顯高于其它三個區(qū)，有8.26 k，占17.44。寶安、龍崗、南山三區(qū)的總規(guī)模已達(dá)到全市的90以上，特區(qū)內(nèi)的福田、羅湖、鹽田三區(qū)的總量不足全市10。舊工業(yè)區(qū)面積（k）

8、比重（）寶安區(qū)19.0240.15龍崗區(qū)15.4232.55南山8.2617.44福田2.765.83羅湖1.332.81鹽田0.581.22全市47.37100.00三、舊工業(yè)區(qū)（3）空間分布 舊工業(yè)區(qū)分布與現(xiàn)狀工業(yè)布局結(jié)構(gòu)特征極為相似，分為東中西三條軸線，西部的新安、西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗街道的舊工業(yè)區(qū)主要沿107國道，東部的布吉、橫崗、龍崗、龍城、坪地街道的舊工業(yè)區(qū)主要沿深惠公路，中部主要集中在龍華街道。全市舊工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀分布圖三、舊工業(yè)區(qū)（4）舊工業(yè)區(qū)與規(guī)劃的關(guān)系 通過特區(qū)外與組團規(guī)劃比較、特區(qū)內(nèi)與分區(qū)規(guī)劃比較分析，目前舊工業(yè)區(qū)與規(guī)劃相符合，即規(guī)劃保留舊工業(yè)區(qū)有11.11k，占全部改造舊

9、工業(yè)區(qū)的23.45。與規(guī)劃相沖突的舊工業(yè)區(qū)，即規(guī)劃需要調(diào)整的舊工業(yè)區(qū)有36.26 k，占76.55。其中與規(guī)劃沖突最大的是龍崗區(qū)，有4.02 k舊工業(yè)區(qū)需要調(diào)整功能，其次是寶安區(qū)。三、舊工業(yè)區(qū)2.2 現(xiàn)狀特征與問題（1）總體上建筑質(zhì)量差，配套設(shè)施不完善權(quán)屬分散、情況復(fù)雜工業(yè)用地效能低，效益不佳（2）特區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展各具特征開發(fā)建設(shè)強度差異較大（3）特區(qū)外數(shù)量多，平均規(guī)模偏小工業(yè)用地與其它性質(zhì)的用地混雜、相互影響問題日趨嚴(yán)重三、舊工業(yè)區(qū)2.3 改造中存在的問題缺乏統(tǒng)一的引導(dǎo)，部分由開發(fā)商推動的改造存在一定的弊端；相關(guān)職能管理部門的職權(quán)分散，管理和監(jiān)督力度不夠；市、區(qū)兩級政府之間對舊改問題的溝通和銜

10、接不夠；缺乏舊工業(yè)區(qū)改造相關(guān)的政策和措施。三、舊工業(yè)區(qū)四、舊居住區(qū)4.1現(xiàn)狀概況（1）對象界定 主要是指建造時間較早、建筑質(zhì)量差、配套設(shè)施不足、存在衛(wèi)生或安全隱患等問題，在現(xiàn)狀使用方面客觀上已不能滿足使用者的實際生活需求的住宅區(qū)及居住樓宇，包括政府福利房、單位職工安居樓、私房等； 從年代來看，這些不同成因的舊住宅建筑大多建設(shè)于1990年代以前，本次研究中舊住宅主要針對90年代以前建設(shè)的住宅小區(qū)及住宅建筑。 四、舊居住區(qū)羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)總計占地面積（ha）344.482.5191.335.096.458.2807.8所占比例（%）42.410.123.54.311.97.81

11、00（2）規(guī)模 結(jié)合建筑質(zhì)量普查數(shù)據(jù)和土地清查數(shù)據(jù)，將1990年以前的舊住宅建筑（包括“住宅建筑”、“宿舍建筑”、“公寓建筑”、“別墅建筑” 四類）疊加到土地清查數(shù)據(jù)中相應(yīng)的居住區(qū)用地上，得出舊居住區(qū)的用地規(guī)模的分布情況。其中，以羅湖和南山區(qū)的舊居住區(qū)用地規(guī)模最大，其次是福田區(qū)，鹽田區(qū)最小。其中，舊住宅建筑的占地面積以19851990年間建筑最多，其次是1980-1985年間的建筑，1980年以前建設(shè)的住宅建筑很少。建筑基底占地面積（ha）羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)1980年以前26516604001915198085年間32377011176258011061198590年間513

12、417973423872117721總計86.36249847651171207421四、舊居住區(qū)（3）空間分布 主要分布在羅湖和福田、南山區(qū)的早期城市建成區(qū)，而特區(qū)外的舊居住區(qū)主要位于發(fā)展較早的新安、布吉、沙井等街道辦的城鎮(zhèn)中心區(qū) 。 四、舊居住區(qū)（4）其它福田區(qū)舊居住區(qū)雖然不是很多，但開發(fā)強度最高，建筑平均層數(shù)和平均容積率都比其它各區(qū)高出不少。羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)平均層數(shù)5.17.748474924平均容積率1.54204136172平均建筑密度25.1%3028%24913343從建筑結(jié)構(gòu)來看，舊住宅建筑主要有混合結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等三種類型，其中混合結(jié)構(gòu)的建

13、筑質(zhì)量相對較差，而大多數(shù)住宅建筑均為混合結(jié)構(gòu)。羅湖區(qū)不同建筑結(jié)構(gòu)的舊住宅建筑基底占地面積比例情況 四、舊居住區(qū)4.2 現(xiàn)狀特征與問題 整體老化現(xiàn)象嚴(yán)重； 規(guī)劃設(shè)計不能滿足現(xiàn)代生活的需求； 治安混亂、衛(wèi)生狀況差； 違章、違法現(xiàn)象普遍存在，無人管理； 缺乏規(guī)范的物業(yè)管理。四、舊居住區(qū)4.3 改造中存在的問題 （1）對于正在開展的舊居住區(qū)綜合整治改造改造資金需求量大，區(qū)政府財政壓力大；主體缺位情況嚴(yán)重，相關(guān)政策缺乏，改造工作難以推進；實施綜合整治后，保持舊居住區(qū)良性發(fā)展的難度依然很大；（2）對于少量進行中的舊居住區(qū)拆除重建改造缺乏統(tǒng)一、明確引導(dǎo)政策，改造項目推動遲緩；（3）總的來看拆除重建與綜合整治

14、分屬不同政府部門管理，改造缺乏整體的、有機的銜接。5.1現(xiàn)狀概況（1）對象界定商業(yè)更新對象地塊包括兩個部分的合集，一部分是現(xiàn)狀中的老舊商業(yè)地塊，一部分來自現(xiàn)狀與規(guī)劃商業(yè)用地比照后，規(guī)劃對其進行了功能調(diào)整的商業(yè)地塊。前者主要根據(jù)2000年建筑普查數(shù)據(jù)，從物質(zhì)形態(tài)的角度對舊商業(yè)區(qū)進行界定。主要指同時滿足以下兩種情況的商業(yè)區(qū)或商業(yè)地塊：建設(shè)年代：1990年前開發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑、商業(yè)區(qū)（以建設(shè)年代為依據(jù)，若某商業(yè)區(qū)內(nèi)一半以上建筑為1990年前建設(shè)，可認(rèn)為該商業(yè)區(qū)為舊商業(yè)區(qū)）；建筑結(jié)構(gòu)：商業(yè)建筑的結(jié)構(gòu)為“混合結(jié)構(gòu)”的商業(yè)地塊或商業(yè)區(qū)。后者的識別方法是將現(xiàn)狀的商業(yè)用地與組團分區(qū)規(guī)劃的商業(yè)用地進行疊合，其中

15、重合的部分為規(guī)劃保留商業(yè)用地，僅為現(xiàn)狀商業(yè)用地的是規(guī)劃調(diào)整商業(yè)用地，僅為規(guī)劃商業(yè)用地的則是規(guī)劃新增商業(yè)用地。其中，規(guī)劃調(diào)整商業(yè)用地由于不符合規(guī)劃的功能定位，可列為商業(yè)用地更新的范疇。五、老商業(yè)街區(qū)五、老商業(yè)街區(qū)（2）規(guī)模 全市各區(qū)老舊商業(yè)地塊老舊商業(yè)地塊面積（ha）比重（）羅湖23.8568.44南山6.7219.28其他區(qū)4.2812.28全市34.85100.00 規(guī)劃調(diào)整商業(yè)地塊五、老商業(yè)街區(qū) 疊加分析將規(guī)劃調(diào)整中的老舊商業(yè)地塊剔除，剩下規(guī)劃保留中的老舊商業(yè)地塊，因此，確定老商業(yè)街區(qū)改造地塊包括：規(guī)劃調(diào)整商業(yè)地塊和規(guī)劃保留商業(yè)地塊中的老舊商業(yè)地塊。前者為18.06km2，后者為0.21k

16、m2，總量為18.27km2。規(guī)劃調(diào)整的商業(yè)用地為18.06km2（3）空間分布 五、老商業(yè)街區(qū)規(guī)劃調(diào)整的商業(yè)地塊在分布上點軸集聚化特征十分明顯，呈“兩軸兩帶十核”的分布格局。規(guī)劃保留商業(yè)用地中的老舊商業(yè)地塊集中分布在城市早期建設(shè)的商業(yè)區(qū)，主要包括羅湖的東門人民南商業(yè)區(qū)和南山的南頭、南油商業(yè)區(qū)。5.2現(xiàn)狀特征與問題五、老商業(yè)街區(qū)5.3改造中的問題 大規(guī)模的改造中對商業(yè)脈絡(luò)的延續(xù)考慮不足； 千篇一律的改造為大型現(xiàn)代化商廈，原有的商業(yè)特色逐漸消失。建設(shè)環(huán)境有待改善，建筑密度高，人口密集，但建筑層數(shù)并不多；配套設(shè)施不足，缺少供人休憩逗留的公共配套設(shè)施，缺少公共綠地；用地零散，從單個地塊的規(guī)模來看，用地面積比較細(xì)碎，平均值僅為1.01ha。用地功能混雜，商業(yè)、住宅、辦公用地相混雜。六、歷史文化街區(qū)級別數(shù)量內(nèi)容國家級1大鵬所城省級10曾氏大宗祠、南頭古城桓、黃默堂墓、元勛舊址、中英街界碑、茂盛世居、鶴湖新居、龍?zhí)锸谰?、大萬世居、東縱司令部舊址；市級26永興橋、文塔、文昌閣、綺云書室、黃氏宗祠、赤灣煙墩、宋少帝陵、赤灣左炮臺、赤灣天后宮、陳郁故居、汪劉二