1、16/16 HYPERLINK :/ 更多企業(yè)學院：中小企業(yè)管理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層管理49套講座+16388份資料中層管理學院46套講座+6020份資料國學智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學院56套講座+27123份資料各階段員工培訓學院77套講座+ 324份資料員工管理企業(yè)學院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)管理學院52套講座+ 13920份資料財務管理學院53套講座+ 17945份資料銷售經(jīng)理學院56套講座+ 14350份資料銷售人員培訓學院72套講座+ 4879份資料2006XX宏觀地產(chǎn)市場走勢分析（一）XX宏觀經(jīng)濟分析2005年XX財政收入實現(xiàn)725.5億

2、元，比上年同口徑增長26.8%，“十五”期間，全市財政收入累計實現(xiàn)2360億元，年均遞增24.3%，收入增長幅度和增收數(shù)額創(chuàng)歷史最好水平。GDP近幾年來，XX的國民經(jīng)濟保持兩位數(shù)的高速發(fā)展，是國內(nèi)經(jīng)濟最具活力、發(fā)展最為穩(wěn)健的區(qū)域之一。2000-2005年XXGDP增長情況2005年XX市實現(xiàn)全市國民生產(chǎn)總值3663.9.94億元，同比增長超過20%，發(fā)展勢頭良好。固定資產(chǎn)投資額2005年，全市固定資產(chǎn)投資達到1516.8億元，同比增長20.5%，增長幅度連續(xù)3年保持在20%，固定資產(chǎn)實現(xiàn)連續(xù)快速增長。固定資產(chǎn)投資額是反映一個地區(qū)房地產(chǎn)市場熱度的重要指標，XX固定資產(chǎn)投資額的持續(xù)快速上升，表明房

3、地產(chǎn)處在良好的上升通道中，仍有進一步穩(wěn)定發(fā)展的潛力。XX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征從XXGDP構(gòu)成情況上看，XX的主導產(chǎn)業(yè)是第二、三產(chǎn)業(yè)，而以各類工業(yè)所代表的第二產(chǎn)業(yè)，給XX貢獻超過50%的GDP。目前XX市主導產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了第二、三產(chǎn)業(yè)“32”的5大板塊：以電子信息和現(xiàn)代醫(yī)藥業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊；以石油、化工、冶金等裝置型重化工業(yè)為主的臨港工業(yè)板塊；以汽車、造船業(yè)為主的交通運輸設備制造業(yè)板塊；以物流、社會服務業(yè)、金融、房地產(chǎn)為主的先進服務業(yè)板塊；以傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)為主的傳統(tǒng)服務業(yè)板塊。（二）XX市微觀經(jīng)濟環(huán)境人均GDP2005年全市人均生產(chǎn)總值增加到35000元，按當年匯率折算，折合4351美元，比上年增長

4、13.8%，標志著XX市人均GDP進入高速增長期。1994-2004年XX人均GDP增長情況人均可支配收入與人均消費性支出到2005年，XX市城市居民人均可支配收入為12639元，人均消費性支出為9653元，同比增長率分別為10.22%和9.7%，居民收入水平顯著上升。2000-2005年XX市城市居民人均可支配收入與人均消費性支出統(tǒng)計二、城市發(fā)展規(guī)劃分析（一）“十一五”城市建設目標與XX市城市總體規(guī)劃(20052020年)在06年3月，XX2006年規(guī)劃建設管理工作會議上公布了XX“十一五”城市建設的目標，并對2006年建設和管理工作進行部署。“十一五”期間，本市城建工作將重點拓展對外交通，

5、提高城市基礎設施承載能力，改善城市環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)宜居城市。預計五年間，本市市政公用設施投資將達到1180億元，房地產(chǎn)投資將達到2760億元。軌道交通總里程達到130公里；海河上游基建面積480萬平方米；公共交通運營線路達到766條；新建各類公建設施1200萬平方米；人均住房建筑面積30平方米；國務院總理溫家寶22日主持召開國務院常務會議，會議聽取了XX市和建設部關于XX城市總體規(guī)劃修編工作與審查情況的匯報，審議并原則通過了XX市城市總體規(guī)劃(20052020年)。會議在審議XX城市總體規(guī)劃時指出，這次規(guī)劃修編進一步明確城市性質(zhì)定位，把濱海新區(qū)的發(fā)展作為重點，符合XX市的實際情況和發(fā)展要求。會議

6、指出，要突出XX的發(fā)展特色和比較優(yōu)勢，進一步推進濱海新區(qū)的開發(fā)開放，增強和完善濱海新區(qū)為區(qū)域服務的綜合功能，充分發(fā)揮XX在環(huán)渤海區(qū)域的服務、輻射和帶動作用。努力把XX市建設成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。（二）濱海新區(qū)定位成為XX市副中心在全市的總體規(guī)劃中，濱海新區(qū)核心區(qū)上升為XX市的副中心，構(gòu)成全市“武清中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸，以與“寧河漢沽濱海新區(qū)核心區(qū)大港”東部沿海發(fā)展帶。未來XX城區(qū)將以中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)為主、副中心，以“中心城區(qū)濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶，構(gòu)筑“T”型帶狀組團式布局結(jié)構(gòu)。在外圍發(fā)展居住就業(yè)綜合型城市組團，利用河流、濕地等自然生

7、態(tài)條件，構(gòu)筑網(wǎng)絡狀綠地與開敞空間系統(tǒng)。（三） “新家園”建設推動城市邊緣發(fā)展根據(jù)XX市房地產(chǎn)業(yè)“十一五”規(guī)劃，XX市將實施“新家園”建設。按照“在城市發(fā)展軸區(qū)域內(nèi)、有配套基礎設施的建設條件、距外環(huán)線10公里”的原則，規(guī)劃建設10個居住新區(qū)，集中建設普通商品住房，每個新區(qū)的用地規(guī)模都在300公頃以上。預計五年內(nèi)，全市近郊將至少增加30平方公里(3000公頃)的居住用地。按1.5的容積率計算，可形成4500萬建筑平方米的住宅，按人均30建筑平方米計算，至少可吸納150萬人口在郊外定居。未來主要承擔居住功能的，將是西青城區(qū)、海河新城以與“雙街”、“雙口-青光”、“小淀”、“新立”、“雙港”、“大寺”

8、、“小站”、“葛沽”、“東麗湖”等10個組團這些區(qū)域?qū)⒊蔀槿蘸笞≌_發(fā)的重點地區(qū)，而城市中心區(qū)將不再負擔主要的居住功能。將城市中心區(qū)定位“區(qū)域性管理、服務和商貿(mào)中心”為主要職能，居住將逐步淡出。（四）海河改造促進海河沿線開發(fā)提速海河開發(fā)是XX市政府工作的重點。2002年，XX市政府公布了海河沿線的投資、改造計劃：由三岔河口到外環(huán)線為海河的上游段，主要體現(xiàn)親水的國際化大都市形象，建設以現(xiàn)代化公共設施為核心內(nèi)容的XX服務型經(jīng)濟帶、景觀帶和文化帶，截至2010年，計劃投資520億元；由外環(huán)線到二道閘為中游段，規(guī)劃為生態(tài)的海河風景旅游區(qū)和生態(tài)能源、信息技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)為主的田園式的研究發(fā)展區(qū)，截至201

9、0年，計劃投資180億元；由二道閘至入海口為下游段，規(guī)劃為以內(nèi)河港口物流、貿(mào)易、加工區(qū)和濱海城市中心景觀為內(nèi)容的特色區(qū)域，截至2010年，計劃投資350億元。根據(jù)建設計劃，05年下半年開工柳林橋、國泰橋、吉兆橋，改造光華橋和大光明橋。臨河道路拓寬改造和堤岸建設也將繼續(xù)實施， 2007年底將基本完成上游區(qū)域的基礎設施建設，為招商引資、發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)創(chuàng)造條件。海河改造計劃到2008年初，全面完成海河上游規(guī)劃范圍內(nèi)的基礎設施建設。啟動中游區(qū)域建設。創(chuàng)造條件，加快商貿(mào)和文化設施建設。到2010年，基本建成古文化街商貿(mào)區(qū)、鳳凰商貿(mào)城、水上運動世界、和平商貿(mào)廣場等一批商業(yè)設施，建成近代工業(yè)博物館、新文化中

10、心、少兒藝術(shù)中心等一批文化設施，合計建筑面積480萬平方米。未來海河沿線將涌現(xiàn)大量公建產(chǎn)品，對市場形成短期壓力。（五）交通體系建設日漸完善XX市的交通道路系統(tǒng)規(guī)劃主要包括兩個部分，一個為中心城區(qū)快速路系統(tǒng)（2000-2010），另一個為城市軌道交通系統(tǒng)（2000-2020）。中心城區(qū)快速路系統(tǒng)為環(huán)形放射式（簡稱為三環(huán)十四射）：由外環(huán)線和中環(huán)線的大部分路段、西北半環(huán)、東南半環(huán)組成兩個快速環(huán)線，與京津路、普濟河道、金鐘河大街、衛(wèi)國道、張貴莊路、津塘路、大沽南路、解放南路、衛(wèi)津南路、復康路、西青道等14條放射線共同組成中心城區(qū)快速路系統(tǒng)。XX市快速路系統(tǒng)建設工程將建成全長145公里，寬百米左右、雙向

11、8車道的快速路，設計時速60至80公里。由位于外環(huán)線與中環(huán)線之間的“兩個半環(huán)”、“兩橫兩縱”和“三條聯(lián)絡線”組成，總投資達173億元。快速路網(wǎng)建設分三期進行，計劃于2007年完工。中心市區(qū)道路骨架系統(tǒng)圖中心城區(qū)軌道交通系統(tǒng)：采用地上高架和地下涵洞相結(jié)合的方式，向南北兩側(cè)延伸現(xiàn)有的一號地鐵線位，同時新增六條以放射式線網(wǎng)結(jié)構(gòu)建設中心城區(qū)的軌道交通系統(tǒng)。規(guī)劃線路總長度達到154公里，線網(wǎng)密度為0.47公里/平方公里，承擔中心城區(qū)客運總量的50以上。XX市新的城市軌道線網(wǎng)遠期規(guī)劃為9條線路，其中地鐵8條，輕軌1條。地鐵1號線工程將于2005年12月竣工并投入運營，全長26.188公里，共設車站22座。

12、輕軌中山門至開發(fā)區(qū)段已投入運營，2期將于2006年投入運營。地鐵2、3號線工程計劃2007年竣工。XX市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃建設示意圖（六）城市特點與優(yōu)劣勢分析綜合以上資料與分析，XX市城市發(fā)展主要具有以下優(yōu)勢：GDP增長速度超過全國平均增長速度，國民經(jīng)濟處于高速發(fā)展時期，其中房地產(chǎn)業(yè)增長速度略高于同期GDP增長速度。XX市固定資產(chǎn)投資額出現(xiàn)大幅度提高，在GDP中占有較大比例，城市化進程顯著。人均GDP快速增長，至2003年已超過3000美元，標志XX市房地產(chǎn)市場進入高速增長期，“十一五”規(guī)劃目標為：人均國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到7000美元。人均可支配收入和人均消費性支出逐年增長，居民置業(yè)觀念不斷與市場

13、接軌，個人住房貸款水平有望進一步提高。人均住房面積逐年增長，勢頭良好，可預見的未來將穩(wěn)中有升。海河開發(fā)帶動了海河周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，并且縮小了海河兩岸的區(qū)域性差異。十一五規(guī)劃為XX整體城市布局確立了方向，在XX的整體城市格局中，從大的城市規(guī)劃發(fā)展上看，未來主要將是東部濱海新區(qū)的崛起，成為與XX傳統(tǒng)市區(qū)雙城并立的雙核心發(fā)展格局。軌道交通和快速路的建設將拉動XX市經(jīng)濟發(fā)展，并進一步縮小XX市區(qū)地域性差異。城市發(fā)展的劣勢在于：經(jīng)濟基礎比較薄弱，經(jīng)濟總量不大。城市化進程處于加速發(fā)展階段，相對于國內(nèi)其他大城市，城市化水平不高。人均收入雖然在快速上漲中，但目前水平仍較低，城市居民消費能力較弱。城市吸引力較弱

14、，XX人口總數(shù)相比同級別大城市偏少，尤其是外來人口總數(shù)與所占人口比例較少，與、XX等發(fā)達大城市相比具有較大差距；從城市發(fā)展角度來看，XX市南部地區(qū)較北部地區(qū)發(fā)達，發(fā)展中心偏向南部，從政府制定的發(fā)展策略來看，XX市未來的主導發(fā)展方向?qū)⑾驏|部與南部移動。三、XX市住宅市場06、07年發(fā)展走勢（一）市場供應量變化趨勢按照XX市“十一五”規(guī)劃，未來五年內(nèi)，XX市公用設施投資將達到1180億元，房地產(chǎn)投資將達到2760億元。新建各類公建設施1200萬平方米，住宅7000萬平方米，預計2010年達到人均住房建筑面積30平方米。按XX建委規(guī)劃，06年房地產(chǎn)新開工項目計劃比05年增長25%，其中新開工面積20

15、00萬平米，其中住宅1600萬平方米，加上05年的留轉(zhuǎn)施工項目，06年在施住宅面積將比05年增加400萬平方米左右，創(chuàng)歷史最高。竣工面積上，06年，XX市計劃竣工面積1500萬平米。可以確定，06、07年，XX市的市場整體供應量將有顯著提升，在需求增長相對平緩的狀態(tài)下，市場供應的放量無疑將對整體銷售形勢造成壓力，但主要將集中在外環(huán)沿線區(qū)域，中環(huán)內(nèi)供應將保持平穩(wěn)。（二）區(qū)域分布與產(chǎn)品形態(tài)變化趨勢伴隨供應的放量，06、07年，市場供應結(jié)構(gòu)將做出較大的調(diào)整，區(qū)域分布與產(chǎn)品形態(tài)也將出現(xiàn)變化。1、市場供應分布變化趨勢城市版圖擴張，主要向東、西、南發(fā)展XX城市發(fā)展戰(zhàn)略逐步東移，濱海新區(qū)納入城區(qū)范圍，輕軌、

16、高速公路、城際鐵路、快速路、地鐵二號線等一系列城市基礎設施建設，使河東、東麗成為市區(qū)連接濱海新區(qū)與的重要一環(huán)，區(qū)域地產(chǎn)市場也將因此獲得廣闊發(fā)展前景。XX東部地區(qū)目前整體地產(chǎn)市場偏于中檔、實用，產(chǎn)品面積控制較為適宜。由于河東地區(qū)為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，可開發(fā)用地較多，土地成本較低，因此區(qū)域項目多為多層和小高層，容積率偏低，適合于純居住產(chǎn)品開發(fā)。而同時地產(chǎn)市場處于發(fā)展中，也使區(qū)域土地稀缺性較弱，開發(fā)強度低，具備開發(fā)中大規(guī)模，舒適居住項目的條件。城市向西擴張主要指XX西部西青區(qū)中北鎮(zhèn)正在建設的區(qū)域。規(guī)劃中為建成占地4平方公里，建筑面積400萬平方米的西部新城大型居住板塊。目前，已經(jīng)有萬科、招商、金廈、上投等

17、多家大開發(fā)商在中北鎮(zhèn)進行大規(guī)模項目的開發(fā)建設，區(qū)域成熟度迅速提升，板塊形象在不斷完善中，目前市場上主要以普通多層與小高層產(chǎn)品為主，價格在42004700元/平方米，未來23年預期價格還將有1000元/平方米的提升潛力。而城市中心南移則表現(xiàn)在自02年順馳進行藍水系列開發(fā)以來，梅江區(qū)域聚集了一批實力雄厚、經(jīng)驗豐富的開發(fā)商進行區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)，區(qū)域形象與項目檔次不斷上升。目前梅江區(qū)域已在XX人的心目中樹立了高檔區(qū)域的形象，奠定了作為XX高檔區(qū)域的基礎。而在此基礎上，松江進行梅江南整體規(guī)劃開發(fā)，萬隆取得梅江灣200萬平方米的整體開發(fā)權(quán)，使區(qū)域在近年內(nèi)存在四百萬平米以上的潛在供應，將使區(qū)域繼續(xù)保持較高熱度

18、，帶動南部區(qū)域市場穩(wěn)定發(fā)展，在未來幾年內(nèi)，大梅江板塊仍然成為XX地產(chǎn)高檔市場的熱點。中高檔產(chǎn)品回歸中心城區(qū)05年之前，XX市高端產(chǎn)品集中在大梅江板塊。但是，由于大梅江區(qū)域目前在售產(chǎn)品規(guī)劃與市場需求脫節(jié)以與市政配套仍不夠便利等一系列原因，宏觀調(diào)控后，大梅江板塊項目的銷售速度一直較為低迷，新項目入市節(jié)奏也相對放緩。與此同時，隨著海河開發(fā)改造，市中心土地價值飛速上升，豪宅回歸中心城區(qū)的趨勢開始顯現(xiàn)，06、07年，這一趨勢將日漸明顯。老城廂、五大道與海河沿線以與尚未開發(fā)完成的奧運板塊將成為未來兩年XX市高檔住宅的主要聚集地。老城廂區(qū)域老城廂的開發(fā)改造促使06、07年區(qū)域內(nèi)將有大批中、高端項目上市，后現(xiàn)

19、代城、富力城都將有產(chǎn)品推出。此外，10號地等別墅項目也將推入市場。從產(chǎn)品形態(tài)上看，老城廂區(qū)域?qū)⑿纬筛邔雍蛣e墅的組合型產(chǎn)品，尤其市中心的經(jīng)濟型別墅將成為區(qū)域亮點。五大道區(qū)域五大道區(qū)域由于地塊稀缺，土地供應有限。但是，由于地域優(yōu)越的配套資源和人文環(huán)境，將可能出現(xiàn)XX市最高端的頂級豪宅。06、07年，除在售的犀地項目、賽頓中心外，潛在公建類地塊中的公寓部分也將占有較大比例。海河沿線海河規(guī)劃中，中段區(qū)域和平區(qū)主要以商務區(qū)為主。因此，除東馬路的仁恒項目外，泰達城、海河大道、海河新天地等項目均分布在發(fā)展程度相對較低的紅橋、河北與河東區(qū)，作為區(qū)域改善型住宅，在XX屬于中高端產(chǎn)品。但是，由于避開了高端產(chǎn)品的競

20、爭，憑借海河的概念與景觀優(yōu)勢，依靠周邊豐富的客源和成熟的配套，因此一般均能取得優(yōu)秀的銷售速度。本案雖位于整體品質(zhì)較高的河西區(qū)，但也處于河西與河東的交界處，由于市政配套相對市中心不足、人文環(huán)境相對較弱，過去為老工業(yè)區(qū)，未經(jīng)過大力度推廣，相對為河西的發(fā)展落后位置，項目定位于市區(qū)中高端產(chǎn)品。市場認可度較低售價，難以達到XX市最高水平。 但在明確項目定位，控制好產(chǎn)品總價前提下，仍可預期良好的銷售狀態(tài)。中端安居型產(chǎn)品向外發(fā)散06年，XX市將實施新家園建設計劃，即在中心城區(qū)周邊地區(qū)規(guī)劃建設10個新型居住區(qū)，包括東南部雙港；東部華明、軍糧城北；東北部大畢莊；北部小淀、西北部雙街、雙口；西部中北；西南部張窩；

21、南部大寺。從05年起，規(guī)劃用8到10年全部建成。到2010年，將累計竣工2000萬平方米，居住人口約54萬人。隨著外環(huán)線以內(nèi)可開發(fā)用地日漸緊張，土地成本不斷上漲，迫使中端安居型產(chǎn)品 向外擴散?！靶录覉@”計劃的啟動表明：未來兩年內(nèi)XX樓市外擴步伐加快，尤其是城市西南部片區(qū)，南開、西青都成為城市發(fā)展的熱點區(qū)域。城市周邊的市政配套也將在新家園計劃實施中逐步完善，因此該計劃對環(huán)城區(qū)域項目的檔次與價格都有一定的拉升，同時逐漸成為中等收入客群置業(yè)的主要選擇。產(chǎn)品形態(tài)變動趨勢在產(chǎn)品形態(tài)上，外環(huán)線內(nèi)以高層為主，外環(huán)線外小高層為主將逐漸成為主流。中心城區(qū)高層為絕對主流，市郊主要以小高層為主整體走勢上，外環(huán)線以里

22、將以高層為產(chǎn)品的絕對主流，市郊以小高層為主，這一產(chǎn)品形式的分布主要與政府用地規(guī)劃有關，逼迫市場供應做出類似調(diào)整。 老城廂內(nèi)重新出現(xiàn)別墅類產(chǎn)品，但不是大趨勢受規(guī)劃限制，老城廂內(nèi)將規(guī)劃別墅產(chǎn)品。06、07年，XX別墅市場的亮點將集中在老城廂區(qū)域。但是，由于市中心用地日趨緊缺，別墅類產(chǎn)品回歸市中心顯然僅為個案，難以成為市場主流。別墅項目在06、07年供應將相對穩(wěn)定目前XX市豪宅的需求量較小，加上政府規(guī)劃的限制，短期內(nèi)別墅供應比重將不會大量推出。主要仍以消化05年以前推出項目的后期為主，僅老城廂地塊有新的別墅項目推出。（三）整體價格的走勢由于06年市場供應出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，中低價位住宅的供應、成交總量與

23、比例都將顯著增長，因此對房價的整體漲幅有一定抑制，價格平穩(wěn)略有漲升，預計房價的整體上漲幅度為1015%，07年，將繼續(xù)保持著一趨勢。但是，在此基礎上，各區(qū)域均價的變動狀況將有一定差別：一般改善型住宅項目單價保持穩(wěn)定隨著XX市高端產(chǎn)品購買力的持續(xù)釋放以與宏觀調(diào)控的影響，市內(nèi)中高端改善項目的單價將穩(wěn)定于7000元/平米左右的水平，難于繼續(xù)保持高速上漲?？梢钥闯?，目前市區(qū)中環(huán)以內(nèi)主力戶型在130平米左右的改善型住宅明顯在7000元/平米左右的水平形成價格阻力。購買力承受能力與發(fā)展商預期售價在此形成較穩(wěn)定的平衡，單價將在未來一段時間保持穩(wěn)定。中心區(qū)域公寓單價繼續(xù)上升雖然改善型高端產(chǎn)品的單價將保持平穩(wěn)，

24、但是，市中心五大道、南京路、老城廂與海河和平節(jié)點等區(qū)域的項目由于土地的稀缺性與配套環(huán)境的優(yōu)越性，單價將進一步上升。在06、07年，區(qū)域內(nèi)有可能出現(xiàn)單價10000元/平米以上的產(chǎn)品，市場將開始出現(xiàn)位置、環(huán)境、自身品質(zhì)均首屈一指的高端豪宅產(chǎn)品。邊緣組團價格持續(xù)上升城市邊緣組團主要定位于中低端安居產(chǎn)品。由于現(xiàn)階段板塊內(nèi)的配套設施相對較缺乏、交通系統(tǒng)仍不夠發(fā)達，便利性差，因此價格較低。但是，由于05年以前XX市中低端產(chǎn)品供應的缺乏和整體價格的上升，邊緣各組團的產(chǎn)品供不應求。需求的旺盛推動了價格上漲，產(chǎn)品價格的上升促使土地價格上升，由于需求彈性較小，土地價格的上升進一步壓迫新增供應單價的上漲。由此，邊緣

25、組團的價格將在06、07年持續(xù)上漲，預計將達到5000元/平米的水平。中端產(chǎn)品價格空間較小由于邊緣組團產(chǎn)品價格的上升和市中心中高端產(chǎn)品單價的保持穩(wěn)定，壓縮了市內(nèi)其它地區(qū)產(chǎn)品的定價空間，河北區(qū)中環(huán)線以外、南開西廣開、紅橋芥園道等區(qū)域的項目單價將保持在57006200元/平米的水平，主要以吸引項目周邊客群為主。（四）市場走勢小結(jié)預計06年，XX市各項目價格將根據(jù)位置，穩(wěn)定在中心區(qū)與大梅江7000元/平米，中外環(huán)6000元/平米、外環(huán)沿線5000元/平米三個檔次上，市中心還將有部分均價突破10000元/平米水平的頂級豪宅。整體價格差距不明顯，導致客群的劃分相對模糊。邊緣組團產(chǎn)品和市中心頂級豪宅的推出

26、是推動價格上漲的主力。但是，由于邊緣組團中低端產(chǎn)品的放量，產(chǎn)品供應比例發(fā)生變化，整體價格漲幅將保持穩(wěn)定。XX寫字樓樓市場趨勢分析寫字樓市場現(xiàn)狀1.1、存量寫字樓規(guī)模目前XX市共有對外出售、出租的寫字樓宇100余座，其中市場上較有影響的30余座，共180.8萬平米，其中寫字樓部分100.4萬平米，占總建筑面積的54.4%。除友誼路區(qū)域主要以純寫字樓為主，其它區(qū)域甲級寫字樓大多為綜合體建筑，配套業(yè)態(tài)較齊備，業(yè)態(tài)互動性較強。1.2、寫字樓區(qū)域分布目前，XX寫字樓主要集中在南京路沿線、小白樓CBD、友誼路圍堤道區(qū)域、鞍山西道、十一經(jīng)路五個區(qū)域。此外，東站區(qū)域、南市與海河沿線等寫字樓分布也相對密集。1.

27、3、租、售狀況從需求情況看，甲級寫字樓基本保持了較高的入住率。綜合考慮租金和入住率狀況發(fā)現(xiàn)，南京路沿線和小白樓區(qū)域的項目租金水平最高，并在此基礎上保持了80%左右的入住水平。而其它區(qū)域的寫字樓即使自身檔次較高，租金水平也與市中心區(qū)域項目有較大差距，體現(xiàn)了客群對寫字樓位置的重視。從銷售情況看，除信達廣場售價16000元/平米外，目前在售的大部分核心區(qū)域?qū)懽謽琼椖烤鶅r在10000元/平米左右，次級區(qū)域?qū)懽謽窃?0008000元/平米之間。相比之下，核心區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y回報率更高，但難以保證足夠的銷售速度，與目前XX市場寫字樓銷售的冷淡與市民投資意識的冷淡與落后有直接關系；而次級區(qū)域的寫字樓往往報出超

28、出租金承受范圍的售價，提前預支寫字樓升值的增值空間，同樣影響了銷售速度。整體看，銷售速度難以得到保證是XX市寫字樓市場的普遍難題。06、07年市場趨勢分析2.1、供應量變動趨勢 06、07年，XX市寫字樓市場將呈現(xiàn)出明顯的放量趨勢。隨著海河節(jié)點、地鐵上蓋的開發(fā)與市政府對解決“停緩建”工程力度的加大，06、07年，將有大量的寫字樓項目推向市場，加劇市場的競爭。預計06年，XX市寫字樓的推出量在40萬平米左右。未來兩年內(nèi)，XX市將要動工的寫字樓或以寫字樓為主的大型綜合體項目將超過121萬平米，加之較小體量的寫字樓，預期07年寫字樓項目投放量將超過80萬平米，競爭將更加激烈。目前市場存量寫字樓出租狀

29、況尚可，但銷售則面臨了銷售速度緩慢的困境，考慮到寫字樓的供應增加速度遠超過需求的增長速度，未來寫字樓項目必將面臨更激烈的競爭，市場環(huán)境不利于寫字樓產(chǎn)品，尤其是邊緣區(qū)域，缺乏足夠競爭優(yōu)勢的寫字樓產(chǎn)品的推出。2.2、供應分布變動趨勢在潛在寫字樓的區(qū)域分布上，主要表現(xiàn)為中央質(zhì)變，兩側(cè)擴充的現(xiàn)象。當前寫字樓最集中，商務氛圍最濃厚的中央商務區(qū)小白樓南京路一線將成為甲級寫字樓的主要聚集區(qū)，并將區(qū)域向外發(fā)散到南站區(qū)域。出現(xiàn)寫字樓的數(shù)量進一步密集與質(zhì)量的提升，XX最高檔次寫字樓的主要聚集區(qū)的地位將進一步穩(wěn)固。而在中央商務區(qū)的延長線鞍山西道以與中央商務帶南北兩翼河西友誼路與河北東站前廣場區(qū)域，也將有部分寫字樓入市，從而進一步擴散XX寫字樓的分布區(qū)域，形成一線為主，兩翼聯(lián)動的格局。由此，沿地鐵、海河，小白樓CBD區(qū)域?qū)⑴c南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域與海河廣場、南站CBD等新興地塊聯(lián)系起來，開始由點、線向面的轉(zhuǎn)化，以南京路沿線和海河沿線為主干，以和平區(qū)為主體，包括河西區(qū)小白樓、河東區(qū)十一經(jīng)路、南站區(qū)域，向西延伸到南開區(qū)萬德莊地區(qū)的商務中心區(qū)格局輪廓將于明