1、.：.；泰和世家工程市場調研報告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc331607490 一、調研目的 PAGEREF _Toc331607490 h 2 HYPERLINK l _Toc331607491 二、調研方法 PAGEREF _Toc331607491 h 2 HYPERLINK l _Toc331607492 三、調研內容和結論 PAGEREF _Toc331607492 h 2 HYPERLINK l _Toc331607493 一滄州市的宏觀環(huán)境 PAGEREF _Toc331607493 h 2 HYPERLINK l _Toc3316074

2、94 二去年滄州市房地產的開展情況 PAGEREF _Toc331607494 h 6 HYPERLINK l _Toc331607495 三今年滄州房地產市場分析和預測 PAGEREF _Toc331607495 h 8 HYPERLINK l _Toc331607496 四今年滄州市房地產政策分析 PAGEREF _Toc331607496 h 11 HYPERLINK l _Toc331607497 五泰和世家工程所在的新華區(qū)的地理環(huán)境及交通情況 PAGEREF _Toc331607497 h 12 HYPERLINK l _Toc331607498 六泰和世家工程所在的新華區(qū)的房地產市

3、場分析 PAGEREF _Toc331607498 h 16 HYPERLINK l _Toc331607499 七泰和世家工程所在的新華區(qū)的售樓盤及競爭對手分析 PAGEREF _Toc331607499 h 19 HYPERLINK l _Toc331607500 八綜合結論 PAGEREF _Toc331607500 h 24 HYPERLINK l _Toc331607501 九本區(qū)域房地產工程暢銷與滯銷的要素 PAGEREF _Toc331607501 h 26 HYPERLINK l _Toc331607502 十調研結論 PAGEREF _Toc331607502 h 27一、調

4、研目的從2021年1月1日到2021年6月30日，滄州工程公司開展了位于滄州市泰和世家工程的調研活動。本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在滄州市的泰和世家工程的市場情況，從而為泰和世家工程的銷售決策提供比較全面的數據參考。二、調研方法本次調研活動所采取的調研方法包括調查詢卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。三、調研內容和結論一滄州市的宏觀環(huán)境1.宏觀經濟目的各項目的均以三年為選取年限國民消費總值GDP。2021年，滄州市全市地域消費總值完成2585.16億元，同比增長12.3%，總量居全省第四位，增速延續(xù)四年居全省第一位，比全省高出1個百分點，比全國高出

5、3.1個百分點。從整體經濟構成看，投資仍是滄州市經濟增長的主要拉動力量，其對經濟增長的奉獻率為61.4%，消費的奉獻率為37.4%。從區(qū)域開展看，縣域經濟不斷是滄州市經濟的重要依托和支撐，去年照舊堅持增長13.6%的良好勢頭。同時，中心城區(qū)經濟和沿海經濟開展?jié)u入佳境，情勢喜人。中心城區(qū)新華區(qū)、運河區(qū)、開發(fā)區(qū)、滄縣實現地域消費總值512.07億元，同比增長14.8%，對全市經濟增長的奉獻率為21.2%，拉動全市經濟增長2.6個百分點；沿海經濟方面，渤海新區(qū)含黃驊市和海興縣實現地域消費總值的439.35億元，同比增長18.3%，對全市經濟增長的奉獻率為20.8%，拉動全市經濟增長2.6個百分點。從

6、產業(yè)構造看，第一產業(yè)堅持穩(wěn)定開展，二、三產業(yè)實現較快開展。統計數據顯示，第一產業(yè)完成添加值295.84億元，占GDP的比重為11.4%。其中，糧食消費延續(xù)八年獲得豐產豐收，全市糧食總產量到達501萬噸，比上年增長5.3%；農林牧漁業(yè)總產值完成535.3億元，同比增長5.3%。第二產業(yè)完成添加值8.66億元，占GDP的比重為52.3%。第三產業(yè)完成添加值945.5億元，占GDP的比重為36.3%。人均國民消費總值。2021年滄州市GDP完成2585.16億元，同比增長12.3%。按2021年平均常住人口716.97萬人計算，人均GDP到達36057元，同比增長10.9%。按2021年人民幣對美圓

7、平均匯率6.4588計算，達5583美圓。繼2021年超4000美圓后，再上新臺階突破5000美圓大關。社會消費品零售總額。全市實現社會消費品零售總額674.4億元，同比增長17.7%。城鄉(xiāng)市場穩(wěn)定較快增長，城鎮(zhèn)開展快于鄉(xiāng)村。城鎮(zhèn)實現零售額480.7億元，同比增長18.2%；鄉(xiāng)村實現零售額193.7億元，同比增長16.6%，城鎮(zhèn)快于鄉(xiāng)村1.6個百分點。根本生活類商品繼續(xù)堅持較快增長。全市限額以上零售零售企業(yè)糧油、食品、飲料、煙酒類商品零售額同比增長26.5%，其中，糧油食品類增長32.5%；服裝、鞋帽、針紡織品類商品零售額增長36.1%；日用品類增長25.4%。與消費晉級相關的商品堅持旺銷。隨

8、著城鄉(xiāng)居民收入的提高，享用型、保健型和投資型消費熱點不斷升溫，金銀珠寶類、電子出版物及音像制品類、家用電器和音響器材類等商品銷售繼續(xù)旺銷，商品零售額分別同比增長71.6%、27%、29.9%。人均社會消費品零售總額。2021年滄州市全市實現社會消費品零售總額674.4億元，全市總戶數230.36萬戶，年末總人口734.82萬人，人均社會消費品零售總額為9177.8元。職工年平均工資。2021年滄州市人均工資性收入13044元，比上年增長8.5%。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。2021年，滄州市城市居民家庭人均總收入19479元，其中，人均可支配收入18375元，比上年添加2259元，增長14%，增

9、速同比加快3個百分點，呈現快速增長的態(tài)勢。剔除價錢要素影響，城市居民人均可支配收入實踐增長7.9%。從全省各地情況來看，滄州市城市居民可支配收入位次穩(wěn)定，仍排第六位，比全省平均程度高83元，實現了自2001年以來的初次超越，比最高的廊坊低3616元，比最低的張家口高1974元。滄州市城市居民可支配收入增速全省排名第一。 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出。2021年，隨著“惠民生政策的落實，以及各類補貼發(fā)放到位，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活程度穩(wěn)步提高。城市居民人均可支配收入18375元，比上年添加2259元，同比增長14%；農民人均純收入6540元，比上年添加1012元，同比增長18.3%。在居民收入較快

10、增長的同時，消費堅持同步增長。城市居民人均消費支出11207元，增長9%；鄉(xiāng)村居民人均生活費支出4996元，增長42%。 恩格爾系數食品支出占消費性支出的比重。食品支出繼續(xù)增長，恩格爾系數明顯降低。隨著居民生活質量的提高，居民食品消費格局逐漸改動，食品消費向營養(yǎng)、保健、便利開展。2021年，我市城市居民人均用于食品消費的支出為3967元，滄州市城市居民恩格爾系數為35.4%，同比下降0.4個百分點。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。2021年滄州市金融機構存款余額2300.09億元，比年初添加272.49億元，其中個人存款1551.38億元，添加198.02億元。 城市居民人均居住面積。滄州市圍繞“大拆

11、促大建，三年大變樣，啟動改造城中村等。到2021年底，全市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積36.21平方米，比2005年增長35.87%。2.城市規(guī)劃及開展趨勢 城市規(guī)劃。城市總體構造方面，規(guī)劃確定滄州主城區(qū)總體空間構造為“一軸兩心，三帶四片。 “一軸即城市開展主軸，主要沿解放路構成一條東西向的城市開展主軸。依托現有開展根底，將現狀城市商業(yè)中心與未來城市副中心經過城市開展主軸銜接起來。 “兩心即一主一副兩個中心，主中心為現狀城市商業(yè)中心，集中了城區(qū)主要的商業(yè)金融、商務辦公、文化文娛等功能；規(guī)劃在京滬高鐵站場東側區(qū)域設置城市副中心即城市新興功能區(qū)，將集聚商務金融、行政辦公、文化會展、現代居住、綜合物流等功能

12、。 “三帶即3條重要的構造性綠帶，均為南北向，從西至東分別為：結合地震斷裂帶防護綠地與迎賓大道所構成的城市綠帶，以生態(tài)防護和景觀功能為主；依托城區(qū)中部的京杭大運河及其沿岸地域所構成的城市綠帶，展現文化、休閑、景觀、生態(tài)等功能；結合現狀生態(tài)綠地在東外環(huán)與開發(fā)區(qū)組團之間構成的城市綠帶，以組團隔離、生態(tài)防護功能為主。 “四片即由3條南北向構造性綠帶將主城區(qū)劃分為城西新區(qū)、運河片區(qū)、新華片區(qū)與城東新區(qū)4個主要城市片區(qū)，并對現有城市片區(qū)邊境進展適當調整。城西新區(qū)以京滬高鐵站場東側的規(guī)劃副中心為中心，開發(fā)城市新興功能區(qū)，在新區(qū)南側集中規(guī)劃教育科研用地，在北側設置工業(yè)用地，以滿足產業(yè)開展需求。運河片區(qū)開展商

13、業(yè)貿易、行政辦公、現代居住與新興工業(yè)。新華片區(qū)重點開展商業(yè)金融、行政辦公、石油化工、現代物流與現代居住等功能。城東新區(qū)那么在空間上相對獨立，重點開展新興工業(yè)。 開展趨勢未來三年的開展趨勢。未來五年內，滄州市將構筑“一城、五區(qū)、三組團的總體城市開展格局，“一城即明確大滄州市概念，“五區(qū)即指新華區(qū)、運河區(qū)、渤海新區(qū)含海興縣以及滄縣、青縣同城化管理，“三組團包括主城區(qū)組團、黃驊新城組團和青縣縣城組團三個組團，總面積5971平方公里。其中，主城區(qū)組團包括新華區(qū)、運河區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)和滄縣，規(guī)劃面積1736.3平方公里。滄州市主城區(qū)是全市政治經濟文化中心，也是冀中南區(qū)域性中心城市，是京津冀都市經濟圈和

14、環(huán)渤海經濟圈的重要成員，在促進環(huán)渤海環(huán)京津區(qū)域開發(fā)開放大局中具有重要位置。近年來，城市建立和經濟社會開展步伐加快，中心城市功能得到提升。但是，滄州總體上仍屬沿海欠興隆地域，中心城市功能和經濟開展程度與先進城市存在明顯差距，城市要素聚集才干減弱、城市產業(yè)集聚不夠、工業(yè)實力不強，中心城區(qū)人口、消費總值、普通預算收入占全市的比重低于全省平均程度。隨著渤海新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)及縣域經濟的快速開展，主城區(qū)石化及輕工等支柱產業(yè)開展優(yōu)勢逐漸弱化，區(qū)域中心開展位置遭到嚴峻挑戰(zhàn)，呵斥區(qū)域經濟開展缺乏層次，要素流動缺乏明晰的導向機制，產業(yè)低程度重構，地域間競爭大于協作。本規(guī)劃圍繞大滄州戰(zhàn)略，以主城區(qū)組團為重點，統籌規(guī)

15、劃主城區(qū)開展，拉開城市建立框架，優(yōu)化經濟開發(fā)格局，對于提升全市開展位置，推進東中西協調開展，促進冀中南沿海與腹地互動開展，具有重要意義。二去年滄州市房地產的開展情況新建商品房開展情況。在售樓盤類型總建筑面積萬平米10年結轉到11年的面積萬平米11年新開面積萬平米11年總投放面積萬平方米市場占有率11年去化面積萬平米市場占有率%2021年成交均價區(qū)間元/平米11年結轉到12年的面積萬平市場占有率備注123628.4112.014140.41484.4357.55本工程2021年的市場占有率4.94%目前的市場占有率6.96%1東方世紀城高層4732.75.74.06%5.506.51%39000

16、.22.01%2御宇國際城高層602.257.25.13%4.375.18%37004.035.13%3萬泰麗景高層7014.35.33.77%3.974.71%46002.533.90%4宏宇城高層3023.25.23.70%4.375.18%50002.534.07%6阿卡蘭亭苑高層20010107.12%8.8010.42%46001.22.73%7天成郡府高層70410.514.510.33%8.009.48%53006.52.77%8御河新城 高層801342.85%2.052.43%50001.953.39%9金鼎領域 高層 301121.42%1.762.08%50000.240

17、.10%10貽成御景 高層 3027.069.066.45%5.246.21%51003.821.63%11鼓樓上城 高層 400.61.72.31.64%1.942.30%46000.362.50%12百合世嘉 高層 7012.43.42.42%1.802.14%38003.64.52%13東領伯爵高層171.0823.082.19%3.153.73%/1.053.78%14皇家壹里高層3525.37.35.20%4.465.28%56002.544.41%15鳳凰城小高層1000000.00%0.000.00%380004.27%16泛海時代高層/商業(yè)700221.42%1.001.18%

18、/13.84%17一世界高層1000000.00%0.000.00%/04.27%18嘉禾一方小高層、高層352574.99%5.506.51%38001.54.40%19塞納左岸小高層、高層502685.70%4.305.09%42001.74.14%20明月州高層7809.50 9.5046.77%0.550.65%60008.956.38%21御湖公館聯排、雙拼6.503.20 3.22.28%2.583.06%75000.621.25%22孔雀城多層、小高層3024.00 64.27%5.005.92%490011.84%23泰古香檳郡高層120.364.36 4.723.36%3.0

19、53.61%35001.671.99%24署西家園高層303.00 32.14%0.000.00%48001.50.64%25榕城高層1401.84 1.841.31%0.500.59%42001.343.13%26御景園多層1000.96 0.960.68%0.450.53%2500-31000.42.73%27新捷家園多層6.700.00 00.00%0.000.00%/02.86% 8安欣家園多層503.96 3.96 2.82%0.200.24%270021.28%29泰和世家小高層、高層531.1610.0311.197.97%5.886.96%4020 5.324.43%滄州市20

20、21年在售樓盤合計投放量140.414萬平，去化84.43萬平，去化率60.12%，成交均價4460元/平米。新開盤工程包括榕城、蘭亭苑、一世界，其中榕城位于新華區(qū)，蘭亭苑、一世界位于運河區(qū)。2021年上半年房產市場相對較好，自2021.10月以后，市場轉冷，各樓盤去化量普遍降低。2021年去化面積明顯低于2021年滄州市住宅市場去化面積16萬平米。經濟保證住房的開展情況。本年度滄州市目的新開工建立保證性住房和棚戶區(qū)改造住房27478套戶。其中，廉租住房1500套，公共租賃住房9400套，經濟適用住房1800套，限價商品住房1750套；城市棚戶區(qū)改造8100戶，墾區(qū)棚戶區(qū)改造4928套戶。新增

21、廉租住房補貼1190戶。到11月底，全市開工保證性住房和棚戶區(qū)改造住房17949套，其中：市本級1228套，運河區(qū)546套，新華區(qū)4179套，開發(fā)區(qū)216套，中捷640套，南大港617套，黃驊1950套，泊頭562套，任丘2910套，河間175套，滄縣194套，青縣696套，肅寧360套，獻縣224套，南皮660套，東光726套，吳橋780套，海興1008套，鹽山54套，孟村224套。2021年至2021年，期間新增政府產權的保證性住房累計數量不低于新增保證性住房總量的1/3；以后每年新增政府產權的保證性住房占每年新增保證性住房總量的比例不低于1/3。二手房的開展情況。自去年下半年以來，受樓市

22、低迷大環(huán)境影響， HYPERLINK cangzhou.focus/ t _blank 滄州市新房買賣量下降，二手房買賣也隨之低迷.。據滄房經紀統計數據顯示，去年10月至今年2月，二手房成交量下降近50%，成為近三年來的新低點。二手房買賣量的大幅下降主要有三個緣由，首先，在全國范圍內開展的樓市調控政策讓我市的新房銷量出現了停滯甚至下降，這也呵斥二手房的買賣量下降。二是10年以內的二手房價錢每平方米都在4500元左右，有的甚至高過如今的新房價錢，人們經過比較，更多的是關注新房，二手房坐上了冷板凳。三是做房產投資的人少了。不論是剛性需求，還是投資賺錢，人們都在等待房價的下降，所以如今出手的人有所減

23、少。新年前后是二手房買賣的淡季，平均每月成交量僅20多套。進入二月份后，二手房的買賣量有了較大幅度的提升。三今年滄州房地產市場分析和預測截至今年2021年6月的銷售增長情況。在售樓盤類型總建筑面積萬平米08年去化面積萬平米09年去化面積萬平米10年去化面積萬平米11年去化面積萬平米11年結轉到12年的面積萬平2021年新推盤量萬平2021年總推盤量萬平目前成交均價區(qū)間元/平米12年去化面積萬平米市場占有率140414105153.296.36556.8266.36123.1824.59 1東方世紀城高層4700175.50.222.23800.00 00%2御宇國際城高層600814.84.3

24、73.325.33800.00 1.225.0%3萬泰麗景高層70015123.9732.531.654.184600.00 1.2545.1%4宏宇城高層300084.3722.532.24.734600.00 1.3595.6%5阿卡蘭亭苑高層200008.81.278.24800.00 3.15612.9%6錦繡天地高層33000003.53.5/00.0%7恒大城高層5404.074.07/00.0%8天成郡府高層700282685.505.55000.00 1.2435.1%9御河新城 高層8002872.0491.951.23.154900.00 1.15154.7%10金鼎領域

25、高層 3091541.760.2400.245000.00 0.0720.3%11貽成御景 高層 3000135.243.8603.865100.00 0.5282.2%12鼓樓上城 高層 40574.41.940.361.982.344600.00 0.040.2%13百合世嘉 高層 700451.8033.614.63800.00 1.194.9%14東領伯爵高層17000.523.151.1501.15/00.0%15皇家壹里高層350054.4582.542.65.145100.00 1.6997.0%16鳳凰城小高層10000500443800.00 00.0%17泛海時代高層/商業(yè)

26、70000112.23.2/00.0%18流津時代住宅、別墅1800000033/00.0%19一世界高層1000001.433.472.25.674400.00 2.2569.2%20嘉禾一方小高層、高層350075.51.52.23.74000.00 1.0684.4%21塞納左岸小高層、高層500074.31.723.74200.00 00.0%22明月州高層780000.556.952.29.156000.00 0.3241.3%23孔雀城多層、小高層30006511.52.55200.00 0.9784.0%24泰古香檳郡高層120043.051.651.53.153300.00 1

27、.0354.2%25署西家園高層300001.501.54800.00 0.2951.2%26榕城高層140000.51.334.33700.00 0.6672.7%27金域瑞景小高層1000000443300.00 0.9610.3%28亞龍灣高層00000223400.00 00.0%39御景園多層100000.450.4511.452500-31000.0840.3%30新捷家園多層6.700000112500.00 0.180.7%31安欣家園多層50000.22022700.00 00.0%32泰和世家小高層、高層53007.5765.975.345.3610.740852.2779

28、9.26%分析：2021年估計滄州市整體推盤量為123.18萬平，上半年度整個房地產市場銷量約24.59萬平米，去化率19.97%，去化率相對較低。未來幾個月的銷售預測情況。2021年上半年，為穩(wěn)定房地產調控成果，中央政府堅決不移加強房地產調控：一方面堅決抵抗不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府堅持房地產調控不放松，調控成果進一步顯現，投資投機性需求遭到抵抗，多數城市房價繼續(xù)呈移中有降之勢。但在信貸放松及一引起地方微調樓市政策的影響下，年初以來特別是二季度重點城市商品住宅成交量明顯上升。估計2021年下半年，在宏觀經濟探底上升的大背景下，政策調控仍不會放松，但隨著信貸放松及一些

29、地方微調樓市政策的影響，成交量相比上半年會有一定幅度的上升，同比2021年下半年，會有較大幅度的提升。四今年滄州市房地產政策分析土地政策。 = 1 * ROMAN I、2021年滄州市區(qū)包括運河區(qū)、新華區(qū)國有建立用地方案供應量為432.9113公頃，占國有建立用地方案編制范圍的71.34% ；滄州高新區(qū)土地方案供應量為42.268公頃，占國有建立用地方案編制范圍的6.97% ；開發(fā)區(qū)土地方案供應量為131.6427公頃，占國有建立用地方案編制范圍的21.69%。 = 2 * ROMAN II、統籌城鄉(xiāng)開展，優(yōu)化土地供應空間規(guī)劃。按照統籌城鄉(xiāng)和區(qū)域協調開展原那么，加強土地供應區(qū)域分類指點。嚴厲控

30、制中心城土地供應規(guī)模，促進中心城區(qū)人口和功能的有機疏解和調整。重點保證根底設備和公用設備的土地供應，適度供應符合中心城區(qū)功能定位的產業(yè)開展用地，嚴厲限制與中心城區(qū)整體開展不協調的土地供應。按照城市規(guī)劃功能分區(qū)，力爭先做環(huán)境后開發(fā)，嚴厲實行“凈地出讓，優(yōu)化配置土地資源。在供地方案中所推出的地塊要求分布合理，要充分思索社會各個層面對用地的需求，兼顧社會效益和經濟效益。對已納入土地貯藏庫和閑置的地塊要優(yōu)先思索。 = 3 * ROMAN III、優(yōu)化土地供應構造，對各類用地實行“有保有壓的差別化供應戰(zhàn)略。根據城市規(guī)劃建立確定的重點功能區(qū)片類型，調整優(yōu)化土地利用構造。以土地供應引導需求，合理調整土地供應

31、構造和用地供應量，做到有保有抑，確珍重點工程工程、確保根底設備、確保民生工程特別是經濟適用住房等保證性住房及產業(yè)集聚區(qū)工業(yè)工程建立用地供應，重點開展?jié)M足當地居民住房需求的中低價位，中小套型普通商品住房用地供應，真實穩(wěn)定住房價錢。確保經濟開展和重點工程建立土地供應，嚴厲控制國家規(guī)定限制類和制止類建立工程用地供應。 = 4 * ROMAN IV、促進土地集約節(jié)約利用。堅持科學開展觀和節(jié)約集約用地政策，建立工程用地鼓勵利用存量，嚴厲控制增量。大力支持開展高新技術產業(yè)、文化產業(yè)、物流業(yè)，積極促進現代效力業(yè)的開展。對于一些市場度不高，科技含量低的產業(yè)工程要限制供地或者不予供地。由工業(yè)園一致建立規(guī)范廠房入

32、駐企業(yè)，提高土地節(jié)約集約利用。 = 5 * ROMAN V、發(fā)揚市場配置資源根底性作用重點保證道路等根底設備建立用地的供應，優(yōu)先安排生態(tài)環(huán)保、能源、科教文衛(wèi)等與城鎮(zhèn)居民消費、生活嚴密相關工程建立所需用地，提高城市開展的保證才干，促進城市綜合功能完善。嚴厲土地供應方式程序，對商業(yè)、旅游、文娛、商品住宅等運營性用地和新增工業(yè)用地不含原地內改擴建以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，必需以招標、拍賣或者掛牌方式有償供地，一致在土地市場公開進展。金融政策。 = 1 * ROMAN I、2021年6月8日，中國人民銀行下調基準利率，5年以上貸款，利率由原來7.05下調為6.08。6月8號起，滄州建行、中行

33、在基準利率基金上，對首套購房實施9折優(yōu)惠。6月20號起，中行停頓折扣，建行對優(yōu)質客戶優(yōu)質樓盤仍繼續(xù)折扣。2、2021年7月6日，再次下調金融機構人民幣存款基準利率，一年期存款基準利率下調0.25個百分點，5年以上貸款利率下調0.31個百分點，由原來6.80下調至6.55。五泰和世家工程所在的新華區(qū)的地理環(huán)境及交通情況1.滄州區(qū)總體規(guī)劃城市規(guī)劃。滄州市將構筑“一城、五區(qū)、三組團的總體城市開展格局，“一城即明確大滄州市概念，“五區(qū)即指新華區(qū)、運河區(qū)、渤海新區(qū)含海興縣以及滄縣、青縣同城化管理，“三組團包括主城區(qū)組團、黃驊新城組團和青縣縣城組團三個組團，總面積5971平方公里。其中，主城區(qū)組團包括新華

34、區(qū)、運河區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)和滄縣，規(guī)劃面積1736.3平方公里。居住用地規(guī)劃。以下圖為滄州市2021-2020年城市總體規(guī)劃，其中黃色部分分別為一類居住用地、二類居住用地，主要分布區(qū)域集中在運河區(qū)、新華區(qū)，北至永濟路、南到307國道，西至迎賓大道，東至長蘆大道。商業(yè)規(guī)劃。以解放路、新華路兩條東西向城市主干線為依托，東起長蘆大道、西至京滬高速鐵路，改造提升現有商貿設備，高規(guī)范規(guī)劃建立現代商業(yè)設備，培育開展新型效力業(yè)態(tài)，重點開展七大現代商貿效力區(qū)，著力打造具有滄州人文特征的現代商貿效力業(yè)開展軸。 小南門商業(yè)中心區(qū)。改造提升傳統業(yè)態(tài)，積極引進大型綜合體、建立特征小吃街、歷史文化街、商業(yè)步行街，加強商

35、業(yè)中心區(qū)的規(guī)模效應。 頤和廣場現代休閑商業(yè)區(qū)。主題商場與開放式購物空間相結合，大力引進新型商業(yè)業(yè)態(tài)，著力開展現代休閑商業(yè)，樹立城市商業(yè)品牌。 會展中心文化體育休閑基地。依托會展中心，完善配套設備，提升效力程度，突出開展會議會展、體育休閑、文化文娛等現代都市效力業(yè)。 荷花池高檔商務休閑區(qū)。開展荷花池公園生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，規(guī)劃建立高檔酒店和購物中心，開展集購物、商務效力、休閑文娛于一體的商務休閑效力業(yè)。 火車站前商業(yè)中心。改造晉級零售市場，建立以標志性建筑、城市綜合體、特征商品市場為載體的區(qū)域性商業(yè)中心。 高鐵站前現代風貌商業(yè)區(qū)。重點建立高檔精品百貨、商務會所、商務酒店、總部經濟等，使其成為積聚商務金

36、融、行政辦公、現代居住、綜合物流、文娛休閑的現代風貌商業(yè)區(qū)。 道東現代商業(yè)區(qū)。重點建立大型百貨店、大型超市、家居建材市場，打造區(qū)域性商業(yè)效力中心。交通規(guī)劃。 = 1 * ROMAN I、城際交通：加快主城區(qū)與黃驊新城組團、青縣組團及市域縣市，主城區(qū)與天津、山東之間快速交通網建立，盡快實現主城區(qū)與天津市、山東及市域主要縣市交通的快速化和公交化。加快建立京滬高速公路滄州段，使京滬高速、京臺高速、石黃高速等三條高速路構成主城區(qū)大高速環(huán)的空間格局；加強高速外環(huán)出入口和引線建立，在主城區(qū)四個方向構成8個高速公路出入口，實現四通八達，提高主城區(qū)對外通達才干；加快國道104、307和保滄公路二級路段晉級改造

37、，適時實施主城區(qū)迎賓大道北延工程和海河路東延工程，謀劃建立主城區(qū)-渤海新區(qū)、主城區(qū)-青縣的城際公路，提高主城區(qū)到黃驊新城組團、青縣組團及市域其他縣市的快速通達才干。加快推進滄州機場工程前期任務，開辟主城區(qū)組團空中交通新通道。 = 2 * ROMAN II、主城區(qū)交通：規(guī)劃構筑“四橫三縱城市構造性主干路路網格局，改善主城區(qū)交通環(huán)境，拉開城市開發(fā)框架。四橫由永濟路、解放路、黃河路、海河路307國道構成，四條橫線連通四個片區(qū)，是促進城市東西方向擴展、緩解瓶頸壓力和與高速交通相銜接的主要道路，是城市對外交通的主要出入道路。永濟路西接高速北出口，東聯國道307；解放路西接京滬高鐵站，東接開發(fā)區(qū)，遠景東延

38、至滄東開發(fā)區(qū)；黃河路西起滄州新區(qū)，東至滄州經濟開發(fā)區(qū)；海河路307國道西聯國道307，東至開發(fā)區(qū)，遠景東延至滄東開發(fā)區(qū)。三縱由迎賓大道、東六號大街、東部高速銜接線構成，三條縱線是城市南北方向與高速銜接和城市對外的主要出入口。迎賓大道向北延伸，經過渤海路與京滬高速相銜接，南接石黃高速出入口。東六號大街北接京滬高速出入口，對外接國道104，南接石黃高速滄州東出口，對外接省道283，東部高速銜接線南接石黃高速滄東出口，向北打通開發(fā)區(qū)經八路，北接京滬高速姚官屯出口。調整市區(qū)現狀部分公路走向，將國道104線朔黃鐵路北側部分向東遷移，城區(qū)內的原國道104線路作為城市普通主干路，新遷移線路北接京滬高速、南接

39、海河路國道307過境線；調整國道307運河以東線路走向，防止海河路國道307過境車輛直接穿越滄州城區(qū)和經濟開發(fā)區(qū)，調整后線路由開發(fā)區(qū)南部經過，下穿京滬高速與滄東開發(fā)區(qū)聯通。在京滬高鐵西側設置南北向主干路，南接海河路國道307，北接渤海路北外環(huán)，與渤海路、東六號大街、海河路共同組成主城區(qū)環(huán)城道路，作為組織規(guī)劃期內城市過境交通的通道。2.滄州新華區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。滄州市新華區(qū)零售業(yè)的主要分布區(qū)域比較分散，最為集中的應該是物華市場和國富中心，它位于道東千童大道與解放路的交叉路南，這兩個地方合并在一同組成的新華區(qū)最大的零售零售中心，一切滄州地域的副食和小商品均出自這兩個區(qū)域，同時還有家具

40、、家電、煙酒等，這里的商品不但貨樣齊全，而且價錢低廉。位于火車站北側的物華鞋城也是一個比較集中性的專業(yè)市場，規(guī)模大、產品集中；火車站南側是一個服裝零售市場，也是一個專業(yè)化市場，同時在往南還有一個五金零售市場，都是目前滄州市比較專業(yè)的市場。交通大街和解放路的交叉口為數碼電子產品；新華路維明路交叉口為最大的五金零售市場。長蘆南大道為彩龍國際，新華區(qū)最大的建材一站式購物中心，在建過程中。南北大街中斷泛海時代是集餐飲、文娛休閑、購物超市等為一體的綜合購物街區(qū)新華區(qū)最東邊為一手車和二手車的集中銷售地。主要業(yè)態(tài)所處位置及趨勢。目前新華區(qū)的零售業(yè)的開展還是比較緩慢，各個市場比較孤立，零售工程比較單一，但每個

41、市場都稍具規(guī)模有一定的市場競爭力，由于新華區(qū)的本身經濟開展緩慢，使得專業(yè)化市場、一站式購物的消費方式還沒構成，同時新華區(qū)沒有更大的支柱產業(yè)維持區(qū)內的稅收，根底設備建立緩慢，消費程度也是比較落后，政府目前正在大力度的擴路，加大根底設備的建筑投入，在引進投資的同時也在進一步規(guī)范各個功能市場，為今后提高消費程度，提升新華區(qū)的籠統奠定的良好的根底，所以新華區(qū)各個零售業(yè)態(tài)還會穩(wěn)步建立增長。六泰和世家工程所在的新華區(qū)的房地產市場分析1.工程區(qū)域市場分析1滄州市在售住宅樓盤合計302.工程片區(qū)市場分析工程位置。泰和世家位于滄州市新華區(qū)，處在滄州市主干道清池大道與黃河路交叉口向南500米，欣欣家園南側。南臨王

42、西魯干渠，北臨欣欣家園，與南環(huán)路黃河路相距500米，、東臨鐵西大街、西臨清池大道，與滄州市籠統標志大運河一路之隔。片區(qū)范圍。新華區(qū)屬 HYPERLINK baike.baidu/view/3025.htm t _blank 滄州市二市區(qū)之一， 與 HYPERLINK baike.baidu/view/568174.htm t _blank 運河區(qū)以南北大街為界，位于滄州市區(qū)東半部，總面積88.5平方千米。新華區(qū)轄5個街道、1個鄉(xiāng)： HYPERLINK baike.baidu/view/2124524.htm t _blank 建立北街街道、 HYPERLINK baike.baidu/view

43、/1078883.htm t _blank 車站街道、 HYPERLINK baike.baidu/view/1806296.htm t _blank 南大街街道、東環(huán)街道、 HYPERLINK baike.baidu/view/2124515.htm t _blank 道東街道、 HYPERLINK baike.baidu/view/2124507.htm t _blank 小趙莊鄉(xiāng)，29個社區(qū)居委會、25個村委會。區(qū)政府駐維明路14號。轄8個社區(qū)居委會：建北、古樓、維康、院東、石化、深莊、站西、北環(huán)中路。3.工程街區(qū)特點地塊位置、環(huán)境及交通。本案位于新華區(qū)清池大道與黃河路交叉口向南500米

44、。周邊輻射王西魯、祁孟莊、蔡莊子、曹莊子等村莊，毗鄰成熟小區(qū)佟家花園、欣欣家園等，與滄州市籠統標志大運河一路之隔。公交線路包括29路、11路、306路、9路、226路等，自駕車到市中心約5-10分鐘車程。人口分布及收入構成。新華區(qū)屬滄州市老城區(qū)，居民多以滄州市本地居民為主，亦是多民族聚居區(qū)，有漢、回、滿、蒙等18個民族，約2.8萬人，占全區(qū)總人數的13.%，其中回民有2.5萬多人，流動人口近2萬人。人口多分布在清池大道以東、長蘆大道以西。從收入構成來看，滄州市城市居民家庭總收入中：人均工資性收入13044元，比上年增長8.5%。工資性收入占家庭總收入的比重為71.2%，處于主導位置。運營性收入

45、1729元，同比增長40.9%。一是全年經濟開展環(huán)境總體良好，個體運營者人數添加；二是個體工商戶增值稅和營業(yè)稅起征點提高，稅賦降低。財富性收入218元，同比增長122.6%。一是今年來延續(xù)三次提高存貸款利率，一年定期到達3.5%，比上年末提升0.75個百分點；二是受出租房房租漲幅較大的影響，城市居民人均出租房屋收入增長較快。轉移性收入4486元，同比增長7.2%。其中養(yǎng)老金或離退休金增長8.1%。主要是社會保證機制進一步健全，企業(yè)離退人員根本養(yǎng)老金程度提高，社會最低生活保證覆蓋面繼續(xù)擴展、保證規(guī)范提高。4.工程周邊配套 周邊商業(yè)分布、運營情況。稱號位置業(yè)態(tài)根本情況運營情況信譽樓清池大道原順城商

46、廈一家以百貸零售業(yè)為主的股份制商業(yè)企業(yè)擁有自營商廈13家，2021年7月進駐滄州目前運營情況良好鹽百小南門商圈零售業(yè)態(tài)，大型超市地下一層，地上三層外在小南門商圈，運營形狀良好商城清池大道與新華路交叉口向西200米零售、零售業(yè)態(tài)地下一層，地上五層滄州市較早的商業(yè)綜合體，目前運營形狀很好，意明新華區(qū)維明路東街零售業(yè)態(tài)、大型超市地下一層，地上三層維明路附近獨一的大型商業(yè)，目前運營形狀良好好日子超市清池大道與黃河路交叉口向南100米超市周邊獨一處在主干道處的較大型超市，滄州市連鎖運營輻射周邊佟家花園、欣欣家園、祁孟莊等，目前運營情況良好工程周邊教育配套。幼兒園：欣欣家園童樂幼兒園、三毛藝術幼兒園、民族

47、幼兒園、太陽89點欣蕾幼兒園等。小學：花園小學、實驗小學、等。中學：滄州市劍橋中學、滄州市第一職業(yè)中學等。其它教育機構：滄州市商業(yè)中等專業(yè)學校、大趙莊南隊學校等。工程周邊金融配套。向北500米有中國工商銀行、農業(yè)銀行等，中國建立銀行欣欣家園分理處、滄州銀行佟家花園支行等多家銀行機構。工程周邊醫(yī)療配套。大型醫(yī)院包括和平醫(yī)院、南大街衛(wèi)生醫(yī)院，另周邊醫(yī)療診所包括清池大道葉大夫門診、花園社區(qū)衛(wèi)生效力站牙科門診、欣欣家園社區(qū)衛(wèi)生站等。七泰和世家工程所在的新華區(qū)的售樓盤及競爭對手分析1.工程競爭樓盤及分析分析內容包括樓盤概略、交通情況、戶型分析、價錢分析、銷售分析、客源客層、工程優(yōu)優(yōu)勢等。樓盤稱號工程位置

48、開發(fā)商占地面積建筑面積交通情況戶型分析價錢分析銷售分析客源客層工程優(yōu)勢工程優(yōu)勢東方世紀城新華區(qū) 黃河路與千童大道交叉口西南角滄州建投房地產開發(fā)395畝45萬11路、 306路、369路、226路、321路 HYPERLINK cangzhou.focus/votehouse/960021/tu-11b2/ t _blank 二居80-100 三居100-133現三期處于蓄客階段，原二期銷售價錢主要集中在3800-4000元/平目前一期、二期已根本售馨，三期處于蓄客階段主要以新華區(qū)、滄縣人群為主，多為普通工薪階層、事業(yè)單位、私企等人員1、位于滄縣中心區(qū) 2、 樓盤體量大， 3、產品定位較好，價錢

49、較低 4、滄州建投開發(fā)實力強 5、生活配套齊全 1、對購買力強的運河區(qū)客戶吸引力弱 2 、滄縣房產證 3、教育配套差4、所在區(qū)域不被本地市民認可，且小區(qū)內拆遷戶過多。5、密度大，樓間距小。御宇國際城新華區(qū)黃河路與千童大道交口南行路西東方駿景南側滄州市中宇房地產開發(fā)460畝60萬321、306、11、226、369二居78-87 三居109-均價：3800元/平，最低價：3398元/平，最高價：4040元/平一期于2021年底已交房，在售二期共13棟高層、5棟洋房，在售5棟，去化約50-60%，近期推出特價房3398元/平低價銷售主要以新華區(qū)、滄縣人群為主，多為普通工薪階層、事業(yè)單位、私企等人員

50、1、2021年底交房，屬準現房產品 2、價錢偏低 3、采暖為較為先進的地源熱泵系統 4、小區(qū)規(guī)模較大 1、公司實力較小2、教育配套差，交通不便利，且西邊產品緊臨鐵路 3、戶型較差，規(guī)劃混亂4、宣傳力度小，曝光率低榕城新華區(qū)黃河路與千童大道交叉口西南角河北滄元房地產開發(fā)100畝14萬11路、22路70-銷售均價：3700元/平最低價：3300元/平最高價：4200元/平2021.9月開盤后市場即轉冷，均價4200元/平，去化緩慢。本年4月后推出一系列促銷政策，看房團、特價房、買房贈電動車等，現主要銷售7、8、11、12號樓，銷售均價3700元/平主要以道東、滄縣、新華區(qū)等人群為主，多為普通工薪階

51、層、個體商戶等1、豪布斯卡風格較為新穎 2、周邊配套完善 3、交通便利 1、開發(fā)商實力較小 2、推行力度小，目前只需戶外和網絡 3、工程進度慢金域瑞景新華區(qū)鐵路西街原石油南庫滄州市住美房地產開發(fā)60畝10萬9路、11路80-130銷售均價：3500元最低價：3200元/平最高價：3700元/平2021年3月初次開盤，銷售均價3300元/平，低于周邊競爭樓盤500元以上，開盤兩棟樓即售馨。次月再次低價開盤5、6#樓，亦售馨，再主要處于蓄客階段主要以石油南庫職工為主，除此外，普通工薪階層及看中其價錢以投資為主人群。1、價錢廉價 2、小高層產品、樓間距大，戶型設計合理 3、交通便利，周邊配套齊全1、

52、首付款高，至少交納15萬首付2、五證不全，不能辦理貨款3、開發(fā)商實力小百合世嘉新華區(qū)長蘆大道與解放路交匯處滄州市凱德房地產開發(fā)400畝70萬306路、30780-銷售均價：3800元/平最低價：3400元/平最高價：4200元/平2021年開盤，現一期已交房，主要銷售二期現房，現二期去化約30%，現推出特價現房3280元/起，其他產品優(yōu)惠全款94折，貸款96折主要以滄縣及滄州市東部縣鎮(zhèn)人群為主。現房銷售，即買即住售價低，價錢能為多數家庭接受位于滄縣，地理位置較受限制開發(fā)商實力較小之前電梯出現過缺點，為銷售帶來不良影響東領伯爵新華區(qū) 解放路與千童大道交叉口北行200米滄州市華興置業(yè)房地產開發(fā)10

53、0畝17萬11路一居48-52 二居90-98 三居109-目前處封盤形狀，無銷售封盤，無銷售主要以新華區(qū)、道東、滄縣及滄州市東、北部縣鎮(zhèn)人群為主山地會所，較為新穎新華區(qū)稀有的一室一廳戶型超大樓間距工程進度緩慢，已嚴重逾期交房，5月售樓處被業(yè)主砸，影響銷售產品定位缺乏，大面積戶型較多，去化2.工程潛在競爭對手及分析分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概略、配套情況、價錢情況、戶型情況等。摩卡小鎮(zhèn)：樓盤概略：位于新華區(qū)交通南大街與志強路交口，占地63畝，建面12萬平米，容積率2.0，綠化率33%。周邊配套：中小學：一中、六中、八中、實驗小學、車站小學 綜合商場：建新商廈、信譽樓、鹽佰購物中心意明東體

54、商廈 幼稚園：煤建幼兒園、民族幼兒園、實驗幼兒園 銀行：滄州銀行、中、工、建及融信商業(yè)銀行醫(yī)院：和平醫(yī)院、民族醫(yī)院、市醫(yī)院休閑文娛設備：金永文娛健身廣場、南湖公園、東體育場 餐廳 老石頭美食城、老肥貓價錢情況：目前價錢未出。戶型情況：戶型多為兩梯四戶產品，通透或半通透及全陽產品。一室：60.9平米 二室：92-101平米 三室：118平米。3.其他在售樓盤及分析分析內容包括其他在售樓盤的根本情況、交通情況、配套情況、戶型統計、價錢程度、客源層面、優(yōu)優(yōu)勢分析等。樓盤稱號樓盤位置開發(fā)商根本情況交通情況配套情況戶型統計客源層面樓盤優(yōu)勢樓盤優(yōu)勢泛海時代新華區(qū) 清池大道以東，新華路以南，建北街以西，解放

55、路以北滄州通泰泛海房地產開發(fā)占地：350畝建面：80萬平16路、17路、22路、29路、306路、307路、430路、路、420路、526路、561路中小學：實驗小學、新華小學、滄州一中、滄州八中 綜合商場：建新大廈、順城商廈、華北商廈、獅城商廈、頤和商廈、渤海商廈幼稚園：滄州第一幼兒園 銀行：工商銀行、中國銀行、建立銀行、滄州銀行郵局：中國郵政 醫(yī)院：人民醫(yī)院、中心醫(yī)院、口腔醫(yī)院休閑文娛設備：東體育場、金永音樂廣場餐廳：肯德基、永和豆?jié){、凱倫咖啡、南門小吃城、歐麥經典咖啡廳、魯西肥牛城、滄州老菜美食城、德克士45-109平米主要以新華區(qū)、運河區(qū)、及周邊縣市為主，客戶多為白領、行政機關單位、私

56、企、個體商戶等處于新華區(qū)主干道清池大道東側，緊鄰滄州市小南門商圈。樓盤體量大，除昨街商鋪外，另有內部風情商業(yè)街等。毗鄰荷花池，周邊配套齊全，交通便利拆遷戶較多，約占到整個樓盤體量的一半。樓間距近，容積率高，多為二梯四戶產品，居住溫馨度欠缺。鼓樓上城滄州市新華區(qū)新華中路21號荷花池對面，隔新華中路與荷花池相望HYPERLINK javascript:open_intro(2)滄州萬興房地產開發(fā)占地：180畝建面：40萬平1路、4路、16路、19路、30路、31路、路、219路、306路、402路、420路、505 路、526路、612路學 校：實驗小學，車站小學、新華小學、滄州市一中、滄州市二中

57、、滄州市八中、滄州市一幼、大化幼兒園 購 物：滄州商城、華北商廈、意明購物中心 、滄州商城、建新大廈、國美電器、三聯家電醫(yī)療：滄州市人民醫(yī)院、滄州市中心醫(yī)院、獅城大藥房金融：建立銀行、工商銀行、滄州銀行、郵政儲蓄銀行、平安人壽保險公司配套：火車站、長途汽車客運東站、國家電網、網通大廈、挪動大廈、聯通大廈、中國郵政、天一通訊HYPERLINK cangzhou.focus/votehouse/960002/tu-11b2/二居99-123HYPERLINK cangzhou.focus/votehouse/960002/tu-11b3/三居-主要以新華區(qū)、運河區(qū)及周邊縣市人群為主，客戶多為普通工

58、薪階層、個體商戶等位于滄州市主干道新華路北側，與荷花池一路之隔，周邊交通便利，配套齊全?，F銷售樓棟均為準現房，銷售支撐力度大戶型規(guī)劃不合理，多為塔樓，二梯六戶多全陽、全陰產品，居住溫馨度差樓間距小推行力度小三里嘉苑新華區(qū) 永濟路與交通大街交口方圓賓館東側北京博達房地產開發(fā)占地： 360畝建筑面積58.1711路 13路 615路 430路 8路 646路 604路北環(huán)路小學、十五中學、意明師城商場、智慧星雙語幼兒園、建行、商行、農行二居89-99三居106-120主要以新華區(qū)及滄縣、滄州市北部縣鎮(zhèn)為主，客戶多為普通工薪階層，個體商戶等樓盤體量大，小區(qū)內有幼兒園、小學等配套設備開發(fā)商知名度較低工

59、程進度緩慢銷售團隊積極性差八綜合結論該區(qū)域房地產產品類型和景觀營造的特點。產品類型：高層產品：新華區(qū)主要樓盤多為高層產品，典型樓盤東方世紀城、御宇國際城、泛海時代、東領伯爵等，多集中在20-30層，戶型多以80-140平米為主，各別樓盤有較小或較大面積戶型，例如東領伯爵有64平米一室，及196躍層。小高層產品：典型樓盤本工程、金域瑞景、東方世紀城三期，樓層在12層左右，本工程12層、金域瑞景14層，該些產品戶型產品多集中在80-140平米，戶型多規(guī)劃合理、居住溫馨?；▓@洋房：典型樓盤御宇國際城，御宇二期共規(guī)劃有五棟四層的花園洋房，戶型屬躍層產品，目前未對外銷售。寫字樓：東方世紀城在建二棟雙子座

60、寫字樓，精裝修，均價5000元/平米。榕城亦規(guī)劃有一棟寫字樓，目前未對外出賣。商業(yè)：泛海時代沿清池大道規(guī)劃有X萬平商業(yè)，主要為一托二產品，緊領小南門商圈，銷售均價20000元/平米。景觀營造特點：優(yōu)點： = 1 * ROMAN I、依托周邊自然景觀或公園：典型樓盤泰和世家毗鄰滄州籠統標志大運河，泛海時代、鼓樓上城依托滄州荷花池，御宇國際城依托千童公園。均供熱景觀優(yōu)勢進展宣傳推行。 = 2 * ROMAN II、綠化率高：典型樓盤泰和世家、御宇國際城45%，三里嘉苑綠化率50%，金域瑞景更是到達52%，綠化率均普遍比較高。 = 3 * ROMAN III、打造新穎園林：典型樓盤東領伯爵、泰和世家