1、01 區(qū)位分析02 市場分析03 規(guī)劃成果05 技術(shù)應(yīng)用04 產(chǎn)品研究目錄directoryLOCATION ANALYSIS 區(qū)位分析 周邊環(huán)境LOCATION ANALYSIS水庫有利于氣候的調(diào)節(jié) 有利于水質(zhì)的凈化 有利于生態(tài)環(huán)境改善黃港水庫集雨面積47平方公里，興利庫容2460萬立方米，于1974年建成，目前日供水量5萬多噸。 水是生命之源,是人類社會與經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)： 天津，簡稱津，是中華人民共和國直轄市、中國國家中心城市、中國北方經(jīng)濟中心、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心、中國北方國際航運中心、中國北方國際物流中心、國際港口城市和生態(tài)城市、國際航運融資中心、中國中醫(yī)藥研發(fā)中心、亞太區(qū)域海洋儀器檢測

2、評價中心。天津也是六座超大城市之一。天津北京 濱海新區(qū)是天津市下轄的副省級區(qū)、國家級新區(qū)和國家綜合配套改革試驗區(qū)，國務(wù)院批準的第一個國家綜合改革創(chuàng)新區(qū)。 濱海新區(qū)位于天津東部沿海地區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心地帶，總面積2270平方公里，常住人口297萬，是中國北方對外開放的門戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運中心和國際物流中心、宜居生態(tài)型新城區(qū)，被譽為“中國經(jīng)濟的第三增極”。01 區(qū)域分析 項目位置/區(qū)位分析濱海新區(qū)LOCATION ANALYSIS項目位置濱海新區(qū)中心方向東麗湖旅游風景區(qū)項目區(qū)域：本項目交通便利，距天津空港8KM ，距開發(fā)區(qū)16KM，距市區(qū)20KM該區(qū)擁有良好的產(chǎn)

3、業(yè)基礎(chǔ)，現(xiàn)階住宅建筑較少，住宅類型單一；未來將發(fā)展為兼具商貿(mào)旅游、居住、金融等功能的綜合性居住區(qū)，未來核心價值為居住、生態(tài)及旅游價值。 天津黃港水庫高爾夫球場天津歡樂谷天津濱海高爾夫會所周邊環(huán)境/區(qū)位分析天津歡樂谷東麗湖旅游風景區(qū)surrounding environment01紅旗南水路道西賓水地鐵六號線站位交通分析/區(qū)位分析周邊用地周邊主要道路項目主要出入口一期項目用地項目用地成路順路育梁業(yè)寧道育賢道理工B1地塊理工B2地塊理工D地塊政府學院地塊規(guī)劃路京 津 高 速 黃港水庫A6地塊A7地塊A區(qū)A7地塊D區(qū)A7地塊B區(qū)A7地塊C區(qū)規(guī) 劃 路 Traffic analysis原規(guī)劃居住用地指

4、標：用地面積：28430.9容積率：0.83建筑密度：36.4%綠地率：20%原規(guī)劃指標/區(qū)位分析紅旗南水路道西賓水地鐵六號線站位成路順路育梁業(yè)寧道育賢道理工B1地塊理工B2地塊理工D地塊政府學院地塊規(guī)劃路京 津 高 速 黃港水庫A6地塊A7地塊A區(qū)A7地塊D區(qū)A7地塊B區(qū)規(guī) 劃 路原規(guī)劃居住用地指標：用地面積：71219.5容積率：2.19建筑密度：19.3%綠地率：40% Regulatory indicatorsMARKET ANALYSIS 市場分析項目借鑒MARKET ANALYSIS恒大帝景海河成就 別樣天津園林景致 稀缺品質(zhì) 以構(gòu)建面向海河的多層級開放空間體系為目標，通過綠楔、公

5、園、廣場、風景區(qū)等城市開敞空間與道路綠化的系統(tǒng)組織，將海河優(yōu)美的水岸景觀引入到城市中去，整體打造面向海河的多層級開放空間體系，形成點、線、面結(jié)合的綠地景觀布局。海逸長洲田園水岸生活 以水為主題提出建筑空間與自然環(huán)境的交融與銜接設(shè)計，景觀軸線貫通半島用地，使各住宅樓互有圍合、又相對獨立；形成便于管理的住宅地塊，又營造出富有情調(diào)的半島水景居住小區(qū)的生活氣氛。 具有引導性的林蔭大道把住戶視線引向銀星水景的中心豎琴并與跳躍的噴泉構(gòu)成靈動、有聲、趣味的音樂水景。目標客戶C. 第三類客戶群：項目周邊工作人群。A. 第一類客戶群：改善型購買人群。B. 第二類客戶群：度假旅游業(yè)主。項目定位設(shè)計因素： 關(guān)注生態(tài)

6、，本案西側(cè)緊鄰黃港水庫，具有得天獨厚的自然景觀，在發(fā)展中綜合考慮水體，濕地等因素 為所有居住類型提供城市氛圍，創(chuàng)造一種多功能整合的新型人工環(huán)境 城市的交互性、易達性，創(chuàng)造一個以情景大道為脊骨，共同連接區(qū)域，功能分區(qū)和分期的獨特的城市環(huán)境。項目定位MARKET ANALYSIS周邊競品/市場分析本案成熟早期在售恒大綠洲東麗湖萬科城渤龍觀湖灣華僑城天鵝堡紳湖公館一期MARKET ANALYSIS周邊競品/市場分析紳湖公館（一期）： 開盤時間 : 2015-05-18 建筑類型：27-33層（含躍層） 參考均價：5400 元/m 主要戶型：三室兩廳兩衛(wèi) 109，125，130 二室一廳一衛(wèi) 89，9

7、3 二室兩廳兩衛(wèi) 100 容積率 ：2.66 綠化率 ：40%高層住宅 : 在售恒大綠洲： 開盤時間 : 2016-05加推三期 建筑類型：多層、高層、小高層 參考均價：8500元/m 主要戶型：三室兩廳兩衛(wèi) 127，128，150 二室兩廳一衛(wèi) 64，79 二室兩廳兩衛(wèi) 149 容積率 ：1.5 綠化率 ：45%MARKET ANALYSIS周邊競品/市場分析華僑城天鵝堡： 開盤時間 : 2014-8-30二期第二次加推 建筑類型：高層、小高層 參考均價：7200/m 主要戶型：三室兩廳兩衛(wèi) 127、140 二室兩廳一衛(wèi) 89、100 一室一廳一衛(wèi) 67 容積率 ：1.3 綠化率 ：40%高

8、層住宅 : 成熟海泰渤龍觀湖灣： 開盤時間 : 2013-12-1 建筑類型：高層、別墅 參考均價：8765元/m、13480 元/m 主要戶型：三室兩廳三衛(wèi) 193 三室兩廳兩衛(wèi) 143 一室兩廳兩衛(wèi) 84 容積率 ：1.3 綠化率 ：40%MARKET ANALYSIS市場分析通過周邊競品分析得出結(jié)論：項目周邊新建住宅較少，產(chǎn)品以高層、洋房為主，面積區(qū)間大多以85-130為主。周邊住宅多為傳統(tǒng)產(chǎn)品，親水洋房、小高層、新型住宅等產(chǎn)品稀缺，戶型以89130為購買主力區(qū)間MARKET ANALYSISPLANNING RESULTS 規(guī)劃成果PLANNING RESULTS方案推導PLANNIN

9、G RESULTS方案推導總平面圖PLANNING RESULTSAD地塊總平面圖PLANNING RESULTSA6地塊總平面圖PLANNING RESULTS交通分析圖出入口車行路線人行路線地下車庫出入口Traffic analysis diagram日照分析0H1H2HLight analysis景觀分析花海四季-典則俊雅花海四季-雍容雅步花海四季-惠風和暢花海四季-浮翠流丹棠棣銀杏黃槐繡球迷迭香薰衣草郁金香桃花海棠元寶楓月季一串紅Landscape analysisPlanning structure analysis標識分析關(guān)鍵節(jié)點 情景步道 主題中軸情景步道Planning str

10、ucture analysis慢跑輪滑騎車街舞太極閱讀交誼舞玩耍健身情景步道的多功能承載： 523m林蔭健身宣傳景觀服務(wù)安全情景步道Planning structure analysis景觀載體遮陽步道爬藤植物與花架的結(jié)合可快速有效的增加綠化面積提升區(qū)域空氣質(zhì)量提供遮陽環(huán)境花架和林蔭樹木間隔布置增強空氣流通Planning structure analysis藝術(shù)載體絢麗燈光基礎(chǔ)照明-路燈氛圍照明-燈幕廣告照明-燈箱景觀照明-環(huán)藝燈組合使用燈光系統(tǒng)可形成絢麗的燈光效果明亮的步道燈光系統(tǒng)可以提升步行安全性情景步道Planning structure analysis服務(wù)載體健康休閑環(huán)保橡膠跑道防

11、滑，減震措施健身，運動器械情景步道Planning structure analysis文化載體藝術(shù)雕塑，城市家具融入幽默雕塑，確立氛圍提高步道趣味性，形成區(qū)域亮點最大化帶動整體品質(zhì)定位情景步道Planning structure analysis人性化載體服務(wù)設(shè)施社區(qū)與地鐵站無縫連接-提供便捷服務(wù)電瓶車系統(tǒng)，無障礙設(shè)施-提供人性化服務(wù)全程電子安保-提供安全服務(wù)情景步道Planning structure analysis藝術(shù)步道總結(jié)：形成區(qū)域城市亮點展現(xiàn)品牌精神促進項目前期推廣帶動區(qū)域整體發(fā)展情景步道 Project location主題中軸參考主題中軸 Project location主題

12、中軸節(jié)點主題中軸 Project location主題中軸節(jié)點主題中軸 Project location主題中軸主題中軸節(jié)點建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑表現(xiàn)PLANNING RESULTS建筑天際線PLANNING RESU

13、LTS立面參考PLANNING RESULTS立面參考PLANNING RESULTSPRODUCT RESEARCH 產(chǎn)品研究 產(chǎn)品分布產(chǎn)品分布/方案1 products site戶型配比戶型區(qū)間（）戶型總戶數(shù)（地塊內(nèi)）戶型比例（地塊內(nèi)）859533624.3511012033624.3511012022015.9412013014010.1439%140150604.35%225270483.48%品質(zhì)優(yōu)先布置方案，85120平米戶型占總戶型比例 64.64%產(chǎn)品分布/方案2 products site品質(zhì)優(yōu)先布置方案，85120平米戶型占總戶型比例 80.51%

14、戶型配比戶型區(qū)間（）戶型總戶數(shù)（地塊內(nèi)）戶型比例（地塊內(nèi)）859533621.2711012033621.2710011060037.971201301408.86%130140603.80%140150603.80%225270483.04%高層產(chǎn)品住宅產(chǎn)品residential products 高 層(130+90平米 適用于1923層） 3+2標準層平面技術(shù)經(jīng)濟指標戶型編號套型使用面積（）陽臺面積（）建筑面積（）總建筑面積（）A、A3室2廳1衛(wèi)93.029.00 123.71 128.23B、B2室2廳1衛(wèi)65.473.52 87.07 88.83總計316.98 25.12 439.

15、62 435.48ABB標準層平面圖 南北貫通廳廚房、餐廳和陽臺可進行二次改造約130 3室2廳1衛(wèi)舒逸三居三連陽3.6米開間起居室約89 2室2廳1衛(wèi)舒逸兩居ABA住宅產(chǎn)品residential products 高 層(100+90平米 適用于1923層） 2+2標準層平面技術(shù)經(jīng)濟指標戶型編號套型使用面積（）陽臺面積（）建筑面積（）總建筑面積（）C、C2室2廳1衛(wèi)66.708.6493.51 97.83D、D2室2廳1衛(wèi)63.066.1088.4191.46總計259.5229.48363.84378.58CDD標準層平面圖 南北貫通廳廚房、餐廳和陽臺可進行二次改造約100 2室2廳1衛(wèi)舒

16、逸三居三連陽3.9米開間起居室約92 2室2廳1衛(wèi)舒逸兩居CDC小高層產(chǎn)品住宅產(chǎn)品residential products小高層(148平米 適用于15層） 3+3標準層平面技術(shù)經(jīng)濟指標戶型編號套型使用面積（）陽臺面積（）建筑面積（）總建筑面積（）E3室2廳2衛(wèi)105.09 9.00 142.86 147.36 E3室2廳2衛(wèi)105.099.00 142.86 147.36總計310.1818.00 285.72 294.72EE標準層平面圖 約148 3室2廳2衛(wèi)舒逸三居E4.2米起居室3.9米開間主臥3.7米開間次臥三連陽，南北貫通廳獨立電梯廳入戶 住宅產(chǎn)品residential prod

17、ucts3+3+3標準層平面技術(shù)經(jīng)濟指標戶型編號套型使用面積（）陽臺面積（）建筑面積（）總建筑面積（）F3室2廳1衛(wèi)66.62 7.8098.10101.50F3室2廳1衛(wèi)66.62 7.80 98.10101.50G3室2廳1衛(wèi)69.75 0102.71102.71總計202.99 15.6298.92 305.72FF標準層平面圖 約100 3室2廳1衛(wèi)舒逸三居F3.6米起居室3.2米開間主臥南北貫通廳約100 3室2廳1衛(wèi)舒逸三居G3.6米起居室3.2米開間主臥3米開間次臥三連陽G小高層(100平米 適用于15F） 洋房產(chǎn)品住宅產(chǎn)品residential products 洋 房(130

18、+130平米 適用于711層） 標準層平面圖 HH標準層平面技術(shù)經(jīng)濟指標戶型編號套型使用面積（）陽臺面積（）建筑面積（）總建筑面積（）H3室2廳2衛(wèi)94.66 4.6128.56130.86H3室2廳2衛(wèi)94.664.6128.56130.86總計189.329.2257.11261.72約130 3室2廳2衛(wèi)舒逸三居H3+34.2米起居室3.8米開間主臥3.6米開間次臥三連陽，南北貫通廳獨立電梯廳入戶住宅產(chǎn)品residential products 洋 房(150+140平米 適用于511層） 標準層平面圖 JK標準層平面技術(shù)經(jīng)濟指標戶型編號套型使用面積（）陽臺面積（）建筑面積（）總建筑面積

19、（）J4室2廳2衛(wèi)115.92 0151.14151.14K3室2廳2衛(wèi)105.988138.18 142.18總計221.908289.32293.32小進深大面寬7.5米開間寬大橫廳4.2米開間主臥 步入式衣帽間配獨立豪華明衛(wèi)浴約150 4室2廳2衛(wèi)華麗四居J4+3約140 3室2廳2衛(wèi)華麗三居K小進深大面寬6.5米開間寬大橫廳3.9米開間主臥步入式衣帽間配獨立豪華明衛(wèi)浴廚房、餐廳和陽臺可進行二次改造住宅產(chǎn)品residential products 洋 房(125+125平米 適用于711層） 標準層平面圖 標準層平面技術(shù)經(jīng)濟指標戶型編號套型使用面積（）陽臺面積（）建筑面積（）總建筑面積（

20、）L3室2廳2衛(wèi)93.808.00121.11125.00L3室2廳2衛(wèi)93.808.00121.11 125.00總計187.616.00242.22250.00LL3+3約125 3室2廳2衛(wèi)舒逸三居L4米起居室3.5米開間主臥3米開間次臥三連陽，南北貫通廳疊拼洋房研發(fā)產(chǎn)品住宅產(chǎn)品residential products疊拼洋房（新品研發(fā)） 疊拼洋房產(chǎn)品特點：獨立種植功能庭院 獨立電梯入戶獨立封閉地下車庫獨立室內(nèi)采光庭院高附加值（地下室+屋頂）四戶獨立車庫和四層空中庭院 住宅產(chǎn)品residential products地下平面圖 ABDCB戶型（一躍二）獨立車庫（73.92）D戶型（四層平

21、層）獨立車庫（36.85）A戶型（一躍二）獨立車庫（74.80）C戶型（三層平層）獨立車庫 （58.41）C戶型電梯廳D戶型電梯廳A、B戶型預(yù)留電梯疊拼洋房（新品研發(fā)） 住宅產(chǎn)品residential products一層平面圖 客廳餐廳臥室廚房儲藏衛(wèi)生間客廳餐廳臥室衛(wèi)生間廚房B戶型(一躍二)獨立庭院入戶（42.48）D戶型（四層平層）獨立入戶電梯廳A戶型(一躍二)獨立庭院入戶（69.51）C戶型（三層平層)獨立貫通庭（70.29）A次入口B次入口C戶型(三層平層)獨立入戶電梯疊拼洋房（新品研發(fā)） 住宅產(chǎn)品residential products二層平面圖 套 型：一躍二4室2廳3衛(wèi)建筑面積：

22、225.83B戶型套 型：一躍二5室2廳3衛(wèi)建筑面積：271.89A戶型書房玄關(guān)衛(wèi)生間臥室衛(wèi)生間臥室臥室臥室書房衛(wèi)生間更衣間更衣間更衣間臥室衛(wèi)生間疊拼洋房（新品研發(fā)） 住宅產(chǎn)品residential products三層平面圖 套 型：5室3廳3衛(wèi)建筑面積：259.42C戶型廚房客廳餐廳堂廳臥室玄關(guān)衛(wèi)生間衛(wèi)生間臥室臥室更衣間衛(wèi)生間臥室書房更衣間衛(wèi)生間玄關(guān)電梯入戶廳4.8米開間縱向變廳私密就寢區(qū)域疊拼洋房（新品研發(fā)） 住宅產(chǎn)品residential products四層平面圖 套 型：5室2廳3衛(wèi)建筑面積：262.33D戶型客廳花園餐廳臥室玄關(guān)衛(wèi)生間廚房書房衛(wèi)生間臥室臥室更衣間更衣間臥室電梯入戶

23、廳私密就寢區(qū)域屋頂采光花園餐廳疊拼洋房（新品研發(fā)） 住宅產(chǎn)品residential products 疊拼洋房（戶型特點分析） 1.獨立地下車庫（74.80）2.獨立入戶種植庭院3.首層8.4米寬橫廳4.室內(nèi)預(yù)留電梯5.室內(nèi)樓梯ABA戶型特點：-1F1F2FA戶型首層平面圖 A戶型二層平面圖 A戶型地下車庫平面圖 住宅產(chǎn)品residential products1.獨立地下車庫（73.92）2.獨立入戶種植庭院3.首層4.8米寬豎廳4.室內(nèi)預(yù)留電梯5.室內(nèi)樓梯ABB戶型特點：-1F1F2FB戶型首層平面圖 B戶型二層平面圖 B戶型地下車庫平面圖 疊拼洋房（戶型特點分析） 住宅產(chǎn)品residen

24、tial products1.獨立地下車庫（58.41）2.獨立入戶種植庭院3.獨立電梯入戶4.套內(nèi)動靜區(qū)間采用雙流線設(shè)計，使得流線更為流暢C戶型特點：-1F1F3FCC戶型三層平面圖 C戶型地下車庫平面圖 疊拼洋房（戶型特點分析） 住宅產(chǎn)品residential products1.獨立地下車庫(36.85）2.獨立電梯入戶3.室內(nèi)屋頂采光花園4.獨立空中庭院D戶型特點：-1F1F4FD屋頂D戶型四層平面圖 D戶型地下平面圖 疊拼洋房（戶型特點分析） 疊拼洋房（預(yù)留附加值分析） D戶型屋頂預(yù)留附加值A(chǔ)、B、C、D戶型獨立車庫預(yù)留附加值住宅產(chǎn)品residential products高層產(chǎn)品：

25、采用縱貫通廳，面積以89、120端戶型為主，主打兩室三室。洋房產(chǎn)品：采用大開間橫廳，面積控制在110至150，局部采用100小進深戶型。疊層洋房產(chǎn)品：具備充分的特征，獨立的庭院、獨立車庫、獨立電梯入戶、獨立的屋頂花園，面積控制在220至270。商業(yè)產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品commercial products配套商業(yè)建筑面積： 13420其中： 經(jīng)營性商業(yè)： 9731 非經(jīng)營性商業(yè)： 3689 配套商業(yè) 商業(yè)產(chǎn)品commercial products 商業(yè)產(chǎn)品分析 首層商業(yè)面積74首層商業(yè)平面圖二層商業(yè)平面圖商業(yè)剖面圖商業(yè)剖透視沿街剖面圖二層商業(yè)面積110銷售形式可分可合車庫商業(yè)產(chǎn)品commercial

26、products 商業(yè)產(chǎn)品附加值研究 首層商業(yè)平面圖銷售形式可分可合首層商業(yè)面積74(附加值面積82）二層商業(yè)面積110二層商業(yè)平面圖商業(yè)剖面圖商業(yè)剖透視沿街剖面圖車庫TECHNOLOGY 技術(shù)應(yīng)用 在建筑中應(yīng)用太陽能供暖、制冷、供電等，能大量節(jié)約能源。家用太陽能系統(tǒng)特點：（1）綠色環(huán)保：潔凈的綠色能源，避免環(huán)境污染，提供一個干凈舒適的生活空間。太陽能/技術(shù)應(yīng)用solar energy 太陽能系統(tǒng)已成為新型住宅建筑的基本配備（2）高效節(jié)能：可節(jié)約能源成本40%-60%以上，運行成本大大降低。（3）安全可靠：可靠的熱水系統(tǒng)，不會產(chǎn)生傳統(tǒng)燒煤采暖爐一氧化碳中毒的危險。（4）與建筑一體化結(jié)合：可安裝在高層陽臺、窗下等朝陽的墻面，可應(yīng)用于高層及多層的住宅、獨立別墅，與建筑更好的融為一體。聚熱板衛(wèi)浴用水工質(zhì)管道廚房用水地面輻射采暖循環(huán)主機水箱 作為高檔住宅，除了所享有的室外環(huán)境資源和每戶所占用的土地資源以外，建筑本身也應(yīng)有足夠強大的技術(shù)質(zhì)量及材料方面的優(yōu)勢。隨著家用電器和住宅配套科技的提高，也要求豪宅及物業(yè)具有更高的質(zhì)量和更先進的科技以保障更舒適的生活。solar energy太陽能板與建筑