1、.：.； 2021年度湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)分析Analytical Report on Real Estate Market Situation of Hunan Province省住房和城鄉(xiāng)建立廳房地產(chǎn)監(jiān)管處2021年12月以來(lái)，國(guó)務(wù)院、相關(guān)部門出臺(tái)一系列調(diào)控措施，堅(jiān)決抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政策文件之密集、調(diào)控措施之嚴(yán)峻前所未有，市場(chǎng)起伏震蕩，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。2021年，湖南省呈現(xiàn)開發(fā)投資需求和住房需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)供銷兩旺，房?jī)r(jià)攀升，漲幅遭到抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快開展。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)根本情況1.開發(fā)投資較快增長(zhǎng)。全省共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1469.3億元，增長(zhǎng)35.5%，增速比上

2、年同期提高22個(gè)百分點(diǎn)見圖1，比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高8.3個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高2.3個(gè)百分點(diǎn)。投資額居中部第4位、全國(guó)第15位見圖2，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為15%。從單月完成投資量來(lái)看，經(jīng)過(guò)4、5月的回落后，逐月穩(wěn)步上升，12月高達(dá)185.3億元，創(chuàng)單月投資新高，環(huán)比增長(zhǎng)18.6%。其中長(zhǎng)株潭地域完成開發(fā)投資890.5億元，增長(zhǎng)37.1%，比全省平均增速高1.6個(gè)百分點(diǎn)，占全省的60.6%。郴州、衡陽(yáng)、婁底的增速分別為61.5%、58.2%和45.5%見圖3，帶動(dòng)全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)。2.房地產(chǎn)用地需求強(qiáng)勁反彈，出讓單價(jià)上漲。全省供應(yīng)房地圖1. 全省單月房地產(chǎn)開發(fā)投資圖圖2.

3、全國(guó)各地域2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資圖 圖3.全省各市州2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資圖產(chǎn)用地5141.6公頃(見圖4)，增長(zhǎng)77.8%，占全省供地總量的38.7%。其中商服用地1251.4公頃，增長(zhǎng)78.3%；住宅用地3890.2公頃，增長(zhǎng)77.6%。房地產(chǎn)用地需求的上升帶動(dòng)了土地出讓單價(jià)上漲。房地產(chǎn)用地出讓單價(jià)881.2元/平方米(合58.7萬(wàn)元/畝)，同比上漲 20.9%，其中商服用地988.7元/平方米(合65.9萬(wàn)元/畝)，同比上漲20.7%；住宅用地843.1元/平方米(合56.2萬(wàn)元/畝)，同比上漲21.4%(見圖5)。用地需求反彈的主要緣由：一是商品房銷售較好，開發(fā)企業(yè)積極入市拿地，地

4、產(chǎn)市場(chǎng)活潑，流拍流標(biāo)景象銷聲匿跡，競(jìng)價(jià)競(jìng)買取而代之；二是2021年供地萎縮5.1%，對(duì)比基數(shù)較??；三是保證性住房和棚戶區(qū)改造用地明顯添加。從單月供地來(lái)看，4、5月出現(xiàn)急劇萎縮，6、7、8月供地上升，9、10、11月供地較為平穩(wěn)，12月供地激增。圖4. 全省單月房地產(chǎn)用地供應(yīng)量圖圖5. 全省房地產(chǎn)用地出讓單價(jià)圖3.房地產(chǎn)信貸快速增長(zhǎng)。截止12月底，全省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額2.6億元，增長(zhǎng)39%，增速高于全省貸款平均增速18個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占全省貸款余額比重為18.6%，比重提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。全年新增房地產(chǎn)貸款600.1億元，增長(zhǎng)39.2%(見圖6)，占全省新增貸款的29.9%。從貸款

5、投向來(lái)看，開發(fā)貸款余額550.7億元，占房地產(chǎn)貸款的比重為25.8%；購(gòu)房貸款余額1280.8億元，占房地產(chǎn)貸款的比重為59.9%；政策性住房貸款余額306.1億元，占房地產(chǎn)貸款的比重為14.3%(見圖7)。從單月信貸投放來(lái)看，1-4月較大，5-8月收緊，9月上升，10-12月重新收緊，12月份，新增房地產(chǎn)貸款42.5億元，比1月減少50%。圖6. 全省單月房地產(chǎn)信貸圖圖7. 全省房地產(chǎn)信貸構(gòu)造圖4.商品房供應(yīng)量有效添加。全省商品房施工面積1.68億平方米，增長(zhǎng)22.5%，增速比上年同期回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅1.38億平方米，增長(zhǎng)22.0%。商品房新開工面積6460.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21

6、.6%(見圖8)，增速比上年同期回落4個(gè)百分點(diǎn)，新開工量居全國(guó)第10位(見圖9)，其中住宅5383.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.0%。從單月新開工面積看，在4、5和7、8月出現(xiàn)回調(diào)，9-12月逐漸上升。商品房開工面積3350.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.0%(見圖10)，其中住宅2831.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.2%。圖8. 全省商品房單月新開工面積圖圖9. 全國(guó)各地域2021年商品房新開工面積圖圖10. 全省商品房單月開工面積圖5.住房消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)。全省商品房累計(jì)銷售面積4473.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.3% (見圖11)，增速比上年同期回落5個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積在全國(guó)排第9位，增速比全國(guó)高17個(gè)百分點(diǎn)見圖1

7、2；完成銷售額1406.5億元，增長(zhǎng)49.4%(見圖13)，占全社會(huì)商品零售總額24.4%，占比提高5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅銷售面積4143.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27%；完成銷售額1247.9億元，增長(zhǎng)51.1%。從單月銷售面積看，受調(diào)控措施影響，4、7、10月份銷售萎縮，其它月份銷售比較平穩(wěn)，12月份受契稅上調(diào)的傳聞?dòng)绊懀N售猛增至915.7萬(wàn)平方米，環(huán)比添加125.5%。圖11. 全省商品房單月銷售面積圖 圖12. 全國(guó)各地域2021年月商品房銷售面積圖圖13. 全省商品房單月銷售額圖圖14. 全省各市州2021年商品房銷售面積圖圖15. 全省各市州2021年商品房銷售額圖6.供求構(gòu)造根本

8、合理，中套型住宅占市場(chǎng)主體。從住房供應(yīng)構(gòu)造看，小套型占比上升，中套型和大套型占比有所下降。全省商品住宅開工23.85萬(wàn)套，其中90平方米以下套型6.70萬(wàn)套，占28.1%，占比提高3.7個(gè)百分點(diǎn)；90-140平方米套型11.83萬(wàn)套，占49.6%，占比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)；140平方米以上套型5.32萬(wàn)套，占22.3%，占比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)(見圖16)。從住房需求構(gòu)造看，小套型占比上升，中套型和大套型占比下降。全省商品住宅銷售35.17萬(wàn)套，其中90平方米以下套型8.95萬(wàn)套，占25.4%，占比提高1.1個(gè)百分點(diǎn)；90-140平方米套型18.91萬(wàn)套，占53.8%，占比下降1個(gè)百分點(diǎn)；140平

9、方米以上套型7.31萬(wàn)套，占20.8%，占比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)(見圖17)。對(duì)照供應(yīng)構(gòu)造與需求構(gòu)造，中戶型供求偏緊，小戶型、大戶型供應(yīng)偏多。 圖16. 全省商品房供應(yīng)構(gòu)造圖 圖17. 全省商品房需求構(gòu)造圖7.房?jī)r(jià)上漲較快，待售面積增速回落。全省商品住宅均價(jià)為3012元/平方米，同比上漲10.7%(見圖18)，比一季度回落10.5個(gè)百分點(diǎn),房?jī)r(jià)在全國(guó)排第23位見圖19。長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅均價(jià)為5230元/平方米，同比上漲9.6%，比一季度回落9.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房待售面積731.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)59.4%，增速環(huán)比11月回落25.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅473.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)56.7%，增速環(huán)比

10、11月回落27.9個(gè)百分點(diǎn)。綜上所述，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)安康開展，呈現(xiàn)出開發(fā)投資、房地產(chǎn)信貸、商品房供應(yīng)、住房消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)，土地供應(yīng)增勢(shì)強(qiáng)勁，市場(chǎng)總體供求根本平衡。但依然存在一些突出問(wèn)題：一是房?jī)r(jià)上漲較快，全省漲幅比全國(guó)高3.1個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)沙比全國(guó)高2個(gè)百分點(diǎn)；二是信貸風(fēng)險(xiǎn)上升，開發(fā)貸款不良率上升，個(gè)人購(gòu)房貸款違約客戶添加；三是在建規(guī)模過(guò)大，商品房潛在供應(yīng)量較大，一旦住房需求下滑將出現(xiàn)許多半拉子工程。當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲較快的主要緣由是：第一，投放貨幣較多呵斥流動(dòng)性過(guò)剩，資金供應(yīng)充足，大量資金流向樓市，推高不動(dòng)產(chǎn)價(jià)錢；第二，CPI延續(xù)6個(gè)月超越3%，通脹預(yù)期明顯，居民存款實(shí)踐利率處于負(fù)利率形狀，居民缺

11、乏有效的保值、增值途徑，呵斥住房需求非正常膨脹；第三，開發(fā)本錢直線上升，地價(jià)加速上漲，鋼材上漲8.3%，機(jī)械上漲4.9%，人工上漲9.7%，長(zhǎng)沙市精裝樓盤激增，也推高本錢；第四，房地產(chǎn)買賣涉及土地增值稅、所得稅、契稅的調(diào)整，添加了買賣本錢。圖18. 全省2021年商品住宅銷售均價(jià)圖圖19. 全國(guó)各地域2021年商品住宅銷售均價(jià)圖圖20.全省各市州2021年商品住宅銷售均價(jià)圖二、2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)2021年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的根本取向是積極穩(wěn)健、謹(jǐn)慎靈敏，實(shí)行積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，既要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展，又要調(diào)整經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、管理通脹預(yù)期，既要擴(kuò)展內(nèi)需，又要防止住房需求膨脹，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快

12、上漲。今年國(guó)家依然實(shí)行嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速開展存在一定困難，但也存在一些有利要素：一是省委省政府推行“四化兩型戰(zhàn)略，湖南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入開展快車道，居民收入明顯添加，住房需求將堅(jiān)持旺盛的勢(shì)頭；二是城市化進(jìn)程加快，城市進(jìn)一步擴(kuò)容提質(zhì)，加大根底設(shè)備和根本民生的投入，開展大規(guī)模棚戶區(qū)改造，將產(chǎn)生大量的剛性需求；三是開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者普遍以為湖南房?jī)r(jià)相對(duì)合理，泡沫成分較少，房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?jié)摿^大。2021年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)將比較復(fù)雜，總體仍將繼續(xù)平穩(wěn)開展，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。開發(fā)企業(yè)資金量相對(duì)充足，2021年開發(fā)企業(yè)到位資金2366.5億元，增長(zhǎng)46.6%，后續(xù)投

13、資有充分保證。同時(shí)我省住房剛性需求強(qiáng)勁，隨著投資環(huán)境繼續(xù)優(yōu)化，外來(lái)投資添加，投資將堅(jiān)持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但受調(diào)控政策影響，開發(fā)企業(yè)投資自信心下挫，投資增速會(huì)出現(xiàn)一定程度的回落。2.房地產(chǎn)用地供應(yīng)堅(jiān)持增長(zhǎng)。2021年，國(guó)家將加大土地有效供應(yīng)，添加中小套型住房和保證住房的土地供應(yīng)，對(duì)保證性住房應(yīng)保盡保，棚戶區(qū)改造用地將大幅度添加，用地政策比較寬松，房地產(chǎn)用地供應(yīng)依然堅(jiān)持增勢(shì)。3.房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)放緩。在穩(wěn)健的貨幣政策下，流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題將有所緩解，房地產(chǎn)信貸政策總體趨緊。金融管理部門將加大房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)提示和預(yù)警，商業(yè)銀行提高開發(fā)貸款審批門檻，嚴(yán)厲實(shí)施差別化住房信貸政策。估計(jì)房地產(chǎn)貸款政策不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，房地產(chǎn)信貸增速會(huì)明顯回落。4.保證性住房需求繼續(xù)增長(zhǎng)。城市化進(jìn)程的快速開展推進(jìn)了住