1、2010年5月穩(wěn)盛投資“武漢四新”房地產(chǎn)股權(quán)信托計(jì)劃目 錄 產(chǎn)品的具體條款 房地產(chǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)分析 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點(diǎn) 金地 “武漢四新”項(xiàng)目介紹諾亞觀點(diǎn)：新政不會(huì)影響房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)政策為抑制炒房，防止部分城市過(guò)快上漲，而非打壓房地產(chǎn)基本市場(chǎng)，因政策的周期性及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)性的要求，連同08年“踩剎車(chē)”太急而帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑都使得國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)只能調(diào)控，不能過(guò)快增長(zhǎng)，而不會(huì)打壓；大周期沒(méi)有變，人口紅利、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，人均GDP快速上漲，都使得房地產(chǎn)長(zhǎng)期向好，但預(yù)防被提前透支；而小周期必須調(diào)整，過(guò)快增長(zhǎng)必然帶來(lái)泡沬，此時(shí)的 調(diào)控是為了避免將來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，升值為大勢(shì)所趨城市化與新家庭

2、產(chǎn)生的剛性需求數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、上海智盈股權(quán)投資管理有限公司城市化率每年增加1個(gè)百分點(diǎn)，每年有約1500-2000萬(wàn)人進(jìn)入城鎮(zhèn)由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍在高速發(fā)展中， 因此城市化進(jìn)程在中國(guó)還將長(zhǎng)期持續(xù)每年全國(guó)有800-1000萬(wàn)對(duì)結(jié)婚由于今后5年的適婚年齡人口（25歲-35歲之間）正好出生于上一個(gè)生育高峰， 也就預(yù)示著我們將迎來(lái)又一個(gè)新家庭組建及出生的高峰收入增長(zhǎng)帶動(dòng)居住水平的提高數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、上海智盈股權(quán)投資管理有限公司城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積每年上升近1平方米城鎮(zhèn)人均可支配收入名義增速常年保持在10%之上隨著人均可支配收入的上升， 中國(guó)人改善目前居住條件的需求將被進(jìn)一步激發(fā)2009(E) 房?jī)r(jià)

3、波動(dòng)與長(zhǎng)期趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行、上海智盈股權(quán)投資管理有限公司住宅售價(jià)增速具有在城鎮(zhèn)居民可支配收入增速上下波動(dòng)的規(guī)律隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇及人均收入增速的回升，房?jī)r(jià)將保持長(zhǎng)期上升趨勢(shì)房?jī)r(jià)增速的短期偏離也預(yù)期有回歸的要求，因此預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)增速在此次政策調(diào)整后將有所放緩?fù)恋厥袌?chǎng)價(jià)漲量跌，土地供應(yīng)不足近三年來(lái)我國(guó)土地市場(chǎng)有逐步萎縮，雖然2009年地王頻出，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積卻仍然明顯下降。2009年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)42.1%；普通商品住宅用地供應(yīng)同比增長(zhǎng)36.9%，雖然兩者都有增長(zhǎng)，但前者增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于后者，這說(shuō)明土地仍然稀缺，供應(yīng)依然偏緊。武漢典型的成長(zhǎng)型城市 武漢發(fā)展的

4、新方向1234新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展人口結(jié)構(gòu)的變化城市快速交通的建設(shè)環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施的改善目 錄 產(chǎn)品的具體條款 房地產(chǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)分析 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點(diǎn) 金地 “武漢四新”項(xiàng)目介紹房地產(chǎn)還能怎么投？投資房地產(chǎn)，我們還能做些什么？可替代品種：房地產(chǎn)投資基金專(zhuān)業(yè)投資： 房地產(chǎn)投資基金是指通過(guò)發(fā)行基金募集資金，交由專(zhuān)業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)的收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。房地產(chǎn)基金的概念造房還是買(mǎi)房的簡(jiǎn)單比較造房還是買(mǎi)房，一目了然房?jī)r(jià)上漲房?jī)r(jià)上漲開(kāi)發(fā)增值土地增值開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)商獲取基金、開(kāi)發(fā)商共同分享房屋投資者獲取是否專(zhuān)業(yè)分界線房地產(chǎn)投資基金的行業(yè)發(fā)展2

5、004-2008 年，全球房地產(chǎn)投資基金取得了快速發(fā)展，募集金額從2004 年的530 億美元上升為2008 年的1240 億美元，取得了23.7% 的年均復(fù)合增長(zhǎng)率。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)金地集團(tuán)全資約4億投資者300萬(wàn)起金地武漢四新項(xiàng)目投資者 LP穩(wěn)盛基金 GP房地產(chǎn)投資基金出資管理投資資金專(zhuān)業(yè)+基本框架金地集團(tuán)金地集團(tuán)+開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)合作方金地集團(tuán)中國(guó)地產(chǎn)四大巨頭“招保金萬(wàn)”實(shí)力比較下圖為2010年4月23日情況，以總量排名金地排名第二，萬(wàn)科第三，保利第五，招商排名11。金地介紹金地集團(tuán)是一家擁有二十余年歷史、以中高端住宅開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的、全國(guó)化的大型房地產(chǎn)上市企業(yè)。公司初創(chuàng)于1988年，1993年開(kāi)始正式

6、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。2001年4月，公司在上海證券交易所正式掛牌上市（代碼600383），成為1994年以來(lái)首批上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。近五年來(lái)，金地集團(tuán)總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了4倍；凈利潤(rùn)增長(zhǎng)7倍。金地介紹業(yè)務(wù)組合（融資戰(zhàn)略）武漢金地金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2003年9月正式成立，注冊(cè)資本6000萬(wàn)元，是金地集團(tuán)所屬六個(gè)區(qū)域性專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之一，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)公司在武漢（華中）片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。項(xiàng)目名稱地點(diǎn)占地面積容積率可售面積項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目獲取時(shí)間格林春岸東西湖區(qū)金銀湖1068172.24 239111在售2007/6/5格林小城洪山區(qū)南湖4511031.50 652266竣工2003/8/23

7、國(guó)際花園(與ING和Hypo Real Estate合作）武昌區(qū)積玉橋649003.00 194500在售2006/12/21金地名郡江岸區(qū)義和巷147934.75 70222開(kāi)工2007/8/15西岸故事洪山區(qū)壕溝496373.00 149156開(kāi)盤(pán)2009/6/4圣愛(ài)米倫洪山區(qū)農(nóng)科院1826201.55 283934未開(kāi)工2009/10/12武漢金地2009.7.9 金地國(guó)際花園榮獲最佳婚房（熱線房產(chǎn)網(wǎng)）2009.7.14 金地國(guó)際花園榮膺2009年上半年武漢樓市銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售套數(shù)TOP10（中國(guó)指數(shù)研究院）200912.4 金地格林春岸榮膺“2009CIHAF中國(guó)住交會(huì)中國(guó)名盤(pán)”稱號(hào)（C

8、IHAF中國(guó)住交會(huì)）2009.12.10 金地國(guó)際花園榮獲“2009年度武漢地產(chǎn)最具投資價(jià)值樓盤(pán)獎(jiǎng)”（新浪 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC） 新浪樂(lè)居聯(lián)合頒布）2009.12.10 金地武漢公司榮膺2009年度武漢地產(chǎn)“品牌地產(chǎn)企業(yè)”（新浪 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC） 新浪樂(lè)居聯(lián)合頒布）2009.12.10 金地武漢公司榮膺2009武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)10強(qiáng)（中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心）200912.10 金地格林春岸榮獲“2009年度武漢地產(chǎn)最具性價(jià)比樓盤(pán)獎(jiǎng)”（新浪 中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC） 新浪樂(lè)居聯(lián)合頒布）200912.4 金地格林春岸榮膺“2009CIHAF中國(guó)住交會(huì)中國(guó)名盤(pán)”稱號(hào)（CIHAF

9、中國(guó)住交會(huì)）2009.12.15 2009年武漢企業(yè)100強(qiáng)（排名67位，武漢企業(yè)聯(lián)合會(huì)、武漢企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)布）2009.12 金地武漢公司榮膺2009年武漢房地產(chǎn)銷(xiāo)售十強(qiáng)企業(yè)（第五名）2009.12 金地國(guó)際花園榮膺武漢市商品房銷(xiāo)售套數(shù)top10（第七名）2009.12 金地格林小城榮膺2009武漢十佳滿意物業(yè)服務(wù)小區(qū)（武漢市消費(fèi)者協(xié)會(huì)、長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)武漢晨報(bào)聯(lián)合頒發(fā)） 2010.1.10 金地武漢公司榮膺中國(guó)購(gòu)房者大會(huì)2009-2010年度網(wǎng)友最認(rèn)可開(kāi)發(fā)企業(yè)。武漢金地金地集團(tuán)武漢公司于2003年9月正式成立，注冊(cè)資本6000萬(wàn)元，是金地集團(tuán)所屬六個(gè)區(qū)域性專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之一，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)

10、公司在武漢（華中）片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為金地集團(tuán)唯一的一家由集團(tuán)高管出任董事長(zhǎng)的分公司，武漢金地的規(guī)范管理和項(xiàng)目成本控制做的非常卓越產(chǎn)品特點(diǎn)鎖定優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，收益穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)以信托的低門(mén)檻進(jìn)入，享受地產(chǎn)基金的高回報(bào)結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新，合理化避稅制度制約，保證交易的公開(kāi)透明作為金地穩(wěn)盛人民幣基金的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，傾注團(tuán)隊(duì)最核心力量確保成功目 錄 產(chǎn)品的具體條款 房地產(chǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)分析 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點(diǎn) 金地 “武漢四新”項(xiàng)目介紹2010年4月22日，武漢全球招標(biāo)建“方島”四新生態(tài)新城位于武漢新區(qū)，是武漢市三大城市副中心之一。包括環(huán)湖路圍合區(qū)域，以及四新大道沿線區(qū)域(西至芳草路，東至江城大道)、總面積2179

11、畝的“方島”，位于四新生態(tài)新城主軸線-四新大道“城市之脊”中部，主要由利用低洼地規(guī)劃的人工湖和島嶼組成，是體現(xiàn)地區(qū)“水”特色（區(qū)域內(nèi)有南太子湖、墨水湖、龍陽(yáng)湖、三角湖）、構(gòu)建和諧人居環(huán)境的重要景觀區(qū)域，系新城的“綠心”。2010年4月22日，武漢新區(qū)發(fā)布消息：四新生態(tài)新城的城市主軸線四新大道中部“方島”區(qū)域，面向國(guó)際招標(biāo)城市設(shè)計(jì)方案。新區(qū)之魅 終看四新本案武漢新區(qū)的“方島”招標(biāo)將“四新”區(qū)域推上武漢最具潛力區(qū)域浪尖，在國(guó)家重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的眼下，“四新”區(qū)域被譽(yù)為未來(lái)武漢最具“抗跌性”的區(qū)域。 三環(huán)線項(xiàng)目地理位置BA本案交通方便：沿江城大道至武廣商業(yè)圈(A)距離10.8公里，車(chē)程16分鐘；到

12、水果湖（省政府）(B)距離17.7公里，車(chē)程30分鐘；沿江城大道上三環(huán)線到天河機(jī)場(chǎng)距離45.1公里，車(chē)程25分鐘；項(xiàng)目客戶來(lái)源本案武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃東風(fēng)汽配城武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，19年發(fā)展歷史；2000年4月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在區(qū)內(nèi)設(shè)立了中國(guó)中部地區(qū)唯一的出口加工區(qū)目前，已吸引了包括30多家世界500強(qiáng)企業(yè)在內(nèi)的2744家中外企業(yè)入?yún)^(qū)興業(yè)；2009年，工業(yè)總產(chǎn)值首次破千億、財(cái)政收入過(guò)百億，在中西部22個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中位列榜首；武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介汽車(chē)及汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)是開(kāi)發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1992年由東風(fēng)汽車(chē)公司與法國(guó)雪鐵龍公司合資組建的神龍汽車(chē)有限公司正式成立

13、。2003年9月，東風(fēng)汽車(chē)公司的總部由十堰搬遷至武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。截至2009年8月，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)集中了神龍汽車(chē)有限公司、東風(fēng)本田汽車(chē)有限公司、東風(fēng)風(fēng)神、東風(fēng)渝安、東風(fēng)電動(dòng)、三環(huán)汽車(chē)和3604改裝車(chē)等7家整車(chē)生產(chǎn)企業(yè)，還有德?tīng)柛?、佛吉亞、法雷奧等160多家汽車(chē)零部件企業(yè)，汽車(chē)研發(fā)機(jī)構(gòu)也達(dá)到33家。地鐵 U6 號(hào)線（年內(nèi)開(kāi)工，2015年竣工）途經(jīng)項(xiàng)目所在地項(xiàng)目地理位置土地平整情況武漢金地于2009年10月12日以12.83億元競(jìng)得武漢市漢陽(yáng)區(qū)P（2009）055號(hào)土地項(xiàng)目。項(xiàng)目總體鳥(niǎo)瞰圖項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖序號(hào)規(guī)劃指標(biāo)單位合計(jì)指標(biāo)說(shuō)明1項(xiàng)目總用地面積平方米3065562總建筑面積平

14、方米6850003容積率1.9可售面積：5742804住宅面積平方米5621104.1其中：聯(lián)排平方米23750可根據(jù)項(xiàng)目具體物業(yè)類(lèi)型劃分疊拼別墅平方米53680花園洋房平方米41560高層平方米4431205商業(yè)面積平方米12170可根據(jù)項(xiàng)目具體配套進(jìn)行劃分街鋪平方米0集中商業(yè)平方米0公寓式酒店平方米06會(huì)所面積平方米50007幼兒園平方米25008小學(xué)平方米09車(chē)位比（多層、小高層 、高層住宅）車(chē)位/戶0.5610總戶數(shù)戶544111總停車(chē)位輛3045項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)列表經(jīng)濟(jì)測(cè)算總金額單位金額（按可售面積）銷(xiāo)售收入5,638,518,4119,818.41 項(xiàng)目成本4,351,148,44

15、9 7,576.70 土地1,338,546,500 2,330.83 前期168,094,186 292.70 建安1,956,242,788 3,406.43 銷(xiāo)售費(fèi)用140,962,960 245.46 管理費(fèi)用73,300,739 127.64 品牌管理費(fèi)84,577,776 147.28 間接費(fèi)用55,348,079 96.38 營(yíng)業(yè)稅327,034,068 569.47 土地增值稅207,041,353 360.52 稅前利潤(rùn)1,287,369,962 2,241.71 所得稅321,842,490.46 560.43 稅后利潤(rùn)965,527,471 1,681.28 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率

16、17.12%項(xiàng)目情況目前銷(xiāo)售起步價(jià)及漲價(jià)方案毛坯銷(xiāo)售價(jià)格和增幅初始價(jià)格20112012CNY/sqm1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q聯(lián)排1150011,50011,50011,78812,08212,38412,69413,01113,336疊拼9,0009,0009,0009,2259,4569,6929,93410,18310,437花園洋房75007,5007,5007,6887,8808,0778,2798,4868,698高層5,6005,6005,6005,7405,8846,0316,1816,3366,494商業(yè)8,5008,5008,5008,5008,5858,6718,7

17、588,8458,934總金額單位金額（按可售面積）銷(xiāo)售收入5,638,518,4119,818.41 住宅5,491,272,127 9,562.01 商業(yè)147,246,284256.40實(shí)際漲幅由金地根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整。根據(jù)以上銷(xiāo)售均價(jià)運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)收入563,852 萬(wàn)。稅前利潤(rùn)12.87億，稅后利潤(rùn)9.65億，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率17.12%。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格周邊情況近兩年，漢陽(yáng)區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)格基本保持平穩(wěn)，成交土地以城中村改造、定向掛牌居多。區(qū)域中心土地價(jià)格穩(wěn)定在3500元/平米以上（華潤(rùn)07年4月獲取的漢鋼項(xiàng)目樓面地價(jià)3887元/平米）。本項(xiàng)目樓板價(jià)2331元/平米。版塊項(xiàng)目發(fā)展商占地面積（萬(wàn)

18、m總規(guī)模（萬(wàn)m）總戶數(shù)當(dāng)期住宅均價(jià)（元/m)漢陽(yáng)中心區(qū)版塊華潤(rùn)置地中央公園華潤(rùn)置地34.012.4250012000世貿(mào)錦繡長(zhǎng)江世貿(mào)地產(chǎn)57.2165.0250012000新長(zhǎng)江香榭琴臺(tái)新長(zhǎng)江置業(yè)5.712.37008900新奧藍(lán)草坪龍陽(yáng)地產(chǎn)6.715.014006100南國(guó)明珠新億勝46.770.014007500周邊情況本案南國(guó)明珠武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校目 錄 產(chǎn)品的具體條款 房地產(chǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)分析 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點(diǎn) 金地 “武漢四新”項(xiàng)目介紹信托計(jì)劃信托規(guī)模：4億元，起點(diǎn)300萬(wàn)信托期限：5年或住宅部分銷(xiāo)售90%之后4個(gè)月托管銀行：待定信托管理人：百瑞信托百瑞信托簡(jiǎn)介經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)

19、立的非銀行金融機(jī)構(gòu)。始建于1986年4月，2007年11月?lián)Q發(fā)新的金融許可證后更名為百瑞信托有限責(zé)任公司。公司注冊(cè)資本人民幣6.05億元，注冊(cè)地河南省鄭州市。經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健，連續(xù)15年保持贏利，業(yè)務(wù)發(fā)展呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，并擁有一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。百瑞信托網(wǎng)址：收益分配方式有限合伙每次取得的現(xiàn)金收入繳付或清償完畢應(yīng)付費(fèi)用后剩余的可分配部分，按照如下約定順序進(jìn)行分配，如當(dāng)期不足以支付，所差金額按照以下順序在下一期支付：在其累計(jì)可分配利潤(rùn)高于項(xiàng)目公司注冊(cè)資本10%的前提下股利 451,207,905.88 注冊(cè)資本金 360,000,000.00 總計(jì) 811,207,905.8

20、8 有限合伙企業(yè)的現(xiàn)金收入分配信托管理費(fèi) 3,448,148.15 基金管理費(fèi) 18,459,259.26 投資者的本金（不含GP) 395,555,555.56 劣后級(jí)的基本預(yù)期收益(不含GP) 197,777,777.78 GP的本金 3,600,000.00 GP的基本預(yù)期收益 1,800,000.00 小計(jì) 617,677,777.78 超額收益 193,530,128.11 劣后級(jí)所得超額收益 154,824,102.49 GP所得超額收益 38,706,025.62 投資者總收益(不含GP） 352,601,880.3 投資者的投資本金（不含GP） 395,555,555.6 投資

21、者的年化收益(不含GP） 17.83%投資者的回報(bào)倍數(shù)(不含GP） 189.14%投資者的IRR 13.59%測(cè)算前提：項(xiàng)目按預(yù)計(jì)的初始售價(jià)格起售保持每個(gè)季度2.5%的漲幅客戶收益是滿5年時(shí)一次分配預(yù)期收益測(cè)算已經(jīng)考慮了業(yè)績(jī)提成因素單因素敏感性分析建安成本變動(dòng)幅度項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率(含杠桿）投資者級(jí)投資者年化收益建安成本70%1.02%-1.50%60%3.63%2.11%50%6.29%5.80%40%8.89%9.40%30%11.50%12.43%20%13.38%14.53%10%14.97%16.30%0%16.33%17.83%-10%17.92%19.43%-20%19.51%21.03%單因素敏感性分析初始銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)幅度項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率(含杠桿）投資者級(jí)投資者年化收益初始銷(xiāo)售價(jià)格25%21.91%28.60%20%20.97%