1、地鐵沿線物業(yè)專題研究第1頁，共128頁。地鐵的特性研究1 概念2 物業(yè)3 客戶地鐵的作用研究物業(yè)對地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對物業(yè)的價格影響研究家庭生命周期和住宅消費研究交通方式和上下班時間研究居住區(qū)位影響研究研究框架第2頁，共128頁。concept 概念第3頁，共128頁。地鐵的特性研究1 概念地鐵的作用研究第4頁，共128頁。地鐵速度為每小時3040 公里，車輛編組為410節(jié)，在高峰時單向輸送能力可達每小時37 萬；輕軌的單向輸送能力可達每小時1-3萬；公共汽車的單向輸送能力為每小時1萬。 地鐵的運量在各種城市交通工具中最大第5頁，共128頁。 快速，準(zhǔn)點，舒適地鐵的平均運行

2、速度一般為30-40公里/小時，最高速度可達120公里/小時，深圳平均時速達到90公里/小時，遠遠高于公共汽車的速度。加上地鐵運行不受其它運輸方式影響，安全、準(zhǔn)點，從而給人最大的感覺就是時間上有了保障。由于地鐵采用了最新的技術(shù)，其乘車環(huán)境也得到了極大的改善。第6頁，共128頁。 環(huán)保性地鐵在地下運行，對城市無噪音、無干擾，基本不占用城市土地。采用電力作為動力，對環(huán)境無污染?，F(xiàn)代化的城市首先要有現(xiàn)代化的交通，交通會影響到一個城市的生產(chǎn)運轉(zhuǎn)。地鐵為城市廣大的上下班客流提供了一個便捷的交通方式，它所贏得的時間成本和它所產(chǎn)生的減少其它交通方式所需要的時間成本是非常高。 提高一個城市的競爭力第7頁，共1

3、28頁。 引導(dǎo)城市的發(fā)展布局據(jù)研究表明，不同成長期的城市，主導(dǎo)交通方式對城市布局產(chǎn)生明顯不同的影響，處于成長期的城市，主導(dǎo)交通方式對城市布局將產(chǎn)生重大影響，城市化進程已基本完成的城市，主導(dǎo)交通方式對城市布局產(chǎn)生的影響較小深圳地鐵四號線皇崗站進入福田口岸聯(lián)檢大樓建設(shè)工程已完工，深港兩地的地鐵在此“碰頭”，實現(xiàn)了無縫銜接。與香港九廣鐵路上水落馬洲支線相連。這個新設(shè)置的深港口岸將在明年投入使用，屆時，深港兩地往來的交通將變得更加便捷。 第8頁，共128頁。地鐵的特性研究1 概念地鐵的作用研究第9頁，共128頁。 地鐵成為城市生活重要的組成部分，人們可以通過地鐵站快速的到達城市的商業(yè)中心、辦公地點以及

4、居住地，同時地鐵站也成為人們進行社交活動的場所。 在國外，在乘地鐵上班途中，人們還能把生活中的事務(wù)如洗衣、沖膠卷，都在地鐵沿線完成，而地鐵也成為沿線小商業(yè)貨物供給的主要通道之一。 沿線商業(yè)提升生活空間和便利度 第10頁，共128頁。 改善城市投資環(huán)境，使城市間的距離格局發(fā)生變化 地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規(guī)模也因此可以發(fā)展得越來越大。 地鐵與機場、巴士站等不同交通工具的便捷接駁，使城市內(nèi)與城市間的距離大大縮短，城市投資環(huán)境大大改善；城市距離格局變化，使人們居住在城郊、工作和購物在城市中心的生活已經(jīng)成為現(xiàn)實。 第11頁，共128頁。 為沿線土地帶來增值 地鐵的開通運營，帶來了一種

5、蘊含無限商機的“地鐵經(jīng)濟”，從而帶旺一個片區(qū)，增加物業(yè)升值空間。 第12頁，共128頁。Property 物業(yè)第13頁，共128頁。2 物業(yè)物業(yè)對地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對物業(yè)的價格影響研究第14頁，共128頁。地鐵沿線的物業(yè)主要有商用物業(yè) 住宅 寫字樓1、客流量 2、客流的構(gòu)成 3、地鐵通達性 4、對地鐵需求性分析標(biāo)準(zhǔn)：第15頁，共128頁。項目商用物業(yè)客流量客流越多越越好，人旺才能帶動財旺?？土鳂?gòu)成包容性最強，對于客流的構(gòu)成并無太大的選擇，不管買不買東西都可以歡迎，”購買的來捧個錢場，不購買的來捧個人場”，多多益善。地鐵的通達性地鐵線路線路越多越好，對線路沒有太大的選擇性，線

6、路越多帶來的客源也就越多，商場的影響范圍也就越大?！彼姆絹淼亩际强汀?。對地鐵的需求性看中了地鐵是一種便捷的交通工具及其所帶來的巨大人流。需求級別商用物業(yè)對地鐵的需求性最大，也是地鐵開通的最大受益者。 第16頁，共128頁。項目住宅客流量不需要太多的客流客流構(gòu)成由于住宅是私人的場所，對人流有一定的排他性，在地鐵的乘客中只選擇本棟樓的住戶或其親朋好友，其它的客流則不需要。地鐵的通達性 地鐵線路越多越好，但人們對于線路的選擇只挑選其有需要的。對地鐵的需求性地鐵只是一種交通工具。需求級別通常人們可以接受的距離為從地鐵站出口到目的地入口的距離5-10分鐘的步行距離。第17頁，共128頁。項目寫字樓客流量

7、不需要太多的客流客流構(gòu)成寫字樓雖然是一個公共場所，出于對其客戶即進駐公司辦公的需要，一般只對進駐公司的員工及其客戶開放，而對于其它人流則有一定的排他性。所以對地鐵帶來的客流也有一定的排它性。地鐵的通達性 地鐵線路越多越好，但人們對于線路的選擇只挑選其有需要的。對地鐵的需求性地鐵只是一種交通工具。需求級別 寫字樓，租（買）家更為看重的是考慮該寫字樓的商務(wù)氛圍及其硬件設(shè)施、管理服務(wù)水平和租金的高低，地鐵只作為交通工具。 第18頁，共128頁。2 物業(yè)物業(yè)對地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對物業(yè)的價格影響研究第19頁，共128頁?！白≌囊苿有浴辈粌H是指住址遷移，又包含了居住地處于快速通道的“

8、動感地帶”。地鐵具有城市內(nèi)部區(qū)域移民作用，使城市在軌道上移動，形成新的社區(qū)或改善已有社區(qū)的人文，促進社會區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展 移動性第20頁，共128頁。橫向放射國際經(jīng)驗證明，地鐵沿線兩側(cè)500米縱深屬于地鐵經(jīng)濟帶，也就是所謂的生長線。自然，這個范圍不是絕對的，大型換乘站的“商圈”/社區(qū)輻射半徑要大于500米。 放射性第21頁，共128頁?？v向放射毫無疑問，地鐵（輕軌）會延伸節(jié)點/區(qū)域的影響范圍，在更大的長度上通過“運輸通道”吸收和配置資源。交叉放射乘客往返一般分為三個階段：匯集階段長途行車階段分流階段。在這三個階段的兩頭，即匯集和分流時，地鐵（輕軌）要與其他交通換乘，既帶來了他地信息到這里來，又

9、把本地的信息分散到各處去，實現(xiàn)了信息的“可持續(xù)放射”或者叫“加壓式放射”。 放射性第22頁，共128頁。平衡性快速軌道交通，在時間的刻度里，能夠逐漸“熨平”兩點間的土地地租級差，就像河流會減少兩地間的水平面的海拔的道理一樣。第23頁，共128頁。2 物業(yè)物業(yè)對地鐵的需求研究地鐵物業(yè)發(fā)展特質(zhì)研究地鐵對物業(yè)的價格影響研究第24頁，共128頁。 價格變動的空間特征 在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價格越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車站附近的房地產(chǎn)的價值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)。 接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，故房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響非常明顯。房價增長幅度

10、項目與地鐵站的距離系數(shù)理想狀態(tài)發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強度或性質(zhì)未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是很明顯；結(jié)論：越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵所產(chǎn)生的效益就越大，房價升幅也越大。 城市成熟中心區(qū)域城市偏遠區(qū)域第25頁，共128頁。觀測表明，沿線房地產(chǎn)價格的變動會隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟用而有不同的成交價位。地鐵對房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實質(zhì)效益兩部分的合計。 通車前預(yù)期增值事后實質(zhì)收益 價格變動的時間特征 房價增值地鐵建設(shè)進度通車規(guī)劃施工預(yù)期增值實質(zhì)收益第26頁，共128頁。價格變化的結(jié)構(gòu)特征可達性敏感程度噪音與振動敏感程度低價值物業(yè)

11、高價值物業(yè)地鐵不但有出行方便的功能（可達性），而且在運行過程中不可避免地會產(chǎn)生噪音與振動與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價值。如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個階層對可達性的敏感程度會大于噪音、振動影響的敏感度。真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。第27頁，共128頁。 Customer 客戶第28頁，共128頁。3 客戶家庭生命周期和住宅消費研究交通方式和上下班時間研究居住區(qū)位影響研究第29頁，共128頁。以家庭生命周期為基礎(chǔ)，描述客戶家庭整體的住房消費行為。了解客戶家庭的生命周期與住房消費之間的關(guān)系。家庭周期與住房消費關(guān)系第30頁，共128頁。利用實

12、地調(diào)研樣本數(shù)據(jù)，我們對可能影響住房自有概率的各種因素做了分析，最后發(fā)現(xiàn)，顯著影響住房自有概率的變量有：單位、年齡、婚姻狀況、教育水平、家庭人口、戶口、是否有車和是否有父母資助。根據(jù)方程，我們可以計算出不同類型家庭住房自有的概率。家庭周期與住房消費關(guān)系第31頁，共128頁。3 客戶家庭生命周期和住宅消費研究交通方式和上下班時間研究居住區(qū)位影響研究第32頁，共128頁。交通方式來看，二次置業(yè)者開車的大約占三成，如表。在我們的樣本中，交通方式和居住區(qū)位之間并沒有表現(xiàn)出相關(guān)性。上下班的交通方式與花費時間之間有一定關(guān)系。開車上班時間一般在2030分鐘，步行或騎自行車通常在20分鐘左右，采用公交系統(tǒng)則需要

13、3040分鐘。 交通方式和上下班時間第33頁，共128頁。絕大多數(shù)受訪客戶都希望居住在市區(qū)以內(nèi)，但是接受關(guān)外的比市中心還多首次置業(yè)者與二次置業(yè)者相比，愿意開車的減少，愿意做地鐵的增多?？傮w來看，愿意開車的在明顯比公交更受歡迎。因此，我們認為在未來五年，公共交通至少在上下班交通方式上仍具有重要較強的競爭力。 交通方式和上下班時間第34頁，共128頁。3 客戶家庭生命周期和住宅消費研究交通方式和上下班時間研究居住區(qū)位影響研究第35頁，共128頁。我們在問卷中詢問了“如果能使您到市中心的時間節(jié)約15分鐘，您愿意為為買房多支付百分之多少的價錢”，有80的樣本問答了這一問題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在問答者中，八成的

14、人愿意節(jié)省交通時間而多支付房價，住在關(guān)外的人更愿意支付費用?，F(xiàn)居住區(qū)域不愿意多支付的愿意多支付的按愿意支付房價比例分組1-9%10-19%20-29%30%以上二次置業(yè)者關(guān)內(nèi)192435158關(guān)外161437239首次置業(yè)者關(guān)內(nèi)212235139關(guān)外143434314 不同置業(yè)者為節(jié)省時間而多支付的房價第36頁，共128頁。對理想居住區(qū)位的選擇每一類理想居住區(qū)位中對理想交通方式的選擇開車公交地鐵其他二次置業(yè)者市中心147435151關(guān)內(nèi)545882311關(guān)外31698186首次置業(yè)者市中心847261611關(guān)內(nèi)654293713關(guān)外274833514我們從問卷調(diào)研情況來看，開車是半數(shù)中產(chǎn)階層最

15、喜愛的上下班交通方式，地鐵則是最受青睞的公共交通。因此我們預(yù)測未來五年中產(chǎn)階層上下班的交通將從以公交系統(tǒng)為主轉(zhuǎn)向開車和乘坐地鐵兩大類型，但是不管住在哪里，置業(yè)者首選的交通方式還是開車 不同置業(yè)者居住在理想?yún)^(qū)域選擇的交通方式第37頁，共128頁。thanks第38頁，共128頁。寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究商業(yè)樓宇項目部第39頁，共128頁。與寫字樓有關(guān)的問題保護地球環(huán)境防止城市的溫暖化、熱島效應(yīng)防止破壞臭氧層節(jié)約能源辦公樓作為社會產(chǎn)品重新認識建筑的社會資產(chǎn)考慮和區(qū)域社會的共生景觀關(guān)系建筑的使用壽命（long-life)和產(chǎn)生的社會環(huán)境重新認識現(xiàn)存建筑的價值再生第40頁，共128頁。與寫字樓樓有關(guān)的問題信

16、息化社會的網(wǎng)絡(luò)化和寫字樓的變化信息化技術(shù)的普遍應(yīng)用小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn)靈活性（辦公樓使用上的自由度）OA系統(tǒng)的調(diào)整人員的增減布局的改變電源、照明、空調(diào)以及綜合布線等的各種變化第41頁，共128頁。與寫字樓有關(guān)的問題安全對策防災(zāi)（消防、抗震、避雷、防水等）防盜（企業(yè)財產(chǎn)、企業(yè)情報）由信息化而產(chǎn)生的危機管理對策（為保護信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風(fēng)險對策）無障礙高齡人員殘疾人員女性設(shè)備管理（Facility Management）第42頁，共128頁。與寫字樓有關(guān)的社會問題舒適性（Amenity)-提高居住和工作環(huán)境空氣熱量聲音光線色彩味覺視覺根據(jù)休息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性第4

17、3頁，共128頁。寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究從城市規(guī)劃的角度研究從建筑設(shè)計的角度研究從設(shè)備設(shè)施的角度研究第44頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo)城市設(shè)施對項目的影響寫字樓產(chǎn)品設(shè)計需如何城市規(guī)劃的要求小結(jié)第45頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目的用地的土地性質(zhì)項目用地所在區(qū)域的中、遠期發(fā)展規(guī)劃項目用地與城市中心區(qū)域的關(guān)系項目用地與周圍環(huán)境的關(guān)系項目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo)第46頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究項目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo)高度容積率基地面積/用地面積（首層占地率）綠化率停車位（專題介紹）干道開口位

18、置第47頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究城市設(shè)施對項目的影響公路網(wǎng)附近停車場煤氣自來水電氣電話下水道熱力第48頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究寫字樓產(chǎn)品設(shè)計需適應(yīng)城市規(guī)劃的要求適應(yīng)城市規(guī)劃對于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下：適應(yīng)對于交通組織方面的要求：適應(yīng)城市公共空間設(shè)計的要求：適應(yīng)與周圍建筑物之間關(guān)系的要求：第49頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究土地（地上、地面、地下）的綜合利用：地下布置車庫、地下通道 地面層與裙房布置商業(yè)服務(wù)設(shè)施、辦公樓出入口高層布置辦公樓交通組織方面：機動車非機動車人流貨流路線步行路線第50頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究城市公共空間設(shè)計

19、：空間的功能 大小 尺度高度造型與建筑物之間關(guān)系方面： 與周圍建筑物的和諧統(tǒng)一等第51頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究小結(jié)：在規(guī)劃上能符合城市整體規(guī)劃的要求，考慮發(fā)展、留有余地用地內(nèi)部交通順暢 在高、低層配置上具有足夠的科學(xué)性 在視覺及空間感覺上有其特色 第52頁，共128頁。從產(chǎn)品設(shè)計的角度研究建筑設(shè)計高層與低層首層平面設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計消防設(shè)計室內(nèi)設(shè)計第53頁，共128頁。建筑設(shè)計高層與低層高層與低層部分設(shè)計滿足功能的不同用途確保公共空間獨立于辦公部分的交通路線考慮日照條件對鄰地的影響豐富立面及體型：屋頂花園第54頁，共128頁。建筑設(shè)計首層平面設(shè)計首層設(shè)計的重要性和要求：大廈功能的綜合性

20、導(dǎo)致首層設(shè)計復(fù)雜：合理組織進出大樓的各種人流合理組織首層公共部分和辦公層從環(huán)境設(shè)計上要創(chuàng)造適于辦公樓的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境等，以求良好的第一印象第55頁，共128頁。建筑設(shè)計首層平面設(shè)計首層平面與總平面的關(guān)系總平面設(shè)計決定建筑物在用地中的位置，重點要注意標(biāo)準(zhǔn)層的平面設(shè)計同首層層流線處理的整和性一層的主流線和物業(yè)管理以及停車場與通用口出來的服務(wù)流線安全避難通道緊急車輛的活動空間第56頁，共128頁。建筑設(shè)計首層平面設(shè)計流線設(shè)計首層人流線路包括：辦公人員流線、大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會、進餐、購貨人員總平面車流包括：上班人車流、外來者車流、貨車及垃圾車流線、消防車環(huán)路和緊急情況下

21、消防車需通達各處，還有自行車線路第57頁，共128頁。建筑設(shè)計首層平面設(shè)計人口大廳設(shè)計要點首層入口大廳是重要的交通樞紐首層大廳的室內(nèi)外空間滲透大廳空間的動態(tài)導(dǎo)向與限定第58頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面的內(nèi)容辦公空間公共走道樓梯電梯間、前室衛(wèi)生間開水間空調(diào)機房各種管線的豎井第59頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計公用部分（核心筒）生活功能：衛(wèi)生間、開水間流線功能：電梯廳、走廊、樓梯間設(shè)備功能：空調(diào)機房、管道井第60頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計核心部（核心筒）布置中央型偏心型分離型外周型核心部（核心筒）大約占標(biāo)準(zhǔn)層面積 20-30%第61頁，共128頁。標(biāo)準(zhǔn)層平面

22、相關(guān)指標(biāo)辦公空間現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標(biāo)：人均辦公面積約6-12平方米除辦公面積外，會議室、接待室、食堂等配套設(shè)施，包括上述配套面積后，參考指標(biāo)：人均建筑面積約10-20平方米平均人員密度指標(biāo)=平方米/每辦公人員歐美國家為15平方米日本過去為3-10平方米，目前是12-13平方米會議室大型會議室中型會議室小型會議室第62頁，共128頁。標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo)衛(wèi)生間：配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等指標(biāo)：女用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量男用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量開水間配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等開水間面積不應(yīng)小于6平方米第63頁，共1

23、28頁。標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo)走道：雙面布置房間的走道凈寬度不小于1.6m單面布置房間的走道寬度不小于1.3m樓梯每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1米m辦公樓樓梯的最小寬度（凈）不應(yīng)小于1.2m第64頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計層高決定層高的因素：辦公室平面尺寸于室內(nèi)感覺自然采光要求，窗口大小要求空調(diào)方式排煙方式照明方式消防噴淋方式參考值：高層辦公樓吊頂下凈高應(yīng)在2.6-2.7米第65頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計吊頂?shù)蹴斏系脑O(shè)施照明燈具空調(diào)風(fēng)口消防設(shè)施：煙感報警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機械排煙口、防煙分區(qū)垂壁預(yù)留靈活隔斷的安裝點吊頂內(nèi)部檢修口第66頁，共128頁

24、。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計吊頂決定吊頂內(nèi)部高度的因素結(jié)構(gòu)樓板及梁所占的高度（每層減低20cm ,那么20層樓總高將降低4m）空調(diào)主干管的高度及位置消防噴淋管的位置電纜橋架高度及位置照明燈具深入吊頂?shù)母叨鹊?7頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計窗戶窗戶設(shè)計時的參考因素采光面積節(jié)能的開窗大小和玻璃種類開窗大小與辦公室進深相吻合辦公安全性和居住性窗邊空調(diào)設(shè)備的收口窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗窗下口高度在距地50-80cm高第68頁，共128頁。消防設(shè)計防火與防煙分區(qū)防火分區(qū)防煙分區(qū)疏散設(shè)計中的幾個問題底層外門的寬度消防層樓梯、電梯位置設(shè)計消防控制中心的設(shè)計耐火構(gòu)造設(shè)計的幾個要

25、點第69頁，共128頁。消防設(shè)計防火分區(qū)防火分區(qū)低層與高層之間的防火分隔；大空間、連通空間的防火分隔；地下室防火分區(qū)，地下室的防火分區(qū)允許面積的要求比地上建筑更為嚴(yán)格；地下車庫的防火分區(qū)；樓梯間與通風(fēng)空調(diào)機房等特殊部位的防火分隔：第70頁，共128頁。消防設(shè)計防火分區(qū)最大允許面積名稱每層最大防火分區(qū)（平方米）一類建筑1000二類建筑1500地下室500第71頁，共128頁。消防設(shè)計防火分區(qū)相關(guān)指標(biāo)地下室防火分區(qū)：地下室的防火分區(qū)按高規(guī)，每個防火分區(qū)不得超過500平方米，設(shè)自動滅火設(shè)備時不得超過1000平方米；地下車庫，防火分區(qū)最大允許面積為1000平方米，設(shè)自動滅火時最大允許面積為2000平方

26、米；樓梯間與通風(fēng)空調(diào)機房等部位的防火分隔：按照高規(guī)規(guī)定：“附設(shè)在高層民用建筑內(nèi)的固定滅火裝置的設(shè)置室通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)機房等，應(yīng)采用耐火極限不低于3.00h的隔墻和2.00h的樓板與其他部位隔開。隔墻的門應(yīng)采用甲級防火門。第72頁，共128頁。消防設(shè)計防煙分區(qū)防煙分區(qū)：需設(shè)排煙設(shè)施的走道、凈高不超過6m的房間，應(yīng)采用擋煙垂壁、隔墻或從頂棚下突出不小于50cm的梁劃分防煙分區(qū)。每個防煙分區(qū)的建筑面積不宜超過500平方米，且防煙分區(qū)不應(yīng)跨防火分區(qū)第73頁，共128頁。消防設(shè)計其他問題疏散的問題低層外門寬度的規(guī)定：自動門、旋轉(zhuǎn)門不算疏散門，每100人1m寬消防樓梯要求接近電梯廳、考慮雙向疏散 樓、電梯防

27、煙前室的設(shè)計 消防控制中心的設(shè)計功能位置建筑耐火構(gòu)造設(shè)計中的注意點第74頁，共128頁。室內(nèi)環(huán)境設(shè)計日照的控制：就是消除陽光引起的晃眼和減少日照帶來的輻射熱對直射陽光的遮擋方式反射玻璃的應(yīng)用遮陽百頁照明：現(xiàn)代寫字樓一般進深較大，需要依靠人工照明來創(chuàng)造良好的視覺環(huán)境。室內(nèi)的照度隨著時代和經(jīng)濟的發(fā)展而增加，美國標(biāo)準(zhǔn)照度大約是日本2倍。第75頁，共128頁。室內(nèi)環(huán)境設(shè)計溫度、濕度調(diào)節(jié)空調(diào)系統(tǒng)噪聲控制第76頁，共128頁。室內(nèi)環(huán)境設(shè)計室內(nèi)設(shè)計的 幾個心理因素房間大小頂棚高度窗臺大小、高度房間顏色裝飾材料第77頁，共128頁。從設(shè)備設(shè)施角度電梯空調(diào)停車位智能化第78頁，共128頁。電 梯電梯臺數(shù)的設(shè)定查

28、表法按建筑規(guī)模計算法模擬法實例比較法電梯設(shè)置方式傳統(tǒng)分區(qū)方式雙層轎箱方式快速梯與分區(qū)梯結(jié)合式與立體電梯廳方式第79頁，共128頁。電 梯衡量電梯系統(tǒng)的指標(biāo)品牌載重載客人數(shù)梯速第80頁，共128頁。電 梯電梯廳的布局與裝修電梯廳的布局良好的配置不良的配置電梯廳的裝修電梯門套及電梯廳墻面應(yīng)采用經(jīng)久耐用而裝飾性強的材料首層電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)一般高于其他層吊頂與燈具配合，使光線柔和而明亮第81頁，共128頁。停 車 場車位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)停車場：小型汽車按每車位25平方米、自行車每車位1.2 平方米停車庫：小型汽車按每車位40平方米，自行車每成為1.8平方米外貿(mào)辦公樓每1000平方米應(yīng)留有4.5個坡道設(shè)計：坡道斜

29、度在1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道無積雪、無冰，并且切實作到坡道防滑第82頁，共128頁。停 車 場停車方式室外停車地下停車獨立型停車（塔式停車樓）大樓連體型機械式停車場第83頁，共128頁。寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究商業(yè)樓宇項目部第84頁，共128頁。與寫字樓有關(guān)的問題保護地球環(huán)境防止城市的溫暖化、熱島效應(yīng)防止破壞臭氧層節(jié)約能源辦公樓作為社會產(chǎn)品重新認識建筑的社會資產(chǎn)考慮和區(qū)域社會的共生景觀關(guān)系建筑的使用壽命（long-life)和產(chǎn)生的社會環(huán)境重新認識現(xiàn)存建筑的價值再生第85頁，共128頁。與寫字樓樓有關(guān)的問題信息化社會的網(wǎng)絡(luò)化和寫字樓的變化信息化技術(shù)的普遍應(yīng)用小辦公室及家庭式辦公的出現(xiàn)靈

30、活性（辦公樓使用上的自由度）OA系統(tǒng)的調(diào)整人員的增減布局的改變電源、照明、空調(diào)以及綜合布線等的各種變化第86頁，共128頁。與寫字樓有關(guān)的問題安全對策防災(zāi)（消防、抗震、避雷、防水等）防盜（企業(yè)財產(chǎn)、企業(yè)情報）由信息化而產(chǎn)生的危機管理對策（為保護信息通訊系統(tǒng)所采取的各種風(fēng)險對策）無障礙高齡人員殘疾人員女性設(shè)備管理（Facility Management）第87頁，共128頁。與寫字樓有關(guān)的社會問題舒適性（Amenity)-提高居住和工作環(huán)境空氣熱量聲音光線色彩味覺視覺根據(jù)休息、隱私以及交談等不同目的提供不同的舒適性第88頁，共128頁。寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)研究從城市規(guī)劃的角度研究從建筑設(shè)計的角度研究從

31、設(shè)備設(shè)施的角度研究第89頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo)城市設(shè)施對項目的影響寫字樓產(chǎn)品設(shè)計需如何城市規(guī)劃的要求小結(jié)第90頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究項目用地在城市規(guī)劃中所處的位置項目的用地的土地性質(zhì)項目用地所在區(qū)域的中、遠期發(fā)展規(guī)劃項目用地與城市中心區(qū)域的關(guān)系項目用地與周圍環(huán)境的關(guān)系項目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo)第91頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究項目用地描述的主要控規(guī)指標(biāo)高度容積率基地面積/用地面積（首層占地率）綠化率停車位（專題介紹）干道開口位置第92頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究城市設(shè)施對項目的影響公路網(wǎng)附近停車

32、場煤氣自來水電氣電話下水道熱力第93頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究寫字樓產(chǎn)品設(shè)計需適應(yīng)城市規(guī)劃的要求適應(yīng)城市規(guī)劃對于土地資源的綜合利用要求，包括：地上、地面、地下：適應(yīng)對于交通組織方面的要求：適應(yīng)城市公共空間設(shè)計的要求：適應(yīng)與周圍建筑物之間關(guān)系的要求：第94頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究土地（地上、地面、地下）的綜合利用：地下布置車庫、地下通道 地面層與裙房布置商業(yè)服務(wù)設(shè)施、辦公樓出入口高層布置辦公樓交通組織方面：機動車非機動車人流貨流路線步行路線第95頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究城市公共空間設(shè)計：空間的功能 大小 尺度高度造型與建筑物之間關(guān)系方面： 與周圍建筑物的和諧統(tǒng)一

33、等第96頁，共128頁。從城市規(guī)劃的角度研究小結(jié)：在規(guī)劃上能符合城市整體規(guī)劃的要求，考慮發(fā)展、留有余地用地內(nèi)部交通順暢 在高、低層配置上具有足夠的科學(xué)性 在視覺及空間感覺上有其特色 第97頁，共128頁。從產(chǎn)品設(shè)計的角度研究建筑設(shè)計高層與低層首層平面設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計消防設(shè)計室內(nèi)設(shè)計第98頁，共128頁。建筑設(shè)計高層與低層高層與低層部分設(shè)計滿足功能的不同用途確保公共空間獨立于辦公部分的交通路線考慮日照條件對鄰地的影響豐富立面及體型：屋頂花園第99頁，共128頁。建筑設(shè)計首層平面設(shè)計首層設(shè)計的重要性和要求：大廈功能的綜合性導(dǎo)致首層設(shè)計復(fù)雜：合理組織進出大樓的各種人流合理組織首層公共部分和辦公層從環(huán)境

34、設(shè)計上要創(chuàng)造適于辦公樓的空間環(huán)境、色彩環(huán)境和光環(huán)境等，以求良好的第一印象第100頁，共128頁。建筑設(shè)計首層平面設(shè)計首層平面與總平面的關(guān)系總平面設(shè)計決定建筑物在用地中的位置，重點要注意標(biāo)準(zhǔn)層的平面設(shè)計同首層層流線處理的整和性一層的主流線和物業(yè)管理以及停車場與通用口出來的服務(wù)流線安全避難通道緊急車輛的活動空間第101頁，共128頁。建筑設(shè)計首層平面設(shè)計流線設(shè)計首層人流線路包括：辦公人員流線、大樓管理人員流線、來訪者流線、外來開會、進餐、購貨人員總平面車流包括：上班人車流、外來者車流、貨車及垃圾車流線、消防車環(huán)路和緊急情況下消防車需通達各處，還有自行車線路第102頁，共128頁。建筑設(shè)計首層平面設(shè)

35、計人口大廳設(shè)計要點首層入口大廳是重要的交通樞紐首層大廳的室內(nèi)外空間滲透大廳空間的動態(tài)導(dǎo)向與限定第103頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面的內(nèi)容辦公空間公共走道樓梯電梯間、前室衛(wèi)生間開水間空調(diào)機房各種管線的豎井第104頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計公用部分（核心筒）生活功能：衛(wèi)生間、開水間流線功能：電梯廳、走廊、樓梯間設(shè)備功能：空調(diào)機房、管道井第105頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計核心部（核心筒）布置中央型偏心型分離型外周型核心部（核心筒）大約占標(biāo)準(zhǔn)層面積 20-30%第106頁，共128頁。標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo)辦公空間現(xiàn)在及未來將要入住的人員數(shù)量，參考指標(biāo)：人均辦公

36、面積約6-12平方米除辦公面積外，會議室、接待室、食堂等配套設(shè)施，包括上述配套面積后，參考指標(biāo)：人均建筑面積約10-20平方米平均人員密度指標(biāo)=平方米/每辦公人員歐美國家為15平方米日本過去為3-10平方米，目前是12-13平方米會議室大型會議室中型會議室小型會議室第107頁，共128頁。標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo)衛(wèi)生間：配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等指標(biāo)：女用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量男用衛(wèi)生潔具的合適數(shù)量開水間配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等開水間面積不應(yīng)小于6平方米第108頁，共128頁。標(biāo)準(zhǔn)層平面相關(guān)指標(biāo)走道：雙面布置房間的走道凈寬度不小

37、于1.6m單面布置房間的走道寬度不小于1.3m樓梯每層樓梯總寬度按其通過人數(shù)每100人不小于1米m辦公樓樓梯的最小寬度（凈）不應(yīng)小于1.2m第109頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計層高決定層高的因素：辦公室平面尺寸于室內(nèi)感覺自然采光要求，窗口大小要求空調(diào)方式排煙方式照明方式消防噴淋方式參考值：高層辦公樓吊頂下凈高應(yīng)在2.6-2.7米第110頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計吊頂?shù)蹴斏系脑O(shè)施照明燈具空調(diào)風(fēng)口消防設(shè)施：煙感報警器、緊急照明燈、緊急廣播喇叭、機械排煙口、防煙分區(qū)垂壁預(yù)留靈活隔斷的安裝點吊頂內(nèi)部檢修口第111頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計吊頂決定吊頂內(nèi)部高度的因素結(jié)構(gòu)

38、樓板及梁所占的高度（每層減低20cm ,那么20層樓總高將降低4m）空調(diào)主干管的高度及位置消防噴淋管的位置電纜橋架高度及位置照明燈具深入吊頂?shù)母叨鹊?12頁，共128頁。建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)層剖面設(shè)計窗戶窗戶設(shè)計時的參考因素采光面積節(jié)能的開窗大小和玻璃種類開窗大小與辦公室進深相吻合辦公安全性和居住性窗邊空調(diào)設(shè)備的收口窗的寬度一般是開滿外柱之間或在外柱之外作成水平聯(lián)窗窗下口高度在距地50-80cm高第113頁，共128頁。消防設(shè)計防火與防煙分區(qū)防火分區(qū)防煙分區(qū)疏散設(shè)計中的幾個問題底層外門的寬度消防層樓梯、電梯位置設(shè)計消防控制中心的設(shè)計耐火構(gòu)造設(shè)計的幾個要點第114頁，共128頁。消防設(shè)計防火分區(qū)防火分區(qū)低層與高層之間的防火分隔；大空間、連通空間