1、一、內(nèi)容提要合同的有關(guān)知識前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同及其主要內(nèi)容簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的注意事項3 物業(yè)服務(wù)合同(1)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別(2)物業(yè)服務(wù)合同的終止4 管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約5 其他物業(yè)管理相關(guān)合同二、目的和要求目的本部分的目的是要測試應(yīng)考對前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容以及合同的訂立、履行、終止等相關(guān)知識的掌握程度和綜合運(yùn)用能力?；疽笳莆眨?前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容和區(qū)別。熟悉：簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)合同的注意事項，管理規(guī)約和臨時管理規(guī)約的制訂與宣傳。了解：合同要約與承諾，合同簽訂的基本原則， 有效合同的要件， 其他

2、物業(yè)管理合同。三、內(nèi)容輔導(dǎo)提醒：有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同方面的案例分析請按照有關(guān)，尤其是關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋來理解和分析。第三章物業(yè)管理合同在物業(yè)管理活動中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的各種行為都與合同有關(guān)。物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、管理規(guī)約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設(shè)備分包協(xié)議等。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動順利開展

3、和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點(diǎn)介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約。第一節(jié)合同的概念（與物業(yè)管理招投標(biāo)的過程結(jié)合理解） 合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。一、合同的要約（了解） 要約(Offer)， 在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等， 是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，方當(dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。 發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Accept

4、or)，或被稱為承諾人。簡單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以 個合同的簽訂往往要經(jīng)過要約、反要約的數(shù)個回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。(一)合同要約的要件作為合同成立的一個要素，要約的要件為：(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當(dāng)事人。(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容

5、必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實(shí)意圖。(3)要約必須傳達(dá)到受要約能生效。如果要約人雖有要約但未傳達(dá)，或要約因信件遺失等原因而不能傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對方同意， 即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以要約。(二)合同要約與邀請要約要約不同于邀請要約。邀請要約(Inviion to treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約， 邀請要約人無須承擔(dān)。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區(qū)別： 1 拍賣(Auction)拍賣是一種特殊的交易

6、方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣并非要約。2原則上，一般的不是要約。即使中標(biāo)明物品及價格，也不認(rèn)為是要約， 只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)作出許諾的，并且的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例則，懸賞是要約，懸賞對完成某種特定行為的人給予，了單方允諾行為，只要有人完成了所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行的允諾，支付約定的。3 標(biāo)價標(biāo)價是邀請要約，不是要約。任何商店或超級市場上商品的標(biāo)價陳

7、列，都僅僅是邀請要約。當(dāng)顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)、貨物或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就要約。4 招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會常見的交易方式。招標(biāo)是邀請要約， 投標(biāo)則是要約， 招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一旦中標(biāo)，合同即成立。因此往往在物業(yè)管理招標(biāo)文件或投標(biāo)文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。(三)合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中。依據(jù)中民合同法第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之

8、前或者與要約同時到達(dá)受要約人。撤銷要約則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。同時在中民合同法第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的。二、合同的承諾（了解） 承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。(一)合同承諾的要件承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力： (1)承諾必須由受要約人

9、或其人作出。非受要約人或未獲得的人不得作出承諾。(2)承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項有效的承諾，受要約人不能對要約內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原要約失去效力。(4)承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻，未對要約人公開表示，則不承諾。(二)合同承諾的法律意義 與要約相對應(yīng)，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一；經(jīng)作出承諾， 該合同即告成立；要約人與受要約人(即承諾人)之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束； 當(dāng)然， 承諾也可依法撤回。根據(jù)中民合

10、同法第二十七條規(guī)定：“ 承諾可以撤回。撤回承諾應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者與承諾通知同時到達(dá)要約人?！比?、合同的要件 （了解） 合同要件即有效合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條件包括以下幾個方面。(一)當(dāng)事人的締約能力當(dāng)事人締約能力，即指合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備的合法資格。具體而言，訂立合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，可以是自然人，也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織，這些主體在訂立合同時，必須具有相應(yīng)的法律資格。(二)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示當(dāng)事人同意的真實(shí)，即合同應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人意思表示的真實(shí)反映。合同的訂立是基于“契約” 的原則，而“ 契約” 是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思表示基礎(chǔ)上的。

11、因此， 如果合同內(nèi)容當(dāng)事人的真實(shí)意思，該合同就必然屬于無效合同。(三)合同的內(nèi)容合法合同的內(nèi)容不合致使合同無效。因此，合同的內(nèi)容必須符合的規(guī)定，符合社會的公共利益。(四)合同的形式合法合同形式是合同當(dāng)事人所達(dá)成協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。合同的形式必須遵律、的有關(guān)規(guī)定，否則也將合同的無效。中民合同法第十條就明確規(guī)定： “當(dāng)事人訂立合同，有形式、口頭形式和其他形式。法律、行政規(guī)定采面形式的， 應(yīng)當(dāng)采面形式。當(dāng)事人約面形式的，應(yīng)當(dāng)采面形式?！边@條規(guī)定的實(shí)質(zhì)就是要求合同形式必須合法。訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。四、口頭合同、合同、事實(shí)合同(一)口頭合同

12、口頭合同是指當(dāng)事人以的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。除了當(dāng)事人面對面協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議之外，當(dāng)事人通過以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達(dá)意思達(dá)成一致的表示一般也都被認(rèn)為屬于口頭合同?？陬^合同的優(yōu)點(diǎn)是簡便易行，缺點(diǎn)是一旦發(fā)生糾紛難以。因此，口頭合同一般適用于數(shù)小、即付即清、經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標(biāo)的金大、時間周期較長、復(fù)雜、不太了解對方信用的情況，就應(yīng)該采面合同。在實(shí)踐中，有些口頭合同雖然已經(jīng)履行完畢，還會因質(zhì)量等問題而糾紛，如物業(yè)裝飾裝修等工程，當(dāng)事人之間應(yīng)該訂立書面合同。(二)合同所謂合同，就是指當(dāng)事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來的一種合同形式

13、。當(dāng)事人雙方協(xié)商后簽字或蓋章形成的合同書、契約書、公約等一般都屬于合同的形式，如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約等。通過信件、電報、電傳、傳真、電子以及電子郵件等通信工具或形式進(jìn)行協(xié)商達(dá)成的協(xié)議，也屬于合同。合同采面形式，不僅可以強(qiáng)化雙方當(dāng)事人的責(zé)任心，敦促雙方嚴(yán)肅認(rèn)真全面履行合同義務(wù)，而且在發(fā)生糾紛時，可以形成比較可靠的。因此，只要條件允許，合同應(yīng)當(dāng)盡可能采用形式。(三)事實(shí)合同中民合同法第十二條規(guī)定：“ 當(dāng)事人訂立合同，有形式、口頭形式和其他形式?！?其他形式主要指行為合同形式，也就是通常人們所說的事實(shí)合同。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者形式進(jìn)行意思表示，而是通過實(shí)施某種具

14、體行為方式進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議。在現(xiàn)實(shí)生活中存在著大量的事實(shí)合同。如顧客到自選商場商品，直接到貨架上拿取商品，支付價款后合同即成立；又如車主將車輛開到停車場進(jìn)口處，即表示要進(jìn)入停車場停放車輛，停車場管理員將停車道閘打開允許車輛人內(nèi)后車輛停放合同即成立。五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則（了解） 合同受約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循中民合同定的以下五項基本原則。(一)主體合同當(dāng)事人的法律地位，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律的，享有獨(dú)立，不受他人的支配、和控制。只有合同當(dāng)事人，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地位。合同當(dāng)事人是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是市場經(jīng)濟(jì)對交易秩

15、序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。(二)合同當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何和個人不得干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同原則，或稱為契約原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或。當(dāng)然，實(shí)行合同原則，并不排除法律以及國家對合同的適當(dāng)干預(yù)和限制。(三)權(quán)利義務(wù)公平對等在經(jīng)濟(jì)活動中，合同的任何一方當(dāng)事人既享利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對等。公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利系， 制約對合同原則的， 要求形式的公平(即合同主體的法律地位)和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平， 是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等。對于顯失公平的合同，當(dāng)事人一方要求或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。(四)誠實(shí)信用誠實(shí)信用原則，也稱為誠信原則。誠實(shí)信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實(shí)信用原則，是指民