1、-PAGE . z?？飘厴I(yè)論文設計題 目：論加強物業(yè)設備管理提高物業(yè)管理水平目 錄容摘要3關 鍵 詞3一、物業(yè)設施設備的特點4一關系到業(yè)主的最根本利益4二技術性強4三是顯性效勞的根底4四要求有可繼承性和可延續(xù)性5二、當前物業(yè)設施設備管理中存在的問題5一重運行維修，輕預測保養(yǎng)5二專業(yè)人才匱乏，技術力量相對薄弱5三認識相對滯后，粗放式管理仍較普遍5四法律法規(guī)建立滯后6三、做好物業(yè)設施設備管理的幾點建議6一 加強相關培訓，切實提升認識水平和技術水平6二著眼于工作效率和效勞質(zhì)量，實現(xiàn)設施設備科學化運行管理7三貫徹預防為主思想，做好設施設備的系統(tǒng)化保養(yǎng)8三不可無視對外包效勞的質(zhì)量管理8四、參考文獻10五

2、、致10容摘要：物業(yè)管理的迅速開展，使得物業(yè)建立中的科技含量在迅速上升，設備管理是物業(yè)管理中的一項重要容。為了更好地為小區(qū)業(yè)主提供效勞，就必須學習和掌握設備管理的根本原理，結合物業(yè)設備的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進的設備管理技術手段，以促進物業(yè)管理的設備管理向著現(xiàn)代化的方向開展。物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)濟開展的主體，要貫徹落實科學開展觀，就要切實轉(zhuǎn)變增長方式，從而推動物業(yè)設備管理專業(yè)化道路的進程。這既是物業(yè)管理企業(yè)設備管理的方向，也是物業(yè)管理企業(yè)設備管理必須堅持的根本原則。本文從物業(yè)設施設備管理的特點入手，結合實踐經(jīng)歷，指出了當前物業(yè)設施設備管理

3、存在的主要問題，并在此根底上，有針對性地提出了做好物業(yè)設施設備管理的建議，即加強相關培訓，切實提升認識水平和技術水平；著眼與工作效率和效勞質(zhì)量，實現(xiàn)設施設備運行科學化管理；貫徹預防為主思想，做好設施設備系統(tǒng)化保養(yǎng)。關鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)設施設備管理-. z物業(yè)管理的責任和目標是為業(yè)主和使用者提供效勞，而這種效勞的本質(zhì)意義在于，通過物業(yè)管理全過程，實現(xiàn)物業(yè)本身的保值增值。其中，物業(yè)設施設備管理最為重要，同時也是難度最高、專業(yè)性最強的管理工作，其水平上下是決定物業(yè)管理企業(yè)綜合實力的主要因素。一、物業(yè)設施設備管理的特點高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結果。近年來隨著我國經(jīng)濟的飛速開展，城市建立

4、面貌日新月異，高層、高檔次和高科技的三高建筑如雨后春筍出現(xiàn)在我國大中城市中，物業(yè)的設施設備在傳統(tǒng)的供電、供水、供氣、供熱冷、電梯、消防等設施根底上，應用了自動控制、網(wǎng)絡通信、圖像視頻等現(xiàn)代技術的智能化的設施得到廣泛運用，與此同時，高層樓宇的物業(yè)設備管理問題也不容無視的擺在了人們面前。中國當前許多高層樓宇多為出租或出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。概括來講，物業(yè)設施設備管理具有以下幾個特點：一關系到業(yè)主的最根本利益。物業(yè)設施設備的產(chǎn)權屬于全體業(yè)主，資產(chǎn)絕對值很大，視物業(yè)規(guī)模和檔次不同，多則數(shù)億元，少則幾百萬上千萬元，對于高層高檔寫字樓而言，設施設備占總投入的1/4-1/3。物業(yè)的正常使用決定

5、于設施設備正常運行，管理如不到位，不僅影響設施設備的使用壽命，更會影響整個物業(yè)的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業(yè)的保值增值。二技術性強。隨著技術全面進步，越來越多的高科技設施設備被應用到物業(yè)建筑中，門類繁多，涉及專業(yè)面廣。通常的物業(yè)都具有供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、通風空調(diào)系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、消防滅火系統(tǒng)、交通電梯系統(tǒng)、自動化控制系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)含各類門禁識別系統(tǒng)、樓綜合布線系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)等，而一些新型的高科技智能化物業(yè)，如的奧運鳥巢、水立方等，更是應用了最先進的科技成果。盡管物業(yè)管理仍具有勞動密集型的特征，但是物業(yè)設施設備管理卻越來越顯示出技術密集型

6、的趨勢。正因如此，物業(yè)設施設備管理成為物業(yè)管理最本質(zhì)、最需職業(yè)技術的核心容。三是顯性效勞的根底。目前，很多物業(yè)企業(yè)由管理公司更名為效勞公司，并在形象禮儀、保潔綠化、客戶效勞等顯性效勞方面下足功夫，突出為業(yè)主效勞的宗旨，應該說，這是一種企業(yè)經(jīng)營定位方面的進步。但要看到，安居才能樂業(yè)，為業(yè)主的安居提供保障，是物業(yè)效勞企業(yè)責無旁貸的義務，而物業(yè)設施設備的平安正常運行，是安居的前提和保障，是物業(yè)效勞的底線。盡管這項工作不為多數(shù)業(yè)主所常見，具有隱性管理特點，但只有做好此項工作，其他各項顯性效勞才有意義。換言之，物業(yè)設施設備管理的水平從根本上決定了物業(yè)公司的管理水平和效勞水準。四要求有可繼承性和可延續(xù)性。

7、一棟物業(yè)使用壽命少則四、五十年，長則上百年，即使由一家物業(yè)效勞公司長期管理，也需要幾代人的銜接，而且隨著物業(yè)管理的市場化和招投標制度的實施，物業(yè)效勞公司的更換成為常態(tài)。在此情況下，設施設備的管理就要求具有很好的可繼承性和可延續(xù)性，由此也決定了物業(yè)管理的指導思想必須具有長期性、連續(xù)性和可繼承性。當前物業(yè)設施設備管理中存在的問題作為相對新生的事物，目前物業(yè)設施設備管理還存在著許多不完善的地方，尤其在資源、人才、技術和管理模式方面，與國外還有一定差距。一重運行維修，輕預測保養(yǎng)。相當一局部物業(yè)效勞企業(yè)還屬于看守型操作，重視運行維修，輕視日常保養(yǎng)，更少考慮預測和預防。這種維持型管理，不僅對設施設備的壽命

8、影響很大，損害業(yè)主切身利益，而且增加事故隱患，增大經(jīng)營風險，弱化企業(yè)自身技術實力，對物業(yè)效勞公司也是一種根本性損失。這里面固然有業(yè)主對物業(yè)使用的短期思維和物權多元化的因素，但是也反映出局部物業(yè)效勞企業(yè)綜合經(jīng)營本錢意識淡薄，缺乏深化管理的意識，實際上也是對效勞責任的漠視。二專業(yè)人才匱乏，技術力量相對薄弱。物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，與建筑、房地產(chǎn)業(yè)相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業(yè)技術人員差距更大。同時，受資源和認識水平的制約，除少數(shù)物業(yè)效勞企業(yè)外，在人才培養(yǎng)方面投入明顯缺乏，使得技術隊伍不穩(wěn)定，難以吸引高素質(zhì)人才。有資料顯示，物業(yè)效勞企業(yè)中工程技術人員流動率高達35%-50%。人員構成上，本科以上

9、學歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導，技術管理層面相對弱化。如果這種專業(yè)技術弱化的趨勢繼續(xù)下去，不重視和不強化對各專業(yè)系統(tǒng)的技術指導和系統(tǒng)控制，則隨著三高建筑高層、高檔次和高科技的不斷興建，各類復雜的技術問題將會成為矛盾焦點，并成為制約物業(yè)管理行業(yè)開展的瓶頸。三認識相對滯后，粗放式管理仍較普遍。不少物業(yè)效勞企業(yè)對物業(yè)設施設備管理的認識，僅停留在只要無故障、開得動就行的層面上，并沒有認識到物業(yè)設施設備管理效勞的對象是人，更沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)即各種物業(yè)設施設備的運行效果才是物業(yè)設施設備管理的最高工作目標。由此使得管理粗放，表現(xiàn)為制度不健全、臺賬檔案不完整、監(jiān)視檢查不到位、作業(yè)指

10、導不明確等，而且設備技術落后，甚至還存在著手工作坊式的作業(yè)方式。同時，專業(yè)的技術培訓缺乏，無論容上還是形式上，都滯后于物業(yè)設施設備管理的開展形勢。四法律法規(guī)建立滯后。目前，物業(yè)管理的相關法律法規(guī)還很不健全，這使得物業(yè)設施設備的管理缺乏完善的專業(yè)法規(guī)的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問題久拖不決。物業(yè)管理條例及各地方貫徹細則的出臺，對這一問題的解決起到了積極地推動作用，但是要解決設施設備管理中的深層次問題，還需盡快制定物業(yè)設施設備管理的專項法規(guī)、管理規(guī)程和技術標準。三、做好物業(yè)設施設備管理的幾點建議設施設備管理是物業(yè)管理的重中之重，應著重做好如下幾方面工作：一加強相關培訓，切實提升認識水平和

11、技術水平，物業(yè)設施設備管理的效勞水平問題，關鍵是各級人員對效勞標準的理解問題。例如，防火卷簾門的功能是在火災時自動降落，阻斷火勢蔓延，因此不能有物品阻擋其下落。但實際管理中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)防火卷簾門下堆放物品或無指示標識，原因就在于管理人員或巡查人員對其作用不甚了解。再比方，一些開關和閥門正常運行的狀態(tài)或開或閉，如果混淆就會影響使用，站在維修人員和巡查人員的角度就會發(fā)現(xiàn)，如果不標示出工作狀態(tài)的開關位置，則檢修時就可能誤操作，日常巡檢時就無法判斷是否正常，這時就會將標識細化。所以，設施設備的管理好壞，很多時候受認識深度的限制。 要解決認識問題，就要加強培訓。一是從戰(zhàn)略層面上，決策層要提高對于設施設備管理

12、工作的根底性和重要性的認識，將其作為企業(yè)競爭力的培育基點；二是從日?；鶎硬僮鲗用嫔?，中層以下各級人員要加深對設施設備管理的效勞標準、規(guī)和流程的理解，尤其要熟悉各類設施設備的關鍵控制點。 此外，物業(yè)設施設備管理的技術性極強，決定了技術水平是關鍵。要根據(jù)企業(yè)開展戰(zhàn)略，制定有針對性的培訓規(guī)劃，并在資源投入方面加以傾斜。例如有專家提出，大型的物業(yè)效勞企業(yè)有必要設定系統(tǒng)工程師的崗位，強化突出系統(tǒng)工程師的技術管理責任。這樣才能保持企業(yè)技術水平的穩(wěn)定性和競爭力。二著眼于工作效率和效勞質(zhì)量，實現(xiàn)設施設備科學化運行管理。實現(xiàn)設施設備科學化運行管理，就是通過科學的管理規(guī)程和適宜的技術手段，以盡可能低的管理本錢，實

13、現(xiàn)設備的平安、高效運行。1.實施關鍵點控制。設施設備的功能、年限、狀況和運行環(huán)境不同，可能出現(xiàn)的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點關注的容就有所差異，既需要控制的關鍵點就不一樣。在建立臺賬根底上，通過檢查檢測，確定每個設施設備的運行控制關鍵點，并將其納入日常的運行檢測體系。同時，通過規(guī)的管理文件，將關鍵點控制的方法、流程等控制下來作為作業(yè)指導。這是運行管理最重要、最根底的工作之一。2.標識規(guī)、統(tǒng)一、實用性強。為提高效率和質(zhì)量，應建立統(tǒng)一的標識體系名稱標識、狀態(tài)標識、維護標識、平安標識等，制作成物業(yè)設施設備標識手冊。要做到標識全覆蓋，所有設施設備都要標識清楚規(guī)。這里需要注意標識的實用性問題。

14、建立統(tǒng)一標識體系的目的，是提高設備運行控制的效率，如不從實操性出發(fā)，就不能很好地到達目的。以指示性儀表為例，其工作時有數(shù)值指示，如溫度、氣壓、水壓等，藉此可判斷工作狀態(tài)是否正常。這對于專業(yè)的技術人員不是太困難，但日常巡查時由其他管理人員完成，這時就無法通過儀表讀數(shù)來判斷設備正常與否。即使完全有技術人員來做，還有一個效率和可行性問題如果儀表位置不是非常理想，讀取數(shù)值就變得困難；儀表眾多時，即使讀取數(shù)值，單憑記憶也無法判斷是否正常。如此一來，對這些設備的日常巡檢必定流于形式，運行管理就會留有隱患。此時標識的實用性就非常有必要：如果是指針式儀表，就把儀表正常工作時指針的上下限位用醒目顏色表示出來；如

15、果是數(shù)字式儀表，就把正常工作的數(shù)值圍標示于便于觀察的地方。如此一來，任何人員都可一目了然，立即判斷設備是否正常?？梢?，即使有先進的儀器儀表，仍需在實踐中不斷摸索總結，優(yōu)化管理，才能充分發(fā)揮技術設備的優(yōu)勢。3.著眼于預測預防，堅持日常巡查與定期檢測相結合。要從設備運行的長遠性和管理的可繼承性出發(fā)，切實做好設備的運行狀態(tài)檢測和故障預測工作。除日常人工巡查記錄外，還要借助各種設備診斷技術，不斷收集各個設施設備的關鍵參數(shù)變化，如壓力管道的管道壁測厚、大電流母線槽節(jié)點的測溫、系統(tǒng)關注點的定位等。將這些預防性工作納入物業(yè)設備管理的常規(guī)工作中，并做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計和變化趨勢分析，就能夠動態(tài)掌握各類設施設備的狀態(tài)與

16、變化，從而實現(xiàn)從狀態(tài)維修向預知維修開展，從事后維修向事先預測轉(zhuǎn)變。這對于系統(tǒng)保養(yǎng)工作的重點識別具有指導意義。三貫徹預防為主思想，做好設施設備的系統(tǒng)化保養(yǎng)。保養(yǎng)重于維修，任何故障都有一個從小到大積累的過程，許多重大事故都是由細小問題引起，如電源線壓緊螺絲松動導致局部過熱引發(fā)停電、失火或者燒毀設備等。設施設備的保養(yǎng)重在系統(tǒng)化、常態(tài)化，要加強方案管理，尤其要抓好三個環(huán)節(jié)：一是設備臺賬的建立與維護。建立臺賬的原則是賬實相符，原先有臺賬的，也要由專業(yè)技術人員進展實地核查，對不符之處作出修改；而設備臺賬缺失，或新增、更換設備的，則要通過現(xiàn)場逐個檢測，從新建立臺賬。臺賬維護重在即時更新，如實反映設備實施的實

17、際狀況。二是保養(yǎng)方案的制定。要根據(jù)設施設備的性能、運行狀況、新舊程度、使用環(huán)境和使用要求、歷史維修保養(yǎng)記錄等，以確保運行、預防故障、經(jīng)濟高效為原則，制定針對性的保養(yǎng)方案。三是原始保養(yǎng)記錄的建立與保存。保養(yǎng)要嚴格按方案執(zhí)行，規(guī)填寫相關記錄并妥善保管。上述三個環(huán)節(jié)相互聯(lián)系，構成一個可以互相印證的整體。要確保有設備必有臺賬，有臺賬必有保養(yǎng)方案，有保養(yǎng)方案必有原始保養(yǎng)記錄，有記錄必有實際作業(yè)。這樣對設施設備日常保養(yǎng)工作的監(jiān)視檢查就可從任何一個環(huán)節(jié)入手。四不可無視對外包效勞的質(zhì)量管理當設施設備維護工程超出企業(yè)自身技術實力時，物業(yè)效勞企業(yè)一般會將其交由第三方的專業(yè)公司來完成。這種外包效勞本身是一種優(yōu)勢互補

18、、資源共享的業(yè)務協(xié)作方式，有利于社會資源的優(yōu)化配置。但是，外包只是將工作本身轉(zhuǎn)移給第三方，物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主之間的權利義務關系并未隨之轉(zhuǎn)移改變，物業(yè)效勞企業(yè)仍對外包效勞的質(zhì)量負最終責任。相反，因為業(yè)務外包而使得物業(yè)效勞企業(yè)無法進展更細致的過程管理，有時會使不可控因素增加。因此，對于外包效勞的過程跟蹤和質(zhì)量監(jiān)視，仍是物業(yè)設施設備管理的一項重要容。對外包效勞的質(zhì)量管理，關鍵在于：一要通過完備的合同協(xié)議，明確約定外包事項，二要規(guī)定詳細的質(zhì)量標準以及檢驗檢測方法，三要納入日常的運行管理和維修保養(yǎng)工作體系中。總之，物業(yè)設施設備日趨復雜化、智能化、技術含量日趨提高，已成必然趨勢。這既是物業(yè)效勞企業(yè)面臨的困難，也是整個