1、房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險防范地產(chǎn)開發(fā)一般都需要23年的時間，有的甚至更長。房地產(chǎn)商品交易比起其他商品交易所需時間較長，從購房人簽訂認購書到最后拿到產(chǎn)權(quán)證約需12年，所以房地產(chǎn)開發(fā)與交易所需時間本身就是風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的發(fā)展也和整個經(jīng)濟市場的發(fā)展一樣，經(jīng)歷著周期性的變化。房地產(chǎn)開發(fā)與交易自始自終都伴隨著風(fēng)險。從宏觀方面講，房地產(chǎn)開發(fā)和交易容易受到整個社會政治和經(jīng)濟形勢的影響，如：國家宏觀調(diào)控政策，利率調(diào)整，土地開發(fā)與稅收政策及整個社會某段時間的消費傾向及購買力等。但從微觀方面來看，又有許多風(fēng)險因素制約著房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，而來自微觀方面的諸多風(fēng)險因素又往往引不起人們的高度重視。由于我國房地產(chǎn)市場處于起

2、步階段，房地產(chǎn)市場的交易行為還不夠規(guī)范，買賣雙方的法制意識普遍還不強，法制觀念淡薄，所以使得房地產(chǎn)交易一開始就伴隨著風(fēng)險。這些風(fēng)險存在于買方和賣方之間，影響了房地產(chǎn)交易的順利進行，也阻礙了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)交易風(fēng)險的微觀方面的因素主要來自于開發(fā)和交易參與者所簽合同條款不完善、履行協(xié)議不嚴格、交易行為不規(guī)范等方面，在很多種情況下，風(fēng)險主要來自于發(fā)展商本身。由于存在上述諸多風(fēng)險因素，就使得房地產(chǎn)法律糾紛、訴訟接連不斷。引起眾多房地產(chǎn)法律糾紛及訴訟的風(fēng)險因素，主要表現(xiàn)在以下幾個方面，我們可以通過一些案例來研究這些微觀方面的風(fēng)險問題。一、發(fā)展商在開發(fā)過程中常遇到的風(fēng)險（一）拆遷障礙談

3、起發(fā)展商的開發(fā)風(fēng)險，首推拆遷的風(fēng)險。有的發(fā)展商談起拆遷，如談虎色變。因為拆遷要面對各種各樣的難題，一方面要聯(lián)系購買合適的周轉(zhuǎn)房，另一方面要做周密的說服搬遷工作，同時又要做出合理的經(jīng)濟補償。遇到釘子戶，風(fēng)險就會更大，釘子戶不搬遷，就不能順利開展拆遷工作，從而直接影響正常的工程施工。現(xiàn)在社會分工越來越細，從房地產(chǎn)行業(yè)中分離出專營拆遷工作的拆遷公司。由于該種公司是拆遷專業(yè)公司，很多發(fā)展商把拆遷任務(wù)委托給拆遷公司。有的發(fā)展商對拆遷工作沒有予以高度重視，致使拆遷工作遠不能按照原計劃進行。拆遷完不成，以后的工程開不了工，發(fā)展商與原工程承包公司的合同就履行不了，原先計劃的預(yù)售工作亦無法展開，所以拆遷的風(fēng)險將

4、會產(chǎn)生連鎖風(fēng)險，有許多發(fā)展商一開始就遇到了這樣的風(fēng)險。要想合理避免拆遷的風(fēng)險，發(fā)展商應(yīng)選擇最好的拆遷公司并與拆遷公司簽訂一份權(quán)利、義務(wù)條款分明的委托拆遷合同。尤其在時間與獎懲條款上要規(guī)定得明確無誤，嚴格委托合同條款，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去。除此之外，發(fā)展商應(yīng)做詳細周密的社會調(diào)查，了解搬遷戶的一般期望值和實際期望值，摸清哪些人是潛在的釘子戶和他們的預(yù)期期望值，對此做出合理預(yù)算，根據(jù)有關(guān)搬遷法規(guī)與搬遷戶簽署有關(guān)搬遷補償協(xié)議，搬遷補償協(xié)議是一個非常重要的文件，如果該文件各項條款完備，會堵住各種漏洞。用法律手段在前期把一切潛在的風(fēng)險排掉。一個按期完成拆遷工作的項目，就奠定了成功的基礎(chǔ)，它會使發(fā)展商一開始運作時

5、就信心百倍。（二）工程期的風(fēng)險防范發(fā)展商所選定的工程承包公司是否能按時完成工程，并且保質(zhì)保量，對發(fā)展商以后的物業(yè)銷售起著十分重要的作用。但事實是，大多數(shù)項目的工程都不能按期完成，有的拖延幾個月，甚至幾年。工程不能按期完成，是發(fā)展商在開發(fā)中承擔(dān)的又一個大風(fēng)險，造成這種風(fēng)險的原因有各種各樣，例如有來自發(fā)展商自身的問題，如資金、設(shè)計圖紙的改變、合作伙伴的更換、利益分配產(chǎn)生分歧等；或者是來自承包商方面，例如承包商的工程技術(shù)問題、轉(zhuǎn)承包問題等。除此之外，還有許多難以預(yù)料的問題也會成為工程施工方面的風(fēng)險。要防范施工期間的風(fēng)險難度較大。防范風(fēng)險的工作在初期就應(yīng)該開始，諸如選擇技術(shù)過硬的工程監(jiān)理公司、選擇聲譽

6、較好的工程承包公司和裝修公司。在建筑材料的選擇與購買方面要認真、謹慎，還有最重要的就是合作伙伴之間的關(guān)系和資金來源的渠道。這些方面都需要用法律文件予以確定，用條款完備的各種合同來約束所有參與工程建設(shè)的各方的行為。發(fā)達國家?guī)缀跛蟹康禺a(chǎn)項目和其他工程項目初期都要請法律專家和律師介入，制作大量法律文件、合同以確定復(fù)雜的法律關(guān)系，明確各方的權(quán)利義務(wù)，賞罰條款極為分明。只有把法制觀念引入工程施工階段，使所有工程項目的各方具有嚴格履約的法律意識，工程按期完成才會有法律保障。（三）聯(lián)建后遺癥在目前的房地產(chǎn)投資開發(fā)中，經(jīng)常有幾家投資單位以聯(lián)建形式進行開發(fā)，或是因為某一個發(fā)展商資金實力有限，需要與其他單位合作

7、開發(fā)；或是有土地的一方?jīng)]有資金，需要與有資金的一方聯(lián)合開發(fā)；或許是有資金的或有土地的幾方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，需要找一個具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)公司進來參股，總之，在實際開發(fā)中就形成了聯(lián)合開發(fā)或投資組合。由于是聯(lián)合開發(fā)或投資組合，參與者較多，法律關(guān)系較為復(fù)雜，合作形式又大都是松散型的，所以合作者相互之間的權(quán)利與義務(wù)就很不容易劃清。在資金投入方面、面積分配方面，以及竣工后的遺留問題的處理方面容易出現(xiàn)矛盾。尤其是在預(yù)算追加方面，合作各方最容易出現(xiàn)爭議。合作者之間利益之爭如果僅限于他們內(nèi)部也好處理，但許多情況下，聯(lián)建或投資組合的項目是部分出售給購房者的，這樣問題就復(fù)雜了。例如有這么一個案例，有A

8、、B、C三家公司合作開發(fā)一個項目，并將其部分預(yù)售給購房者，因為A、B、C三家各分得部分房產(chǎn)，所以三家公司均作廣告各自獨立進行銷售。實際上只有A公司有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)，但A公司只占投資總額中的20%，獲房產(chǎn)總面積15%；B公司是一個投資方，占投資總額80%，獲面積60%；C公司是出地方，因為出土地不再出資，獲面積25%。上述三家公司均將自己應(yīng)獲的房產(chǎn)面積部分向消費者預(yù)售出去。由于各方面的因素，導(dǎo)致工期延長，預(yù)算資金嚴重不足，工程急需額外資金。因為在合作開發(fā)出資建房合同中，資金預(yù)算是確定的，各方出資是包死的，在資金方面出現(xiàn)的問題，各方均不愿承擔(dān)。合作者出現(xiàn)爭議，造成工程久拖而不能竣工，直接影響廣大

9、購房者的入住時間，侵犯了購房者的利益。由于這種聯(lián)建在開發(fā)合作者中間的爭議引起的法律糾紛，繼而又引發(fā)了購房人與發(fā)展商之間的法律糾紛，起到了多米諾骨牌的連鎖效應(yīng)，這是個典型的案外案。要想避免聯(lián)建中出現(xiàn)上述風(fēng)險問題，在聯(lián)建之前應(yīng)該制作法律文件，把聯(lián)建方之間的權(quán)利義務(wù)分清，同時也應(yīng)充分考慮到各種不可預(yù)測的因素，留有充分補救的余地。由于聯(lián)建或投資組合的合同是較為復(fù)雜的法律文件，在簽署時一定要非常謹慎，最好請律師參與這類合同的制定。（四）項目轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，常有發(fā)展商將其在建項目部分或全部轉(zhuǎn)讓出去的案例；也有些發(fā)展商專門做前期工作，把土地完成到七通一平，然后轉(zhuǎn)讓；也有的發(fā)展商把建成一半的項目轉(zhuǎn)讓出

10、去，而專有一部分發(fā)展商也較樂于接受那些已建一半的在建工程，或在七通一平后將樓座買走，也有干脆連原開發(fā)公司的股權(quán)一并收購，現(xiàn)在稱之為產(chǎn)權(quán)交易。因為項目轉(zhuǎn)讓的形式較多，具體情況較為復(fù)雜，所以轉(zhuǎn)讓風(fēng)險就高一些。也可以說項目轉(zhuǎn)讓中的法律陷阱較多，而且使受讓方難以辨別，由于項目轉(zhuǎn)讓引起的法律糾紛還是比較常見的。因為轉(zhuǎn)讓的大多數(shù)是建成一半的工程項目，極有可能原轉(zhuǎn)讓方與工程承包方或建筑材料供應(yīng)商、工程監(jiān)理公司等相關(guān)公司有許多未了解的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。除此之外，轉(zhuǎn)讓方或許在土地出讓金方面、安置拆遷方面、市政配套方面仍存在未付清應(yīng)繳款的可能性。如果是項目轉(zhuǎn)讓，問題相對來說稍微簡單一些，這些債權(quán)債務(wù)只涉及項目而已。但

11、如是項目轉(zhuǎn)讓又加上部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓的話，受讓方就要特別注意轉(zhuǎn)讓方部分原股東或全部股東及原項目公司對外的債務(wù)問題。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目轉(zhuǎn)讓對受讓方產(chǎn)生的未被告知的新債務(wù)問題而引起訴訟的情況已不是少見的。有的受轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓完畢后，突然接到法院送達的將其作為被告的應(yīng)訴通知書。有的受讓方接到法院要執(zhí)行劃款的執(zhí)行通知書，稀里糊涂地為轉(zhuǎn)讓方償清債務(wù)，而且到底有多少筆潛在的債務(wù)，無人可知，所以對受讓方來說這無疑是一個大風(fēng)險。如何防范項目轉(zhuǎn)讓中的法律風(fēng)險，當(dāng)然要依靠法律手段。受轉(zhuǎn)讓方要對項目的情況作詳細的調(diào)查與了解，對轉(zhuǎn)讓方各股東的情況及債權(quán)債務(wù)作調(diào)查。在簽訂項目轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，請法律專家或律

12、師作出調(diào)查問卷請轉(zhuǎn)讓人依序回答問題，在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中制定轉(zhuǎn)讓人承諾償還轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前所欠的所有債務(wù)的條款，受讓人在簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前應(yīng)該要求轉(zhuǎn)讓人將其全部所簽合同提供出來，供律師審查，并要求轉(zhuǎn)讓人作出有關(guān)繼續(xù)承擔(dān)轉(zhuǎn)讓前所有債務(wù)的聲明與保證。防范項目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險的最佳方法就是制定完善的法律文件，將上述可能發(fā)生的事宜用法律文件予以確定下來，以防那些偶然的事情發(fā)生。（五）施工擾民的風(fēng)險每一個發(fā)展商都會經(jīng)歷施工擾民的風(fēng)險，這些被噪音激怒的周邊居民會自發(fā)地組織起來，干擾工程的順利進展，延誤工程工期，這是開發(fā)過程中最常遇到的風(fēng)險。施工擾民的問題看起來不大，很多發(fā)展商并不非常重視這個問題，但往往是不被重視

13、的問題，最后發(fā)展成為不得不重視的問題。嚴重的施工擾民產(chǎn)生的情況是，居民一連幾個月，甚至半年、一年，阻止工程順利進展，使發(fā)展商的成本大大增加，而且使發(fā)展商不能按期交房，有違約賠償?shù)娘L(fēng)險。發(fā)展商通常的做法是給周邊居民補償一些費用，但由于居民是分散的，居民的要求是不一樣的，有的要求高、有的要求低。而且你今天補了費用，過一段時間，又有人因為耐不住噪音而又鬧起事來，為此發(fā)展商就又得再次進行補償，此類的事情循環(huán)往復(fù)，發(fā)展商既費時間，又費金錢，效果還不見得好，這樣的問題常使發(fā)展商一籌莫展。發(fā)展商應(yīng)該列出為什么解決不好這類問題的原因。因為居民是分散的，沒有組織，要求不統(tǒng)一，如果發(fā)展商能夠一次解決好施工擾民補償

14、問題，效果就會不一樣，較好的方法是發(fā)展商請求工程附近的居委會出面協(xié)調(diào)，組織與居委會統(tǒng)一制定施工擾民補償協(xié)議，確定雙方權(quán)利義務(wù)，補償費一次交給居委會，由居委會統(tǒng)一對待每位居民。發(fā)展商不直接面對居民，避免正面沖突。如果工程附近沒有居委會，發(fā)展商應(yīng)主動與周邊居民接觸，幫助居民成立代表小組，由該代表小組代表所有居民與發(fā)展商簽協(xié)議。這樣，問題就會由原來的多頭復(fù)雜化變?yōu)閱我坏暮唵位?。大量的事實證明，發(fā)展商解決這類問題如果統(tǒng)一處理，效果就會好，否則，風(fēng)險就會大一些。二、交易過程中的風(fēng)險（一）逾期交房導(dǎo)致的后果逾期交房對于大多數(shù)發(fā)展商來說是一個較為普遍存在的風(fēng)險問題，但很多發(fā)展商對此不以為然，認為發(fā)展商晚交房

15、是不可避免的。再說，開發(fā)房地產(chǎn)涉及方方面面的事情，有許多難于預(yù)測的情況，許多發(fā)展商在這樣寬慰自己。在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，大多數(shù)購房人的法制觀念較薄，雖然與發(fā)展商簽了購房合同，合同條款中也規(guī)定了交房時間，但到交房時間時，雖然發(fā)展商未按時向購房者交房，購房人一般也不再追究，合同中關(guān)于按期交房的條款也就形同虛設(shè)。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有關(guān)方面法律及政策法規(guī)的健全，購房人的法律意識與覺悟已大大提高。遺憾的是，有些發(fā)展商卻還停留在原來的意識水平上，這就與購房者之間產(chǎn)生了矛盾。現(xiàn)在的房屋買賣合同都是由各省市房屋土地管理部門統(tǒng)一印刷的格式范本，合同中關(guān)于交房期都有較為嚴格的具體規(guī)定，并且還有晚交房的處罰性

16、條款，比如在逾期若干天內(nèi)要付違約金，逾期若干天內(nèi)購房人有權(quán)退房，并要求發(fā)展商償付利息及支付雙倍定金等。雖然合同規(guī)定的如此嚴格，但有些發(fā)展商仍不把這些條款當(dāng)作一回事。買賣雙方在平等互利的基礎(chǔ)上簽訂合同是受到法律保護的，當(dāng)許多發(fā)展商在簽上述買賣合同后沒有按期履行交房義務(wù)時，覺悟了的購房人便紛紛訴至法庭。上個年代中期（1996、97年）由于發(fā)展商逾期交房導(dǎo)致的法律訴訟，常常是一波未平，一波又起，集體訴訟更是屢見不鮮，不但給法院造成了巨大的壓力，也給房地產(chǎn)市場的發(fā)展造成了不良的影響，也使發(fā)展商的形象受到影響。盡管逾期交房有各種原因與理由，但發(fā)展商應(yīng)該清醒地認識到，倘若在房屋買賣合同中承諾了交房時間，就

17、等于在法律上嚴格規(guī)定了自己的義務(wù)，如果不能按期交房，就要受到法律的處罰。因為按期交房的義務(wù)建立在買賣雙方簽訂的合同中的法律關(guān)系之中，即使發(fā)展商逾期交房事出有因，比如是由于承包商的原因，或是裝修公司的原因，但這些原因都是出自另外一個法律關(guān)系，發(fā)展商只能首先履行第一法律關(guān)系中的義務(wù)，然后再去向其他方爭取自己的權(quán)利。所以，不按期交房是發(fā)展商在交易中遇到的最大風(fēng)險。（二）房屋質(zhì)量引起的糾紛房地產(chǎn)市場中的商品房，也是商品，只不過它們比起其他商品來，更具有其特點，如不可移動性，商品的復(fù)雜程度極高，技術(shù)含量高，而且價格高，所需資金數(shù)額巨大，商品的生命力長，折舊期也長，屬于超長耐用商品，更具有綜合性。商品房的

18、這些特點，決定了商品房的質(zhì)量要求更應(yīng)該嚴格。商品房的質(zhì)量不僅關(guān)系到購房者的生命安全，也關(guān)系到購房者日益增長的生活舒適程度的要求。國家有關(guān)法規(guī)對商品房的質(zhì)量要求有嚴格的規(guī)定，并且要求發(fā)展商對交付后的物業(yè)有一定的保修期。但令人遺憾的是，有些發(fā)展商交付的商品房卻是質(zhì)量不合格或是質(zhì)量上存在嚴重問題的商品房，國家法律規(guī)定，而且在房屋買賣合同中也都有該等條款，但卻有一些發(fā)展商在交屋時并未對房屋進行驗收、備案，有的情況是交房后，購房人漸漸發(fā)現(xiàn)所購房屋質(zhì)量存在嚴重問題，如地基下陷，墻壁開裂，屋頂漏水，墻體傾斜等。購房人花了幾十萬或上百萬元購買了如此質(zhì)量的商品房，其心情可想而知，他不但經(jīng)濟上受到損失，精神也遭到

19、了打擊，又浪費了時間。發(fā)展商未對工程驗收、備案便發(fā)入住通知書導(dǎo)致的風(fēng)險是，有些購房人拒絕接收房屋并拒付后期房款，由此造成發(fā)展商與購房人之間的糾紛，而房屋質(zhì)量上存在的問題更使發(fā)展商與購房人之間的矛盾如火上燒油，導(dǎo)致法律訴訟。由于上述房屋質(zhì)量問題引起的糾紛，使得買賣雙方往往處在一種長久的僵持局面。即購房人要求退房，并要求發(fā)展商予以賠償，而發(fā)展商堅持不退房，即便法院對此案作了判決，判令發(fā)展商退款，發(fā)展商大多也以資金緊張為由，拒不退款，使法院的判決書如同白紙一張。防范因質(zhì)量問題造成的風(fēng)險的最有效辦法是發(fā)展商加強自我保護措施即建造高質(zhì)量的商品房。（三）、面積改變產(chǎn)生的影響我們知道，房屋的設(shè)計圖紙的面積與

20、房屋竣工后實際測量所得的面積是有差異的。如果是現(xiàn)房銷售，購房人可以直觀地看到所購房屋的面積，或者當(dāng)購房人在購買現(xiàn)房時，該房屋的實測面積已經(jīng)界定出來，所以基本上不會出現(xiàn)面積誤差之說。但在通常的商品房銷售中，發(fā)展商大多數(shù)銷售的是期房，所以在銷售時合同中所涉及的面積只能是圖紙面積，而圖紙面積與實測面積的差額常成為發(fā)展商與購房者爭議的焦點。如果圖紙面積與實測面積相差無幾，購房者也許就沒有什么意見，如果面積相差較大，很可能引起爭議或法律訴訟。購房者或許會要求退房，或者拒付超出面積的房款。由于交房后經(jīng)實測面積超大，發(fā)展商要求購房者補交房款，由此引起訴訟的案例時常出現(xiàn)，對此種情況，輿論搞得沸沸揚揚，對房地產(chǎn)

21、市場的發(fā)展極有影響，而且也損害廣大發(fā)展商的形象。對于圖紙面積與實測面積的差額，如何處理能夠更好地解決可能出現(xiàn)的爭議，避免不必要的糾紛呢？以前發(fā)展商提供的房地產(chǎn)買賣格式合同中都約定如下：即暫測面積與實測相差在2%以內(nèi)的，雙方不再結(jié)算，如果超過2%的，按售房價結(jié)算。結(jié)果導(dǎo)致有的發(fā)展商售出的商品房的實測面積比暫測面積超出10%或20%，使得購房人無法接受這一結(jié)果，更不能繼續(xù)執(zhí)行原合同的規(guī)定?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)買賣格式合同雖有了一些改變，有關(guān)條款約定，實測面積與暫測面積在某一個百分比之內(nèi)，雙方可以再結(jié)算，如果面積誤差比絕對值超過這個百分比時，購房人有權(quán)終止合同，并要求退房。這種改變比起以前的做法有了一定的進

22、步，但是規(guī)定的還不細，容易引起歧義或造成不應(yīng)有的爭議。為了使買賣雙方對實測面積和暫測面積的差額有一個較為妥善的處理方法，建議對該差額分成更細的幾個步驟。即第一個階段，如實測面積與暫測面積正負不超過2%時，甲乙雙方同意不再進行結(jié)算；第二階段，如超過2%但不超過5%時，雙方按房價據(jù)實進行結(jié)算；第三個階段，如果差額超過5%時，購房者有權(quán)終止協(xié)議，可以退房。實測面積與暫測面積的誤差是在所難免的，關(guān)鍵是看如何在合同條款中規(guī)定和預(yù)防差額引起的影響和后果，有了上述的幾個步驟，買賣雙方就容易解決由于實測與暫測所造的面積差額問題，就會盡量地避免不應(yīng)有的糾紛和爭議，減少交易中的風(fēng)險。（四）擅自改變規(guī)劃與物業(yè)用途引

23、發(fā)的矛盾每一個物業(yè)區(qū)都應(yīng)有其相應(yīng)的公建及配套設(shè)施，政府對物業(yè)區(qū)的配套公建設(shè)施有嚴格規(guī)定。所以當(dāng)發(fā)展商在向規(guī)劃局申請規(guī)劃設(shè)計時，該設(shè)計圖紙中一定會有相應(yīng)公建配套的公建設(shè)施，否則規(guī)劃局是不會批準(zhǔn)該規(guī)劃設(shè)計的，所以物業(yè)區(qū)內(nèi)的配套規(guī)劃設(shè)計是必不可少的。因為配套公建設(shè)施與物業(yè)區(qū)內(nèi)購房人生活息息相關(guān)，配套公建設(shè)施也決定著物業(yè)區(qū)內(nèi)購房人的生活的質(zhì)量和居住的舒適程度，相應(yīng)及完善的配套設(shè)施會使購房者所購置的物業(yè)能夠保值和升值。發(fā)展商承建相應(yīng)的公建設(shè)施已成為法定的要求，也成為不言而語的必盡的義務(wù)。這一個房地產(chǎn)開發(fā)必備的程序卻在有的發(fā)展商的開發(fā)工作中遺漏了，或是改變了。當(dāng)廣大購房者在簽署房屋買賣預(yù)售合同時，合同中注

24、明了物業(yè)區(qū)內(nèi)配備有關(guān)公建設(shè)施。可是當(dāng)購房人入住物業(yè)區(qū)后卻發(fā)現(xiàn)發(fā)展商擅自改變原先相應(yīng)的配套設(shè)施，廣大的購房人發(fā)現(xiàn)自己的利益受到了侵犯，就自發(fā)地采取各種措施主張自己的權(quán)利。結(jié)果使得發(fā)展商與廣大購房者之間的矛盾日益加深，不但使雙方之間的關(guān)系惡化起來，也使發(fā)展商的形象和房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到影響。發(fā)展商擅自改變規(guī)劃用途，一方面違犯了國家的有關(guān)規(guī)定，會受到國家規(guī)劃部門的相應(yīng)處罰，另一方面，不向物業(yè)區(qū)提供相應(yīng)完善的配套公建設(shè)施，違反了合同條款，侵犯了廣大購房人的權(quán)益，會導(dǎo)致廣大購房人的集體訴訟。（五）預(yù)售的房產(chǎn)又抵押出去的法律責(zé)任眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)需要金融機構(gòu)的支持，發(fā)展商需要采用各種方式從金融機構(gòu)獲得貨

25、款，以促進自己的房地產(chǎn)項目的開發(fā)。例如，發(fā)展商通常用自己的土地使用權(quán)、在建項目、竣工的房地產(chǎn)等向金融機構(gòu)進行抵押從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的房產(chǎn)在銷售出去之前解除抵押權(quán)，就不存在法律問題，但問題是已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)賣出去以后仍然不解除抵押手續(xù)或是剛銷售出去的房產(chǎn)發(fā)展商擅自抵押出去怎樣處理。第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項目抵押給銀行，在抵押期間，將抵押房屋銷售出去，但長期不解除抵押手續(xù)。第二種情況是，發(fā)展商在將房產(chǎn)預(yù)售給購房人后，在購房人尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證之前，將已售房屋抵押給金融機構(gòu)。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時又使購房人已購的房產(chǎn)在權(quán)

26、利上受到威脅，如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機構(gòu)還款，金融機構(gòu)（抵押權(quán)人）要主張或行使抵押權(quán)時，購房人的權(quán)益就有可能受到侵害，或至少購房人會被卷入一場有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利的紛爭之中。為避免上述風(fēng)險的發(fā)生，發(fā)展商在與購房人簽訂買賣合同之前，就應(yīng)該將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除抵押，更不應(yīng)該將已預(yù)售的房產(chǎn)擅自抵押出去，否則就會面臨雙倍賠償?shù)那闆r。（六）預(yù)售出去的房產(chǎn)再次售出的窘境這個話題聽起來令人難以置信，可是實際上由于這種情況的出現(xiàn)確實引起一些法律糾紛，也同樣出現(xiàn)了這樣的案例。這種情況出現(xiàn)的原因各有不同，舉一個典型的案例：一家A房地產(chǎn)公司，在與一位購房人談妥了價款后，該房購房人簽訂了認購書，并支付了定金。在認購

27、書規(guī)定的時間內(nèi)，購房人要與發(fā)展商簽約時，卻被告知原來所購的房產(chǎn)被發(fā)展商已售給他人，這位購房人據(jù)理力爭，終于使該發(fā)展商賠償了定金，以示補償。在與購房人簽訂了認購書或預(yù)售契約后，買賣雙方就受這些法律文件的約束，任何一方違約，都要承擔(dān)違約責(zé)任，把預(yù)售出去的房產(chǎn)再次又售出去的情況在房地產(chǎn)交易中經(jīng)常出現(xiàn)，原因各種各樣，有工作疏忽的，也有其他方面的因素。這種現(xiàn)象也是房地市場的一種不規(guī)范操作的表現(xiàn)，它嚴重損壞了開發(fā)商的信譽，從交易一開始就開了不信守諾言履行義務(wù)的先河。（七）因按揭未成導(dǎo)致的后半期房款支付問題為了促進房產(chǎn)的銷售，很多發(fā)展商尋求銀行的幫助，請求銀行為其購房者提供房地產(chǎn)抵押貸款，當(dāng)發(fā)展商獲得了銀行

28、的按揭貸款承諾后，便做廣告宣傳其有銀行提供按揭貸款的優(yōu)勢。我們常看到某房地產(chǎn)公司的廣告上寫著A銀行提供5成5年貸款。對購房人來說，這實際上是一種付款方式，即當(dāng)購房人向發(fā)展商付足了50%的房價款后，便可向銀行申請借款，但這里存在這樣一個問題，即借款人可以向銀行申請借款，但銀行不一定就批準(zhǔn)貸款，當(dāng)有的借款人的申請被銀行拒絕時，問題就隨之出現(xiàn)。因為發(fā)展商與購房人買賣合同中對銀行批準(zhǔn)貸款的情況沒有予以規(guī)定，于是未獲得貸款的申請人便對后續(xù)付款的問題提出疑問，他們或者稱按揭是一場騙局，或者拒付后期款。有的購房人稱如果按揭不成就必須退房，有的購房人要求發(fā)展商降低房價款，由于在合同中對于此種情況沒有具體規(guī)定，

29、發(fā)展商和這些購房者達不成一致意見，從而使原來幾乎成功的交易蒙受著失敗的危險。排除這類風(fēng)險的應(yīng)急解決辦法是發(fā)展商與這些購房者就后期未付房款重新達成新的分期付款協(xié)議。如果想從根本上解決這類問題，最好的方式是發(fā)展商向購房者推薦按揭貸款條件時，就應(yīng)該把未得到銀行批準(zhǔn)后的付款方式規(guī)定在合同之中，這樣就可以防患于未然，減少不必要的糾紛。（八）房屋格局的改變引起的負效應(yīng)房屋格局的設(shè)計早在報規(guī)劃時已審定，有關(guān)房屋格局的圖紙在銷售時需要印刷在售樓書中，每一位購房者都在選定了所需要的房屋格局后才決定買房的。若房屋格局有變化，應(yīng)該事先征得購房人的同意，如原來在售樓書中的格局做了改變，所有售樓宣傳資料也要及時作出改變

30、，否則，就會出現(xiàn)新的風(fēng)險。例如某開發(fā)公司在預(yù)售一處商業(yè)用房時，原設(shè)計圖紙所設(shè)計的一處鋪面房處在顧客可以流通的要道。一位購房人因為看到該處優(yōu)點，斥巨資購買了這一處商業(yè)用房。等全部房價款交完后，入住時發(fā)現(xiàn)，原來圖紙設(shè)計的暢通過道，竟變成了一個死角。經(jīng)調(diào)查，方知原來該發(fā)展商將該商業(yè)用房的一部分銷售給了另外一家購房人，為了促銷，竟將原來的過道堵死供這家客戶獨立使用。由于擅自改變已售出的商品房，它的使用價值已大大降低，于是這位購房人訴諸法律，決定退房，并要求發(fā)展商賠償經(jīng)濟損失。該發(fā)展商改變已售商品房所冒風(fēng)險便是購房人要求退房和索要經(jīng)濟賠償。該風(fēng)險足以使原先成功的交易告吹，并使該發(fā)展商繼續(xù)蒙受其他方面的損

31、失。發(fā)展商在銷售商品房的過程中，由于出于各種考慮，而要改變原房屋設(shè)計，在改變設(shè)計之前，一定要充分考慮各種因素，如已預(yù)售出房屋的買賣合同中關(guān)于房屋格局的圖紙和設(shè)計變更的前提條件，已作出售樓廣告宣傳涉及到的有關(guān)圖紙等。發(fā)展商應(yīng)與原訂購人商談，取得書面同意，盡量妥善處理此類問題，否則就會有新的風(fēng)險出現(xiàn)。（九）開發(fā)手續(xù)不完備爆發(fā)的集體訴訟房地產(chǎn)開發(fā)需要辦理一套完整復(fù)雜的手續(xù)。從立項、規(guī)劃局批準(zhǔn)設(shè)計方案、建委批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃和開工，到房屋土地管理局頒發(fā)土地證和銷售許可證，要經(jīng)過若干環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都是法定的。只有經(jīng)過了這些法定的程序，發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品房才可以進入市場，成為商品房，否則在未完成所有法定程

32、序之前，發(fā)展商所售的房產(chǎn)都不是真正的商品房，在最后一個環(huán)節(jié)國家房屋土地管理局頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證時過不了關(guān)。所以，國家要求所有發(fā)展商必須遵紀守法，履行完所有開發(fā)交易手續(xù)，否則，發(fā)展商就會遇到風(fēng)險。有一些發(fā)展商甘愿冒風(fēng)險，如與農(nóng)村鄉(xiāng)政府或縣政府合作，大面積開發(fā)農(nóng)村集體土地或可耕地，建造住宅進行銷售。因未將集體土地先征為國有，也未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，這些項目根本辦不下房屋產(chǎn)權(quán)證。開始時，購房人不明白購房的法定程序，但當(dāng)明白之后便紛紛要求退房，或拒付后期房款。這些發(fā)展商現(xiàn)在冒的風(fēng)險就太大了，一方面需要向國家交土地出讓金，辦理集體土地轉(zhuǎn)征為國有土地手續(xù)和國有土地出讓手續(xù)；一方面又要面對廣大購房者提出的退房要求和拒付后期款的要求。因為原來與鄉(xiāng)政府或集體某公司的合作是基于不向國家交土地出讓金，所以售房價格也未包含該因素，所以與對方的合作和利益分配已經(jīng)包死?，F(xiàn)在出現(xiàn)這么多的資金漏洞，如果對賣出去的房產(chǎn)再加價就更困難。由于開發(fā)手續(xù)不齊備，爆發(fā)的大批購房人的集體訴訟不斷出現(xiàn)。在長期的訴訟階段，購房人拒交后