1、中原代理的是什么？房子？準(zhǔn)確來講是“商品房”！什么才算是好的商品房？賣的快！賣的價格高！理由：絕版中央品質(zhì)大盤高檔、尊貴，皇家風(fēng)情國際園林景觀設(shè)計大師金鑰匙管理、英式管家這就是坑爹！這些全部是外在的包裝，扒開之后都是浮云！好房子的本質(zhì)是什么？戶型！如何贏在骨子里？優(yōu)秀戶型探究及評析怎樣才算是好的戶型？能夠最大化滿足業(yè)主的居住需求的住宅商品！通常滿足以下幾個條件：優(yōu)秀戶型之完善的功能Part 1住宅居住功能的劃分玄關(guān)客廳餐廳臥室廚房洗手間陽臺多功能室工人房客廳餐廳臥室廚房洗手間陽臺臥室洗手間基本配置普通配置豪華配置smart奔馳E級奔馳S級居住功能玄關(guān)玄關(guān)是區(qū)分戶外和戶內(nèi)的區(qū)域，有一定的阻隔性，

2、保障內(nèi)部空間的私密性。是主人感受家庭氛圍和賓客入門的第一區(qū)域，因此要有個性化的特征。作為換鞋的場所。要有一定程度的寬敞。建筑物正面入口處稱為玄關(guān)。又稱為起居室，是家人團聚、休息、娛樂、接待客人的活動場所，他是戶內(nèi)空間的重要組成部分，也是主人經(jīng)濟、社會地位、和個性的表露與象征。居住功能客廳客廳宜設(shè)陽臺并應(yīng)有良好的景觀視野，無陽臺的廳宜設(shè)置大面積低窗臺的觀景凸窗。客廳的開間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。提高空間開放感，應(yīng)減少開向客廳的門洞，增加連續(xù)墻面。客廳盡量朝南，特殊景觀或建筑限制調(diào)整朝向。一般有獨立餐廳，與客廳合并的餐廳、與廚房合并的餐廳。餐廳的位置應(yīng)盡可能的靠近廚房，以縮小食物移動距

3、離。居住功能餐廳家人用餐的區(qū)域。要有較好的朝向及自然采光（主臥應(yīng)朝南，不應(yīng)有黑房）；應(yīng)保證私密性，房間之間無對望；應(yīng)離活動區(qū)間較遠，避免噪音；應(yīng)沒有棱角、房間要方正；室內(nèi)不應(yīng)有臺階、地面不應(yīng)太滑；應(yīng)靠近洗手間（主人房應(yīng)帶洗手間）。居住功能臥室家人休息的區(qū)域，通常需要相對私密，并且安靜的空間。次臥室主臥室洗手間居住功能廚房廚房隨著人們生活觀念的變化，已經(jīng)由原來的獨立型派生出敞開型。應(yīng)靠近戶門且與餐廳有便捷的聯(lián)系。廚房應(yīng)設(shè)置在臨近外墻且具有良好采光通風(fēng)的位置。廚房如采用自然排煙，一般應(yīng)設(shè)置在北面，以降低其對臥式的影響。如自然排煙有困難,需設(shè)共用煙道將油煙集中排放出屋頂。單排、雙排、L型、U型布置廚

4、房面積約為套面積的6%-8%所有豎向管道應(yīng)集中在墻角居住功能洗手間衛(wèi)生間是用水較多的地方，除在選材上、結(jié)構(gòu)上要注意防水防潮外，要避免氣味和流水的聲音對臥式的影響。合理戶型應(yīng)盡可能將廚房、洗手間緊靠布置，使管道盡可能的集中。通常來說，舒適型戶型設(shè)有2個或以上洗手間。主要為洗漱及沐浴的功能。居住功能陽臺一般用于觀景或晾曬衣物。通常設(shè)置雙陽臺，客廳景觀陽臺及廚房的生活陽臺。部分舒適型戶型在臥室或餐廳也會設(shè)置陽臺，便于觀景或休閑。主要作為居住舒適度的提升功能。居住功能多功能室大戶型套房宜考慮多功能房，多在別墅戶型中采納體現(xiàn)主人個性及愛好注意對其他空間的干擾和影響，位置一般可考慮靠近戶外的地方一般作為休

5、閑娛樂，如視聽室、健身房、麻將房、書房等。居住功能工人房一般在三房以上的戶型中考慮，多用于別墅及大戶豪宅。位置一般緊靠廚房、生活陽臺等地方。大面積房可設(shè)獨立的入戶門，與主入戶門分開?；顒訁^(qū)域相對獨立，與主人活動區(qū)域不相交?？梢栽O(shè)置獨立洗手間。功能完善的案例-星河灣廚房廚房工人房次臥次臥主臥客廳洗手間洗手間多功能室玄關(guān)餐廳宴會廳陽臺功能不完善的案例惠陽中信新城89平米四房兩廳一衛(wèi)（改后）四房戶型，實用居家而言，只有一個洗手間一定不夠用。優(yōu)秀戶型之合理的布局Part 2影響布局合理性的相關(guān)因素二一、通風(fēng)采光三、功能分區(qū)四、實用空間戶型設(shè)計首先保證良好的通風(fēng)采光、全明設(shè)計是標(biāo)配。各功能間尺度是否合適

6、，是否實用；開間進深比例控制。保障功能區(qū)間的實用性，不被其他區(qū)域所占據(jù)。影響布局的四大因素二、空間尺度各區(qū)域承載著不同的居住功能，需要進行合理劃分。通風(fēng)采光是居家必備條件，也是客戶最為看重的一個環(huán)節(jié)。影響通風(fēng)采光的因素很多，如戶型的朝向、建筑之間的間距、戶與戶之間的視野是否對視等?？蛷d及主臥室的通風(fēng)采光（朝向）最為重要。合理布局通風(fēng)采光暗廚暗臥合理布局空間尺度客廳：最小面寬3.6米，寬深比應(yīng)為1：1至1：1.5；并且應(yīng)有兩面完整的墻。主臥：開間應(yīng)不小于3米餐廳：與客廳既相對獨立，又有聯(lián)系；并且至少要有兩面墻夾一個角衛(wèi)生間：面寬不小于1.8米，凈寬應(yīng)不小于1.6米陽臺：一定要保證廳出陽臺（不管戶

7、型的大?。┛蛷d進深太長“通道型”餐廳合理布局功能分區(qū)在功能分區(qū)上主要是為了提供更好的居住環(huán)境，做到各區(qū)間的功能互不干擾或者干擾性小。一般分為動靜分區(qū)及干濕分區(qū)，也有部分區(qū)隔為娛樂區(qū)域及休息區(qū)域。動區(qū)一般位于入口處，如客廳、餐廳、廚房等；靜區(qū)一般比較深入，如臥室及洗手間，強調(diào)私密性。干濕分區(qū)則區(qū)隔整體大塊區(qū)域，如餐廳、廚房及洗手間相對集中，避免影響臥室，也有洗手間內(nèi)部干濕分區(qū)之分。濕區(qū)濕區(qū)干區(qū)動區(qū)靜區(qū)餐廳、客廳、廚房、陽臺臥室、洗手間負一層語音室、酒窖等為娛樂區(qū)域一層客廳、餐廳、廚房等二層臥室休息區(qū)域動靜分區(qū)，娛樂休息分區(qū)餐廳雖然與客廳形成了明顯的分區(qū)，但是餐廳不占一角，周邊開口過多，使得餐廳幾

8、乎成為過道，不方便使用。餐廳獨立，又能通風(fēng)采光；其優(yōu)點不言而喻。合理布局實用空間：餐廳應(yīng)靠近餐廳，離大門不要太遠。直接對外通風(fēng)采光；盡量應(yīng)做到有一個生活陽臺水火不同線、水火不相鄰（洗、切、燒的順序或者L型）。廚廁不相鄰。廚房生活陽臺入戶門餐廳合理布局實用空間：廚房面寬不小于1.8米，凈寬應(yīng)不小于1.6米公共衛(wèi)生間應(yīng)廁浴分離，干濕分離如果僅有一個衛(wèi)生間，則應(yīng)靠近主臥室，避免實用時的穿堂越室如果有兩個衛(wèi)生間，則公共衛(wèi)生間應(yīng)靠近客廳兩個衛(wèi)生間，公共衛(wèi)生間臨客廳廁浴分離，只有一個衛(wèi)生間，靠近主臥室合理布局實用空間：衛(wèi)生間三房兩廳一衛(wèi)：90平米通風(fēng)采光：所有功能間全明設(shè)計，南北通透形成空氣對流；空間尺度

9、：各功能間尺度搭配合理；功能分區(qū)：廚房連接餐廳、生活陽臺，客廳餐廳與臥室合理分隔，互不干擾；實用空間：在保證功能分區(qū)基礎(chǔ)上，純粹過道相對較少，浪費較少。合理布局案例-江南豪苑不合理布局案例-江南豪苑兩房兩廳一衛(wèi)：90平米通風(fēng)采光：陽臺內(nèi)凹，影響客廳采光；空間尺度：大兩房客廳開間僅3.3米，餐廳空間過大；功能分區(qū)：主臥入口正對客廳；實用空間：餐廳及臥室空間過于浪費，客廳使用受限。優(yōu)秀戶型之創(chuàng)新/高附加值Part 3高附加值：溢價的關(guān)鍵，是近年來推高房價的黑手。室內(nèi)贈送室外贈送特點：常規(guī)需要計算一半建筑面積；贈送率相對會偏低一些。形式：陽臺入戶花園內(nèi)庭院/空中花園凸窗/落地凸窗地下室/架空層隔層如

10、何打造高附加值戶型？特點：一般不需要計入建筑面積；贈送相對較高，價格拉升明顯；多在別墅中體現(xiàn)。形式：露臺花園天井/中庭預(yù)留構(gòu)建商業(yè)平臺邊套270度飄窗戶型示意邊套采用270度采光“L”型飄窗步入式凸窗，完全贈送，提示實用率浴室陽光空間，最佳觀景飄窗比平窗更能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內(nèi)空間；飄窗窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，增加實用率；落地飄窗增加步出空間；層高小于2.2米，進深小于0.6米贈送全部面積。室內(nèi)贈送：轉(zhuǎn)角凸窗，延展室內(nèi)空間及增加戶外景觀攝取，全贈送空間。入戶花園可設(shè)置為室內(nèi)園林空間入戶花園可改成小陽光書房或餐廳室內(nèi)贈送：入戶花園，裝飾的綠化

11、空間，可改造功能間，半贈送空間?？筛某刹蛷d可改成書房或臥室室內(nèi)贈送：內(nèi)庭院，改書房或臥室，半贈送空間通過內(nèi)庭院贈送，達到2房變3房的高附加值。室內(nèi)贈送：贈送從地下室或架空層，多在別墅中應(yīng)用。地下室，采光通風(fēng)差架空層，類似地上一層三錯層大戶型設(shè)計，通過隔層贈送提升產(chǎn)品實用價值，同時產(chǎn)品形成特色，為高端大戶產(chǎn)品。一層二層三層室內(nèi)贈送：隔層贈送，全贈送空間。A客廳B客廳上空B客廳A臥室B臥室A客廳上空南北雙向公寓：客廳在南面，則主臥室在北側(cè)，客廳上空可自行隔出房間，成為兩房戶型。室外贈送：頂層坡屋頂預(yù)留天窗，形成陽光室全贈送空間；露臺贈送多在別墅、情景洋房及復(fù)式中應(yīng)用。前花園后花園贈送側(cè)花園贈送側(cè)花

12、園類雙拼贈送側(cè)花園聯(lián)排之間連接的隔墻，預(yù)留少量地塊作為花園贈送聯(lián)排享有三面花園贈送，營銷時以雙拼享受做賣點室外贈送：聯(lián)排變雙拼，送側(cè)花園室外贈送：贈送中庭，二樓、三樓可以隔成功能間室外贈送：預(yù)留構(gòu)件，交樓后統(tǒng)一進行搭建，作為全贈送空間。通過奇偶層的露臺的合理擺放，或通過廊與樓體中的空隔，預(yù)留L型承重梁，在驗收后，開發(fā)商統(tǒng)一將戶外建筑構(gòu)件及空隔部分樓板建造好，從而可以改造成一個功能房。室外贈送：商業(yè)裙樓屋面利用，增加單層步出空間，提升價值，為全贈送空間。一樓為底商，二層戶型平面與一層底商屋頂齊平，在二樓入戶花園或陽臺設(shè)置合理步出設(shè)計，增加底商屋頂平面利用，可作為私家花園。優(yōu)秀戶型之符合風(fēng)水習(xí)慣P

13、art 4原則：戶外、戶內(nèi)的任何2個門都不能直接相對（犯沖）大門口正對長走廊是沖煞大門不能正對廁所門大門不能正對客廳落地門窗，俗稱穿堂煞洗手間的門不能與廚房的門相對洗手間的門不要對著通道、臥室的床頭房間進門的時候，不能直接從床尾直視床頭進屋子的時候不能直接看到洗手間門：不可犯門沖洗手間的門直對臥室的床門直對電梯間、消防通道門沖反面案例入戶門對著走廊，形成門煞門沖反面案例床尾直視床頭床頭不能靠門床頭不能靠窗床頭上吊頂?shù)脑挷荒苡袡M梁壓床而過 廚廁最好不要相鄰床尾不能朝北（需注意戶型設(shè)計時臥室門的位置）廚廁最好不相鄰，實在避免不了，則應(yīng)設(shè)置不同向/不相鄰的門以規(guī)避臥室及廚房：水火相鄰；中間應(yīng)加一切菜

14、臺的位置規(guī)避門灶相對，犯沖廚房：水火不同線（最好是L型），不可避免的話（小戶型），則水火不相鄰 門不對灶（犯沖煞）洗手間洗手間的門不正對大門不與大門相鄰不與廚相鄰優(yōu)秀戶型之符合市場需求Part 5符合市場需求：要與區(qū)域居住習(xí)慣、客戶需求相吻合，對項目定位戶型定位做充分考量，符合市場的就是最合適的。二一、區(qū)域居住習(xí)慣三、競爭市場考量四、發(fā)展趨勢預(yù)判各區(qū)域居住習(xí)慣不同，對產(chǎn)品需求差異較大；香港、深圳小戶型，內(nèi)地多為大戶型；成都區(qū)域考慮麻將房設(shè)置。目標(biāo)客戶群體定位明確，是首置、改善還是享受型，不同戶型需求面積及功能差異較大。要考慮到區(qū)域客戶、市場的走勢，產(chǎn)品要有一定的前瞻性，待銷售時才不被市場所淘汰

15、。符合市場需求 戶型定位二、目標(biāo)客戶需求商品房銷售必然存在競爭，需要多進行競爭樓盤對比、從而優(yōu)化產(chǎn)品。符合市場需求案例：三遠大愛城89平米兩房兩廳一衛(wèi)區(qū)域習(xí)慣：緊湊型戶型，南向設(shè)計?？蛻粜枨螅菏字镁佣?，并且對于居住功能需求為三房，本項目兩房通過贈送空中花園變?nèi)浚峡蛻舻墓δ苄孕枨?。競爭考量：單價較高，但面積控制得當(dāng)，在總價上并不會給客戶購買造成非常大的障礙。發(fā)展趨勢：考慮到自住及投資兼顧的需求，緊湊型單位具有競爭力。不符合市場需求案例：新華聯(lián)廣場88平米兩房兩廳一衛(wèi)區(qū)域習(xí)慣：本戶型朝北，只有一個陽臺并且實用性不大；同時本區(qū)域?qū)τ诮?0平米兩房接受度低，發(fā)展商對區(qū)域情況不了解。客戶需求：此為

16、大兩房戶型，入戶花園無法調(diào)整為臥室，在功能上不能滿足三房居住需求。競爭考量：戶型在布局上較亂，雖然為大兩房，但沒有很高的舒適度，總價沒有得到控制。發(fā)展趨勢：對自住客而言，居住舒適度不夠，對投資客性價比不高，因此長期滯銷。優(yōu)秀戶型案例鑒賞Part 6優(yōu)秀戶型案例：DADA的草地目標(biāo)客戶：投資客、投資兼遠期自住客。產(chǎn)品關(guān)鍵：控制面積、控制總價。產(chǎn)品組合：戶型面積套數(shù)備注1*2*1約49.426%變2房2*2*1約76.2826%變3房約83.2224%變3房2*2*2約95.0712%變4房約108.4512%變4房合計100%49.40平米贈送14.77平米；可改兩房兩廳一衛(wèi)雙陽臺；戶戶雙陽臺，

17、L型全贈送陽臺令N+1輕松實現(xiàn)；罕見半贈送廚房；陽臺空調(diào)位可做飄窗，更多使用空間；陽臺可改造一個臥室，實用性強。DADA的草地-1房2廳1衛(wèi)-49.4平米DADA的草地-2室2廳1衛(wèi)-76.28 76.28平米 贈送27.21；可改三房兩廳一衛(wèi)雙陽臺；百變N+1戶型，闊氣全贈送大陽臺、玄關(guān)；戶型緊湊，罕見76平米三房可變四房神奇設(shè)計；動靜分區(qū)明顯，舒適居家天地。95.07平米 贈送48.53平米；可改四房兩廳兩衛(wèi)三陽臺；6.8米超級景觀大陽臺，雙陽臺設(shè)計；4.1米寬U型廚房，舒適實用；主臥開間4米百平米戶型實屬罕見。DADA的草地-3室2廳2衛(wèi)-95.07 優(yōu)秀戶型案例：萬科金域華府目標(biāo)客戶：

18、本地剛需自住客戶。產(chǎn)品關(guān)鍵：滿足功能性需求為主，控制總價。產(chǎn)品組合：兩房為主，改后為三房、四房單位，滿足家庭剛性需求客戶。萬科金域華府-732房2廳1衛(wèi)變3房2廳1衛(wèi)萬科金域華府-882房2廳1衛(wèi)變4房2廳2衛(wèi)常規(guī)戶型的尺度附件：實用型、舒適型、尊貴型住房的面積劃分緊湊型一房二房三房四房40-5055-6580-100110-130舒適型二房三房四房五房70-90110-135135-170180-200尊貴型三房四房TH LH獨立別墅150-200180-200180-260260-400一般標(biāo)準(zhǔn)戶型空間尺度參考兩房產(chǎn)品設(shè)計考慮因素客群：投資型、首次置業(yè)客戶為主，婚房為輔。常規(guī)產(chǎn)品尺度：60

19、-85平米，緊湊型及舒適型緊湊型兩房的市場競爭力：戶型面積控制、總價控制滿足投資客戶底總價投資門檻，面積緊湊集約，嚴(yán)格控制總價。燦邦國際廣場66兩房戶型，屬于緊湊型兩房戶型點評：戶型方正實用，通風(fēng)采光極佳，左右動靜分區(qū)，構(gòu)筑優(yōu)雅生活；尊享雙陽臺全明設(shè)計，臥室超大落地凸窗，朗闊空間享受；270度景觀視野，山景，公園盡收眼底；主要尺寸：客廳開間3400m主臥開間3025m次臥開間3025m戶型分析可樂項目，面積為80.7 82.82 ，屬于舒適型兩房戶型點評：戶型規(guī)劃設(shè)計雙陽臺1700及1200進深設(shè)計，舒適度較高，房房帶有700的落地凸窗，一切美景景觀盡收眼底，3900的客廳，公共活動空間較大；

20、主要尺寸：客廳開間3900m主臥開間3300m次臥開間2800m戶型分析戶型點評：戶型贈送面積較多，入戶花園約11平米，可改成書房，實用性較高；1米8寬陽臺設(shè)計，通風(fēng)采風(fēng)性良好；動靜分區(qū)，戶型實用率較高；主要尺寸：客廳開間4200m主臥開間3300m次臥開間2900m戶型分析翠堤尚園76平米兩房，屬于高附加值兩房，可改成三房兩房戶型功能空間尺度參考2房功能空間尺度（單位：米）名稱客廳餐廳廚房主臥次臥衛(wèi)生間生活陽臺觀景陽臺開間 （m）3.45-4.22.4-3.91.8-2.63.0-3.52.8-3.31.5-2.11.23.9-4.2進深 （m）3.5-41.6-2.151.6-2.63.3

21、-5.52.6-3.41.5-2.21.51.2-1.6面積 （）10-154-83-710-197.5-112.25-4.61.85-7客群：惠城區(qū)首次置業(yè)客戶， 2-3口小家庭結(jié)構(gòu)，即將進入生子階段，惠陽大亞灣88-120平米以投資及首置為主，120平米以上以改善型居住為主。常規(guī)產(chǎn)品尺度：88-160平米實用型三房、尊貴型三房功能型三房的市場競爭力：1、功能空間保證：目前惠陽大亞灣三房客戶大多考慮前期投資，后期有可能居住，對房間功能需求不是很高；2、戶型面積控制：惠陽大亞灣客戶購買三房以緊湊型為主，以控制總價為主要要求。三房產(chǎn)品設(shè)計考慮因素江南豪苑3室2廳1衛(wèi)88.00，屬于緊湊型三房戶型

22、點評：大客廳空間，南北通透私家花園，凸窗全贈送L型凸窗視野無邊，看園林景觀主要尺寸：客廳開間3600m主臥開間3000m次臥開間2600m戶型分析東部蔚藍海岸3室2廳2衛(wèi)110，屬于實用型三房戶型點評：客廳開間4.5米，主臥、客廳均為南向設(shè)計，臥室全部凸窗設(shè)計增加實用空間；次臥床位擺放不便，風(fēng)水不佳。主要尺寸：客廳開間4600m主臥開間3600m次臥開間2800m戶型分析龍林上觀C2戶型3室2廳2衛(wèi)133.23，屬于舒適型三房戶型點評：約16平米入戶花園，構(gòu)筑優(yōu)雅生活；2200寬景陽臺設(shè)計，盡享生活樂趣；270度景觀視野，山景，公園盡收眼底；主要尺寸：客廳開間4600m主臥開間3600m次臥開

23、間2800m戶型分析方直瓏湖灣188三房，屬于尊貴型三房戶型點評：2700進深陽臺，將江景盡收眼底；5400客廳開間，生活如此尊享；270度L型陽臺設(shè)計，讓生活充滿景色；600的凸窗設(shè)計，讓房間更加舒適宜人；主要尺寸：客廳開間5400m主臥開間4200m次臥開間3600m戶型分析3房功能空間尺度（單位：米）名稱客廳餐廳廚房主臥次臥主衛(wèi)客衛(wèi)獨立書房次臥凸窗書房凸窗主衛(wèi)凸窗生活陽臺觀景陽臺開間 （m）3.6-6.63.6-6.61.6-2.53-5.72.8-3.91.6-2.61.6-2_0.6-0.7_0.6-0.71.8-6.63.6-8.4進深 （m）3.7-7.52.5-4.83.2-3

24、.53.7-6.32.9-4.41.7-5.22-4.4_1.4-4.2_2.4-4.21.6-21.8-2.7面積 （）14359255910208154.5-13490.831.432116.5-23三房戶型功能空間尺度參考客群：多次置業(yè)客戶，改善型置業(yè)需求， 三代同堂家庭。常規(guī)產(chǎn)品尺度：130-180平米四房，實用型、舒適型、尊貴型四房的市場競爭力：1、空間舒適度明顯提升：滿足改善型換房客戶對廳房尺度的較高要求，所有房間尺度均達到舒適，功能空間齊備，考慮周到合理；2、房間數(shù)量終極足用：四房兩廳兩衛(wèi)標(biāo)配，滿足大多數(shù)家庭終極房間數(shù)量需求，在休閑空間設(shè)計上需滿足客戶需求。四房產(chǎn)品設(shè)計考慮因素DADA的草地97 4室2廳1衛(wèi)，屬于實用型四房戶型點評：超大贈送是此戶型的核心競爭力，贈送后面積可達120平米；廚房，陽臺，房間為全贈送，性價比極高；7000的開間規(guī)劃設(shè)計，讓臥室與陽臺相連；主要尺寸：客廳開間4200m主臥開間3900m次臥開間2500m戶型分析萬城3室2廳2衛(wèi)131.88 ，屬于舒適型四房戶型點評：兩梯兩戶，電梯直接入戶；南北通透，動靜明快，私享如畫美景；前庭花池，入門即享靈性生活；超大空中院落，完美空間自由組合；雙陽臺步入式凸窗設(shè)計，愜意非凡主要尺寸：客廳開間4300m主臥開間3