1、.：.；暴利行業(yè)偷稅頻繁 揭開房產(chǎn)企業(yè)大肆偷稅黑洞 范利祥 今年對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查是全國稅務(wù)稽查重點之中的重點。上述浙江省地稅局官員泄漏，今年房地產(chǎn)企業(yè)仍是該省稅收稽查的重點監(jiān)控對象。 在山西、山東、四川、云南、上海等全國各省市的稅務(wù)稽查人員均發(fā)現(xiàn)了這些地方房產(chǎn)企業(yè)的大肆偷漏稅問題。而這些地方稅務(wù)機關(guān)普遍反映，約有90的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。 利潤“巨人成為納稅“矮子。在國家稅務(wù)總局日前公布的“2003年度中國納稅百強排行傍中，房地產(chǎn)企業(yè)悉數(shù)“落榜。無獨有偶，稅務(wù)總局同步公布的“2003年度房地產(chǎn)開發(fā)運營行業(yè)納稅十強中，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅總額也并不樂觀。 房地產(chǎn)行業(yè)一向是高額利潤行業(yè)。為什

2、么“財富巨人反而成了“納稅矮子了呢？在8月27日的杭州市十屆人大常委會第十九次會議上，杭州市審計局局長潘再高提交的一份14頁的“審計清單，似乎給出了部分答案。 報告列舉了審計發(fā)現(xiàn)的“七大問題，而排在首位的問題那么是：列入審計范圍的杭州市房地產(chǎn)企業(yè)逃稅七千萬元。 房產(chǎn)企業(yè)偷稅頻繁 今年，杭州市審計局在對該市地稅部門稅收征管情況進展專項審計時，重點檢查了房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況。而在重點檢查的37家房地產(chǎn)企業(yè)中，有17家房地產(chǎn)企業(yè)存在偷逃稅行為，偷逃稅金額達7069.81萬元?！拔沂卸愂照鞴艽嬖诒∪醐h(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅景象比較嚴重。潘再高在會議上大聲說。 其實，對于杭州市地稅局來說，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃

3、稅早就不是什么新穎事。“在市審計局的出來之前，我們還剛剛查處了一個房產(chǎn)偷稅大戶。杭州市地稅局一位官員那么泄漏，不久前，該局稽查一局對杭州市某房地產(chǎn)開發(fā)運營公司作出了補繳稅費1057萬余元，加收滯納金501萬余元的處置，并給予罰款528萬余元的處分。 其緣由是，經(jīng)杭州市審計局檢查小組查實，該房產(chǎn)公司曾采取諸多手段偷逃稅款?！斑@是近年來杭州地稅查處個案中處分額最大的偷稅案之一。該官員表示。但他并不情愿泄漏是哪家公司。 而早在今年3月上旬，杭州市地稅稽查一局就對該市所轄的江干區(qū)、上城區(qū)、濱江區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等范圍內(nèi)的156戶房地產(chǎn)企業(yè)開展“責成自查。其中150戶單位實施自查后，發(fā)現(xiàn)有問題的108家

4、，無問題的僅42家。而本次自查發(fā)現(xiàn)合計應(yīng)補各項地方稅費1.5億元。其中，營業(yè)稅7900萬元，企業(yè)所得稅5800萬元，其他各項稅、費、滯納金1300萬元。 在自查根底上，該稽查局又確定了50家企業(yè)作為接下來的重點稽查對象。這次檢查暴露了杭州市房地產(chǎn)企業(yè)在稅收上存在的幾大問題：已完工工程未按規(guī)定及時結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤，并交納企業(yè)所得稅；開發(fā)樓盤的預(yù)收房款和代收代付費用未按規(guī)定交納營業(yè)稅；虛列開發(fā)本錢，擠占利潤，少繳企業(yè)所得稅；隱匿收入，偷稅逃稅等等。 “房地產(chǎn)企業(yè)偷逃漏稅景象曾經(jīng)非常普遍。9月10日，本報記者就房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅問題在浙江省地方稅務(wù)局進展采訪時，該局一位不情愿泄漏姓名的官員如是表示。 浙

5、江省地方稅務(wù)局提供的資料闡明，從該省下面的各縣市匯報的數(shù)據(jù)來看，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅問題曾經(jīng)相當嚴重。如金華市地稅局稽查局在近期針對該市96家房地產(chǎn)企業(yè)開展的專項稅收檢查中，這些企業(yè)補繳稅費5472萬元；嘉興市地稅部門組織實施對全市311戶房地產(chǎn)企業(yè)的2002至2003年度稅收自查，各企業(yè)自查申報補稅金額合計5009萬元；義烏市地稅局針對全市房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問題，對15家規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)進展重點檢查，查補稅費共7000多萬元，其中單戶查補稅費最多的達1800余萬元。 房地產(chǎn)企業(yè)“虧損背后 “這早就是一個公開的！9月3日下午，杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)副總不以為然地向本報記者表示，“他讓

6、房產(chǎn)企業(yè)都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！ 上述杭州市地稅局官員那么泄漏，在房產(chǎn)情勢一片大好、利潤不少的今天，不少房產(chǎn)公司申報的利潤竟然是負數(shù)。 “北京的房地產(chǎn)企業(yè)整個行業(yè)從報表上看一片紅，根據(jù)稅務(wù)總局統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)卻是全行業(yè)虧損。國家稅務(wù)總局稽查局的孫海亭處長在4月份的“首屆房地產(chǎn)稅收稽查研討會上如此感慨。 南京市房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅比率更是驚人。今年元月份，南京市地稅局稽查分局對該市房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收專項檢查。檢查發(fā)現(xiàn)，2002年度納稅額較大的88家房地產(chǎn)企業(yè)中，有87戶出現(xiàn)問題，涉稅金額高達5031.66萬元。偷漏稅的房產(chǎn)企業(yè)竟然達九成以上。而且，令當?shù)氐囟惒块T不解的是，多數(shù)開發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機

7、關(guān)申報的是“微利或者“虧損。 此外，在山西、山東、四川、云南、上海等全國各省市的稅務(wù)稽查人員均發(fā)現(xiàn)了這些地方房產(chǎn)企業(yè)的大肆偷漏稅問題。而這些地方稅務(wù)機關(guān)普遍反映，約有90的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題。 本報記者在實踐采訪中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅“手段主要有：一是在預(yù)售樓盤時故意延遲交納稅款。還有些企業(yè)那么是不按合同商定時間確認收入，以各種理由拖延交納企業(yè)所得稅。 二是有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額。甚至少報稅款或逃避納稅。 三是個別企業(yè)采取“體外循環(huán)法，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算

8、混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使交納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 四是部分開發(fā)商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業(yè)外收入或往來賬戶，未記入應(yīng)稅營業(yè)額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續(xù)費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅。 其它還有，以假發(fā)票虛列本錢，致使企業(yè)虧損不交納企業(yè)所得稅；隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額；從售樓款中抵減代理手續(xù)費，以此少繳營業(yè)稅；更名費等收入不入賬等等。 “房地產(chǎn)業(yè)是獨一一個延續(xù)三年進展專項檢查的行業(yè)。目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)偷

9、稅漏稅的手段越來越復雜。國家稅務(wù)總局稽查局的孫海亭處長說。 體制之痛 浙江廣廈集團一位副總分析，房地產(chǎn)企業(yè)所納稅項是現(xiàn)行稅制下交納地方稅種最多的行業(yè)，涉及11個稅種，建立期長，難以逐筆清查。而且，在我國土地運用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種納稅方式不能隨著課稅對象價值的上升而上升，具有稅源缺乏而缺乏彈性的缺陷。這些從某種程度上縱容了房產(chǎn)商去投機和偷漏稅款。 此外，現(xiàn)行稅制還有其它不少消極作用。一是土地閑置、浪費嚴重。開發(fā)階段稅少、稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當于給土地開發(fā)者的無息貸款，實踐上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地接受過高的稅負，從而助長了土地的隱形買賣，逃稅景象嚴重。更為嚴重的

10、是直接影響和妨礙了大量劃撥土地進入市場，激發(fā)了土地價錢的上漲。三是在開發(fā)階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)理機制，使政府無法參與增值價值的再分配。 還有，內(nèi)外有別的兩套稅制，導致房地產(chǎn)市場上的不公平競爭。國內(nèi)企業(yè)與國外企業(yè)，在所得稅、保有稅制，以及三稅增值、消費、營業(yè)稅收取不同?！斑@種不平等景象，假設(shè)繼續(xù)下去，將對國內(nèi)企業(yè)的開展非常不利。同時也導致了內(nèi)、外資房產(chǎn)企業(yè)的偷稅手段更復雜更隱蔽。 杭州市地稅局官員也表示，地方維護主義嚴重也是呵斥房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的緣由之一?！白龇康禺a(chǎn)企業(yè)的都有一定關(guān)系，沒有關(guān)系往往拿不到土地，房地產(chǎn)企業(yè)往往利用關(guān)系在稅收上維護本人，有些時候有的企業(yè)剛剛查到，就有人出來說話，而且地方維護相當嚴重，經(jīng)常遭到各種要素干擾，打擊力度不夠。 據(jù)了解，今年對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查是全國稅務(wù)稽查重點之中的重點。上述浙江省地稅局官員泄漏，今年房地產(chǎn)企業(yè)仍是該省稅收稽查的重點監(jiān)控對象。 但浙江大學房地產(chǎn)投資研討所所長趙杭生以為，假設(shè)不改動現(xiàn)行的稅收體制，將“難以真正改動房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅景象，“治本不治本。 據(jù)泄漏，為改動房地產(chǎn)開發(fā)期重稅導致房價高企及房地