1、第十二章 物業(yè)風險管理與保險教學提示物業(yè)管理實踐的開展， 使越來越多的人意識到， 物業(yè)管理中的風險管理是一件極其重要的事情， 甚至是一件事關企業(yè)生死存亡的大事。 本章對風險及風險管理理論、保險理論、物業(yè)管理風險的類型、原因及對策、物業(yè)管理企業(yè)的保險決策作了較為詳細的闡述。重點講解 構成風險的 3 個特征： 1風險的負面性。即風險是與損失或不利事件相聯(lián)系的，沒有損失就沒有風險和風險管理。 2風險的不確定性。風險是與偶然事件相聯(lián)系的，即發(fā)生不利事件或損失是不確定的， 是可能發(fā)生也可能不發(fā)生的。 不確定性又表現(xiàn)在以下4 個方面： 風險發(fā)生頻率的不確定性； 風險發(fā)生時間的不確定性； 風險發(fā)生空間的不確

2、定性； 風險導致的損失程度的不確定性。 3 風險的可測性。 但凡風險都是與特定的時間和空間條件相聯(lián)系， 從此角度來看， 風險事故的發(fā)生是可以測定的， 這就是風險的可測性。 這種可測性也就是數(shù)學或統(tǒng)計學所說的概率或幾率。 所以， 風險可以通過大量的觀測結果來解釋其潛在的必然性。這種風險的可測性是保險公司能夠經(jīng)營保險的根底。 保險的承保條件保險公司也不可能承當一切風險， 它承當?shù)娘L險是有一定條件限制的。 就目前的 保險技術來說，保險承保的風險大多為純粹風險，并且需要滿足以下條件： 1 必須是多數(shù)人可能遭遇的風險。 2 風險損失發(fā)生必須是意外的、不可抗力的，但損失結果又必須是可以確定的。 意外 的發(fā)

3、生是指風險導致的損失只能是偶然的，不是投保人成心制造的或已經(jīng)發(fā)生的。 損失結果可以測定的 是指損失發(fā)生的時間、地點、原因及損失程度都是明確的和可以測定的。例如，古董書畫、藝術品、技術資料、電腦軟件等無一定價，保險金額很難確定，所以，如果沒有特別的約定，這些物品一般不作為承保的對象。 3 風險損失是適度的、可經(jīng)營的和符合經(jīng)濟原那么的。 適度 是指風險損失對于投保者來說不能太小或損失幾率偏高， 這種情況， 采用保險方式不符合經(jīng)濟原那么。 可經(jīng)營的 是從保險公司的角度來說的，即風險損失對于保險公司來說不能太大而超過其承受能力， 否那么保險公司難以持續(xù)經(jīng)營。 這也不符合經(jīng)濟原那么。難點釋疑 可保利益原

4、那么是指投保人對投保標的具有一定的經(jīng)濟利益、 經(jīng)濟效益或責任關系。 如果投保人對投保標的無可保利益那么保險合同為無效合同。 可保利益不僅要考慮利益的有無，還要考慮利益的大小。例如，兩人共有的房屋，價值100 萬元，如其中一人以自己的名義為該房屋投保財產(chǎn)保險， 即使房屋在保險有效期間內(nèi)發(fā)生火災而遭全損，該被保險人也只能獲取50 萬元的賠償。因為，被保險人對該房屋的可保利益是保險公司履行賠償責任的客觀依據(jù)。可保利益還必須符合以下3 個條件：合法性、經(jīng)濟可測性、客觀性。合法性是指可保利益必須符合法律規(guī)定和社會公德的要求； 經(jīng)濟可測性是指可保利益是可以用貨幣形式確認或估價的利益； 客觀性是指可保利益是

5、事實上的利益， 而非保險當事人主觀推斷的利益。 事實上的利益既包括現(xiàn)有的利益， 也包括基于現(xiàn)有利益而產(chǎn)生的期待利益。 現(xiàn)有利益可以表現(xiàn)為物業(yè)財產(chǎn)的損失， 期待利益可以表現(xiàn)為由于營業(yè)中斷而造成利潤損失等。本章結論從管理角度來說，所謂風險 ，是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和。構成風險的 3 個特征： 1風險的負面性。 2風險的不確定性。 3 風險的可測性。風險按照不同的標準有不同的分類。風險產(chǎn)生的條件有有形的客觀條件和無形的主觀因素。風險產(chǎn)生有其相應的本錢。2風險管理就是利用各種自然資源和技術手段對各種導致人們利益損失的風險事件加以防范、控制以致消除的全部過程。其目的是以最小的經(jīng)濟本錢

6、到達分散、轉移、消除風險，保障人們的經(jīng)濟利益和社會穩(wěn)定的根本目的。風險管理的整個過程可以分成識別，評估，控制，檢查與調整4 個步驟。3保險是以合同的形式，由承保人按損失分攤原那么，預收保險費，組織保險基金，用貨幣形式補償投保人的經(jīng)濟補償制度。對有些風險必須通過保險手段來分散風險。保險公司也不可能承當一切風險，它承當?shù)娘L險是有一定條件限制的。在世界各國長期的保險實踐活動中，為了確保保險雙方的合法權益，保證保險活動正常運行，形成了一些行之有效并為世界各國所公認的根本原那么，這些原那么有：最大誠信原那么、可保利益原那么、損害補償原那么、近因原那么、代位追償原那么及重復保險分攤原那么。4保險合同是經(jīng)濟

7、合同的一種，是投保人與保險人之間關于承當風險的一種民事協(xié)議。按照保險合同，投保人向保險人交付合同商定的保險費，而保險人在雙方約定的保險事件出現(xiàn)時，向投保人支付保險賠償或保險金。保險合同除了一般經(jīng)濟合同所共有的特征以外，還有其獨特的法律特征。保險合同的當事人必須履行如實告知、危險增加通知等義務。當保險事故出現(xiàn)后，要注意按照一定的索賠程序進行索賠。對物業(yè)管理者來說，保險不等于可以高枕無憂、輕率從事。5物業(yè)管理實踐的開展，使越來越多的人意識到，物業(yè)管理中的風險管理是一件極其重要的事情，甚至是一件事關企業(yè)生死存亡的大事。在物業(yè)管理中我們會碰到各種風險，包括市場風險、法律風險、財產(chǎn)風險、責任風險甚至人身風險。需要物業(yè)管理者分析