1、.：.；東營市廣利港海鮮零售市場謀劃案工程總論本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值、工程的主要建立目的三個方面分析，意在使企業(yè)對工程有一個宏觀的了解。一、政府政策與規(guī)劃趨式一東營市海洋資源豐富，有著4800平方公里的淺海和180萬畝的灘涂資源，但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中，產(chǎn)量與GDP比重均處于末位，2002年，市政府為加快東營漁業(yè)經(jīng)濟，編制了，提出了東營市漁業(yè)應(yīng)立足國內(nèi)外市場，加快漁業(yè)構(gòu)造調(diào)整，圍繞漁業(yè)增效、漁民增收，大力開展?jié)O業(yè)經(jīng)濟協(xié)作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)零售市場建立，開展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè)，營造優(yōu)良環(huán)境擴展對外開放，添加出口創(chuàng)匯才干，實現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟繼續(xù)開展。并提出了各項

2、詳細開展目的，根據(jù)目的，東營市到2005年，水產(chǎn)品總產(chǎn)量到達34*104T，漁業(yè)產(chǎn)值達31億元，水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達146萬畝，出口創(chuàng)匯到達1500萬美圓。二根據(jù)2003年市政府發(fā)布的，到2007年，東營將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點的一處國家級中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)零售市場、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲效力為中心，培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售的集散地。并為此出臺了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵漁業(yè)投資運營。在中，廣利港的開展定位是：以引進外資和利用民間投資為主，鼓勵開展具有經(jīng)濟活力的外資企業(yè)和私營企業(yè)，重點開展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。三東營市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建立“一區(qū)五園列入議

3、事日程，其中“一區(qū)就是中心城防潮堤以內(nèi)的約20萬畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū)，本工程曾經(jīng)被作為重點調(diào)控中心任務(wù)來抓。該區(qū)域根據(jù)以市興港，以港帶市的主題內(nèi)容，應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)，本工程集中了漁產(chǎn)品零售零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等運營內(nèi)容，必將成為廣利港開發(fā)的龍頭工程，本工程的產(chǎn)生是廣利港開展昌盛的必然需求。二、面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟價值一可依賴的廣利港載體目前東營中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮買賣場所，在廣利港按照高起點規(guī)劃、高規(guī)范建立、高效能管理的原那么，建立一處大型海鮮、水產(chǎn)品買賣場所及休閑旅游消費場所，將對東營海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的開展、城市功能的完善

4、以及滿足市民對水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生艱苦影響。二可借助的天鵝湖旅游資源本工程緊臨亞洲最大的平原水庫-天鵝湖風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數(shù)萬游客，而周圍缺乏相應(yīng)的配套效力設(shè)備及旅游工程。本工程作為其“東鄰實現(xiàn)了優(yōu)勢互補。三可改動的海上漁業(yè)傳統(tǒng)買賣漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海歸來的漁船與東營的水產(chǎn)零售、零售商進展大批的海上水產(chǎn)品買賣，買賣后，漁船轉(zhuǎn)向羊口零售市場。在廣利港建立零售市場具有極大的開發(fā)潛力與消費市場。廣利港零售市場的建成，不但可以滿足東營三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費，濱洲、淄博等周邊地域因地理位置接近，也會來此進展水產(chǎn)買賣。四珍貴的經(jīng)濟價值本工程

5、是進入廣利港兩條道路入口的交會位置，占地利；是政府同意和支持的大型海鮮買賣零售市場，工程含有獨一和壟斷性價值，據(jù)天時；工程符合城市群體“下午經(jīng)濟與周末經(jīng)濟、特征經(jīng)濟，假期經(jīng)濟領(lǐng)會漁港休閑生活的特定場所，更是漁產(chǎn)品零售零售、廉價海鮮餐飲的聚集地，有人和。三、工程的主要建立目的一工程選址廣利港位于東營市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入?？冢瑥V南水庫以東，間隔 東城約15公里。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。工程區(qū)南北長453米，東西寬160米，占地面積72480平方米。其東側(cè)為廣利河，西側(cè)為廣南水庫，北側(cè)為廣利港邊防派出所，南側(cè)為廣利港漁政管理站。附：廣利港概略：廣利港自1993年開場開發(fā)建立

6、漁民村，現(xiàn)已建成漁民村三個，常駐人口357戶，1500人，流動人口2000多人，現(xiàn)有漁船245艘，燈標一座。廣利港的執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港1987年由勝利油田投資建立，1992年移交市海洋與漁業(yè)局管理，2003年移交東營區(qū)廣利港管理局管理，根據(jù)、與，廣利港將成為未來東營海洋產(chǎn)品聚集的國家一級漁港。二建立條件1、位置條件工程位于東營市本年度破土開工的寬100米，深7米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè)，是“海上東營建立的重要基地。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等艱苦根底設(shè)備的建立，廣利港具備了更便利的交通條件和競爭優(yōu)勢。該港接近東營市中心城市，交通便

7、利，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港開展昌盛的必然。2、交通條件曾經(jīng)建筑的東營旅游景觀路南二路直達本工程，天鵝湖每日有旅游專車直通。鑒于本工程為購物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費群體大部分為市區(qū)內(nèi)有車一族，相對于這部分群體來說，交通相對便利。3、環(huán)境條件東營是一個短少景觀的城市，本工程依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨厚、相對獨一的重要景區(qū)，造景升值對于工程來說非常重要。4、土地平整情況水、電、路、訊等根底設(shè)備曾經(jīng)完備，具備開發(fā)的根本條件，但設(shè)備相對落后，有待爭取更大的政府扶持。5、土地征用情況開發(fā)單位即東營市鑫奧特建材依法以拍賣方式購得含中丹冷藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地

8、72480平方米，土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)根本完成。三建立規(guī)模及功能規(guī)范1、建筑面積和內(nèi)容 本工程擬建立為綜合商業(yè)工程，初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米原來是12000平米，建議添加10000平米，零售市場60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。其中臨街商鋪部分是工程開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，建議自創(chuàng)外地成形市場調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可懇求減少零售市場建筑面積，以到達容積率指數(shù)不變。2、功能設(shè)備規(guī)范本工程開發(fā)的沿街商鋪，是整個工程發(fā)明經(jīng)濟效益的主體部分，注重人性化的設(shè)計，以滿足業(yè)主的居住需求，在溫馨、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面都有一定要求。建筑

9、便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計上要重點思索；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和運營業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài)。根本單體戶型設(shè)計為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進深10米，廚衛(wèi)齊全。零售市場等部分未做引見四建立方案1、建立場地環(huán)境1地貌：場位置于東營市東部，地貌上屬河流與海沖積構(gòu)成的沖積海灘地貌。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。2水文地質(zhì)：根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無腐蝕性。3地震烈度：根據(jù)建立部建抗199313號，本工程防震烈度為八度。2、總體規(guī)劃規(guī)劃工程總平面呈斜梯形規(guī)劃，西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū)，東向緊靠廣利河漁

10、港，沿工程四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產(chǎn)品零售市場，工程東南角建筑渡假酒店。工程設(shè)主入口一個，次入口三個，其中，商鋪規(guī)劃主次清楚，各有優(yōu)勢，并處于廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。工程總體規(guī)劃合理，突出表達了功能性與適用性。1商業(yè)效力配套設(shè)備齊全。2商鋪戶型設(shè)計順應(yīng)“商住兩用需求。3表達獨特的漁港建筑風(fēng)格。4注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計。附建立技術(shù)經(jīng)濟目的序號項 目指 標1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米 其中：渡假酒店12000平方米 低層商鋪22000平方米 市場60000平方米 住宅10000平方米5建筑總高 其中：渡假酒

11、店50米 低層商鋪10米 市場8米 住宅20米6建筑層數(shù) 其中：渡假酒店15層 低層商鋪3層 市場2層 住宅6層3、建筑方案設(shè)計本工程設(shè)計涉及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵照有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強迫性規(guī)范的規(guī)定。本工程地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū)，工程總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。同時應(yīng)思索到，由于社會經(jīng)濟的開展，人們的審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、資料都提出了更高的要求，因此，工程在建筑上應(yīng)采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，表達建筑的時代氣味，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特征的店鋪打好根底

12、。特別提示的是環(huán)境維護：停車場汽車排放尾氣對地面周圍空氣的污染。漁產(chǎn)品蛻變腐爛對周圍空氣的污染。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體渣滓處置等.產(chǎn)品定位篇本篇由社會價值定位、文化價值定位、產(chǎn)品功能定位組成，為實現(xiàn)工程企業(yè)的效益最大化，其中建筑規(guī)劃定位中建議改動原產(chǎn)品設(shè)計，敬請決策層高度注重。一、社會價值定位本工程的開發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)工程嚴密結(jié)合，引領(lǐng)了東營市的特征消費新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑質(zhì)量；在建筑上，著力表達海洋文化，建立一處極具海港特征的建筑豐碑，同時吹響鑫奧特品牌在東營地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改動生活。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮零售市場工程寫入東營

13、建筑的歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。二、文化價值定位東營是一個短少文化底蘊的城市，東營的建筑也同樣短少文化內(nèi)涵，建筑沒有內(nèi)涵就好像人短少靈魂。東營是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在工程謀劃中重點突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為工程穿上蔚藍文化的外衣，從而發(fā)明出不可預(yù)估的商業(yè)價值。住漁村、觀海港風(fēng)光、吃海鮮，聞覽漁家風(fēng)俗。來到漁碼頭，他可以去觀賞專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標本，可以到腌制造坊里嘗試制造糟魚和釀酒，甚至他還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁，并親手烹飪捕回的海鮮 三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品的設(shè)計涉及工程的利潤，在符合政府規(guī)劃的前提下

14、，應(yīng)盡量優(yōu)化產(chǎn)品的規(guī)劃，最大程度促進投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快，如設(shè)計方案已呈報，應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整。一主路入口景觀-趕海大道在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術(shù)感的漁港大門，請書法名家題字“XX工程名。沿路向南路邊綠化帶中擺有假設(shè)干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道，總長度為450米左右。作為工程標志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。二入口廣場景區(qū)-“漁港船歌趕海大道向南200米左右，即本工程沿街商品房部分和整個工程的入口，建議在此設(shè)置小型廣場-“漁港之歌。作為“造景升值的重要部分，在建筑本錢適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造。工程主入口做為中心廣場，主景為“漁港船歌大型雕塑，

15、雕塑著力表現(xiàn)漁民們在晨霧中推船出海的場景，成為廣場標志；圍繞“漁港船歌雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位規(guī)劃成七個小型廣場, 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場小路,設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。北斗七星廣場用現(xiàn)代造景手法夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時靠北斗七星位導(dǎo)航的場景。三海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)-“漁舟唱晚“漁舟唱晚為港口休閑與餐飲集中的景區(qū)，是整個工程中的亮點。東營雖然是濱海城市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情，將此部分開發(fā)并啟動物美價廉的海鮮美食、特征小吃、休閑文娛的專業(yè)街區(qū)，

16、不但可以滿足商品房的商業(yè)空間，也填補了東營的市場空白，更能帶動曾經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型零售市場的銷售開發(fā)任務(wù)。建議調(diào)整規(guī)劃，在沿街部分添加“背靠、天井式商鋪，增大開發(fā)面積，商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑本身的質(zhì)量與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能添加銷售賣點；建議商鋪開發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特征留念品、水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容；單位面積不宜過大，以便業(yè)主隨意分割，根本戶型設(shè)計為：A型，建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種，C戶型50米，進深均10米左右。四大型海鮮零售市場-“漁家賣場建筑于工程的中心位置，總規(guī)劃面積六萬平方米，是工程開發(fā)的中心區(qū)，由

17、于啟動零售市場不確定要素較多，建議分步開發(fā)，前期開發(fā)控制在三萬平方米以內(nèi)，二期作為貯藏工程。產(chǎn)品規(guī)劃不但要思索市場的構(gòu)成，更要思索便于工程的銷售，盡量采取“產(chǎn)權(quán)式銷售，便于資金的回籠。有兩種設(shè)計方案：一種建立“單體構(gòu)造市場，降低業(yè)主入住門檻，以改動漁民 “路邊店 傳統(tǒng)運營方式。該方案受害期長，但投資報答慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原那么下，設(shè)計分體街區(qū)式市場。建議結(jié)合國內(nèi)大型漁業(yè)零售市場閱歷，聘請規(guī)劃設(shè)計專家調(diào)整。五三星級賓館-“鑫奧特海洋渡假村縱觀整個東營酒店效力業(yè)，全部集中在城市中心地帶，渡假會議作為一種會議形狀，將在未來被消費者所接受。本工程填補了此種業(yè)態(tài)的空白。酒店是建立在港口整體規(guī)

18、根底上，面向旅游人群、零售運營業(yè)主，為其提供餐飲、文娛、住宿、會議等效力，建議規(guī)劃減少規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開發(fā)，辟出部分面積建立“漁船展覽館，向國家旅游局懇求定點，收藏各種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的開展歷史，或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式酒店，對外銷售或協(xié)作運營。 六小型公寓-“漁人之家工程規(guī)那么中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十-八十平方米/套,總體銷售價錢不超越十萬元左右；可做為廣利港漁民的經(jīng)濟適用房開發(fā)；可用來出租為度假或者外來人口的暫時公寓；居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計；思索漁民漁需用品倉儲的實踐情況，

19、可視開發(fā)情況，增建倉儲室，減少車庫。市場營銷篇本篇主要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略兩個內(nèi)容，中心思緒是“經(jīng)過市場的啟動帶動和促進房產(chǎn)的銷售謀劃過程嚴謹，涉及中心內(nèi)容的操作不做過多的文字描畫。市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀國家宏觀經(jīng)濟情勢良好，經(jīng)濟增長勢頭強勁，社會安定，工業(yè)企業(yè)消費效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費自信心添加，這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場活潑的根底，商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲蓄利率的降低和股票、期貨等工程投資風(fēng)險的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，全國正掀起群眾百姓中等收入家庭買房的熱潮，全國房地產(chǎn)市場開展總體呈上升趨勢，有些城市和地域的房價繼續(xù)上漲。如山東青島的住宅價錢平均已

20、達6000元/平方米以上，廈門、珠海、蘇州等地專業(yè)市場的鋪面價錢已高達1.5萬/平方米以上。個人購房者中的絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的，因此，當(dāng)前中國房地產(chǎn)熱是由個人投資置業(yè)消費的有效需求所推進的。二、東營商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀東營作為新興城市，隨著城市運營戰(zhàn)略的實施，地價迅猛上漲，掀起東營房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營市裝飾資料市場、市經(jīng)濟適用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等繼續(xù)熱銷；在西城，老商業(yè)街商河路改造工程、長途客運西站附近的小商品城等商鋪價錢一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場、鴻基大廈、方大建材城等的建立也是如火如荼。調(diào)查闡明，東營商品房價錢呈總體上

21、漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到如今2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到如今的3000-4000元/平方米左右。東營市人均儲蓄和人均消費延續(xù)幾年位居山東前列，特別是油田居民手中閑置資金較多，對于房地產(chǎn)市場需求宏大，期望有物美價廉、升值潛力大的工程出現(xiàn)，本工程個性鮮明，是東營為數(shù)不多的海鮮零售市場，工程集多種功能于一身，不但是廣利港當(dāng)?shù)丶跋嚓P(guān)漁民、水產(chǎn)品運營商戶的首要思索，還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。三、本工程優(yōu)優(yōu)勢與時機分析優(yōu)勢分析：工程周邊暫時不能構(gòu)成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。一是工程位置偏遠，水電路訊等根底設(shè)備相對落后，近期難以構(gòu)成良好的周

22、邊環(huán)境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是東營近海海洋資源較少，養(yǎng)殖規(guī)模小，養(yǎng)殖業(yè)種類單一。 優(yōu)勢分析：一是廣利港作為“海上東營建立的重要基地，曾經(jīng)列入政府總體規(guī)劃，在2-5年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改動；二是未來的廣利港將成為國家一級漁港，建成后可一次性?？繚O船數(shù)千艘，年買賣額達幾萬噸，對于昌盛東營漁業(yè)經(jīng)濟將起到積極的推進作用。三是工程市場價值宏大，帶有明顯的獨一性和壟斷性時機分析：投資者購買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場的啟動情況關(guān)系到租金的價錢和未來的升值潛力，對于概念足、市場啟動看好的工程銷售情況較好；而對于市場啟動緩慢、開發(fā)商不注重前期炒作和市場運作的工程，投資者大多持幣張望，銷

23、售難度加大。因市場啟動缺乏而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)工程層出不窮，曾經(jīng)引起社會各界的注重和留意。專業(yè)市場啟動曾經(jīng)不能靠政府干涉，應(yīng)自創(chuàng)外地先進的勝利閱歷，快速啟動市場來添加購房業(yè)主的投資自信心和購買愿望，從而帶動商品房銷售。本工程中的周邊商鋪和零售市場的產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照思索。營銷戰(zhàn)略根據(jù)本工程市場定位和開發(fā)特點，工程的營銷推行戰(zhàn)略分為以下四個部分。一、目的客戶定位分析一目的客戶區(qū)域暫時鎖定整個東營市包括市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū)及東營周邊縣市，以運營業(yè)戶和投資業(yè)主兩個類別分析，還要充分思索以漁業(yè)為生的外來人士。二目的客戶特征按當(dāng)前東營市商品房價錢和此工程位置等綜合要素分析，沿街商鋪每套總價在20萬左右，按

24、揭付款首付40%即8萬元左右，每月還款千元左右；產(chǎn)權(quán)式零售市場可劃分為10100平方米的不同面積，單價在1.4萬-14萬/套左右。經(jīng)過調(diào)查闡明，東營市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產(chǎn)權(quán)式零售市場投資置業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養(yǎng)三代的了解尤為嚴重，他們必將成為該市場的第一批投資置業(yè)業(yè)主。三目的客戶細分根據(jù)以上目的客戶特征，此工程的目的客戶可細分為以下幾類人群：1、廣利港原來以漁業(yè)為生的居民2、在廣利港?？康臐O船老板、流動的漁民3、廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)的任務(wù)人員及海洋與水產(chǎn)局的職工4、本身運營水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人

25、群5、二次置業(yè)的人群6、東營市和油田年收入在3萬元以上的人群二、整體籠統(tǒng)謀劃推行工程籠統(tǒng)，主要指該工程視覺識別，其中心部分包括工程的稱號、標志、規(guī)范色、規(guī)范字體等。要求外型設(shè)計既要富有意境，又要突出個性，籠統(tǒng)鮮明，便于記憶，便于宣傳，以一致運用于工程籠統(tǒng)包裝。一工程視覺識別系統(tǒng)1、稱號1工程名一個好的工程稱號，使人有親切喜歡之感，讓人印象深化，讓人們留意、記憶、喜歡、傳播。好的工程首先要有一個響亮易記的工程稱號，目前的工程稱號暫定為“東營廣利港海鮮零售市場思索到地理位置，工程特點等要素，在稱號方面應(yīng)高度注重，可以聘請風(fēng)水先生、起名巨匠參與甚至借機炒作宣傳。2道路名工程東側(cè)沿廣利河的大路向政府爭

26、取冠名權(quán)，命名為“XX趕海大道。3建筑名工程主廣場命名為“漁港船歌主題廣場三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區(qū)命名為“漁人之家公寓大型海鮮零售零售市場命名為“漁家賣場酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。2、標志略3、規(guī)范色略4、規(guī)范字體略二籠統(tǒng)的延展及運用1、工地環(huán)境包裝視覺1建筑物主體開工建立后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的工程噴繪巨幅廣告，突出工程整體籠統(tǒng)，吸引到現(xiàn)場觀賞人群的留意力。2工地圍墻工地圍墻如今通用的方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置工程噴繪廣告，宣傳工程公司情況、工程賣點、工程整體籠統(tǒng)、渲染現(xiàn)場氣氛。3主路網(wǎng)及觀賞道路在通向工程工地的主要交通道路設(shè)置宣傳

27、工程的路標或廣告牌，在工程入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳工程的彩噴吊旗。2、售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計在工程現(xiàn)場暫時建立或利用原來建筑改建工程銷售接待中心，要求內(nèi)部環(huán)境亮堂整潔，里面設(shè)置工程展現(xiàn)區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在工程展現(xiàn)區(qū)內(nèi)設(shè)置工程整體沙盤、房子模型、戶型構(gòu)造圖等，展現(xiàn)整個工程的建效果果，建筑規(guī)劃等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機等設(shè)備，便于客戶休憩和詳細了解工程情況，客戶接待中心墻面懸掛工程宣傳展板、工程平面圖、工程銷售情況表等，要表現(xiàn)出工程紅火的銷售情況，引發(fā)客戶的購買愿望，加強客戶的購買自信心公司有條件的話，對于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板

28、間，給客戶身臨其境的覺得，加強客戶購買自信心。附：接待中心的設(shè)計要求詳表序 號內(nèi) 容設(shè)計要求1接待中心室內(nèi)外展現(xiàn)室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2接待中心功能分區(qū)工程展現(xiàn)區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3接待中心大門橫眉工程公司稱號和醒目的接待中心標志4接待中心籠統(tǒng)墻工程公司標志5臺面設(shè)計工程視覺規(guī)范色的利用6展板設(shè)計分類展現(xiàn)商業(yè)街、市場、酒店、公寓的籠統(tǒng)和工程的詳細引見7接待中心導(dǎo)視牌標志字體醒目8銷售人員服裝與工程規(guī)范色的協(xié)調(diào)和一致、9銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為工程視覺系統(tǒng)的運用10樣板房的設(shè)計構(gòu)造、面積、裝飾與建成后符合三廣告總體戰(zhàn)略1、廣告宣傳階段廣告宣傳

29、要針對確定的目的群體，根據(jù)不同的銷售階段，制定相應(yīng)的廣告戰(zhàn)略，按方案、分階段、系統(tǒng)地對工程的整體籠統(tǒng)和“賣點集中進展宣傳和推介。普通按以下五個階段發(fā)布：銷售預(yù)備階段初次公開展銷和跟進銷售階段二次公開展銷及跟進銷售階段三次公開展銷及跟進銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對各個時期廣告效果進展監(jiān)控和調(diào)查評價，及時向公司反響信息，便于對下期廣告戰(zhàn)略的修正和發(fā)布。2、媒介戰(zhàn)略根據(jù)不同的目的客戶群體，調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價錢，綜合受眾比例和媒體價錢后組合選擇廣告媒體，以較小的廣告投入起到最大的宣傳效果。1媒體建議工程公司可根據(jù)實踐情況選擇運用媒體分類媒體選擇投放方式及頻率目的區(qū)域和特點現(xiàn)場廣告工地

30、圍墻、接待中心室內(nèi)外、觀賞道路、工程入口噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌到現(xiàn)場觀賞的客戶、廣利港當(dāng)?shù)鼐用?、?？繚O民戶外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告巨幅籠統(tǒng)廣告受眾面廣，媒體費較高報紙雜志東營日報、勝利日報、電視周報、齊魯晚報、魯中晨報等籠統(tǒng)廣告和軟性文字資料，按銷售周期分階段發(fā)布受眾面廣，價錢相對廉價電視廣告東營電視臺、勝利電視臺、有線臺等專題片、籠統(tǒng)廣告分階段發(fā)布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺廣告東營廣播電臺交通頻道和新聞時段黃金時段投放乘坐出租車的顧客直郵資料印刷品和信函郵寄到達或?qū)Ｈ送斗拍康拿鞔_，有車族和重點客戶，如餐飲運營業(yè)主、水產(chǎn)品運營業(yè)主、?？繚O船等宣傳畫冊樓書、宣

31、傳單頁等接待中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會、及專人定點發(fā)送來訪客戶、重點客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳公司網(wǎng)站、東營信息港、勝利局域網(wǎng)及國內(nèi)招商網(wǎng)站工程網(wǎng)頁受眾廣泛、價錢優(yōu)惠其他宣傳自備看樓車，上噴工程廣告流動廣告、發(fā)放宣傳單頁、組織活動用重點客戶2印刷品的種類序號分類1購房須知2詳細價錢表3銷售控制表4樓書5宣傳海報、折頁6認購書7正式合同8交房規(guī)范9物業(yè)管理內(nèi)容10物業(yè)管理公約3、公關(guān)活動謀劃1內(nèi)部認購在工程建立開工后、預(yù)售證辦理前，采取直銷方式或小范圍組織客戶對工程進展內(nèi)部認購，簽定，收取訂金，加強工程銷售自信心。2舉行展銷會開盤后，在市區(qū)選擇適宜場所組織大型展銷會，全面展現(xiàn)工程，吸引目的客戶購買。3集團認購面向

32、集團客戶如某地財團進展工程的整體招商，或制定優(yōu)惠的團購政策，鼓勵水產(chǎn)品市場的一切運營業(yè)戶或廣利港居民進展團體購買。4開工儀式約請東營市主要指點、水產(chǎn)局指點等參與，媒體同時進展采訪報道，以擴展工程知名度，引起目的客戶留意。5開盤儀式組織謀劃大型公關(guān)活動，除組織市級指點參與外，還可組織表達海文化、漁文化的大型文藝活動，約請媒體參與宣傳，進一步擴展工程知名度，加強目的客戶對工程的認知度，促進銷售。4、營銷推行費用預(yù)算費用待定項 目費 用 內(nèi) 容費用估算備 注現(xiàn)場包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置，籠統(tǒng)廣告運用8萬元印刷品樓書，宣傳單頁，海報等10萬元媒介投放電視廣告，報紙廣告，電臺廣告，戶外廣告，網(wǎng)絡(luò)宣

33、傳等20萬元公關(guān)活動活動組織謀劃費用10萬元其他費用看樓車的購置、裝飾，網(wǎng)站制造等8萬元合計56萬元按工程收入的0.5%投入廣告費三、銷售招商戰(zhàn)略執(zhí)行一工程賣點分析1、“無憂置業(yè)。投資后由專業(yè)公司一致租賃，并給予投資者每年6%的三年租金報答；2、東營市獨一的大型漁產(chǎn)品零售零售市場；3、東營市獨一的大型專業(yè)運營海鮮的美食街二銷售戰(zhàn)略1、沿街商鋪銷售戰(zhàn)略為了表達開發(fā)商在市場啟動的可靠性和保證性，以給予投資業(yè)主一定比例的租金報答，來消除其關(guān)于市場啟動的顧慮。詳細是引進一家市場運營管理公司，與投資業(yè)主簽署租賃協(xié)議，全面責(zé)運營市場，并向業(yè)主支付固定的租金，即“返租報答方式。“返租報答啟動市場的銷售方式與

34、傳統(tǒng)銷售方式的比較：以100平方米商鋪為例對比內(nèi)容“先銷售后承租報答方式傳統(tǒng)銷售方式市場構(gòu)成確保市場的啟動和構(gòu)成，第一年向社會招商免租金，市場迅速構(gòu)成，第二年和第三年收取租金合計收18000元保守。自發(fā)構(gòu)成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房價偏低。建筑面積100平方米100平方米建筑本錢一樣，在800元/平方米左右一樣，在800元/平方米左右定價1750元/平方米1600元/平方米總售價175000元160000元額外報答帶三年租賃協(xié)議，固定租金報答31500元無銷售速度快，資金迅速回籠慢，且無法預(yù)料價值分析收入：房價差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。結(jié)論

35、采用“先銷售后承租方式，以啟動市場促進商鋪銷售的方式，銷售利潤根本是一樣的，假設(shè)根據(jù)市場反映及時調(diào)整銷售價錢和租金收入兩個敏感點，將獲得不測收獲，詳細運作方式和價錢根據(jù)實踐情況調(diào)整。2、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場的銷售銷售戰(zhàn)略采取“先出賣產(chǎn)權(quán)、后整體租賃的運作方式，對整個市場進展整體運營，一致對外招商招租。適用于大型封鎖市場，操作方法是將市場按區(qū)域劃分為1050平方米的小產(chǎn)權(quán)進展銷售，回收大量資金，然后經(jīng)過返租的方法從購房者手中獲得運營權(quán)。其返租利率普通定在總投資的5-7。市場整租方式對中小投資者具有極大的誘惑力，他們購得海鮮市場小戶產(chǎn)權(quán)，由專門的市場管理運營公司開發(fā)商控股返租整體運營，降低了投資者的投資

36、風(fēng)險，將大大提高工程銷售速度。3、“漁人之家公寓的銷售“漁人之家住宅工程的優(yōu)勢在于緊靠海鮮零售市場，周圍環(huán)境嘈雜，優(yōu)勢在于“雙水景的獨特景觀，一面看海，另一面看湖。為促進其銷售，可以先期進展市場調(diào)查，了解目的客戶對工程的需求，然后采取先預(yù)定后銷售的方式對外銷售。4、酒店的開發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟價值，如今開發(fā)為時髦早。三市場啟動與招商招租成立專門的市場運營管理公司，可在省外注冊，如浙江某某漁產(chǎn)品市場運營管理公司，名義上是與開發(fā)商沒有任何關(guān)聯(lián)的外來公司，實踐上由開發(fā)商控股，該公司擔(dān)任與投資業(yè)主的詳細接洽，簽定三年租賃協(xié)議，一致運營管理市場。1、政府優(yōu)惠政策。向政府爭取凡是來

37、此運營的業(yè)戶享用減免相關(guān)稅費、簡化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和啟動，第一年房租免房費，第二年、第三年均以優(yōu)惠價錢面向運營業(yè)戶招商招租?？蛇m當(dāng)收取少量履約保證金如5000元，商定運營業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。3、招商對象：運營水產(chǎn)品零售、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的運營業(yè)戶乃至有意投資的大財團；4、招商范圍：全國沿海省份，山東省內(nèi)各城市，東營市及周邊縣區(qū)；5、招商方式：在上述地域相關(guān)的運營場所發(fā)放宣傳單，重點大客戶當(dāng)面洽談；在東營市召開招商大會，宣布招商優(yōu)惠政策，吸引運營業(yè)戶入住，迅速啟動市場。6、其他建議：為帶動市場的快速構(gòu)成，市場運營管理公司可率先選擇優(yōu)越

38、位置開店運營，營造市場氣氛，等招租完成，市場構(gòu)成后，根據(jù)實踐情況繼續(xù)運營或?qū)ν獬邪?。四價錢定位及戰(zhàn)略1、定價方法主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價、并思索地段位置、鋪面朝向等要素綜合定價。突出工程“賣點和工程整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房要素的差別。2、優(yōu)惠條款序號優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2集團購買一次性購買五戶以上可視為集團購買，給予一定優(yōu)惠3選擇購買購買較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場或購買偏遠位置的客戶給予相應(yīng)優(yōu)惠4特殊消費對象重點客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷會期間優(yōu)惠促銷價6變相優(yōu)惠鑒于廣利港間隔 東西城位置較遠的實踐情況，對于一次性購買30

39、0平方米商鋪或400平方米市場攤位的業(yè)主，可以贈送一輛價值25000元左右的微型車等3、價錢分期戰(zhàn)略內(nèi)部認購價錢內(nèi)部認購期間屬于期房，此時房價不宜定高，從建筑本錢和如今東營房地產(chǎn)行情看，沿街商鋪定價為1600元/平方米，市場攤位定價為1300元/平方米較為適宜。入市價錢開盤銷售一個月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價錢上浮到1650-1700元/平方米，市場攤位上浮到0-1400元/平方米。價錢浮動戰(zhàn)略為表達房產(chǎn)升值，加強投資者自信心，吸引更多客戶購房，在銷售擴張期建議每兩個月上浮20元，爭取在預(yù)定銷售期內(nèi)，商鋪價錢上浮到1800元/平方米以上，市場攤位價錢上浮到1500元/平方米以上。五其他銷售建議1、

40、銷售代理商銷售顧問與房地產(chǎn)銷售謀劃代理商的協(xié)作將加快工程銷售速度，專業(yè)房地產(chǎn)謀劃銷售運營公司在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的閱歷和技巧，并熟習(xí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和客戶心思，對此工程的把握更為準確，應(yīng)積極與其協(xié)作。2、全員營銷開發(fā)商發(fā)動公司各部門都參與房產(chǎn)銷售任務(wù)，發(fā)動一切可以利用的關(guān)系，配合銷售部門做好銷售任務(wù)。3、銷售網(wǎng)絡(luò)為抑制工程位置偏遠的不利條件，便于城區(qū)客戶了解工程，建議開發(fā)商在東西城各設(shè)置售樓處一處，西城可以設(shè)在水產(chǎn)品零售市場門口，東城設(shè)在人流聚集區(qū)，各自安排銷售人員現(xiàn)場售樓。附：銷售部的任務(wù)流程表序號實施工程任務(wù)內(nèi)容1市場調(diào)查目的市場、價錢根據(jù)2批件申辦面積計算、預(yù)售答應(yīng)3資料制造樓盤價

41、錢、合約文件4宣傳推行廣告謀劃、促銷實施5銷售操作簽約履行、樓款回收6成交匯總回款復(fù)審、糾紛處置7客戶入住入住通知、管理移交8產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成9工程總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情四、營銷效力謀劃實施一財務(wù)戰(zhàn)略序號分類實施實施內(nèi)容1信貸戰(zhàn)略選擇適當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動操作2付款方式戰(zhàn)略多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺陷分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通3按揭戰(zhàn)略明晰工程按揭資料盡能夠擴展年限至30年按揭比例首期款比例科學(xué)化及相關(guān)戰(zhàn)略按揭銀行選擇藝術(shù)保險公司及條約公證處及條約按揭各項費用控制二商業(yè)協(xié)作關(guān)系序號關(guān)系分類關(guān) 系 主 體1雙方關(guān)系開

42、發(fā)商與政府開發(fā)商與謀劃商開發(fā)商與設(shè)計院開發(fā)商與承建商開發(fā)商與代理商開發(fā)商與廣告商開發(fā)商與物業(yè)管理商開發(fā)商與銀行融資單位2三方關(guān)系開發(fā)商、謀劃商、政府開發(fā)商、謀劃商、設(shè)計院開發(fā)商、謀劃商、代理商開發(fā)商、謀劃商、廣告商開發(fā)商、謀劃商、物業(yè)管理商開發(fā)商、謀劃商、銀行融資單位3多方關(guān)系開發(fā)商、謀劃商、其他協(xié)作方三任務(wù)協(xié)調(diào)配合人 員工 作 職 責(zé)開發(fā)商主要擔(dān)任人與謀劃代理商確定協(xié)作事宜、簽署合同完善能有效任務(wù)的組織架購和人員配備分權(quán)銷售部門、并明確其責(zé)任全員營銷的發(fā)動和組織監(jiān)視營銷謀劃任務(wù)的執(zhí)行謀劃代理商工程擔(dān)任人協(xié)作洽談銷售謀劃任務(wù)對接、與工程方銷售人員的配合銷售謀劃任務(wù)成果分塊執(zhí)行、落實、跟蹤信息反

43、響任務(wù)效果總結(jié)財務(wù)部了解工程銷售任務(wù)進展參與艱苦營銷活動銷售管理任務(wù)，配合催收房款配合銷售部核算價錢，參與制定價錢戰(zhàn)略及時辦理劃撥營銷推行費用工程部工程進度與銷售進度的匹配嚴把工程質(zhì)量文明施工，控制現(xiàn)場籠統(tǒng)銷售活動的現(xiàn)場配合物業(yè)管理公司各銷售階段營銷推行方案的配合執(zhí)行工程驗收與工地想象維護銷售文件配合銷售買場的管理軍體操練保安員與售樓員的任務(wù)銜接、默契配合附表1：工程銷售前預(yù)備任務(wù)進度方案表序號任務(wù)事項時間擔(dān)任部門 備注1銷售部門組建工程公司與謀劃商協(xié)作2銷售人員招聘、培訓(xùn)和專項培訓(xùn)銷售部3銷售接待中心設(shè)置工程公司沙盤、模型、展板4宣傳單頁印刷工程公司工程籠統(tǒng)、賣點5樓書設(shè)計制造銷售部工程籠統(tǒng)

44、、賣點展現(xiàn)6排號認購活動謀劃銷售部7廣告營銷方案銷售部8宣傳單頁派送銷售部9銷售價錢表制定工程公司10東西城售樓處設(shè)置工程公司11廣告方案實施銷售部12樓書派送銷售部包括講解13物業(yè)管理的制定工程公司14銷售文件預(yù)備工程公司認購書、五證二書、合同等15銷售物品方案和預(yù)備銷售部16業(yè)主培訓(xùn)活動謀劃銷售部購房知識、工程引見17施工圍墻、現(xiàn)場氣氛營造銷售部18胸卡、名片、手提袋銷售部19銷售環(huán)境布置銷售部旗幟、導(dǎo)視牌等20服裝選型、定做銷售部一致服裝21業(yè)主培訓(xùn)活動實施銷售部22銷售要點、一致說辭的培訓(xùn)銷售部23銷售收款方案工程公司24銷售人員安排銷售部25按揭銀行及方式確定工程公司26樣板房裝修工

45、程公司銷售建議附表2：銷售資料的預(yù)備序 號資料分類詳細資料1批文公司營業(yè)執(zhí)照國有土地運用證建立用地規(guī)劃答應(yīng)證建立工程規(guī)劃答應(yīng)證建筑工程開工證商品房銷售預(yù)售答應(yīng)證2工程闡明書工程一致說詞工程平面圖交樓規(guī)范選用建筑資料物業(yè)管理內(nèi)容3價錢體系價目表付款方式按揭辦理方法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費用入住流程入住收費明細表物業(yè)管理收費規(guī)范合同文本預(yù)定書內(nèi)部認購書銷售合同規(guī)范文本個人商品房抵押合同個人商品房商業(yè)性借款合同保險合同公證書經(jīng)濟效益篇概述：本篇由工程建立進度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險分析四部分組成，并綜合思索市場多方面要素，經(jīng)過價錢、銷售進度等的不同變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，旨

46、在經(jīng)過對工程建立進度、投資與收益的分析等，測算出各投資期產(chǎn)品的不同價錢、不同銷售進度情況下工程的盈虧保本點，從而協(xié)助 企業(yè)進展正確的資金運作，降低投資風(fēng)險，最大限制地獲得既得利益。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機構(gòu)工程借款程序和有關(guān)闡明。一、工程建立進度 該工程工程施工預(yù)備分為四期進展?jié)L動開發(fā)。工程總建立期為兩年半，合計30個月，工期從2004年6月開場，至2006年12月底終了。一期開發(fā)分成兩部分同時進展。一部分為全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌及市場進口的建筑、地上附著物的撤除等前期工程，同時建立售樓接待中心、開展大規(guī)模的宣傳炒作。另一部分為海鮮美食休閑街“漁舟唱晚的

47、開發(fā)建立。工期估計為6個月，2004年6月開工至2004年12月終了。二期為1000030000平方米海鮮零售市場“漁家賣場的建立。工期估計為6個月，2005年3月開工至2005年9月終了。三期為建立四棟住宅樓“漁人之家。思索到資金情況，住宅樓的開發(fā)建立可在二期海鮮零售買賣市場啟動后鋪開。工期估計為6個月，2005年6月開工至2005年12月終了。四期為“鑫奧特海洋渡假村的開發(fā)建立。工期估計為12個月，2006年1月開工至2006年12月終了。二、工程資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態(tài)投資為1740萬元，其中第一部分工程總投資約為200萬元;第二部分靜態(tài)總投資約為1540萬元。二期工程靜

48、態(tài)投資為7002100萬元。思索到該部分假設(shè)全部建為零售買賣市場投資額較大按700元/平方米計算，60000平方米需求投資4200余萬元，且按一個出賣單位50平方米計算，將有1200余個運營攤位，這樣大的規(guī)模不但東營市場一時難以消化，即使再向周邊輻射，也一時難以做到，風(fēng)險相對較大。因此按照謹慎的原那么，擬先期進展試探性建立，即可先期建立200個600個單位的攤位，建筑面積為1000030000平方米。該部分方案投資7002100萬元。三期工程靜態(tài)投資為700萬元。方案建立住宅樓四座，建筑面積10000平方米，每戶住宅面積75平方米,約可住133戶。該部分按每平方米700元建筑本錢計算，需投入資

49、金700萬元。四期工程靜態(tài)投資為2000萬元。該酒店總建筑面積約12000平方米，總投資約2000萬元。需求闡明的是，該工程投資時思索的是靜態(tài)要素，不思索時間對投入的影響以及建筑原資料價錢的能夠變化?？偼顿Y估算表如下：總投資估算表單位：萬元工程全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“漁港船歌廣場及市場大門的建筑、地上附著物的撤除等前期造景工程，售樓接待中心的建立和大規(guī)模的廣告宣傳炒作海鮮美食街商鋪的開發(fā)建立海鮮零售市場的建立住宅建立“海鮮大酒店的開發(fā)建立建立時間2004年20042005年2005年2005年2006年投資額200154070021007002000總投資51406540該

50、工程靜態(tài)總投資為51406540萬元。資金投入方案與資金籌措方式： 該工程開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售的關(guān)稅費后用于投資；此外假設(shè)還缺資金，那么向銀行貸款。詳細工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程： 公司自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完成全部規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場、“海港之歌廣場及市場大門的建筑、地上附著物的撤除等前期造景工程，同時建立售樓處和相應(yīng)廣告宣傳、炒作約需200萬元，由公司自有資金處理。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發(fā)建立

51、，公司自籌資金投入300萬元及工程總包單位融資，完成進度至商鋪封頂，約1540萬元。由于一期工程所需資金量較大，建立單位如墊資300500萬元，加上內(nèi)部認購的部分資金暫定為100萬元可以全部投入，那么還有將近700900萬元的資金缺口，該資金缺口可以企業(yè)目前一切的開發(fā)工程土地一切權(quán)或在建工程作抵押向銀行懇求房地產(chǎn)抵押貸款。二期工程： 此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選擇，一是先期建立200個買賣攤位，建筑面積為10000平方米；二是一次建立600個攤位，建筑面積30000平方米。兩種方式各有利弊，前者雖可降低風(fēng)險但不容易構(gòu)成規(guī)模，后者容易構(gòu)成規(guī)模但風(fēng)險相對較大，資金需求量也較大。在

52、此分別進展估算。首先計算10000平方米海鮮買賣攤位的建立資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米10000平方米700萬元資金籌措：上述700萬元可由一期工程建立所產(chǎn)生的利潤處理，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需求出資30%，即210萬元左右即可開工建立，此210萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。其次計算30000平方米海鮮買賣攤位的建立資金投入和資金來源。資金投入：700元/平方米30000平方米2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建立所產(chǎn)生的利潤處理，按照慣例，2100萬元的工程，企業(yè)只需求出資30%，即630萬元即可開工建立，此630萬元資金來源為售出第一

53、期的部分商鋪利潤。三期工程資金投入：700元/平方米10000平方米700萬元資金籌措：上述700萬元可由二期工程建立所產(chǎn)生的利潤處理，按照慣例，700萬元的工程，企業(yè)只需求出資30%，即210萬元即可開工建立，此210萬元資金來源為售出第二期的買賣攤位利潤。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建立投入資金，完成四期工程的建立。 四期工程視前三期開發(fā)實踐效果暫不進展詳細估算，只假定一個1000萬元的利潤目的。三、不同價錢下銷售收入和利潤變動分析我們假定商鋪、海鮮零售市場和住宅樓建筑本錢均為700元/平方米，建立期銷售比例均定為60%，全部工程銷售終了不超越兩年，分別設(shè)計三種不同的產(chǎn)品價錢組合，

54、由此分析不同價錢下銷售收入和銷售利潤程度不思索價錢對銷售進度的影響。見附表按比例銷售收入和銷售利潤分析表：四、經(jīng)濟效益分析一價錢分析雖然從目前來看，該工程還存在諸如水、電、路、訊等根底設(shè)備落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽視的問題，但總的說來還是一個人氣問題，只需前期“造景升值，分步開發(fā)能按照方案進展，那么可實現(xiàn)既定利潤目的。從建筑市場原資料及各種費用價錢來看，沿街商鋪及海鮮零售市場和酒店建筑本錢完全可控制在700元/平方米左右。前期炒作任務(wù)終了后，該工程的升值空間將非常宏大。保守的估計，上述部分建立工程建成后售價能上升一倍，即平均到達1500元/平方米，利潤空間非常宏大。在本篇第三部分

55、我們曾經(jīng)對不同價錢下的銷售收入和利潤情況進展了詳細分析和測算，這里不再贅述。二總利潤分析一期工程：如定價每平方米1400元，那么全部售出后銷售利潤：140070022000平方米1540萬元如定價每平方米1500元，那么全部售出后銷售利潤：150070022000平方米1760萬元如定價每平方米1600元，那么全部售出后銷售利潤：160070022000平方米1980萬元二期工程：建立10000平方米買賣市場時：如定價每平方米1300元，那么全部售出后銷售利潤：130070010000平方米600萬元如定價每平方米1400元，那么全部售出后銷售利潤：140070010000平方米700萬元如定

56、價每平方米1500元，那么全部售出后銷售利潤：150070010000平方米800萬元建立30000平方米買賣市場時：如定價每平方米1300元，那么全部售出后銷售利潤：130070030000平方米1800萬元如定價每平方米1400元，那么全部售出后銷售利潤：140070030000平方米2100萬元如定價每平方米1500元，那么全部售出后銷售利潤：150070030000平方米2400萬元三期工程：如定價每平方米1100元，那么全部售出后銷售利潤：110070010000平方米400萬元如定價每平方米1200元，那么全部售出后銷售利潤：120070010000平方米500萬元如定價每平方米1

57、300元，那么全部售出后銷售利潤：130070010000平方米600萬元四期工程不進展分析，假定一個銷售利潤1000萬元。為便于計算總利潤，我們?nèi)∶總€工程定價的最低值和最高值。由此計算出該工程完工并按方案出賣后可實現(xiàn)利潤3540萬元4380萬元建立10000平方米市場時，或4740萬元5980萬元建立30000平方米市場時。總利潤測算表總利潤測算表單位：萬元內(nèi)容工程最低價最高價海鮮城沿街商鋪的出賣可出賣面積22000平方米15401980海鮮零售買賣攤位的出賣可出賣面積10000平方米或30000平方米60018008002400住宅樓出賣可出賣建筑面積10000平方米400600海洋渡假村

58、1000合計3540474043805980三各工程產(chǎn)出及盈虧保本點分析一期工程保本點分析：一期工程單位面積造價約700元/平方米，企業(yè)需投入資金1540萬元，加上前期造景投入的200萬元，合計投入1740萬元。工程完工后每平方米我們擬訂14001600三種價錢方案，分別計算相應(yīng)的資金回收額，并假定在工程開場接受預(yù)訂直到全部售出的時間為一年，也就是投資回收期暫定為一年，建立期銷售比例定為60%，那么可計算出不同價錢下的盈虧保本點。如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出賣面積22000平方米的57%，即12540平方米即可回籠資金1755萬元，從而到達盈虧保本點。1400元/平方米12540

59、0平方米1740萬元0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出賣面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而到達盈虧保本點。1500元/平方米11880平方米1740萬元0萬元如定價每平方米1600元計算，賣出全部可出賣面積22000平方米的49%，即10800平方米即可回籠資金1728萬元，從而到達盈虧保本點。1600元/平方米10800平方米1740萬元0萬元二期工程保本點分析：二期工程單位面積造價700元/平方米，企業(yè)需求投入資金7002100萬元，工程完工后每平方米以三種不同的價錢計算保本點：建立10000平方米時：如定價每平方米1300元計算，

60、賣出全部可出賣面積10000平方米的54%，即5400平方米即可回籠資金702萬元，從而到達盈虧保本點。1300元/平方米5400平方米700萬元0萬元如定價每平方米1400元計算，賣出全部可出賣面積10000平方米的50%，即5000平方米即可回籠資金700萬元，從而到達盈虧保本點。1400元/平方米5000平方米700萬元0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出賣面積10000平方米的47%，即4700平方米即可回籠資金705萬元，從而到達盈虧保本點。1500元/平方米4700平方米700萬元0萬元建立30000平方米時：如定價每平方米1300元計算，賣出全部可出賣面積30000平