1、物業(yè)管理從業(yè)人員的應(yīng)知應(yīng)會國家法律 中華人民共和國民法通則 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國合同法 中華人民共和國公司法 中華人民共和國保險法行政法規(guī) 物業(yè)管理條例 （國務(wù)院 379號令，自 2003年 9月 1日施行） 城市私有房屋管理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例城市綠化條例 中華人民共和國消防條例 部門規(guī)章建設(shè)部令：城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定 （1989 年）； 建設(shè)部令：城市新建住宅小區(qū)管理辦法 （1994 年）； 建設(shè)部令：城市危險房屋管理規(guī)定 ； 建設(shè)部令：城市房屋修繕管理規(guī)定 ； 建設(shè)部令：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 （2003 年） 國務(wù)

2、院發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布： 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 （2003 年） 建設(shè)部令：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 （2004 年）（原物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 （建住房【 1999】 261號不執(zhí)行，兩個管理辦法的差異不少） 公安部：高層居民住宅樓防火管理規(guī)則 （1992 年） 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則地方性法規(guī) 廣東省有關(guān)物業(yè)管理之政策文件 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 廣東省物業(yè)管理條例 （ 1998年 7月 29日通過并自同年 10月 1日起施行） 深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例 廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（小區(qū)、工業(yè)區(qū)）達標(biāo)考評辦法地方政府規(guī)章 深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法 （

3、1998年 7月 20日發(fā)布施行） 廣州是物業(yè)管理辦法 （ 2001年 3月 23日發(fā)布施行） 廣州市其它有關(guān)規(guī)定市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字 1999185 號關(guān)于加強我市物業(yè)管理的通知 市國土局、 房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房辦字 199932 號轉(zhuǎn)發(fā)市物價局關(guān)于物業(yè)管理收費和 住宅公用電攤分辦法的通知 ；市建委下發(fā)的穗建開 1999350 號關(guān)于規(guī)范商品住宅樓管理的通知 ； 市財政局、地方稅務(wù)局下發(fā)的財字 1999804 號轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的 通知；市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字 1999218 號關(guān)于印發(fā)廣州市物業(yè)管理公司資質(zhì) 管理暫行辦法的通知；市建委下發(fā)

4、的穗建開 1999118 號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收管理工作的通 知。中國物業(yè)管理協(xié)會： 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn) (2004 年)物業(yè)管理條例的主要內(nèi)容( 7847624 )：建立了 7 項基本制度； 明令 8 個方面的告知規(guī)定； 明令業(yè)主的 4 項權(quán)益； 明令物業(yè)管理企業(yè) 的 7 項職責(zé)；明令 6 項禁止行為；規(guī)范 2 項書面合同；授權(quán) 4 項規(guī)定。7 項基本制度：業(yè)主大會制度：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，并對業(yè)主大會的職責(zé)等作了明 確的規(guī)定；業(yè)主公約制度：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使 用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義

5、務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項 依法作出約定。 并規(guī)定業(yè)主大會有訂立、 修改業(yè)主公約的職責(zé)，業(yè)主、 使用人有遵守業(yè)主公 約的義務(wù)；物業(yè)管理招投標(biāo)制度：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng) 資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，明確了違背這一規(guī)定的法律責(zé)任；承接驗收制度：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。 對物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)、退出管理時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收、 資料移交 手續(xù)等作了規(guī)定；物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度；物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度：應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書；專項維修資金制度：住宅物

6、業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連 的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。除了以上基本制度外， 條例還對建設(shè)單位的保修責(zé)任、公用事業(yè)單位的維修養(yǎng)護責(zé)任、 物業(yè)服務(wù)合同終止時物業(yè)管理企業(yè)的交接責(zé)任、業(yè)主委員會備案等作了明確的規(guī)定8 個方面的告知規(guī)定：業(yè)主大會會議告知居委會；主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違規(guī)規(guī)定應(yīng)通告全體業(yè)主；業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定告知居委會；業(yè)主改變公共建筑、實施用途告知物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主；物業(yè)管理企業(yè)對違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行

7、為及時向有關(guān)行政管理部門報告；發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)及時向有關(guān)行政管理部門報告業(yè)主的 4 項權(quán)益：業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3 以上通過業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅 自處分物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 維修和更新、改造、不得挪作他用物業(yè)管理企業(yè)的 7 項職責(zé)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。建設(shè)單位

8、應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履 行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 導(dǎo)致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé) 任，保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序時， 應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)， 不得損害公民的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用于服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè) 的性質(zhì)和特點， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部 門制定的物業(yè)管理收費辦法， 在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交 納物業(yè)服務(wù)費用。 已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受

9、人的物業(yè)， 物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單 位交納物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬 由雙方約定違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期 交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意 后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)6 項禁止行為條例 19 條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理 物管的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動（政府監(jiān)管）條例 27 條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處

10、分（否則，處510萬元的罰款）條例 38 條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途 （否則，處 110 萬元的罰款）條例 40 條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)無委托改專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人（若違反，則限期改正，處合同款 30 50罰款，吊銷資質(zhì)證書；承擔(dān)損失賠償責(zé)任）條例 50 條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途（否則，處 1 千 1 萬元， 5 20 萬元的罰款）條例 51 條規(guī)定， 業(yè)主、 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、 挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、 場地，損害業(yè)主的共同利益（否則

11、，處 1 千 1 萬元， 5 20 萬元的罰款）2 項書面合同前期物業(yè)服務(wù)合同：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管 理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù) 合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)度物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項 維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定4 項授權(quán)規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備、 建筑物規(guī)模、 社區(qū)建設(shè)等因素。 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)

12、等因素 確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管 部門制定。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部 門制定。辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣 工驗收資料設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、和維護保養(yǎng)技術(shù)資料物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件物業(yè)管理所必需的其他文件 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。建設(shè)工程的最低保修期限（ 建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第 40 條） 基礎(chǔ)設(shè)

13、施工程、 房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程， 為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理 使用年限屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期電氣管線、 給排水管道、 設(shè)備安裝和維修工程為 2 年其他項目的保修期限， 由雙方約定。下 列情況不屬于保修范圍：因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷 不可抗力造成的質(zhì)量缺陷新建房屋保修期的期限規(guī)定（一般房屋維修管理教材上的說法）民用與公共建筑的土建工程為一年建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為 6 個月建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期室外的上下和小區(qū)道路為一年保修期滿后的規(guī)定 由業(yè)主承擔(dān)修繕

14、責(zé)任，并承擔(dān)修繕費用 對業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)，有以下規(guī)定：物管企業(yè)承擔(dān)公建部分的修繕責(zé)任業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部分和自用設(shè)備的修繕責(zé)任 凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償 對公產(chǎn)房屋修繕，按租賃合同約定辦理業(yè)主委員會成立的條件物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上， 或者已交付使用的建筑面積達到百分之三 十以上不足百分之五十、 且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照 廣東省物業(yè)管理條例 規(guī)定召開 首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主公約業(yè)主公約是物業(yè)實施物業(yè)管理的基本法則，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理， 業(yè)主的共同利益， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)， 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的

15、責(zé)任等事項依法作出約定。 對全體業(yè)主 具有約束力。 主要訂明各項管理規(guī)則，使物業(yè)各業(yè)主、住戶、租戶及物業(yè)管理公司在使用 物業(yè)的公共設(shè)施及私人地方時或在成立業(yè)主委員會時， 知所遵守， 從而明白自身的權(quán)利義務(wù) 和責(zé)任。業(yè)主公約包含的基本內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護和管理：物業(yè)管理區(qū)域的名稱、地點、面積及戶數(shù)；共用場所 及共用設(shè)施設(shè)備狀況；建筑物各項維修、 養(yǎng)護、管理和物業(yè)服務(wù)費用、 專項維修資金以及依 照業(yè)主大會決定的有關(guān)分?jǐn)傎M用等的交納業(yè)主的共同利益：業(yè)主使用建筑物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共用場所、共用設(shè)施設(shè)備的 權(quán)益；業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則； 業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項 的方

16、式業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與義務(wù)；業(yè)主對業(yè)主大 會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督的權(quán)利；建筑物毀滅的修復(fù)與重建的權(quán)利和義務(wù)違反業(yè)主公約的法律責(zé)任預(yù)售商品房 必須核驗開發(fā)商是否具備以下的 “五證兩書 ”?！拔遄C ”是：國有土地使用證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程開工證；商品房預(yù)售許可證。“兩書”是：住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書 ?，F(xiàn)房 開發(fā)商須提供房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。 上述資料你也可以到房地產(chǎn)管理部門進行查詢。物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)：安全防范封閉式的保安管理；24 小時治安及消防防范；公共秩序的維護；物業(yè)范圍的交通及車輛導(dǎo)向、停放管理

17、；施工及搬運人員、貨物的進出管理。維護保養(yǎng)建筑物內(nèi)場地的養(yǎng)護與維修； 物業(yè)附屬的共享設(shè)施、設(shè)備（公共照明系統(tǒng)、公共電梯、公共娛樂設(shè)備、其它機電設(shè)施設(shè)備 等）的養(yǎng)護與維修；綠化環(huán)境的布置、養(yǎng)護服務(wù)； 經(jīng)常公共設(shè)施、公共場所的清潔服務(wù)；客戶的上門維修服務(wù)。客戶服務(wù)物業(yè)客戶檔案資料的管理； 客戶的訪問及處理客戶投訴； 商務(wù)服務(wù)（代購、代訂、清潔及清理等） 業(yè)主和使用人委托的其它服務(wù)事項（包括帶兒童、代管寵物等）物業(yè)管理費（物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出）的構(gòu)成：管理、服務(wù)人員的工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費等（保險、公積金等） 。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。如：燈光、通風(fēng)空調(diào)、電

18、梯、 保安監(jiān)控、 消防設(shè)備、 配套的娛樂設(shè)施等維修養(yǎng)護費用： 電梯維護 （分維修費和保險費）房屋維護費用；電器、電訊的維護；給排水的維護（包括消防水的維護）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：物業(yè)公共地方、樓宇外墻的清潔，日常生活垃圾的處理 費等。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：公共綠化的設(shè)置、擺放、補充及養(yǎng)護等。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用：如保安費：自建保安隊伍營運及地方政府或行政部門規(guī)定之治安費用、保安、消防器材用品的費用等。保安費用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。辦公費用：物業(yè)管理公司日常運作之辦公開支費用，公共開支、交通通訊、管理行政 費用及節(jié)日布置等。 （辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費（指辦公

19、的水電費，并不 是公用水電費） ）物業(yè)管理企業(yè)直接用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用：公共水、電費用的開支（商場） 公共照明、 通風(fēng)、 空調(diào)、 電梯、 扶手梯等設(shè)施設(shè)備的日常運作用電。 公共電費： 電梯用電；道路照明（包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈） ；消防用電； 樓道照明； 地下車庫 照明；智能化系統(tǒng)用電；排水系統(tǒng)用電；其它設(shè)施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池）公共水費：綠化用水；清潔用水；公共設(shè)施用水（小橋流水、噴泉、泳池）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以 列支，不得計入物業(yè)服務(wù)

20、支出或者物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)收費管理辦法自 2004年 1月 1 日起執(zhí)行，原國家計委、建設(shè)部印發(fā)的城市住宅小區(qū)物業(yè)掛你服務(wù)收費暫行辦法 （計價費【 1996】266 號同時廢止） 。物業(yè)管理費的使用使用原則是所收取的管理費全部使用在物業(yè)管理工作方面， 如有結(jié)余將轉(zhuǎn)入下一年物業(yè)管理 使用，并需定期（半年）向業(yè)主 / 用戶公布管理費的開支使用情況，供業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)管理的監(jiān)管機構(gòu) 物業(yè)管理公司由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會或國土房管局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理。房屋共用部位的維修、養(yǎng)護和管理 房屋共用部位包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂 等）、戶外墻面、樓門廳、樓蓋、樓梯間、走廊通道等。房屋共用設(shè)施、設(shè)備 包括：共用的上下水道管、落水管、 水箱、 加壓水泵、天線、供電線路、配電系統(tǒng)、 垃圾道、 煙囪；樓內(nèi)共用照明、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、道路、室外上下水道管、化糞池、 溝、渠、 池、井、停車場、車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。