1、長沙學院 CHANGSHA UNIVERSITY畢業(yè)設計（論文）資料設計（論文）題目：我國房地產(chǎn)投資過熱帶來的問題及對策基于溫州炒房團案例 系部： 工 商 管 理 系 專 業(yè)： 財 務 管 理 專 業(yè) 學 生 姓 名： 楊 文 軒 班 級： 08 財四 學號 2008091415 指導教師姓名： 楊筱球 職稱 高級會計師 最終評定成績 長沙學院教務處 二一一年二月制目 錄第一部分 畢業(yè)論文一、畢業(yè)論文第二部分 過程管理資料畢業(yè)設計（論文）課題任務書本科畢業(yè)設計（論文）開題報告本科畢業(yè)設計（論文）中期報告畢業(yè)設計（論文）指導教師評閱表畢業(yè)設計（論文）評閱教師評閱表畢業(yè)設計（論文）答辯評審表20

2、12 屆本科生畢業(yè)設計（論文）資料第一部分 畢業(yè)論文（2012屆）本科生畢業(yè)論文我國房地產(chǎn)投資過熱帶來的問題及對策基于溫州炒房團案例系部： 工商管理系 專 業(yè)： 財務管理專業(yè) 學 生 姓 名： 楊文軒 班 級： 08財四 學號 2008091415 指導教師姓名： 楊筱球 職稱 高級會計師 最終評定成績 2012年4月 長沙學院本科生畢業(yè)論文我國房地產(chǎn)投資過熱帶來的問題及對策基于溫州炒房團案例系部： 工商管理系 專 業(yè)： 財務管理專業(yè) 學 號： 2008091415 學 生 姓 名： 楊 文 軒 指導教師姓名： 楊 筱 球 2012年5月摘 要房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是我國近一段時間發(fā)展比較快的新型行業(yè)之

3、一，已經(jīng)成為拉動內(nèi)需、促進消費的重點方面，對我國國民經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展起了較大的促進作用，而房地產(chǎn)投資就是在這種局面下持續(xù)發(fā)展起來的。談到房地產(chǎn)投資，不得不提的就是溫州炒房團，一個地域性的投資團體在各地房地產(chǎn)市場造成巨大影響，以至于成為各地投資團體爭先模仿的對象。本文正是通過分析溫州炒房團的崛起與衰退過程，得出我國房地產(chǎn)投資領域存在的相關問題，并在認真學習和借鑒經(jīng)濟周期理論、現(xiàn)有房地產(chǎn)理論相關成果的基礎上，從多點出發(fā)，提出目前情況下我國房地產(chǎn)投資存在的問題的對策。最后，給予房地產(chǎn)投資的相關啟示。本文對衡量地區(qū)房地產(chǎn)投資的正常發(fā)展以及國民經(jīng)濟的發(fā)展能起到參考作用，同時為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

4、的制定提供相關依據(jù)。關鍵詞：房地產(chǎn)投資，銀行借貸，民間借貸，溫州炒房團ABSTRACTThe development of real estate industry in China is close to a period of time a relatively quick development of new industries, stimulating domestic demand, promoting consumption has become the focus, to our country national economy health, stable, rapid de

5、velopment has played a larger role in promoting, and real estate investment is in this situation and sustainable development of. Talking about the real estate investment, have to mention is that the Wenzhou real mission, a regional investment groups in the local real estate market caused a tremendou

6、s impact, so that become the investment group to the object of imitation. This paper is through the analysis of Wenzhou reals rise and decline process, reach our country real estate investment related problems, and seriously study and draw lessons from the theory of economic cycle, the existing theo

7、ry of real estate based on the correlative achievements, starting from many points, proposed the present situations of Chinese real estate investment problems countermeasure. Finally, given the relevant enlightenment of real estate investment. In this paper, the measured area real estate investment

8、of normal development and the development of the national economy can play a reference role, at the same time as the real estate macro-control policies to provide the related basis.Keywords: Investment in real estate，Bank lending, private lending, property in Wenzhou目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _

9、Toc325367115 摘 要 PAGEREF _Toc325367115 h I HYPERLINK l _Toc325367116 ABSTRACT PAGEREF _Toc325367116 h II HYPERLINK l _Toc325367117 一 緒論 PAGEREF _Toc325367117 h 1 HYPERLINK l _Toc325367118 （一） 論文研究背景和意義 PAGEREF _Toc325367118 h 1 HYPERLINK l _Toc325367119 （二） 國內(nèi)外研究綜述 PAGEREF _Toc325367119 h 2 HYPERLIN

10、K l _Toc325367120 1 國外研究綜述 PAGEREF _Toc325367120 h 2 HYPERLINK l _Toc325367121 2 國內(nèi)研究綜述 PAGEREF _Toc325367121 h 2 HYPERLINK l _Toc325367122 （三） 論文研究方法和技術路線 PAGEREF _Toc325367122 h 2 HYPERLINK l _Toc325367123 （四） 論文研究內(nèi)容 PAGEREF _Toc325367123 h 3 HYPERLINK l _Toc325367124 二 我國房地產(chǎn)投資過熱的原因 PAGEREF _Toc32

11、5367124 h 4 HYPERLINK l _Toc325367125 （一） 我國宏觀經(jīng)濟走勢強勁 PAGEREF _Toc325367125 h 4 HYPERLINK l _Toc325367126 （二） 房地產(chǎn)行業(yè)利潤過高、投資過大 PAGEREF _Toc325367126 h 4 HYPERLINK l _Toc325367127 （三） 住房制度改革促進房地產(chǎn)市場需求的擴大 PAGEREF _Toc325367127 h 4 HYPERLINK l _Toc325367128 （四） 寬松的信貸環(huán)境 PAGEREF _Toc325367128 h 4 HYPERLINK l

12、 _Toc325367129 三 我國房地產(chǎn)投資過熱后的現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc325367129 h 6 HYPERLINK l _Toc325367130 （一） 價格屢創(chuàng)新高 PAGEREF _Toc325367130 h 6 HYPERLINK l _Toc325367131 （二） 嚴重依賴信貸業(yè) PAGEREF _Toc325367131 h 7 HYPERLINK l _Toc325367132 （三） 土地供求失衡 PAGEREF _Toc325367132 h 8 HYPERLINK l _Toc325367133 四 當前房地產(chǎn)投資過熱帶來的問題 PAGEREF _T

13、oc325367133 h 10 HYPERLINK l _Toc325367134 （一） 房地產(chǎn)投資進入“微利”時代，投資信心嚴重挫傷 PAGEREF _Toc325367134 h 10 HYPERLINK l _Toc325367135 （二） 不理性的繁榮抑打壓居民買房需求 PAGEREF _Toc325367135 h 11 HYPERLINK l _Toc325367136 （三） 隨著房地產(chǎn)價格的下跌，銀行壞賬大幅增加 PAGEREF _Toc325367136 h 11 HYPERLINK l _Toc325367137 （四） 全民借貸導致風險性大增 PAGEREF _To

14、c325367137 h 12 HYPERLINK l _Toc325367138 （五） 投資商大量囤積土地，住房空置率不斷上升 PAGEREF _Toc325367138 h 14 HYPERLINK l _Toc325367139 五 房地產(chǎn)投資過熱問題的對策 PAGEREF _Toc325367139 h 16 HYPERLINK l _Toc325367140 （一） 促進房地產(chǎn)投資合理發(fā)展，支持基本購房需求 PAGEREF _Toc325367140 h 16 HYPERLINK l _Toc325367141 1去投資化激發(fā)剛性需求活力 PAGEREF _Toc325367141

15、 h 16 HYPERLINK l _Toc325367142 2明確支持基本購房需求 PAGEREF _Toc325367142 h 16 HYPERLINK l _Toc325367143 3對住房剛性需求加大支持 PAGEREF _Toc325367143 h 17 HYPERLINK l _Toc325367144 （二） 銀行壞賬處理辦法 PAGEREF _Toc325367144 h 18 HYPERLINK l _Toc325367145 1銀行自身解決壞賬 PAGEREF _Toc325367145 h 18 HYPERLINK l _Toc325367146 2依靠專業(yè)清算公

16、司 PAGEREF _Toc325367146 h 18 HYPERLINK l _Toc325367147 （三） 加強民間借貸管理 PAGEREF _Toc325367147 h 19 HYPERLINK l _Toc325367148 （四） 嚴處土地閑置 PAGEREF _Toc325367148 h 19 HYPERLINK l _Toc325367149 （五） 嚴控住房空置率過高 PAGEREF _Toc325367149 h 20 HYPERLINK l _Toc325367150 結(jié) 論 PAGEREF _Toc325367150 h 22 HYPERLINK l _Toc3

17、25367151 參考文獻 PAGEREF _Toc325367151 h 23 HYPERLINK l _Toc325367152 致 謝 PAGEREF _Toc325367152 h 24一 緒論（一） 論文研究背景和意義房地產(chǎn)投資屬于投資的范疇, 是指不同的投資主體(政府、企業(yè)和個人) 為實現(xiàn)某種預定的目標,直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資活動1。我國房地產(chǎn)投資在改革開放之前一直處于暫停狀態(tài)，房地產(chǎn)事業(yè)主要以政府籌資建設、自有資金建設為主。但是進入改革開放的時代，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，特別是2000年以后，房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛，根據(jù)不完全統(tǒng)計，199

18、3年到2003年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資從1937、5億元，增長至10106、1億元，10年間增長了4、2倍，平均每年增長17、96%，盡管比同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率低約1、5個百分點，但卻遠遠超過了同期GDP的增長速度2。而溫州炒房團的一些數(shù)據(jù)更能說明問題。溫州人一直以來被稱為“中國的猶太人”，經(jīng)過改革開放這20多年的發(fā)展，所掌握的自有資金已經(jīng)達到6000億元之巨。一時間，溫州人攜帶著巨款在中國各地尋找投資機會，直到新世紀伊始，溫州人終于找到投資的好渠道房地產(chǎn)業(yè)。溫州人開始投資房地產(chǎn)業(yè)，是從自己城市開始的。2000年左右，溫州民間資本大量投入溫州房地產(chǎn)市場，促使溫州房地產(chǎn)價格每年增長五分之一

19、，市區(qū)房價飆升速度之快讓人震驚，幾年間房價就已經(jīng)上漲了3倍多。在熱炒本市房地產(chǎn)業(yè)的同時，溫州人也開始向各地進軍。2001年，溫州炒房團開赴上海，創(chuàng)下了短短三天買走了100多套房子記錄，用5000萬元現(xiàn)金攪動著上海的樓市。隨后幾年，近2000億元溫州民間資金投入各地房地產(chǎn)業(yè)，上海、北京這兩大城市成為投資的重中之重。此外，溫州資本還先后大舉進入了青島、杭州、沈陽、重慶等大城市。溫州炒房團所去之處，房價一路上漲。就在那一時間，“溫州炒房團”被人廣為所知，并備受關注。 在外地的溫州人數(shù)量很多，大量購置房產(chǎn)的人也很多，保守估計約有5萬人以上。按照目前市場價格1人1套房50萬元計，已經(jīng)達到了250億元之巨

20、。于此同時，在國外做生意或者投資的溫州人在國內(nèi)投資房產(chǎn)的資金也不下幾十億。得到大家普遍認同的是，溫州約有10萬人在炒樓，動用的民間資金高達1000億元之巨。 然而，隨著新世紀的第一個時代結(jié)束，溫州炒房團的日子不再好過。 2011年，國務院再推房地產(chǎn)調(diào)控“新國八條”，重中之中的政策市在2月中旬以前要求全國70個大中城市必須出臺相應的限購措施。同年2月16日，北京市公布“京十五條：，首次規(guī)定外地人在京購房必須提供在京連續(xù)五年繳納社保或個稅的證明，并不得京購買第二套房；在此之前，有10幾個城市公布了類似政策3。溫州炒房團在國家宏觀調(diào)控的壓力下一蹶不振，大多數(shù)炒房客陷入資金鏈鍛煉的困境，一時間銀行壞賬

21、、民間借貸、爛尾樓等問題大面積爆發(fā)，嚴重影響溫州金融秩序。在這樣的背景下，本文旨在通過對溫州炒房團前后各年數(shù)據(jù)和指標的分析，對各地房地產(chǎn)投資進行定量、科學的評價。特別是在金融危機的背景之下，可以檢驗我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展是否“非理性繁榮”，是否產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫，是否對我國經(jīng)濟發(fā)展起到了促進作用，具有十分重要的參考價值。同時對溫州炒房團在銀行借貸、民間借貸進行分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資過程中存在的問題，提出相應的解決方案，為房地產(chǎn)事業(yè)在以后合理健康的發(fā)展提供指導，并對其今后的發(fā)展提供參考性建議。（二） 國內(nèi)外研究綜述1 國外研究綜述縱觀國外房地產(chǎn)業(yè)的研究，可以發(fā)現(xiàn)國外研究比較偏重實證，目的在于通過對房

22、地產(chǎn)行業(yè)運行進行總結(jié)，力圖規(guī)避行業(yè)運行風險。過去幾十年的研究已經(jīng)建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的指標體系，但目前還沒有就溫州炒房團這一個新生現(xiàn)象進行研究，對其專業(yè)研究方面也很匱乏，對我國地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀具體分析研究工作也相對較少。另外，國外學者對理論的研究具有現(xiàn)實意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。2 國內(nèi)研究綜述國內(nèi)對于溫州炒房團衰退的研究還較少，但是對于房地產(chǎn)業(yè)投資泡沫的的研究已經(jīng)達到了一定程度。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷繁榮與發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫是否存在引起了人們的廣泛關注，而房地產(chǎn)泡沫的研究也成為當前經(jīng)濟學研究的熱點。目前，關于房地產(chǎn)泡沫的研究，學術界己經(jīng)獲得的成果主要包括指標評價法、數(shù)理統(tǒng)計

23、法和理論價格法。系統(tǒng)地回顧了這三類房地產(chǎn)泡沫的檢測方法，并將各種方法的優(yōu)缺和適應性進行比較。最后結(jié)合中國房地產(chǎn)泡沫檢測研究所存在的問題，提出了中國房地產(chǎn)泡沫檢測研究的可行方向。綜上所述，雖然當前對于溫州炒房團這一現(xiàn)象的研究還比較少，但是鑒于溫州炒房團的案例屬于房地產(chǎn)泡沫中的一個特列，我認為還有必要一步深化研究以及風險防范的研究。 （三） 論文研究方法和技術路線以涉及多元主體的調(diào)查研究數(shù)據(jù)和訪談資料為基礎，分析溫州炒房團的衰退及其影響。對溫州炒房團的衰退、影響相關問題的主要因素進行研究，并提出切實可行的操作方案。將研究的初步成果運用與未來我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，并對研究成果的實際運用情況進行調(diào)查訪

24、問并獲取相關反饋信息。對其中發(fā)現(xiàn)的各種問題進行統(tǒng)計研究和總結(jié)，形成最終研究成果。本文的技術路線如下圖1.1。溫州房炒房團知識準備相關政策知識準備房地產(chǎn)投資資料收集、整理模糊數(shù)學分析法得出分析結(jié)果提出結(jié)論和建議（小三號黑體，段前0.5行，段后0.5行，單倍行距）（四） 論文研究內(nèi)容第一章為緒論。指出本文的研究背景及意義，對我國房地產(chǎn)過熱帶來的問題及對策相關研究文獻進行了綜述，并說明了本文研究的方法和技術路線。第二章為我國房地產(chǎn)投資過熱的原因分析。列出造成當前投資過熱的四點原因。第三章為我國房地產(chǎn)投資過熱后的現(xiàn)狀分析。概況當前投資過熱環(huán)境下我國房地產(chǎn)業(yè)的三點現(xiàn)狀，從側(cè)面烘托出投資過熱帶來的問題是必

25、然的結(jié)果。第四章為我國房地產(chǎn)業(yè)投資過熱后帶來的問題分析。利用第三章現(xiàn)狀的調(diào)查和相關研究，對投資過熱帶來的幾點問題進行分析考證。第五章為投資過熱的對策分析。根據(jù)第四章的結(jié)論，逐一提出相應解決方案。 第六章為結(jié)語。二 我國房地產(chǎn)投資過熱的原因（一） 我國宏觀經(jīng)濟走勢強勁從改革開放到現(xiàn)在，我國經(jīng)濟發(fā)展速度一直保持較快增長，年均增長率達到9%以上。加之2008年的北京奧運會、2010年的上海世博會成功舉辦，進一步提高了我國在國際上的知名度。根據(jù)研究調(diào)查，當一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度小于4%時，地產(chǎn)業(yè)狀況處于萎縮狀態(tài)；經(jīng)濟發(fā)展速度在4%-5%時房地產(chǎn)業(yè)狀況處于停滯或倒退狀態(tài)；經(jīng)濟發(fā)展速度在5%-8%時，房地產(chǎn)

26、業(yè)狀況穩(wěn)定發(fā)展；經(jīng)濟發(fā)展速度大于8%，房地產(chǎn)業(yè)狀況高速發(fā)展；經(jīng)濟發(fā)展速度在10%-15%時，房地產(chǎn)業(yè)狀況飛速發(fā)展4。而我國的房地產(chǎn)業(yè)的飛速崛起也是在經(jīng)濟發(fā)展速度處于10%-15%這個時期。（二） 房地產(chǎn)行業(yè)利潤過高、投資過大當前我國人口眾多的國情下，房地產(chǎn)市場需求是較大的，這樣的高需求必定會造成供求不均衡的問題，也勢必導致房地產(chǎn)價格提升。價格提升帶來的問題之一就是房地產(chǎn)行業(yè)利潤的不斷提高，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為一個很具有吸引力的投資行業(yè)的原因之一。有如此之高的利潤，就會帶來巨大的投資，近幾年來開放商囤地、捂盤、抬價等現(xiàn)象越發(fā)嚴重，盲目的投資無法解決房地產(chǎn)價格過高的問題，必須加以調(diào)控。（三） 住房制

27、度改革促進房地產(chǎn)市場需求的擴大1998年國務院發(fā)布關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知是我國新住房政策開始實施的標志。政策的目的很明確，是將城市住房消費從實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變。政策的導向也表明，國家明確提出要把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成我國的支柱產(chǎn)業(yè)、把房地產(chǎn)業(yè)培育成我國經(jīng)濟發(fā)展的一個新的增長點。正是在這一系列的政策指導下，我國的住房產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷增長，居民購房積極性得到不斷提高。（四） 寬松的信貸環(huán)境在國家未對房地產(chǎn)市場加強宏觀調(diào)控之前，房地產(chǎn)信貸業(yè)的環(huán)境是較為寬松的，無論是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款還是民間借貸，都沒有重點監(jiān)管這一方面。商業(yè)銀行、民間借貸者也寄希望從房地產(chǎn)市場高額的利潤中分得一部

28、分。房地產(chǎn)投資有了強有力的資金支持。溫州人就是在這四個方面的原因下開始進駐房地產(chǎn)行業(yè)，便開始有了眾所周知的“溫州炒房團”。但是有一個問題值得我們探討，那就是為什么別的地方居民對于炒房的熱情遠遠沒有溫州人高？以浙江省內(nèi)相關數(shù)據(jù)位例，2003年度浙江省民營企業(yè)百強中，紹興有36家民營企業(yè)入圍，杭州和寧波市有15家，而溫州只居老四。顯然并非因為溫州人更有錢。除了溫州人熱衷于資本逐利的原因之外，深層次的原因應該是溫州本地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及我國金融體制等因素的制約。溫州經(jīng)過將近20年的飛速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構急需升級，以前的勞動密集產(chǎn)業(yè)已經(jīng)難以繼續(xù)獲得高額的利潤，投資其他產(chǎn)業(yè)又面臨產(chǎn)業(yè)基礎不足、人才不夠、市場競爭

29、激烈的困擾；而溫州民間資本又受制與相關金融制度的制約，在股市又長期陷入低迷、金融危機爆發(fā)的影響下，只有通過買房才能引起溫州人的投資興趣。在這種大背景下，溫州人開始大規(guī)模投資炒房，而短期內(nèi)溫州炒房團獲得大量例利潤回報的現(xiàn)象，客觀上也加速了房地產(chǎn)過熱的局面。三 我國房地產(chǎn)投資過熱后的現(xiàn)狀（一） 價格屢創(chuàng)新高最近幾年，隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)強勢，以及炒房團的不斷涌現(xiàn)，房價都處在高位運行，價格不斷創(chuàng)新高。新建的住宅價格也大幅上漲，漲幅高于二手住宅價格漲幅、住宅租賃價格漲幅以及非住宅物業(yè)價格漲幅。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)如圖所示，2000年至2007年短短7年間，全國商品房銷售均價從2000

30、元上漲到近4000元，漲幅剛好一倍。而在2006年深圳土地拍賣會上，深業(yè)地產(chǎn)以7億7千萬元獲得了位于龍崗中心城北區(qū)荔枝園地段的地塊，其3780.94元/平方米的樓面地價，刷新了去年12月同一區(qū)域土地拍賣剛剛創(chuàng)下的紀錄，而這僅僅是土地價格，并非商品房價格。根據(jù)相關資料顯示，該地塊占地面積達14萬平方米，建筑面積近20萬平方米。據(jù)分析，該地塊優(yōu)勢在于擁有品質(zhì)較高的環(huán)境景觀，西邊規(guī)劃為城市公園，地塊內(nèi)部原生山體和自然植被保存完整，在景觀開發(fā)、景觀塑造上有很大的靈活性，奧體中心、龍崗文體中心和地鐵三號線可望提升地塊價值。該地塊東西長、南北窄，地勢相對較高，建筑容積率又不超過1.4，比較適合于建造高檔住

31、宅產(chǎn)品。2010年11月29日，浙江省溫州市土地出讓單價創(chuàng)出新高：學院中路溫州大學地塊土地樓面價每平方米達3.7萬元。業(yè)內(nèi)人士分析，據(jù)此土地成本加建安、稅費等綜合成本，樓面單價至少在7萬至8萬元。據(jù)悉，此次拍賣的土地要求相對苛刻，本次出讓土地內(nèi)，套型建筑面積在住建部規(guī)定的90平方米以下的住宅面積占總開發(fā)住宅建筑面積的比例不得低于30%；競得人須在出讓人提供土地之日起365天內(nèi)動工、提供土地之日起1460天內(nèi)竣工。這次有三家房地產(chǎn)開發(fā)公司參與競拍，現(xiàn)場競爭“前平后猛”。第6輪“浙江中通”報價31億元后，蘇州華成房地產(chǎn)開發(fā)公司理智退出?！爸眯欧块_”與“浙江中通”一路“頂?！薄Ｅ闹?3輪，最終被置信

32、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以37.02億元競得，溢價92%。（二） 嚴重依賴信貸業(yè)房地產(chǎn)價格是決定房地產(chǎn)市場是否繁榮的一種重要表象，房地產(chǎn)價格高，房地產(chǎn)市場就繁榮，要維持下去這種繁榮，無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是普通購房者都需要獲得銀行的信貸支持。溫州炒房團在國家進行調(diào)控之前，獲得了很大的銀行信貸支持，數(shù)據(jù)表明，2007年溫州地區(qū)銀行給予本地房地產(chǎn)事業(yè)的貸款資金就已經(jīng)高達1300億元，這還不包括溫州炒房團手中持有的個人資金。這也從側(cè)面反應銀行信貸是助推溫州炒房團在全國各地屢屢出手拍地“禍首”之一。另一方面，溫州當?shù)匦刨J條件的寬松讓溫州人有足夠的條件“拿銀行的錢去炒房”。在調(diào)控之前很多溫州投資客就這樣操作。

33、在部分商業(yè)銀行，可以拿自己的房產(chǎn)抵押或者企業(yè)擔保從銀行貸款，貸款額度最多可以達到評估價格的100%。銀行不用擔心錢收不回的，因為房地產(chǎn)價格一度高漲，而有公司抵押擔保的話，也有保證。拿到貸款買了新房后，又可以拿新房的房產(chǎn)證去重復抵押貸款，相當于有源源不斷的滾動資金。2011年新一輪調(diào)控之前，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了量價齊升的態(tài)勢，市場氛圍已經(jīng)非?；馃幔鬓D(zhuǎn)速度很快。而且，之前的房地產(chǎn)調(diào)控政效果并不明顯，價格剛性向上回頭需要一定的時間，因此，溫州炒房團通過銀行信貸出手買房獲取不菲的收益。同時在民間借貸領域，房地產(chǎn)業(yè)也過分依賴。民間借貸是指公民之間、公民與法人之間、公民與其它組織之間借貸。只要雙方當事人意

34、見表示真實即可認定有效，因借貸產(chǎn)生的抵押相應有效，但利率不得超過人民銀行規(guī)定的相關利率。溫州炒房團在自有資金匱乏、銀行借貸不力的情況，最終想到了這這根救命的稻草。房產(chǎn)投資者的資金主要有四個來源：自有閑置資金、企業(yè)資金、銀行借貸、民間借貸。使用最后一種籌資方式的往往是一些大項目，不是“炒”一套或幾套房子，而可能是買下一整幢樓。一些“較大規(guī)模的的炒房項目，需要通過民間借貸的方式，才能籌集足夠的資金。一般規(guī)律下，在房地產(chǎn)開發(fā)商資金短缺的情況下介入，以比較低的價格買進整幢樓，打進部分預付款，通常金額在幾千萬元左右。如果市場價在9000元/平方米上下，他們就可能以低于30%的價格買入，而開發(fā)成本很可能在

35、5000元/平方米左右，開發(fā)商仍有盈利，獲得資金后，這個房地產(chǎn)項目才可以繼續(xù)運作。通常，這樣的項目投資者不會一個人作戰(zhàn)，而是聯(lián)絡一群人對項目的風險、收益進行討論后，再決定是否投資。一旦開始行動，他們就負責籌集一定量的資金。項目的運作由一家房產(chǎn)營銷代理公司出面進行，內(nèi)部有自己的約定，實際股東可能是多位。一個人負責籌集的資金額可能是幾百萬元不等或者到上千萬元，有的投資者從自己的企業(yè)調(diào)用資金，有的則是通過民間借貸的方式籌資。圖片來源；溫州民間借貸市場報告圖片顯示，溫州89%的家庭個人參與了民間借貸，近60%的企業(yè)也參與其。63%的小企業(yè)有融資需求，76%的小企業(yè)100萬元以下的融資需求難以滿足。在借

36、款渠道上，一般的人通過親友以及民間借貸，只有五分之一的人通過銀行貸款?？梢娒耖g借貸在溫州處于多么重要的地位?。ㄈ?土地供求失衡要了解土地供求失衡，就先要了解城市土地供求制度，什么是土地供求制度，2007年11月19日，國土資源部等三部委出臺的土地儲備管理辦法，該辦法系國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定發(fā)布，以“完善土地儲備制度，加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設用地保障能力”為目地。建立城市土地儲備制度是城市土地制度改革的一個創(chuàng)新，其基本思路是由城市政府的委托機構，如土地儲備中心，通過征用、收購、置換等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來，進行土地整理和

37、開發(fā)，在完成一系列前期開發(fā)整理工作后，變成可建設的“熟地”，根據(jù)城市土地年度計劃，通過招標、拍賣有計劃地將土地投入市場，以供應和調(diào)控城市各類建設用地需求的一種經(jīng)營管理制度。正是在這個制度，各級地方政府大面積圈地拍賣，到發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有土地不夠時，已為時過晚，只能收緊供應。而在土地供應緊張的情況下，各地紛紛出現(xiàn)拍賣金額越來越高的現(xiàn)狀。“地王”的頻現(xiàn)，帶來了地產(chǎn)開放商的成本不斷增加，而這些增加的部分，又通過高房價轉(zhuǎn)嫁給消費者。在這種惡性循環(huán)下，廣大購房者也只能默默承受價格泡沫。溫州炒房團正式在這種情況下，冒著極大風險，注入大量資金用于炒房，大多數(shù)人炒房人更是放棄自己工廠、企業(yè)的經(jīng)營，借入大量貸款，一心一意

38、投入炒房這個資本市場。當這樣的資金供應也無法滿足時，溫州炒房團的危機來了。四 當前房地產(chǎn)投資過熱帶來的問題（一） 房地產(chǎn)投資進入“微利”時代，投資信心嚴重挫傷回建強對貨幣流動性與資產(chǎn)價格關系進行了實證分析，研究指出貨幣流動性和房價的相關系數(shù)達到0.8，表明流動貨幣的規(guī)模將直接決定相關資產(chǎn)價格的走向，房價比股價更容易受到貨幣流動性過剩的影響5。而在國家從嚴從緊的貨幣政策在房地產(chǎn)行業(yè)實施以來，房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)逐步從之前的“暴利”時代進入“微利”時代，溫州炒房團的投資信心受到嚴重挫傷。二套房貸（二套房貸是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房）從嚴執(zhí)行，旨在抑制房地產(chǎn)市場需求，尤其是投資性購

39、房需求；政策實施的直接結(jié)果是導致房地產(chǎn)銷售速率下滑明顯，并進一步削弱房地產(chǎn)公司的盈利能力。此外，這也透露出國家宏觀調(diào)控預期從緊的信號，由此“挫傷”房地產(chǎn)投資的信心。央行和銀監(jiān)會對第二套住房的界定以家庭為單位，同時，公積金貸款也納入緊縮令，這將使商品房，尤其是住宅類商品房的銷售速率受到影響。而銷售速率直接影響到房地產(chǎn)事業(yè)的資金回籠、再投資，無疑給房地產(chǎn)投資者一個巨大的打擊。在當前國情下，第二套商品房的購買者主要是中高收入者，而且以投資性購房和置業(yè)升級型購房為主體，當前，這部分需求無疑在二套房中占據(jù)了很大比重。在國家對房地產(chǎn)事業(yè)宏觀調(diào)控之前，信貸條件比較寬松，這種需求會以類似“保證金交易”的形式逐

40、步放大。但是，在目前的高房價下，首付比例和利率提高，以及其他相應的貨幣從緊政策，將使投資房產(chǎn)的風險增大，因而這部分購房需求會下降；另外，利息負擔持續(xù)加重已經(jīng)成為購房者另一個重要的成本因素，并由此導致他們延緩購買二套房。溫州資深炒房人顧小軍在接受重慶媒體采訪時說，溫州投資房地產(chǎn)的人普遍面臨的狀況是深度套牢。他估計溫州人在福州被套牢的房子至少在千套以上，而在杭州、上海等城市，溫州人被套牢的情況更加嚴重。據(jù) 中國證券報 報道，近幾個月來溫州炒房團從北京樓市撤出來的資金大約有上百億元6。 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金的需求非常大，尤其是在政府要求開發(fā)商必須把土地費用一次性付清后才能獲得銀行貸款

41、的情況下，資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)頭號問題。負債較大是房地產(chǎn)業(yè)共同的問題，而國家的宏觀調(diào)控，導致大多數(shù)居民消費信貸緊縮，這對房地產(chǎn)業(yè)來說無疑是收緊了他們的“錢袋子”。投入的錢得不到產(chǎn)出，反而因此套牢，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是不愿希望看到的。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率一般在60%左右，其中，銀行信貸資金占據(jù)了大部分，因此在銀行信貸很大程度上控制著這一行業(yè)發(fā)展的命脈。在貨幣政策從緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資成本無疑將提高。高成本、高風險，對于每一個投資者來說都是搏命，如果得不到回報，或者回報率過低，相信是沒有誰愿意投入其中的。（二） 不理性的繁榮抑打壓居民買房需求消費者對購房的預期期望隨著不斷上漲的房

42、地產(chǎn)價格而改變，從而引起房地產(chǎn)市場之前出現(xiàn)的狀況搶購，致使一部分消費者的消費結(jié)構升級，快步進十萬級甚至百萬級的消費級別，在北京、上海等大城市，更是出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)作威作福的局面。雖然房價的上漲一定程度上拉動了我國經(jīng)濟以及消費，但從全面的眼光來看，過高的房價還是挫傷居民買房的積極性。從我國居民收入跟住房價格的對比來看，房地產(chǎn)業(yè)的價格實在是太高。按目前全國平均房價跟城鎮(zhèn)居民收入的的數(shù)據(jù)來看，一個三口之家購一套100平米的住房需27萬元，總房價是家庭年收入的11倍多，遠高于世界銀行認可的36倍合理區(qū)間。而在北京、上海、杭州等城市的核心區(qū)域，1平方米幾萬的房價，讓大部分人只能“望房心嘆”，這部分地區(qū)的

43、房價與居民家庭年收入之比更是達到20以上。我國高房價的局面不能不問實際就與香港、紐約、東京的房價相比，我們得居民收入與這些城市的居民收入有著幾倍甚至十幾倍的差距，不能一概而論。房價與家庭收入之比如此之高，表明購買住房已經(jīng)讓很多家庭消費不起、無力消費。居民的財富增值的速度也遠趕不上房價上漲的速度。為了買下住宅，消費者不得不依靠銀行貸款，用未來幾十年的時間作為籌碼換取一套住宅，成為“房奴”。這種大大超出了社會消費和社會收入增長的速度，注定會給居民購房需求的打壓，挫傷居民買房熱情。（三） 隨著房地產(chǎn)價格的下跌，銀行壞賬大幅增加總得來說，在2008年金融危機爆發(fā)之前，我國房地產(chǎn)貸款已經(jīng)出現(xiàn)過熱的局面，

44、但銀行業(yè)未能引起足夠重視。到金融危機爆發(fā)之后，一方面銀行業(yè)需要房地產(chǎn)業(yè)貸款來解決金融危機所帶來的收益率下降、貸款業(yè)萎靡的局面；一方面又擔心因房地產(chǎn)業(yè)貸款引起的壞賬率，資產(chǎn)不良率。這種矛盾結(jié)果導致銀行業(yè)自身受到極大損傷，當年那些滿心歡喜貸款給地產(chǎn)業(yè)的銀行，如今都憂心忡忡。套用原理來說，企業(yè)以證券和地產(chǎn)作抵押從銀行獲得資金炒作，企業(yè)資產(chǎn)價格的上升速度，高于企業(yè)負債增長的速度，企業(yè)和銀行的資產(chǎn)負債表看似都很健康。但當房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟膨脹到頂點并開始破滅時，一切就都反轉(zhuǎn)過來：證券與房地產(chǎn)價格下跌，企業(yè)從銀行借款進行炒作的資金多被套牢；銀行由于擔心企業(yè)陷入債務危機，不得不緊縮銀根，要求企業(yè)還貸；而企業(yè)為歸

45、還銀行借款，不得不拋售手中資產(chǎn)，從而引起資產(chǎn)價格的進一步下跌。在這一時期，資產(chǎn)價格的下跌速度會大大高于企業(yè)的債務清償速度，這就不可避免地在銀行內(nèi)部形成巨大的壞賬損失。據(jù)上海銀監(jiān)局有關負責人透露，該局針對中外資銀行進行的一項信貸摸底結(jié)果不容樂觀，一旦房價下跌10%，房貸不良率將是正常情況的2.6倍。當前我國銀行信貸業(yè)的現(xiàn)狀是27%銀行貸款流向房地產(chǎn)業(yè)，這個數(shù)字非常巨大。以中國建設銀行為例，2011年度，中國建設銀行累計發(fā)放房地產(chǎn)貸款總額達到4327億元，不良貸款為80億元，不良率達到1.85%，而根據(jù)中國銀監(jiān)會的相關資料，2011年度全國商業(yè)銀行不良貸款率僅為1%，可見房地產(chǎn)業(yè)貸款存在很大的風險

46、性，并且在國家對房地產(chǎn)事業(yè)宏觀調(diào)控后已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款不良率上升的局面。建設銀行作為我國第二大銀行尚且如此，其他地方性銀行房地產(chǎn)不良貸款率就可想而知。圖片來源：搜搜房地產(chǎn)網(wǎng)從2011年5月到2012年4月的上海房價來分析，一年內(nèi)，上海房地產(chǎn)業(yè)均價從27500元的高點跌落至23900元，房價下降13%，以上海銀監(jiān)會的的信貸摸底來看，近一年來上海房貸不良率上升了3倍多。從之前年份數(shù)據(jù)來看，截至2009年年末，上海市中外資銀行房地產(chǎn)貸款余額達到7604億元，房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比高達27%，這還不包括經(jīng)營性物業(yè)貸款、建筑業(yè)貸款和以房地產(chǎn)為抵押物的其他貸款，如果將這些涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款算入將占比會更

47、高。從2009年開始，在金融危機以及國家宏觀調(diào)控的雙重壓力下，上海商業(yè)用房開發(fā)貸款不良余額呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢。從之前的房地產(chǎn)貸款增勢強勁，到現(xiàn)在的房地產(chǎn)貸款舉步維艱，時間也不過短短的幾年，經(jīng)濟環(huán)境的變化、政策的變化都能左右這個格局，房地產(chǎn)業(yè)貸款也從之前的優(yōu)質(zhì)貸款走下了神壇。不僅僅是上海，全國各地都面臨這樣的局面，當初均價幾萬的樓盤如今無人問津，企業(yè)無法還賬，銀行拍賣又資不抵債，企業(yè)負債舉步維艱，銀行也無可奈何，兩難的局面難以打破。（四） 全民借貸導致風險性大增根據(jù)調(diào)查研究，民間借貸來的資金主要來源于以下幾個方面：一是人們在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的日積月累的財富；二是居民的勞動所得收入和歷年來的積蓄；三是

48、不明資金，如一些黑色收入，多來自于高利貸者；四是借入資金，包括向家人朋友借入和銀行貸款?？梢娺@些放貸資金主要還是來自于非農(nóng)業(yè)收入。在資金來源中，自有資金占絕對比重，借入資金占的也比較大。由于民間融資有種種便利和在社會經(jīng)濟中能夠發(fā)揮一定的現(xiàn)實作用，這一現(xiàn)象己在社會大眾在思想觀念上的廣泛的同，使得其逐漸由從地下漸漸浮出水面。特別是在商業(yè)銀行個人委托貸款業(yè)務的發(fā)展和國家宏觀調(diào)控措施實后中小企業(yè)資金嚴重匱乏，一定程度上促進了民間融資流動活躍程度，使得由過去難上臺面的地下金融活動，逐漸轉(zhuǎn)向半公開化或公開化。民間借貸的傳統(tǒng)模式主要攀附在親緣與地緣之上，但各類擔保公司的介入，打破了這一傳統(tǒng)的借貸紐帶。也由于

49、一些擔保公司違規(guī)操作，曾招致了一場震動全國的整治活動。民間資金再次整合、積聚。由此，典當行激增，寄售行旺發(fā)，在這背后，溫州幾近進入“全城借貸”態(tài)勢。在溫州，最具代表的融資方式為“呈會”，即親朋直接共同集資，輪流給彼此使用，這種互助形式慢慢催生出了“掮客”。目前“呈會”在溫州已經(jīng)非常鮮見，代之以形形色色的擔保公司、典當行、寄售行等等。2007年下半年，房地產(chǎn)成為溫州人最狂熱的投資領域，但時值銀根緊縮，一些擔保公司大舉開設。一座溫州城，就誕生超過250家擔保公司。溫州當?shù)厝舜蠖嘀?，所謂擔保公司，多半干的是地下錢莊的活，如辦理票據(jù)貼現(xiàn)、保證金墊資、代還貸款等。此舉將一些在危機中的企業(yè)也紛紛卷入飲鴆

50、止渴般的融資狀態(tài)。人民銀行溫州中心支行在一項調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，民間借貸中有四成借貸給了企業(yè)。危機引發(fā)的市場動蕩，企業(yè)因高額借貸因素疊加，引發(fā)了大規(guī)模的企業(yè)倒閉潮。中國人民銀行溫州市中心支行(簡稱溫州人行)就溫州民間借貸的一項調(diào)查顯示，2010年貸款規(guī)模收緊后，民間借貸利率最高漲至14.37%，與六個月以內(nèi)央行貸款利率有近10%的利差，這吸引了不少民資借助典當行、擔保公司、合會等成為各式各樣的民間借貸主體7。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，溫州民間借貸容量達到560億元人民幣，有89%的家庭個人和56.67%的企業(yè)參與民間借貸。溫州人行四月中旬進行一個關于溫州民間借貸的調(diào)查，共發(fā)放調(diào)查問卷260份，其中家庭個人問卷120

51、份、企業(yè)問卷140份，取得220份有效問卷。調(diào)查隊以經(jīng)濟水平和民間借貸活躍程度為標準，對問卷涉及家庭樣本和企業(yè)樣本進行層次化篩選，分列出經(jīng)濟發(fā)達、一般、欠發(fā)達地區(qū)和民間借貸活躍、一般、不活躍三種狀態(tài)。高出央行利率近10%。被調(diào)查的企業(yè)去年末銀行貸款余額為7.74億元，借款和集資金額為4056萬元，后者是前者的5.2%。根據(jù)去年末溫州企業(yè)貸款2417億元的總額，同比例推測出企業(yè)民間借款余額約為126億元。而被調(diào)查個人去年末銀行貸款余額4022萬元，民間借款余額為878萬元，后者是前者的21.8%。根據(jù)去年末溫州個人貸款1977億元的余額，推測出個人民間借款約為432億元?？偣菜阆聛?，當前溫州民間

52、借貸規(guī)模約為560億元。這相較之前當?shù)劂y監(jiān)系統(tǒng)所測算的300億有近2倍上升。去年下半年的貸款限額不足，不少企業(yè)及個人轉(zhuǎn)向民間借貸，民間借貸利率也隨之上漲。調(diào)查顯示，今年貸款規(guī)模收緊后，民間借貸利率升至在10.92%至14.37%的區(qū)間波動，與央行六個月以內(nèi)的貸款利率4.86%比較，兩者差距最高達近10%，即使和五年以上貸款利率5.94%相比，最高差距也達到8.43%. 民間借貸的利率高于國家銀行利率，甚至成為了高利貸，這將增加了企業(yè)的成本支出，使原本就實力較弱的中小企業(yè)承擔了過高的負債風險。同時，不嚴謹?shù)拿耖g借貸活動對我國社會的安定會造成負面影響。民間借貸手續(xù)不完全，缺乏相關的嚴格管理和合適的

53、法律法規(guī)支持，如果出現(xiàn)借款人無法還貸的狀況，很容易引起糾紛。一些不規(guī)范的民間借貸也會引發(fā)非法集資，致使大眾資金被高利貸利用，擾亂現(xiàn)有金融秩序。民間借貸具有自發(fā)性、盲目性、逐利性，因此很多資金都會流向沒有門檻、短期內(nèi)收益很高的行業(yè)。當這些民間借貸的資金配置與國家宏觀政策、經(jīng)濟政策相矛盾時，國家出臺的調(diào)控政策就難以落實下去。另外必須指出的是由于民間資金未納入國家統(tǒng)計范疇，國家相關部門不能及時掌握其具體動向，容易影響國家對宏觀經(jīng)濟、金融運行的判斷，造成國家決策的失誤。同時，不完善的法律法規(guī)制度導致一些非法集資的的事件頻發(fā)，影響民間借貸的正規(guī)化、合法化發(fā)展。民間借貸的存在也為欺詐和洗錢等違法犯罪活動提

54、供了場所，給地區(qū)社會穩(wěn)定帶來很大的風險。2007年，吳英的神話和本色控股集團有限公司的傳奇歷史，就是因為非法集資而破滅。26歲的女商人吳英，曾經(jīng)擁有傳說中的38億巨資，從出名到涉嫌非法吸收公眾存款罪被抓，她只用了短短6個月。這個在2005年還需要以銀行按揭買車的女子，卻在2006年，一路狂飆，置下大宗固定資產(chǎn)，連續(xù)在工商局注冊12家實業(yè)公司，創(chuàng)立本色集團，并自任董事長。知道最后被捕，大多數(shù)貸款給她的人都還不相信這個是真的。（五） 投資商大量囤積土地，住房空置率不斷上升國土資源部最近發(fā)布的國家土地督察公告（第5號）顯示，在國家土地督察系統(tǒng)2011年的例行督察中發(fā)現(xiàn)，43個城市918個項目存在土地

55、閑置，涉及面積8.84萬畝。一些地方土地閑置現(xiàn)象大量存在且未得到有效處置，部分開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)也不同程度存在土地閑置以及土地利用效率低的問題。閑置的土地得不到開工成為荒地，不僅影響城市容貌，還影響到企業(yè)信譽，更浪費了國家資源。同時，房地產(chǎn)市場的空置率也處于不斷直線上升的局勢。這里所說的空置，與過去所說的空置不是同一概念，過去所說的空置，更多的是指開發(fā)商未售出的房屋。而這里所說的空置，是已售房空置，可以概括為兩種，流動性空置與富余性空置。流動性空置：指買家買房不是為了居住，而是投資。投資分為兩種： 一種是投資增值，不急于出手，而是當成一種儲蓄，這種現(xiàn)象可以稱為“實物儲蓄”。另一種是投機，買房的目

56、的非常明確，就是為了快速賺一把，屬于短期行為，這種現(xiàn)象主要是受當前房價不斷上漲的形勢影響所造成的。流動性空置，是指買家買房后，因為市場原因或者片區(qū)板塊的升值空間原因，而一時沒有出手，還囤積在買家手中，也就是說，房屋處于流動環(huán)節(jié)當中，沒有到達真正的買家手中。富余性空置：是指買家已經(jīng)有房住，或者已經(jīng)有了多套住房，之所以還買房，是為了享受。這部分買家，買房的目的不是為了再轉(zhuǎn)手出去，而是因為生活富裕了，有足夠的錢，就不斷購買新的住房8。這些買家買房之初的目的，不是為了轉(zhuǎn)手而是為了居住，但在一段時間后，不排除再轉(zhuǎn)手的可能。許多房子買來后，一年住不上幾次，基本上是空著的，成為一種實際上的度假性房屋。根據(jù)相

57、關研究，在上海、廣州、北京、深圳、杭州、青島、寧波等這些大中城市里，流動性空置與富余性空置，像房價一樣在不斷上升。從空置的類型上來看，富余性空置高于流動性空置。而從城市來看，以大城市為突出，而在大城市中，又以大型住宅小區(qū)，尤其是郊區(qū)的現(xiàn)階段還處于稍偏僻的小區(qū)最為嚴重。許多大型住宅小區(qū)，房屋基本售完，但入住率非常低，大多不到50%，有的甚至只有20%至30%，這就意味著，大量的已售房嚴重空置，這種空置現(xiàn)象十分突出，不久，將會成為一種社會問題，引發(fā)房地產(chǎn)大變局。從宏觀經(jīng)濟的角度來看，這些空置，積壓了大量的資金，資金的經(jīng)濟價值未能充分釋放出來，通俗一點說，就是這部分資金沒有有效地用于經(jīng)濟建設，沒有發(fā)

58、揮資金的最大效能，在一定程度上，影響了國家的整體經(jīng)濟建設。從哲學角度來分析，任何一件事情，都會在量變達到一定程度后，引發(fā)質(zhì)變。隨著流動性空置與富余性空置的不斷擴大，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)一個大的變局，一個歷史性的拐點即將到來，無論是政府、經(jīng)濟學家還是業(yè)內(nèi)人士，都應該密切關注這一現(xiàn)象，采取多種方法來有效緩解這一現(xiàn)象。房地產(chǎn)將會出現(xiàn)一次大的重新分配與調(diào)整，這種分配與調(diào)整，不是政府的調(diào)控行為導致的，而是在市場的主導下所出現(xiàn)的自動分配與調(diào)整的市場行為所導致的。如果處理不好，屆時將可能出現(xiàn)大的動蕩，并將可能引發(fā)一系列社會問題。五 房地產(chǎn)投資過熱問題的對策（一） 促進房地產(chǎn)投資合理發(fā)展，支持基本購房需求201

59、0年4月底開始的新一輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控顯得彌足珍貴。從這輪調(diào)控政策的推進過程來看，這是一個有系統(tǒng)有步驟，一步步打破開發(fā)商的幻想、一點點促進房地產(chǎn)投資向更理性化的發(fā)展的過程。國家宏觀調(diào)控的目標是讓更多的普通勞動者買得起房，得以實現(xiàn)其安居的夢想，這也是房地產(chǎn)發(fā)展的根本要求。1去投資化激發(fā)剛性需求活力在前不久溫總理強調(diào)“進一步抑制和打壓投資投機性購房和讓房價穩(wěn)定”后，全國范圍內(nèi)再次掀起新一輪的降價潮。市場上的投資者在調(diào)控政策的一再擠壓下退出樓市，自住型需求和剛性需求獲得釋放，并且?guī)沓山坏姆磸?，市場上主要的現(xiàn)實購買力逐漸被剛性需求所取代。有業(yè)內(nèi)人士指出，當下的形勢已經(jīng)比較清楚：一是房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

60、不會放松，在較長時間內(nèi)地產(chǎn)去投資化趨勢依然明顯。二是地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)看清兩會后地產(chǎn)發(fā)展的總趨勢是實現(xiàn)由數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)型，要追求合理的利潤空間，打造高性價比產(chǎn)品并切實讓利給購房者，為此，或?qū)⒁l(fā)新一輪促銷熱潮。當前，國家的政策以鼓勵首套房置業(yè)為基調(diào)，首套房置業(yè)的商業(yè)貸款利率逐漸向最優(yōu)惠利率靠攏，這種情況下，潛在的購房者只能選擇當前性價比最好的樓盤，所以，開發(fā)商的降價走量行為當屬明智之舉。2明確支持基本購房需求 回顧兩次調(diào)控歷程，無論調(diào)控多么嚴格，政策始終把基本的住房需求放在保護的地位上。2008年3月12日，建設部發(fā)布的住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見中提出，凡新審批、新開工的商品