1、物業(yè)管理實務(wù)案例分析參考資料案例分析將在物業(yè)管理實務(wù)的考試中占重要地位。為此我們對物業(yè)管理實務(wù)教材中提供的案例進行匯總；同時收集近幾年法院的判決案例50個供大家閱讀參考。希望對大家在物業(yè)管理實務(wù)案例分析的考試中有所幫助。 【案例一、99 】 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關(guān)資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。問：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問題？ 2. 物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進？【

2、分析】此案例中反映的問題主要是：一是業(yè)主填寫裝修申報登記表等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；二是裝修管理人員又未到現(xiàn)場核實而盲目同意。因此，物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進：首先是業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認真填寫裝修申報登記表，詳細說明裝修地點、內(nèi)容等情況。其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達不清時，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場核實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報。第三，應(yīng)對物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強培訓(xùn)和約束，強化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進。【案例 二、 102】物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識（工牌）施工人員在小區(qū)進行裝修作業(yè)。經(jīng)

3、詢問，稱其未來得及辦理相關(guān)手續(xù)。問：你認為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補辦，否則拒絕相關(guān)人員入場?！景咐?、 103 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項裝修工程應(yīng)委托設(shè)計單位出設(shè)計圖，并應(yīng)事先申報，得到許可后方可施工。 問：1.物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在什么問題？ 2. 物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進？【分析】這個案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。

4、增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位或有同等資歷的設(shè)計單位進行具體設(shè)計，而裝修單位一般無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計能力，物業(yè)管理單位也沒有設(shè)計權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位進行設(shè)計。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進出管理上存在問題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然?！景咐?、 103】某高層寫字樓物業(yè)國慶長假期間實施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。問：物業(yè)管理員的要求是否錯誤，為什么？【分析】裝修作業(yè)的時間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時間應(yīng)是

5、節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯誤的?！景咐?、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。問：對此事件你有何看法？并將采取哪些措施？【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負責(zé)值班的崗位是如何控制材料進出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限、以

6、及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點?！景咐?、104】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【案例分析】裝修現(xiàn)場材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令停工整改?！景咐?、 139】某小區(qū)入夏以來蚊子突然增多，物業(yè)管理項目機構(gòu)對小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴(yán)重。通過進一步檢查，物業(yè)管理項目機構(gòu)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)某

7、棟15樓一空置房的陽臺有大量積水，懷疑此區(qū)域為蚊子孳生源。物業(yè)管理項目機構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽臺雨水口的塑料袋，排干陽臺積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對小區(qū)進行一次成蚊撲殺，幾天后整個小區(qū)蚊子明顯減少。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周圍100米內(nèi)必有積水。大面積的積水無法投藥時可適當(dāng)養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。小面積的積水一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。對于工地上不流動的死水可通過加入少量機油等方法來減少蚊子的孳生。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、天面積水、業(yè)主家

8、陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達到群防群治，物業(yè)管理項目機構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識宣傳，發(fā)動業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場所?！景咐恕?143 】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計曾得過景觀設(shè)計大獎。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)管理項目機構(gòu)多次補種，并在小道入口處增設(shè)了愛護綠化警示標(biāo)識牌及護欄，但依然收效甚微。后物業(yè)管理項目機構(gòu)經(jīng)過分析，業(yè)主抄近道是因為原設(shè)計園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問題后，物業(yè)管理項目機構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物

9、業(yè)使用人，又保護園林景觀。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】小區(qū)園林設(shè)計與公園園林設(shè)計不同之處在于其十分強調(diào)“實用”，小區(qū)園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設(shè)計時必須首先考慮“方便”、“實用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便。【案例九、 155 】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護

10、理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理的保安服務(wù)的范圍是指為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機關(guān)實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其進行物業(yè)管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員，案件發(fā)生時，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟補償人民幣3000元?！痉ㄔ号袥Q】一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務(wù)，但治安管理是一項社會責(zé)任，物

11、業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣3000元。一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審

12、法院經(jīng)審理認為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身損害的賠償之責(zé)。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。【案例分析】本案的焦點是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。物業(yè)管理條例第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企

13、業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，

14、如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就不承擔(dān)民事責(zé)任。 【案例十、175 】 例如：某項目可收費總建筑面積10萬平方米，經(jīng)測算該項目全年各項費用如下：1各類管理服務(wù)人員的工資、社會保險等 50萬元2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費 20萬元3清潔衛(wèi)生費 15萬元4綠化養(yǎng)護費 10萬元5公共秩序維護費 10萬元6辦公費 5萬元7固定資產(chǎn)折舊 2萬元 8物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費 2萬元9業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其它費 6萬元合 計 120萬元若采用酬金制方式，約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：120萬元（1+10%）10萬平方米12

15、月1.1元/平方米 月若采用包干制方式，預(yù)測該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：（120萬元12萬元）10萬平方米12月1.1元/平方米 月物業(yè)服務(wù)費測算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會。核算表的內(nèi)容一般包括：序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、加權(quán)系數(shù)、計算結(jié)果每項占總費用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時，將有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字表述?！景咐?、 214 】某日，業(yè)主周先生來到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說：“您請喝水?！敝芟壬S即說明來意。在了解到周先生

16、是咨詢有關(guān)物業(yè)管理費構(gòu)成和支出方面問題后，小趙為了能夠準(zhǔn)確答復(fù)、有理有據(jù)，遂找出物業(yè)管理條例、物業(yè)服務(wù)費用測算表等相關(guān)材料，向周先生出示并解釋。在小趙與周先生交流溝通時，服務(wù)中心門外又來了一位先生，小趙立即對周先生說了句：“對不起，您請稍等”后，起身迎客。在獲知來人王先生需辦理裝修管理相關(guān)事宜時，小趙為了不耽誤兩位客人的時間，在請兩位來賓稍等片刻的同時，立即向物業(yè)服務(wù)中心主管說明情況并請求幫助接待。返回接待臺，即對王先生說：“實在不好意思，我現(xiàn)在正在接待周先生，我請中心主管和您談好嗎？”王先生欣然接受，小趙隨即引導(dǎo)其來到主管座位前，請其入座后，回到接待臺繼續(xù)回答周先生的問題。問：對此你有何看法

17、，并有哪些改進建議？【案例分析】接待業(yè)主來訪，工作人員首先要注意禮儀禮節(jié)，尤其是最基本的禮儀一定要按標(biāo)準(zhǔn)操作，這與平時的培訓(xùn)和不斷的實踐是分不開的。另外，第一時間接待業(yè)主也很關(guān)鍵，要讓業(yè)主在到達服務(wù)中心的第一時間就受到關(guān)注，保持輕松愉快的心情，避免節(jié)外生枝，使問題復(fù)雜化。最后，當(dāng)業(yè)主簡單說明咨詢內(nèi)容后，接待人員應(yīng)快速判斷自己能否準(zhǔn)確解答，如果存在困難，則應(yīng)向其他工作人員請求支援或查閱相關(guān)文件資料，盡可能讓業(yè)主得到滿意的答復(fù)。在答復(fù)業(yè)主咨詢的過程中，有時會突然產(chǎn)生新的情況而打斷接待，如本案例中又有一位業(yè)主需要接待。在此情況下，接待人員應(yīng)立即判斷兩項工作中是否有一項可在非常短時間內(nèi)完成，如果可以，

18、則讓另一位來訪者稍等，先處理簡單事務(wù)；如果發(fā)現(xiàn)兩項事務(wù)都無法很快處理完，則應(yīng)立刻請求其他工作人員的支援，協(xié)助接待工作，這樣可提高工作效率，節(jié)約業(yè)主時間，同時避免使業(yè)主有受冷落的感覺，產(chǎn)生不滿情緒?！景咐?、 217 】某小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心維修班小黃接到報修電話，業(yè)主張小姐說家中廚房小陽臺地漏冒水。小黃馬上帶著設(shè)備在五分鐘內(nèi)趕到了業(yè)主家，此時張先生家的廚房小陽臺已積了寸多深的污水，小黃急忙用吸泵試圖抽通地漏，但效果不佳，地面污水不見減少。小黃滿臉歉意的對業(yè)主說：“對不起，小姐，這個地漏堵得很死，吸泵無法通開，必須用機器才能打通，但按規(guī)定要收取元費用?！睆埿〗泷R上不同意，“我家洗衣機這幾天都沒用過

19、，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，沒有道理讓我家付錢?！毙↑S耐心地向她解釋相關(guān)規(guī)定，但是業(yè)主很不高興，馬上撥通了物業(yè)服務(wù)中心的電話，投訴維修工不想干活，胡亂收取費用。小黃并沒有生氣，而是采取了婉轉(zhuǎn)溝通的策略，向業(yè)主詳細分析：“您家廚房洗菜盆下水管和陽臺的地漏是連通的，共用一個出口。我們可以試驗打通洗菜盆下水管，如果污水流走，說明是您家地漏堵了，您需要支付維修費用；如果水管疏通而污水還沒流走，說明是主下水管的堵塞，我們不收取您一分錢?！睆埿〗阃饬?，小黃用機器從洗菜盆下水口將疏通帶打下去，很快陽臺的積水從地漏流走了。在事實面前業(yè)主才相信是自己家的地漏堵了，付清了維修費用，積水事件也得到

20、了圓滿解決。問：對此你有何看法，并有哪些改進建議？【分析】物業(yè)管理人在接到投訴過程時，應(yīng)當(dāng)首先使業(yè)主從戒備、焦慮的心理狀態(tài)中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業(yè)主的對立情緒。在處理投訴的過程中，不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應(yīng)當(dāng)注重問題的有效處理和解決。【案例十三、126 】供配電系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是供配電系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電力故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高供電服務(wù)質(zhì)量？1配備合格的專業(yè)工程技術(shù)人員和相應(yīng)數(shù)量的操作和維修電工。2制定嚴(yán)格的供配電運行制度和電氣維修保養(yǎng)制度，同時建立相應(yīng)的檢

21、查監(jiān)督機制保證各項制度的執(zhí)行。3建立供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案。4配備各種必要的工具、儀器儀表和安全防護用品、常用零配件和易損易耗品等，并建立零配件供應(yīng)渠道和供應(yīng)商名冊。5定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準(zhǔn)確性。進行用電統(tǒng)計分析，做好用電調(diào)度和用電計劃工作。6建立臨時用電管理制度，對任何新增加的用電都應(yīng)進行用電負荷的計算，進行合理的負荷分配，盡可能保證三相平衡，任何情況下都不允許超負荷供電。7要建立遇火警、水災(zāi)、臺風(fēng)、地震等災(zāi)害時的供電預(yù)防措施。8做好節(jié)約用電工作，降低損耗。9限電、停電要提前通知業(yè)主、物業(yè)使用人。10供配電運行可建立24小時值班制度，發(fā)生故障時應(yīng)能及時組織力量搶修，盡

22、快恢復(fù)電力供應(yīng)。11定時對備用電源進行檢查，對蓄電池進行充電，對備用發(fā)電機進行運行試驗。12重視無功功率和補償工作，提高功率因數(shù)，改善用電質(zhì)量。13進行公共用電的測算和計量統(tǒng)計工作，為管理服務(wù)費的收取和調(diào)整提供依據(jù)?！景咐摹?27 】給排水系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是給排水系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)給排水故障，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高給排水服務(wù)質(zhì)量？1建立給排水管理隊伍，負責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)室內(nèi)、室外給排水設(shè)備、設(shè)施的運行管理和維修保養(yǎng)工作。2建立給排水運行管理和維修保養(yǎng)管理制度。3建立給排水工程技術(shù)檔案

23、。特別是隱蔽和地下工程、管道的圖紙資料要收集保存完好。4配備必要的工具和安全防護用品，準(zhǔn)備相應(yīng)數(shù)量的零備件和易損易耗品。5制定供水計劃，保證供水的水壓、水質(zhì)。限水、停水要提前通知用戶。6有應(yīng)付臺風(fēng)、暴雨、大面積跑水等緊急事件的應(yīng)急措施，每年雨季來臨前要清理疏通排水工程。7做好節(jié)約用水工作，防止跑冒滴漏。積極協(xié)助用戶安排合理的用水計劃。8對公共清潔用水和綠化用水進行計量和測算，為管理費的收取提供依據(jù)。9定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。注意事項1應(yīng)保證消防用水的基本儲備。2北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍，避免發(fā)生水管爆裂、跑水事故。3餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定

24、期清理化糞池和隔油池，防止污水管道堵塞。4采用分流排水系統(tǒng)的要堅持雨水和污水分流排放，不允許污水通過雨水管道排放?！景咐濉?28 】消防系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是消防系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)消防事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高消防管理服務(wù)水平？1配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員，要求既有機電設(shè)備管理的知識和經(jīng)驗，又具有必要的消防知識，有較強的工作責(zé)任心。2建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，每個消防設(shè)備都應(yīng)指定設(shè)備責(zé)任人，設(shè)有消防控制中心的要安排24小時值班。3建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、

25、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。4建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度。制度可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說明書制定。5對日常巡檢和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定要在限期內(nèi)整改完畢，并進行調(diào)查分析，采取措施避免錯誤的再次發(fā)生。6對消防設(shè)施日常運行、維修、更換的成本進行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。注意事項1消防設(shè)備大多是在火警發(fā)生時才投入運行的待機設(shè)備，同其它機電設(shè)備不一樣，到實際使用時再發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整是不允許和來不及的，因此，日常的巡視、檢查、實驗和測試是保證設(shè)備完好的基本手段。要高度重視這項工作，巡視、檢查、實驗和測試要制

26、定計劃，要有專人進行，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要有整改方案和時限。2消防演習(xí)是測試消防設(shè)備的有效手段，它不僅能全面測試消防設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)錯誤和隱患，還可以訓(xùn)練操作人員避免實際發(fā)生火警時由于緊張而產(chǎn)生錯誤的判斷和操作失當(dāng)?！景咐?、130 】電梯系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是電梯系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電梯事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高電梯管理服務(wù)水平？1按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認可的上崗資格證書。2根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性

27、能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。包括值班安排，操作規(guī)程和應(yīng)急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大、中修計劃和工作程序等。3建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。4備齊電梯維修保養(yǎng)所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應(yīng)渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。5根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。6電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。7電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。8將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔(dān)時，要認真審核承包方的專業(yè)技術(shù)

28、水準(zhǔn)和專業(yè)資格，認真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務(wù)進行評價。9電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用?！景咐?、131 】空調(diào)系統(tǒng)某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是空調(diào)系統(tǒng)的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)空調(diào)故障事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。你認為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)管理服務(wù)水平？1配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進行階段性的崗位培訓(xùn)。2建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案。3根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制定空調(diào)系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。4備齊

29、空調(diào)維修、測試用工具，準(zhǔn)備恰當(dāng)數(shù)量的零配件、潤滑油和制冷劑等，建立空調(diào)專業(yè)維修服務(wù)公司和零件供應(yīng)商檔案。5根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時間，以及空調(diào)在各個時間的工作狀態(tài)。6進行空調(diào)用電用水計量和空調(diào)運行成本核算，測算空調(diào)收費。7在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點考慮用電負荷問題和噪音污染問題。8對業(yè)主和住戶自己安裝局部空調(diào)時提供技術(shù)指導(dǎo)，主要內(nèi)容有：（1）用電負荷的計算和供電線路的匹配；（2）安裝位置和安裝方式的選定，主要考慮空調(diào)的工作效率、建筑物外觀的美觀和統(tǒng)一性、空調(diào)安裝的安全性及噪聲和滴水對環(huán)境的影響等內(nèi)容。9在空調(diào)系統(tǒng)停機一段時間（如冬季停機）重新投入運行

30、或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進行嚴(yán)格細致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有：（1）對冷凍機的密封部分進行檢查、鑒定和調(diào)整；（2）清理各管道內(nèi)的灰塵；（3）檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進行調(diào)整；（4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常；（5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。10定期對空調(diào)系統(tǒng)進行測試，以便進行相應(yīng)的調(diào)整和改進，使空調(diào)系統(tǒng)保持在最佳運行狀態(tài)。注意事項1空調(diào)系統(tǒng)運行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。常用的幾種節(jié)能措施有：（1）使用節(jié)能程序改變機

31、器的啟動和停止時間，對不同性質(zhì)的負荷區(qū)別對待。是空調(diào)節(jié)能的重要手段；（2）保證和加強相關(guān)管道的保溫；（3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響；（4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量；（5）冷凝水的回收等。2空調(diào)系統(tǒng)運行產(chǎn)生的噪聲是物業(yè)噪聲污染的主要來源之一，從物業(yè)的總體環(huán)境考慮，空調(diào)噪聲的測量、評估、減小等工作不應(yīng)被空調(diào)管理人員所忽視。3中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施?！景咐恕?64 】火警事件的處理1確認和了解起火位置、范圍和程度。2向公安消防機關(guān)報警。3清理通道，準(zhǔn)備迎接消防車入場。4立即組織現(xiàn)場人員疏散。在不危及人身安

32、全的情況下?lián)尵任镔Y。5組織義務(wù)消防隊。在保證安全的前提下接近火場，用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎荨?及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達為止。【案例十九、164 】燃氣泄漏事件的處理1易燃氣體泄漏時，應(yīng)立即通知燃氣公司。2抵達現(xiàn)場后，要謹(jǐn)慎行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲擊金屬，避免產(chǎn)生火花。3立即打開所有門窗，關(guān)閉燃氣閘門。4情況嚴(yán)重時，應(yīng)及時疏散人員。5如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者，應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位。6燃氣公司人員到達現(xiàn)場后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患【案例二十、164 】電梯故障事件的處理1乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予安慰。2立即通知電

33、梯專業(yè)人員達到現(xiàn)場救助被困者。3被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協(xié)助。4督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。5將此次電梯事故詳細記錄備案?！景咐弧?65 】噪音侵?jǐn)_事件的處理1接到噪音侵?jǐn)_的投訴或信息后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場查看。2必要時通過技術(shù)手段或設(shè)備，確定噪音是否超標(biāo)。3判斷噪音侵?jǐn)_的來源，針對不同噪音源，采取對應(yīng)的解決措施。4做好與受噪音影響業(yè)主的溝通、解釋?！景付?、165 】電力故障事件的處理1若供電部門預(yù)先通知大廈/小區(qū)暫時停電，應(yīng)立即將詳細情況和有關(guān)文件信息通過廣播、張貼通知等方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班。2若屬于因供電

34、線路故障，大廈/小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，查明確認故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。3故障停電時，應(yīng)立即派人檢查確認電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急處理；加強消防和安全防范管理措施，確保不至于因停電而發(fā)生異常情況。4故障停電時，物業(yè)管理單位應(yīng)立即通知住戶，說明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的準(zhǔn)備，防火、防盜等。5供電恢復(fù)后，應(yīng)檢查大廈內(nèi)所有電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運作情況【案例二十三、166 】高空墜物事件的處理1發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，要立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如造成財物損壞，要保護現(xiàn)場、拍

35、照取證并通知相關(guān)人員。2盡快確定墜落物來源。3確定墜落物來源后，及時協(xié)調(diào)受損/受害人員與責(zé)任人協(xié)商處理。4事后應(yīng)檢查和確保項目在恰當(dāng)位置張貼“請勿高空拋物”的標(biāo)識，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德?！景咐?、166 】交通意外事件的處理1在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通意外事故，安全主管應(yīng)迅速到場處理。2有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。3如有需要，應(yīng)對現(xiàn)場進行拍照，保留相關(guān)記錄。4安排專門人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不影響其他車輛的正常行駛。5協(xié)助有關(guān)部門盡快予以處理。6事后對管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)識、減速坡、隔離墩等?！景咐濉?66 】刑事案件事件的處

36、理1物業(yè)管理單位或控制中心接到案件通知后，應(yīng)立即派有關(guān)人員到現(xiàn)場。2如證實發(fā)生罪案，要立即撥打110報警，并留守人員和控制現(xiàn)場，直到警方人員到達。3禁止任何人在警方人員到達前觸動現(xiàn)場任何物品。4若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機逃跑。5積極協(xié)助警方維護現(xiàn)場秩序和調(diào)查取證等工作。其他案例閱讀 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc272518286 9齡童命喪麥莎 物業(yè)擔(dān)責(zé)30%賠償10萬 PAGEREF _Toc272518286 h 13 HYPERLINK l _Toc272518287 安徽：樓頂廢物砸傷人物業(yè)公司被判賠 PAGEREF

37、_Toc272518287 h 14 HYPERLINK l _Toc272518288 業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡 物業(yè)擔(dān)責(zé)30% PAGEREF _Toc272518288 h 14 HYPERLINK l _Toc272518289 歹徒入戶殺人并搶走貴重物品 業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回 PAGEREF _Toc272518289 h 15 HYPERLINK l _Toc272518290 大廈電梯內(nèi)女子被害 家屬狀告物業(yè)被駁 PAGEREF _Toc272518290 h 16 HYPERLINK l _Toc272518291 小區(qū)地下車庫是公共設(shè)施嗎？ PAGEREF _Toc2725

38、18291 h 17 HYPERLINK l _Toc272518292 中國房地產(chǎn)怪現(xiàn)象：業(yè)主維權(quán)被拘之8大案例 PAGEREF _Toc272518292 h 18 HYPERLINK l _Toc272518293 樓下的把樓上的全告了 PAGEREF _Toc272518293 h 20 HYPERLINK l _Toc272518294 高空墜物砸車，物業(yè)公司巧妙取證免責(zé) PAGEREF _Toc272518294 h 21 HYPERLINK l _Toc272518295 飲料瓶堵住排水管雨水溢到居民家裝修受損物業(yè)被判賠償17000元 PAGEREF _Toc272518295

39、h 22 HYPERLINK l _Toc272518296 小區(qū)保安打死訪客 物業(yè)被判賠近50萬 PAGEREF _Toc272518296 h 22 HYPERLINK l _Toc272518297 8齡童掉路中積水溝溺斃 物業(yè)遭18萬索賠 PAGEREF _Toc272518297 h 23 HYPERLINK l _Toc272518298 樓上裝修污水反灌 樓下狀告物業(yè)被駁 PAGEREF _Toc272518298 h 23 HYPERLINK l _Toc272518299 電梯不開病患業(yè)主死亡 物業(yè)被索賠40萬 PAGEREF _Toc272518299 h 24 HYPER

40、LINK l _Toc272518300 業(yè)主掉進污水井 物業(yè)施工方遭索賠 PAGEREF _Toc272518300 h 24 HYPERLINK l _Toc272518301 上海一業(yè)主沒拿到鑰匙拒交物業(yè)費被判勝訴 PAGEREF _Toc272518301 h 25 HYPERLINK l _Toc272518302 煙花躥入高樓 物業(yè)公司被判賠償住戶損失 PAGEREF _Toc272518302 h 25 HYPERLINK l _Toc272518303 業(yè)主被殺保安見死不救 物業(yè)被判賠償6萬余元 PAGEREF _Toc272518303 h 26 HYPERLINK l _T

41、oc272518304 女業(yè)主家中被奸殺 物業(yè)被判賠償1.5萬元 PAGEREF _Toc272518304 h 27 HYPERLINK l _Toc272518305 新居水漫金山 樓上和物業(yè)賠償 PAGEREF _Toc272518305 h 27 HYPERLINK l _Toc272518306 鐵井蓋上燒情書受傷 無過錯物業(yè)要為公平買單 PAGEREF _Toc272518306 h 28 HYPERLINK l _Toc272518307 業(yè)主家中失竊 告物業(yè)公司賠償損失敗訴 PAGEREF _Toc272518307 h 29 HYPERLINK l _Toc272518308

42、 物業(yè)多方服務(wù)惹官司 私開業(yè)主信箱要道歉 PAGEREF _Toc272518308 h 29 HYPERLINK l _Toc272518309 保安履職受傷 物業(yè)公司賠償八萬 PAGEREF _Toc272518309 h 30 HYPERLINK l _Toc272518310 女子電梯間被劫殺 家屬告大廈物業(yè)索賠45萬敗訴 PAGEREF _Toc272518310 h 30 HYPERLINK l _Toc272518311 業(yè)主汽車被盜 物業(yè)沒有監(jiān)控記錄被判部分賠償 PAGEREF _Toc272518311 h 31 HYPERLINK l _Toc272518312 消防通道被

43、堵消防車難以施救 受損業(yè)主狀告物業(yè) PAGEREF _Toc272518312 h 32 HYPERLINK l _Toc272518313 前世乒冠軍江嘉良家中失竊獎杯被盜 物業(yè)過錯賠償 PAGEREF _Toc272518313 h 32 HYPERLINK l _Toc272518314 住宅區(qū)內(nèi)車輛丟失 物業(yè)公司未盡注意義務(wù)擔(dān)責(zé)50% PAGEREF _Toc272518314 h 33 HYPERLINK l _Toc272518315 外來客玩蹺蹺板撞掉門牙 物業(yè)公司賠償醫(yī)療費 PAGEREF _Toc272518315 h 33 HYPERLINK l _Toc272518316

44、 不允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產(chǎn)生糾紛 PAGEREF _Toc272518316 h 34 HYPERLINK l _Toc272518317 房屋質(zhì)量出問題 業(yè)主拒付物業(yè)費終審敗訴 PAGEREF _Toc272518317 h 34 HYPERLINK l _Toc272518318 管道漏水泡壞家具 棕櫚泉置業(yè)公司被判賠3.8萬 PAGEREF _Toc272518318 h 35 HYPERLINK l _Toc272518319 好心腸的保潔員 PAGEREF _Toc272518319 h 35 HYPERLINK l _Toc272518320 居民踩上膠水摔傷致殘 物業(yè)未盡清理責(zé)任

45、賠十萬 PAGEREF _Toc272518320 h 36 HYPERLINK l _Toc272518321 開樓道氣窗受傷物業(yè)賠償 PAGEREF _Toc272518321 h 37 HYPERLINK l _Toc272518322 樓上暖氣跑水樓下被淹起訴 PAGEREF _Toc272518322 h 37 HYPERLINK l _Toc272518323 女業(yè)主別墅內(nèi)神秘遇害開發(fā)公司與物業(yè)是否擔(dān)責(zé) PAGEREF _Toc272518323 h 38 HYPERLINK l _Toc272518324 廈首起外墻使用權(quán)案業(yè)主獲勝奪回百萬廣告費 PAGEREF _Toc2725

46、18324 h 39 HYPERLINK l _Toc272518325 申請移民被拒業(yè)主狀告物業(yè)遲延轉(zhuǎn)信獲賠3千元 PAGEREF _Toc272518325 h 41 HYPERLINK l _Toc272518326 太陽能熱水器為啥不讓裝？ PAGEREF _Toc272518326 h 42 HYPERLINK l _Toc272518327 物權(quán)法福州第一案:業(yè)主一審敗訴 PAGEREF _Toc272518327 h 43 HYPERLINK l _Toc272518328 物權(quán)法實施掀起業(yè)主維權(quán)高潮 配套法規(guī)亟待出臺 PAGEREF _Toc272518328 h 44 HYP

47、ERLINK l _Toc272518329 小區(qū)購物意外墜井身亡 家屬終審獲賠七十余萬 PAGEREF _Toc272518329 h 46 HYPERLINK l _Toc272518330 小區(qū)散步被撞死 物業(yè)公司擔(dān)何責(zé) PAGEREF _Toc272518330 h 47 HYPERLINK l _Toc272518331 星河灣物業(yè)管理疏忽男孩溺亡 賠33萬 PAGEREF _Toc272518331 h 47 HYPERLINK l _Toc272518332 眼看業(yè)主被打未制止小區(qū)物業(yè)被判擔(dān)責(zé) PAGEREF _Toc272518332 h 48 HYPERLINK l _Toc

48、272518333 業(yè)主被殺 物業(yè)管理者無需擔(dān)責(zé) PAGEREF _Toc272518333 h 48 HYPERLINK l _Toc272518334 植物傷人，物業(yè)公司該不該負賠償責(zé)任 PAGEREF _Toc272518334 h 49 HYPERLINK l _Toc272518335 朱明瑛被判補交拖欠物業(yè)費兩萬 PAGEREF _Toc272518335 h 50 HYPERLINK l _Toc272518336 自殺者砸死老嫗 家屬告物業(yè)索賠被駁回 PAGEREF _Toc272518336 h 519齡童命喪麥莎 物業(yè)擔(dān)責(zé)30%賠償10萬中國法院網(wǎng)訊因“麥莎”臺風(fēng)帶來強降雨

49、使河道水滿為患溢進小區(qū)，住在小區(qū)的小孩玩耍時不慎溺亡，小孩的父母悲傷之余將城建部門和小區(qū)物業(yè)公司告上了法院。12月15日下午，浙江省象山縣人民法院對該案作出了一審判決，物業(yè)公司賠償小孩的父母因孩子死亡所造成的經(jīng)濟損失9.7萬余元。孩子的父母訴稱，“麥莎”臺風(fēng)過后，小區(qū)滿是積水，分不清哪是地面哪是河面，對小孩的溺亡，作為監(jiān)護人雖應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，但同時也暴露了城建交付的小區(qū)存在嚴(yán)重的設(shè)計缺陷，留下了安全隱患；而物業(yè)公司未采取安全有效的防護措施，共同作用導(dǎo)致了事故的發(fā)生，兩者均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。為此，請求法院依法判令城建和物業(yè)公司共同賠償13萬余元，即死亡補償費和喪葬費共32.5萬余余元的40%。城

50、建部門辯稱，小區(qū)在2003年初就已經(jīng)全部移交給業(yè)主管理委員會，在移交時還特別講到，小孩在水邊游玩應(yīng)當(dāng)有家長加強監(jiān)護，小區(qū)的設(shè)計是符合國家有關(guān)規(guī)定的。物業(yè)公司辯稱，小區(qū)業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司簽訂有物業(yè)管理委托合同，物業(yè)公司承擔(dān)義務(wù)的前提應(yīng)該是違反合同約定?，F(xiàn)根據(jù)合同來看，看不出物業(yè)公司在這方面有什么責(zé)任。因此，物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。物業(yè)公司向法庭提供了照片六張，以證明在河道附近設(shè)有警示標(biāo)志牌。象山法院經(jīng)審理認為，小區(qū)的業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司訂有合同，在合同約定的期限及職責(zé)范圍內(nèi)對小區(qū)的物業(yè)管理及安全保障事務(wù)等負有相應(yīng)義務(wù)。臺風(fēng)是不可抗力，但臺風(fēng)所帶來的雨水給小區(qū)造成的積水情況，物業(yè)公司應(yīng)

51、該可以注意到，也可以預(yù)見到，在這種情況下，對漫水地段等可能會出現(xiàn)危險的地方更應(yīng)加強巡查，或采取設(shè)置防護欄等相關(guān)的安全保障措施，但物業(yè)公司未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，這一失職行為與小孩的溺亡有一定的因果關(guān)系。而城建部門在開發(fā)該小區(qū)時，在設(shè)施上看不出有什么缺陷，孩子的父母也未能提供相關(guān)的證據(jù)予以印證。據(jù)此，法院判令由物業(yè)公司賠償小孩父母各項損失30%。安徽：樓頂廢物砸傷人物業(yè)公司被判賠8月22日，安徽省淮南市田家庵區(qū)人民法院對一起太陽能底座砸傷人案進行了一審宣判，被告淮南市裕安物業(yè)管理有限責(zé)任公司因沒有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，被法院判決賠償原告趙某、李某醫(yī)療費等各項損失9827元，2

52、4戶業(yè)主不承擔(dān)賠償責(zé)任。2007年7月28日晚7時左右，安徽省淮南市出現(xiàn)強雷暴雨，并伴有瞬間大風(fēng)天氣。原告趙某、李某途經(jīng)該市裕安小區(qū)5號樓樓下時，被樓頂墜下的一廢棄太陽能熱水器底座砸傷，后被送往醫(yī)院救治。今年3月24日，兩原告將淮南市裕安物業(yè)管理有限責(zé)任公司和5號樓的24戶業(yè)主告上法庭，要求各被告賠償醫(yī)療費等損失11646.6元。法院審理后認為，被告物業(yè)公司沒有盡到相應(yīng)的安全保障義務(wù)和管理職責(zé)，依法應(yīng)對原告趙某、李某所受到的人身損害承擔(dān)賠償責(zé)任。由于原告沒有證據(jù)證明該樓全體住戶具有共同實施危險行為的意思聯(lián)絡(luò)并實際實施了共同危險行為，故原告訴請24戶業(yè)主共同承擔(dān)責(zé)任與法不符，不予支持。據(jù)此，法院

53、作出上述判決。業(yè)主樓頂鍛煉墜樓身亡 物業(yè)擔(dān)責(zé)30%（成都日報 記者 晨迪） 市民林先生喜歡晨練，2007年1月14日他在自家居住的房屋樓頂上鍛煉身體時不慎從樓頂上摔下死亡。事后，林先生的妻子和兩個子女認為由于房屋修建公司在屋頂防護設(shè)施上的重大缺陷和物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中的嚴(yán)重過錯造成了這個悲劇，于是將這兩家單位起訴至錦江法院，要求承擔(dān)責(zé)任。昨日，錦江法院判決，物業(yè)公司由于疏于管理，承擔(dān)30%責(zé)任。鍛煉墜樓身亡建方和物業(yè)成被告林先生的妻子和兩個子女表示，2007年1月14日早上6時許，林先生在樓頂上鍛煉身體時，從樓頂摔下來當(dāng)場死亡。經(jīng)過現(xiàn)場查看，他們發(fā)現(xiàn)林先生鍛煉的樓頂外圍防護欄高度不到膝蓋，

54、這個高度低于我國建筑規(guī)范中關(guān)于“上人屋面”防護欄桿的相應(yīng)要求。他們認為，這個重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建過程中及物業(yè)公司在物業(yè)管理過程中的嚴(yán)重過錯行為造成的。兩公司應(yīng)對林先生死亡后果承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。在法庭審理的過程中，房屋修建公司辯稱，該房屋是由設(shè)計所設(shè)計，且具體施工單位也不是他們，根據(jù)驗收，該房屋的確是質(zhì)檢合格的優(yōu)良工程。更為重要的是，該房屋的樓頂原本設(shè)計是不上人屋面。物業(yè)公司辯稱，林先生是具有完全民事行為能力的人，樓頂本身就不是鍛煉身體的地方，死者林先生對此有重大過錯，因此他們不該承擔(dān)責(zé)任。不制止不設(shè)警示標(biāo)志 物業(yè)有次要責(zé)任據(jù)悉，林先生鍛煉身體的樓頂有一門洞，無門，樓梯、樓頂均

55、沒有警示標(biāo)志。樓頂上掛有衣物、還種有花、草、菜及堆放雜物等，防護墻高度約41厘米。錦江法院審理后認為，林先生家人提供的證據(jù)不能證明樓頂屋面是上人屋面和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，因此要求房屋修建公司承擔(dān)責(zé)任的訴訟請求沒有被法院支持。法院認為，林先生作為一個具有完全民事行為能力的公民，在樓頂上鍛煉身體應(yīng)當(dāng)對潛在的危險有理解、辨別、判斷和控制的能力，但林先生沒有預(yù)見這一行為存在的危險，自身有重大過錯，其過錯對其死亡起主要作用。物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，對業(yè)主林先生在樓頂上鍛煉身體卻沒有及時制止，也沒有在樓頂設(shè)置警示標(biāo)志，疏于管理，未能盡到職責(zé)范圍內(nèi)的必要注意義務(wù)，增加了林先生從樓頂上摔下的可能性，對林

56、先生的死亡起次要作用。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對林先生墜樓死亡承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。根據(jù)過錯大小，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的范圍酌情確定為30%。最后錦江法院一審判決：物業(yè)公司應(yīng)賠償林先生家人75973.37元損失。歹徒入戶殺人并搶走貴重物品 業(yè)主起訴物業(yè)公司遭法院駁回本報西寧9月17日電記者韓萍歹徒進入住戶家中，殺死女主人，搶走22.28斤冬蟲夏草。事發(fā)后，犯罪分子被緝拿歸案繩之以法。但男主人程某以青海省馨寧物業(yè)管理有限公司不作為，不履行安全保障義務(wù)致使妻子遇害、冬蟲夏草被搶為由，向法院提起訴訟，要求賠償。 2007年9月10日，青海省西寧市城西區(qū)人民法院經(jīng)審理，公開宣判了這起新類型案件，判決駁回原告程某的訴訟請

57、求。2004年10月20日，歹徒李某、藺某以買冬蟲夏草為名，來到西寧市城西區(qū)西川南路1號馨寧小區(qū)程某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不備，持?jǐn)y帶的自制手槍朝杜某頭部開槍，致其當(dāng)場死亡。兩名歹徒從原告家中搶走冬蟲夏草22.28斤，價值人民幣403480元。2005年8月20日，兩名歹徒被抓獲歸案，警方追回冬蟲夏草3.93斤，返還原告。2006年10月，西寧市中級人民法院判決兩名殺人兇手死刑，確認民事賠償數(shù)額為205049元，但因兩名罪犯無賠償能力，免除兩罪犯民事賠償。程某了解到案發(fā)時兩名罪犯是從馨寧小區(qū)大門進入小區(qū)，小區(qū)保安未進行登記，作案后，兩名罪犯攜帶4個大包袱從后來增開的無保安看守值班的

58、小區(qū)東門逃走。作為居住在被告管理區(qū)的小區(qū)居民，程某自2003年9月起按季度向被告繳納物業(yè)管理費。被告給原告發(fā)放的馨寧小區(qū)住戶手冊承諾：小區(qū)門崗按規(guī)定禁止閑雜人員進入小區(qū)，物資出入小區(qū)應(yīng)辦理有關(guān)手續(xù)，并出具管理部門簽發(fā)的物資出區(qū)通行證。原告程某認為，被告作為經(jīng)營性質(zhì)的安全保障義務(wù)主體，不履行安全保障義務(wù)，其不作為行為是損害結(jié)果發(fā)生的重要原因之一，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。西寧市城西區(qū)人民法院審理認為，被告給原告發(fā)放住戶手冊后，原告對此未提出任何異議，并按相關(guān)規(guī)定交納物業(yè)管理費用，已實際形成了一種物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。之后雙方并未簽訂新的物業(yè)管理合同，故該手冊為有效合同，對雙方均有約束力。但該手冊中雙方對業(yè)主的

59、人身、財產(chǎn)賠償責(zé)任沒有明確約定，作為物業(yè)管理部門的安全服務(wù)也僅限于防范性的安全保衛(wèi)活動，并不能全方位保證業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全及排除治安、刑事案件的發(fā)生。且此案發(fā)生在原告家內(nèi)，對外無任何異常。此時被告即使履行了正常的防范安全保衛(wèi)義務(wù)，也無法避免其室內(nèi)發(fā)生蓄謀已久的犯罪行為，因此被告的行為與原告家損害結(jié)果的發(fā)生無法律上的因果關(guān)系，故對原告主張被告賠償損失的要求不予支持。 大廈電梯內(nèi)女子被害 家屬狀告物業(yè)被駁 法院：物業(yè)公司保護公眾義務(wù)應(yīng)有限制本報北京9月17日訊在公司電梯內(nèi)遭遇搶劫被殺害，受害人家屬認為物業(yè)公司未在電梯內(nèi)安裝監(jiān)控設(shè)備，對危害后果的發(fā)生具有明顯過錯，要求物業(yè)公司賠償喪葬費、死亡賠償金

60、、精神損害撫慰金等經(jīng)濟損失共計45.7萬余元。 但是，受害人家屬的這項請求，并未得到法院的支持，北京市豐臺區(qū)人民法院在判決中指出，因公司大廈屬于向公眾開放并不得無故拒絕公眾進入的相對開放區(qū)域，因此對物業(yè)公司保護公眾免受意外侵害的義務(wù)必須有所限制。被害人李珍(化名)遇害前是一名會計，公司租賃的辦公地點在一座寫字樓內(nèi)。2006年10月的一天，李珍從銀行取錢后返回公司，在公司大廈電梯間不幸遭遇搶劫被殺害。事發(fā)后，大廈物業(yè)公司的經(jīng)理立即撥打了110報警，并封鎖了大廈。但接警趕到的民警并未從大廈中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在偵查過程中。李珍被殺害后，她的丈夫和女兒將物業(yè)公司告上了法庭。其理由是，作為負責(zé)