1、.PAGE ：.；PAGE 8土地承包運營權流轉機制的完善隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和進城務工農(nóng)民的增多，一些地方特別是沿海興隆地域的農(nóng)民出現(xiàn)了流轉土地的愿望，這是鄉(xiāng)村工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化必然要出現(xiàn)的趨勢。經(jīng)過土地承包運營權的流轉使一部分勞動力從土地上脫離出來，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運營，提高勞動消費率，構成多元化的農(nóng)民就業(yè)和增收渠道。同時，允許土地進入市場進展流轉，那么會改動土地拋荒的景象，鄉(xiāng)村的剩余勞動力就會伴隨著土地的流轉而棄農(nóng)務工或棄農(nóng)經(jīng)商，進入市場的土地就會集中到少數(shù)人的手中，構成集約化運營。但不容否認的是，我國目前的土地流轉機制存在著不少的問題，有待完善。一，土地承包運營權流轉的普通方式第三十二條

2、規(guī)定：“經(jīng)過家庭承包獲得的土地承包運營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。其他方式如反租倒包、股份協(xié)作制、拍賣、代耕、托管、季節(jié)性承包、抵押等。從土地承包運營權流轉的實踐情況看，轉包約占50%，出租占17.88%，互換占7.58%，入股占5.71%，轉讓占11%，其它方式約占10%。1以下就引見幾種常見的流轉方式。1、轉包轉包是指承包方將部分或全部土地承包運營權以一定期限轉給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)消費運營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權益和義務。接包方按轉包時商定的條件對轉包方擔任。2承包方將土地交付他人代耕缺乏一年的除外。轉包的

3、期限相對出租而言是比較短的。轉包主要適用于承包運營權人暫時脫離或無力進展農(nóng)業(yè)消費運營，又不想放棄其土地承包運營權的情況，雙方可就轉包的條件、期限進展協(xié)商，具有高度的靈敏性。這種做法已得到法律的認可，但仍應經(jīng)發(fā)包人贊同。2、出租出租是指承包方將部分或全部土地承包運營權以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)消費運營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權益和義務。承租方按出租時商定的條件對承包方擔任。3也就是租賃運營，即農(nóng)戶將其承包地以收取土地租金的方式租給他人運營，也就是租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的第三方運營。3、互換互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需求，對屬于同一集體經(jīng)濟組織

4、的承包地塊進展交換，同時交換相應的土地承包運營權，互換要在雙方自愿協(xié)商一致的根底上進展，集體經(jīng)濟組織等可以向承包方建議或者與其協(xié)商，不得強迫任何一方當事人?；Q后，當事人可以就互換后的土地承包運營權進展登記，未經(jīng)登記的不得對抗好心第三人。對于在兩個不同的集體經(jīng)濟組織之間的土地承包運營權的互換，要按照土地管理法的有關法律的規(guī)定辦理。4、轉讓轉讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方懇求和發(fā)包方贊同，將部分或全部土地承包運營權讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)消費運營的農(nóng)戶，由其履行相應土地承包合同的權益和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包運營權部分或全部滅失。4轉讓

5、包括出賣、贈予等。轉讓是最徹底的土地承包運營權的流轉方式，承包方完全失去了土地運用權。5、反租倒包集體組織或企業(yè)以一定數(shù)量的租金從農(nóng)戶手中將土地運用權反租過來，經(jīng)過土地治理和根底設備改造，建立專業(yè)化農(nóng)業(yè)設備，構成規(guī)模運營后，再倒包給原承包農(nóng)戶或其他農(nóng)戶和單位。6、入股承包方將其土地承包運營權析股與其他消費要素結合，在自愿的根底上組建土地股份制或股份協(xié)作制企業(yè)。這種方式對于引進資金、技術入股，開展高產(chǎn)、優(yōu)質和高效農(nóng)業(yè)和綠色家業(yè)具有可行性，廣泛利用這種方式，一方面可以調整農(nóng)業(yè)消費構造，提高農(nóng)業(yè)消費率;另一方面又可以在一定程度上把農(nóng)民從土地上解放出來，在第二、三產(chǎn)業(yè)尋覓就業(yè)時機，這樣農(nóng)民就可有兩份收

6、入。7、抵押抵押權是為發(fā)揚物的交換價值，得設定的擔保物權。5對土地承包運營權的抵押問題，歷來存在爭議，有人主張不能抵押，有人以為應該允許抵押。我國立法對集體土地運用權抵押采取了嚴厲限制的態(tài)度。對集體土地運用權，不論運用人是依承包合同獲得的，還是經(jīng)過其他方式獲得的，根據(jù)的規(guī)定，能設定抵押權的鄉(xiāng)村土地，一是“四荒土地運用權，二是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物所占土地，而對耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地運用權制止抵押。6對鄉(xiāng)村土地承包運營權能否轉讓、抵押，學界產(chǎn)生了猛烈的爭論。有的學者主張，鄉(xiāng)村土地承包運營權該當允許轉讓、抵押。不允許土地承包運營權轉讓、抵押將嚴重限制農(nóng)民對于土地的權益，是對

7、農(nóng)民權益的剝奪。7有的學者以為，允許土地承包運營權轉讓和抵押將使貧困的農(nóng)民失去土地，產(chǎn)生類似明末李闖起義的流民問題，進而危害國家政權的基石。8沒有規(guī)定土地承包運營權的抵押，緣由是由于承包方將土地承包運營權抵押給銀行后，如不能按期歸還貸款，銀行依法行使抵押權，對農(nóng)戶的耕地承包運營權進展處置，承包方就要失去土地承包運營權，從而失去生活保證，搞不好回影響農(nóng)戶家庭的生活，呵斥社會問題。而一旦承包方到期不能如期還貸款，銀行如何處置土地承包運營權，存在實踐操作問題?筆者以為允許土地承包運營權抵押，是符合社會經(jīng)濟開展的規(guī)律。農(nóng)民的土地承包運營權能轉讓，為什么就不能抵押呢?應該允許抵押。土地承包運營權是用益物

8、權。這是一種他物權，允許其抵押，是符合物權可分別的特征的，也是物權人行使其合法權益的表達。賦予農(nóng)民越多的權益，農(nóng)民增收的時機就更多。只不過要對抵押權進展必要的限制，可以從以下幾個方面進展：(1)抵押的目的土地承包運營權的抵押該當出于農(nóng)業(yè)消費的目的。農(nóng)業(yè)消費的本錢是越來越高，因此要進展大規(guī)模的運營，在本錢缺乏時，允許將土地承包運營權抵押，有利于籌措資金，有利于耕地的產(chǎn)出。(2)實現(xiàn)抵押權不得改動土地的性質因實現(xiàn)抵押權而獲得土地承包運營權的權益人不得改動土地的性質。這一點很重要，假設改動土地的運用性質，就意味著大部分的耕地會因此而流失，土地流轉的目的沒有到達。對于因抵押獲得的權益受讓人的行使權益進

9、展必要的限制，這樣做的目的是保證耕地面積不會由于抵押而減少。(3)抵押登記抵押應依法辦理登記手續(xù)，否那么不能對抗好心第三人。在抵押期間，不允許原承包人轉讓承包運營權，這是為了保證抵押權人的利益，除非其轉讓行為經(jīng)抵押權人的書面贊同或履行了其義務而使抵押權歸于消滅。二，土地承包運營權在流轉中存在的主要問題(一)法律規(guī)定的不完善鄉(xiāng)村集體土地運用權流轉政策的多樣化和法律的不完善，添加了土地流轉的糾紛和風險。土地流轉不規(guī)范，缺乏契約約束。農(nóng)戶間的自在流轉大多為口頭協(xié)議，短少書面合同，矛盾糾紛難以防止;私下流轉大多不懇求、不登記、不報告，集體經(jīng)濟組織也少加干涉，流轉無序;農(nóng)戶委托集體經(jīng)濟組織一致發(fā)包的短少

10、農(nóng)戶委托書，一致發(fā)包中由于對預期增值估測不當，呵斥對農(nóng)民、集體利益的損害，甚至剝奪農(nóng)民承包權，呵斥不穩(wěn)定要素。(二)土地流轉的中介組織不夠健全大部分地域尚未構成一致規(guī)范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢。一些地方雖然建立了流轉中介組織，但真正按市場經(jīng)濟法那么對土地流轉進展運作的并不多。流轉市場發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，往往出現(xiàn)農(nóng)戶有轉出土地意向卻找不到適宜的受讓方，而需求土地的人又找不到中意的出讓者，影響了消費要素的合理流轉和優(yōu)化配置。(三)土地流轉的操作程序不規(guī)范目前，規(guī)范的土地流轉機制還沒有建立，在完備流轉手續(xù)、規(guī)范流轉程序方面存在不少問題。不少農(nóng)戶采用“口頭協(xié)

11、議，私下進展自發(fā)性的流轉，不遵照一定的程序和履行必要的手續(xù)，未經(jīng)過流轉合同來規(guī)范雙方的權益和義務關系，糾紛隱患較多。(四)土地流轉中政府定位不當一些鄉(xiāng)村組織直接充任土地流轉的主體，不尊重農(nóng)民的志愿，隨意改動土地承包關系，搞強迫性的土地流轉。有的把土地流轉作為添加鄉(xiāng)村收入的手段，或者作為突出地方政績的籠統(tǒng)工程，損害農(nóng)民利益。一些地方熱衷于搞“反租倒包，由于流轉的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策，如有的強行反租，有的租金補償過低，有的明著“反租，暗著“倒包，土地租金的收益分配缺乏透明度。三，土地流轉制度的完善土地承包運營權流轉制度的中心是“三權(土地一切權、承包權與運營權)分別、自愿自

12、主、市場契約和政府監(jiān)視，科學合理的土地流轉機制，既有利于土地轉讓方，又有利于受讓方。9 2005年1月19日公布，2005年3月1日正式實施的，對土地承包運營權的流轉已作了明確的規(guī)定。包括流轉的當事人、流轉的方式、流轉合同、流轉管理等內容。特別規(guī)定了：“沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式?jīng)Q議流轉農(nóng)戶的承包土地。這對維護農(nóng)民的合法權益提供了一定的法律保證。筆者以為還應從以下幾個方面對土地流轉制度進展完善。1、明確的承包運營權對農(nóng)民享有的土地承包運營權都要作明確的界定，確保農(nóng)民手中持有的土地承包運營權證是獨一無二的，權屬是明確的，沒有爭議的。只需這樣，農(nóng)民才干真正地以為他是擁有了土地的，也只需這樣，土地流轉中才不會出現(xiàn)權屬糾紛。2、規(guī)范的流轉方式對土地流轉中的程序要作嚴厲的規(guī)定，無論是何種方式的流轉，不但要構成書面的方式，而且應是明確詳細的?？梢栽O立農(nóng)民自發(fā)性的組織，如農(nóng)業(yè)協(xié)會之類的組織，聘請法律顧問為農(nóng)民的流轉合同把關，維護農(nóng)民的利益。3、中介組織建立土地承包運營權流轉的中介組織，促進土地運用權的合理流轉。中介組織及時掌握農(nóng)業(yè)信息，在農(nóng)地進入市場之前，農(nóng)民就能對其所承包的土地的價值有個清楚的了解，能對能否轉讓承包權或轉包有充分的認識。添加土地流轉的時機，減少土地流轉的風險，構成規(guī)模效益。4、對集體經(jīng)濟組織及地方政府作必要的約