1、1.住房存量時(shí)代的來臨11.1 房地產(chǎn)存量市場(chǎng)資料來源：中信證券研究部存量房市場(chǎng)的三個(gè)投資方向存量住房管理物業(yè)管理 資產(chǎn)管理 裝修舊城改造交易經(jīng)紀(jì)金融按揭抵押貸款21.2 中國(guó)存量房住房規(guī)模大資料來源：中信證券研究部測(cè)算及預(yù)測(cè)單位：億平米潛在存量住房=現(xiàn)有存量住房+在建住房+潛在住房土地出讓60050040030020010003現(xiàn)有存量住房在建住房潛在住房土地出讓潛在存量住房結(jié)論：從人口和住房交易看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未顯著偏離中國(guó)二手房市場(chǎng)的規(guī)模彈性可能更大，即住房換手率將會(huì)顯著提升。資料來源：Wind，US Census， NAR，中信證券研究部 單位：萬套中美兩國(guó)住房銷售及人口中國(guó)二手房

2、市場(chǎng)的規(guī)模彈性可能更大1.2 中國(guó)存量市場(chǎng)規(guī)模大05001,0001,5002,0002,500美國(guó)中國(guó)：城鎮(zhèn)資料來源：Wind，US Census， NAR，中信證券研究部 單位：萬套，百萬人住房銷售人口05001,0001,5002,000美國(guó)中國(guó)：城鎮(zhèn)二手新房41.2 中國(guó)存量房住房規(guī)模大資料來源：Wind，中信證券研究部各重點(diǎn)城市住房交易中二手房占比城市201120122013201420152016201720182019廈門38.1%33.3%36.1%36.5%51.5%67.5%72.5%70.5%70.8%北京54.9%49.4%54.2%49.1%61.1%72.4%68.

3、8%73.0%63.6%深圳65.7%56.6%62.2%54.6%61.2%65.3%67.8%64.5%63.3%上海42.8%49.1%55.2%47.1%57.0%58.6%47.0%49.4%56.2%蘇州7.8%14.3%33.6%28.2%38.1%47.1%37.5%47.6%48.5%南京41.6%37.8%45.7%37.4%40.2%48.2%48.6%44.0%47.1%廣州51.8%39.2%48.7%36.7%39.2%44.9%54.3%47.4%45.1%北海25.6%19.8%26.9%25.0%28.0%30.8%26.3%35.4%37.1%杭州29.6%

4、26.0%31.8%25.5%33.0%38.2%42.2%33.5%36.0%成都27.7%36.0%34.1%32.8%43.7%50.1%57.3%36.4%34.7%佛山30.8%24.2%28.2%28.2%28.3%30.9%44.9%36.0%33.7%揚(yáng)州15.2%35.1%23.7%26.5%27.9%25.7%34.2%24.8%31.7%南昌40.1%33.9%36.9%24.1%27.5%29.1%32.3%-30.4%青島-13.8%19.7%18.4%21.3%23.2%25.6%21.5%23.7%5結(jié)論：政策調(diào)控后，二手房影響比較大，新房由于限價(jià)影響較小。資料來

5、源：Wind，中信證券研究部單位：套注：11月僅為1-17日數(shù)據(jù)資料來源：Wind，中信證券研究部單位：套注：11月僅為1-17日數(shù)據(jù)深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)深圳新房網(wǎng)簽套數(shù)1.2 中國(guó)存量市場(chǎng)規(guī)模大14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00006目錄CONTENTS2.經(jīng)紀(jì)公司的主導(dǎo)地位和業(yè)務(wù)壁壘7結(jié)論：二手經(jīng)紀(jì)公司在二手房交易中處于主導(dǎo)地位。資料來源：中信證券研究部資料來源：中信證券研究部新房產(chǎn)業(yè)鏈參與方二手房產(chǎn)業(yè)鏈參與方2.1 二手經(jīng)紀(jì)公司的主導(dǎo)地位82.1 二手經(jīng)紀(jì)公司的主導(dǎo)地位

6、二手經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)模式資料來源：中信證券研究部92.2 二手經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理痛點(diǎn)二手經(jīng)紀(jì)行業(yè)的痛點(diǎn)無序競(jìng)爭(zhēng) 零和博弈管理損耗員工忠誠(chéng) 超級(jí)銷售流量依賴服務(wù)質(zhì)量行業(yè)特點(diǎn)多家委托多層架構(gòu)薪酬提成輕資產(chǎn)低頻大額管理痛點(diǎn)強(qiáng)管控管理經(jīng)驗(yàn)+長(zhǎng)時(shí)間技術(shù)積累基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)/業(yè)務(wù)角色規(guī)則/業(yè)績(jī)分配規(guī)則/自建流量平臺(tái)/評(píng)分機(jī)制/作業(yè)范圍 規(guī)則/處罰制度解決方案資料來源：中信證券研究部10結(jié)論：大規(guī)模、強(qiáng)管控、長(zhǎng)周期直營(yíng)店運(yùn)營(yíng)沉淀的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和管控能力是經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)最重要的線下壁壘。資料來源：各公司公告及官網(wǎng)，中信證券研究部注：部分公司數(shù)據(jù)包含加盟店資料來源：各公司公告及官網(wǎng)，中信證券研究部注：部分公司數(shù)據(jù)包含加盟店行業(yè)主要直營(yíng)公司

7、店面行業(yè)主要直營(yíng)公司人員2.3 二手經(jīng)紀(jì)公司的線下管理壁壘10,0008,0006,0004,0002,0000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000112.3 二手經(jīng)紀(jì)公司的線上技術(shù)壁壘資料來源：中信證券研究部潛在存量住房=現(xiàn)有存量住房+在建住房+潛在住房土地出讓網(wǎng)站/APP/小程序/M房源交易簽約基礎(chǔ)設(shè)施/后臺(tái)系統(tǒng)12客源經(jīng)紀(jì)人門店目錄CONTENTS3.行業(yè)格局133.1 行業(yè)格局行業(yè)格局管控經(jīng)驗(yàn)技術(shù)能力資料來源：中信證券研究部14行業(yè)主要公司收入情況3.1 行業(yè)格局500450400350300250200150100500貝殼資料來源：各公司公告 單位：億元我