1、.蘇州新城萬嘉房地產(chǎn)處理專業(yè)問題 發(fā)明增值價值 昆山工程定位報告PAGE ：.；引 言這是兩家同樣優(yōu)秀的企業(yè)。一個源于外鄉(xiāng)、根基深沉，一個游弋全國、視野開闊；一個是常州房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力首位，一個是“住交會評選營銷謀劃公司第一名；一個秉承“老實做人、踏實做事的企業(yè)精神，一個堅持“成人之美、全力以赴的效力目的；一個進軍上海、南京、蘇州以打通滬寧線，一個立足上海、蘇州、無錫正規(guī)劃長三角；因昆山，他們走到一同。這是兩個同樣不簡單的地塊。一個區(qū)位不佳、工廠為鄰、配套匱乏，務(wù)虛的根底上必需尋覓突破；一個天生麗質(zhì)，市場看好、富有潛力，但隨手出招便是地塊的浪費；在昆山，他們不敢大意。依托深化的分析，他們才可

2、以大膽假設(shè)：玉山地塊，工廠宿舍、經(jīng)濟適用房、物流、工業(yè)配套、專業(yè)市場？為何不可以是中檔高質(zhì)量住宅！巴城地塊，和對手們血拼高檔別墅？為何不尋覓中高端的空白市場！昆山，本是吳王獵鹿之地。逐鹿昆山，成全機構(gòu)以最大的專注迎接這次挑戰(zhàn)。天里，各專業(yè)部門先后多人次赴現(xiàn)場調(diào)查；國慶天，市場部位研討員延續(xù)駐場調(diào)研市場情況；前后多次討論會議上，公司高層直接主持任務(wù)；但愿與新城攜手，逐鹿昆山，謀局華東！上海成全置業(yè)顧問 昆山新城萬嘉工程提案組年上篇玉山鎮(zhèn)工程定位第一部分 昆山新城玉山工程定位市場篇一、閱讀昆山一昆山概略、歷史沿革昆山，早在新石器時代已有人類居住。古名婁邑，夏、商時期，地屬揚州；春秋戰(zhàn)國時期先屬吳，

3、后屬越，繼又歸楚。吳王曾在這里豢鹿狩獵，故又名鹿城。南朝梁大同初年-年始建制為縣，因域內(nèi)盛產(chǎn)名石昆山，故名昆山縣。光緒載“縣中之山名馬鞍，產(chǎn)小巧石，如玉。故又名玉峰。清咸豐十年至同治二年，太平軍占領(lǐng)昆山時期，為避南王馮云山之諱，改昆山為昆珊。年月日，經(jīng)國務(wù)院同意江蘇省實行市管縣新體制，月日撤蘇州地域行政公署，昆山屬蘇州市。年昆山撤縣建市迄今。、地理環(huán)境昆山位于江蘇東南，地處上海與蘇州之間。東北與太倉市相連，西與吳江、蘇州交界，北與常熟市毗鄰，東南與上海嘉定、青浦接壤?？偯娣e.平方公里，耕地.萬畝，水域.萬畝。屬北亞熱帶南部潮濕氣候區(qū)，四季清楚，光照充足，雨量充沛，無霜期長，氣候溫暖，年平均溫度

4、.。昆山屬長江三角洲太湖平原，西瀕陽澄湖，南依淀山湖，境內(nèi)地勢低洼，河港密布。古老的吳淞江、婁江自西向東流經(jīng)市境腹部，把全市分成昆南濱湖地域、昆中平原地域和昆北低洼圩區(qū)三片。滬寧鐵路、滬寧高速公路、蘇滬公路和錫蘇瀏公路橫貫市境，鄉(xiāng)村公路交錯如網(wǎng)，水陸交通非常便利。、人文風(fēng)貌昆山自古人文薈萃，人才輩出。自宋至清有進士人，南宋范成大，為當(dāng)時文壇四大家之一；顧炎武、歸有光、朱柏廬是昆山最具有代表性的歷史名人，人稱“昆山三賢士。著名文學(xué)家歸有光，為古文運動代表，稱唐宋派；明末清初出色思想家、愛國學(xué)者顧炎武的名言天下興亡，匹夫有責(zé)，傳頌于世；著名教育家朱柏廬，著有，歷代流傳。徐乾學(xué)、徐秉義、徐元文同胞三

5、鼎甲，號稱昆山三徐。昆山市內(nèi)名勝古跡甚多，又是昆劇的發(fā)源地。被列為省級重點文物維護單位的有：出色思想家、愛國學(xué)者顧炎武墓；建于北宋年間的秦峰塔；刻有太平天國四字的集善橋俗稱趙家橋。周莊的沈廳、張廳；張浦的趙陵山遺址。除久富盛名的“中國第一水鄉(xiāng)周莊外，馬鞍山麓的亭林公園，園內(nèi)松柏青翠蔥蘢，山水相映成趣；內(nèi)有顧炎武留念館、顧鼎臣崇功祠等；園內(nèi)有昆石、瓊花、并蒂蓮，奇特珍貴，被譽為昆山三寶。二昆山經(jīng)濟開展情況、數(shù)字昆山城市位置年全國百強縣市排名中，居廣東順德之后，名列第二。年，昆山市外貿(mào)進出口總額高達億美圓，位居江蘇省各縣級市之首，在全國縣級市中首破百億美圓大關(guān)全省個縣市的主要經(jīng)濟目的進展排位，昆山

6、總?cè)丝谂旁诘谒氖奈?，除農(nóng)業(yè)目的外，其他總量目的均在前五位，相對目的均在前三位。合同外資利用全國省份排第九，實踐外資利用全國省份排十二(以昆山為省排序)臺灣地域電機電子工業(yè)同業(yè)公會公布的“年大陸地域投資環(huán)境與風(fēng)險調(diào)查報告中，昆山位列“投資環(huán)境評價個級城市的第二位從以上數(shù)據(jù)顯示，昆山已成為目前國內(nèi)縣級市開展較好的佼佼者，成為蘇州經(jīng)濟主體之一，遙遙領(lǐng)先于其他幾個轄市。主要經(jīng)濟目的城市GDP年，昆山國民經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，實現(xiàn)國內(nèi)消費總值億元，按可比價錢計算，比上年增長.%，延續(xù)兩年增長幅度%以上。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進經(jīng)濟增長的格局進一步穩(wěn)定。按戶籍人口計算的人均國內(nèi)消費總

7、值達.萬元按現(xiàn)行匯率折美圓，按常住人口計算的人均國內(nèi)消費總值達.萬元按現(xiàn)行匯率折美圓。財政收入年，昆山實現(xiàn)財政收入.億元，比上年增長.%，延續(xù)兩年增長幅度超越%。其中:地方財政收入.億元、比上年增長.%，普通預(yù)算收入.億元、比去年增長.%。財政收入與國內(nèi)消費總值的比例由年的.%提高到.%。工業(yè)產(chǎn)值年，昆山市工業(yè)繼續(xù)大力開展外向型經(jīng)濟,放手開展民營經(jīng)濟，進一步加大技術(shù)創(chuàng)新力度,深化企業(yè)改革，積極開辟市場，不斷提高企業(yè)競爭力，工業(yè)經(jīng)濟快速開展，經(jīng)濟效益不斷改善。完成工業(yè)總產(chǎn)值.億元、工業(yè)添加值億元，分別比上年增長.%、.%，國有和集體工業(yè)穩(wěn)定開展，國有工業(yè)總產(chǎn)值.億元，比上年增長 . %；集體工業(yè)

8、總產(chǎn)值.億元，比上年增長.%。外商港澳臺投資工業(yè)繼續(xù)增長，總產(chǎn)值.億元，比上年增長.%。私營工業(yè)開展加快，總產(chǎn)值 .億元，比上年增長.%。外貿(mào)收入及外資利用情況昆山外向型經(jīng)濟開展勢頭強勁，外資利用占據(jù)經(jīng)濟主要部分，涉外稅收占財政收入%左右。年，中國外資合同利用額超越億美圓的省僅有個，昆山的中國外資合用利用額超越了其他省份假設(shè)以省份論，名列第九；外向型經(jīng)濟優(yōu)勢較為明顯。、昆山經(jīng)濟開展情況及主要特點昆山過去是一個農(nóng)業(yè)縣，工業(yè)根底差、底子薄，改革開放以來，發(fā)揚優(yōu)勢，積極搶抓機遇，加速構(gòu)造調(diào)整，加快經(jīng)濟開展，推進了兩次大的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。一是世紀年代，充分發(fā)揚區(qū)位優(yōu)勢，東靠上海，西托三線，大力開展橫向經(jīng)濟結(jié)

9、合，大力開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，實現(xiàn)了農(nóng)轉(zhuǎn)工的第一次轉(zhuǎn)型。二是年代，抓住浦東開發(fā)開放和鄧小平發(fā)表南巡說話的機遇，發(fā)揚昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的根底設(shè)備優(yōu)勢，擴展招商引資，大力開展外向型經(jīng)濟，實現(xiàn)了內(nèi)轉(zhuǎn)外的第二次轉(zhuǎn)型。目前，昆山曾經(jīng)從一個農(nóng)業(yè)縣變?yōu)闇麑幗?jīng)濟走廊中開放度較高的新興工商城市，構(gòu)成了以開放型經(jīng)濟為主導(dǎo)，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)開展，三個文明同步推進的良好局面，并構(gòu)成了具有特征的經(jīng)濟：以招商引資為龍頭，擴展對外開放，外向型經(jīng)濟開展的勢頭比較強勁。以構(gòu)造調(diào)整為主線，加強經(jīng)濟總體素質(zhì)，綜合實力和運轉(zhuǎn)質(zhì)量穩(wěn)步提高。以民營經(jīng)濟為突破口，落實群眾增收措施，富民工程初見效果以載體建立為抓手，拓展產(chǎn)業(yè)開展空間，經(jīng)濟增長極化效應(yīng)逐

10、漸顯現(xiàn)以功能建立為重點，加大城鄉(xiāng)建立力度，環(huán)境綜合優(yōu)勢日趨凸現(xiàn)昆山經(jīng)濟社會開展的勢頭強勁，經(jīng)濟總量繼續(xù)增長，構(gòu)造日趨優(yōu)化，主要經(jīng)濟目的特別是人均目的在全省處于前列。并在此根底上著力加快“四個進程：建立現(xiàn)代制造業(yè)基地，加快經(jīng)濟國際化進程；構(gòu)建科學(xué)合理的城鎮(zhèn)開展格局，加快城鄉(xiāng)一體化進程；提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量，著力加快群眾富有化進程；推進文化特征市建立，著力加快社會文明化進程。三城市建立及開展、城市定位長江三角洲具有江南水鄉(xiāng)特征的現(xiàn)代制造業(yè)基地長江三角洲地域中心城市上海周邊的重要的制造業(yè)基地蘇錫常都市圈中銜接蘇滬的外向型經(jīng)濟興隆的城市中心城區(qū)是昆山市域的政治、經(jīng)濟、文化、科技中心適宜居住的現(xiàn)代化園林

11、城市蘇南地域休閑度假、旅游觀光基地之一目前，昆山曾經(jīng)勝利完成了了兩次轉(zhuǎn)變農(nóng)轉(zhuǎn)工、內(nèi)轉(zhuǎn)外，目前正處于第三次轉(zhuǎn)變低轉(zhuǎn)高期中。近年來，昆山力求建立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)開展迅速，力在成為長江三角洲具有江南水鄉(xiāng)特征的現(xiàn)代制造業(yè)基地。、城市根底建立昆山經(jīng)濟的快速開展，離不開城市建立的有效支撐，配套設(shè)備的完善。拉開城市框架，拓寬開展空間是突破昆山開展瓶頸的必由之路。年，昆山大力推進“東進西拓方案，高規(guī)范建立東部副中心，加快西部生態(tài)生活區(qū)的建立，將城市從中心區(qū)向東西延伸。全年用于道路建立的總投資預(yù)算近億元，共實施條重要道路的工程建立，經(jīng)過實施體育中心、客運中心、圖書館、森林公園二期工程等功能

12、性工程建立，營造一流的創(chuàng)業(yè)和人居環(huán)境。、城市規(guī)劃東北向貨運軸片區(qū)主要功能系提供經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東北軸向之貨運運輸走廊，利用公路接蘇通大橋往蘇北、華北或由公路至太倉港利用長江水路運輸。東向運輸廊片區(qū)主要產(chǎn)業(yè)有加工分裝、倉儲物流、并結(jié)合安亭地域開展汽車機械零件產(chǎn)業(yè)，惟陸家及花橋同時可結(jié)合大專學(xué)校與新社區(qū)開發(fā)。陽澄湖休閑片區(qū)主要功能在休閑旅游，結(jié)合大閘蟹餐飲、高爾夫球、度假、商務(wù)會議等多樣化活動，其他那么維持小鎮(zhèn)風(fēng)貌、農(nóng)田及水源維護功能。生活新鎮(zhèn)片區(qū)功能定位在生活新鎮(zhèn)，提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。中心城片區(qū)功能定位為全方位、人口密集之現(xiàn)代城市，綜合了 政、

13、住居、文化、教育、任務(wù)、主要產(chǎn)業(yè)開展等功能。水鄉(xiāng)旅游片區(qū)充分利用環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合水路旅游道路，串連用直、周莊、錦溪古鎮(zhèn)，淀山湖濱村落或新型休閑及開發(fā)，開展綠色觀光及修學(xué)、教育等產(chǎn)業(yè)。生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)定位為外向型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)，促進該區(qū)之經(jīng)濟開展。未來可朝向生態(tài)有機農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)開展。從城市規(guī)劃的角度來看，張浦鎮(zhèn)將作為未來的生活新鎮(zhèn)片區(qū)，與中心城區(qū)相連。而本工程位于中心城區(qū)與張浦交界處，雖區(qū)域規(guī)劃定位為工業(yè)區(qū)，交通、商業(yè)等配套相對匱乏，生活氣氛缺乏，但隨著張浦的日趨成熟，鐵南區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備的完善，生活氣氛將日漸構(gòu)成，成為集工業(yè)、居住、商務(wù)為一體的完善工業(yè)區(qū)，區(qū)域籠統(tǒng)將有所提升，成

14、為中心城區(qū)與未來生活新鎮(zhèn)片區(qū)的橋梁。另一方面，昆山市規(guī)劃執(zhí)行力度較強，重點工程的建立及城市配套的落實，將再次提升昆山城市綜合競爭力，促進經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場安康開展，固化在國內(nèi)縣級市繼續(xù)領(lǐng)先的城市位置。四城市特質(zhì)、上海背景、臺商樂土昆山，以上海作為地域金融、信息及航運中心的優(yōu)勢，同時又有比上海低價得多的土地、勞務(wù)等商務(wù)本錢，加上政策優(yōu)勢，三者合一，使昆山成為理想的投資地。借此近水樓臺之便，令昆山成為大陸最大的臺資密集區(qū)，有家臺資企業(yè)落戶，超越大陸臺商超越的%，故有“小臺北“臺商樂土之稱。、行政制約、心系上海在經(jīng)濟目的許多方面，這個蘇南的縣級市曾經(jīng)超出了中國的許多省區(qū)，但事權(quán)與行政權(quán)的極端不匹配曾經(jīng)

15、成為昆山開展面臨的主要問題。昆山的開展在某種程度上遭到了行政控制的制約，假設(shè)作為上海一個區(qū)，只需經(jīng)過上海和中央審批即可，但昆山作為蘇州市管轄的一個縣級市，行政上是屬于江蘇省管轄，審批控制鏈條較長，審批周期長、效率低；這也能夠是在臺商心中假設(shè)隱假設(shè)現(xiàn)的“風(fēng)險中的種種不穩(wěn)定的預(yù)期，對昆山經(jīng)濟的開展具有一定影響。隨著上海產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整、晉級，它將必然把現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)群的某些部分向周邊轉(zhuǎn)移，將昆山作為主要的“消費基地。而對“劃歸上海的話題各方皆諱莫如深，這樣的議題還是令多數(shù)昆山人和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的興奮，假照實現(xiàn)，昆山的經(jīng)濟將再次攀上新的頂峰。二、昆山市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀一昆山樓市概略、昆山房地產(chǎn)綜述近兩年以來，是昆山

16、房地產(chǎn)市場高速開展的兩年。年，隨著昆山經(jīng)濟的快速騰飛，上海、蘇州房地產(chǎn)市場的迅速增溫，帶動了昆山房地產(chǎn)市場的蓬勃開展。當(dāng)昆山樓市還處于房地產(chǎn)市場開展初級階段，開發(fā)程度較低、房價不到元/m時，怡景灣橫空出世，價錢高出周邊工程-元/m，成為當(dāng)年樓市的杠鼎之作，市場追捧的焦點。正是由于其一流的建筑形狀及中心區(qū)的概念，在昆山房地產(chǎn)界掀起了一股住宅革命風(fēng)，使“建筑、生活、享用成為外鄉(xiāng)房產(chǎn)開發(fā)的新的有機結(jié)合體，使得昆山房地產(chǎn)市場在建筑形狀上獲得了新的突破，城北及長江北路沿線區(qū)域的大力開發(fā)成為當(dāng)時的焦點區(qū)域。年，是昆山房地產(chǎn)市場高速開展的一年，各項目的大幅度增長；別墅物業(yè)市場供應(yīng)大副增長，商鋪、寫字樓等商業(yè)

17、工程市場開場涌動。住宅從規(guī)劃設(shè)計，景觀設(shè)計，到周邊環(huán)境的塑造，強調(diào)“人居環(huán)境理念，使得“環(huán)境年成為當(dāng)年的樓市主題。進入年，宏觀調(diào)控成效顯著，抑制了部分潛在需求，今年月前市場消化速度明顯減緩。月過后，市場溫度有所上升，地產(chǎn)大鱷先后進入昆山市場，一批大盤呼之欲出，目前市場上最為搶眼的莫過于華城美地；市中心、城北新盤放量逐漸減少，西部及長江北路沿線市場較為活潑，城南主要是鐵南區(qū)域及張浦鎮(zhèn)的迅速崛起，為南部區(qū)域住宅市場的構(gòu)成打下了堅實的根底。由此可見，品牌、大盤有能夠成為今年昆山樓市的新亮點。、昆山房地產(chǎn)市場目的分析近年房地產(chǎn)目的概略年房地產(chǎn)業(yè)安康開展。全年房地產(chǎn)業(yè)添加值.億元，比上年增長%。房地產(chǎn)開

18、發(fā)規(guī)模適度，全年商品房施工面積.萬平方米、開工面積.萬平方米，分別比上年增長.%和.%。隨著住房制度改革的推進，住宅消費增長加快，全年商品房銷售面積.萬平方米，比上年增長.%；其中商品住宅銷售.萬平方米，增長.%。年房地產(chǎn)業(yè)安康開展。全年房地產(chǎn)業(yè)添加值.億元，比上年增長.%。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模適度，全年商品房施工面積 .萬平方米、開工面積.萬平方米，分別比上年增長.%和.%。商品房銷售大幅上升，全年商品房銷售面積.萬平方米，比上年增長.%；其中商品住宅銷售.萬平方米，增長.%。房屋二級市場買賣活潑，成交過戶面積達 萬平方米。年房地產(chǎn)業(yè)安康開展。全年房地產(chǎn)業(yè)添加值.億元，比上年增長.%。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)

19、模擴展，全年商品房施工面積萬平方米、開工面積萬平方米，分別比上年增長.倍和 .%。商品房銷售穩(wěn)步增長，全年商品房銷售面積萬平方米，比上年增長.%；其中商品住宅銷售萬平方米，增長.%。年房地產(chǎn)業(yè)快速開展。全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)添加值.億元，比上年增長.%。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴展，全年商品房施工面積萬平方米、開工面積萬平方米，分別比上年增長.%和.%。商品房銷售與開發(fā)同步增長，全年商品房銷售面積萬平方米，比上年增長.%；其中商品住宅銷售萬平方米，增長. %。存量房產(chǎn)買賣穩(wěn)步上升。全年成交過戶面積.萬平方米，比上年添加.萬平方米，增長.%。房屋租賃市場買賣活潑。供求情況年以后，昆山房地產(chǎn)市場高速開展，開工面積

20、和開工面積較往年大幅增長，由于土地市場和房地產(chǎn)市場運作的規(guī)范，開工工程需求經(jīng)過嚴厲驗收，以往打樁就能獲取預(yù)售答應(yīng)證等非規(guī)范行為得到了有效的控制，此外，昆山商品房實踐空置率遠遠超越政府公布的%，購房投資比例比重逐漸增大，存在少量泡沫。銷售情況從以上數(shù)據(jù)顯示，年昆山房地產(chǎn)市場商品房銷售面積增幅較大，但相對開工面積而言，銷售情況不佳，主要是由于：一是隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐漸到位，信貸政策明顯趨緊，購房首付比例提高，抑制了部分潛在需求，同時城市規(guī)劃的硬約束，也影響著住宅供求的構(gòu)造性平衡。二是隨著拆遷政策逐漸到位，拆遷行為趨向規(guī)范，拆遷量大幅下降，對今后一段時間的房地產(chǎn)供求情勢帶來變化。三是土地政策趨

21、緊，新增用地審核越來越嚴。四是經(jīng)過幾年來房地產(chǎn)業(yè)的快速開展，城市中高收入群體改善居住條件的需求已根本得到滿足，購房人群已主要向中低收入群體轉(zhuǎn)移，這部分人群受本身收入變化、房價程度等要素的影響，對偏高的房價難以接受。昆山房價年以后，昆山房價一路攀升，究其緣由：在于包括土地開發(fā)本錢上升、建安本錢加大、周邊房價抬升、炒作、需求的繼續(xù)高漲、供應(yīng)的擴展等多種要素。昆山房價目前已處于一個中等偏高的程度，據(jù)年月統(tǒng)計資料顯示，目前昆山房價為元/。但與周邊城市比，假設(shè)在宏觀環(huán)境不變的情況下，還有一定的上行空間。這種上行趨勢在今年下半年能夠會集中表達，隨后會趨于平穩(wěn)，增長幅度和速度相對減緩，元/平方米的市場均價將

22、有能夠成為昆山房價的拐點。二區(qū)域市場分析、長江北路沿線區(qū)域市場分析供求情況長江北路沿線區(qū)域目前是昆山城鄉(xiāng)結(jié)合部開展最為成熟的區(qū)域，力圖打造一個“新昆山人時髦居住區(qū)，配套設(shè)備方面相對較為完善。長江北路的供應(yīng)量在萬m左右含即將上市和未來上市的面積，需求量相對較旺，區(qū)域較為成熟，區(qū)域市場格局根本定性，房源消化趨勢平穩(wěn)，市場變化不大。市場特征物業(yè)類型：以多層為主，小高層為輔，一年內(nèi)將有一批高層工程入市戶型面積：主要集中在m-m之間價 格：集中在-元/ m之間客戶群體：多以中等收入群體為主銷售情況：銷售情況良好，多層消化速度明顯高于小高層、城東區(qū)域市場分析供求情況城東板塊目前開發(fā)在售樓盤較少，未來市場供

23、應(yīng)以多層為主，商業(yè)為輔，已拍得的土地未來即將出賣的樓盤總量約在萬m，而隨著東部國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的開展，大型外資企業(yè)和區(qū)域配套的完善將刺激區(qū)域內(nèi)市場需求，是昆山目前開展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域市場，目的客戶主要面向區(qū)域內(nèi)白領(lǐng)及政府公務(wù)員等。市場特征物業(yè)類型：以多層為主，小高層為輔戶型面積：以工房為主，小三房設(shè)計也應(yīng)占有一定份額價 格：元/客戶群體：拆遷戶及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)白領(lǐng)為主銷售情況：目前城東工程根本銷售終了、城南區(qū)域市場分析供求情況城南區(qū)域(不含張浦)目前供應(yīng)量較小，主要集中在滬寧線和鐵路之間；但市場潛在供應(yīng)較大，估計未來市場供應(yīng)量將超越萬m以上。目前仍以工薪、拆遷戶和少量外來投資者為主，隨著出口加工區(qū)

24、等工業(yè)區(qū)的日益完善,未來的需求曾上升趨勢，便利的交通優(yōu)勢可吸引周邊城市客戶來昆投資置業(yè)。市場特征物業(yè)類型：如今開發(fā)的產(chǎn)品以小高層為主戶型面積：主要以平米三房及平米左右兩房為主價 格：元/m客戶群體：以區(qū)域拆遷戶為主,工薪階層占較大比例銷售情況：目前區(qū)域內(nèi)在售工程較少，四季華城一期及利得國際均已銷售終了，四季華城二期正接受約定，雖區(qū)域市場籠統(tǒng)不佳，但對于工薪階層及中低收入群體而言，市場接受度尚可。、城北區(qū)域市場分析供求情況目前城北區(qū)域內(nèi)樓盤較多，主要集中三縱三橫三縱:水秀路.北門路；三橫:花園路.蕭林路.三三九省道的圍合區(qū)域內(nèi)，各項生活配套設(shè)備齊全，已構(gòu)成一個良好的生活氣氛,是目前昆山住宅市場開

25、展較好的區(qū)域之一。其中蕭林路以南,北門路以西和紫竹路段工程相對集中,規(guī)模不大，而目前推出的大盤希望之城、青城之戀等主要集中在蕭林路以北區(qū)域，城北區(qū)無論從過往工程銷售情況和目前新盤的前期約定、銷售，均獲得了市場的高度認可，區(qū)域市場籠統(tǒng)較好。市場特征物業(yè)類型：如今開發(fā)的產(chǎn)品以小高層為主.戶型面積：主要m三房為主價 格：元/m客戶群體：拆遷戶與市區(qū)中等收入群體銷售情況：城北區(qū)域消化情況良好，新推小高層工程市場接受度較高、城西區(qū)域市場分析供求情況西區(qū)是一個開展比較晚，起點卻比較高的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)以別墅區(qū)居多，且主要集中馬鞍山路兩側(cè)，包括魚尾獅玉峰山莊、萬方江南春之聲、星?；▓@、圓緣別墅、楓橋半島、玉熙山

26、莊等。西區(qū)的自然環(huán)境優(yōu)越，已成為昆山人心目中最適宜居住的環(huán)境，但較高的房價使眾多中產(chǎn)階級及中等收入群體望而卻步。隨著“東拓西進工程的落實，馬鞍山路的拓寬改造、前進西路的延伸，西區(qū)行政副中心的建立，西區(qū)多層、小高層工程的入市，將降低西區(qū)置業(yè)的門檻，吸引更多的客戶置業(yè)西區(qū)。市場特征物業(yè)類型：目前以獨棟別墅為主，未來將有一批多層、小高層工程入市戶型面積：獨棟別墅-，聯(lián)排、雙拼別墅-價 格：元/左右客戶群體：以昆山本地私營企業(yè)主及部分外地投資、度假客戶為主銷售情況：別墅銷售情況較好，目前在售工程多為尾盤、市中心區(qū)市場分析供求情況市中心配套完善，交通便利，市場供應(yīng)有限，地段優(yōu)越、產(chǎn)品的特性較強、價錢也特

27、別高；購買者以昆山本地公司主管和私營業(yè)主居多，外地投資客戶對本區(qū)域的投資潛力較為關(guān)注。隨著市中心商業(yè)功能的加強，未來市場供應(yīng)將以小高層和高層為主，在產(chǎn)品定位上現(xiàn)也從原來的自住型向投資型和商務(wù)辦公型轉(zhuǎn)變。市場特征物業(yè)類型：目前在售物業(yè)以小高層電梯房為主戶型面積：主要集中在mm之間價 格：集中在-元/ m之間客戶群體：從原來的自住向投資及商務(wù)辦公性質(zhì)轉(zhuǎn)變銷售情況：市中心銷售情況較為火爆，明顯高于其他區(qū)域三、工程市場定位一工程定位預(yù)判、工業(yè)性質(zhì)城市、區(qū)域角度高檔物業(yè)的禁地從宏觀區(qū)域看，工程位于城市鐵南區(qū)，城市定位“南工北宿的格局根本構(gòu)成，目前區(qū)域籠統(tǒng)不佳，昆山置業(yè)群體對鐵南區(qū)域認知度不高，要在該區(qū)域

28、內(nèi)建造高檔物業(yè)，改動區(qū)域籠統(tǒng)并非易事，僅靠單個工程很難吸引市區(qū)客戶。從中觀區(qū)域看，工程地塊位于吳凇江工業(yè)區(qū)內(nèi)，北面為出口加工園區(qū)，周邊善無商品房案例，區(qū)域住宅市場善未構(gòu)成。華銀工程綠地背景自去年獲得工程地塊以來，思索到區(qū)域成熟度不夠，延遲開發(fā)方案，年內(nèi)區(qū)域環(huán)境變化不大，生活氣氛還需加以營造。從區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)來看，由于區(qū)域價值不高，地價本錢較低，四季華城、利得國際等工程均定位為中檔物業(yè)，而本工程地塊價值比四季華城、利得國際、吉田國際廣場還稍遜一籌，開展高檔物業(yè)與市場區(qū)域環(huán)境相背叛，因此，成全建議：在區(qū)域籠統(tǒng)不佳，市場認知度較低的工業(yè)環(huán)境內(nèi)，首先否認建造高檔物業(yè)。、商住性質(zhì)地塊角度低檔住宅，無異于

29、削足適履從工程地塊性質(zhì)及各項地塊目的出發(fā)，決議了工程物業(yè)形狀只能為住宅輔以商業(yè)配套，但地塊處城鄉(xiāng)結(jié)合部地段，位于國道南側(cè)，交通、醫(yī)療教育、商業(yè)配套匱乏，昆山噪音污染嚴重，距市中心約分鐘車程，超出了昆山本地目前心思居住間隔 ，給工程操作帶來較大難度。經(jīng)過地塊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，可利用提升工程價值的主要是青陽港水景資源，但目前河道仍為貨運河道，水景資源的充分利用還需加以人工改造，工程地塊價值偏低。結(jié)合地塊周邊環(huán)境，多為勞動密集型工廠，外來務(wù)工者居多，似乎可開展建造低檔經(jīng)濟適用房、職工宿舍等工程。但是根據(jù)昆山統(tǒng)計信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前昆山市外來人口集中住宿率已達以上，正在建立中的外來人口集中住宿點有處，建筑面積

30、達萬平方米，估計年底建成。此外，還規(guī)劃了處外來人口集中住宿點，規(guī)劃建筑面積近萬平方米。全部建成后，外來人口集中住宿率將會超越。企業(yè)建造的外來人口集體宿舍占到全市總面積的左右。隨著“三有工程的實施，由農(nóng)民入股建造的外來人口集中住宿點開展迅速，建筑面積達萬平方米。且周邊南亞電子等大型企業(yè)在創(chuàng)建之初，就把員工集體宿舍與廠房同步建立，職工宿舍需求不大，其他小廠規(guī)模不大，需求量較小，難以支撐工程體量。綜上所述，開展低檔經(jīng)濟適用房、職工宿舍等低檔工程，除了面臨有限的市場需求，猛烈的市場競爭外，還必需面對與周邊大型企業(yè)協(xié)作共建、洽談等問題，具有較多不確定要素，添加工程操作難度。因此，成全建議：在趨于飽和的低

31、檔市場需求下，不宜開展經(jīng)濟適用房、職工宿舍等低檔工程。、定位預(yù)判綜合角度最適宜開展中檔住宅作為常州第一開展商新城地產(chǎn)首個昆山工程，除了追求經(jīng)濟效益外，勢必想經(jīng)過該工程樹立企業(yè)品牌籠統(tǒng)，獲取企業(yè)品牌效益，而經(jīng)過以往我司對常州新城的了解，新城在中檔、中高檔住宅物業(yè)方面具有豐富的操作閱歷。結(jié)合工程地塊來看，可經(jīng)過產(chǎn)品上的塑造，低地價本錢，水景資源的充分利用，配套的自建與區(qū)域的完善等優(yōu)勢打造鐵南片區(qū)中檔低價高質(zhì)量工程。此外，國際知名的商業(yè)旗艦樂購、TESCO等都有入駐鐵南方案，配套的完善，區(qū)域生活氣氛日漸構(gòu)成；并隨著四季華城等工程的熱銷拉動區(qū)域整個鐵南片區(qū)房地產(chǎn)市場的開展；張浦生活新鎮(zhèn)的迅速崛起；南北

32、雙向合力，帶動整個工業(yè)區(qū)住宅市場的開展，區(qū)域內(nèi)的籠統(tǒng)在未來兩年內(nèi)將大大改善，成為中低收入者置業(yè)的主要區(qū)域之一。綜上所述，經(jīng)過區(qū)域價值、地塊價值、企業(yè)目的價值等綜合思索，成全建議：以低價的本錢為優(yōu)勢、以差別化的產(chǎn)品為賣點、以企業(yè)品牌籠統(tǒng)為依托、整合工程有利資源，以優(yōu)良的性價比獲取占有市場，打造中檔低價高質(zhì)量品牌物業(yè)，強調(diào)工業(yè)居住區(qū)生活氣氛的營造，塑造工業(yè)區(qū)內(nèi)的生活綠洲。二市場競爭分析、區(qū)域市場競爭潛在競爭強敵環(huán)伺區(qū)域內(nèi)部競爭工程位于昆山鐵南區(qū)域，從區(qū)域內(nèi)部競爭來看，利得國際住宅部分曾經(jīng)售磬；目前競爭對手僅四季華城二期，四季華城經(jīng)過一期良好的銷售樹立了一定的市場籠統(tǒng)，搶得了市場先機。但潛在競爭對手

33、華銀工程位于滬寧高速公路與國道之間，長江南路西側(cè)，是目前鐵南區(qū)域占地最大的一塊地，占地面積為畝；地塊于年月拍得，地價約為萬/畝，容積約為.，至今尚未起動。規(guī)模較大，能夠構(gòu)成以華銀工程為中心的工業(yè)居住區(qū)，需求繼續(xù)關(guān)注其開展動態(tài)。由此看來，區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，成全建議：關(guān)注潛在競爭對手動態(tài)，以我為主，參考區(qū)域內(nèi)市場動態(tài)制定開發(fā)方案及營銷推行方案，在競爭中共同開展，以區(qū)域價值的提升帶開工程價值的提升。區(qū)域外部競爭因區(qū)域內(nèi)客戶有限，除發(fā)掘區(qū)域客戶外，區(qū)域外部競爭也能夠會分流該工程部分客戶。如近期開展較好的張浦，目前市場均價僅為元/m，價錢區(qū)間在元/m元/m；張浦工程的低價優(yōu)勢和未來開展?jié)摿⑽嗟?/p>

34、中低收入的工薪階層，成為該工程主要外部競爭對手之一。此外，隨著昆山年東進西拓方案的實施，城市東部將在近兩三年內(nèi)迅速開展，潛在供應(yīng)量較大，其中不乏嘉業(yè)、天盛偉業(yè)等建面近百萬平米的大盤，且該區(qū)域?qū)賴壹壗?jīng)濟開發(fā)區(qū)，具有眾多外資企業(yè)，目的客戶定位為企業(yè)白領(lǐng)等中等收入群體，但目前區(qū)域內(nèi)在售工程不多，可借此時機適當(dāng)發(fā)掘城東置業(yè)客戶；城西、中心城區(qū)工程因地段或景觀優(yōu)勢，工程價位偏高，對本工程要挾不大；城北及長江北路沿線工程較多，產(chǎn)品豐富，價錢檔次有部分差別，可供選擇面較寬，且已構(gòu)成了區(qū)域住宅市場良好的氣氛，成為目前昆山市場供應(yīng)主體，因此城北、長江北路沿線置業(yè)群體對本工程及所在區(qū)域認同度不高，不作為工程競爭

35、區(qū)域重點思索。因此，成全建議：以張浦為主要外部競爭區(qū)域重點關(guān)注，同時關(guān)注城東工程動態(tài)，適時入市，乘勢出擊，一舉占有城南市場。、同質(zhì)物業(yè)市場競爭因區(qū)域內(nèi)同質(zhì)物業(yè)僅四季華城具有一定可比性，從目前昆山市場來看，均價在元/的中檔工程較多，針對本工程而言，需求與具有一定規(guī)模及較好性價比物業(yè)進展比較。因此他們定向于建筑面積在萬平米以上的同質(zhì)中檔工程；華城美地僅就多層及小高層而言、鳳凰城、青城之戀、希望之城等，雖主要集中在城北及長江北路沿線，對于本工程直接競爭要挾不大，但將其納入整個中檔物業(yè)體系內(nèi)，采用市場比較法進展綜合評價，試圖尋覓差別化空間及本工程可發(fā)掘的市場空白點。市場比較法進展綜合評價要點：周邊競爭

36、樓盤現(xiàn)時的價錢程度；銷售條件及工程特點的展現(xiàn)：樣板房裝修到位；現(xiàn)場包裝到位；外圍導(dǎo)示系統(tǒng)到位；售樓處包裝到位；樓體籠統(tǒng)進度到達地域要求規(guī)范；與推行相關(guān)方案確認執(zhí)行；內(nèi)部園林景觀或會所等公建部分展現(xiàn)到位。如下圖：質(zhì)量(QUALITY)均價起價中質(zhì)物業(yè)價錢區(qū)間價錢(PRICE)青城之戀華城美地鳳凰城希望之城四季華城結(jié)合本地調(diào)研資料，華城美地主力戶型為.、.、，鳳凰城以的三房為主，希望之城以-戶型為主；青城之戀戶型區(qū)間跨度稍大，-，但仍以左右三房為主；昆山目前市場上戶型面積呈逐漸減少趨勢，因此，成全建議：在一樣物業(yè)形狀下，在城南區(qū)域可將戶型面積適度加大，以低價大戶型三房主打市場，以優(yōu)良的性價比取勝！

37、、重點競爭個案分析四季華城樓盤稱號四季華城所屬區(qū)域鐵南區(qū)物業(yè)地址柏廬南路與中華園路交匯處西側(cè)，接待處位于亭林路號物業(yè)類型多層、小高層開展商蘇州市經(jīng)濟適用住宅開展公司行銷企劃上海富陽機構(gòu)占地面積建筑面積綠 化 率%容積率.總 戶 數(shù)一期多層戶交樓規(guī)范毛坯房出賣時間多層.小高層.入伙時間多層年底戶型區(qū)間.主力面積-價錢區(qū)間-總價萬元左右總銷售率一期已根本銷售終了，僅剩少量小高層單位物管費用.元/銷售調(diào)研時間月日成全點評：該案位于出口加工園區(qū)內(nèi)，區(qū)域配套相對匱乏，區(qū)域環(huán)境不佳。但由于區(qū)域市場內(nèi)競爭工程較少，經(jīng)過小區(qū)內(nèi)部景觀的營造，產(chǎn)品設(shè)計彌補了區(qū)域籠統(tǒng)優(yōu)勢，并獲得了良好的銷售。總而言之，該工程的勝利

38、更多的是一種市場機遇所致。因此，針對新城而言，選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r機，防止與華銀工程的直接競爭，也將成為工程獲得銷售勝利的重要要素。、企業(yè)品牌競爭工程的勝利，離不開工程品牌與企業(yè)品牌的聯(lián)動，而對于新城，必需面臨進入異地市場樹立品牌籠統(tǒng)的重要問題。目前昆山本地知名度較高的開發(fā)商是江蘇中茵置業(yè)，經(jīng)過怡景灣、雍景灣、中茵廣場的勝利開發(fā)，搶得了市場先機，成為目前昆山口碑較好的開發(fā)企業(yè)之一。年之后，綠地、華地、萬科等知名品牌開發(fā)商先后進入昆山，帶來了國內(nèi)一流的開發(fā)方式及理念，為昆山房地產(chǎn)市場注入了新的活力。鑒于此，面對先入為主的中茵、厚積薄發(fā)的萬科等優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)，新城可集萬科之專業(yè)及順馳之強勢；借本工程啟動

39、鐵南板塊為噱頭；立足于中、中高檔物業(yè)開發(fā)；經(jīng)過客戶會建立良好的客戶渠道；留意推行時機選擇，審時度勢，不斷跟蹤潛在競爭對手及區(qū)域開展的動向，利用相關(guān)對手對于片區(qū)籠統(tǒng)塑造的成果，水漲船高的完本錢身籠統(tǒng)質(zhì)量塑造。第二部分 昆山新城玉山鎮(zhèn)工程定位產(chǎn)品篇一、產(chǎn)品定位定位基于以上的各方面的市場分析、客戶分析，對本案的產(chǎn)品定位為：彌合城市的高價值人居二定位論述、城市與田園：本案具有兩層屬性。首先，是為城市人營造的，從塑造目的出發(fā)，設(shè)計的各種特點都是符合城市人的居住要求的；從另外一個角度，本案從一個適當(dāng)尺度上堅持了與喧嘩城市的間隔 ，深層次發(fā)掘地塊自然資源，從人性的角度滿足返璞歸真，符合人居追求田園生活的需求

40、。、中檔低價高質(zhì)：本案的定位是從多個層次上復(fù)合本身特點。從整體檔次上，定位于具有最廣泛客戶基數(shù)的中檔群體。從價錢表達上，以合理的利潤追求降低宏大的市場風(fēng)險。在質(zhì)量塑造上，用細節(jié)的塑造完成高質(zhì)量的生活追求。二、產(chǎn)品建議一地塊分析遠離城區(qū)，從市中心到地塊正常車速約需求分鐘。周邊無公共交通設(shè)備。沒有可以利用的根本配套設(shè)備。地塊平正，沒有大的起伏。拆遷量小，地塊內(nèi)部根本沒有構(gòu)筑物。緊鄰河道，水質(zhì)良好。有茂密的近水生植物。疑心曾經(jīng)為泄洪區(qū)域，土質(zhì)能夠需求關(guān)注。周邊工業(yè)用地，有一大型橡膠廠，對高端物業(yè)是致命的要挾。綜合來看，此地塊的本身條件符合良好的規(guī)范：需求預(yù)備的前期任務(wù)少，有一定景觀條件，對地塊開展最

41、大的制約為所處的區(qū)位。二選擇根據(jù)、昆山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析詳見前部分的市場調(diào)研分析。、本地塊本身條件所限制的條件地塊間隔 城市較遠，限制了產(chǎn)品道路向下開展的能夠性低層收入者對城市生活的依賴性較大，不能夠脫離他們原有的生活圈。地塊雖然有一定的自然資源，但稀缺資源缺乏，缺乏支撐高端產(chǎn)品的必備條件。在此種條件下，只需中端產(chǎn)品成為能夠的選擇。就住宅產(chǎn)品選擇來看，只需多層符合這一條件。、定位決議操作思緒本案是試圖以高性價比，高居住質(zhì)量的塑呵斥為工程賣點。處于此目的，在多層產(chǎn)品的價值發(fā)掘上，他們選擇花園洋房作為質(zhì)量的提升點。三產(chǎn)品類型基于以上各項理由：建議本案選擇花園洋房和多層作為主打產(chǎn)品類型。四類型論述

42、從選擇規(guī)范上說，產(chǎn)品類型的選擇都是出于同一個目的，利用性價比從市場上分流客戶。、花園洋房花園洋房是處在中端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的分界限上，有可朱可黃的不確定性。將承當(dāng)起本案的整體工程籠統(tǒng)塑造的義務(wù)，整體工程的宣傳籠統(tǒng)依托此依托，帶動多層，整體提升?；▓@洋房是本案中高端客戶群體，在市場上與市區(qū)多層客戶群體爭奪資源，利用居住質(zhì)量的徹底改善打擊現(xiàn)有市場格局。并利用價錢差加強損傷力，用有房有車、一步到位的生活方式精心剝離客戶群體。建立每一戶的半私密性過度空間，保證溫馨的居家氣氛。利用住宅的入口、前院、門廊構(gòu)成特有的韻律使社區(qū)容顏富有人情味。低層住宅不僅從建筑形狀上強調(diào)了居住環(huán)境的人性化特點，而且提供了家庭成

43、員的私人院落，對于有孩子、老人的家庭特別重要。、多層本案中的多層部分將與市區(qū)多層客戶群體中較低端客戶群體競爭，利用較為寬裕的空間才干，多一間房的實惠利益吸附客戶群體。多層產(chǎn)品也是本案利益實現(xiàn)的有效支持。五戶型組織原那么、與昆山市區(qū)的產(chǎn)品拉開質(zhì)量間隔 在前面的論述中，闡明了他們對本案的產(chǎn)品構(gòu)成觀念：在可比較的根底上，選擇其他區(qū)域的產(chǎn)品和選擇本案的產(chǎn)品帶來的實踐利益差別將成為最終銷售實現(xiàn)的動力。在一樣的總價條件下，市區(qū)的能夠選擇是普通意義上的多層，選擇本案是近別墅的獨立生活空間、是生活質(zhì)量的質(zhì)的改善。因此，在總價思索上，包括由此關(guān)聯(lián)的單價、套型面積都需求與市區(qū)的產(chǎn)品構(gòu)成差距。、在本身產(chǎn)品構(gòu)成中構(gòu)成

44、差距在本案本身內(nèi)部的產(chǎn)品構(gòu)成上也需求相互補充，不可以相互沖突，引起本身內(nèi)部的競爭。在總價上不能存在利益重合區(qū)域。本身的產(chǎn)品構(gòu)造可以構(gòu)成完美的譜系，順應(yīng)不同需求客戶的需求，合理消化。六主力戶型建議根據(jù)市場反映情況以及本案定位思緒，建議：、產(chǎn)品面積花園洋房主力戶型為兩種，面積分別為：三房，四房。多層主力戶型三種，兩房為，小三房為，大三房為。、價錢預(yù)期花園洋房的價錢控制在元/。多層的價錢控制在元/。、總價控制整體產(chǎn)品的總價有五個區(qū)間：萬、萬、萬、萬、萬。最高的總價與市內(nèi)普通多層持平，整體略低于市內(nèi)房價，在本身產(chǎn)品內(nèi)部也構(gòu)成差距，成全以為此條件下的面積、價錢控制為一個較為合理的組成。七產(chǎn)品組成比例用地

45、面積平方米用地比例容積率建筑面積平方米建筑面積比例花園洋房%.%多層%.%公建包括飛地%.%總計%.%八細節(jié)構(gòu)成、入戶花園 多層住宅建議可采用入戶花園的設(shè)計手法來添加工程賣點。入戶花園即為在入戶門與客廳門之間設(shè)計一個類似玄關(guān)概念的花園。入戶花園的設(shè)計把社區(qū)綠化真正做到了每家每戶，真正表達綠色生態(tài)的居住涵義，符合現(xiàn)代人追求居住環(huán)境的需求，同時入戶花園的引進，可以讓戶型的平面規(guī)劃、功能分布上更加合理，一定程度上防止了傳統(tǒng)室內(nèi)空間規(guī)劃對一些業(yè)主私密性的破壞。入戶花園的引進可以使多層住宅在景觀層面提高到較高層次，也實現(xiàn)了相對應(yīng)的客戶群把私家花園引入住宅居家的夢想。、地下室和地面空間的發(fā)掘在花園洋房的底

46、層設(shè)置地下室或半地下室，使底層住戶實踐擁有三層居住空間，提升居住質(zhì)量。頂層的戶型那么開發(fā)閣樓空間，利用建筑規(guī)范的相關(guān)要求送出一定的建筑面積，給客戶以實惠，開創(chuàng)多種多樣的居住形狀。地下室可以設(shè)多功能房，在多功能房旁邊那么添加可經(jīng)過天井位采自然光的天井花園。、花園和一步陽臺在花園洋房中，由于兩層為一個單位，底層用戶占據(jù)樓體前的花園，頂層用戶可以享有屋頂花園。每一戶人家都可以擁有更加貼近傳統(tǒng)生活方式的空間，到達最大展現(xiàn)此類住宅價值的目的。對于擁有良好景觀的戶型，建議部分房間在主臥室及部分次要臥室采取“一步陽臺設(shè)計手法，以利于主臥室更多的享有社區(qū)景觀，同時易于建筑籠統(tǒng)的提升。三、規(guī)劃建議一規(guī)劃理念論述

47、：根據(jù)本案的實踐情況，針對本案的規(guī)劃特點，成全提出本案規(guī)劃概念：HOME ZONE以人行為思索重點的社區(qū)內(nèi)部交通系統(tǒng)HOME ZONE的概念最早是在世紀年代的荷蘭興起。HOME ZONE指的是以行人和非機動車而不是機動車為首要思索對象的街區(qū)，其開放式街道為整個社區(qū)所用。比如，在HOME ZONE里會大量運用到機動車減速配備，以及沿街為行人運用的座椅和活動場所，可以隨意停留下來與朋友和鄰居交流。此規(guī)劃理念強調(diào)對人行交通系統(tǒng)的注重和強調(diào)，把人際交往空間作為社區(qū)空間設(shè)計的主要思索要素，改動了自工業(yè)革命以來對人性需求的忽視。二交通系統(tǒng)想象建造HOME ZONE的關(guān)鍵問題之一就是要控制機動車的平安性，在

48、HOME ZONE內(nèi)機動車普通被控制在英里/小時的車速下。改動機動車的行駛道路以盡能夠的把道路讓位給居民而不是車輛，從而提供人的生活質(zhì)量；經(jīng)過道路上的減速安裝、停車場、綠化、小型的休憩空間等來減緩機動車流；直接限制車速；明晰的警示系統(tǒng)以提示駕駛員進入了特殊的街區(qū)，需慢速、小心駕駛。三特點組成HOME ZONE倡導(dǎo)者以為，能改善生活質(zhì)量。HOME ZONE將更多的街道空間由機動車公用改動為公共的交流空間，并且保證了足夠的平安性，充分思索了老人、孩子及弱勢群體的利益；促進鄰里交流和提高社區(qū)平安性。HOME ZONE讓更多的人走出戶外來到街頭，使傳統(tǒng)的“街頭巷尾回歸，而不是那些車流如織的道路；改善居

49、住環(huán)境。HOME ZONE鼓勵更多的人步行或運用非機動車，這將降低污染、改善環(huán)境。四HOME ZONE規(guī)劃設(shè)計的幾點原那么HOME ZONE不應(yīng)孤立的進展規(guī)劃，而應(yīng)與周邊區(qū)域的規(guī)劃一致思索；經(jīng)過小型停車或環(huán)境景觀的設(shè)置使機動車不至過于接近住戶的私人住宅；將導(dǎo)視、景觀和道路安裝盡能夠一體化設(shè)計，從而到達視覺上的調(diào)和美觀，而非混亂；盡能夠不使車行道和人行道嚴厲區(qū)隔開來；在HOME ZONE的入口應(yīng)有明晰指示，以提示進入的機動車小心駕駛；HOME ZONE內(nèi)不應(yīng)有過長的直線道路使機動車提速超越限制；機動車減速安裝夜間應(yīng)配有照明；HOME ZONE內(nèi)的空間尺度應(yīng)便于人車穿行、停車及建筑物的擺放；休憩座

50、椅的擺放位置需仔細設(shè)計；HOME ZONE的設(shè)計應(yīng)允許人與人之間隨時隨地的活動和交流，同時防止打攪到其他居民。五當(dāng)?shù)匚拿}延展昆山作為江南名鎮(zhèn)，具有豐富的人文文化資源，如：昆曲的發(fā)源地、顧炎武故土等。建議針對地塊做一定的地域文化研討，發(fā)掘可以構(gòu)成賣點的文脈延續(xù)點，結(jié)合工程規(guī)劃，給與適當(dāng)關(guān)注。構(gòu)本錢身社區(qū)特點。四、建筑風(fēng)格建議一選擇根據(jù)、熟習(xí)度建立由于工程地塊處于工業(yè)區(qū)的邊緣上，建筑風(fēng)格的選擇需求抑制工業(yè)區(qū)的負面影響，過于強調(diào)現(xiàn)代感的建筑缺乏裝飾，質(zhì)感肌理的缺乏很容易使得本案的籠統(tǒng)混同于既有的周邊籠統(tǒng)，缺乏居住的情感氣氛塑造。而地塊的偏遠性還要求建筑的籠統(tǒng)可以塑造出一定的居住環(huán)境，抑制地塊周邊的荒

51、涼感。、本身性格建立在目前蘇州乃至長三角地帶，所謂的中國風(fēng)格是一種普遍的趨勢。本案在進展市場推行的時候，需求依托本身籠統(tǒng)展現(xiàn)，從眾多容顏趨同的樓盤跳脫出來，個性的建立至關(guān)重要。二風(fēng)格確認折衷主義的城市景觀將成為本案的景觀特征。、城市景觀本案的建筑整體意向構(gòu)成是城市化的，具有人文內(nèi)涵的聚居群落。在建筑籠統(tǒng)上需求在一定程度上突出這一特質(zhì)，強調(diào)其文化積淀感。、折衷主義世紀上半葉至世紀初，在歐美一些國家流行的一種建筑風(fēng)格。建筑師恣意模擬歷史上各種建筑風(fēng)格，或自在組合各種建筑方式，他們不講求固定的法式，只講求比例平衡，注重純方式美。這種風(fēng)格亦稱巴洛克式建筑,是把過去各種知名的建筑風(fēng)格混用在一座建筑物中。

52、因古典式或哥特式的舊方式較嚴謹,與新的生活要求之間產(chǎn)生矛盾,只好另找出路,但依然把建筑藝術(shù)看得很高,于是相對自在的,追求曲線和動感的巴洛克出現(xiàn)了。巴洛克即西班牙語不合邏輯的意思,主張大膽創(chuàng)作。折衷主義建筑的特點是博采眾長，這些建筑在風(fēng)格上不是非常嚴謹，建筑風(fēng)格相互補充浸透。、顏色豐富建議在建筑立面上，大膽選高飽和度的顏色，強調(diào)適當(dāng)?shù)膶Ρ龋谙嗷サ臎_突之間尋覓調(diào)和與平衡。在單體上強調(diào)整體顏色譜系的調(diào)和，運用一個色系做整體構(gòu)成，在窗臺、構(gòu)造轉(zhuǎn)機點上適當(dāng)運用對比色、補色給與點綴。組團之間尋覓對話與交流，構(gòu)成整體籠統(tǒng)，不同的組團之間差別性加大，建立居家的歸屬感。、細節(jié)充足立面對建筑細部給與足夠的注重，

53、對山花、女兒墻、窗臺、雨棚等細部給與充分的裝飾，思索多種手法的運用，比如：壁畫、浮雕、建筑資料本身的質(zhì)感、貼面的組織方式和方向感等。、繁復(fù)經(jīng)濟在構(gòu)成以上諸點的本錢思索上，建議盡能夠的利用工業(yè)化流水線的消費方式，降低造價本錢。三意向表達 折衷主義建筑風(fēng)格意向圖 折衷主義建筑風(fēng)格意向圖五、景觀建議一整體風(fēng)格建議水主題社區(qū)根據(jù)工程內(nèi)不同的詳細景觀及地形特點進展水體形狀靜態(tài)、動態(tài)選擇和塑造，同時還應(yīng)思索水的聲音、倒影等其他要素，使水體在園林規(guī)劃中的運用更靈敏、生動。另外，在設(shè)計水景的時候也應(yīng)思索了在不提供水流支持的條件下的可欣賞性，希望在工程中做出四季景觀效果。由于水景的本錢思索，建議工程的環(huán)境水體不

54、可大面積運用，該當(dāng)結(jié)合地形，使水面曲折環(huán)繞，狹長蜿蜒，既添加了水的邊沿周長，又防止了本錢的添加。在平常的欣賞目的外，還可以結(jié)合園林中的小廣場，在夏季是戲水的場所、在其他季節(jié)成為單純欣賞性場所。既滿足了人的親水性，又結(jié)合了地塊本身條件，使小區(qū)內(nèi)的環(huán)境水體，在多種條件下成為居民間相互交流、溝通并文娛的途徑。二景觀塑造手法本案的景觀設(shè)計更多的強調(diào)的是山野氣、地方特征，以及生活氣味，這個是景觀設(shè)計的總體前提。景觀的延續(xù)對于構(gòu)成良好的想像空間非常有利，公共空間和半私有空間之間的景觀延續(xù)、半私有空間景觀和私有空間景觀的延續(xù)、室外空間景觀和室內(nèi)空間延續(xù)能起到更富想象力的空間。景觀不同于建筑，植物的適宜和本地

55、的氣候土質(zhì)都息息相關(guān)，盡量采用本地的植物和建筑資料，不僅能降低造價，也可以保證景觀效果以及維護的順利。景觀的規(guī)劃整體思索，要有全局的觀念，堅持風(fēng)格的延續(xù)與協(xié)調(diào)。與相對個性的建筑協(xié)調(diào)搭配共生共處。要構(gòu)成一定的中心公共景觀區(qū)，和建筑配套一同構(gòu)成社區(qū)的公眾中心，其愉快的氣味將成為休閑度假的標識之一。環(huán)境景觀需求結(jié)合地形特征，多層次，有深度的營造特有景觀。在地塊外部利用現(xiàn)有水面組織視野開闊的濱水建筑風(fēng)情，在地塊內(nèi)部那么恰當(dāng)利用原有植被的草莽氣塑造別開生面的世外桃源。規(guī)那么式與自在式結(jié)合，構(gòu)圖和手法更為自在。柱廊、廣場、自然和緩的草坪、精致的小徑、多樣化的生態(tài)植物造景、趣巧的淺溪木橋、涼亭，構(gòu)成自然、調(diào)

56、和的園林生態(tài)景觀。庭院造景與活動場地相結(jié)合，游泳池、戲水池、多功能廣場、童樂園、室外健身場、慢跑徑，空間因更加注重人的參與而活力盎然。在以人為本的原那么指點下，應(yīng)該有體恤的設(shè)計處處表達。庭院空間同時也關(guān)注各種人的參與和分享，種植園、露天咖啡廊、大小交談空間，恰到益處的尺度，庭院環(huán)境更加公眾也更加個人，每一個人都感到真正被尊重的覺得，強調(diào)人和景的互動關(guān)系，營建可參與可文娛的景觀。六、配套建議一根本配套構(gòu)成地塊現(xiàn)有生活條件缺乏，為吸引客戶購買，必需建立起根本的生活輔助設(shè)備，建議在本案上配置根本生活需求設(shè)備：包括超市、餐飲、美容美發(fā)、銀行、郵電、干洗、修繕等。二特征配套建議、倉儲式購物中心倉儲式購物

57、中心。倉儲式購物中心主要規(guī)劃在交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，交通便利。按米效力半徑或萬人口設(shè)置個，輻射半徑公里以上，目的顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客爲(wèi)主營業(yè)面積,平方米以上以群眾化衣、食、用品爲(wèi)主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在,種左右，實行低價、批量銷售自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺一致結(jié)算，設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場。同時防止與大型綜合超市的商圈交叉影響。根據(jù)本案的條件：、地塊所處的較為偏遠的地理條件符合普通倉儲式購物中心選址要求，土地本錢的低廉使得價錢優(yōu)勢成為這一消費類型的最大特征。、低廉的價錢可以吸引最大程度上的人流，補充本案的人氣聚居，給本案帶來籠統(tǒng)改善的邊沿效益。在一定意義上

58、，所建議設(shè)立的倉儲式超市并不僅僅作為單一的配套思索。在整體工程的啟動上，它扮演的意義是一個支點，他們希望憑仗這個支點撬動整個工程的人氣貯藏，消解本案最薄弱的環(huán)節(jié)，為延續(xù)開發(fā)做好鋪墊。、公共交通系統(tǒng)此部分強調(diào)的是外部交通系統(tǒng)，即本案與昆山市區(qū)及其他區(qū)域的聯(lián)絡(luò)，內(nèi)部交通組織方案見規(guī)劃部分。本案的最大先天缺陷之一就是缺乏必備的公共交通系統(tǒng)，此案的勝利在某種程度上也很大依賴于公共交通方式的處理。交通的處理可以為本案縮短心思間隔 的差別，勝利導(dǎo)入市區(qū)人流。建議與市政部門協(xié)調(diào)設(shè)置公交線路，引入公交線路或公交總站。七、開發(fā)分期一分期開發(fā)方案利用地塊的不同分區(qū)，在各區(qū)的先后開發(fā)中建立各個層次的產(chǎn)品類型，完備展

59、現(xiàn)工程特征。優(yōu)點：在社區(qū)建立過程中，每一個組團的完成度都比較高，社區(qū)氣氛展現(xiàn)程度高，與規(guī)劃方式中的想象吻合。缺陷：規(guī)劃有一定難度，花園洋房的客戶在居住環(huán)境要求上和多層存在差別化要求。二分期想象根據(jù)、地塊劃分由于工程的先天條件不是特別優(yōu)良，在開發(fā)過程中需求有先聲奪人的市場效果，高起開盤，后期平穩(wěn)走銷才干成為能夠，建議在分期思索上先用最優(yōu)質(zhì)地塊來攻擊市場，構(gòu)成熱銷的開頭，良好的開端是勝利的一半，為后期開發(fā)鋪平道路。在獨立的平方米地塊上設(shè)置公交總站、餐飲中心、菜市場等效力配套設(shè)備。、產(chǎn)品想象同樣的思索，在產(chǎn)品開發(fā)設(shè)定上也建議高開低走，用較高端的產(chǎn)品先打動市場，建立良好的口碑傳播效益，環(huán)環(huán)相扣，刺激后

60、期購買。三期開發(fā)用地二期開發(fā)用地一期開發(fā)用地青陽港配套用地規(guī)劃道路國道開發(fā)順序表示圖二分期規(guī)劃、一期開發(fā)想象開發(fā)地塊東部沿河岸的一片土地，開發(fā)面積大約為八萬平方米。產(chǎn)品類型以花園洋房為主，多層為輔。、二期開發(fā)想象開發(fā)地塊南段的土地，開發(fā)面積大約為九萬平方米。產(chǎn)品構(gòu)成上花園洋房和多層各占一半的面積。、三期開發(fā)想象最后開發(fā)剩余土地，面積大約為九萬平方米，產(chǎn)品類型以多層為主。第三部分 昆山新城玉山鎮(zhèn)工程定位營銷篇一、工程開發(fā)戰(zhàn)略面對玉山鎮(zhèn)與巴城鎮(zhèn)兩地塊開發(fā)戰(zhàn)略的問題，首先需求分析兩地塊的優(yōu)優(yōu)勢。、巴城鎮(zhèn)地塊巴城鎮(zhèn)地塊目前的相對優(yōu)勢較多，包括：前進西路曾經(jīng)貫穿，地塊至市區(qū)時間縮短，正常車程在分鐘左右；