1、三亞“海景花園”產(chǎn)權(quán)酒店項目可 行 性 研 究 報 告 項目背景1.1 三亞是我國唯一的熱帶旅游濱海都市，是世界上熱帶海洋旅游資源最密集的地區(qū)之一。三亞擁有“中國人居環(huán)境獎”、“中國人居環(huán)境范例獎”、“中國優(yōu)秀旅游都市”、 “中國十大魅力都市” 等9個國家級命名品牌。2004年7月，三亞將都市定位再次調(diào)整為“一市、兩都、三中心” “國際性熱帶海濱風(fēng)景旅游都市”；“健康之都”和“休閑之都”；“會展中心、”“購物中心”、“時尚中心”。 世界旅游組織總干事費蘭賈利講：“三亞的漂亮遠遠超乎我的想象！”。聞名學(xué)者、作家余秋雨先生在中央電視臺推介三亞時講：“比如人們在選擇要度假地點的時候, 相當多的人會想

2、到這座都市的名字, 去過的相當多的人會考慮到我會再來, 再來以后又有相當多的人，想到我能不能在這兒買間房子住下來。這種讓人特不掛念，甚至于有一種家園感的這幺一種吸引力，我認為這是一座都市的魅力?！?.2基于上述因素，2003年初全國八省市新華書店負責(zé)人對三亞進行考察后提出了在三亞灣產(chǎn)權(quán)酒店的項目設(shè)想，并和有關(guān)部門進行了初步的接觸和溝通，取得了較為一致的認同。年中我們完成了“項目可行性報告”和“土地意向書”等前期工作。 后來由于“非典”風(fēng)波，致使該項目擱淺，原打算每畝36萬元出讓給我們的25畝地已被不人以每畝150萬元買走，錯過了大好機會。3三亞海景花園是一幢完工驗收但尚未使用的現(xiàn)房。地處三亞市

3、中心區(qū)域三亞灣路臨海一線，緊鄰三亞灣海月廣場，位于迎賓大道和“椰夢長廊”的交匯處，也是環(huán)島高速東西線出口路的交匯處，在東邊“亞龍灣”和西邊的“天涯海角”、“南海觀音”的中間位置，與鳳凰國際機場相隔僅15公里。那個地點風(fēng)景優(yōu)美，生活配套設(shè)施齊全，與正在建設(shè)中的三亞國際客運、貨運碼頭相鄰，都市公交至各要緊旅游景區(qū)通過本項目。該樓盤距海邊約五十米左右，主體為 U字型，中間十二層，兩側(cè)各9層，屬戶戶可看海的一線海景樓盤。項目主體外觀呈梯步形態(tài)，大開間觀海陽臺，充分利用海景資源。外立面色彩大方，簡潔典雅，整體建筑給人以舒服放松的幽雅格調(diào)。該項目屬真正的一線海景項目，而且被譽為三亞灣一線海景的“龍睛”位置

4、。1.4隨著三亞經(jīng)濟的飛速進展，一線海景樓盤中，“陽光棕櫚灣”、“瀛寰”、“椰藍灣”、“海闊天空”、“海洋之星”、“憑海臨風(fēng)”、“陽光海岸”、“碧海藍天”、“擎天半島”等項目，均價均在8500元/平方米以上，小戶型均價超過10000元/平方米，且存量房所剩無幾。三亞一線海景房供不應(yīng)求，價格也居高不下?！瓣柟夂０丁倍诠こ獭ⅰ板尽倍?、“芭芭拉”（新盤）均價均達11000元/平方米以上，銷售前景喜人，被大伙兒一致看好。一線海景商業(yè)用房價格均在16000元/平方米左右，同時差不多售空。經(jīng)我們多次考察認為 ：“三亞海景花園”位置特佳，結(jié)構(gòu)理想，最適宜開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式酒店。該項目目前以現(xiàn)房形式整體出讓，

5、而價位不高，確實是千載難逢的好機會。1.5本可行性研究報告是在對三亞旅游經(jīng)濟進行了宏觀經(jīng)濟研究和實地考察提出項目構(gòu)思的基礎(chǔ)上，對“三亞海景花園”產(chǎn)權(quán)酒店的項目的市場、技術(shù)、工程和經(jīng)濟上是否合理，進行的分析和論證，對項目的可行性進行評價。 市場分析預(yù)測2.1產(chǎn)權(quán)式酒店是20世紀70年代興起于美國的一些聞名旅游都市和地區(qū)，它是開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而將客房托付酒店治理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獵取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店治理公司贈送的一定期限免費居住權(quán)的一種模式。1999年10月27日，中國第一家產(chǎn)權(quán)式酒店“南海傳講溫泉渡假村”在海南面世，短短幾年產(chǎn)

6、權(quán)式酒店悄熱中國2001年廣州遠洋商務(wù)大廈產(chǎn)權(quán)酒店掀起了產(chǎn)權(quán)酒店在全國的投資熱潮；4月，浙江臨安鈔票王大酒店94間產(chǎn)權(quán)房被搶購一空；7月，上?！昂Ｄ匣使诩偃站频辍币恢茕N售60套；9月，北京金色假日產(chǎn)權(quán)酒店開盤不久，400多套房子就被搶購了一半；福州阿波羅大酒店開盤三天即預(yù)定300套。擁有豐富旅游資源的海南，其產(chǎn)權(quán)酒店對國內(nèi)外消費者有著更大的吸引力：2002年底，來自溫州的40人購房團，看到海南陵水香水灣產(chǎn)權(quán)酒店后，有15人當即掏鈔票訂下了18套；在泰國進行的第一屆海南鄉(xiāng)團聯(lián)誼會商品展銷會上，龍泉海景產(chǎn)權(quán)酒店帶去的14套產(chǎn)權(quán)客房也被泰國華人搶購一空-。三亞灣臨海一線作為產(chǎn)權(quán)式酒店僅有“天澤海韻”

7、一家，位置比三亞海景花園稍差，但當年僅賣樓花就達到6500元/平方米，建成后賣價達到12000元/平方米，目前經(jīng)營得紅紅火火，客房常年供不應(yīng)求。2.2 產(chǎn)權(quán)酒店為何在我國一出現(xiàn)，僅三、四年時刻就迅即遍地開花？從產(chǎn)權(quán)酒店的“收益流程”能夠分析出投資產(chǎn)權(quán)酒店最吸引人之處在于投資者無須靠自己的運作來獲得收益，同時整個收益能夠連續(xù)3050年，令投資者能夠感到終生有保障。產(chǎn)權(quán)酒店的另一個賣點是與銀行儲蓄相比，其“投資”性能更強。長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止于2002年2月的八次降息，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會大理財觀差不多發(fā)生了全然性的轉(zhuǎn)變。除此之外，投資產(chǎn)權(quán)酒店還有多項

8、連帶回報：1.服務(wù)水平優(yōu)，裝修配套齊全、到位；2.回報高、增值快；3.用處多，待客經(jīng)營兩不誤。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的原則，向公眾提出了一種既是消費又是投資、既是置業(yè)又是增值的全新概念，因此，為越來越多的人所同意。能夠預(yù)測，在全國各地，尤其是旅游都市，產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的房地產(chǎn)數(shù)量還將大幅上升，它為以房地產(chǎn)銷售擴大內(nèi)需的政策注入了新奇活力。2.3出版發(fā)行系統(tǒng)特不是新華書店遍布全國各地，每年，系統(tǒng)內(nèi)許多成員到三亞旅游度假，如遇黃金周，客房難找，一線海景房更是天價令人乍舌。產(chǎn)權(quán)酒店建成，有利于發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢。另外采納產(chǎn)權(quán)酒店的形式，有利于系統(tǒng)內(nèi)多家單位投資，大到一整層

9、，小到一小間，投資形式多樣、靈活。2.4 由于產(chǎn)權(quán)酒店是旅游業(yè)進展最為迅速的一部分，屬于旅游物業(yè)，擁有得天獨厚的豐富的旅游資源的三亞在開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店項目方面便有著無可比擬的優(yōu)勢；又因為產(chǎn)權(quán)酒店一般需位于旅游要道，擁有充足的客源，擬建于三亞灣龍睛位置，由全國出版、發(fā)行界的同仁們共同發(fā)起的“三亞海景花園” 產(chǎn)權(quán)酒店必將得到豐厚的回報。建筑方案及項目選址3.1.1 “三亞海景花園” 產(chǎn)權(quán)酒店擬占地5004.84m，總建筑面積約17994.24 m，共六個單元，六部電梯。主樓最高層數(shù)為12層，目前給排水、電氣、電梯、消防設(shè)備齊全，綠化景觀幽雅，全部部工程差不多通過政府驗收。 3.1.2 “三亞海景花園”

10、 產(chǎn)權(quán)酒店為框架結(jié)構(gòu)。3.1.3 各層功能分布：一層為大堂、中西餐廳、會議中心、娛樂中心。二至十二層為客房。3.1.4. 小區(qū)配套有：地下車庫、物業(yè)治理用房、一層商鋪等3.15 室內(nèi)裝修：四星級標準（地面、墻面、門窗、吊頂-）3.1.6 室外裝修：（外墻、底層門臉-）3.1.7. 空調(diào)：大堂為柜機，客房為分體空調(diào)。3.1.8 電氣：按四星級標準配置。3.1.9. 給排水：獨立給排水系統(tǒng)。3.1.10 通訊：每間客房一部程控電話+寬帶上網(wǎng)。3.2.1. 項目選址：依照產(chǎn)權(quán)式酒店特點，“三亞海景花園”現(xiàn)房位于三亞灣路和迎賓路交叉口（目前已與產(chǎn)權(quán)人達成意向）。緊傍三亞灣路，面向大海，離大海沙灘不足5

11、0米，交通方便，環(huán)境幽美，周邊多為已開發(fā)的高檔渡假酒店，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善。 項目實施4.1 “三亞海景花園”的打算實施期為2006年01月至2006年12月，項目建設(shè)周期為一年月。4.2 項目的工程施工時期由各業(yè)主成立指揮部，指揮部下設(shè)專業(yè)工程部，負責(zé)項目工程施工的全面工作，直至項目的竣工驗收。4.3 “三亞海景花園”將于2006年12月建成開業(yè)，2007年1月正式投入使用。 項目的經(jīng)營治理5.1“三亞海景花園”建成后，將是全國唯一的一個出版發(fā)行系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式酒店-將利用行業(yè)客源優(yōu)勢，出租客房來獵取一定的收益。5.2 項目建成后，將由各出資方組建治理小組經(jīng)營治理，或者托付海南省新華書店、酒店治理公

12、司經(jīng)營治理。 項目財務(wù)分析：6.1.1 差不多數(shù)據(jù)：項目占用土地面積：5004.84 m本期總建筑面積約17994.24m其中:可售住宅面積為14602.82 m一層商鋪建筑面積:1236.75m,其中留300 m作酒店大堂用.車位建筑面積:2154.67 m,共40個車位.土地使用年限:終止于2071年4月24日土地獲得方式:出讓.6.1.2 目前現(xiàn)狀:共六個單元,有6部“松下”電梯,最高層12層,水、電路、電梯、消防設(shè)備齊全，綠化景觀幽雅，全部工程差不多通過政府驗收。6.1.3經(jīng)營規(guī)模：共12層 500間標準間,每間房間面積20.58平米。6.2.1. 項目投資額：此項目選址在三亞灣都市中

13、心區(qū)，目前已與產(chǎn)權(quán)人達成意向，現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓價格現(xiàn)為4500元/ m，項目的轉(zhuǎn)讓費（含土地出讓金）為： 17994.24 m5000.00元/ m=8997.12萬元 6.2.2項目總投資額： 項目總投資額序號項目名稱單位數(shù)量單方造價(元/m2)合價(萬元) 備注1項目轉(zhuǎn)讓費m217994.245000 8,997.12 2二次裝飾改造費用2.1客房及公用部分裝飾m214602.821150 1,679.3243 2.2大堂商鋪裝飾m21236.751250 154.5938 2.3車位裝飾及安裝m22154.67300 64.6401 2.4家具及工器具等費用套160600 9.6000 2.5分

14、體空調(diào)費用套5002000 100.0000 2.6柜機(大堂及商鋪)套84500 3.6000 2.7電視機DVD等套5002100 105.0000 2.8冰箱套5001000 50.0000 3小計萬元 10,264.1662 4不可預(yù)見費萬元 513.2083 5%5合計萬元 11,727.0865 7投資總概算萬元 11,727.0865 8可銷售面積單方造價元/m2 7,467.6287 含客房和大堂可售面積9可銷售客房單方造價間 7,467.6287 含客房和大堂可售面積10可銷售商鋪單方造價間 7,467.6287 含客房和大堂可售面積項目的總投資即總成本為：11727.086

15、5萬元人民幣其中：一層可租商鋪成本為：936.75平米*6967.6287元/平米=652.6926萬元每間客房建設(shè)成本為：(11727.0865-652.6926)萬元500（間）=22.1487萬元/間。6.3.1 項目的利益預(yù)測：在“三亞海景花園”項目中，按平均房價、開房率、酒店的各種收入支出，以及有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，作出相關(guān)的差不多財務(wù)預(yù)測（差不多財務(wù)預(yù)測臨時不考慮利息計算）。該項目為座北朝南臨海一線酒店。隨著三亞的迅速進展、游客的增多，其房產(chǎn)自身增值幅度大，近些年內(nèi)增值達10%?？头考吧啼伋鲎馐杖腩A(yù)測表（20072018）單位:萬元序號名稱 年度 200720082009201020112

16、012201320142015201620172018合計1年總收入(萬元)217421742174217421742174217421742174217421742174260912客房出租年收入(萬元)20302030203020302030203020302030203020302030203024365占營業(yè)收入%93.3893.3893.3893.3893.3893.3893.3893.3893.3893.3893.3893.38平均房價(元)188188188188188188188188188188188188客房出租率%6060606060606060606060603商鋪出租

17、年收入(萬元)1441441441441441441441441441441441441727占營業(yè)收入%6.626.626.626.626.626.626.626.626.626.626.626.62平均單價(元/平米/月)150150150150150150150150150150150150商鋪出租率%808080808080808080808080客房以188.00元/間天、60%開房率計（以同檔次酒店平均，黃金周和旅游淡季互抵）,房間500間.一層商鋪以160元/平米/月,面積為936.75平米.損益及利潤分配預(yù)測表 (2007-2018) 單位：萬元序號年度 項目名稱 200720

18、082009201020112012201320142015201620172018合計1營業(yè)收入217421742174217421742174217421742174217421742174260882營業(yè)稅收及附加37037037037037037037037037037037037044353營業(yè)成本10910910910910910910910910910910910913054其它成本62262262262267167167167174474474474481485成本合計110111001100110011491149114911491222122212221222138886利

19、潤總額10731073107310731024102410241024951951951951121927減:所得稅16816816816816816816816816816816816820168凈利潤905905905905856856856856783783783783101769可供分配利潤9059059059058568568568567837837837831017610平均每間房可供分配利潤1.811.811.811.811.7121.7121.7121.7121.5661.5661.5661.56620.35成本費用預(yù)測表(2007-2018)單位：萬元序號名稱 年度 200720082009201020112012201320142015201620172018合計1營業(yè)成本1091091091091091091091091091091091091308其中:客房原材料成本9797979797979797979797971164其它12121212121212121212121214