1、財潤鵲橋酒店寫字樓項目可行性研究報告姓 名一、工程概況（一)工程名稱：財潤鵲橋酒店寫字樓項目（二)工程地點：廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處(三）建設(shè)單位:廣東財潤投資有限公司二、項目總論(一）建設(shè)地點廣東財潤鵲橋酒店寫字樓項目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項目。交通便利,有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜,鄰近天河體育中心,天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場。灑店用地地塊共占地67平方米，寫字樓地塊為4272平方米。被天河干休所經(jīng)濟適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。(二)項目現(xiàn)狀動拆遷工作尚未完成,目前正在

2、進行規(guī)劃方案的設(shè)計、報批工作。(三）項目總體規(guī)劃要求項目總占地面積3697+279+193=96平方米，規(guī)劃建設(shè)一個集五星級酒店、5甲級寫字樓、綜合商場于一體的都市綜合體，土地使用年限為40年，建筑密度為0.7,規(guī)劃容積率為7,綠化率3%。（四）項目建筑面積指標整個項目總建筑面積為0平方米，由兩棟塔樓組成,分不為6層寫字樓和6層酒店,其中裙樓的1-層為商業(yè)用房,在第三層用連廊聯(lián)為一體。按使用功能分：酒店建筑面積為23983平方米，商業(yè)建筑面積為1680平方米,寫字樓建筑面積為150平方米,地下停車、設(shè)備用房面積為153平方米。容積率7,綠化率0%，建筑密度為.7。機動車停車泊位400輛。（五)

3、項目法人概況企業(yè)名稱： 廣東財潤投資有限公司住 所： 天河區(qū)天河北路23號中信廣場301室法定代表人：注冊資本: 企業(yè)類型: 有限責(zé)任公司(國內(nèi)合資)經(jīng)營范圍: 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,物業(yè)治理。(凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營)。(六)項目編制依據(jù)及必要性編制依據(jù)本項目可行性報告依照廣東財潤投資治理公司現(xiàn)有資料,結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃,在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上,通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為項目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。2項目建設(shè)的必要性依照天河區(qū)商貿(mào)業(yè)進展規(guī)劃,天河將會形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈，共由四個不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城正佳廣場為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、

4、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場區(qū)。該商圈以后定位是成為1世紀中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約18平方公里。目前,該商圈有天河城、正佳廣場、維多利廣場等大型百貨商場。由于該板塊休閑娛樂設(shè)施不足，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設(shè)施的裙樓將得到進展。本項目擬建的五星級酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體進展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心,包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模較大、運營思想先進

5、,本項目的建設(shè)將推動天河區(qū)新一輪進展規(guī)劃的實施。3項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益依照天河北路地區(qū)的進展規(guī)劃,該地區(qū)重點進展CBD，立即進行建設(shè)的項目總商業(yè)面積超過680平方米。本項目將建設(shè)一個能夠輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模,豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值,促進地區(qū)經(jīng)濟進展有明顯作用。(七）要緊經(jīng)濟技術(shù)指標要緊技術(shù)經(jīng)濟指標如下：占地面積 3697+279+1593=7969 平方米其中:地上建筑面積 769=55783 平方米 商業(yè)部分 1680 平方米 寫字樓部分 15000 平方米 酒店部

6、分 8 平方米容積率 7建筑密度 .7綠化率 0停車位 400輛三、鵲橋五星級酒店（一)目前廣州五星級酒店的運作情況廣州目前已開業(yè)有7家五星級酒店（已正式掛牌）,以后兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級和超五星級酒店,它們的開業(yè)時刻和簡要情況如下：掛牌五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時刻客房數(shù)量0中國大酒店廣州流花路0號 （越秀區(qū))開業(yè)時刻94年,200年新裝修樓高18層,1013間客房及套房。02廣東國際大酒店廣州市廣州市環(huán)市東路339號 (越秀區(qū)）1992年7月日開業(yè),2004年局部裝修樓高6層，共有客房總數(shù)200余間套。03廣州東方賓館廣州流花路120號 (越秀區(qū))961年開業(yè)，2004年重新

7、裝修樓高1層,共有客房800余間套。04白天鵝賓館廣州沙面南街號183年開業(yè)，200年重新裝修樓高28層，共有客房總數(shù)842間套。05廣東亞洲國際大酒店廣州市環(huán)市東路326號年開業(yè)客房數(shù)目422間,位于238層6碧桂園鳳凰城酒店廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城2003年1月開業(yè)樓高6層，共有客房總數(shù)61間套。07廣州香格里拉大酒店廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū)207年3月26日開業(yè)樓高36層，4間豪華客房及套房,另設(shè)26間設(shè)計精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過4平方米。八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧，兩間宴會廳和八間多功能廳。08廣州天譽威斯汀酒店廣州市天河區(qū)林和中路號(中信廣場后門）07年5月開業(yè)樓高4層,共有客房總

8、數(shù)44間(套),標間面積5平米。0長隆酒店廣州市番禺區(qū)大石迎賓路(長隆夜間動物世界旁)0年開業(yè)樓高層，共有客房總數(shù)3間套。0鳴泉居度假村廣州市白云大道南10號1998年開業(yè),200年重新裝修樓高5層，共有客房總數(shù)20間套。正在申請中的五星級酒店序號酒店名稱地理位置開業(yè)時刻客房數(shù)量01廣州鼎龍國際大酒店廣州天河廣州大道北號 (天河區(qū)）208年5月開業(yè)樓高2層，客/套房28間。02廣州嘉逸國際酒店廣州市天河北路468號2007年7月酒店樓高層，擁有251間不同類型的客房。3廣州天倫萬怡大酒店廣州林和中路12號20年開業(yè)35套裝修豪華、設(shè)計新穎、設(shè)備完善的客房。4廣東南洋長勝酒店廣州市天河區(qū)廣州大道

9、北興華路38號開業(yè)時刻2008年9月29日主樓高5層，副樓多棟高7層,擁有各類豪華客房4間/套,標間面積3平米。南沙大酒店廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路1號207 年9 月28 日樓高5層,擁有31間精雕細琢的豪華客房，標間面積 6平米。06廣州地中海國際酒店廣州市廣州市天河路8號009年月開業(yè)樓高50層,共有客房總數(shù)40間（套),標間面積3平米。07頤和大酒店廣州白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi)200年酒店由東、西、中座三部分組成,擁有高檔標準客房、商務(wù)套房、公寓、不墅以及總統(tǒng)套房180余間。正在建設(shè)中的酒店序號酒店名稱地理位置打算開業(yè)時刻客房數(shù)量01正佳萬豪天河正佳2開業(yè)正佳萬豪國際大酒店正佳 正

10、佳廣場五星將擁有360間客房,其中標準間不超過1間,其余均為豪華商務(wù)套房、總統(tǒng)套房、副總統(tǒng)套房以及高級行政套房。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城201開業(yè)主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分, 160米高的塔樓,其中包括了50套客房和1套高級服務(wù)式公寓,群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。03富力君悅大酒店珠江新城21開業(yè)總建筑面積為7.萬多平方米，樓高75米,由君悅酒店治理。4皇冠假日酒店(海景集團)天河員村212開業(yè)五星高41層,占地面積3.2萬平方米,總建筑面積14萬預(yù)定206年平方米,客房及預(yù)定206年投入運營豪華客房約50間。0太古匯香格里拉天河路202開業(yè)六星級的豪華酒店，酒店建筑面積約8萬平

11、方米,擁有500到600個客房。整個太古匯項目總投資約40億元。（二)行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的進展看法五星級酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“都市之巔”，能夠引領(lǐng)一座都市的風(fēng)尚，同時也是一座都市經(jīng)濟進展最敏感的風(fēng)向標。廣州市副市長王曉玲曾在各種場合強調(diào)，在亞運會之后，五星級酒店由原有的7 家基礎(chǔ)上新添10到1家,由此可見政府對五星酒店建設(shè)的重視程度。市旅游局認為,隨著廣州都市國際化程度越來越高，外資來穗將投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會議經(jīng)濟、歐美市場的開拓等緣故都將導(dǎo)致高星級酒店供不應(yīng)求。21年廣州共接待游客1.億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長、會展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃進展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級、都市空間調(diào)整等因素

12、，為廣州酒店業(yè)帶來巨大市場需求。目前,廣州星級酒店超過兩百家、五星級七家，與實際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級酒店嚴峻不足。據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長孫雷介紹,廣州市政府將給予具體扶持鼓舞外資酒店治理企業(yè)向四個方面進展:一是擴大選址區(qū)域。鼓舞各酒店集團走出市中心，布局周邊快速進展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進黃埔、蘿崗、增城;二是歡迎不同國家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶,尤其是在穗重點投資來源地的品牌；三是引進酒店類型多樣化,適應(yīng)不同層次消費需求；四是合作方式靈活多樣,可投資自建、也可品牌輸出或并購方式進駐廣州市場。孫雷表示，廣州是中國會展業(yè)中心，特不到了廣交會,不但五星級酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿

13、，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這講明，隨著會展商貿(mào)業(yè)的進展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大進展空間、是酒店業(yè)的新興市場。廣州五星級酒店增量仍專門理性，因此供給量增大、價格也自然受到市場調(diào)節(jié)。目前廣州共有十萬間酒店客房，22年前將新增百分之十左右,考慮到淡旺季的行業(yè)特點，仍需維持一定缺口。廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施1400多座，客房約10萬間,床位近萬個；其中星級飯店05家，五星6家，四星4家，三星89家,二星80家，一星6家。廣州正籌建的30多家五級星酒店中，有10多家將在以后年內(nèi)建成并開業(yè)。以后幾年內(nèi),廣州將新建0家四、五星級豪華酒店、增加800個房間。依照規(guī)劃

14、,到2011年廣州的4星級以上酒店數(shù)量將達到6家，其中五星級酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會新添10至15家，廣州星級酒店總數(shù)會從現(xiàn)在的205家增加到30家。經(jīng)濟型酒店3年的預(yù)期數(shù)字也將過百,以后3至5年內(nèi)，經(jīng)濟型連鎖酒店客房超萬間。以白天鵝為例，目前其入住率都在579之間,平均房價今年增幅了近4%,入住率增長了3%,在國外，五星級酒店的入住率也就0%左右。營業(yè)收入方面,比如東方賓館，011年上半年，公司的營業(yè)總收入為12,141.93萬元，比上年同期增長了16.04%,公司的凈利潤為198.30萬元，比上年同期增長了101%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1,82.萬元，比上年同期增長了29.9。由此可

15、見，廣州市目前的星級酒店的市場空間還專門大,我們選擇在012年進入五星級酒店市場正是較好的投資時機。（三)五星級酒店的標準要求及樓層規(guī)劃.定位五星級酒店的標準要求五星級旅游涉外酒店應(yīng)具備的差不多條件概述如下： （1）酒店總體差不多要求酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。酒店內(nèi)部公共信息圖形符號符合 L/AT00 標準。有中央空調(diào)系統(tǒng)。有背景音響系統(tǒng)。有與五星級酒店相適應(yīng)的計算機治理系統(tǒng)。(）酒店接待大廳差不多要求接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。 有與酒店規(guī)模、五星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺，總服務(wù)臺有中英文標志、分區(qū)段設(shè)置接待、問訊、結(jié)帳、 2小時有工作

16、人員在崗。 提供留言服務(wù)、一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、8 小時提供外幣兌換服務(wù)?？偡?wù)臺提供酒店服務(wù)項目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖,全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等。可8小時直接同意國內(nèi)、國際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所、提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)、門廳及要緊公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。 至少能用 2 種外語提供服務(wù)（英語為必備語種),總機至少能用 種外語提供服務(wù)（英語為必備語種)，各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時表示。(3)客房差不

17、多要求至少有 4 間(套）可供出租的客房，7% 客房的面積（不含衛(wèi)生間和走廊）許多于 0 平方米,至少有5個開間的豪華套房,有殘疾人客房。 客房裝修豪華,有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺燈，落地?zé)?、全身鏡,行李架等高級配套家具。 衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施,110/220V電源插座,電話副機,吹風(fēng)機和體重稱。裝高級座便器。梳妝臺，浴缸并帶淋浴噴頭,配浴簾,晾曬繩， 24 小時供應(yīng)冷熱水。 有直撥的國內(nèi)、國際電話,有彩色電視機、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng),播放頻道許多于1個，自辦節(jié)目至少有 2 個頻道。 有與五星級相匹配的文具用品

18、,提供開夜床服務(wù),24 小時提供冷熱飲用水及冰塊，免費提供茶葉或咖啡,客房內(nèi)設(shè)微型酒吧, 24 小時提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)。 提供叫醒服務(wù),留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗,熨燙和修補服務(wù),提供擦鞋服務(wù)。 客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套,客房用品和消耗品每天補齊。 （）餐飲差不多要求有布局合理、裝飾豪華的中餐廳,至少能提供 種風(fēng)味的中餐。 有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。有獨具特色格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。 有適當?shù)男⊙鐣d,有封閉的酒吧間。餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語提供服務(wù)。 廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設(shè)備,冷菜間有空氣

19、消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離,有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉 。（5）公共區(qū)域差不多要求有足夠的停車場,有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔,并有服務(wù)電梯。 有公用電話,并有市內(nèi)電話簿。 有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。 有商場,出售旅行日常用品,旅游紀念品、工藝品等商品。 有商務(wù)中心,代售郵票，代發(fā)信件,辦理電報、電傳、傳真、復(fù)印、國際長途電話、國內(nèi)行李托運、沖洗膠卷等。提供打字服務(wù)。 有醫(yī)務(wù)室。 提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。 提供市內(nèi)觀光服務(wù)。 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。(6）選擇項目（共 78項,至少具備 5項,具備項目越多，酒店越高檔） 客房（ 10項） 客房

20、內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。 衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。 許多于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。 許多于5% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間。 設(shè)商務(wù)樓層,可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù),樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場所。 商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 為客人提供免費店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。 24 小時提供洗衣加急服務(wù)。托付代辦服務(wù)。 餐廳及酒吧（ 8 項) 有大堂酒吧。 有專業(yè)性茶室。 有除西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。 有餅屋。 有風(fēng)味餐廳。 有至少能容納 20人正式宴會的大宴會廳,配有專門的宴會廚房。

21、有至少 1 個不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會廳除外）。有 4 小時營業(yè)的餐廳。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù)( 5 項) 提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù),傳輸速度不小于64kit/。 封閉的電話間(至少 2 個)。 洽談室(至少容納 人)。 提供筆譯、口譯和專職秘書服務(wù)。圖書館(至少有00 冊圖書)。會議設(shè)施(10 項） 有至少能容納 20 人會議的專用會議廳、配有衣帽間。 至少配有2 個小會議室。有同聲傳譯設(shè)施（至少 4種語言)。 有電話會議設(shè)施。 有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。 有供出租的電腦及電腦投影儀、一般膠片投影儀、幻燈機、錄像機、文件粉碎機。有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機設(shè)備。 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 有照相膠卷

22、沖印室。 至少50平方米的展覽廳。公共及健康娛樂設(shè)施(共計42 分項）歌舞廳 卡拉 OK廳或 KTV 房(至少4間) 游戲機室、棋牌室、影劇場。 定期歌舞表演。 多功能廳,能提供會議,冷餐會、酒會等服務(wù)及兼作歌舞廳。 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。室內(nèi)游泳池（水面積至少 40 平方米）。 室外游泳池（水面積至少 10 平方米)。網(wǎng)球場、保齡球室（至少 4道）、攀巖練習(xí)室。 壁球室、桌球室。 q ac（,1)多功能綜合健身按摩撐。eq oac(,12）電子模擬高爾夫球場、高爾夫練習(xí)場。eq oac(,13）高爾夫球場(至少 9洞）。 q o(,1）賽車場、公園。 eqoc（,

23、1)跑馬場、射擊場、射箭場。 eqoc(,6)實戰(zhàn)模擬游藝場。 e oac(,17）乒乓球室、溜冰場。 eqoc（,1)室外滑雪場。 a(,19)自用海濱浴場。eac(,0）潛水、海上沖浪、釣魚。 e ac(,21)美容美發(fā)室。 eq oac(,2）精品店、獨立的書店、獨立的鮮花店。e oa（,)嬰兒看護及兒童娛樂室。 安全設(shè)施( 3 項）電子卡門鎖?？头抠F重物品保險。 自備發(fā)電系統(tǒng)。 定位五星級酒店的規(guī)劃(1）整個項目功能的總體規(guī)劃酒店設(shè)施酒店將設(shè)有餐飲,休閑及其他設(shè)施高于平臺層;而中餐及西餐廳將分不設(shè)于二樓及五樓；咖啡廳及酒吧將于三樓提供,另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺;會議設(shè)施將于五樓提供;

24、大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿,健身室及游泳池。酒店將會提供充足的泊車位置?，F(xiàn)時共規(guī)劃了200個停車位,其中180個為位處于地庫三層的有蓋車位，其余20個則設(shè)于一樓。裙樓設(shè)施樓層餐飲設(shè)施面積（平方米）L2L4L夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳45.333.179.03175417.728.2小計 1,6391會議廳設(shè)施25L會議室會議室商務(wù)中心6.492.348.74小計 417.22娛樂設(shè)施LL6L6L6桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場455.35.111.21小計 6835其他設(shè)施L22L商場美容廳花店保健中心1.84116.447.小計32968后勤設(shè)施后勤設(shè)

25、施包括大堂、廚房、接待處、保安及操縱室等。其他后勤服務(wù)如職員餐廳及廚房、職員更衣室、房間等均位于地庫的一及二層,機電設(shè)備室、冷庫房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置。（）酒店車位規(guī)劃五星級酒店的車位一般按1:1的比例配車位。由此推算本案車位約需：158965=40個（四)本項目定位五星級酒店的成本運營測算1.測算基礎(chǔ)(1）本五星級酒店物業(yè)面積構(gòu)成：在酒店設(shè)計中,各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。那個比例越科學(xué)，就越能符合經(jīng)營需要,更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。那個比例也要與酒店的定位、目標市場相匹配。酒店類型不同,比例差距明顯。（)酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀

26、況:一是占地面積和建筑面積,二是對客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標,也關(guān)系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營面積、盈利能力等經(jīng)濟指標，既關(guān)系到酒店客人消費過程中的舒適度,同時關(guān)系到酒店的收益與壽命。酒店的各類面積比例決定了今后酒店收入的比例。面積構(gòu)成分為營業(yè)面積及非營業(yè)面積，計算時采納以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。打算商業(yè)裙樓部分為四層(不包括一樓酒店大堂）,酒店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。(3）酒店客房面積：通常來講,客房的總面積占酒店總建筑面積的65%以上23965%58m22.投資成本(以下

27、投資成本未計算財務(wù)成本）(1)土地成本:500萬407969 m225097.3元/m酒店土地成本:25097.3元 2 697m9278.5 萬元（)建安與裝修設(shè)備成本(包括土建部分)包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟值(見下表):序號分項工程名稱計算依據(jù)單方造價(元/2） 樁基工程（受力樁)總建筑面積19020 地下室工程、基坑圍護及支撐地下室建筑面積5054 3結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積32-560 建筑工程(除外墻玻璃幕墻）地上建筑面積00-10 5新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積10-10 6給排水(含潔具，鍋爐房管線)總建筑面積420-45 7噴淋、氣體消防總建筑面積2013 8污水處理（含管線）

28、總建筑面積42-48 9空調(diào)工程地上建筑面積660-7 1地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積2-22 照明、防雷、動力、變配電總建筑面積960-1080 12電話總機及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、治理電腦、火災(zāi)報警、共用天線、電報電傳總建筑面積0060 13煤氣工程總建筑面積540 14電梯、自動扶梯總建筑面積34-42 5室外總體總建筑面積120-18 16室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3840-4200 17雜項工程總建筑面積336-396 18洗衣房設(shè)備地上建筑面積10-204 19廚房設(shè)備地上建筑面積30036總建筑面積為2398平方米,其中地上建筑面積為59平方米,地下建筑面積約839平

29、方米，外墻面積約10平方米。成本合計：290*398385*15589+3970*8394+1000=201134萬元治理成本與不可預(yù)見費用:300元 m2*2500m750萬元酒店總開發(fā)成本：213. +75+928530131.9萬元3.酒店運營成本（1）運營費用營業(yè)費用(含營業(yè)稅費、財務(wù)成本直接費用、人工費用）：占總收入%。治理費用（經(jīng)營治理費用、水電、維修HYPERLINK N:整理后htp: t _blank保險、裝修和設(shè)備更新等費用)：占總收入的2。()治理提成引進世界聞名五星級酒店治理公司占總收入的5%。假如自組治理公司治理，成本相對低專門多。.本項目定位五星級酒店的運營收入測算

30、(1）推算依據(jù)本酒店面積約23983*5%=59平方米,按每間客房建筑面積5平方米計算,約20間客房。酒店設(shè)計4種不同類型客房,客房數(shù)和面積列表如下：客房類型間數(shù)面積（平方米）合計單人標準房73.21655.34標準房 185.17130.6豪華套房 290.00180總統(tǒng)套房2.3.6小計 2301558按照廣州市酒店進展行情可能以后(2012-22年）十年間平均客房每日實收房價8元/天計算。按照廣州五星級酒店平均開房率54分析，本物業(yè)以后十年平均每年增長率7%計算,開房率平均按66%計算。5.計算結(jié)果(1)客房年收入約83*230*66%*654449萬元(2）餐飲、會務(wù)、商場收入中餐廳收

31、入：東莞莊地區(qū)點心、小吃集中,賓館每天以中、晚二個市,以接待一次測算，平均每天100桌，每人10元消費水平,利潤為50%測算,則:10元0人*100桌*365天50125萬元 西餐廳收入：天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準、特色的西餐館是有一定的市場。每天以0人次,每人平均消費水平100元，利潤率以70%測算，則:100元/人次0人次*365天*7%=102.2萬元商場收入:在天河區(qū)，商場規(guī)模已充分體現(xiàn),而賓館商場作為配套設(shè)備,競爭就顯得相當大，以平均每天10萬元銷售收入，利潤2%測算,則:0萬元/天*365天730萬元每天平均接待人次,每個會務(wù)租金平均000元，利潤率以7測算,則營業(yè)預(yù)測

32、：600元/人次*5人次*3天*70%=76.5萬元餐飲、會務(wù)、商場收入約：427萬無(3)娛樂休閑收入酒吧收入:包括吸引游客娛樂與休閑在內(nèi)，每天以0人次，平均每人消費元,利潤率以60測算,則：50元/人次10人次*65天*6%=109.5萬元TV收入:以設(shè)置10間TV包房，每天以個小時營業(yè)，每小時200元計算，包房利用率0%，則營業(yè)預(yù)測：20元小時*1間*6小時35天*602.8萬元桑拿收入:以每天平均3人次，每人次200元，則營業(yè)預(yù)測：元/人次*3人次*35天*60=131.4萬元娛樂休閑收入約:3.萬元整體酒店總收入約：8376.萬元以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級酒店年收入均數(shù),見下圖：201年

33、要緊都市五星級酒店實際房價資料來源：2中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(五）本項目定位五星級酒店收益測算1.成本合計酒店總開發(fā)成本:30131.9萬元年運營成本:83764萬元*(20%0%）0.56萬元年治理提成：837萬元*2%204.1萬元2.年收益額（稅后）（8376萬元-313.5萬元233.萬元)（10033%)185.77萬元年經(jīng)營利潤率:895.7/8364=2.6%年投資收益率：1895/031.29%.總成本回收共需年數(shù)3031./185.7=1年結(jié)論：定位五星級酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十五年時刻能夠收回差不多成本（靜態(tài)投資回收期）。四、甲級寫字樓寫字樓項目整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本

34、部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場進展的現(xiàn)狀及趨勢，從而進行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。（一）廣州寫字樓進展歷程 1.寫字樓緊缺期:199397年9年之前,廣州的要緊商務(wù)活動都集中在五星級酒店內(nèi),那時候的五星級酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成,包括了酒店客房與餐飲、寫字樓以及公寓等功能，例如中國大酒店、花園大酒店等。195年到197年，外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司，外資的增加是當時推動寫字樓市場的要緊動力，僅有的幾棟甲級寫字樓全然滿足不了市場的需求。期間，新落成的寫字樓,不管是租金、進駐率以及售價都處于廣州甲級寫字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在,甲級寫字樓仍未超越當時的記錄。當時,寫字樓處

35、于賣方市場，如:1995年，美國銀行中心預(yù)售價為港幣2萬-2.5萬元/平方米,廣東國際大廈的租金按有用約為00元平方米/月;1996年，中信廣場、大都會預(yù)售價為2.5-3萬元/平方米,廣州國際貿(mào)易大廈、宜安廣場、東山廣場等都在1萬元平方米以上。購買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。2寫字樓消化期：199-2000年997年到20年，廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放,大量的寫字樓不斷供應(yīng),甲級寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩，租金從1996年的170-10元/平方米/月，跌至20年的90-100元/平方米/月。期間，7亞洲金融風(fēng)暴對港澳投資者造成了專門大的阻礙，對寫字樓銷售市場也造成了嚴峻的打

36、擊。98年后，寫字樓的用家成為銷售市場的主力，當中尤其以內(nèi)資公司購買寫字樓自用較多。3寫字樓調(diào)整期:201204年201年2004年，隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價都有所回升，寫字樓在000年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后,保持著平穩(wěn)的上升趨勢。甲級寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在10以內(nèi),頂級寫字樓更是少于5%。4.寫字樓快速增長期:2005年至今200年至今,甲級寫字樓進入快速增長期。經(jīng)濟持續(xù)向好,令甲級寫字樓的需求快速增長。新一批的甲級寫字樓當中,許多具有實力的進展商都將其作為長期進展的物業(yè),因此,用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當驚人。以至進展商經(jīng)常要封盤,重新定價后再推

37、出市場。廣州正加快步入國際大都市的步伐，開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標準，寫字樓的建筑標準向國際標準看齊。三年內(nèi)是廣州寫字樓進入成熟期的時期,期間廣州寫字樓不管是質(zhì)和量都有巨大的變化。(二)廣州市區(qū)寫字樓市場分析廣州四大寫字樓區(qū)域介紹(1）大環(huán)市東商務(wù)區(qū) 核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的18平方公里范圍），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高,酒店、寫字樓集中,是整個大區(qū)域的治理中心和經(jīng)濟樞紐。功能要緊為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等,國際中央商務(wù)中心特色明顯。(2）天河北商務(wù)區(qū)以天河體育中心為依托,天河北路、體

38、育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸,像天河北路的兩條肩膀,支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)治理良好、綜合素養(yǎng)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心,其中廣州市地標中信廣場更是聲名遠播。(）珠江新城商務(wù)區(qū)（D）珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至華南路占地65平方公里，是廣州的BD所在。共劃分為1個040公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等,規(guī)劃進展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)

39、、文娛、行政和居住等都市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。其開發(fā)模式將堅持“低密度，高容積”的原則。（）琶洲商務(wù)區(qū) 琶洲,位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為10.平方公里,其規(guī)劃定位為“以會展博覽業(yè)為核心的都市副中心區(qū)”。華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為、三個區(qū)。區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂為主導(dǎo)功能;區(qū)是廣州國際會展中心,周圍將進展與會議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫字樓、銀行、商業(yè)服務(wù)等；C區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。琶洲地區(qū)的交通用地面積為.5平方公里，占該地區(qū)總用地面積的2%,公路密度較高。廣州市寫字樓市場進展分析寫字樓

40、的進展與都市建設(shè)及經(jīng)濟進展是分不開的。廣州的都市進展重心經(jīng)歷了“由西向東”的轉(zhuǎn)移過程,由此亦帶動了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了“由西向東”的進展歷程。歷經(jīng)了15年的進展,廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。新老商務(wù)區(qū)的進展都有自己的側(cè)重點，各具特色。01年,廣州老城區(qū)可售寫字樓新增供應(yīng)總量為5萬平方米,排名亞太地區(qū)第一。隨著更多爛尾項目的盤活和爛尾地的成功拍出，以后三年內(nèi)，廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應(yīng)量將近150萬平方米。隨著BD以及琶洲等多個前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多,老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下。 首先從開發(fā)商的實力背景來看，老城區(qū)寫字樓的開發(fā)商實力

41、遠不如CB的企業(yè),CB寫字樓企業(yè)大部分為上市公司,如此能更好確保項目的正常運作；其次，從結(jié)構(gòu)來看，老城區(qū)的專門多寫字樓技術(shù)含量以及軟件方面的物業(yè)治理都不如新區(qū)域的寫字樓。此外，最重要的一點是,由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同,專門多企業(yè)尤其是世界500強企業(yè)都樂意選擇CBD或者天河北作為依照地,因為如此不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物業(yè)服務(wù)。數(shù)據(jù)顯示,在近2年的時刻里,大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢差不多明顯往東挪。 目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈進展的一個分支,該商圈在2002年開始迅速崛起。短短的幾百米內(nèi)就聚攏了7個寫字樓。同時該路段的寫字樓項目工程進度較為接近,開

42、售周期相對接近,因而在以后幾年，該路段的寫字樓市場將走向白熱化的時期。 珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對綠化的建設(shè)較為完善,對比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對要好,但由于目前投入使用的寫字樓相對較少,商業(yè)氛圍并未成型,相信以后隨著寫字樓的投入，進駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氛圍的認同程度會上升。 盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，可能201年201年是珠江新城走向成熟的三年,屆時廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二青年宮等標志性建筑已建成,珠江新城軸線已完成綠化,地鐵三號線、地鐵五號線已通車，新光快速干線也建成通車等等。 初步可能在201

43、2年201年珠江新城將有8個以上的寫字樓項目能夠竣工投入使用，其中最具有代表性的當屬高度達40米的珠江新城雙子塔的西塔。.天河區(qū)寫字樓市場分析天河，是廣州進展中的一個奇跡，那個彈丸之地匯聚了全國一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟的代表。短短的十幾年,已由昔日的農(nóng)田崛起為都市中軸，并成為繁華都市全新夢想和生活模式的代表。在都市中心東移的趨勢下，于上世紀90年代中期拔地而起的中信廣場、大都會廣場、國際貿(mào)易中心等標志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位。 ()分布特征天河區(qū)的現(xiàn)有寫字樓分布以天河體育中心為圓心向天河北路、體育西路、體育東路、崗頂路段、黃埔大道、天河工業(yè)園一帶擴散,形成高檔寫字樓

44、為主，一般寫字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級寫字樓分布集中，乙級寫字樓則分布較散的特點。以天河體育中心為依托,天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)治理良好、綜合素養(yǎng)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表,典型的有中信廣場、大都會廣場、城建大廈、金利來中心，其中中信廣場更是聲名遠播。 黃埔大道、崗頂路段、天河工業(yè)園一帶則零星分布著為數(shù)不多的一般寫字樓。黃埔大道一帶的寫字樓從西到東依次有三新大廈(查看地圖)、峰源大廈、富星商貿(mào)大廈、錦繡商貿(mào)中心，崗頂路段有天河娛樂廣場、廣東蓄能大廈、天河商

45、貿(mào)中心,由于數(shù)量不多,先后落成時刻都相隔幾年，且分布較散,因此未能形成濃厚的辦公氛圍。(2)價格及成交特征 20年,廣州寫字樓成交總額，56,921,21元，環(huán)比上升62；成交面積2,576平方米，環(huán)比上升2.%。其中，6月中旬開盤的富力盈盛廣場和保利中匯廣場各占5億多。寫字樓成交均價2956元/平方米,創(chuàng)今年新高。目前市面上還有部分新增供應(yīng)在不斷預(yù)熱,例如保利克洛維廣場。2011年廣州寫字樓成交總額分析序列名稱區(qū)域套數(shù)面積()均價（元/)總價(元）1富力盈盛廣場天河122177931855662950522保利中匯廣場天河23718704299756060703保利世貿(mào)E座海珠1241144

46、267870174佳潤臨江上品天河1955314283035金潤鉑宮越秀21527299674559516奧園大廈天河64423691633242達鏢國際海珠742318495中洲交易中心海珠3929810097289匯德國際越秀63881684653392011錦繡聯(lián)合商務(wù)大廈越秀214220532452612富邦大廈荔灣1155229906351南沙奧園商務(wù)大廈番禺11878337714怡港大廈黃埔16057260總計562561594563030172006至200年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空置率對比年份 新增量(萬平方米) 空置率（) 9.5 2036.5 54東莞莊項目周邊寫字樓市

47、場分析（1）21年天河區(qū)寫字樓一覽表寫字樓名稱路段位置平均建筑面積（)有用率平均售價(元/）備注治理費（元/）大廈設(shè)施租價(元/）產(chǎn)權(quán)情況中央空調(diào)光纖網(wǎng)絡(luò)豪華大堂玻璃幕墻中信廣場天河北路￥2081110060%￥3000有房產(chǎn)證￥2天譽國際金融商務(wù)港林和中路￥28-13007%只租不售一手預(yù)售證￥9大都會廣場天河北路￥165-14007%￥4000有房產(chǎn)證￥2耀中廣場天河北路￥1822-320%￥30一手預(yù)售證￥28中誠廣場(柏西商都）天河北路暫只售不租未定70%￥3000一手預(yù)售證￥29太平洋保險大廈天河北路￥171004070%只租不售有房產(chǎn)證￥1國際貿(mào)易中心天河北路￥117200-140

48、68%￥30有房產(chǎn)證￥時代廣場天河北路￥23114070%￥20有房產(chǎn)證￥6光大銀行天河北路￥712-0006%￥22000有房產(chǎn)證￥25富力天河(華庭)商務(wù)大廈林和東路￥23100-070%已售完二手買賣合同￥15中旅商務(wù)大廈林樂路￥36-007%￥1800二手買賣合同￥8分體空調(diào)平安大廈體育東路￥350107%已售完二手有房產(chǎn)證￥265金利來數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈體育東路￥179124457%已售完二手有房產(chǎn)證￥29羊城國際貿(mào)易中心體育東路￥15-868%￥200二手買賣合同￥15財寶廣場體育東路￥63130-0%￥000二手買賣合同￥2南方證券大廈體育東路￥11-4007%￥20有房產(chǎn)證￥2廣東外

49、經(jīng)貿(mào)體育東路￥955-300068%￥25000國企產(chǎn)權(quán)￥16/￥3廣晟大廈體育東路￥16130-07%￥600有房產(chǎn)證￥2維多利廣場體育西路￥690010068%已售完二手買賣合同￥25新創(chuàng)舉大廈體育西路￥65004070%￥28000有房產(chǎn)證￥1中泰國際廣場林和西路￥7500127%￥800一手預(yù)售證￥9保利豐興廣場天河路￥1156-20070%￥240一手預(yù)售證￥25壬豐大廈天河路￥11770-250070%￥25500一手預(yù)售證￥或￥15華普廣場珠江新城￥12200-1000%已售完二手買賣合同￥15星匯國際西塔珠江新城￥2330-13007%已售完二手買賣合同￥10雙城國際大廈珠江新

50、城￥1300-65%-有房產(chǎn)證￥10保利大廈珠江新城￥111008%-一手買賣合同￥2富力盈隆廣場珠江新城￥123200-1007%已售完二手買賣合同￥25富力科訊大廈珠江新城￥12310910000%已售完二手買賣合同￥74進展中心大廈珠江新城￥182000070%-國企物業(yè)￥29合景泰富金融廣場珠江新城￥273300-2070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥3富力中心珠江新城￥208300-200只租不售一手產(chǎn)權(quán)沒定聯(lián)通新時空廣場珠江新城（黃埔大道西路)￥0100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥5廣電科技大廈珠江新城(譚村）￥2500-18000%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥5分體空調(diào)園林式治理勤建大廈珠江新城￥11

51、70-1000%￥1900有房產(chǎn)證￥10珠江投資大廈珠江新城￥11070%￥1000一手預(yù)售證￥1偉騰IT商務(wù)大廈天河路（石牌橋地鐵口)￥7-1007%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥16獨立空調(diào)粵電廣場天河?xùn)|路￥9830-1000只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥8天娛廣場天河路(石牌橋地鐵口)￥50-100070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥5天河商貿(mào)大廈中山大道￥5300-1070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)￥2信息港科韻路￥5100070已售完二手買賣合同￥22工業(yè)園科韻路￥500-00070%只租不售一手產(chǎn)權(quán)包治理費只帶空調(diào)天逸大廈龍口中路只售不租10065%￥18500一手預(yù)售證￥2.5福金蓮黃埔大道西只售不租1065%￥40一手

52、預(yù)售證￥.5分體空調(diào)恒安大廈黃埔大道西￥411065%￥890一手預(yù)售證￥3分體空調(diào)01年，廣州甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期,上半年有3座甲級寫字樓投入市場,每個季度的吸納量為萬平方米,因此空置率有所上升，第二季度達到26.%。依照過去三季共有51萬平方米的新增供應(yīng)量，如吸納量保持每季6萬平方米,市場將需要兩年時刻才能夠消化。以后4年內(nèi)，廣州將增加20多萬平方米的寫字樓，其中76%在天河(%在珠江新城，4%在天河的其他區(qū)域)。廣州市天河區(qū)甲級寫字樓能夠?qū)ν庾庥玫暮蜕俨糠菘墒鄣?選擇性多;但買賣較少，價也高；這些甲級寫字樓差不多是靠地鐵沿線的,差不多上現(xiàn)在或以后繁華的商務(wù)商業(yè)中心。這些寫字樓，各

53、有各的特色，適合不同各類型各公司去選擇。加上廣州市其它各區(qū)上檔次的甲級寫字樓少的悲傷，選擇性不大,無形中會吸引高端的客戶群眼光往天河區(qū)走。廣州市天河區(qū)各商圈各路段可發(fā)覺:市場客房需求以天河北商圈、珠江新城商圈為主,IT軟件園為附,加新的天河?xùn)|部商圈為次。如選擇甲級寫字樓專門多會選天河北商圈：A)商業(yè)商務(wù)中新氣氛濃厚,對內(nèi)外都市有一定認知和知名度,世界500強及大型國內(nèi)外企業(yè)較多;B)交通方便：有地鐵，京港鐵路,連接都市內(nèi)外環(huán)路，除交通擁擠；C)配套設(shè)施齊全，吃住方便,選擇性多;D加上現(xiàn)時的甲級寫字樓檔次及大廈設(shè)備高檔，對比舊的甲級寫字樓有專門大改進。而選擇珠江新城商圈的:A）政府一系列政策的優(yōu)

54、惠扶持,吸引了許多大企業(yè)進駐；B）開發(fā)商也不斷去讓它的曝光高，不斷讓外界認知它，并看好以后的新都市中軸線,還有大量投資自用的公司去涌入;加上在售的少的悲傷，租的選擇多了。()東莞莊項目周邊寫字樓一覽表 比較內(nèi)容寫字樓名稱區(qū)域地址租金（元/平方米）治理費（元/平方米)售價（元平方米）江河大廈天壽路56東鐵大廈天壽路65.1金燕大廈天壽路605燕僑大廈天壽路60富海大廈天河?xùn)|路52已包伊頓商務(wù)中心龍口西路7已包光大銀行天河北路85已包22000高科大廈天河北路60已包外經(jīng)貿(mào)大廈體育東路9已包設(shè)計大廈體育東路65全包金碧翡翠龍口東路60太陽廣場龍口東路63偉騰I大廈崗頂7016北岸商務(wù)(僑英花園A區(qū)

55、寫字樓)東莞莊5002000由上表可推:項目周邊的乙級寫字樓租賃市場平均價格在75元左右。211年上半年廣州房地產(chǎn)市場接著穩(wěn)定進展。今年甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期,將出現(xiàn)供大于求的情況,租金將降約2.1%。寫字樓租賃市場活躍,要緊需求源于跨國企業(yè)在廣州加速擴張,特不是快速消費品和資訊科技公司。隨著外國金融機構(gòu)開放人民幣業(yè)務(wù),越來越多外資銀行預(yù)備或正在擴張,還有大量會計師事務(wù)所等專業(yè)公司也進入廣州，帶動了甲級寫字樓租賃需求。另外，也有許多本土企業(yè)積極吸納甲級寫字樓來提升企業(yè)形象和營運效率。目前,甲級寫字樓的銷售以散售為主,預(yù)期市場上的現(xiàn)存銷售供應(yīng)在半年內(nèi)可全部被消化,其中大部分買家是國內(nèi)企業(yè)，

56、并以自用為主。年之前，90的寫字樓差不多上靠租金帶動售價；2011年以來,專門多寫字樓都采取只租不售的模式,出售的不到市場總量的30，而且差不多已賣完。由此可知,目前寫字樓銷售市場是空白地帶,假如我們在做好有關(guān)周祥的市場調(diào)研工作后,選擇合適的價位進入市場，就能取得項目的成功。5.東莞莊寫字樓規(guī)劃（）寫字樓項目定位定位:中小知識服務(wù)型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)中心?？蛻纛愋停簞?chuàng)業(yè)型企業(yè)投資客企業(yè)職員人數(shù)：1020人;人均面積：67M2；核心客戶的需求面積: 60150M;主力產(chǎn)品面積：080M2劃分為小面積單位，彈性組合；方便客戶投資及出租。其要緊需求特征如下：他們大多是專業(yè)寫字樓的第一次置業(yè)者;公司處在

57、進展時期，有良好的進展前景，有充分的置業(yè)信心；購置寫字樓是他們提升公司形象,加快業(yè)務(wù)進展的手段,因此他們對寫字樓的形象與品質(zhì)特不關(guān)注?？蛻裟康模喊选凹摇卑岬匠墒焐虅?wù)區(qū)的專業(yè)寫字樓中,改善辦公環(huán)境,提升形象,尋求業(yè)務(wù)的更大進展。大部分公司規(guī)模不大,擁有職員0-0人左右,目前在商住樓中辦公，一般情況下,人均面積在62左右,一般不大于10平米。單層142M2;001425=10.5層；60 80M最小單位,彈性空間任意劃分，估算約240戶;核心價值點:有用價值高、立面簡潔有用、入口大堂簡潔有用(2)寫字樓車位規(guī)劃對市場主流產(chǎn)品的車位配比情況分析，2002502左右配1個車位為市場所接受的合理區(qū)間；由

58、此推算本案車位約需：15000(2002)=5-60個車位。四、商業(yè)(一)廣州宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 21年,廣州市在崗職工平均工資4977元，同比增漲8%。201年廣州都市居民年人均可支配收入達到34300元;農(nóng)村居民年人均純收入430元，年均增長均超過1%。從2008年起,農(nóng)村居民人均純收入增速連續(xù)四年快于都市居民人均可支配收入。社會消費品零售總額達到52億元,同比增長6.5%。廣州都市居民人均消費性支出280元,同比增長1.%,農(nóng)村居民人均生活消費支出1010元,同比增長%。其中，都市居民人均服務(wù)性消費支出占都市居民人均消費性支出近37%。211年,廣州實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值380億

59、元,同比增長%，是2006年的1.倍。經(jīng)濟總量則占全國要緊都市第三位，僅次于上海和北京。廣州外貿(mào)出口表現(xiàn)強勁,01年實現(xiàn)進出口總額超過1150億美元，同比增長11。世界5強企業(yè)有24家落戶我市。穗港澳臺合作不斷深化。經(jīng)濟表現(xiàn)穩(wěn)健,跨國企業(yè)不斷進駐和擴張,為廣州經(jīng)濟帶來新動力。外商要緊在優(yōu)質(zhì)購物地段物色鋪位,但新增商鋪供應(yīng)有限，盡管一些購物中心和百貨商店已進行了改造工程,但仍有專門多品牌因沒物色到合適的位置和面積而無法進入廣州市場。01年上半年廣州零售租賃市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定,租金持續(xù)增長，年內(nèi)將升51。傳統(tǒng)高檔零售商業(yè)區(qū)的環(huán)市東路,以3%速度增長，比去年全年16%的增長幅度,明顯放緩，要緊緣故是去

60、年外資高檔品牌涌入該區(qū)，已把租金推至高水平。210年下半年至01年，廣州新商場供應(yīng)量要緊集中在天河珠江新城,共達4萬平方米。廣州居民收入及消費增加,對零售產(chǎn)品、購物體驗更趨多元化。高檔品牌餐飲、化妝品、時裝、美容纖體及娛樂業(yè)的租戶，將為廣州消費者提供獨特的購物體驗。新一輪的商場供應(yīng)，為國內(nèi)外聞名零售商帶來商機，并為商鋪市場進展帶來新動力?！苯衲暾w零售市場租金將接著穩(wěn)定增長,將保持5-10%的增長率。（二）天河區(qū)商鋪市場分析天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路、上下九之后的新興商業(yè)圈,其商業(yè)進展是廣州市潮流進展的領(lǐng)航者。依照最新制定的面向亞運會的廣州都市進展,天河新都市中心被定義為“兩心四城