1、杭州寫字樓研究分析戴德梁行2021年10月杭州整體寫字樓開展概況拱墅區(qū)寫字樓開展概況一、杭州整體寫字樓開展概述1、城市及市場特性2、開展歷程3、歷年供給4、開展進程特征杭州房地產(chǎn)市場背景自2021年4月14日起，國務院相繼出臺 “國四條，“國十條，以及9月底最新二次調(diào)控等宏觀政策，目前這些政策作用已經(jīng)顯現(xiàn)，杭州住宅市場商品房成交量開始下跌，觀望情緒濃郁，商業(yè)地產(chǎn)也受到涉及，但所受影響程度相應較小。杭州商業(yè)地產(chǎn)機遇危中有機，此番政策調(diào)控，主要針對住宅市場，而對于商業(yè)地產(chǎn)并無嚴厲性政策；此消彼漲，反倒讓商業(yè)地產(chǎn)倍受消費者青睞。2021年杭州房地產(chǎn)市場政策背景杭州是個適合人居的城市，又有其西湖的不二

2、資源，人文氣息濃厚；但杭州并不象上海一樣是全球經(jīng)濟、金融中心，沒有眾多的大公司來支撐寫字樓樓市，作為浙江的經(jīng)濟中心，杭州很大一局部的寫字樓是省內(nèi)企業(yè)在使用，產(chǎn)生不了大的影響，這也限制了寫字樓市場的開展，出現(xiàn)售價低于住宅的怪現(xiàn)象。但同時也說明：目前的寫字樓價格還有較大的上漲空間，一但高檔寫字樓的需求被激發(fā)，寫字樓價格便有向上突破的空間。杭州寫字樓市場整體開展歷程概述時間1995年以前1995-19981998-20012001-20052005至今階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段說明單位自建辦公樓，部分用于租售市場化操作的寫字樓項目大量開發(fā)98年寫字樓開始復蘇，2000開始步入正軌

3、新盤大量涌現(xiàn)，寫字樓的板塊效應逐步明顯以政府為主導的新板塊，如錢江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫字樓形式的辦公場所大量出現(xiàn)市場狀態(tài)不成熟市場低迷供需兩旺板塊發(fā)展板塊發(fā)展快，銷售不溫不火隨著近年來杭州寫字樓市場的快速開展，市場運行逐漸走向成熟，從杭城寫字樓的開展歷史來看，往往每一段時期都有1-2個熱點區(qū)域，如武林廣場、城西高新區(qū)、世貿(mào)區(qū)等。而每一個熱點區(qū)域的形成與開展或是受行政商業(yè)中心區(qū)的輻射，或是有強有力的行業(yè)支撐，或是具備優(yōu)越的自然地理條件。 杭州寫字樓開展歷程第一代寫字樓標力大廈 白馬大廈 耀江開展中心深藍廣場 鈦合國際環(huán)球中心坤和中心第二代寫字樓第三代寫字樓本世紀初，武林廣場開始出現(xiàn)真

4、正意義上的寫字樓工程，這些工程的主要特點是位置優(yōu)越近主干道，底層大局部已經(jīng)開展成成熟商業(yè)，但同時標準層面積較小，車位及電梯數(shù)量相對較少，內(nèi)部配套等與目前的市場需求相比，已經(jīng)顯得落后，但內(nèi)部辦公企業(yè)質量不低，如標力大廈聚集了近40家企業(yè)，年產(chǎn)億元的稅收 。第二代寫字樓建于2005年至2006年，其最大的特點即注重工程的綜合開發(fā)，往往配有大體量的酒店式公寓，在停車車位和內(nèi)部配置上都有了很大提高，采用酒店式精裝修。物業(yè)管理方面也開始重視，聘請了國內(nèi)知名的物管公司進行管理。工程銷售中投資客的比例也有很大的提高，僅2006年一年深藍廣場在市場上的漲幅就達50%。第三代寫字樓根本為近j幾年交付的，主要有環(huán)

5、球中心、坤和中心、浙商時代大廈等工程，其特點為國際化5A甲級寫字樓標準的產(chǎn)品設計，硬件上也以高檔配置為主，物管也根本采用國際知名的物管公司或物管參謀。并且在工程開發(fā)上，注重長期經(jīng)營，產(chǎn)權主要大業(yè)主產(chǎn)權或單一產(chǎn)權只租形式。杭州寫字樓土地出讓分析年份宗數(shù)總出讓面積（萬）可建面積（萬）總成交金額（億元）樓面地價（元/）2005255620965，58393140200626228724，9359286320073587327169，46751882008113413149，0973374720093758195115，965659482010224216295，91625911 統(tǒng)計時間截至8月30

6、日，資料來源：國土資源網(wǎng) 根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，截止2021-10-7日，杭州市在售的寫字樓總面積為50余萬方，總套數(shù)為4754套。2005-2021寫字樓地塊出讓列表杭州辦公物業(yè)歷年供給分析目前杭州辦公物業(yè)供給以乙級為主，甲級辦公供給量約占總供給的17；未來三年乙級辦公供給保持平穩(wěn)，甲級辦公物業(yè)上市量將加大，甲級辦公物業(yè)所占比重將逐步增加。萬平方米開展期:杭州主要商務區(qū)開始顯現(xiàn)雛形,甲級寫字樓品質與乙級寫字樓開始拉開距離;穩(wěn)步開展期:甲級寫字樓逐漸成熟,開發(fā)檔次不斷上升.黃龍區(qū)高品質寫字樓形成板塊聯(lián)動,成為商務區(qū)代表;快速開展期:2021年杭州迎來甲級寫字樓的供給頂峰,錢江新城與濱江的大量

7、供給將促使局部供量過剩。杭州辦公物業(yè)未來供給分析未來三年杭州寫字樓將現(xiàn)爆發(fā)式增長，金融類企業(yè)將成甲級寫字樓招租突破口近九成，新增供給量集中在錢江新城，如此巨大的新增供給放量，無疑將對杭州寫字樓市場形成不小的沖擊。杭州的寫字樓市場目前大致分為四個片區(qū)：黃龍片區(qū)、武林片區(qū)、慶春片區(qū)和錢江新城片區(qū)。作為高端商務中心的黃龍片區(qū)，集聚了杭州目前較高端的一些寫字樓工程，比方世貿(mào)麗晶城歐美中心、嘉華國際、公元大廈等，體量比較大，9個工程的面積有33萬平方米。武林片區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)商務中心，有14個工程，面積也有約33萬平方米，和黃龍片區(qū)各占了眼下杭州寫字樓市場三分之一的天下。慶春片區(qū)幾乎是自發(fā)形成，集聚了大量

8、的銀行、保險、證券等金融機構。而新近崛起的錢江新城片區(qū)有大量的寫字樓工程，有810個五星級酒店，以及多個諸如萬象城的零售商業(yè)綜合體工程，是未來杭州的區(qū)域中心。目前市場對于寫字樓的吸納量將同時來源于租賃和購置自用，但新增供給量在三年內(nèi)仍將大大超出吸納量，空置率由此將很有可能進一步高企。今年至2021年，杭州寫字樓的新增供給量分別為近40萬、50余萬和30余萬平方米，但三年的市場吸納量均不到30萬平方米。而今年起至2021年，錢江新城就將有高達111萬平方米的寫字樓新增供給量，占到杭州寫字樓市場的半壁江山。從2004年開始杭州辦公物業(yè)租售價格均穩(wěn)步增長，2021年開始受金融危機影響，甲級寫字樓入住

9、率下降，直接導致租金的小幅下降，乙級寫字樓根本保持原有水平；寫字樓售價漲幅趨緩，2021年下半年至2021年，隨著地產(chǎn)市場的再度升溫以及國內(nèi)經(jīng)濟狀況的復蘇，寫字樓租金及售價再次小幅度上升。杭州歷年辦公物業(yè)租售價格走勢杭州歷年辦公物業(yè)入住率情況2021年至今，受金融危機影響，甲級辦公物業(yè)入住率有所回落，乙級辦公物業(yè)入住率大體上保持穩(wěn)定，主要有一局部甲級辦公客戶為減少本錢開支從甲級辦公樓搬遷至乙級造成。杭州寫字樓歷年需求平穩(wěn)，甲級寫字樓入住率高于乙級寫字樓，租賃價格增長速度低于銷售價格。杭州辦公物業(yè)分布狀況杭州的寫字樓市場開展一直比較慢，市場呈一種不溫不火的態(tài)勢，且大局部產(chǎn)品以商住樓形式出現(xiàn)。從市

10、場的開展過程來看，大致總結出以下特點：1、需求主體具有特殊性從歷史的需求上來看，杭州寫字樓需求主體是第三產(chǎn)業(yè)的小型公司。這樣的公司還處于一個動亂期，并沒有固定的經(jīng)營模式，所以他們一般會選擇商住樓可辦公、可經(jīng)營、可居住。需求的特殊性導致了杭州寫字樓市場以商住樓開發(fā)為主，并對市場的快速開展有較大阻礙作用。2、商、住價格倒掛現(xiàn)象“商住價格倒掛現(xiàn)象是指：同一地段內(nèi)高品質住宅的售價要高于寫字樓售價的現(xiàn)象。杭州寫字樓市場出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要有：前幾年杭州住宅價格飆升，大量的資金流向住宅，寫字樓市場少有問津；寫字樓土地使用年限只有50 年，在外行人看來和住宅相比是一大劣勢；習慣在傳統(tǒng)的辦公樓、商住樓里辦公

11、，對純寫字樓工程的需求不迫切。3、空置率一直較高杭州寫字樓市場從2002 年開始，供給量超過40 萬平方米并穩(wěn)步增長，但需求量一直維持在30 萬平方米左右，供求明顯失衡。供求的失衡主要是因為杭州的寫字樓需求的特殊性及市場的不成熟，開發(fā)商盲目開發(fā)眾多商住式辦公樓，造成產(chǎn)品結構失衡導致了無效供給。高空置率也是杭州寫字樓租金一直徘徊在低位的原因。杭州寫字樓市場開展進程特點二、杭州寫字樓板塊概述1、板塊綜述2、板塊特征3、各版塊代表案例4、板塊需求5、未來寫字樓開展趨勢預判目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括：黃龍板塊、武林板塊、慶春/鳳起板塊、城站板塊、文教板塊等。隨著城市的擴張，在傳

12、統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括：錢江新城板塊、濱江板塊高新&行政、蕭山行政板塊、濱江總部基地板塊錢江世紀城?？v觀上述幾大寫字樓區(qū)域的形成，不難發(fā)現(xiàn)其共同特征：寫字樓的聚集離不開周邊區(qū)域內(nèi)成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。如在市中心慶春路上，就聚集了各大銀行、保險公司、證券機構，形成了“金融一條街，是金融產(chǎn)業(yè)的集聚，帶動了周圍寫字樓的興旺。由此自然而然地產(chǎn)生了一種新的“區(qū)域商務模式：產(chǎn)業(yè)的集聚與寫字樓的聚集有著非常強的關聯(lián)度，是一種“互動開展的關系，一方面，產(chǎn)業(yè)的集聚為寫字樓板塊的形成提供了潛在的客源市場和整體的外部商務環(huán)境的氣氛；另一方面，寫字樓的聚集為周邊區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的開展以及各種圍繞著產(chǎn)業(yè)開展的

13、效勞機構提供了辦公空間和拓展業(yè)務活動的場所，因此，在某一個特定的區(qū)域內(nèi)，只有形成了產(chǎn)業(yè)的集聚，才能造就該板塊內(nèi)寫字樓的聚集。寫字樓開發(fā)商已逐漸意識到“店多攏市的集聚效應，開始聯(lián)手拓市。從“新武林商務區(qū)旗號的打出，城站廣場聯(lián)誼會組織，到吳山商盟的相繼成立，都已經(jīng)說明：越來越多的開發(fā)商開始認識到產(chǎn)業(yè)集聚對寫字樓板塊形成的重要作用，并開始依靠板塊、區(qū)域的差異性鎖定目標客戶。杭州寫字樓板塊綜述杭州寫字樓各板塊分層比較從板塊成熟度、租金售價價格分析，杭州寫字樓板塊可分為四個層級：運河板塊城北板塊第一層級：黃龍板塊屬杭州第一層級，CBD商務區(qū)已逐漸成熟，綜合品質較高。同時錢江新城板塊從政府定位、當前銷售情

14、況及未來開展情況來看，亦隸屬于第一層級。第二層級：武林板塊、慶春板塊、湖濱板塊整體辦公樓品質與市中心地塊價值有差距，綜合品質仍有待提高；目前上述板塊，寫字樓供給量稀少，知名中大型企業(yè)已逐漸向更高端的核心辦公區(qū)轉移，如黃龍CBD商務區(qū)等。第三層級：文教板塊和城站板塊綜合品質較低、以滿足根本商務需求為主，外溢需求顯著。第四層級：隨著濱江區(qū)承接主城區(qū)功能的表達，區(qū)域辦公價值將會逐步表達； 濱江區(qū)總部基地板塊由于受政府政策的扶持和整體辦公檔次的提升，將會向更高級轉化；濱江總部基地板塊在未來有一定的潛在供給量，將會與錢江新城形成長期競爭。城北和運河板塊隨著大城北的開發(fā)以及拱墅區(qū)區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整，也有著很大

15、的潛力。各階層分析杭州各階層分布狀況錢江新城濱江區(qū)黃龍區(qū)慶春區(qū)武林區(qū)城西文教區(qū)城站區(qū)濱江區(qū)杭州主要商務區(qū)未來供給目前供給區(qū)域 商務環(huán)境黃龍甲級寫字樓聚集，寫字樓檔次最高。商務氛圍濃厚、租賃式寫字樓比例較大。武林杭州發(fā)展較早的寫字樓區(qū)域，現(xiàn)狀甲級寫字樓較少，商業(yè)配套完善。慶春寫字樓成熟區(qū)域，甲乙級寫字樓兼?zhèn)洌鹑凇⒆C券行業(yè)集中。城站商務氛圍稍顯薄弱，乙級寫字樓為主。臨近杭州火車站，交通便捷。文教杭州高新產(chǎn)業(yè)聚集地，以早期銷售型乙級寫字樓為代表，行業(yè)集聚明顯。運河政府大力打造運河商務區(qū)，目前供應量較少,但隨著以遠洋地產(chǎn)為代表的綜合項目的建成，預計會形成較大規(guī)模的商務集群。濱江發(fā)展階段商務區(qū)，商務氛

16、圍及商業(yè)配套均薄弱。未來寫字樓供應量較大。錢江新城發(fā)展階段商務區(qū)，尚未有交付使用寫字樓。未來寫字樓供應量較大。運河城北板塊供給：黃龍板塊行政導向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氣氛聚集高素質人才省、市級的公建配套核心驅動力未來開展趨勢租金：45元/m2 /天售價：2.53萬元/ m2物業(yè)管理費：812元/ m2 /月世貿(mào)中心世紀廣場嘉華國際世貿(mào)麗晶城現(xiàn)代國際大廈玉泉大廈聚龍大廈中田大廈公元大廈恒勵大廈省政府租金/售價行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、 保險、文化傳播等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機構、浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原

17、因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質及配套、交通的成熟度：客戶特征未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領先地位土地供給稀缺，后續(xù)供給量有限租售狀況受產(chǎn)權影響，大局部物業(yè)以租賃為主；高品質的物業(yè)招租良好，出租率在85以上；區(qū)域現(xiàn)狀：1. 目前杭州頂級寫字樓最集中的區(qū)域，許多跨國公司和機構、國內(nèi)精英企業(yè)在此設置分公司、辦事處，甚至總部；2. 寫字樓整體出租比例較高；3.政府部門集中，吸引總多有國資背景的企業(yè)入住周邊寫字樓4.黃龍商圈目前已有大型專業(yè)餐飲20余家，三星級以上飯店10余家，開始形成娛樂休閑中心； 驅動因素 1. 黃龍商業(yè)氣氛營造，品牌店鋪的加盟將提升整個黃龍板塊檔次及聚集力； 2. 寫字樓租金/售價持

18、續(xù)上漲，導致企業(yè)運營本錢增加； 3. 土地供給減少，資源稀缺開展趨勢：較高的物業(yè)水平和成熟的交通配套繼續(xù)保持對高端客戶的絕對吸引力2. 高漲的運營本錢導致局部中小企業(yè)外遷或僅保存窗口部門甲級寫字樓的主要供給區(qū)域，未來五年內(nèi)繼續(xù)保持第一層級地位；后續(xù)供給有限，局部中小企業(yè)由于高運營本錢將外遷。板塊供給：黃龍板塊傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟市政府行政配套核心驅動力未來開展趨勢租金/售價潛在供給規(guī)模小，出租率繼續(xù)保持較高水平，租金價格穩(wěn)定客戶將存在外遷黃龍板塊現(xiàn)象租售狀況平均出租率在80左右；在售樓盤較少，投資者較多租金：集中于元/ m2/天；售價：萬元/m2 ；物業(yè)管理費：6-8元/m2/月行業(yè)：以

19、貿(mào)易、信息科技、廣告、房地產(chǎn)相關企業(yè)及政府類相關企業(yè)為主客戶：入住企業(yè)實力較強，以國際國內(nèi)知名企業(yè)為主；性價比相對黃龍版塊是吸引中大型企業(yè)的主要因素之一客戶特征板塊供給：武林板塊坤和中心環(huán)球中心深藍廣場白馬大廈華源開展大廈越都商務大廈晶暉商務大廈海華廣場麗陽國際紅石中央?yún)^(qū)域現(xiàn)狀：1. 杭州市傳統(tǒng)CBD ，最繁華的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；2、目前是杭州政治、經(jīng)濟、文化中心；3、中大型貿(mào)易公司、科技通信類和房地產(chǎn)實業(yè)公司是區(qū)域寫字樓的主流客戶未來趨勢：1、黃龍板塊的興起分流了局部高端客戶；2、錢江新城和濱江區(qū)將分流一些中大型企業(yè)；3、寫字樓未來供給量有限，辦公功能呈萎縮趨勢 驅動因素

20、：1、 黃龍商圈、錢江新城的興起； 2、商業(yè)氣氛的增加帶來了巨大商機伴隨區(qū)域商業(yè)功能的增強，辦公功能日漸萎縮，客戶存在外遷趨勢；后繼供給量較小，以甲級寫字樓為主。板塊供給：武林板塊瑞豐國際商務大廈嘉德廣場廣利大廈銀座三瑞大廈遠洋大廈凱旋門大廈金融機構聚集地；配套成熟；交通便利核心驅動力未來開展趨勢租金/售價金融街的地位會受到錢江新城的挑戰(zhàn)，局部金融機構駐杭總部將向錢江新城遷移；供給量萎縮和地段價值繼續(xù)支撐樓宇價值租售狀況出租率在85左右；銷售速度緩慢；機構企業(yè)購置量大；投資者逐漸減小租金：元/m2/天售價：萬元/m2 物業(yè)管理費：5-7元/m2/月客戶特征板塊供給：慶春板塊行業(yè)：以金融保險、貿(mào)

21、易、信息技術、企業(yè)辦事處為主客戶：國內(nèi)、浙江大型金融機構企業(yè)和浙江中小型貿(mào)易、信息技術企業(yè)金融企業(yè)實力雄厚，多租用大面積物業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀：1. 杭州金融中心，資金流聚集之地；2、傳統(tǒng)商業(yè)圈之一，商務氣氛濃厚；3、金融保險證券機構會聚之地；中小型貿(mào)易公司與大型實業(yè)通信類公司混雜之地；未來趨勢：1、區(qū)域功能東移至錢江新城，并被分流一些實力派中大型公司；2、金融街地位短時間內(nèi)不會喪失，成為城市中心和城市副中心的過渡帶，功能的專一性有可能進一步加強；3、可出讓地塊減少，未來寫字樓供給量減少; 驅動因素：1、杭州的華爾街，金融功能效應；2、杭州第一大道慶春路的通達性；3、具有的國際商務氣氛未來五年內(nèi)繼續(xù)保持

22、金融中心地位，但區(qū)域物業(yè)水平落后，無法實現(xiàn)高端客戶的品質需求；后繼供給量萎縮，區(qū)域功能呈現(xiàn)東移趨勢。板塊供給：慶春板塊偉星大廈聯(lián)強科技昌地火炬大廈昌信大樓錢江科技大廈文三路電子產(chǎn)品銷售的聚群效應“中國電子信息一條街；高新區(qū)、高教區(qū)結合地；核心驅動力未來開展趨勢租金/售價前期高新區(qū)優(yōu)惠政策吸引了IT類研發(fā)相關產(chǎn)業(yè)的入住，隨著企業(yè)的開展和優(yōu)惠政策吸引力的減弱，局部企業(yè)開始搬離本區(qū)域；產(chǎn)業(yè)集中，專業(yè)化使客戶面變窄；大局部出租率在80以上；大多在01-03年投入使用，物業(yè)交易不活潑；租金：元/ m2/天；售價：萬元/m2 ；物業(yè)管理費：3-4元/m2/月行業(yè)：以IT企業(yè)為主，分為銷售代理和研發(fā)類；其他

23、行業(yè)包括相關廣告、傳媒、裝修行業(yè)、物流等；客戶：杭州本地企業(yè)為主，很多是以電腦裝配起家；以及外地相關產(chǎn)業(yè)駐杭機構；以中小企業(yè)為主，大局部處于創(chuàng)業(yè)及開展初期，對價格比較敏感。客戶特征頤高數(shù)碼廣場板塊供給：文教板塊租售狀況華星科技大廈西湖國際大廈區(qū)域現(xiàn)狀：1.區(qū)域內(nèi)以乙級寫字樓居多；2. 文三路聚集了杭州80%以上的IT貿(mào)易型、技術效勞型企業(yè)， 擁有西溪數(shù)碼港為代表的7大IT大賣場；3.區(qū)域內(nèi)有東方通信為代表的1600家高新企業(yè)；網(wǎng)新圖靈為代表的1000多家IT經(jīng)銷商；東部軟件園為代表的6大創(chuàng)業(yè)園區(qū)未來趨勢：1.功能越來越集中，成為電腦硬件和其他電子數(shù)碼產(chǎn)品的批發(fā)、零售專業(yè)市場；2. 研發(fā)環(huán)境較差

24、，以研發(fā)為核心的企業(yè)開始尋求新的辦公地點；3. 小型的IT企業(yè)、廣告公司和電子類外貿(mào)企業(yè)將成為文教板塊的主流客戶；4. 辦公物業(yè)品質提升空間有限，性價比將成為其核心競爭點 驅動因素： 1. 大專院校等科研機構逐漸遷出文教區(qū)； 2. 文三路定位為“電子市場一條街； 3. 區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地有限區(qū)域客戶指示性強IT類，但辦公產(chǎn)品與研發(fā)環(huán)境較差，無法實現(xiàn)局部客戶的辦公需求；后繼供給萎縮，區(qū)域客戶有外遷趨勢，目前主要尋求方向為濱江。板塊供給：文教板塊西湖國貿(mào)大廈停建廣復大廈萬新大廈雪峰大廈大華星河商務大廈偉星世紀大廈香榭商務大廈城站火車站帶來的便利交通；配套成熟；核心驅動力未來開展趨勢租金/售價未來

25、寫字樓供給有限商務功能呈萎縮趨勢租售狀況平均出租率在75左右；銷售平穩(wěn)；多機構投資者，整層購置量大；租金：元/m2/天售價：萬元/m2 物業(yè)管理費：3-4元/m2/月行業(yè)：各類內(nèi)外貿(mào)易、國家行政機構、旅行社、物流等效勞行業(yè)客戶：以江浙行政機構、大中型企業(yè)駐杭辦事處，中小型貿(mào)易企業(yè)為主企業(yè)的主要業(yè)務覆蓋面廣，在較大程度上依賴鐵路、公路交通客戶特征利群大廈中閩大廈板塊供給：城站板塊區(qū)域現(xiàn)狀：1. 寫字樓規(guī)模小并分散，還沒有形成真正意義上的商務圈；2. 缺乏高檔次的寫字樓，大量以乙級寫字樓、商住樓形式存在；3.寫字樓使用率相對較低，入住企業(yè)以中小企業(yè)以及外地企業(yè)駐杭辦事處為主；未來趨勢： 驅動因素：

26、 1、地鐵一號線的開通 2、高星級酒店建成使用區(qū)域商務氣氛薄弱，物業(yè)水平落后，后繼供給量有限，辦公功能進一步萎縮。區(qū)域后繼開發(fā)辦公物業(yè)量小，伴隨地鐵一號線的開通，交通便利性進一步增強，將主要吸引外地駐杭代表處、中小型貿(mào)易、物流公司、旅行社等企業(yè)的入駐板塊供給：城站板塊政府的重點規(guī)劃配套的完善交通便利性加強核心驅動力未來開展趨勢售價/租金未來5-10年內(nèi)，甲級寫字樓的主要供給區(qū)域板塊將吸納大量傳統(tǒng)商圈的高端客戶，主力行業(yè)為金融和專業(yè)效勞業(yè)租售狀況在售樓盤較多，目前尚未入駐 售價：萬元/m2 ；租金：元/ m2 /天物業(yè)管理費：8-10元/m2/月大量省內(nèi)實力企業(yè)在此購置土地，建造總部大樓：如圣奧

27、中央大廈、榮安大廈、東杭大廈、華立瑞晶國際等各大國內(nèi)銀行最早確定在該區(qū)域的購置意向，如交通銀行、建設銀行、民生銀行等都已購置整幢或大面積寫字樓作為區(qū)域性的總部大樓客戶特征板塊供給：錢江新城 B區(qū)A區(qū)D區(qū)10E區(qū)瑞晶國際東杭大廈尊寶大廈財富金融中心錢江時代圣奧大廈萬象城萊福士廣場華聯(lián)UDC萬銀國際藍鯨國際市民中心波浪文化城區(qū)域現(xiàn)狀：1、建設中的杭州行政辦公中心，目前局部市政建設已建成并對外開放；2、政府重點打造的核心CBD，目前在建寫字樓有20多個，尚無已交付工程，產(chǎn)品水平均高于現(xiàn)有甲級寫字樓水平3、政府重點引入的企業(yè)行業(yè)為金融業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)，目前已有多家國內(nèi)銀行確定在此設立區(qū)域性總部未來趨勢：

28、1、金融中心地位逐漸確立，未來將成為杭州物業(yè)檔次最高的核心商務區(qū)2、該區(qū)域未來5年內(nèi)的寫字樓供給量到達130萬方左右3、2021年迎來集中交付期，短期內(nèi)將呈現(xiàn)供大于求狀態(tài)；驅動因素：1、市政建設的建成與開放；2、政府搬遷至該區(qū)域3、周邊商業(yè)配套的完善4、寫字樓、住宅的交付與入駐未來五年內(nèi)有大量寫字樓交付，為杭州甲級寫字樓的主要供給區(qū)域，供給頂峰在2021年；伴隨商務氣氛的成熟，將吸納大量傳統(tǒng)商圈的高端客戶。由于產(chǎn)品與目標客戶的差異化，該區(qū)域產(chǎn)品與我工程的構成競爭性較小。板塊供給：錢江新城 高新企業(yè)的集聚效應交通、商業(yè)配套的成熟核心驅動力未來開展趨勢售價/租金高新企業(yè)仍為該區(qū)域的核心客戶群體從近

29、幾年土地的出讓情況來看，辦公物業(yè)上市的頂峰期已過，未來供給量將逐年減少租售狀況根本為租賃工程目前整體出租率在60%以下 售價：萬元/m2 ；租金：元/ m2 /天物業(yè)管理費：3-4元/m2/月行業(yè)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)以生物制藥、電子科技、動漫企業(yè)為主，多數(shù)為研發(fā)部門入駐；標準寫字樓內(nèi)以IT科技類、外貿(mào)物流類企業(yè)居多客戶：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)以國內(nèi)外大型企業(yè)居多；標準寫字樓以中小型企業(yè)為主客戶特征華龍國際華元世紀農(nóng)資大廈新大集團大廈盾安大廈蘇泊爾大廈康恩貝大廈威陵大廈興耀大廈東冠恒鑫大廈板塊供給：濱江新城 區(qū)域現(xiàn)狀：1.由于政策優(yōu)惠政策的因素，目前的主要需求來自于高新企業(yè)，并且許多以自有園區(qū)、總部大樓的形式入駐2

30、、隔江的地理位置減弱了與市中心的緊密型，其他行業(yè)駐戶搬入該區(qū)域的意向度不高；3、目前寫字樓空置率較高，缺乏高檔次的寫字樓4、區(qū)域的租售價格長期保持低位，租金上漲緩慢未來趨勢：1、辦公物業(yè)上市頂峰已過，未來供給將逐年減少；2、伴隨軌道交通的建成完善和幾大商業(yè)工程的面世，將吸引局部市區(qū)企業(yè)的遷入，但由于行業(yè)聚集效應和區(qū)域的高新區(qū)形象深入人心，未來目標客戶指示性較強驅動因素：1、針對高新企業(yè)的政策優(yōu)惠2、周邊商業(yè)配套的完善3、地鐵一號線的開通區(qū)域寫字樓目前入住率較低，未來五年內(nèi)有局部供給，但呈逐年減少趨勢，入駐客戶以高新類企業(yè)為主。由于客戶指示性較強，該區(qū)域產(chǎn)品與我工程構成直接競爭性較小。板塊供給：

31、濱江板塊 各版塊寫字樓入駐行業(yè)分析分區(qū)主要行業(yè)代表租戶黃龍區(qū)域行業(yè)以房產(chǎn)建筑、咨詢服務企業(yè)及大型集團公司為主。行業(yè)分布廣泛。入駐企業(yè)多數(shù)為業(yè)內(nèi)精英，有較強的經(jīng)濟實力，戶型需求面積較大?；萜站G城集團聯(lián)想集團武林區(qū)域行業(yè)以金融證券、貿(mào)易貨運及集團公司為主。國有大型企業(yè)及航空公司入駐較多。貿(mào)易行業(yè)以商場供貨商為主。泰國曼谷航空公司省能源集團有限公司中國出口信用社保險公司慶春區(qū)域行業(yè)以金融保險證券、生產(chǎn)制造及貿(mào)易貨運行業(yè)為主。金融行業(yè)密集，銀行機構入駐比例較高。與金融相關的咨詢類對本區(qū)域相對偏好。東亞銀行匯豐銀行城站區(qū)域行業(yè)以貿(mào)易貨運、生產(chǎn)制造及咨詢服務行業(yè)為主。相對低位的租金吸引了眾多成長型企業(yè)，需

32、求面積較小。依托便捷的鐵路交通，貨運企業(yè)入駐比例較高。中天集團國藥控股浙江有限公司杭州高新國際貨運有限公司文教區(qū)域行業(yè)以IT、電子科技、物流行業(yè)為主。行業(yè)群聚現(xiàn)象明顯，政府對入駐的IT信息產(chǎn)業(yè)稅收政策提供優(yōu)惠?？萍佳邪l(fā)類企業(yè)較多。阿里巴巴博客濱江區(qū)域行業(yè)以生物制藥、電子科技、動漫企業(yè)為主。除高新產(chǎn)業(yè)外，其他行業(yè)入駐比例較低。多數(shù)為研發(fā)部門入駐。信雅達集團華為軟件印度塔塔杭州現(xiàn)有商務區(qū)入駐企業(yè)有明顯的行業(yè)特色，說明企業(yè)在選擇商務區(qū)時偏向于相關產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。杭州辦公物業(yè)客戶分析杭州辦公物業(yè)客戶分析(銷售型辦公物業(yè)):-政府機關、事業(yè)單位客戶群 需求特征帶有明顯的方案色彩,一般按照方案逐步釋放; 未來

33、按照政府方案,該需求群體主要集中在對錢江新城辦公物業(yè)的需求中;-大型企業(yè)客戶群 目前杭州寫字樓市場的該類客戶群主要包括各類大型的金融企業(yè)/工商企業(yè)/制造企業(yè),這類客戶群的辦公場所主要集中在以慶春板塊和武林板塊為主的傳統(tǒng)市中心商業(yè)區(qū);而逐步壯大的中小型企業(yè)/外資企業(yè)跨國公司駐杭州分公司等那么都集中在黃龍商務區(qū);-民營企業(yè)客戶群 杭州經(jīng)濟的開展過程也是大量民營企業(yè)快速成長的過程,最早的以商住樓為主要選擇,但隨著企業(yè)的逐漸成長,形象宣傳何品牌塑造會促使這類客戶群體產(chǎn)生較大的高檔辦公空間的需求;-投資型客戶群 隨著住宅投資價值的回落,寫字樓相對較好的開展前景及較穩(wěn)定的投資收益率吸引了一定數(shù)量的純投資型

34、客戶;杭州辦公物業(yè)客戶分析(租賃型辦公物業(yè)):浙江經(jīng)濟構成以民營經(jīng)濟為主，杭州辦公物業(yè)租售對象均以民營企業(yè)為主。杭州辦公物業(yè)目前需求分析面積需求集中于60-150平米企業(yè)對寫字樓面積的需求根本集中在中小面積，即60150M2，其需求比例超過50%。這與浙江的經(jīng)濟形態(tài)有較大的關系，浙江省個體私營經(jīng)濟興旺，決定其需求的主體是總價較低的小面積辦公間。這對開發(fā)商來說也具有很好的警示作用，片面地擴大戶型面積將不利于銷售；市場上自由分隔戶型的暢銷無疑說明了這一情況。杭州辦公物業(yè)目前需求分析配套要求多樣化客戶對寫字樓的配套需求是多樣化的，對中央空調(diào)、PDS 綜合布線、智能化、全天侯保安監(jiān)控等都具有一定的認識

35、與要求。此外，局部客戶對類似于商務俱樂部的商務配套設施也提出了要求，這表達了客戶的需求品位在不斷提升。辦公的環(huán)境和配套都將是樓盤間競爭的要素。杭州辦公物業(yè)目前需求分析配套餐飲以快餐為主快餐效勞被認為是寫字樓中最需要的占83%，其次是點菜與外賣效勞分別占56%與43%。形成這種結果跟辦公樓的特性有關，因為在辦公樓里一般只消費中餐，時間較短，只要方便和快速就行，一般人不會花費大量精力和時間在中餐上，所以對快餐、點菜和外賣的需求人數(shù)比較大。杭州辦公物業(yè)目前需求分析項目名稱白馬大廈藍天時代廣場耀江發(fā)展中心海華廣場黃龍世紀廣場中田大廈嘉德廣場銘揚大廈金泰商務大廈康新商務大夏總面積355002800040

36、00041000740003000060000350002000021000地上車庫5050505050地下車庫50501801403002002006010040區(qū)域黃龍區(qū)慶春路區(qū)武林門區(qū)吳山廣場區(qū)城站區(qū)高新區(qū)價格252423232218杭州寫字樓的開發(fā)雖然利潤較高，但開發(fā)風險遠比住宅大。相對較高的開發(fā)風險和較低的投資回報，使得開發(fā)商不愿意花費更多的本錢來增加對車位的投入，因此即便是杭州的一些甲級寫字樓在此方面也是極為欠缺的。近年來，杭州汽車市場迎來了銷售高潮，但杭州寫字樓停車位配備的嚴重缺乏引發(fā)了寫字樓停車難的問題。局部寫字樓車位配置如下：杭州六大寫字樓區(qū)域的車位價格車位常不能滿足需求目前

37、杭州寫字樓的車位價格普遍在20-23 萬元/個，租賃價格根本在500-1000 元/月。適宜的車位數(shù)量無論對于企業(yè)還是開發(fā)商都是有利的。未來高端寫字樓開展方向A+標準A標準A-標準區(qū)位市中心成熟商務區(qū)或規(guī)劃中的商務區(qū)，如黃龍商圈、武林商圈、慶春路商圈及錢江新城位于成熟的商務區(qū)或者位于分散的但是到成熟商務區(qū)交通便利的地區(qū)到成熟商務區(qū)交通便利物業(yè)產(chǎn)權單一業(yè)主產(chǎn)權單一業(yè)主或者幾個業(yè)主分層產(chǎn)權單一業(yè)主或者自用者和投資者分層產(chǎn)權標準層標準層面積至少達到1,500 2,000 平方米，無柱式設計，得房率高標準層面積達1,200 1,500平方米，得房率高標準層面積在1,000 1,200平方米之間空調(diào)系統(tǒng)

38、VAV空調(diào)或4管道風機盤管機組2管道風機盤管機組或熱泵獨立空調(diào)系統(tǒng)停車位分配至少1車位/200平米至少1車位/300平米至少1車位/350平米電梯分配平均等待時間不超過40秒，每部電梯最大載重量達1,600 1,800千克之間，并且電梯平均服務面積不超過4,000平方米平均等待時間在40 - 60秒，每部電梯最大載重量達1,350 1,600千克，并且電梯平均服務面積不超過4,500平方米平均等待時間超過90秒，每部電梯最大載重量達1,000 1,350千克，并且電梯平均服務面積不超過6,000平方米凈高及地面2.7米及以上，設網(wǎng)絡架空地板2.5 2.6米2.4 2.5米供電系統(tǒng)高于80VA每

39、平方米，雙路供電并且有備用發(fā)電機60-80 VA每平方米，有備用電源低于60 VA每平方米建筑物情況不超過5年，若超過，則該建筑必須是由國際標準的物業(yè)管理并且整體維護良好不超過10年，若超過，建筑必須外觀良好并且有專業(yè)的物業(yè)管理不超過20年，或者整體維護良好并且有知名物業(yè)公司管理租客情況約有15%的面積出租給跨國公司（租客中沒有培訓中心或保險代理公司）10 - 15%的面積出租給中型的外國公司，或者國內(nèi)500強企業(yè) 大約10%的面積出租給知名企業(yè)目前狀況來看，一方面核心商圈寫字樓的建設日趨完善，未來可擴展的空間日益減少，杭州寫字樓的開發(fā)逐漸向次中心和郊區(qū)開展，工業(yè)園區(qū)寫字樓、創(chuàng)意地產(chǎn)等寫字樓形

40、式日漸成為主流，較適應浙江寫字樓客群需求。另一方面，在政府的大力支持下，寫字樓中心區(qū)域租金和投資回報率越來越高，一些知名開展商也將一些高端寫字樓品牌與模式引入市場，未來杭州寫字樓品質和價格將出現(xiàn)大幅度的提升。2021年，杭州寫字樓市場租金和入住率逐漸上升，并越來越穩(wěn)定，但是由于未來寫字樓供給仍然偏大，市場短期段無法迅速消化，2021年下半年的杭州寫字樓市場依舊會是出于穩(wěn)中逐漸上升的過程。杭州寫字樓市場預判三、拱墅區(qū)寫字樓分析1、開展概述2、現(xiàn)狀分析3、板塊需求4、代表案例5、未來寫字樓開展趨勢預判拱墅區(qū)寫字樓市場從區(qū)域上競爭優(yōu)勢相對其他四大主城區(qū)較弱，區(qū)域位于杭州市城北，曾是杭州市城區(qū)主要的工

41、業(yè)區(qū)，近幾年開始隨著土地出讓的加大以及品牌開發(fā)商的進駐開發(fā)，城北逐漸成為杭州主城的居住區(qū)，區(qū)域價值逐漸得到表達。90年代初，城北幾乎無成熟完善的寫字樓存在，城北給人的印象只是一個老舊的工業(yè)區(qū)。2000年始，隨著不少樓宇的新建，拱墅區(qū)的樓宇經(jīng)濟開始顯現(xiàn)，以紅石中央花園，新青年廣場，迪尚空間等為代表的寫字樓開始出現(xiàn)，城北做為杭州主城區(qū)的地位慢慢進入人們視線。城北的配套設施日趨完善，不少創(chuàng)意工作園區(qū)、地產(chǎn)等也在同時進入城北，以適應浙江中小民營企業(yè)的開展。近幾年，以遠洋公館、方正360空間、北城天地等一系列高端寫字樓工程的開發(fā)，拱墅區(qū)的商業(yè)中心地位不斷顯現(xiàn)，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯。未來3-5年內(nèi)，隨著這批高

42、端寫字樓的交付使用，拱墅區(qū)作為運河、城北新興的寫字樓板塊地位愈發(fā)重要，與之相鄰較近的主流寫字樓板塊將會面臨更加劇烈的市場競爭。城北寫字樓開展概述城北的區(qū)域價值更高、更明顯目前，杭州中心城區(qū)土地資源越來越稀缺。誰擁有了土地資源，誰就擁有了開展的空間。北大橋地區(qū)工業(yè)企業(yè)的整治，一大批工業(yè)企業(yè)將向外搬遷，整理出了一大批土地，為城市的開展帶來了新的機遇。越來越多的人們把目光投向了拱墅，越來越多的企業(yè)希望進駐拱墅，拱墅的關注度越來越高，拱墅的區(qū)域價值在不斷提升。城北的交通更便利區(qū)位優(yōu)勢更突出留石高架橫穿東西，上塘高架縱貫南北，規(guī)劃中的地鐵線路將穿過拱墅區(qū)，B支1快速公交，規(guī)劃中的快速公交7號線都通過拱墅

43、區(qū)北部，汽車北站就在祥符境內(nèi)，建設中的寧杭鐵路客運專線穿境而過，讓城北與市中心的聯(lián)系更加緊密了。拱墅的交通更加便利，區(qū)位優(yōu)勢愈加明顯。城北的生活配套更完善居住環(huán)境更宜人以35萬平方米的銀泰購物中心綜合體為代表，一大批商業(yè)、商貿(mào)、商務平臺正在快速推進，一大批文化、體育、衛(wèi)生、教育等公共效勞平臺正在優(yōu)化布局，一大批餐飲、酒店賓館、娛樂設施正在積極引入，拱墅區(qū)北部地區(qū)吃住行游購娛的功能將越來越完善，城北將成為宜商宜游宜居的新樂土。拱墅區(qū)寫字區(qū)域價值表現(xiàn)一、總量規(guī)模不大，檔次偏低目前拱墅區(qū)商務樓總建筑面積約50萬平米，主要集中在依托于武林商圈的米市巷街道一帶，高檔寫字樓缺乏，每幢入駐企業(yè)40家左右，大

44、片的高檔寫字樓集中地尚未形成，這使少數(shù)的幾幢高檔寫字樓難以帶動該區(qū)塊寫字樓經(jīng)濟的開展。二、產(chǎn)業(yè)集群度低，區(qū)域優(yōu)勢還沒有得到顯現(xiàn)。目前，拱墅區(qū)形成區(qū)域樓宇優(yōu)勢的商務寫字樓為數(shù)不多。如迪尚商務樓、南北商務港、李家橋商務樓等，分別分布在賣魚橋、拱宸橋、和睦等地區(qū)，整體布局分散，聚集效應差，產(chǎn)業(yè)特征不明顯。里面的企業(yè)有外貿(mào)公司、電子通信公司以及建筑設計公司等各種類型，鮮少有代表性的知名企業(yè)入駐，缺乏客戶標桿領袖作用。三、配套設施落后，效勞有待改善。局部寫字樓的硬、軟環(huán)境不理想，相應的金融、電信等效勞不到位，高水平的物業(yè)公司嚴重匱乏，商務樓宇的智能化、自動化、信息化的水平較低，商務寫字樓的設施都遠沒到達

45、國際化的標準。同時，很多寫字樓還存在著餐飲效勞欠缺，購物不方便等現(xiàn)象。拱墅區(qū)寫字樓市場現(xiàn)狀拱墅區(qū)目前在租/售寫字樓分布1、北部軟件園2、白云大廈3、海外?；使谖逍?級商務寫字樓4、南北商務港5、新青年廣場6、美都廣場7、旺旺集團8、紅石中央大廈9、迪尚空間10、現(xiàn)代置業(yè)大廈11、德源大樓12、中環(huán)大廈13、華龍商務大廈14、中聯(lián)大廈15、正中尚品庭院16、A8藝術公社1、遠洋公館2、美達北城天地3、方正360空間4、天邑國際5、萬通中心6、天行國際7、宜家時代8、復地北城中心新盤：已交付：17、杭絲聯(lián)16618、樂富智匯園19、LOFT49723481211101415613972348156

46、1516171819近年來，隨著拱墅區(qū)城市現(xiàn)代化建設步伐的加快，運河文化的不斷彰顯，根底設施的日趨完善，區(qū)位條件優(yōu)勢越來越明顯，拱墅區(qū)經(jīng)濟實力迅速提高，具備了開展寫字樓市場的條件。鑒于寫字樓的配比在城區(qū)經(jīng)濟開展中日益凸現(xiàn)的重要作用，以及拱墅區(qū)從土地資源消耗型的經(jīng)濟開展模式轉向現(xiàn)代效勞業(yè)為主導的經(jīng)濟開展模式的需要，拱墅區(qū)寫字樓物業(yè)的重要性應當引起足夠的重視交通、商業(yè)配套的成熟稅收優(yōu)惠政策核心驅動力售價/租金未來有大量的辦公物業(yè)交付，將形成新的商務區(qū)將吸納成熟區(qū)域的外溢客戶租售狀況近期無出售物業(yè)目前整體出租率在80%左右 售價：萬元/m2 ；租金：元/ m2 /天物業(yè)管理費：3-4元/m2/月行業(yè)

47、：區(qū)域存在較多以舊廠房改建的的創(chuàng)意園區(qū)，客戶行業(yè)以傳媒廣告、建筑環(huán)境設計、現(xiàn)代工業(yè)設計等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，客戶指示性強；其他寫字樓內(nèi)客戶以貿(mào)易公司、建筑設計、專業(yè)效勞企業(yè)居多；客戶：以國內(nèi)中小型企業(yè)為主，對價格的敏感度大客戶特征拱墅區(qū)運河板塊寫字樓主要代表未來開展趨勢新青年廣場A8藝術公社美都廣場杭絲聯(lián)166Loft49遠洋運河商務區(qū)萬通中心樂富智匯園北部軟件園新青年廣場核心驅動力行政導向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氣氛聚集高素質人才，省、市級的公建配套租金/售價租金：元/ /天；售價：萬元/物業(yè)管理費：元/月租售狀況酒店式公寓和商住樓并存大局部物業(yè)以租賃為主；招租良好，出租率在85%以上；以中

48、小企業(yè)為主配套狀況總層數(shù)： 三幢27層高層與三層裙房標準層高： 米車位數(shù)量： 200個車位費： 500元/月紅石中央大廈核心驅動力行政導向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氣氛聚集高素質人才，省、市級的公建配套租金/售價租金：元/ /天物業(yè)管理費：4元/月租售狀況住宅與寫字樓形式共存招租情況良好配套狀況總層數(shù)： 25層主樓及6層裙樓總建筑面積：萬平方米提供米進深、米挑高的各式258-1043立方米開闊空間車位費： 500元/月拱墅區(qū)局部已交付代表寫字樓細況美都廣場核心驅動力行政導向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氣氛聚集高素質人才租金/售價租金：元/ /天；售價：萬元/物業(yè)管理費：元/月租售狀況住宅

49、和寫字樓模式共存租售均有；出售情況良好配套狀況標準層高： 3米車位數(shù)量： 202個車位費：350元/月南北商務港核心驅動力行政導向，商業(yè)、交通配套成熟景觀優(yōu)美租金/售價租金：元/ /天；售價：萬元/物業(yè)管理費：元/月租售狀況租售均有，租售情況良好配套狀況標準層高： 3米電梯：5部拱墅區(qū)局部已交付代表寫字樓細況中聯(lián)大廈核心驅動力行政導向，商業(yè)、交通配套成熟租金/售價租金：元/ /天；售價：萬元/物業(yè)管理費：元/月租售狀況租售均有；租售情況良好配套狀況標準層高： 米車位數(shù)量： 94個，另有230個錯時停車位車位費：500元/月電梯：原裝日本三菱提供約600-800m2整層辦公空間，可自由分割組合中

50、環(huán)大廈核心驅動力行政導向，商業(yè)、交通配套成熟租金/售價租金：元/ /天物業(yè)管理費：元/月租售狀況出租，出租率在80%左右配套狀況標準層高：米裝修標準：精裝修車位費： 650元/月電梯：3部拱墅區(qū)局部已交付代表寫字樓細況樓盤名稱所屬板塊建筑類型體量（萬方）戶型面積()均價(元/)交付時間相關細況遠洋大運河商務區(qū)橋西板塊寫字樓酒店式寫字樓25待定待定2012-129.1萬方雙子寫字樓+7.5萬方酒店式寫字樓+8.7萬方鼎級寫字樓復地北城中心橋西板塊商住樓10100-160寫字樓待定2010-12商務中心、SOHO辦公于一體大開間格局，大型中庭、廣場，寫字樓簡裝標準900元/美達北城天地橋西板塊商業(yè)

51、、寫字樓、酒店式公寓5-61000方/層130002012-12美達北城天地為留用地，使用年限為40年。寫字樓項目預計2010年底開盤，整層起賣方正360空間橋西板塊酒店式公寓、商業(yè)250-60方18000(精裝)2011-12為酒店式寫字樓宜家時代橋西板塊酒店寫字樓440-100方19000已交付兩幢為24、17層的商住、辦公一體的精裝修高層寓所天邑國際橋西板塊公寓,商住樓,寫字樓61000方/層未定2011-11寫字樓項目開盤時間、價格均未定，整層起售萬通中心橋西板塊寫字樓、商業(yè)3.650-2000未定未定萬通中心目前還處于前期準備階段，開盤時間、價格及戶型等均未定目前城北在售或將售的寫字

52、樓萬通中心和復地北城中心為純商業(yè)工程，其他工程大多與住宅相結合，且定位及定價均較高檔，車位配比等方面都較目前的有所提高，2021-2021的城北將會有一批高端的寫字樓大量交付，依靠城北目前舊城改造政策，將會給拱墅區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場帶來很大的改善，未來幾年，在配套、交通上有所改善的拱墅區(qū)，在與杭州黃金地段老牌寫字樓競爭的條件上也會有很大的提升。拱墅區(qū)局部在售/將售代表寫字樓細況總體量約萬方拱墅區(qū)2021年下半年將推寫字樓細況美達北城天地美達北城天地坐擁拱墅中心之中，13萬平方米新型城市綜合體，特色商業(yè)分區(qū)，締造消費時尚；全新設計理念，為企業(yè)度身定做個性化辦公空間。工程規(guī)劃分為四大功能區(qū)：精品購物中心，時尚名品街，平層及復式精品主題SOHO，企業(yè)總部大廈。美達北城天地作為未來杭州城北商業(yè)中心的時尚消費新地標，緊貼國內(nèi)商業(yè)消費領域的最新變化趨勢而進行的商業(yè)模式的創(chuàng)新，同時汲取了國際商業(yè)設計的思想和精華，打造集購物、娛樂文化、餐飲休閑、辦公為一體的城市綜合體。北城中心二期11-25層房源目前正在預約登記中，開盤時間、價格均未定。據(jù)了解，這局部房源有107、128、160平方的寫字樓。每層共14套，包括6套簡裝寫字樓，8套精裝公寓。寫字樓簡裝標準為900元/。北城中心座落于杭州莫干山路汽車